Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2013:5138

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
19-06-2013
Datum publicatie
10-07-2013
Zaaknummer
C/10/394913 / HA ZA 12-97
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

In 2001 is een kantoorpand aan de gemeente verkocht, nadat het perceel grond waarop het pand zich bevindt in 1999 is aangewezen als grond in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). De door de gemeente beoogde stadsvernieuwing heeft geen doorgang gevonden. Eind 2009 heeft de verkoper en voormalig eigenaar van het pand aan de gemeente kenbaar gemaakt het pand terug te willen kopen tegen de in 2001 overeengekomen prijs, te vermeerderen met een rentevergoeding. Sinds medio 2010 hebben de verkoper en de gemeente zonder resultaat onderhandeld over de prijs. De verkoper vordert thans wijziging van de koopovereenkomst en schadevergoeding op grond van onvoorziene omstandigheden en artikel 25 Wvg. De rechtbank overweegt dat aan de vestiging van een voorkeursrecht op grond van de Wvg inherent is dat onzeker is of de beoogde ruimtelijke ontwikkeling, waartoe het voorkeursrecht wordt gevestigd, daadwerkelijk zal worden uitgevoerd. Mede gelet op het feit dat op grond van de Wvg sprake is van een vrijwillige en onherroepelijke verkoop en met inachtneming van de bij de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden te betrachten terughoudendheid is de rechtbank van oordeel dat partijen geacht moeten worden de omstandigheid dat de geplande stadsvernieuwing geen doorgang zou vinden (stilzwijgend) te hebben verdisconteerd in de overeenkomst. Van een onvoorziene omstandigheid is daarmee geen sprake.

Het beroep van de verkoper op artikel 25 Wvg slaagt, gelet op de strekking van dat artikel, evenmin.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2013/97
JG 2013/72 met annotatie van mr. F.A. Mulder en mr. J. van den Burg
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team haven en handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/394913 / HA ZA 12-97

Vonnis van 19 juni 2013

in de zaak van

de vennootschap onder firma

ASSURANTIEKANTOOR DIRKSE EN FAASSE V.O.F.,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. J.A.M. van de Sande,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. Y.J.H. van Griensven.

Partijen zullen hierna “D+F Assurantiën” en “de gemeente” genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het (verdere) verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 28 maart 2012 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;

  • -

    de voorafgaand aan de comparitie van partijen van de zijde van D+F Assurantiën toegezonden productie;

  • -

    het proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 5 oktober 2012 en de daaraan gehechte - door D+F Assurantiën in het geding gebrachte - productie;

  • -

    de akte wijziging van eis;

  • -

    de antwoordakte.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

D+F Assurantiën exploiteert een assurantiekantoor. De onderneming is sinds 1988 gevestigd in het kantoorpand aan de [adres] (verder: het kantoorpand). D+F Assurantiën heeft het kantoorpand op 20 juni 1994 in eigendom verkregen.

2.2.

Bij besluit van 13 april 1999 is het perceel grond waarop het kantoorpand zich bevindt door de gemeente aangewezen als grond in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Deze aanwijzing liep vooruit op de totstandkoming van een ontwerpstructuurplan/bestemmingsplan binnen het Laurenskwartier te Rotterdam, op grond waarvan een stadsvernieuwing werd beoogd.

2.3.

In de brief van D+F Assurantiën aan de gemeente van 13 augustus 2001 is onder meer het volgende vermeld:

Betreft: Aanbieding pand.

(…) Hierbij wil ik u melden dat wij voornemens zijn om ons pand aan de [adres] te verkopen.

Gezien het op dit pand geldende voorkeursrecht zijn wij verplicht het pand in eerste instantie aan de gemeente, aan te bieden.

Bij deze dus. (…)

2.4.

Bij brief van 24 augustus 2001 heeft de gemeente onder meer als volgt gereageerd:

(…) Er is besloten dat het in beginsel wenselijk wordt geacht dat de gemeente Rotterdam de eigendom verkrijgt van het door u aangeboden perceel tegen een nader overeen te komen prijs. (…)

2.5.

Op 5 respectievelijk 19 december 2001 is door partijen een koopakte ondertekend, waarbij is vastgelegd dat D+F Assurantiën het kantoorpand aan de gemeente verkoopt voor een koopsom van € 235.965,71. In de koopakte is onder meer het volgende vermeld:

Artikel 10

Voortgezet gebruik bedrijfsruimte

  1. Verkoper kan het gebruik van de in eigen gebruik zijnde bedrijfsruimte vanaf datum eigendomsoverdracht voortzetten tegen een vergoeding van f 2.500,-- per maand tot uiterlijk 31 december 2004. Bij transport wordt door mijn bedrijf aan verkoper de voorwaarden voor het voortgezet gebruik aangeboden.

  2. (…)

  3. Na afloop van de termijn van voortgezet gebruik zal Verkoper de bedrijfsruimte cum annexis geheel leeg, bezemschoon, ontruimd ter beschikking van de Gemeente stellen zonder aanspraak te kunnen maken op enige nadere schadevergoeding.

2.6.

Bij akte van 28 februari 2003 is het kantoorpand door D+F Assurantiën aan de gemeente geleverd. De gemeente heeft de hiervoor onder 2.5 bedoelde koopsom, vermeerderd met rente, aan D+F Assurantiën voldaan. In de akte van levering is onder meer het volgende vermeld:

Verklaringen van verkoper

(…) Het verkochte is thans vrij van huur en/of gebruik, behoudens het overeengekomen voortgezet gebruik door koper waartoe tussen koper en verkoper een huurovereenkomst is gesloten. Het gebruik van het verkochte zal door verkoper worden voortgezet tegen een vergoeding van een bedrag van (…) (€ 1.134,45) per maand. Dit voortgezet gebruik vangt aan op één maart tweeduizend drie en eindigt uiterlijk één en dertig december tweeduizend vier. Partijen hebben het voortgezet gebruik bij onderhandse akte nader geregeld.

2.7. 1

maart 2003 zijn partijen een huurovereenkomst met betrekking tot het kantoorpand aangegaan. In de schriftelijke overeenkomst is onder meer het volgende bepaald:

ARTIKEL 1 Huurperiode

Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor 22 maanden, ingaande op 1 maart 2003 en derhalve eindigende op 31-12-2004.

Na het verstrijen van deze periode wordt bezien of deze kan worden verlengd. (…)

BIJZONDERE BEPALINGEN:

De huurder verklaart ermee bekend te zijn dat het gehuurde [adres] gerenoveerd/gesloopt dient te worden.

De huurder verplicht zich om alle voorbereidende werkzaamheden die in het kader van de sloop/renovatie noodzakelijk zijn te accepteren.

Voorts verplicht de huurder het gehuurde op de eerste aanzegging van de verhuurder te ontruimen om renovatie/sloopwerkzaamheden van het onderhavige pand en/of omliggende panden mogelijk te maken.

Indien de renovatie/sloopwerkzaamheden als gevolg van nalatigheid van de zijde van de huurder geen doorgang kunnen vinden dan wel stagneren komen alle daaruit voortvloeiende kosten, dan wel schaden en interessen te zijnen laste

De huurder verklaart er eveneens mee bekend te zijn dat bij beëindiging van de huurovereenkomst geen recht bestaat op het verkrijgen van vervangende ruimte en/of een schadevergoeding.

2.8.

De voorziene stadsvernieuwing in het Laurenskwartier is niet uitgevoerd. Bij vergadering van 29 juni 2004 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente besloten het voorkeursrecht te laten vervallen omdat niet meer werd voldaan aan de eisen van (het destijds geldende) artikel 2 lid 2 Wvg. De akte van vervallenverklaring is ingeschreven in de openbare registers.

2.9.

De huurovereenkomst tussen partijen is na 31 december 2004 stilzwijgend voortgezet.

2.10.

Bij brief van 9 december 2009 heeft D+F Assurantiën onder meer het volgende geschreven aan de gemeente:

(…) Wij hebben vernomen dat het OBR in overleg lijkt te zijn met de [A] over verkoop van het nu door ons gehuurde pand aan de [adres].

Wij hebben “ons” pand, indertijd, aan het OBR verkocht, min of meer dwingend opgelegd, middels wet Voorkeursrecht.

Wij hebben begrepen dat het er naar uit lijkt te zien dat de indertijd voorgestelde sloop van het nu door ons gehuurde pand geen doorgang meer gaat vinden.

Daar er blijkbaar contacten zijn met de [A], zijn wij als huurder en als voormalig eigenaar, ook bijzonder geïnteresseerd en willen hierbij niet gepasseerd worden in een eventuele verkoop van “ons” pand aan een derde partij.

Het is indertijd ook nooit onze bedoeling geweest om dit pand te verkopen, maar toen leek er geen andere echte, Wet voorkeursrecht, optie aanwezig te zijn.

2.11.

Bij brief van 20 mei 2010 heeft de gemeente aan D+F Assurantiën bevestigd dat zij het kantoorpand - onder marktconforme condities - zal gaan verkopen. Partijen hebben vervolgens onderhandeld over de prijs. De gemeente ging daarbij uit van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik (€ 365.000,00 kosten koper), D+F Assurantiën van de toenmalige koopsom van € 235.965,71 te vermeerderen met een inflatiecorrectie. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt. Bij brief van 8 december 2011 heeft de gemeente D+F Assurantiën geïnformeerd dat het kantoorpand op de markt zal worden aangeboden middels een openbare verkoop bij inschrijving. De raadsman van D+F Assurantiën heeft bij e-mailbericht van 27 januari 2012 aan de gemeente medegedeeld dat conservatoir beslag op het kantoorpand zal worden gelegd indien de openbare verkoop in gang zal worden gezet.

3 Het geschil

3.1.

D+F Assurantiën heeft, na wijziging van eis, gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

  1. de tussen partijen op 19 december 2011 gesloten koopovereenkomst te wijzigen waarbij tevens dient te worden verstaan dat, indien de door partijen voorziene stadsvernieuwing niet zal worden uitgevoerd en de gemeente het kantoorpand zal willen vervreemden, de gemeente deze onroerende zaak dient aan te bieden aan D+F Assurantiën tegen eenzelfde koopsom als D+F Assurantiën heeft ontvangen van de gemeente, vermeerderd met een rentevergoeding ter grootte van 1% over de initiële koopsom per jaar, te rekenen vanaf 1 maart 2003 tot aan de datum van verkrijging door D+F Assurantiën, waarbij verstaan dient te worden dat de kosten van overdracht geheel voor rekening komen van de gemeente;

  2. de gemeente te veroordelen om de schade welke D+F Assurantiën als gevolg van de overdracht op grond van de Wvg lijdt te vergoeden, welke schade nader opgemaakt wordt bij staat en vereffend volgens de wet;

  3. met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure.

3.2.

De gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering en geconcludeerd tot afwijzing ervan, met veroordeling van D+F Assurantiën in de kosten van de procedure - de nakosten daarin begrepen -, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.3.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Aan haar vordering, zoals hiervoor onder 3.1 sub a) weergegeven, heeft D+F Assurantiën primair ten grondslag gelegd dat sprake is van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn, dat de gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten (artikel 6:258 lid 1 BW). Daartoe heeft D+F Assurantiën - kort en zakelijk weergegeven - aangevoerd dat zij het kantoorpand uitsluitend aan de gemeente heeft verkocht, omdat de gemeente destijds met stelligheid heeft verklaard dat het kantoorpand gesloopt zou worden en het onontkoombaar was dat de gemeente daartoe eigenaar van het pand zou (moeten) worden, al dan niet via een (kostbare) onteigeningsprocedure. Partijen hebben niet de mogelijkheid onder ogen gezien dat het kantoorpand niet gesloopt zou worden omdat de geplande stadsvernieuwing geen doorgang zou vinden. Als dat anders was geweest, zouden partijen niet tot het sluiten van de koopovereenkomst zijn overgegaan, althans zouden zij een terugkooprecht zijn overeengekomen, aldus D+F Assurantiën.

4.2.

De gemeente heeft - kort en zakelijk weergegeven - weersproken dat sprake was van een “gedwongen” verkoop op initiatief van de gemeente. D+F Assurantiën had volgens de gemeente wel degelijk de eigendom van het kantoorpand kunnen behouden. De plannen in het Laurenskwartier zijn door een gewijzigde prioriteit van bouwprojecten en door temporisering van deelplannen gewijzigd, met als gevolg dat het voorkeursrecht is komen te vervallen. Het is een feit van algemene bekendheid dat ruimtelijke ordening een dynamisch proces is en dat onzeker is of een beoogde stadsvernieuwing daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Deze onzekerheid is - aldus de gemeente - in de koopovereenkomst verdisconteerd, zodat van onvoorziene omstandigheden geen sprake is.

4.3.

Onder onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 lid 1 BW moet worden verstaan omstandigheden, ingetreden na het sluiten van de overeenkomst, die partijen niet (uitdrukkelijk of stilzwijgend) in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. Het gaat dus om omstandigheden waarin partijen niet hebben voorzien. Wat door partijen is verdisconteerd, moet door uitleg worden vastgesteld. Bij het stilzwijgen van de overeenkomst moet daartoe worden gelet op de aard en strekking van de overeenkomst, de omstandigheden waaronder zij tot stand is gekomen, de verkeersopvattingen en de redelijkheid en billijkheid. De onvoorziene omstandigheden moeten van dien aard zijn dat de wederpartij geen ongewijzigde instandhouding van de contractuele rechtsverhouding mag verwachten. Daaruit volgt dat de rechter terughoudendheid moet betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden (HR 20 februari 1998, NJ 1998/493). In de parlementaire geschiedenis is bepaald dat, hoewel artikel 6:258 lid 1 BW toepassing niet uitsluit in het geval de overeenkomst reeds geheel of gedeeltelijk is uitgevoerd, herziening van een reeds geheel uitgevoerde overeenkomst slechts zelden in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid zal zijn.


4.4. De rechtbank stelt in het onderhavige geval voorop dat de Wvg een passief instrument voor gemeenten is om grond en onroerend goed te verwerven. Wanneer een voorkeursrecht is gevestigd op een perceel, kan de eigenaar van dat perceel eerst tot verkoop overgaan nadat hij de gemeente in de gelegenheid heeft gesteld het desbetreffende perceel (met eventuele opstallen) te kopen. Er is dus sprake van een aanbiedingsplicht. Een verplichting tot verkoop bestaat op grond van de Wvg, anders dan in het onteigeningsrecht, niet. De Wvg gaat uit van een vrijwillige verkoop. Ook D+F Assurantiën was dus niet verplicht het kantoorpand aan de gemeente te koop aan te bieden. D+F Assurantiën heeft gesteld dat zij tot verkoop heeft besloten onder invloed van onjuiste mededelingen van de gemeente of druk van de zijde van de gemeente. Zelfs voor zover dit juist zou zijn - de gemeente betwist dat - laat dat onverlet dat een verplichting tot verkoop niet bestaat op grond van de Wvg. Als deze stellingen van D+F Assurantiën juist zouden zijn zou dat er hooguit toe kunnen leiden dat de overeenkomst vernietigd zou moeten worden op grond van een wilsgebrek, maar dat is niet aan de vordering ten grondslag gelegd. Aan dit betoog wordt dan ook voorbij gegaan.

4.5.

De Wvg gaat, naast een vrijwillige verkoop, tevens uit van een onherroepelijke verkoop. Een mogelijkheid tot teruglevering van het verkochte kent de Wvg, anders dan de Onteigeningswet, niet.

4.6.

Aan de vestiging van een voorkeursrecht op grond van de Wvg is inherent dat onzeker is of de beoogde ruimtelijke ontwikkeling, waartoe het voorkeursrecht wordt gevestigd, daadwerkelijk zal worden uitgevoerd. Mede gelet op het feit dat sprake is van een vrijwillige en onherroepelijke verkoop en met inachtneming van de bij de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden te betrachten terughoudendheid is de rechtbank van oordeel dat partijen geacht moeten worden de omstandigheid dat de geplande stadsvernieuwing geen doorgang zou vinden (stilzwijgend) te hebben verdisconteerd in de overeenkomst. Van een onvoorziene omstandigheid is daarmee geen sprake. Dat een onvoorziene omstandigheid er (in beginsel) in kan bestaan dat een door partijen verwachte wijziging niet intreedt (HR 20 februari 1998, NJ 1998/493) maakt dat niet anders. Onzekerheid over de vraag of de bij de vestiging van een voorkeursrecht beoogde (bestemmings)wijziging doorgang zal vinden is nu juist inherent aan (het systeem van) de Wvg.

Daar komt bij dat dit niet een omstandigheid is van dien aard dat de gemeente geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. De rechtbank acht in dit kader van belang dat de Wvg een regeling kent tot schadevergoeding voor gevallen waarin - samengevat - de ten tijde van de vestiging van het voorkeursrecht beoogde plannen geen doorgang vinden (artikel 25 Wvg).

4.7.

De conclusie is dat het beroep van D+F Assurantiën op artikel 6:258 BW niet slaagt.

4.8.

D+F Assurantiën heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat zij op grond van artikel 25 Wvg aanspraak heeft op vergoeding van de schade die zij als gevolg van de verkoop van het kantoorpand aan de gemeente heeft geleden, nu de bestemming op basis waarvan het voorkeursrecht door de gemeente is gevestigd niet is verwezenlijkt. Zij heeft daartoe - kort en zakelijk weergegeven - aangevoerd dat zij het kantoorpand terug wenst te verwerven en dat zij schade lijdt omdat de gemeente zich op het standpunt stelt dat dit slechts mogelijk is tegen betaling van een hogere koopprijs dan D+F Assurantiën destijds op haar beurt van de gemeente heeft ontvangen. Volgens D+F Assurantiën dient de schade te worden vergoed op een wijze die het meest beantwoordt aan hetgeen partijen voor ogen staat. Nu schadevergoeding op grond van artikel 6:103 BW ook in een andere vorm dan betaling van een geldsom kan worden toegekend, ligt herstel van de oorspronkelijke situatie (waarin D+F Assurantiën verkeerde voordat zij het kantoorpand verkocht en leverde aan de gemeente) in de rede, aldus D+F Assurantiën. Dat herstel kan worden bewerkstelligd indien de gemeente het kantoorpand aanbiedt aan D+F Assurantiën tegen dezelfde koopsom als D+F Assurantiën heeft ontvangen van de gemeente, waarbij de kosten van de overdracht voor rekening van de gemeente moeten komen. D+F Assurantiën meent daarnaast dat de gemeente veroordeeld dient te worden tot vergoeding van de door D+F Assurantiën te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, nu de stadsvernieuwing niet is uitgevoerd.

4.9.

De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat niet uit te sluiten is dat D+F Assurantiën een beroep op één van de leden van artikel 25 Wvg toekomt. Zij heeft echter weersproken dat zij jegens D+F Assurantiën aansprakelijk is voor de door haar gestelde schade, nu de door D+F Assurantiën gestelde schade op grond van artikel 25 Wvg niet voor vergoeding in aanmerking komt, aldus de gemeente.

4.10.

Op grond van artikel 25 lid 1 Wvg heeft de verkoper recht op schadevergoeding indien:

  1. een vervreemding aan de gemeente heeft plaatsgevonden terwijl een voorkeursrecht ingevolge artikel 3 of 4 Wvg (artikel 2 of 6 Wvg oud) gold;

  2. waarbij het ruimtelijk besluit dat als vestigingsgrondslag voor het voorkeursrecht diende uiteindelijk niet wordt uitgevoerd;

  3. waarbij een opvolgend bestemmingsplan onherroepelijk wordt;

  4. waarin aan de grond een bestemming wordt toegekend die vestiging van een voorkeursrecht verhinderd zou hebben.

Ingevolge artikel 25 lid 2 Wvg heeft de verkoper de mogelijkheid schadevergoeding te vorderen ingeval van aanwijzing van een vervroegd voorkeurrechtregime, wanneer de gemeente het voornemen tot bestemmingswijziging niet tijdig daadwerkelijk in een structuur- of bestemmingsplan vastlegt.

4.11.

D+F Assurantiën heeft niet toegelicht op welke van de hiervoor weergegeven mogelijkheden (lid 1 of lid 2) zij doelt met haar vordering. D+F Assurantiën heeft evenmin toegelicht dat en in hoeverre is voldaan aan de in artikel 25 Wvg gestelde eisen. Hoewel uit de akte van vervallenverklaring van het voorkeursrecht blijkt dat niet meer werd voldaan aan de eisen van artikel 2 lid 2 Wvg (oud) en dus sprake was van een bestemming die vestiging van een voorkeursregime verhinderd zou hebben, is bij gebreke van informatie daarover niet vast te stellen of daaraan een onherroepelijk bestemmingsplan ten grondslag ligt (zoals bedoeld in artikel 25 lid 1 Wvg). Gelet op het standpunt van de gemeente, dat niet uit te sluiten is dat D+F Assurantiën een beroep op artikel 25 Wvg toekomt, zal de rechtbank er veronderstellenderwijs van uitgaan dat aan de vereisten van dat artikel is voldaan en het beroep van D+F Assurantiën (verder) beoordelen.

4.12.

Artikel 25 Wvg heeft betrekking op schade die de verkoper als gevolg van de overdracht mocht hebben geleden. Vraag is, of de door D+F Assurantiën gestelde schade als zodanig kan worden aangemerkt. Ten aanzien van de vordering van D+F Assurantiën zoals hiervoor onder 3.1 sub a) weergegeven stelt de rechtbank opnieuw voorop dat de Wvg uitgaat van een vrijwillige en onherroepelijke verkoop. Uitgangspunt is dat de verkoper het goed vrijwillig ten verkoop aanbiedt en nog altijd van de verkoop kan afzien. In de parlementaire geschiedenis is op dit punt onder meer het volgende vermeld:

In artikel 25 wordt tenslotte geregeld dat er een recht op schadevergoeding kan ontstaan wanneer een verkoper tijdens zo’n tijdelijk voorkeursrecht zijn grond verkocht heeft aan de gemeente en deze de gang van zaken rond dat voorkeursrecht niet naar behoren afhandelt. Het gaat hier om een vergoeding van schade in geld, niet in natura. Het is in dit verband ook de vraag of de verkoper gebaat is bij een terugdraaien van de transactie met de gemeente; hij heeft destijds immers uit eigen beweging de grond ten verkoop aangeboden. (Kamerstukken II 1995/1996, 24 235, nr. 5, p. 29)

Deze leden hebben voorts gevraagd of de gemeente uitsluitend de schade zal moeten betalen, voor zover aantoonbaar voor de rechter, maar dat het “recht” op de grond niet teruggeven behoeft te worden. Dit is juist, er is een recht op schadevergoeding in geld, niet in natura. Dit is niet zo vreemd, het gaat immers bij het voorkeursrecht om een vrijwillige verkoop. De verkoper wilde immers zelf verkopen; hij werd daar niet toe gedwongen. (Kamerstukken II 1995/1996, 24 235, nr. 5, p. 32).

Gelet op het voorgaande is voor toewijzing van de vordering van D+F Assurantiën, zoals hiervoor onder 3.1 sub a) weergegeven, geen plaats. Toewijzing van die vordering zou immers strijdig zijn met de strekking van (artikel 25 van) de Wvg.

4.13.

Ten aanzien van de vordering van D+F Assurantiën, zoals hiervoor onder 3.1 sub b) weergegeven, overweegt de rechtbank het volgende. Ook deze vordering wordt door D+F Assurantiën gegrond op artikel 25 Wvg. Over het begrip “schade” in de zin van artikel 25 Wvg is in de parlementaire geschiedenis (onder meer) het volgende vermeld:

Ook deze leden vroegen de bewindslieden of het niet redelijk is dat eigenaren die hun onroerend goed onder invloed van het voorkeursrecht tegen lagere prijs hebben verkocht dan dat zij zouden hebben verkregen indien zij vrij mochten verkopen, aanspraak maken op schadevergoeding indien mocht blijken dat het voorkeursrecht ten onrechte is gevestigd omdat gemeenten bij nader inzien afzien van realisering van de bestemming? (Kamerstukken II 1975/1976, 13 713, nr. 8, p. 11-12)

De ondergetekenden kunnen begrip hebben voor de gedachte dat in de hier genoemde gevallen sprake kan zijn van schade die redelijkerwijs voor vergoeding in aanmerking komt. Zij menen overigens dat de verkoper daartoe in ieder voorkomend geval zal moeten kunnen aantonen, althans aannemelijk maken, dat door de verkoop aan de gemeente hem bepaalde concrete mogelijkheden tot vervreemding tegen een hogere prijs van het betrokken onroerend goed of zakelijk recht aan derden zijn ontgaan. (Kamerstukken II 1976/1977, 13 713, nr. 9, p. 11)

De ondergetekenden willen erop wijzen, dat de bedoelde procedurele waarborgen nog geenszins behoeven te leiden tot een verkoopprijs, die de verkoper bevredigt en dat deze door persoonlijke omstandigheden genoopt kan zijn geweest, niettemin zijn bezit voor die prijs te verkopen. Zij menen daarom, dat de ontworpen schaderegeling dient te worden gehandhaafd. (Kamerstukken II 1976/1977, 13 713, nr. 13, p. 5)

De bepaling van die schade geschiedt in beginsel door de gemeente op vordering van de gelaedeerde; zijn partijen het over de hoogte niet eens dan zal de burgerlijke rechter uitkomst moeten bieden. De beoordeling van de hoogte van de schade zal daarbij van geval tot geval moeten worden bezien. De verkoper zal dan aan moeten tonen dat blijkens taxaties de waarde van het goed zonder voorkeursrecht (veel) hoger had gelegen dan met voorkeursrecht en eventuele toepassing van artikel 40b-40f van de onteigeningswet het geval is. Het is aan de rechter hier een oordeel over te vellen. (Kamerstukken II 1995/1996, 24 235, nr. 5, p. 32).

Uit deze citaten volgt onmiskenbaar dat het de bedoeling van de wetgever is geweest met artikel 25 Wvg een waarborg te creëren voor de situatie dat een voorkeursrecht - achteraf bezien - ten onrechte is gevestigd en de verkoper daardoor directe schade heeft geleden, bijvoorbeeld omdat met de verkoop aan de gemeente een lagere prijs is gerealiseerd dan bij een volkomen vrije verkoop gerealiseerd had kunnen worden, of sprake is van gederfde inkomsten (in de vorm van bijvoorbeeld gemiste huurpenningen), vergeefs gemaakte aanpassingskosten of duurdere exploitatie van overblijvende objecten die niet tevens verkocht konden worden. Dergelijke directe schade is niet door D+F Assurantiën gesteld en is evenmin gebleken. D+F Assurantiën heeft eerst acht jaar na het sluiten van de koopovereenkomst met de gemeente en vijfenhalf jaar na het vervallen van het voorkeursrecht, toen zij had vernomen dat de gemeente het kantoorpand wilde verkopen, aan de gemeente te kennen gegeven dat zij geïnteresseerd is in terugkoop van het kantoorpand. Dat de waarde van het kantoorpand in de tussentijd is gestegen, valt naar het oordeel van de rechtbank - opnieuw het uitgangspunt van vrijwillige en onherroepelijke verkoop in aanmerking genomen - niet onder het begrip schade als bedoeld in artikel 25 Wvg. De rechtbank ziet geen aanleiding het schadebegrip uit te breiden in de door D+F Assurantiën bedoelde zin. Ook in zoverre is er voor toewijzing van de vordering dus geen plaats.

4.14.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van D+F Assurantiën zullen worden afgewezen.

4.15.

D+F Assurantiën zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

  • -

    griffierecht € 575,00

  • -

    salaris advocaat € 1.130,00 (2,5 punten × tarief € 452,00)

Totaal €  1.705,00

De door de gemeente gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de in de beslissing vermelde wijze.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt D+F Assurantiën in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.705,00,

5.3.

veroordeelt D+F Assurantiën in de na de uitspraak nog vallende kosten (de nakosten), aan de zijde van de gemeente bepaald op € 131,00 aan salaris voor de advocaat en verhoogd met € 68,00 ingeval van betekening, waarbij die verhoging slechts verschuldigd is indien D+F Assurantiën 14 dagen na aanschrijving de tijd heeft gehad om in der minne aan dit vonnis te voldoen,

5.4.

bepaalt met betrekking tot de (na)kosten, behoudens voor wat betreft de eventuele verhoging met € 68,00 ingeval van betekening, dat D+F Assurantiën deze dient te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis, en veroordeelt D+F Assurantiën, voor het geval voldoening van die (na)kosten binnen die termijn niet plaatsvindt, tot betaling van de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over die (na)kosten te rekenen vanaf het verstrijken van voornoemde termijn voor voldoening;

5.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Damsteegt-Molier en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2013.

1977/2148