Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2014:3571

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
07-05-2014
Datum publicatie
02-07-2014
Zaaknummer
C-10-435099 - HA ZA 13-1055
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Vordering tot ontbinding c.q. wijziging van een overeenkomst met kettingbeding (art. 6:259 lid 1 sub b BW). De gemeente heeft in het verleden een oud gemeentehuis verkocht met opneming van een kettingbeding dat bepaalt dat het pand niet bewoond mag worden, maar slechts mag worden gebruikt ten behoeve van kantoor- of winkeldoeleinden. De vordering van de huidige eigenaar van het pand tot opheffing van het kettingbeding wordt afgewezen. De gemeente heeft een redelijk belang bij de nakoming van het beding, te weten het waarborgen van de functie van het naastgelegen dorpshuis.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/435099 / HA ZA 13-1055

Vonnis van 7 mei 2014

in de zaak van

[eiser],

zonder vaste woon- of verblijfplaats in Nederland,

uitdrukkelijk woonplaats kiezende te Rotterdam aan de [adres] ten kantore van

mr. L. Hennink,

eiser,

advocaat mr. L. Hennink,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE MOLENWAARD,

zetelend te Bleskensgraaf,

gedaagde,

advocaat mr. P.M.D. Weijers.

Partijen zullen hierna [eiser] en Gemeente Molenwaard genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 18 september 2013

  • -

    de conclusie van antwoord

  • -

    het tussenvonnis van 29 januari 2014

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 4 maart 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiser] heeft op 1 november 2011 een pand met ondergrond, staande en gelegen aan de [adres 2] (hierna: het pand), gekocht van [persoon 1]. De (rechtsvoorganger van de) gemeente Molenwaard is in het verleden eigenaar van het pand geweest. Het pand was destijds in gebruik als gemeentehuis. Bij de verkoop van het pand in 1989 is door (de rechtsvoorganger van) de gemeente Molenwaard besloten het in 2.2. geciteerde kettingbeding op te nemen.

2.2.

Artikel 5 van de akte van levering tussen [eiser] en [persoon 1] vermeldt, voor zover relevant:

"Omschrijving erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen

(…)

7. Gemeld onroerend goed mag uitsluitend worden gebruikt ten behoeve van kantoor- of winkeldoeleinden zonder bewoning, terwijl de eigenaar verplicht is het gemeentewapen van Streefkerk aan de voorgevel te handhaven en in goede staat te onderhouden.

8. De koopster zal bij niet-nakoming of overtreding van het bepaalde onder 7 zonder dat enige ingebrekestelling vereist is, ten behoeve van de gemeente een dadelijk opeisbare boete verschuldigd van vijfhonderd duidend gulden (f 500.000,--) per overtreding.

9. Op straffe van een dadelijk opeisbare boete van vijfhonderd duizend gulden

(f 500.000,--) ten behoeve van de gemeente is de eigenaar van het verkochte verplicht bij gehele of gedeeltelijke verdere overdracht van het verkochte aan de nieuwe verkrijger de bepalingen 7, 8 en 9 als kettingbeding op te leggen en daarbij dezelfde boeten ten behoeve van de gemeente te bedingen.

Voor zover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaard.

Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen.

Voorts wordt nog verwezen naar artikel 26, voorkomende in voormelde

koopovereenkomst van één november tweeduizend elf, woordelijk luidende:

Bijzondere bepalingen

Artikel 26

Koper erkent uitdrukkelijk bekend te zijn met de "beperkte" gebruiksmogelijkheden van het gekochte, verkoper heeft hem hier uitdrukkelijk op gewezen en door deze "beperkte" gebruiksmogelijkheden is deze koopsom tot stand gekomen."

(…)”

2.3. (

De advocaat van) [eiser] heeft de gemeente Molenwaard bij brief van 23 april 2013 verzocht om in te stemmen met intrekking van het kettingbeding, in het bijzonder het daar in opgenomen verbod op bewoning. De gemeente Molenwaard heeft dit verzoek afgewezen bij brief van 12 juni 2013 aan (de advocaat van) [eiser], in welke brief onder meer is vermeld:

“(…) De achterliggende reden is dat de activiteiten, die in het dorpshuis De Vijf Lelies plaatsvinden, inclusief verkeersbewegingen en parkeren van voertuigen niet tot overlast in de directe omgeving leiden als gevolg waarvan klachten zouden kunnen ontstaan over overlast door de activiteiten in het dorpshuis. Derhalve heeft niet alleen uw cliënt, maar ook de gemeente een redelijk belang, namelijk een ongestoorde uitoefening van het verenigingsleven in het dorpshuis. Dit is voor de sociale cohesie in de kern van uitermate groot belang en ons college hecht er dan ook bijzonder aan dat deze ongestoorde uitoefening kán worden gecontinueerd. (…)”

3 Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad

a. te verklaren voor recht dat het kettingbeding, zoals opgenomen in artikel 5 van de akte van levering tussen [persoon 1] en [eiser], onredelijk bezwarend is voor [eiser];

b. te bepalen dat de overeenkomst tussen [persoon 1] en [eiser] wordt gewijzigd dan wel gedeeltelijk ontbonden, doordat het kettingbeding komt te vervallen;

c. gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiser] stelt daartoe het volgende. De gemeente Molenwaard heeft geen redelijk belang meer bij de nakoming van de verplichtingen volgend uit het kettingbeding en het is niet aannemelijk dat dit belang zal terugkeren. Er worden in ‘De Vijf Lelies’ zeer weinig activiteiten ontplooid en deze activiteiten zijn niet overlast gevend. De Vijf Lelies is geen dorpshuis maar een commerciële horecagelegenheid aan wie de gemeente Molenwaard geen bijzondere positie mag toekennen binnen de gemeente. Bewoning van het pand past binnen de herontwikkeling die plaatsvindt in de dorpskern. [eiser] heeft belang bij opheffing van het kernbeding. Potentiële kopers laten zich door het bestaan van het kettingbeding afschrikken, waardoor de waarde van het pand negatief wordt beïnvloed.

3.3.

Gemeente Molenwaard voert verweer strekkende tot afwijzing van de vorderingen. Volgens haar is sprake van een redelijk belang bij handhaving van het kettingbeding. De gemeente Molenwaard acht de activiteiten die worden georganiseerd in het dorpshuis van groot belang voor de sociale cohesie binnen de gemeenschap. Zij wil voorkomen dat deze activiteiten beperkt zullen worden of onder druk komen te staan indien het pand voor bewoning gebruikt zou worden. Activiteiten in een dorpshuis kunnen namelijk tot overlast leiden onder andere vanwege de verkeersbewegingen en geluidsoverlast. Indien bewoning van het pand wordt toegestaan en de bewoner zou klagen over overlast, dan is de gemeente Molenwaard verplicht om handhavend op te treden.

4 De beoordeling

4.1.

De voorwaarden die in artikel 5 van de akte van levering tussen [eiser] en [persoon 1] zijn opgenomen, hebben het karakter van een kettingbeding. Op grond van dit kettingbeding is [eiser] verplicht het pand uitsluitend te gebruiken ten behoeve van kantoor- of winkelruimtedoeleinden zonder bewoning.

4.2.

Ingevolge artikel 6:259 lid 1 sub b BW kan de rechter de gevolgen van de overeenkomst waarin een dergelijk kettingbeding is opgenomen wijzigen of de overeenkomst ontbinden indien de schuldeiser (de gemeente Molenwaard) bij de nakoming van de verplichting geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren.

4.3.

Voor de beoordeling van de vraag of de gemeente Molenwaard geen redelijk belang meer heeft bij de nakoming van de verplichtingen volgend uit het kettingbeding is het volgende van belang.

4.4.1.

Partijen twisten over de vraag of ‘De Vijf Lelies’ aangemerkt kan worden als dorpshuis. Op grond van a) de onderbouwde stellingen die gemeente Molenwaard heeft ingenomen b) de overgelegde correspondentie waarin [eiser] zelf ook uitgaat van het bestaan van een dorpshuis en c) de uitspraken waarnaar [eiser] verwijst tussen de (rechtsvoorganger van) de gemeente Molenwaard en [persoon 1] waarin eveneens wordt uitgegaan van een dorpshuis, staat vast dat ‘De Vijf Lelies’ fungeert als dorpshuis.

Dat het dorpshuis feitelijk geëxploiteerd wordt door een eenmanszaak maakt dit niet anders, te meer nu de gemeente Molenwaard een beheerscommissie heeft ingesteld die toezicht houdt op de exploitatie.

4.4.2.

In het dorpshuis vinden onder andere verenigingsactiviteiten en feestavonden plaats. De gemeente Molenwaard heeft aangevoerd dat zij de functie van het dorpshuis wil waarborgen. De activiteiten die in het dorpshuis worden georganiseerd zijn volgens haar van belang voor de sociale cohesie binnen de gemeenschap.

4.4.3.

Dat [eiser] stelt geen overlast te (zullen) ervaren van de activiteiten in het dorpshuis is niet relevant. [eiser] heeft het pand als beleggingsobject gekocht en is niet voornemens om er zelf te gaan wonen. Doordat het pand is gelegen pal naast het dorpshuis is het niet onaannemelijk dat wanneer het bewoond zal worden, dit tot klachten van de betreffende bewoner(s) zal leiden over overlast die wordt veroorzaakt door (bezoekers van) het dorpshuis. Dat de gemeente Molenwaard bewoning van andere, in de nabije omgeving gelegen panden niet heeft uitgesloten, betekent niet dat zij bewoning van het pand evenmin mag uitsluiten. De andere woonhuizen zijn namelijk niet direct naast het dorpshuis gesitueerd.

4.5.

Gezien het voorgaande is het belang van de gemeente Molenwaard bij het waarborgen van de functie van het dorpshuis aan te merken als een redelijk belang bij de nakoming van het kettingbeding. Het door [eiser] gestelde belang bij opheffing van het kettingbeding kan niet tot een ander oordeel leiden. Het komt immers niet neer op een belangenafweging tussen het belang van [eiser] enerzijds bij opheffing van het kettingbeding en het belang van gemeente Molenwaard anderzijds bij de nakoming daarvan, maar op de beantwoording van de vraag of de gemeente Molenwaard geen redelijk belang meer heeft bij de nakoming. Bovendien was [eiser] bekend met het kettingbeding toen hij het pand kocht en is de hoogte van de koopsom blijkens de akte van levering bepaald met inachtneming van de beperkte gebruiksmogelijkheden.

4.6.

De vorderingen zullen derhalve worden afgewezen.

4.7.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van de gemeente Molenwaard worden begroot op:

  • -

    griffierecht € 589,00

  • -

    kosten advocaat € 904,00 (2 punten x tarief II ad € 452,00 per punt)

€ 1.493,00

5 De beslissing

De rechtbank

- wijst het gevorderde af;

- veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente

Molenwaard begroot op € 1.493,00;

- verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij

voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Dooren en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2014.

546