Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2014:4659

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
06-06-2014
Datum publicatie
25-06-2014
Zaaknummer
KTN-2621332
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst exploitatierecht nu genot gehuurde geheel onmogelijk is geworden door afbranden recreatiegebouw (artikel 7:210 BW). Dat er een alternatief aanwezig is, maakt dit niet anders nu het gaat om genot van het gehuurde.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 2621332 CV EXPL 13-63074

uitspraak: 6 juni 2014

vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon de GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelende te Rotterdam,

eiser,

gemachtigde: mr. S.M. Conijnenberg,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te Hoek van Holland, gemeente Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. P. van der Veld.

Partijen worden hierna aangeduid als Gemeente Rotterdam en [gedaagde]

1 Het verloop van het proces

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:

  • -

    het exploot van dagvaarding van 5 december 2013, met producties;

  • -

    de conclusie van antwoord, met producties;

  • -

    het vonnis van deze rechtbank d.d. 15 januari 2014 waarbij een comparitie van partijen is gelast;

  • -

    het proces-verbaal van de op 12 maart 2014 gehouden comparitie van partijen en de ter zitting door partijen in het geding gebrachte stukken, zoals vermeld in het proces-verbaal;

  • -

    de conclusie van repliek, met producties;

  • -

    de conclusie van dupliek.

1.2

De datum van deze uitspraak is door de kantonrechter bepaald op heden.

2 De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1

Gemeente Rotterdam heeft vanaf 1 januari 2008 aan [gedaagde]verhuurd het exploitatierecht van de zich in het recreatiegebouw op het recreatieoord Hoek van Holland bevindende buffetten met aanhorigheden (hierna: het recreatiegebouw) gedurende de seizoensmaanden van maart tot en met oktober (hierna: de huurovereenkomst).

2.2

Op 6 april 2013 is het recreatiegebouw volledig door brand verwoest.

2.3

Per brief van 28 mei 2013 heeft Gemeente Rotterdam [gedaagde]bericht de huurovereenkomst buitengerechtelijk te zullen ontbinden per 1 juli 2013.

3 De vordering

3.1

Gemeente Rotterdam heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, - verkort weergegeven -:

- een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 juli 2013 (buitengerechtelijk) is ontbonden dan wel de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden;

- [gedaagde]te veroordelen aan Gemeente Rotterdam te betalen € 21.806,61 aan huurachterstand over 2011 tot 1 april 2013 en energiekosten over 2010 en 2012, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 juli 2013 en € 1.747,22 aan buitengerechtelijke kosten;

- [gedaagde]te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2

Aan zijn vordering legt Gemeente Rotterdam - zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag. Primair heeft Gemeente Rotterdam de huurovereenkomst buitengerechtelijk mogen ontbinden, nu het genot van het recreatiegebouw geheel onmogelijk is geworden door de brand, subsidiair dient de huurovereenkomst te worden ontbonden op grond van de toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde]in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De betalingsachterstand bedraagt € 21.806,61. [gedaagde]is, ondanks diverse aanmaningen, in gebreke gebleven met tijdige voldoening van de huur en energiekosten. Vanwege het betalingsverzuim is [gedaagde]wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten verschuldigd.

4 Het verweer

[gedaagde]heeft uiteindelijk de hoogte van de gevorderde bedragen ten aanzien van de huurachterstand en de energiekosten erkend, doch doet een beroep op verrekening.

Betwist wordt dat er grond is voor een ontbinding van de huurovereenkomst. Hij heeft daartoe het volgende -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- aangevoerd.

Er is geen sprake van substantiële uitgaven terzake de vernieuwing van het recreatiegebouw voor Gemeente Rotterdam nu deze verzekerd is voor brandschade zodat deze gehouden is het gebrek te verhelpen. Daarnaast geldt dat ongeacht dat Gemeente Rotterdam gehouden is het gebrek te verhelpen, het genot van het gehuurde niet blijvend onmogelijk is geworden nu er een noodvoorziening op het recreatieterrein is geplaatst zodat Gemeente Rotterdam de huurovereenkomst niet mocht ontbinden. Aangezien er een recht tot exploitatie gehuurd wordt door [gedaagde]heeft Gemeente Rotterdam zijn zorgplicht geschonden door [gedaagde]niet deze noodvoorziening te laten exploiteren. Hierdoor kon de betalingsregeling niet worden nagekomen.

5 De beoordeling van de vordering

5.1

Gemeente Rotterdam is op grond van artikel 7:210 BW bevoegd tot ontbinding indien een gebrek, dat hij als verhuurder op grond van artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten van het gehuurde geheel onmogelijk maakt.

In onderhavige geval is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Uitgangspunt van artikel 7:206 BW is dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is (I) of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen (II).

In het geval een gehuurd gebouw (vrijwel) geheel door brand is verwoest -zoals hier het recreatiegebouw dat blijkens de foto’s in het schaderapport nagenoeg tot de grond toe is afgebrand- kan er geen sprake meer zijn van het ‘verhelpen’ van door de brand ontstane gebreken, maar is er sprake van vervanging door een nieuw gebouw. Een dergelijke vervanging zal altijd aanzienlijk meer kosten met zich meebrengen dan het enkel herstellen van gebreken. Aan zowel de uitzondering onder I als onder II is dan ook voldaan zodat Gemeente Rotterdam niet gehouden is het gebrek te verhelpen.

[gedaagde]heeft zich er vervolgens op beroepen dat Gemeente Rotterdam de huurovereenkomst niet mocht ontbinden nu zijn genot van het gehuurde door het gebrek niet blijvend onmogelijk is geworden, immers Gemeente Rotterdam heeft een noodvoorziening op het recreatieterrein geplaatst in welke hij zijn exploitatierechten kan uitoefenen, aldus [gedaagde] In artikel 7:210 lid 1 BW gaat het er echter om of het gebrek het genot van het gehuurde onmogelijk maakt. Wanneer als gevolg van een gebrek gedurende een korte periode het genot van het gehuurde onmogelijk is onder omstandigheden, waarbij een rol kan spelen of gedurende die periode een passend alternatief kan worden geboden, is er geen sprake van gehele onmogelijkheid in de zin van artikel 7:210 lid 1 BW. Die situatie doet zich echter niet voor wanneer, zoals hier, gedurende een langere periode (de brand was op

6 april 2013 en tot op heden is er geen ander gebouw geplaatst) geen gebruik kan worden gemaakt van het gehuurde. Dat is niet anders wanneer gedurende die periode een passend alternatief voor het gehuurde beschikbaar is. De beschikbaarheid van een passend alternatief voor het gehuurde doet immers niets af aan het feit dat het genot van de gehuurde zelf onmogelijk is geworden.

De slotsom is dat ook aan het vereiste van 7:210 lid 1 BW is voldaan. Dat betekent dat het Gemeente Rotterdam vrijstond de overeenkomst met een beroep op artikel 7:210 lid 1 BW per 1 juli 2013 buitengerechtelijk te ontbinden. De gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen.

5.2

Nu [gedaagde]de gevorderde huurachterstand over 2011 tot 1 april 2013 en energiekosten over 2010 en 2012 ad € 21.806,61 ter zitting heeft erkend, is de vordering ook in zoverre toewijsbaar, behoudens het beroep op verrekening.

5.3

[gedaagde]doet een beroep op verrekening en stelt daartoe het volgende. [gedaagde]leidt voor een bedrag van € 45.000,00 schade aan omzetderving nu hij de noodvoorziening niet heeft mogen exploiteren en als gevolg daarvan een boete ad € 14.921,10 van de bierbrouwerij zal ontvangen wegens te weinig afname. Daarnaast zijn er door het wegvallen van zijn inkomsten schulden ontstaan bij de Belastingdienst ad € 19.371,34 en de verhuurder van zijn woning. Eerder heeft [gedaagde]eetcafé de Stal inclusief de daarbij horende woning, die hij eveneens huurde van Gemeente Rotterdam, verkocht aan een derde onder de voorwaarde dat deze koper gebruik kon maken van de bijbehorende woning. Vlak voor de overdracht heeft er brand gewoed in de woning waarop Gemeente Rotterdam de huurovereenkomst met betrekking tot de woning opzegde. De koper is hierdoor afgehaakt. Uiteindelijk is alles verkocht aan een vierde, maar voor € 28.500,00 minder dan aan de oorspronkelijke koper die ondertussen wel van Gemeente Rotterdam de woning mocht huren. Deze vierde mocht overigens de terrassen van het eetcafé uitbreiden, hetgeen [gedaagde]steeds verboden werd, waardoor die bewuste vierde € 28.500,00 meer omzet genereerde. Door toedoen van Gemeente Rotterdam is de verkoop van de inboedel van het recreatiegebouw voor een bedrag van € 50.000,00 niet doorgegaan nu Gemeente Rotterdam de koper geen zekerheid kon geven over de hoogte van de verschuldigde huur voor de komende jaren. Al deze bedragen dienen te worden verrekend, aldus [gedaagde]

Gemeente Rotterdam heeft het beroep op verrekening gemotiveerd betwist en voert daartoe het volgende aan. [gedaagde]lijdt geen omzetverlies van dergelijke omvang door het niet exploiteren van de noodvoorziening. De noodvoorziening is van beperktere omvang dan het oorspronkelijke recreatiegebouw. Dat [gedaagde]inkomensverlies lijdt, heeft hij aan zichzelf te danken nu uit het schaderapport valt op te maken dat hij een achterstand had in het betalen van verzekeringspremies zodat er geen uitkering door de verzekeraar valt te verwachten. Gemeente Rotterdam heeft geen schuld aan de brand waardoor zij niet schadeplichtig is geworden jegens [gedaagde]en de boete van de bierbrouwerij niet hoeft te vergoeden aan [gedaagde] Daarnaast genoot [gedaagde]door toedoen van Gemeente Rotterdam geen lagere opbrengst bij zowel de indeplaatsstelling van eetcafé de Stal als het exploitatierecht van het recreatiegebouw. Voor zover zou blijken dat [gedaagde]het recreatiegebouw voor een bedrag van € 25.000,00 heeft opgeknapt, is Gemeente Rotterdam niet gehouden dit bedrag te vergoeden nu [gedaagde]niet conform artikel 5 van de huurovereenkomst vooraf schriftelijke toestemming heeft gevraagd voor de investering.

[gedaagde]heeft bij dupliek een beroep gedaan op ongerechtvaardigde verrijking in die zin dat hij het recreatiegebouw op eigen kosten voor een bedrag van € 25.000,00 heeft opgeknapt waardoor Gemeente Rotterdam door natrekking ongerechtvaardigd is verrijkt en heeft bij dupliek gesteld dat de heer J. van den Broek aan hem de exploitatie van het noodgebouw heeft toegezegd. Dit beroep op ongerechtvaardigde verrijking en genoemde stelling worden nu deze eerst bij dupliek naar voren zijn gebracht als tardief gepasseerd.

Om tot een geslaagd beroep op verrekening te komen, moet er sprake zijn van een tegenvordering die op eenvoudige wijze vast te stellen is. Gemeente Rotterdam heeft de vordering van [gedaagde]gemotiveerd betwist terwijl [gedaagde]op geen enkele wijze inzicht heeft gegeven hoe en waarom Gemeente Rotterdam bedragen aan hem verschuldigd zou zijn en waaruit de schade heeft bestaan (zo zijn er bijvoorbeeld geen berekeningen van de omzet, brieven van de Belastingdienst of bierbrouwerij -welke na datum brand gedateerd moeten zijn- in het geding gebracht). De gegrondheid van zijn verrekeningsverweer kan daardoor niet eenvoudig vastgesteld worden. Op grond van artikel 6:136 Burgerlijk Wetboek wordt dit beroep op verrekening dan ook gepasseerd.

Dat [gedaagde] zoals hij stelt, de mogelijkheid is ontnomen om een overeengekomen betalingsregeling na te komen door hem de exploitatie van het noodgebouw niet te gunnen, hoort bij het verrekeningsverweer en kan op zich reeds hierom niet slagen dat [gedaagde]tijdens de comparitie van partijen heeft aangegeven dat hij de betalingsregeling tot de wintermaanden is nagekomen en deze per start van het seizoen in maart (lees: 2013) weer zou hervatten. Hij is dus zelf degene geweest die al ver voor de brand was gestopt met betalen.

5.4

[gedaagde]heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd ten aanzien van de door Gemeente Rotterdam gevorderde wettelijke rente. De wettelijke rente zal dan ook worden toegewezen.

5.5

De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu onvoldoende is gesteld en evenmin is gebleken dat het gaat om verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237-240 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. Van enige sommatieactiviteit is niet gebleken.

5.6

[gedaagde]wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Gemeente Rotterdam bepaald op

€ 94,79 aan dagvaardingskosten, € 448,00 aan vast recht en € 1.000,00 aan salaris voor de gemachtigde, genoemde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening.

6 De beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 juli 2013 buitengerechtelijk is ontbonden;

veroordeelt [gedaagde]om aan Gemeente Rotterdam tegen kwijting te betalen € 21.806,61 aan huurachterstand over 2011 tot 1 april 2013 en energiekosten over 2010 en 2012, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 2 juli 2013 tot de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde]in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Gemeente Rotterdam vastgesteld op € 542,79 aan verschotten en € 1.000,00 aan salaris voor de gemachtigde, genoemde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.L. van Zetten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

745