Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2016:10196

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
23-12-2016
Datum publicatie
23-01-2017
Zaaknummer
5350491 CV EXPL 16-37041
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Mag de Huurcommissie, die in een eerste uitspraak een gebrek kwalificeert als een gebrek in de categorie A, datzelfde gebrek, zonder nadere motivatie kwalificeren als een “overig gebrek” in categorie C? Ja, want eerdere beoordeling was duidelijk een fout.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2017/71
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 5350491 CV EXPL 16-37041

uitspraak: 23 december 2016

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiseres]

wonende te [plaatsnaam],

eiseres,

gemachtigde: mr. K. Chr. Spee, advocaat te Amsterdam.

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaatsnaam],

gedaagde,

gemachtigde: mr. J. J. Vermaat, advocaat te Rotterdam.

Partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1 Het verloop van de procedure

1.1

De kantonrechter heeft van de volgende processtukken kennisgenomen:

  • -

    het exploot van dagvaarding van 30 augustus 2016, met 6 producties;

  • -

    de conclusie van antwoord met 4 producties;

  • -

    het tussenvonnis van 27 oktober 2016 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;

  • -

    het proces verbaal van de op 29 november 2016 gehouden comparitie van partijen;

1.2

De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.

2 De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1

Met ingang van 1 augustus 2013 huurt [eiseres] van [gedaagde] de woonruimte aan de [adres], verder het gehuurde. De aanvangshuur beloopt € 650,-- per maand, te verhogen met een maandelijks voorschot voor gas, water en licht van € 55,-- en € 30,-- servicekosten, welke bestaan uit onderhoud cv, afschrijving laminaat en keukenapparatuur, brandverzekering en administratiekosten.

2.2

Op verzoek van [eiseres] heeft de Huurcommissie op 3 april 2014 uitgesproken dat de aanvangshuurprijs niet redelijk is. De redelijke huurprijs wordt vastgesteld op € 366,66 per maand.

2.3

In dezelfde uitspraak heeft de Huurcommissie uitgesproken dat sprake is van twee gebreken. Het gaat om een gebrek in de categorie B onder nummer B2 te weten een ernstige aantasting van de bruikbaarheid van slaap- of woonvertrekken of keuken, door condensatie, doorslaand of optrekkend vocht als gevolg van de bouwkundige staat van het gehuurde waardoor zich schimmelvorming of houtrot in balken of vloerdelen voordoet.

Het tweede gebrek wordt aangeduid als: “gezien de situering van de ventilatieroosters in zowel de doucheruimte als de aangrenzende keuken is het zeer aannemelijk dat de ventilatie aan elkaar is gekoppeld en niet afzonderlijk van elkaar naar buiten toe voert. Daardoor worden kookluchten in de doucheruimte geroken en luchten van zeep, shampoo ed. in de keuken. Naar het oordeel van de Huurcommissie is hier sprake van een gebrek uit de categorie A(nummer A2)”. Het gebrek in categorie A leidt tot een tijdelijke huurvermindering tot 20% van de maximale huurprijs. De Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verminderd tot € 73,33 per maand met ingang van 1 augustus 2013.

2.4

Op verzoek van [gedaagde] heeft de Huurcommissie op 8 oktober 2014 uitgesproken dat de tijdelijke huurverlaging gehandhaafd moet worden omdat de gebreken niet zijn hersteld.

2.5

Op verzoek van [gedaagde] heeft de Huurcommissie op 5 juli 2016 uitgesproken dat de gebreken gedeeltelijk zijn verholpen. De huurprijs wordt tijdelijk verminderd tot € 220,-- per maand, ingaande 1 november 2015. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat het gebrek dat ziet op vocht is opgelost, maar dat het gebrek dat ziet op de ventilatie niet is opgelost.

De Huurcommissie oordeelt voorts dat tijdens het onderzoek is vastgesteld dat zowel het afzuigpunt in de keuken, als het afzuigpunt in de doucheruimte op hetzelfde afvoerkanaal is aangesloten. De Huurcommissie beoordeelt dit gebrek in haar uitspraak als een gebrek in categorie C (nummer 1) en omschrijft het als: “een onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van toilet, kookgelegenheid, bad- of doucheruimte of woon- of slaapvertrek waardoor ernstige stank en vochtoverlast ontstaat.” De Huurcommissie overweegt dat de huurprijs daardoor tot ten laagste 40% van de geldende huurprijs kan worden aangepast. Zij acht een verlaging tot 60% in dit geval redelijk.

2.6

Op vordering van [gedaagde] heeft de kantonrechter te Rotterdam op 30 oktober 2015 een vonnis gewezen. In dit vonnis wordt de door [gedaagde] gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik afgewezen. Ook heeft de kantonrechter geoordeeld dat de gebreken die aanleiding vormden voor de tijdelijke huurverlaging niet verholpen zijn. In reconventie wordt de vordering van [eiseres] tot terugbetaling van € 5.031,74 wegens onverschuldigd betaalde huur, toegewezen.

2.7

Op 18 augustus 2016 heeft ABT Installatietechniek op verzoek van [eiseres] een kort rapport geschreven over de ventilatie in het gehuurde.

2.8

In augustus 2016 heeft de Huurcommissie, op verzoek van [eiseres], een rapport van voorbereidend onderzoek opgesteld. Uit het rapport blijkt dat de servicekosten voor de periode van 1 augustus 2013 tot en met 31 december 2014 € 1.072,56 belopen. De Huurcommissie heeft nog geen uitspraak gedaan.

3 Het geschil

3.1

[eiseres] vordert vast te stellen dat het gehuurde een ernstig gebrek vertoont dat moet worden gekwalificeerd als een A2 gebrek in het gebrekenboek van de Huurcommissie, alsmede te bepalen dat de huur vanaf 1 november 2015 op € 73,33 zijnde 20% van de maximale huurprijs moet worden vastgesteld totdat het gebrek volledig is hersteld. Tenslotte vordert [eiseres] terugbetaling van hetgeen zij vanaf 1 november 2015 te veel heeft betaald met een kostenveroordeling. [eiseres] stelt daartoe dat sprake is van een gebrek aan de ventilatie en dat [gedaagde] dat niet heeft weersproken. De Huurcommissie heeft het gebrek, dat op ongeveer dezelfde wijze is beschreven, aanvankelijk aangemerkt als een zeer ernstig gebrek dat een tijdelijke huurverlaging tot 20% rechtvaardigde. Later heeft de Huurcommissie geoordeeld dat het gebrek kwalificeert als een overig gebrek in categorie C en dat een huurverlaging tot 60% is gerechtvaardigd. Deze wijziging van de beoordeling is in strijd met de rechtszekerheid. Op grond van het wettelijk systeem heeft te gelden dat de uitspraak van 25 april 2014 geldt als fictieve wilsovereenstemming tussen partijen. De Huurcommissie kan alleen beoordelen of het gebrek is hersteld en vervolgens bepalen of en zo ja wanneer de volledige huurprijs weer moet worden betaald. De kwalificatie als zeer ernstig gebrek in categorie A doet recht aan het gebrek.

3.2

[gedaagde] voert verweer en stelt dat het ventilatiesysteem wel degelijk is aangepast, doordat een terugslagklep is geplaatst. Een aanpassing van de kwalificatie van het gebrek is daarom wel degelijk op zijn plaats. [eiseres] werkt bovendien niet mee aan herstel. [gedaagde] is tot herstel bereid. Inmiddels is ook sprake van een gebrek aan de cv. Daardoor kunnen gevaarlijke situaties ontstaan. [eiseres] weigert herstel van dit gebrek.

4 De beoordeling van het geschil

4.1

De uitspraak van de Huurcommissie van 5 juli 2016 is gedaan op het verzoek van [gedaagde] en bedoeld om vast te stellen dat de gebreken die op 3 april 2014 werden vastgesteld zijn verholpen.

Een dergelijk verzoek kan worden gedaan op grond van artikel 12 lid 5 van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW).

De beslissing van de Huurcommissie op dit verzoek is niet een uitspraak als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 van boek 7, titel 4, afdeling 5 BW, zodat op de uitspraak het bepaalde in 262 lid 1 BW niet van toepassing is.

Dit betekent dat de uitspraak van de Huurcommissie van 5 juli 2016 niet kan worden opgevat als een fictieve wilsovereenstemming tussen partijen, wanneer niet tijdig, binnen 8 weken na het verzenden van de uitspraak, een vordering wordt ingesteld bij de kantonrechter, althans voor zover de uitspraak ziet op de vaststelling dat het gebrek al dan niet is verholpen.

4.2

De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 5 juli 2016 vastgesteld of de eerder vastgestelde gebreken werden verholpen. Dit in overeenstemming met het bepaalde in artikel 12 lid 5 UHW. Waar het de lekkage betreft heeft de Huurcommissie vastgesteld dat dit gebrek is verholpen, maar zij heeft ook vastgesteld dat het gebrek aan de ventilatie niet werd verholpen. De kantonrechter is gebonden aan deze vaststelling, nu dit deel van de uitspraak van de Huurcommissie niet kan gelden als een uitspraak in de zin van artikel 7:262 lid 1 BW, zoals hiervoor is overwogen.

Overigens verenigen partijen zich daar ook mee. [gedaagde] stelt weliswaar dat [eiseres] niet meewerkt aan herstel, maar daarmee betwist hij niet dat het gebrek er nog altijd is. Aan het gestelde niet meewerken van [eiseres] verbindt [gedaagde] geen vordering.

4.3

Uit de stukken, het verhandelde ter zitting en uit de bevindingen van de rapporteur van de Huurcommissie blijkt dat sprake is van de navolgende situatie.

In de keuken, gesitueerd aan de voorzijde van het gehuurde, is een afzuigpunt. Het kanaal waarop wordt afgezogen loopt via de, naast de keuken gelegen badkamer/toilet. Ook de afzuiging van deze douche/toiletruimte is aangesloten op dit kanaal. Na de badkamer/toilet loopt het kanaal horizontaal door het gehuurde om uiteindelijk te ontluchten in de buitengevel aan de achterzijde van het gehuurde. De vraag is welk gebrek dit kan opleveren.

4.4

Artikel 16 lid 2 UHW bepaalt dat de Huurcommissie bij haar oordeel de regels van artikel 12 lid 2 UHW in acht moet nemen. Artikel 12 lid 2 UHW bepaalt dat de Huurcommissie bij haar beoordeling de bij algemene regel van bestuur (amvb) gegeven regels moet toepassen. Dit amvb is het Besluit Gebreken (bijlage II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte).

Het Besluit Gebreken beschrijft:

 als een zeer ernstig gebrek (categorie A) onder 2. “er is geen mogelijkheid tot toevoer van verse lucht en afvoer van binnenlucht van de toiletruimte, het vertrek waarin zich de kookgelegenheid bevindt, het hoofdwoonvertrek, het slaapvertrek of de badruimte, als bedoeld in de paragrafen 3.6.2 en 3.8.2 van het Bouwbesluit 2012”.

Voornoemd Bouwbesluit bepaalt: ”een bestaand bouwwerk heeft een zodanige voorziening voor luchtverversing dat het ontstaan van een voor de gezondheid nadelige kwaliteit van de binnenlucht wordt voorkomen”. Vervolgens worden de vereiste capaciteiten van de luchtafvoer- en aanvoervoorziening gespecificeerd per soort ruimte.

 als een overig ernstig gebrek of tekortkoming (categorie C) ”een gebrek of tekortkoming dat/die niet is opgenomen in categorie A en B en het woongenot ernstig schaadt, waarvan bijvoorbeeld sprake is bij een onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van toilet, kookgelegenheid, bad- of doucheruimte of woon- of slaapvertrek waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat.”

4.5

Uit de in rechtsoverweging 4.3 opgenomen beschrijving van het ventilatiekanaal blijkt dat er wel degelijk sprake is van een mogelijkheid om de lucht af te voeren. Het probleem is dat de keukenruimte en de badkamer/toilet op één afvoer zijn aangesloten, waardoor luchtjes vanuit deze beide ruimten zich naar de andere ruimte kunnen verspreiden. Dit kan hinderlijk en woongenot storend zijn, maar het is wel iets geheel anders dan het volstrekt ontbreken van een mogelijkheid om de binnenlucht af te voeren, waarop het gebrek in categorie A doelt.

De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 5 juli 2016 niet gemotiveerd waarom zij thans tot het oordeel komt dat sprake is van een C-gebrek.

Uit het rapport van onderzoek van de Huurcommissie blijkt dat de rapporteur opmerkt dat “de gebreksituatie zoals deze is opgenomen in de uitspraak (de uitspraak van 3 april 2014, begrijpt de kantonrechter) geen recht doet aan de situatie.” Eerder schrijft de rapporteur dat een terugslagklep is geplaatst en dat er geen kooklucht te ruiken is in de doucheruimte wanneer de mechanische ventilatie in de douche niet is ingeschakeld. Die kooklucht is wel te ruiken wanneer de ventilator wordt ingeschakeld en de rapporteur acht het aannemelijk dat de kooklucht dan via de opening onder de deur de doucheruimte wordt ingezogen. Zij sluit niet uit dat ook het inschakelen van de afzuigkap in de keuken kookluchten kan aanvoeren naar de doucheruimte. Onbekend blijft wat er gebeurt als alleen de ventilatie in de keuken aanstaat, althans die situatie wordt niet beschreven. Ook blijkt uit het rapport dat volgens [gedaagde] niet alleen een terugslagklep is geplaatst, maar ook de ventilatie vanuit de keuken is afgekoppeld.

Uit deze feiten en omstandigheden blijkt niet dat er geen enkele mogelijkheid is om verse lucht aan te voeren en binnenlucht af te voeren. Integendeel, er is een ventilatiekanaal en er zijn afzuigers/ventilatoren die de lucht afvoeren en daarmee ook verse lucht aanvoeren.

De kantonrechter stelt daarom vast dat geen sprake kan zijn van een zeer ernstig gebrek in de categorie A van het Besluit Gebreken.

Het voorgaande betekent dat hoogstens sprake kan zijn van een gebrek in de categorie C.

4.6

Uit het in 4.5 overwogene volgt dat de Huurcommissie in haar uitspraak van 3 april 2014 ten onrechte heeft uitgesproken dat sprake is van een zeer ernstig gebrek in categorie A, omdat niet is vastgesteld dat er geen mogelijkheid was om verse lucht aan te voeren en binnenlucht af te voeren. De kantonrechter kan deze uitspraak echter niet aanpassen omdat geen van de partijen zich naar aanleiding van deze uitspraak tot de kantonrechter heeft gewend. Op grond van artikel 7: 262 BW blijft deze uitspraak partijen daarom binden en worden zij geacht te zijn overeengekomen wat de Huurcommissie heeft vastgesteld.

4.7

Vervolgens heeft de Huurcommissie op 5 juni 2016 een nieuwe uitspraak gedaan, op verzoek van [gedaagde], omdat het gebrek zou zijn hersteld. In dat kader heeft de Huurcommissie vastgesteld dat het gebrek aan de ventilatie niet is verholpen, maar heeft de Huurcommissie wel bepaald dat sprake is van een overig gebrek in categorie C. De Huurcommissie beslist dus niet alleen over de vraag die haar is voorgelegd, maar zij neemt ook een, nadere, beslissing over de kwalificatie van het gebrek.

Door [eiseres] is de vraag opgeworpen of dit wel mogelijk is, nu het effect van de uitspraak van de Huurcommissie is dat de bindende uitspraak van 3 april 2014, alsnog wordt aangepast.

Daarover overweegt de kantonrechter het volgende. Uit het rapport van onderzoek blijkt in elk geval dat de ventilatie nog altijd gebrekkig is, zodat er, voor de rapporteur, nog altijd grond is voor het tijdelijk verlagen van de huurprijs.

Uit het onderzoek blijkt evenwel ook dat de aangetroffen situatie geen recht doet aan de situatie in de uitspraak van 2014.

Voor de Huurcommissie is een en ander kennelijk ambtshalve, een motivatie ontbreekt, reden om terug te komen op de eerdere uitspraak en doet zij een nieuwe uitspraak.

4.8

Voor deze ‘ambtshalve herziening’ door de Huurcommissie van haar uitspraak bestaat geen wettelijke basis. [eiseres] bepleit dat de uitspraak van 3 april 2014 daarom onverminderd van kracht blijft. Deze uitspraak geldt immers als fictieve wilsovereenstemming tussen partijen en, zo stelt [eiseres], de rechtszekerheid zou in het gedrang komen als thans, nu het gebrek niet is verholpen, anders wordt geoordeeld.

De kantonrechter volgt [eiseres] daar niet in.

Daartoe overweegt de kantonrechter dat op 3 april 2014 uitspraak is gedaan over een situatie die als tijdelijk is bedoeld in afwachting van herstel van het gebrek. In deze zaak heeft de Huurcommissie vastgesteld dat het gebrek niet is verholpen zodat de tijdelijke huurvermindering voortduurt.

De Huurcommissie heeft echter ook vastgesteld dat het gebrek, bij nader inzien, niet kan worden gekwalificeerd als een zeer ernstig gebrek in de zin van het Besluit Gebreken. Zij gebruikt de procedure op grond van artikel 12 lid 5 UHW dus ook om de onjuiste beoordeling te herstellen.

De kantonrechter oordeelt dat deze nadere, ambtshalve, beoordeling mogelijk is, nu duidelijk sprake is van een eerdere beoordelingsfout. Een andersluidende uitkomst, het in stand blijven van de onjuiste uitspraak van 3 april 2014, zou een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot een onaanvaardbare uitkomst leiden. Het is, zo oordeelt de kantonrechter, onaanvaardbaar om een tijdelijke huurverlaging te handhaven wanneer moet worden vastgesteld dat sprake is van een onjuiste beoordeling. De werkelijkheid behoort immers te prevaleren boven de formele regel. In dit geval is dat niet in strijd met de rechtszekerheid omdat het gaat om een tijdelijke huurverlaging en omdat het nieuwe oordeel geen terugwerkende kracht heeft, maar met ingang van 1 november 2015 van kracht wordt. De uitspraak van 3 april 2014 blijft in stand tot deze datum, zodat ook kan worden gezegd dat [eiseres] geluk heeft nu zij voordeel heeft gehad van de aanvankelijk foutieve beoordeling door de Huurcommissie.

Omdat door de nieuwe uitspraak geoordeeld wordt over de aard van het gebrek en de hoogte van de tijdelijke huurverlaging, merkt de kantonrechter dit deel van de uitspraak van de Huurcommissie wel aan als een uitspraak als bedoeld in artikel 7:262, lid 1 BW. Dit deel van de uitspraak van de Huurcommissie is vervallen door het, tijdig, instellen van de onderhavige vordering bij de kantonrechter. De kantonrechter neemt een nieuwe beslissing.

4.9

[eiseres] heeft, op formele gronden, gesteld dat de uitspraak van 3 april 2014 nog altijd moet gelden als de fictieve wilsovereenstemming tussen partijen, maar zij heeft niets gesteld over de door de Huurcommissie vastgestelde tijdelijke huurverlaging tot 60% van de huurprijs. Ook [gedaagde] heeft daar niets over gesteld.

Bij gebreke van tegenspraak en gelet op hetgeen eerder is overwogen stelt de kantonrechter vast dat sprake is van een gebrek als bedoeld in categorie C, te weten een gebrek of tekortkoming dat/die niet is opgenomen in categorie A en B en het woongenot ernstig schaadt, waarvan bijvoorbeeld sprake is bij een onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van toilet, kookgelegenheid, bad- of doucheruimte of woon- of slaapvertrek waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat. De kantonrechter sluit zich aan bij de uitspraak van de Huurcommissie waarin is geoordeeld dat in dit geval een verlaging tot 60% kan volstaan, gelet op de ernst van het verstoorde woongenot. De kantonrechter heeft geen argumenten gehoord om daarover anders te beslissen. De kantonrechter zal de huurprijs tijdelijk verlagen met ingang van 1 november 2015 tot 60% van de huurprijs, zijnde € 220,-- per maand, tot de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld.

4.10

Gelet op de beslissingen die de kantonrechter neemt is geen sprake van door [eiseres] te veel betaalde huur. Daarbij is geen rekening gehouden met de servicekosten omdat daarover door de Huurcommissie nog geen uitspraak werd gedaan. De mede gevorderde verklaring voor recht dat de te veel betaalde huur aan [eiseres] moet worden terugbetaald is dan ook niet toewijsbaar.

4.11

Gelet op de aard van dit geschil en het feit dat beide partijen voor een gedeelte in het gelijk zijn gesteld, is er aanleiding om de kosten tussen partijen te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5 De beslissing

De kantonrechter:

bepaalt dat de tussen partijen geldende huurprijs met ingang van 1 november 2015 tijdelijk wordt verlaagd tot € 220,-- per maand, zijnde 60% van de tussen partijen geldende huurprijs, wegens de aanwezigheid van een overig gebrek als bedoeld in categorie C van het Besluit Gebreken, te weten een gebrek of tekortkoming dat/die niet is opgenomen in categorie A en B en het woongenot ernstig schaadt, waarvan bijvoorbeeld sprake is bij een onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van toilet, kookgelegenheid, bad- of doucheruimte of woon- of slaapvertrek waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat;

bepaalt dat de geldende huurprijs van € 366,66 per maand weer zal gelden met ingang van de eerste maand na het herstel van het gebrek;

compenseert de kosten van het geding in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst de overige vorderingen af en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

401