Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2013:10355

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
31-12-2013
Datum publicatie
30-01-2014
Zaaknummer
2082455 CV EXPL 13-24738
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Verhuurder vordert de huurder te veroordelen, onder oplegging van een dwangsom, tot het plegen van onderhoud aan zijn tuin. Reden hiervoor is dat de verhuurder al lange tjd klachten van omwonenden ontvangt over overlast die de tuin veroorzaakt en huurder niet overgaat tot onderhoud.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 2082455 CV EXPL 13-24738

uitspraak: 31 december 2013

vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting [eiseres],

gevestigd te [vestigingsplaats],

eiseres,

gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

procederende in persoon.

Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.

1 Het verloop van de procedure

Dit blijkt uit de volgende processtukken:

  • -

    het exploot van dagvaarding van 31 mei 2013, met producties;

  • -

    de aantekeningen van het mondelinge antwoord van [gedaagde];

  • -

    de schriftelijke reactie van [gedaagde], met bijlagen;

  • -

    het vonnis van 18 juli 2013, waarbij een gerechtelijke plaatsopneming is bepaald;

  • -

    het proces-verbaal van de op 9 september 2013 gehouden gerechtelijke plaatsopneming;

  • -

    de brief van [eiseres] van 11 november 2013;

  • -

    het proces-verbaal van de op 21 november 2013 voortgezette gerechtelijke plaatsopneming.

2 De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1

[gedaagde] huurt met ingang van 18 januari 2002 van [eiseres] de woonruimte staande en gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De maandelijkse huurprijs bedraagt € 449,25. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene voorwaarden huurovereenkomst d.d. 1 januari 2001 van [eiseres].

2.2

Artikel 9.2 van de algemene voorwaarden bepaalt:

“Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt (…).”

2.3

Artikel 10.1 onder i van de algemene voorwaarden bepaalt:

“De volgende geringe en dagelijkse onderhouds- en reparatiewerkzaamheden komen in ieder geval voor rekening huurder:

(…)

Aanleg en onderhoud van bij het gehuurde behorende groenvoorzieningen, zoals tuinen, tuinafscheidingen, sloten, slootkanten en eventuele schouwboeten.”

2.4

Het gehuurde maakt onderdeel uit van een appartementencomplex, bestaande uit drie woonlagen. Het gehuurde bevindt zich op de begane grond van het complex en is voorzien van een achtertuin.

2.5

[eiseres], althans haar rechtsvoorgangster, heeft naar aanleiding van klachten van omwonenden [gedaagde] bij brief van 11 april 2007 aangeschreven en aangegeven dat de tuin van het gehuurde erg is verwaarloosd. Aan [gedaagde] is verzocht om binnen vier weken de tuin op orde te brengen. Bij brieven van 6 juni 2008 en 29 mei 2009 is dit verzoek herhaald.

2.6

[gedaagde] heeft in reactie op deze verzoeken aangegeven dat hij de tuin als ecologisch project onderhoudt, de tuin deskundig is aangelegd en een toevluchtsoord vormt voor vogels en vlinders.

2.7

Bij brief van 23 november 2009 is [gedaagde] door de gemachtigde van [eiseres] gesommeerd tot het plegen van het gewenste onderhoud. [gedaagde] heeft daarop aangegeven in overleg te treden met omwonenden om tot een oplossing te komen.

2.8

[eiseres] heeft in november 2010 opnieuw klachten van omwonenden ontvangen over de tuin van [gedaagde]. In de door omwonenden ingevulde meldingsformulieren wordt aangegeven dat de tuin niet wordt bijgehouden, stinkt en overlast veroorzaakt. [eiseres] heeft daarop [gedaagde] aangeschreven en aangekondigd dat vanwege deze klachten een bezoek aan de woning van [gedaagde] zal worden gebracht.

2.9

Het huisbezoek heeft uiteindelijk op 22 maart 2011 plaatsgevonden. Naar aanleiding daarvan zijn afspraken gemaakt inhoudende dat [gedaagde] de nodige werkzaamheden aan de tuin zal gaan verrichten en dat [eiseres] op 12 april 2011 zal komen controleren of een en ander juist door [gedaagde] is uitgevoerd. Deze afspraken zijn door [eiseres] bevestigd in een brief van

28 maart 2011.

2.10

Op 12 april 2011 was [gedaagde] niet in de woning aanwezig, zodat door [eiseres] niet gecontroleerd kon worden of de toegezegde werkzaamheden daadwerkelijk door [gedaagde] waren gedaan.

2.11

Uiteindelijk heeft op 3 mei 2011 een inspectie in de tuin plaatsgevonden. Gebleken is toen dat [gedaagde] geen dan wel minimaal onderhoud aan de tuin had gepleegd.

2.12

In 2012 heeft [eiseres] opnieuw klachten van omwonenden ontvangen over de tuin van [gedaagde] en de overlast die daardoor wordt ervaren. [eiseres] heeft [gedaagde] bij brief van 4 september 2012 aangeschreven om de tuin op orde te brengen en aangegeven dat op 25 september 2012 een inspectie zal plaatsvinden. In reactie daarop heeft [gedaagde] aangegeven dat in samenspraak met de Stichting Landschapsonderhoud Rotterdam aan de tuin onderhoud zal worden gepleegd en dat hij in contact zal treden met buurtbemiddeling Feijenoord.

2.13

In 2013 hebben omwonenden opnieuw bij [eiseres] geklaagd over de tuin van [gedaagde]. [eiseres] heeft [gedaagde] daarop aangeschreven en verzocht de tuin op orde te brengen. [gedaagde] heeft bij email van 4 maart 2013 gereageerd naar [eiseres].

[gedaagde] schrijft – voor zover van belang –

“Het voorjaar heeft de sneeuwklokjes en de aronskelken boven de grond gebracht. De wintervoeding is nog volop bezig en ik zie met plezier dat er nu behalve mussen, koolmezen en pimpelmezen ook winterkoninkjes en staart mezen de tuin bezoeken. Hopelijk wordt de broedvogelpopulatie in het tuinreservaat het komende jaar nog rijker. Mochten er nog punten zijn die u aangaande tuin wilt bespreken, dan hoor ik dat graag.”

2.14

De gemachtigde van [eiseres] heeft [gedaagde] bij brief van 22 maart 2013 voor de laatste maal in de gelegenheid gesteld om de tuin in orde te brengen. Daarbij zijn een aantal werkzaamheden aangegeven die [gedaagde] in ieder geval dient te verrichten. Voorts is aangegeven dat op 22 april 2013 door [eiseres] zal worden geïnspecteerd of [gedaagde] uitvoering heeft gegeven aan genoemde werkzaamheden.

2.15

Op 22 april 2013 heeft een inspectie plaatsgevonden waarbij volgens [eiseres] bleek dat [gedaagde] niet dan wel onvoldoende uitvoering had gegeven aan de opgedragen werkzaamheden.

3 Het geschil

3.1

[eiseres] vordert, uitvoerbaar bij voorraad,

a. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het te dezen te wijzen vonnis de tuin behorende bij de woning aan [adres] in verzorgde staat te brengen en deze vervolgens in verzorgde staat te houden, waaronder in ieder geval moet worden verstaan:

- het verwijderen uit de tuin van afval, onkruid, overbodige en dode beplanting, overkappingen en andere materialen;

- het verwijderen van onkruid tussen de tegels, indien en voorzover tegels in de tuin aanwezig zijn;

- het aanbrengen van gras in de tuin of deze betegelen;

- het schoonmaken van de bestrating, indien en voorzover aanwezig;

- het snoeien van de hagen van de tuin tot een hoogte van maximaal 180 centimeter;

- het verrichten van overig snoeiwerk aan struiken, bomen en gewassen zodanig dat deze geen overlast aan buren veroorzaken en een nette indruk maken;

Op straffe van een dwangsom van € 50,-- (zegge: vijftig euro) per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van

€ 750,--;

en voor het geval dat [gedaagde] deze veroordeling niet nakomt en het maximum van € 750,-- aan dwangsommen is verbeurd:

[eiseres] te machtigen zich de toegang tot de tuin behorende bij de woning aan de [adres] te verschaffen en op kosten van [gedaagde] de tuin in verzorgde staat te brengen en te houden op de wijze zoals hiervoor onder a. omschreven, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie.

Met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.2

[eiseres] legt aan haar vordering – samengevat weergegeven – het volgende ten grondslag. [gedaagde] schiet tekort in zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst, de wet en de algemene voorwaarden, door zijn weigering om noodzakelijk tuinonderhoud te plegen. Het staat huurders in zekere mate vrij om hun tuin te onderhouden op een wijze die hen goeddunkt, maar dit mag niet leiden tot overlast. Door de omwonenden wordt geklaagd over de staat waarin de tuin verkeert, stank die uit de tuin komt en ongedierte. [eiseres] heeft lange tijd geprobeerd om [gedaagde] vrijwillig te bewegen tot het doen van het onderhoud. Gebleken is dat [gedaagde] hiertoe niet is te bewegen.

3.3

[gedaagde] voert verweer en stelt dat hij met zijn tuin een positieve bijdrage wil leveren aan het leefklimaat en de waterhuishouding van de wijk. De tuin wordt door hem dan ook met zorgvuldigheid en deskundigheid beheerd. Er is zelfs door het Rotterdamse Milieu Centrum aan de tuin een prijs toegekend voor de milieuvriendelijkste tuin, volkstuin, balkontuin en geveltuin. Volgens de jury tracht [gedaagde] er een milieuvriendelijke groene stadstuin van te maken vol bloeiende planten en struiken zodat vogels, vlinders en bijen er hun voedsel kunnen vinden. Volgens [gedaagde] is sprake van een spanningsveld tussen enerzijds de objectieve indruk die een “leek” van de tuin kan krijgen en anderzijds de objectieve blik van de kenner, die de tuin op zijn waarde kan schatten. Daarnaast stel [gedaagde] dat een groot deel van de klachten afkomstig zijn van buren met wie hij op slechte voet staat. Met de buren met wie hij wel een goede band heeft zijn afspraken gemaakt over het plegen van onderhoud aan de tuin.

4 De beoordeling van de vordering

4.1

Beoordeeld dient te worden of [gedaagde], door de wijze waarop hij de tuin bij het gehuurde onderhoudt, overlast veroorzaakt jegens de andere bewoners van het complex waardoor hij tekortschiet in zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen.

4.2

Gezien het feitelijk karakter van de vraag die partijen verdeeld houdt (verkeert de tuin in een staat die het noodzakelijk maakt dat [gedaagde] veroordeeld dient te worden tot het plegen van het door [eiseres] gewenste onderhoud) en het (juridisch) spanningsveld van deze vraag vanwege enerzijds het belang van [gedaagde] om als huurder de tuin te gebruiken en te onder-houden op een wijze die hem goeddunkt en anderzijds de daar tegenover staande belangen van [eiseres] alsmede die van de overige omwonenden/huurders van het complex, is gekozen om aan de hand van een gerechtelijke plaatsopneming een indruk te verkrijgen van de tuin van [gedaagde].

4.3

Ter plaatse is geconstateerd dat de tuin, door de wens van [gedaagde] om in zijn tuin een bepaald ecosysteem te creëren c.q. te conserveren en het als gevolg daarvan plegen van minimaal onderhoud, in een dermate “verwilderde” staat verkeert, althans door [gedaagde] wordt geconserveerd, dat als gevolg daarvan -en met name in de zomermaanden- voor de omwonenden overlast ontstaat, zoals dat door hen is omschreven op de door [eiseres] overgelegde klachtenformulieren. De stelling van [gedaagde] dat de klachten afkomstig zijn van die bewoners met wie hij op slechte voet staat, maakt dit niet anders. Immers er zijn klachten die gezien hun aard samenhangen met en voortvloeien uit de staat waarin [gedaagde] de tuin houdt.

4.4

Door de tuin in een staat te houden waardoor overlast ontstaat althans wordt veroorzaakt naar andere huurders/bewoners van het complex, ongeacht het ideële doel dat [gedaagde] nastreeft met zijn tuin, schiet [gedaagde] te kort in zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen.

4.5

Aan het slot van de eerste gerechtelijke plaatsopneming is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om zelf ‘groot’ onderhoud aan de tuin te plegen. Om die reden is de gerechtelijke plaats-opneming een aantal weken aangehouden. Bij de voortzetting bleek dat [gedaagde], ondanks de door hem gedane toezeggingen, niet dat onderhoud heeft gepleegd, zoals dat van hem werd verlangd. [gedaagde] kon geen goede verklaring geven waarom hij (nog) niet was overgegaan tot het plegen van het onderhoud. Nu [eiseres] sinds 2007 met [gedaagde] in gesprek is om hem te bewegen tot het plegen van (enig) onderhoud aan de tuin en [gedaagde] evenmin tot het plegen van onderhoud is overgegaan zoals afgesproken tijdens de eerste gerechtelijke plaatsopneming, is niet aannemelijk dat [gedaagde] alsnog vrijwillig overgaat tot het plegen van onderhoud. Om deze omstadigheden is de vordering van [eiseres], zoals onder sub a, toewijsbaar, met dien verstande dat de dwangsom per dag zal worden gehalveerd tot € 25,-- en de termijn waar-binnen [gedaagde] na betekening de tuin in verzorgde staat dient te brengen wordt gesteld op vier weken.

4.6

Mocht [gedaagde] nalatig blijven in de nakoming van het aan hem bij dit vonnis opgedragen onderhoud en het maximum van € 750,00 aan dwangsommen is verbeurd, zal [eiseres] gemachtigd worden om zich de toegang tot de tuin, behorende bij de woning van [gedaagde], te verschaffen en op kosten van [gedaagde] de tuin in die staat te brengen overeenkomstig hetgeen onder sub a gevorderd. Gelet op de omstandigheden van het geval wordt aanleiding gezien om te bepalen dat [eiseres] het bedrag van € 750,00 aan verbeurde dwangsommen in mindering dient te brengen op de kosten die zij moet maken om de tuin in de staat te brengen overeenkomstig hetgeen onder sub a gevorderd, welke kosten voor rekening van [gedaagde] komen.

4.7

De in dat verband door [eiseres] gevorderde machtiging om zich de toegang tot de tuin behorende bij de woning aan de [adres] te verschaffen, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, wordt in zoverre afgewezen aangezien de deurwaarder, op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv, zonder rechterlijke tussenkomst, reeds bevoegd is om de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van [gedaagde] komen.

4.8

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten van deze procedure.

5 De beslissing

De kantonrechter:

1. veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de tuin behorende bij de woning aan [adres] in verzorgde staat te brengen en deze vervolgens in verzorgde staat te houden, waaronder in ieder geval moet worden verstaan:

- het verwijderen uit de tuin van afval, onkruid, overbodige en dode beplanting, overkappingen en andere materialen;

- het verwijderen van onkruid tussen de tegels, indien en voorzover tegels in de tuin aanwezig zijn;

- het aanbrengen van gras in de tuin of deze betegelen;

- het schoonmaken van de bestrating, indien en voorzover aanwezig;

- het snoeien van de hagen van de tuin tot een hoogte van maximaal 180 centimeter;

- het verrichten van overig snoeiwerk aan struiken, bomen en gewassen zodanig dat deze geen overlast aan buren veroorzaken en een nette indruk maken;

op straffe van een dwangsom van € 25,-- per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 750,--;

en bovendien, maar alléén voor het geval [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn geheel aan de hiervoor genoemde verplichting voldoet en het maximum van € 750,00 aan dwangsommen is verbeurd:

2. machtigt [eiseres] zich de toegang tot de tuin behorende bij de woning aan de [adres] te verschaffen en op kosten van [gedaagde] de tuin in verzorgde staat te brengen en te houden op de wijze, zoals hiervoor onder 5.1 omschreven, met dien verstande dat [eiseres] het bedrag van € 750,00 aan verbeurde dwangsommen in mindering dient te brengen op de kosten die [eiseres] dient te maken om de tuin in de verzorgde staat te brengen en te houden op de wijze zoals onder 5.1 omschreven;

3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 206,79 aan verschotten en € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde;

4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

642