Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2012:BY7152

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
20-12-2012
Datum publicatie
21-12-2012
Zaaknummer
AWB 11/3123
Rechtsgebieden
Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Planschadevergoeding afgewezen. StAB als deskundige benoemd. Planvergelijking van de SAOZ, waar verweerder zich op heeft gebaseerd, is gebrekkig. Bestreden besluit is vernietigd. Omdat de conclusie, dat er voor eisers per saldo geen sprake is van een planologische verslechtering, zijn de rechtsgevolgen in stand gelaten.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AWB 11/3123

uitspraak van de meervoudige kamer van 20 december 2012 in de zaak tussen

[namen], te Brielle, eisers,

gemachtigde: mr. H.P.J.G. Berkers,

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Brielle, verweerder.

Procesverloop

Bij besluit van 8 november 2010 (het primair besluit) heeft verweerder het verzoek van eisers om planschadevergoeding afgewezen.

Bij besluit van 8 juni 2011 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.

Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 februari 2012. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door G.N.B. van der Vlies, bijgestaan door mr. [naam], medewerkster van de Stichting adviesbureau onroerende zaken (SAOZ).

Op 5 maart 2012 heeft de rechtbank het onderzoek heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB) benoemd als deskundige als bedoeld in artikel 8:47, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Op 5 juli 2012 heeft de StAB aan de rechtbank advies uitgebracht. Bij brieven van 11 juli 2012 zijn eisers en verweerder in de gelegenheid gesteld hierop te reageren.

Bij brief van 30 juli 2012 heeft verweerder een reactie ingediend.

De rechtbank heeft na daartoe gevraagde en verkregen toestemming van partijen op 18 september 2012 het onderzoek gesloten en bepaald dat uitspraak wordt gedaan zonder nadere zitting.

Overwegingen

1. Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden.

Ingevolge artikel 9.1.18, eerste lid, van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (Invoeringswet Wro) blijft het recht zoals dat gold vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet van toepassing indien de aanvraag is ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet of die ingevolge artikel II, tweede en derde lid, van de wet van 8 juni 2005, Stb. 305, tot wijziging van de WRO (verjaring van en heffing bij planschadevergoedingsaanspraken, alsmede planschadevergoedingsovereenkomsten), nog tot 1 september 2010 kunnen worden ingediend.

Ingevolge artikel 9.1.18, tweede lid, van de Invoeringswet Wro geldt artikel 6.2, tweede lid, van de Wro tot 1 september 2010 niet voor aanvragen ingevolge artikel 6.1 van de Wro om tegemoetkoming in schade die vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Wro zijn ontstaan.

2. Als gevolg van de verleende vrijstelling als bedoeld in artikel 19, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), waardoor de bouw van elf appartementen en twee seniorenwoningen aan [adres] te Brielle mogelijk is gemaakt, hebben eisers zich op 18 maart 2010 tot verweerder gewend met een verzoek om planschadevergoeding. Deze richt zich op de waardevermindering van de woning aan [adres] te Brielle en komt er kort samengevat op neer dat er een vergoeding van € 15.000,-- wordt gevraagd. Eisers verwijzen daarbij naar het taxatierapport van 5 maart 2010, opgesteld door W. Lobs van Lobs makelaardij, welk onderdeel is van het planschadeverzoek.

3. Op de onderhavige aanvraag is artikel 6.1 van de Wro van toepassing, nu deze is ingediend ná 1 juli 2008 en de aanvraag geen betrekking heeft op een planologische maatregel die dateert van vóór 1 september 2005.

Ingevolge artikel 6.1 van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

4. Verweerder heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan de SAOZ. Deze heeft in aanwezigheid van een onafhankelijk taxateur de in deze procedure betrokken partijen in de gelegenheid gesteld een toelichting te geven en aanvullende informatie te verschaffen. Naast eisers is tevens Vakbouw Beheer B.V. (Vakbouw) in de gelegenheid gesteld een toelichting te geven, aangezien verweerder met haar een planschadeovereenkomst is overeengekomen.

5. Op 15 oktober 2010 heeft de SAOZ advies uitgebracht. Als bijlage is daarbij opgenomen een e-mailbericht van Vakbouw met een overzicht van de door haar aan eisers geleverde goederen en diensten, die een tegenwaarde bevat van circa € 40.000,-.

6. In het SAOZ-advies is vastgesteld dat eisers op 9 juni 1978 eigenaar zijn geworden van de onroerende zaak [adres] te Brielle. Bij besluit van 24 juli 2007 heeft verweerder vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van de WRO verleend en een bouwvergunning afgegeven voor het realiseren van 11 appartementen met bijbehorende voorzieningen en twee seniorenwoningen met bijbehorende voorzieningen op het perceel [adres] te Brielle. Tegen de vrijstelling is geen bezwaar aangetekend, zodat deze omstreeks 4 september 2007 onherroepelijk is geworden.

6.1 De SAOZ heeft daarnaast vastgesteld dat het plangebied globaal ten zuiden van het object van eisers is gelegen. Het appartementencomplex grenst aan het object van eisers en heeft een goothoogte van circa 7 meter en een bouwhoogte van 10,50 meter. De lengte van de naar eisers gerichte gevel van het appartementencomplex bedraagt circa 13 meter. De seniorenwoningen zijn op een kortste afstand van circa 21 meter van de perceelsgrens en ongeveer 23,50 meter van de woning van eisers opgericht en hebben een goothoogte van bijna 3 meter en een bouwhoogte van respectievelijk bijna 6,50 en ruim 8 meter. Voorts zijn direct grenzend aan de perceelsgrens van eisers garageboxen opgericht met een hoogte van circa 2,70 meter. De ontsluiting van het plangebied vindt plaats via het [perceel].

De onderhavige gronden hebben volgens het bestemmingsplan “Vesting” de bestemming “Bedrijfsdoeleinden”, bedoeld voor de uitoefening van bedrijven vallende onder de categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Op deze gronden mogen gebouwen, geen bedrijfswoningen zijnde, met een maximale goothoogte van circa 4,20 meter en een maximale bouwhoogte van circa 8,40 meter, en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een maximale bouwhoogte van 9 meter voor lichtmasten, 4 meter voor overig straatmeubilair, 3 meter voor overkappingen en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, 1 meter voor erf- en terreinafscheidingen tussen de voorgevel van hoofdgebouwen en de openbare weg en 2 meter voor erf- en terreinafscheidingen elders. Op de gronden met de nadere aanwijzing (z) mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht.

Vrijstelling kon werden verleend voor het toelaten van bedrijven in categorie 3 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en tevens voor het toelaten van bedrijven die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd. Voor beide vrijstellingen gold als voorwaarde dat deze bedrijven waren toegelaten indien en voor zover het betreffende bedrijf naar aard en invloed op de omgeving geacht kan worden te behoren tot de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Het bestemmingsplan kent een algemene vrijstelling ten behoeve van afwijkingen van de maatvoeringen tot maximaal 10% van de voorgeschreven maten, alsmede ten behoeve van de overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, tot een maximum van 3 meter waarbij het bouwvlak met niet meer dan 10% mag worden vergroot.

De SAOZ is van mening dat enerzijds ten zuiden van het object van eisers de bouwmogelijkheden zijn afgenomen en dat het uitzicht van eisers door de meer open bebouwingsstructuur binnen het plangebied is verbeterd, en anderzijds meer ten zuidwesten, direct grenzend aan het object van eisers de bouwmogelijkheden, vanwege het met circa 2 meter dieper worden van de bebouwing ten opzichte van het voorheen toegestane, zijn toegenomen en het uitzicht in geringe mate is verslechterd. De SAOZ concludeert dat per saldo geen sprake is van uitzichtverlies vanuit de woning en het perceel van eisers.

Uitgaande van hetgeen op grond van een maximale invulling van het bestemmingsplan “Vesting” al mogelijk was, is de SAOZ van mening dat, ondanks de oprichting van garageboxen ten oosten van het object van eisers, op gronden die voorheen alleen met bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mochten worden bebouwd, en ondanks het enkele meters dieper worden van de bebouwing direct grenzend aan de woning van eisers, er geen sprake zou zijn van een voor eiseres per saldo verdergaande aantasting van de (zon)lichttoetreding dan voorheen.

6.2 Met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden merkt de SAOZ op, dat de gronden van het plangebied voorheen konden worden aangewend ten behoeve van bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en na vrijstelling zelfs in de categorie 3 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit betekent dat deze gronden konden worden aangewend voor onder andere industriële bedrijven, groothandelsbedrijven en detailhandel. Bovendien kon van genoemde aanwendingsmogelijkheden, ondanks de milieuregelgeving, een aanmerkelijke hoeveelheid geluid-, parkeer- en verkeershinder alsmede eventuele andere vormen van hinder uitgaan op woningen in de nabije omgeving, waaronder het object van eisers. Gelet hierop en rekening houdend met de door milieunormen begrensde hinder van bedrijfsactiviteiten en met de oprichting van het appartementencomplex en de twee seniorenwoningen, op een grotere afstand dan voorheen mogelijk was, is de SAOZ van mening dat de planologische mutatie niet heeft geleid tot een toename van de gebruiksintensiteit van de plangronden en ook niet tot een verdergaande aantasting van de privacy van eisers.

6.3 Voorts merkt de SAOZ op dat de situeringswaarde van het object van eisers voorheen in overwegende mate werd bepaald door de ligging direct naast een bedrijfsterrein. De omgeving van het object van eisers werd voorheen in grote mate bepaald door de bedrijfsmatige bebouwing op de plangronden en de bedrijfsmatige aanwending van deze gronden. Van algemene bekendheid mag worden verondersteld dat de ruimtelijke uitstraling van bedrijfsmatige gronden en de daarbij behorende bebouwing als minder aantrekkelijk wordt ervaren dan de ruimtelijke uitstraling van een woonomgeving. De SAOZ is van mening dat er als gevolg van de vrijstelling sprake is van een verbeterde ligging dan wel situeringswaarde van het object van eisers.

6.4 De planologische maatregel heeft voor eisers, aldus de SAOZ, niet geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 van de Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid.

7. Verweerder heeft bij het primaire besluit de aanvraag van eisers om vergoeding van planschade, overeenkomstig het advies van de SAOZ, afgewezen.

8. Bij het bestreden besluit refereert verweerder ten aanzien van de aspecten uitzichtverlies en zonlicht naar al hetgeen de SAOZ hierover heeft vastgesteld.

8.1 Ter zake van de stelling van eisers, dat door de wijziging van de gebruiksmogelijkheden van een bedrijfs- naar een woonbestemming meer inbreuk op de privacy is ontstaan door direct zicht op de tuin vanaf de achtergevel en balkons, merkt verweerder op dat voorheen in de hoofdbebouwing, indien deze op tenminste 2 meter van de perceelsgrens zou zijn opgericht, ook ramen hadden kunnen worden aangebracht, waardoor eisers van deze gebruiksmogelijkheden ook een aantasting van de privacy hadden kunnen ondervinden. Na de gebruikswijziging naar een woonbestemming zijn er appartementen gerealiseerd met balkons aan de achtergevel. Het dichtsbijzijnde balkon is gelegen op een afstand van 5 meter van de perceelsgrens. Vanwege de zichthoek kan er vanaf deze balkons vanwege de zichthoek geen inkijk zijn in de woning van eisers. In de achterzijde van de tuin zou – mede door de aanwezigheid van de schutting – slechts in geringe mate inkijk mogelijk kunnen zijn. Vanuit de bovenverdiepingen van de woningen gelegen aan de Kalbranderstraat zou meer inkijk kunnen worden verwacht. In aanmerking genomen dat de woning in een stedelijke omgeving ligt, dient enige inkijk over en weer als acceptabel te worden geacht. Gelet op het voorgaande is verweerder van mening dat de planologische mutatie niet heeft geleid tot een verdergaande aantasting van de privacy van eisers.

8.3 De stelling van eisers, dat de gebruikswijziging van een bedrijf- naar een woonbestemming geen verbetering oplevert, omdat er slechts een lichte bedrijvigheid zou mogen plaatsvinden, wordt niet door verweerder onderschreven. Verweerder is van mening dat eisers er aan voorbij gaan dat er voorheen een garagebedrijf zat en dat vergelijkbare bedrijvigheid voor de hand had gelegen, met de bijbehorende vormen van hinder. Voorheen konden de bedrijfsactiviteiten, ondanks de milieuregelgeving een aanmerkelijke hoeveelheid geluid-, parkeer- en verkeershinder, alsmede eventuele andere vormen van hinder, veroorzaken. De situeringswaarde van de woning van eisers werd voorheen in overwegende mate bepaald door de ligging naast een garagebedrijf. De huidige woonbestemming past beter in de bestaande woonomgeving dan de voormalige bedrijfsbestemming. Gelet op het voorgaande en rekening houdend met de door milieunormen begrensde hinder van bedrijfsactiviteiten ten opzichte van de woonbestemming, is verweerder van mening dat de planologische mutatie niet heeft geleid tot een toename van de gebruiksintensiteit. De wijziging van het gebruik heeft zelfs tot een verbeterde ligging en daarmee tot een verbeterde situeringswaarde van de woning van eisers geleid.

8.4 Het door eisers ingebrachte taxatierapport van W. Lobs van 5 maart 2010 acht verweerder te globaal om als contra-expertise te beschouwen. Nu op basis van de planologische vergelijking van de SAOZ naar voren is gekomen dat de planologische maatregel niet heeft geleid tot waardevermindering, is verweerder van mening dat de SAOZ terecht geen aanleiding heeft gezien om het taxatierapport bij haar beoordeling te betrekken. Verweerder is van mening dat de SAOZ op deskundige, onafhankelijk en objectieve wijze tot een zorgvuldige afweging van de betrokken belangen is gekomen.

9. Eisers stellen zich op het standpunt dat er geen rechtens juiste heroverweging van het primaire besluit heeft plaatsgevonden, nu het advies van de bezwaarcommissie identiek is aan het verweerschrift dat namens verweerder in bezwaar naar voren is gebracht, zodat in het geheel niet blijkt dat door een onafhankelijke commissie een zekere controle en heroverweging van het primaire besluit heeft plaatsgehad. Verweerder heeft zijn eigen beslissing op bezwaar gedicteerd, zonder dat een onafhankelijk advies door de bezwaarcommissie is gegeven.

9.1 Eisers stellen zich verder op het standpunt dat er een onjuiste dan wel onzorgvuldige beoordeling van schade-aspecten heeft plaatsgevonden. Met de nieuwe bestemming is het naastgelegen bouwwerk 3 meter dieper gebouwd dan voorheen en is er veel hoger en massiever gebouwd. Tegen de veel lagere en minder diepe zijgevel van eisers is een vijf meter diepere zijgevel geplaatst die ook meters hoger is dan de woning van eisers. De nieuwbouw heeft een goothoogte van 7,40 meter met toelopend spits zadeldak tot 11 meter in de nok. Een groot deel van de woning en tuin van eisers verliest hierdoor veel eerder op de dag, zon- en lichtinval.

De bebouwing is ten opzichte van de woning van eisers dan ook sterk ten nadele gewijzigd. Het perceel van eisers is bepaald niet groot en de tuin is vrij krap. Vanuit de woning is het uitzicht op de enorme blinde gevel overheersend aanwezig. Door de hoge aanwezige zijgevel van het nieuwe buurpand moet de woning sterk aan bezonning en lichtinval inleveren. Dit geldt eveneens voor de tuin. Door de verandering van de bestemming zijn nu 7 dagen in de week mensen aanwezig en is vanaf de achtergevel en balkons direct zicht op de tuin, waardoor ook qua privacy sprake is van benadeling. Bovendien betreft het thans maar liefst 11 apartementen in plaats van 1 bedrijf. Volgens eisers is er sprake van een evidente intensivering van het gebruik ten opzichte van de voormalige bedrijfsbestemming. De benadeling geldt zowel voor het gebruik als bebouwing.

9.2 Hoewel verweerder toegeeft dat er sprake is van een toename van de bebouwing en verandering van uitzicht, wordt het inbouwen van het pand en verlies van uitzicht gebagatelliseerd met de onduidelijk constatering dat de bebouwingsstructuur ten zuiden van het perceel van eisers een meer open karakter heeft gekregen, waardoor deze benadeling kennelijk gecompenseerd zou zijn. Dezelfde onjuiste redenering wordt ten aanzien van de bezonning en veranderde lichtinval gebruikt. Verweerder stelt dat op de locatie (ruim 20 meter verderop) van de 2 seniorenwoningen de maximale nokhoogte is verlaagd van circa 9 meter naar circa 8 meter. Deze situatie is niet relevant voor veranderde bezonning en lichtinval direct langs de perceelsgrenzen van eisers en kan hier ook niet als compensatie gelden. Daarbij moet verder worden opgemerkt dat de weergave in het bezonningsdiagram een uitermate vertekend beeld geeft. Ook ten aanzien van de aantasting van de privacy hanteert verweerder, aldus eisers, een onjuiste benadering en beoordeling. Gelet op de vele ramen en uitstekende balkons, toename van gebruikers en het gebruik, moet worden geconstateerd dat er wel van een benadeling en afname van de privacy sprake is. Voor zover verweerder oordeelt dat in het vorige regime op 2 meter afstand van de perceelsgrens ook in de zijgevel ramen hadden kunnen zitten van het bedrijfspand, dient te worden opgemerkt dat er dan sprake was van een veel minder diep pand dat bovendien op 2 meter afstand van de perceelsgrens had gestaan, en dat in de 2 meter brede verdiepte ligging hooguit één raam had kunnen worden gebracht. Bovendien betreft het dan een bedrijfspand dat in de avonden en weekenden veelal niet gebruikt wordt. Dus het bezwaar ten aanzien van het verschil in privacy blijft onverkort overeind.

9.3 Naar de mening van eisers heeft er een onjuiste afweging van plussen en minnen plaatsgevonden. Voor zover er enkel door de verandering van bedrijfsbestemming naar woonbestemming sprake zou zijn van een objectief verbeterde ligging, is niet duidelijk welke benadeling hiermee allemaal gecompenseerd zou worden. Het lijkt alsof alle benadeling hiermee wordt opgeheven. De enkele bestemmingsverandering van bedrijf naar woning is echter niet zwaarwegend genoeg om daarmee alle benadeling, met name ten aanzien van de bebouwing en verminderde (zon)licht en uitzicht, te compenseren.

9.4 Voorts bevat het bestreden besluit geen gemotiveerde weerlegging van onjuistheden en onzorgvuldigheden in het SAOZ-advies. In het bestreden besluit wordt alleen in het algemeen gesteld dat het rapport van de SAOZ wel zorgvuldig tot stand is gekomen en worden de omissies van de SAOZ niet benoemd. De ongenuanceerde en ongemotiveerde stelling van de SAOZ, dat de nieuw ligging aan de woonbestemming eigenlijk alleen maar een verbetering zou betekenen voor de situeringswaarde van de woning van eisers, wordt zonder meer overgenomen. De bezwaarcommissie heeft geen eigen onderzoek gedaan en heeft zelfs niet de omissies en onjuistheden qua bouwnormen nader onderzocht, die toch uitdrukkelijk in bezwaar genoemd worden. Er heeft in die zin geen volledige heroverweging plaatsgevonden. Verweerder had het SAOZ-advies dan ook niet zo maar mogen overnemen, maar ten aanzien van de omissies en ondeugdelijkheden een nadere motivering of verbetering van de SAOZ moeten vragen.

10. De rechtbank overweegt allereerst dat in het kader van de planologische vergelijking in geval van de zogenoemde oude situatie niet van belang is hetgeen feitelijk is gerealiseerd, maar hetgeen planologisch gezien maximaal mogelijk was, tenzij dit laatste met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten. Ook wijst de rechtbank erop dat niet van belang is de persoonlijke beleving van eisers, maar de waardering van de redelijk denkende en handelende koper.

11. In zowel het door eisers aangevoerde, het door de SAOZ uitgebrachte advies, als in het verhandelde ter zitting van 17 februari 2012, heeft de rechtbank aanleiding gezien, op de voet van artikel 8:47, eerste lid, van de Awb, de StAB tot deskundige te benoemen voor het instellen van een onderzoek.

12. De StAB heeft op 5 juli 2012 in deze beroepszaak advies uitgebracht aan de rechtbank.

12.1 De StAB komt in dat advies, na een planologische vergelijking, tot de conclusie dat er per saldo geen sprake is van uitzichtverlies vanuit de woning van eisers en vanaf hun perceel. Als het gaat om het naastgelegen appartementencomplex is er enkel sprake van een gering nadeel vanwege het verschil in hoogte met de voorheen toegestane bebouwing. Dit nadeel is beperkt, aangezien er geen verschil in diepte is ten opzichte van de voorheen toegestane bebouwing. Als het gaat om het uitzicht in de richting van de huidige seniorenwoningen en over het achterterrein als geheel is er duidelijk sprake van een voordeel van eisers.

12.2 Wel meent de StAB dat er voor eisers per saldo sprake is van een gering nadeel als het gaat om de (zon)lichttoetreding en de schaduwwerking. In dit kader merkt de StAB op, ten aanzien van dit aspect geen gebruik te hebben gemaakt van de bezonningsdiagrammen van de SAOZ, doch uitgegaan te zijn van de maatvoering van de woning van eisers, van hetgeen onder het oude regime maximaal mogelijk was en van het huidige appartementencomplex, alsmede de beschrijving van de onderscheiden planologische regimes. Weliswaar is het naastgelegen appartementencomplex hoger dan de voorheen toegestane bebouwing, maar betekenis komt ook toe aan de mogelijkheid om onder het oude regime binnen de bestemming “Bedrijfsdoeleinden” de grens tussen de gronden met de aanduiding (2) en de aanduiding (z) ter hoogte van het perceel van eisers op te schuiven in de richting van dit perceel tot op een afstand van ongeveer 5 meter van de perceelgrens.

12.3 Wat betreft het privacy (inkijk) aspect acht de StAB het van belang dat thans weliswaar inkijk in de tuin mogelijk is vanaf een paar balkons aan de achtergevel van de appartementen, maar dat voorheen inkijk mogelijk was in zowel de tuin als de woning van eisers vanuit de ramen in de bedrijfsgebouwen. Ook is het niet ondenkbaar dat voorheen inkijk mogelijk was vanaf het open bedrijfsterrein, bijvoorbeeld vanaf vorkheftrucks.

12.4 De StAB meent vervolgens dat de redelijk denkende en handelende koper van het perceel van eisers het als een aanzienlijk voordeel beschouwt dat op het naastgelegen perceel de bedrijfsbestemming is vervangen door een woonbestemming. Dat zal hij zonder meer als een verbetering qua aantasting van privacy en qua situeringswaarde beschouwen.

12.5 Ter zake van de planvergelijking merkt de StAB op dat in het advies van de SAOZ enkel is aangegeven dat in de oude situatie op grond van het bestemmingsplan “Vesting” de bestemming “Bedrijfsdoeleinden” van toepassing was. Niet vermeld wordt dat op het meest noordelijke deel van deze gronden de bestemming “Erven” van toepassing was. Daarmee wordt miskend dat dit deel van het huidige perceel met het appartementencomplex in het verleden met magazijnen en werkplaatsen kon worden volgebouwd.

12.5.1 Daarnaast is in paragraaf 6.2 van het SAOZ-advies geen melding gemaakt van de mogelijkheid dat als gevolg van de vrijstellingsbepaling - inhoudende dat verweerder bevoegd is vrijstelling te verlenen voor overschrijdingen van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsplangrenzen, met niet meer dan 3 meter, waarbij het bouwvlak met niet meer dan 10% mocht worden vergroot - binnen de bestemming “Bedrijfsdoeleinden” de grens tussen de gronden met de aanduiden (z) en de aanduiding (z) ter hoogte van het perceel van eiser op had kunnen schuiven in de richting van dit perceel tot op een afstand van ongeveer 5 meter van de perceelgrens dan wel dat het vlak met de aanduiding (2) evenwijdig aan de zijdelingse perceelgrens met eisers over een grotere diepte langs deze grens kwam te liggen. Hiermee wordt het belang van de genoemde bepaling voor de aspecten uitzicht en (zon)lichttoetreding en schaduwwerking miskend.

12.5.2 Bij de behandeling van het aspect (zon)lichttoetreding en schaduwwerking is in het advies van de SAOZ een zekere saldering toegepast tussen enerzijds de negatieve gevolgen in de nieuwe situatie van de bebouwing langs de zijgevel van de woning van eisers en anderzijds de positieve gevolgen in de nieuwe situatie van de zogenoemde overige bebouwing op het terrein van het appartementencomplex. Daarmee wordt miskend dat de zogenoemde overige bebouwing in het verleden, gezien de afstanden tot het perceel van eiseres en gezien de maximaal toegelaten hoogten, niet van betekenis is bij de beoordeling van het aspect (zon)lichttoetreding en schaduwwerking. Er kan in dit verband dan ook geen sprake zijn van saldering.

12.5.3 Al met al concludeert de StAB dat door verweerder, met het overnemen van het SAOZ-advies, geen correcte planvergelijking is gemaakt.

13. De StAB concludeert tot slot dat er voor eisers per saldo geen sprake is van een planologische verslechtering. Weliswaar is vastgesteld dat er voor eisers sprake is van een gering nadeel als het gaat om de (zon)lichttoetreding en de schaduwwerking, maar daar staat tegenover dat ook is vastgesteld dat er voor eisers sprake is van een aanzienlijk voordeel als het gaat om de aantasting van de privacy en de situeringswaarde. De StAB kent in deze kwestie dan ook een grotere betekenis toe aan het genoemde voordeel dan aan het genoemde nadeel.

14. In aansluiting hierop heeft de StAB de conclusie getrokken dat als gevolg van de inwerkingtreding van het vrijstellingsbesluit van 24 juli 2007 voor de bouw van 11 appartementen en 2 seniorenwoningen met bijbehorende voorzieningen op het perceel [adres], er voor eisers per saldo geen sprake is van een planologische verslechtering. Gegeven deze conclusie, is er evenmin sprake van een waardevermindering van het eigendom van eisers aan [adres] en komt eisers derhalve ook geen tegemoetkoming in planschade toe.

15. Het is vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dat de bestuursrechter het oordeel van een onafhankelijke - door de bestuursrechter ingeschakelde - deskundige in beginsel mag volgen, tenzij zich een bijzondere omstandigheid voordoet die aanleiding vormt een uitzondering op die hoofdregel aan te nemen. De StAB is een onpartijdige en onafhankelijke deskundige, die de bestuursrechter desgevraagd adviseert over geschillen die samenhangen met het fysieke leefmilieu/het omgevingsrecht. De rechtbank mag dan ook in beginsel het uitgebrachte deskundigenbericht aan haar oordeelsvorming ten grondslag leggen.

16. Naar het oordeel van de rechtbank is het in dit geschil uitgebrachte deskundigen-bericht zorgvuldig tot stand gekomen en is ook anderszins niet gebleken dat dit (ernstige) gebreken vertoont. Ook partijen hebben niet iets aangevoerd op grond waarvan tot een ander oordeel moet worden gekomen.

17. De rechtbank overweegt daarnaast dat zij niet heeft kunnen vaststellen dat in dit geval in strijd is gehandeld met het bepaalde in artikel 7:13 van de Awb. Dat de bezwaarcommissie in haar advies het verweerschrift van de gemachtigde van verweerder ter zitting - waar eisers noch hun gemachtigde, wegens het door hen gestelde gebrek aan behoefte, aanwezig waren - haast letterlijk heeft herhaald, maakt nog niet dat hieruit zonneklaar is op te maken dat er geen sprake is van een onafhankelijk advies. Niet ondenkbaar is dat de leden van de bezwaarcommissie wegens een gemis aan tegenspraak van de kant van eisers zodanig overtuigd waren van een correcte weerlegging in het voornoemde verweerschrift van de bezwaren van eisers, dat er van die kant geen aanleiding bestond hier verder nog iets aan toe te voegen. Wat hier echter verder ook van zij, uit het StAB-advies volgt dat, gelijk eisers in hun bezwaren naar voren hebben gebracht, het advies van de SAOZ een aantal onzorgvuldigheden bevat. Dat de StAB het advies van de SAOZ om andere dan de door eisers aangevoerde gronden, waaronder een gebrekkige planvergelijking, als onzorgvuldig heeft beoordeeld, maakt dit niet anders.

18. Nu verweerder zich bij het bestreden besluit volledig op het SAOZ-advies heeft gebaseerd, is dat besluit naar het oordeel van de rechtbank in strijd met artikel 3:9 van de Awb tot stand gekomen. Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit wordt vernietigd.

19. Hoewel na de vaststelling dat door verweerder, met het overnemen van het SAOZ-advies, onder meer geen correcte planvergelijking is gemaakt, komt de StAB wel tot dezelfde conclusie als verweerder, namelijk dat er voor eisers per saldo geen sprake is van een planologische verslechtering.

20. Nu aldus niet kan worden vastgesteld dat eisers feitelijk schade hebben geleden, is de rechtbank van oordeel dat verweerder terecht – zij het op andere gronden – tot de conclusie is gekomen dat het verzoek om tegemoetkoming in planschade dient te worden afgewezen. De rechtbank ziet derhalve aanleiding om te bepalen dat de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit (inhoudende de afwijzing van het verzoek om vergoeding van planschade), met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb, in stand kunnen worden gelaten.

21. Nu het beroep gegrond is, veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 874,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437,- en een wegingsfactor 1).

Tevens zal verweerder het griffierecht dienen te vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond,

- vernietigt het bestreden besluit,

- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van 8 juni 2011 in stand blijven,

- bepaalt dat verweerder aan eisers het betaalde griffierecht van € 152,- vergoedt,

- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 874,-, te betalen aan eisers.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Vrolijk, voorzitter, en mr. A.I. van Strien en mr. A.G. Malenstein, leden, in aanwezigheid van mr. A. Vermaat, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 december 2012.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.