Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2015:678

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
14-01-2015
Datum publicatie
09-02-2015
Zaaknummer
C/10/394621 / HA ZA 12-81
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Vervolg op tussenvonnis van 5 februari 2014 (ECLI:NL:RBROT:2014:1504). Vergoeding bij beëindiging erfpachtrecht. Nadere beoordeling na rapport van deskundige. Verschuldigdheid van canon na beëindiging van het erfpachtrecht op grond van ongerechtvaardigde verrijking.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team haven en handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/394621 / HA ZA 12-81

Vonnis van 14 januari 2015

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. Y.J.H. van Griensven te Breda,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde],

gevestigd te[woonplaats],

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. D.J. Bakker te Zoetermeer.

Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 5 februari 2014 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;

  • -

    het deskundigenbericht van drs. P.C. van Arnhem van 2 mei 2014;

  • -

    de loonbepaling van deze rechtbank van 4 juli 2014;

  • -

    de conclusie na deskundigenbericht, tevens houdende een verzoek om terug te komen op een beslissing in het vonnis van 24 april 2013 en voorts houdende een verzoek tot wijziging van de eis in reconventie, van [gedaagde];

  • -

    de antwoordconclusie na deskundigenbericht tevens houdende verzoek tot wijziging van eis, van de Gemeente;

  • -

    de antwoordakte op het verzoek tot wijzing van eis, tevens akte in het geding brengen productie, van [gedaagde];

  • -

    de brief van mr. Van Griensven van 22 september 2014;

  • -

    de antwoordakte, van de Gemeente;

  • -

    de antwoordakte, van [gedaagde].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De verdere beoordeling

in conventie

2.1.

Bij het tussenvonnis van 24 april 2013 heeft de rechtbank geoordeeld dat de vordering tot betaling van de achterstallige canon tot en met 1 oktober 2012 van € 4.994,50 niet is betwist en toewijsbaar is. [gedaagde] heeft de rechtbank verzocht op deze beslissing terug te komen. Zij stelt daartoe dat de rechtbank in datzelfde tussenvonnis heeft geoordeeld dat de erfpacht per 1 februari 2012 rechtsgeldig is geëindigd, zodat na die datum ook geen canon meer verschuldigd is. [gedaagde] erkent verschuldigdheid van de canon tot 1 februari 2012 voor een bedrag van € 1.331,87.

2.2.

De rechter kan op een eindbeslissing terugkomen indien die beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Uit de toelichting van [gedaagde] leidt de rechtbank af dat [gedaagde] meent dat van een juridische misslag sprake is, nu de erfpacht naar het oordeel van de rechtbank op 1 februari 2012 is geëindigd, en er (dus) geen canon meer verschuldigd kan zijn. Van een juridische misslag is geen sprake. De Gemeente heeft de erfpacht bij brief van 6 juli 2011 opgezegd tegen 1 december 2011, welke datum later is opgeschoven tot 1 februari 2012. [gedaagde] heeft niet ingestemd met deze opzegging en ervoor gekozen (feitelijk) gebruik te blijven maken van het perceel. Hoewel juist is dat er, in verband met de door de rechtbank terecht bevonden opzegging, geen rechtsgrond kan worden aangewezen voor dit gebruik, betekent dat niet dat [gedaagde] geen vergoeding zou zijn verschuldigd voor dit gebruik. Het gegeven dat geen rechtsgrond kan worden aangewezen voor het gebruik van het perceel brengt mee dat de Gemeente een prestatie heeft geleverd als bedoeld in artikel 6:203 lid 3 BW. Ongedaanmaking van die prestatie is naar de aard ervan niet mogelijk, zodat de Gemeente recht heeft op vergoeding van de waarde van de prestatie voor zover dat redelijk is, [gedaagde] door de prestatie is verrijkt en aan [gedaagde] is toe te rekenen dat de prestatie is verricht (artikel 6:210 lid 2 BW). Aan die voorwaarden is voldaan. Het gebruik van het perceel van een ander vindt in het maatschappelijk verkeer immers in de regel slechts tegen een vergoeding plaats, zodat de verrijking van [gedaagde] is gegeven (vgl. HR 24 mei 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ1782). Daaraan doet niet af dat [gedaagde], zoals zij stelt en de Gemeente betwist, met de exploitatie van het perceel niets heeft verdiend; dit is een omstandigheid die voor risico van [gedaagde] komt. Aan [gedaagde] is toe te rekenen dat de prestatie is verricht; dit volgt reeds uit het feit dat [gedaagde] ervoor heeft gekozen het gebruik voort te zetten ondanks de opzegging. Waardevergoeding is in de omstandigheden van dit geval ook alleszins redelijk. [gedaagde] is dus gehouden tot een waardevergoeding, gelijk aan de canon over de betreffende periode. Het betreft het bedrag van € 4.994,50, welk bedrag vermeerderd moet worden met de wettelijke rente vanaf 3 januari 2012 over de achterstallige canon tot en met 2 januari 2012, en met de wettelijke rente vanaf 2 oktober 2012 over de achterstallige canon vanaf 3 januari 2012 tot en met 1 oktober 2012 (zie tussenvonnis van 24 april 2013, onder 7.12).

2.3.

Het voorgaande brengt overigens niet mee dat in conventie in dit kader een bedrag zal worden toegewezen. In reconventie heeft de Gemeente zich immers op het standpunt gesteld dat, conform het bepaalde in artikel 5:87 lid 2 BW, van hetgeen zij aan [gedaagde] dient te vergoeden moet worden afgetrokken hetgeen zij uit hoofde van de erfpacht van [gedaagde] te vorderen heeft, inclusief de achterstallige canon, terwijl [gedaagde] zich in conventie heeft beroepen op verrekening met het gevorderde in reconventie. In het tussenvonnis van 24 april 2013 is reeds overwogen dat de achterstallige canon vermeerderd met rente voor verrekening in aanmerking komt. Weliswaar stelt de Gemeente thans dat verrekening van de vordering tot betaling van de canon contractueel is uitgesloten, maar zij ziet daarbij kennelijk over het hoofd dat die verrekening juist (mede) op haar verzoek en conform het bepaalde in artikel 5:87 lid 2 BW plaatsvindt en dat de rechtbank hierover reeds een beslissing heeft gegeven. Dat brengt mee dat ook de vordering van de Gemeente om [gedaagde] te veroordelen de achterstallige canon binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te betalen zal worden afgewezen.

2.4.

Samengevat zal in conventie worden toegewezen de vordering voor recht te verklaren dat het recht van erfpacht door opzegging is geëindigd. De Gemeente vordert niet langer ontruiming van het perceel op straffe van een dwangsom, zodat aan beoordeling van die vordering niet wordt toegekomen. De Gemeente kan aanspraak maken op achterstallige canon vermeerderd met rente, maar dat leidt niet tot een in conventie toewijsbaar bedrag, nu deze canon en rente in mindering gebracht wordt op het in reconventie door de Gemeente aan [gedaagde] verschuldigde bedrag. Als gevolg van het feit dat de canon in verrekening gebracht kan worden met de waarde van het erfpachtrecht, is de wettelijke rente over de canonverplichting verschuldigd tot de datum van dit vonnis. Ten aanzien van de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten is in het vonnis van 24 april 2013 reeds geoordeeld dat deze niet toewijsbaar is (onder 7.25).

2.5.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:

- dagvaarding € 76,17

- griffierecht 575,00

- salaris advocaat 1.130,00 (2,5 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.781,17

De nakosten zijn toewijsbaar als in het dictum van dit vonnis vermeld. Anders dan [gedaagde] meent hoeven deze kosten niet bij afzonderlijk verzoekschrift te worden gevorderd.

in reconventie

2.6.

In het tussenvonnis van 24 april 2013 is geoordeeld dat [gedaagde] recht heeft op vergoeding van de waarde van het erfpachtrecht. Ter vaststelling van die waarde heeft de rechtbank een deskundige, drs. P.C. van Arnhem, benoemd. De deskundige heeft op 2 mei 2014 het (definitieve) deskundigenrapport bij de rechtbank ingediend. Dit rapport luidt, voor zover van belang, als volgt:

Deskundige adviseert hiermee de opbrengst welke een derde op 1 februari 2012 over zou hebben voor een erfpacht op de grond, rekening houdend met de door de rechtbank genoemde omstandigheden, te bepalen op EUR 115.000,--.

2.7.

De rechtbank is van oordeel dat de deskundige een deugdelijk onderzoek heeft uitgevoerd, in overeenstemming met de aan hem verstrekte opdracht. De door de deskundige getrokken conclusies, die inhoudelijk niet door partijen zijn bestreden, vloeien logisch voort uit zijn bevindingen. De conclusies zijn deugdelijk gemotiveerd en de deskundige heeft adequaat gereageerd op de door partijen gestelde vragen en gemaakte opmerkingen, alsmede op het commentaar op het conceptrapport. De rechtbank neemt de conclusies van de deskundige over en maakt die tot de hare.

2.8.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de waarde van het erfpachtrecht per 1 februari 2012 € 131.000,00 bedraagt. Zij verwijst ter onderbouwing daarvan naar het taxatierapport van de heer [taxateur] van 4 april 2011 dat in opdracht van de Gemeente is opgesteld. In dit rapport is waarde van de erfpacht getaxeerd op een bedrag van

€ 131.000,00. De Gemeente heeft echter – onbetwist – naar voren gebracht dat het verschil tussen de beide waarderingen (onder andere) kan worden verklaard doordat de heer[taxateur] er (ten onrechte) vanuit is gegaan dat bij het einde van de erfpacht recht bestaat op een opstalvergoeding. Reeds om die reden wordt het standpunt van [gedaagde] verworpen.

2.9.

Volgens de Gemeente moet de waarde van het erfpachtrecht worden verminderd met de achterstand in de betaling van de canon. Ook dit betoog wordt verworpen. Zoals hiervoor aan de orde kwam, kan de Gemeente van de door haar te betalen waardevergoeding de achterstallige erfpachtcanon aftrekken, zodat geen aanleiding bestaat de waarde van het erfpachtrecht in dit verband te verlagen.

2.10.

De waarde van het erfpachtrecht per 1 februari 2012 wordt derhalve vastgesteld op € 115.000,00. Op dit bedrag mag ex artikel 5:87 lid 2 BW in mindering worden gebracht hetgeen de Gemeente van [gedaagde] te vorderen heeft. In dit verband wordt verwezen naar hetgeen in het tussenvonnis van 24 april 2013, onder 7.25 is overwogen. Aldaar is overwogen dat in mindering gebracht mogen worden de kosten van de deurwaarder ad. € 520,94, de achterstallige canon en de kosten voor de ontmanteling van de hennepkwekerij ad. € 6.895,22. De beslissing over de mogelijk door [gedaagde] te verbeuren dwangsommen en eventuele saneringskosten is aangehouden; de Gemeente stelt zich inmiddels niet langer op het standpunt dat de betreffende bedragen in mindering gebracht moeten worden op de waardevergoeding. Van het bedrag van € 115.000 mag derhalve worden afgetrokken:

€ 520,94;

€ 6.895,22;

€ 4.994,50, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 januari 2012 over de achterstallige canon tot en met 2 januari 2012, en met de wettelijke rente vanaf 2 oktober 2012 over de achterstallige canon vanaf 3 januari 2012 tot en met 1 oktober 2012.

2.11.

[gedaagde] heeft in eerste instantie wettelijke rente over het door de rechtbank toe te kennen bedrag gevorderd vanaf de datum van het indienen van de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie (21 maart 2012). Bij conclusie na deskundigenbericht heeft zij haar vordering op dit punt gewijzigd; zij vordert thans wettelijke rente vanaf 1 februari 2012. Volgens de Gemeente kan de rente hooguit zijn verschuldigd vanaf de datum van het vonnis, nu [gedaagde] de opzegging heeft betwist. Dit betoog wordt verworpen. De waarde van het erfpachtrecht is berekend per 1 februari 2012, de datum waarop het erfpachtrecht juridisch is geëindigd – en dus niet de datum waarop het gebruik feitelijk is geëindigd. De vergoeding is ook per de datum van het juridisch einde van de erfpacht verschuldigd, zodat de Gemeente ook per die datum de wettelijke rente is verschuldigd. Nu ingevolge het vonnis en dus per de datum van dit vonnis het bedrag van € 115.000 wordt verminderd met de onder 2.10, slot door [gedaagde] aan de Gemeente verschuldigde bedragen is de wettelijke rente over € 115.000 verschuldigd vanaf 1 februari 2012 tot heden. Vanaf heden tot de datum van volledige betaling is de wettelijke rente verschuldigd over € 115.000 verminderd met de onder 2.10, slot genoemde bedragen.

2.12.

Voor enige andere vergoeding in verband met de vertraging in de voldoening van de waarde van het erfpachtrecht, zoals [gedaagde] bij haar gewijzigde eis vordert, bestaat geen grond. Artikel 6:119 BW kent voor gevallen als de onderhavige een abstracte schadevergoeding toe. Daarnaast bestaat geen recht op vergoeding van eventuele (concrete) schade.

2.13.

De Gemeente zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] op basis van het toegewezen bedrag op:

- salaris advocaat € 1.356 (3,0 punten × tarief € 452,00)

Nu de Gemeente de kosten van de deskundige reeds heeft betaald, hoeft in dat kader niets te worden afgerekend.

3 De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

verklaart voor recht dat het recht van erfpacht terzake de [straat] te Rotterdam door opzegging is geëindigd per 1 februari 2012,

3.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 1.781,17,

3.3.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

3.4.

verklaart dit vonnis in conventie voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

3.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

3.6.

veroordeelt de Gemeente om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 115.000,00 (éénhonderdvijftienduizend euro), te verminderen met:

€ 520,94;

€ 6.895,22;

€ 4.994,50, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 3 januari 2012 tot heden over de achterstallige canon tot en met 2 januari 2012, en met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 2 oktober 2012 tot heden over de achterstallige canon vanaf 3 januari 2012 tot en met 1 oktober 2012,

3.7.

veroordeelt de Gemeente aan [gedaagde] te betalen

  • -

    de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het onder 3.6 genoemde bedrag van € 115.000 vanaf 1 februari 2012 tot heden,

  • -

    de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 115.000 verminderd met de onder 3.6 genoemde bedragen vanaf heden tot de dag van volledige betaling,

3.8.

veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.356, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

3.9.

verstaat dat de kosten van de deskundige voor rekening van de Gemeente komen,

3.10.

verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

3.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Damsteegt-Molier en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2015.

2111/2148