Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2012:BY0671

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
26-09-2012
Datum publicatie
19-10-2012
Zaaknummer
381558 / HA ZA 11-1542
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Aansprakelijkstelling taxateur en verkoper door curator voor onjuiste (te hoge) taxatie van een onroerende zaak. Tevens vraag of curator ontvankelijk is in zijn vordering jegens taxateur en verkoper.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 381558 / HA ZA 11-1542

Vonnis van 26 september 2012

in de zaak van

[de curator],

wonende te [woonplaats 1],

eiser,

advocaat mr. J.A.Th. van den Berg,

tegen

[gedaagde 1],

wonende te [woonplaats 2],

gedaagde,

advocaat mr. R. van Veen,

[gedaagde 2],

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. B.J. de Deugd,

[gedaagde 3],

wonende te [woonplaats 1],

gedaagde,

advocaat mr. B.J. de Deugd,

[gedaagde 4],

wonende te [woonplaats 1],

gedaagde,

advocaat mr. B.J. de Deugd.

Partijen zullen hierna de curator, [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] (de drie laatstgenoemden gezamenlijk: [gedaagden]) genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 17 juni 2011, met producties

- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1]

- de conclusie van antwoord van [gedaagden], met producties

- de conclusie van repliek van de curator in de zaak tegen [gedaagde 1], met producties

- de conclusie van repliek van de curator in de zaak tegen [gedaagden], met producties

- de conclusie van dupliek van [gedaagde 1]

- de conclusie van dupliek van [gedaagden], met producties

- de akte uitlaten producties van de curator in de zaak tegen [gedaagden]

1.2. De rechtbank merkt op dat bij de conclusie van antwoord van [gedaagde 1], anders dan in die conclusie staat vermeld, geen productie 1 is overgelegd.

1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen alle partijen – voor zover van belang – het volgende vast:

2.1. [gedaagde 2] was eigenaar en erfpachtgerechtigde van diverse percelen grond met opstallen aan de [adres 1a/b] te [woonplaats 1], hierna: de onroerende zaak. Bestuurders van [gedaagde 2] zijn [gedaagde 3] en [gedaagde 4]. De onroerende zaak maakte deel uit van een tuincentrum dat door [gedaagde 2] (althans door een aan haar gelieerde vennootschap) werd gedreven.

2.2. [gedaagde 1], die verbonden was aan [bedrijf 1], hierna: [bedrijf 1], heeft in een door hem ondertekend taxatierapport d.d. 23 september 2008 de onroerende zaak per 22 september 2008 gewaardeerd op een bedrag van € 1.150.000,-. Die taxatie is, volgens vermelding in het taxatierapport, op verzoek van [persoon 1] – bestuurder van [bedrijf 2], hierna: [bedrijf 2] – uitgevoerd. Het taxatierapport luidt, voor zover thans relevant, als volgt:

“ (…) Ondergetekende [gedaagde 1] (…)

aangezocht als deskundige ter waardering van de volgende waarde per 22 september 2008 zijnde,

de onderhandse verkoopwaarde vrij van verhuur en/of gebruik

en

de executiewaarde vrij van huur en/of gebruik

verklaart ten verzoeke van

de heer [persoon 1]

te hebben opgenomen en gewaardeerd het onroerend goed staande en gelegen aan de [adres 1b] te [woonplaats 1].

(…)

en hieraan een onderhandse verkoopwaarde toe te kennen van:

€ 1.150.000,-- (…)

onder normale economische omstandigheden

en hieraan een executiewaarde toe te kennen van:

€ 920.000,-- (…)

bij een goed functionerend veilingsysteem

Deze waardering is tot stand gekomen na de situering in ogenschouw te hebben genomen en rekening te hebben gehouden met de gegevens die hierna worden vermeld waaronder de stand, ligging, de grootte, de bouwaard en overige en van waarde zijnde factoren. (…)

Het rapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever en door mij wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming mijnerzijds. (…).

Omschrijving waardebegrip

Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en/of gebruik

De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.

Executiewaarde vrij van huur en/of gebruik

De prijs, die bij gedwongen en openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding vrij van huur en gebruik, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. (…).”

2.3. In een ongedateerd, handgeschreven document staat het volgende vermeld:

1. Registergoed levering zoals beschreven door [bedrijf 1] inhoudende [adres 1b] en [adres 1a] uitgezonderd Koriander met terras

2. Overnamesom € 1.165.000 kk. gesplitst in waarde onroerend goed € 1.116.500 en € 48.500 goodwill. incl overname 1 medewerker.

3. Voorraad en inventaris wordt per 1 januari 2009 gesteld en overgedragen op € 10.000.

4. Levering per 1 januari 2009 mits voorbehoud financiering

5. (…)

6. (…)

7. Verkopers zijn [gedaagde 2] en voor een deel van de onderneming (goodwill) [gedaagde 2].

2.4. Bij akte d.d. 14 mei 2009, hierna: de leveringsakte, heeft [gedaagde 2] de onroerende zaak geleverd aan [bedrijf 2]. De koopprijs bedroeg € 1.116.500,-. In de leveringsakte is vermeld dat aan de levering een koopovereenkomst tussen [gedaagde 2] als verkoper en [bedrijf 2] als koper ten grondslag lag.

2.5. [bedrijf 2] heeft ten gunste van de Rabobank een recht van hypotheek op de onroerende zaak gevestigd.

2.6. Bij vonnis d.d. 18 januari 2011 is [bedrijf 2] in staat van faillissement verklaard en is de curator benoemd.

2.7. Op 25 januari 2011 heeft de curator met [gedaagde 1] gesproken over het door [gedaagde 1] uitgebrachte taxatierapport. De curator (althans zijn medewerker) heeft van dit gesprek een verslag gemaakt. In dit verslag staat, voor zover thans relevant, het volgende:

“(…)

1. Door [gedaagden] is aan [gedaagde 1] gevraagd de onroerende zaak te taxeren in verband met overname van de zaak. [gedaagde 1] had in het verleden al vaker getaxeerd voor de [gedaagden]. Het opstellen van het onderhavige taxatierapport was een vriendendienst. Hij is er nooit voor betaald.

2. [gedaagde 1] is ter plaatse geweest en heeft het onroerend goed ook opgenomen. Hij heeft ter plaatse ook gesproken met de beoogd koper. De taxatie is op verzoek van [gedaagden] gedaan op basis van de door hen verstrekte huurwaardes (zie bijlage 1). De totale huurwaarde bedroeg volgens die opgave € 9.000,00 per maand. Hij heeft voor de taxatie gewoon de jaarlijkse huursom gedeeld door 0,09 en aldus de jaarlijkse huurwaarde ruimschoots maal 11 gedaan.

3. [gedaagde 1] heeft nooit huurcontracten gezien. Hij wist ook niet of de opgegeven waardes "kale huur" betroffen en heeft daar verder ook geen onderzoek naar gedaan.

4. Het rapport was volgens [gedaagde 1] slechts bedoeld om "een beetje inzicht" te verschaffen. Het was zeker niet bedoeld om op basis daarvan een financiering te verkrijgen.

5. [gedaagde 1] verklaart niet te hebben geweten en niet te hebben voorzien dat de beoogde overnemer [persoon 1] een poot zou worden uitgedraaid.

6. [gedaagde 1] kan zich niet heugen of het rapport eerst in concept aan [gedaagden] is verstrekt.

7. [gedaagde 1] heeft de beoogde overnemer niet gewaarschuwd dat de getaxeerde waarde geen reëel beeld gaf van de werkelijke waarde van de onroerende zaken.

8. [gedaagde 1]’s voormalig onderneming ([bedrijf 1]) is inmiddels geliquideerd. Hij weet niet of zijn aansprakelijkheidsverzekering nog dekking biedt. Zo dat al zo is, dan heeft hij een eigen risico van € 7.500,00. Voor het overige geeft hij aan dat hij bij een eventuele aansprakelijkstelling een kale kip is.”

2.8. Aan het verslag is een document met opschrift “Taxatierapport” als bijlage gehecht. In dat document staan handgeschreven aantekeningen van [gedaagde 1] met betrekking tot de onroerende zaak.

2.9. Op 1 februari 2011 heeft de curator de onroerende zaak voor een bedrag van € 500.000,- verkocht aan een derde.

2.10. Op 7 juni 2011 heeft de curator conservatoir beslag doen leggen op een aan [gedaagde 2] in eigendom toebehorende (andere) onroerende zaak.

3. De vordering

3.1. De curator vordert – verkort weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk veroordeelt om aan de curator te voldoen een bedrag van € 650.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de levering van de onroerende zaak en toebehoren aan de [adres 1b] te [woonplaats 1] door [gedaagde 2] aan [bedrijf 2], binnen drie werkdagen na betekening van het vonnis, met veroordeling van gedaagden in de kosten van de procedure, waaronder de beslagkosten, althans een veroordeling die de rechtbank juist acht.

De rechtbank merkt in dit verband op dat zij de vordering van de curator aldus begrijpt dat die vordering luidt dat het bedrag van € 650.000,- binnen drie werkdagen na betekening van het vonnis aan de curator dient te worden voldaan.

3.2. De curator heeft aan zijn vordering – verkort weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd:

ten aanzien van [gedaagde 1]:

a. [gedaagde 1] wist dat de informatie die hij in het taxatierapport had opgenomen, onjuist was. Hij heeft niet, zoals in het taxatierapport stond vermeld, getaxeerd op basis van een beoordeling van de onroerende zaak en overige van waarde zijnde factoren, maar enkel op basis van de huurwaarden. Voorts heeft [gedaagde 1] verzuimd de door hem gebruikte huurwaarden te verifiëren. [gedaagde 1] heeft – door de onroerende zaak op een te hoog bedrag te waarderen – de bestuurders van [gedaagde 2], de verkoper van de onroerende zaak, een vriendendienst willen bewijzen.

b. [gedaagde 1] heeft hiermee onrechtmatig jegens [bedrijf 2] gehandeld. Voorts is sprake van bedrog door [gedaagde 1].

ten aanzien van [gedaagden]:

a. De bestuurders van [gedaagde 2] hebben [gedaagde 1] de opdracht gegeven de onroerende zaak te taxeren. Daarbij hebben zij huurwaarden aan [gedaagde 1] doorgegeven die onjuist waren, nu zij niet de “kale” huurwaarden aan [gedaagde 1] hebben gemeld en de “kale” huurwaarden daarnaast niet reëel en/of geldend waren. Daarnaast wisten de bestuurders van [gedaagde 2] dat het taxatierapport aan [persoon 1] zou worden gepresenteerd ter onderbouwing van hun standpunt dat dit de onderhandse verkoopwaarde van de onroerende zaak zou zijn. Desondanks hebben de bestuurders [persoon 1] niet namens [gedaagde 2] gewaarschuwd dat de wijze van waardering anders heeft plaatsgevonden dan vermeld in het taxatierapport en hebben zij hem evenmin uitleg gegeven over de gebruikte huurwaarden.

b. Door te handelen als onder a. genoemd, heeft [gedaagde 2], als verkoper van de onroerende zaak, onrechtmatig jegens [bedrijf 2] gehandeld.

c. De bestuurders van [gedaagde 2] zijn eveneens aansprakelijk, nu hun persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt.

d. Bovendien is sprake van bedrog door [gedaagde 2] en haar bestuurders.

e. Voorts is [gedaagde 2] ten koste van [bedrijf 2] ongerechtvaardigd verrijkt.

Ten aanzien van alle gedaagden:

a. Als gevolg van de handelwijze van alle gedaagden heeft [bedrijf 2] schade geleden. Die schade bedraagt € 650.000,-, zijnde het verschil tussen het door [bedrijf 2] aan [gedaagde 2] betaalde bedrag van € 1.150.000,- en de op 1 februari 2011 gerealiseerde verkoopopbrengst van de onroerende zaak van € 500.000.

b. Gedaagden zijn hoofdelijk aansprakelijk.

c. Over de gevorderde schadevergoeding is wettelijke rente verschuldigd.

4. Het verweer

Het verweer van [gedaagde 1]

4.1. [gedaagde 1] voert verweer. Hij concludeert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dat toelaat, de curator in zijn vorderingen niet-ontvankelijk verklaart, althans hem die vorderingen ontzegt, met veroordeling van de curator in de kosten van deze procedure.

4.2. [gedaagde 1] voert daartoe – verkort weergegeven – het volgende aan:

a. De curator is om een aantal redenen niet-ontvankelijk in zijn vordering (zie 5.3).

b. [gedaagde 1] heeft geen beroepsfout gemaakt en heeft niet onrechtmatig gehandeld. Hij heeft een juiste waardering uitgebracht van de onroerende zaak en heeft deze niet alleen gewaardeerd op basis van de hem opgegeven huurwaarden.

c. Er bestaat geen causaal verband tussen het door [gedaagde 1] uitgebrachte taxatierapport en de gevorderde schade. Voorts wordt de hoogte van de gevorderde schade betwist.

d. Er is sprake van eigen schuld van [persoon 1] en van de Rabobank.

e. De verschuldigdheid en de ingangsdatum van de gevorderde wettelijke rente worden betwist.

Het verweer van [gedaagden]

4.3. [gedaagden] voeren eveneens verweer. Zij concluderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van de curator afwijst, met veroordeling van de curator in de kosten van de procedure.

4.4. [gedaagden] voeren daartoe – verkort weergegeven – het volgende aan:

a. De curator is om een aantal redenen niet-ontvankelijk in zijn vordering (zie 5.29).

b. [gedaagden] hebben niet onrechtmatig jegens [bedrijf 2] gehandeld. Zij hebben geen invloed gehad op het door [gedaagde 1] uitgebrachte taxatierapport. De door [gedaagde 1] uitgebrachte taxatie van de onroerende zaak was bovendien juist. [gedaagden] hebben [gedaagde 1] niet misleid met onjuiste gegevens ter zake van de huuropbrengst van de onroerende zaak.

c. [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn niet persoonlijk aansprakelijk voor de door de curator gevorderde schade.

d. Causaal verband tussen de aan [gedaagden] verweten handelwijze en de door de curator gevorderde schade ontbreekt.

e. [gedaagden] betwisten voorts de hoogte van de gevorderde schade en rente.

5. De beoordeling

Inleiding

5.1. De curator heeft gesteld dat sprake is van bedrog door zowel [gedaagde 1] als [gedaagden] Indien hij hiermee bedoeld heeft een beroep te doen op het wilsgebrek bedrog, als bedoeld in artikel 3:44 BW, zal de rechtbank hieraan voorbij gaan, nu de curator aan deze stelling geen eis (vernietiging van een rechtshandeling) heeft verbonden.

5.2. De rechtbank merkt op dat uit de leveringsakte blijkt dat [bedrijf 2] een bedrag van € 1.116.500,- aan [gedaagde 2] heeft betaald voor de onroerende zaak. Uit de opmerkingen van de curator bij repliek begrijpt de rechtbank dat de curator zijn vordering dienovereenkomstig vermindert.

In de zaak tegen [gedaagde 1]

5.3. [gedaagde 1] heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat de curator niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn vordering. [gedaagde 1] voert daartoe drie redenen aan:

a. de vordering van de curator diende gericht te zijn tegen [bedrijf 1], niet tegen [gedaagde 1] in privé;

b. de curator heeft gehandeld in strijd met de door hem in een brief d.d. 21 januari 2011 aan [gedaagde 1] gedane toezegging dat hij [gedaagde 1] niet zou aanspreken voor de door de boedel geleden schade;

c. de curator heeft geen belang bij zijn vordering, nu het hier gaat om het tekort dat de Rabobank, en niet de boedel, heeft geleden op de door de Rabobank aan [bedrijf 2] verstrekte hypothecaire geldlening.

Ad a.

5.4. [gedaagde 1] heeft in dit verband aangevoerd dat [gedaagden] en [persoon 1] [bedrijf 1] hebben benaderd en haar hebben verzocht een waardebepaling uit te voeren. [gedaagde 1] heeft vervolgens, als medewerker van [bedrijf 1], die opdracht uitgevoerd. Er is geen reden om een doorbraak van aansprakelijkheid aan te nemen, aldus [gedaagde 1].

5.5. Het verweer van [gedaagde 1] slaagt niet. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 1] de taxatiewerkzaamheden heeft uitgevoerd. Dit brengt mee dat [gedaagde 1] persoonlijk aansprakelijk kan worden gesteld in geval van een door hem gepleegde onrechtmatige daad bij de uitoefening van zijn werkzaamheden. Dit is niet anders, indien, zoals [gedaagde 1] heeft betoogd, vast zou staan dat [bedrijf 1] als opdrachtnemer heeft te gelden jegens [persoon 1] of [bedrijf 2] als opdrachtgever. Gesteld noch gebleken is dat [bedrijf 1] (of [gedaagde 1]) aansprakelijkheid van degene die de opdracht feitelijk heeft uitgevoerd (hier: [gedaagde 1]) jegens [bedrijf 2] (of [persoon 1]) heeft uitgesloten.

Ad b.

5.6. De rechtbank begrijpt het verweer van [gedaagde 1] aldus dat hij een beroep doet op rechtsverwerking, in die zin dat de curator in de uitoefening van zijn rechten dient te worden beperkt in verband met zijn eigen gedragingen. [gedaagde 1] heeft in dit verband verwezen naar een (niet-overgelegde, zie 1.2) brief van de curator aan [gedaagde 1] d.d. 21 januari 2011. [gedaagde 1] heeft in zijn conclusie van antwoord de volgende passage uit die brief geciteerd:

“Vooralsnog ga ik uit van uw goede trouw. Indien u echter niet of niet volledig uw medewerking verleent aan het achterhalen van alle relevante feiten verlaat ik dat uitgangspunt en sluit ik niet uit dat ik mij zal beklagen bij de stichting VastgoedCert. Voorts sluit ik in dat geval persoonlijk aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad niet uit.”

5.7. De curator heeft niet betwist dat hij voornoemde brief met de hiervoor weergegeven inhoud aan [gedaagde 1] heeft gestuurd.

5.8. Voor het aannemen van rechtsverwerking is vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan bij [gedaagde 1] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de curator zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, althans de positie van [gedaagde 1] onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de curator zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat van dergelijke bijzondere omstandigheden sprake was. In voornoemde brief heeft de curator alleen meegedeeld dat hij, indien [gedaagde 1] niet zou meewerken aan het achterhalen van alle relevante feiten, niet uitsloot dat hij [gedaagde 1] persoonlijk aansprakelijk zou stellen op grond van onrechtmatige daad. Daarmee is, anders dan [gedaagde 1] kennelijk bedoeld heeft te betogen, niet gezegd dat de curator [gedaagde 1] niet aansprakelijk zou stellen, indien hij wel zou meewerken aan het achterhalen van de relevante feiten. [gedaagde 1] heeft aan deze brief dan ook niet het gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontlenen dat de curator hem niet aansprakelijk zou stellen. [gedaagde 1] heeft niet gesteld dat zijn positie onredelijk is benadeeld of verzwaard doordat de curator een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad heeft ingesteld. Ook op die grond kan een beroep op rechtsverwerking dus niet worden gehonoreerd.

Ad c.

5.9. [gedaagde 1] heeft in dit verband betoogd dat de Rabobank in feite het tekort heeft geleden, en niet de boedel. De curator kan niet het tekort op de hypothecaire geldlening van de Rabobank als eigen schade in deze procedure claimen, aldus [gedaagde 1]. De curator heeft derhalve geen belang bij zijn actie. Voorts voert [gedaagde 1] in dit verband aan dat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste, nu de curator niet behoort tot de kring der gerechtigden die zich jegens [gedaagde 1] op een onrechtmatige daad kunnen beroepen.

5.10. Het verweer van [gedaagde 1] slaagt niet. De curator treedt in deze procedure op voor de failliete vennootschap [bedrijf 2] en niet voor een of meer van haar schuldeisers. De curator vordert in deze procedure immers de door [bedrijf 2] (en niet de door de Rabobank) geleden schade als gevolg van een door [gedaagde 1] jegens [bedrijf 2] vóór het faillissement gepleegde onrechtmatige daad. Voor de ontvankelijkheid van de curator in deze procedure is derhalve bepalend dat het hier gaat om een rechtsvordering die een tot de failliete boedel toebehorend recht als onderwerp heeft.

5.11. Dat de Rabobank mogelijk, zoals [gedaagde 1] heeft aangevoerd, een bijdrage aan de boedel heeft betaald om de curator in staat te stellen de onderhavige procedure te voeren, doet aan de ontvankelijkheid van de curator niet af. Deze omstandigheid wil immers niet zeggen dat de curator in deze procedure voor de Rabobank zou ageren.

5.12. Dat de Rabobank mogelijk uit eigen hoofde een vorderingsrecht jegens [gedaagde 1] heeft, doet evenmin aan het voorgaande af. Dat ontneemt immers niet aan de curator de bevoegdheid om voor de failliete vennootschap tegen [gedaagde 1] op te treden.

5.13. Voorts treft geen doel het betoog van [gedaagde 1] dat de eventuele opbrengst van deze procedure geheel aan de Rabobank (in de bewoordingen van [gedaagde 1]) als “aanzienlijke preferente schuldeiser” van de boedel zal toekomen en dat daaruit, naar de rechtbank zijn stellingen begrijpt, volgt dat de curator niet-ontvankelijk is. Voor de vraag of de curator ontvankelijk is in zijn vordering is immers niet van belang hoe de eventuele opbrengst uit deze procedure, die eerst in de boedel valt nu het hier om een vordering van de failliete vennootschap gaat, uiteindelijk zal worden verdeeld.

Los daarvan kan de rechtbank [gedaagde 1] hier niet volgen, nu de Rabobank, indien de opbrengst van de verkochte, met hypotheek belaste onroerende zaak lager is dan zijn vordering, zich voor het bedrag van het tekort voegt bij de concurrente schuldeisers (en dus niet bij de preferente schuldeisers). Het ontbrekende deel (het tekort) blijft dus een concurrente vordering op de failliete boedel (zie artikel 59 Fw).

5.14. Waar [gedaagde 1] nog in dit verband heeft aangevoerd dat niet aan het relativiteitsvereiste is voldaan, is dit bij de beoordeling van de vraag of de curator ontvankelijk is in zijn vordering, niet van belang. Dit punt is – als een van de vereisten voor het aannemen van een onrechtmatige daad – van belang bij de vraag of [gedaagde 1] aansprakelijk is uit hoofde van onrechtmatige daad.

5.15. Gelet op het voorgaande behoeven de stellingen van [gedaagde 1] die – kort samengevat – erop neerkomen dat de Rabobank geen rechten jegens [gedaagde 1] aan het taxatierapport kan ontlenen, geen bespreking. Het gaat hier immers niet om een vordering van de Rabobank op [gedaagde 1], maar om een vordering van de failliete vennootschap.

- onrechtmatig handelen [gedaagde 1]

5.16. Aan de orde is vervolgens of [gedaagde 1] onrechtmatig jegens [bedrijf 2] heeft gehandeld. In dit verband ligt de vraag voor of [gedaagde 1] jegens [bedrijf 2] aan zijn zorgplicht als taxateur heeft voldaan.

5.17. Als uitgangspunt geldt dat een taxateur bij de uitoefening van zijn werkzaamheden de zorgvuldigheid in acht dient te nemen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Dit brengt mee dat een taxateur die een taxatierapport uitbrengt binnen redelijke grenzen dient in te staan voor de juistheid van dat rapport, de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan ten grondslag liggende onderzoek.

5.18. Tussen partijen is niet in geschil dat [persoon 1] het taxatierapport mocht gebruiken in het kader van de verkooponderhandelingen met [gedaagde 2] De rechtbank verwijst in dit verband naar de stelling van [gedaagde 1] bij antwoord dat [persoon 1] het rapport intern mocht gebruiken, hetgeen ook kan worden afgeleid uit het taxatierapport (zie 2.2). Nu als onweersproken vaststaat dat [persoon 1] verbonden was aan [bedrijf 2], neemt de rechtbank aan dat ook [bedrijf 2] het rapport in de optiek van [gedaagde 1] mocht gebruiken. Gelet op het voorgaande neemt de rechtbank als vaststaand aan dat de zorgplicht van [gedaagde 1] als taxateur zich (ook) uitstrekte tot [bedrijf 2].

5.19. Het debat tussen partijen over de (on)rechtmatigheid van het handelen van [gedaagde 1], komt in feite neer op de vraag of de door [gedaagde 1] gegeven taxatie van de onroerende zaak voldoende in overeenstemming was met de werkelijke waarde hiervan ten tijde van de taxatie.

5.20. De curator heeft gesteld dat dit niet het geval was. De rechtbank begrijpt de stellingen van de curator aldus dat dit volgens hem reeds volgt uit het feit dat de onroerende zaak door hem in 2011 voor een (veel) lager bedrag is verkocht. De curator kan in dit betoog niet worden gevolgd. Het enkele feit dat er, zoals in het onderhavige geval, een aanzienlijk verschil is tussen de getaxeerde waarde in september 2008 en de verkoopopbrengst in februari 2011, brengt niet reeds mee dat de taxateur zijn zorgplicht heeft geschonden. Taxatie van een onroerende zaak is immers een momentopname, mede gebaseerd op de omstandigheden ten tijde van de taxatie. Feiten en omstandigheden die zich nadien voordoen kunnen de verkoopopbrengst zoals die in dit geval jaren later wordt gerealiseerd aanzienlijk van de getaxeerde waarde doen afwijken.

5.21. Voorts heeft de curator gesteld dat uit het gesprek met [gedaagde 1] op 25 januari 2011 kan worden afgeleid dat [gedaagde 1] de onroerende zaak in 2008 niet juist heeft getaxeerd (zie 2.7). [gedaagde 1] heeft de stellingen van de curator op dit punt gemotiveerd betwist. Hij heeft aangevoerd dat het door hem opgestelde taxatierapport juist was (en dat het verslag dat de curator, althans de medewerker van de curator, van het gesprek met [gedaagde 1] op 25 januari 2011 heeft opgesteld niet deugt), nu:

i. de door hem bij de taxatie betrokken huurwaardeberekening van 11x de jaarlijkse huurwaarde gebruikelijk is;

ii. hij het tuincentrum niet alleen op grond van de huurwaarden heeft getaxeerd, maar ook op grond van de kadastrale informatie, een opneming ter plaatse en informatie van de gemeente;

iii. alhoewel juist is dat hij de door [gedaagden] opgegeven huurwaarden niet heeft geverifieerd, hij bij zijn waardeberekening is uitgegaan van de juiste huurwaarden. Hij is immers uitgegaan van een huurwaarde van € 9.000,- per maand. Dit bedrag verschilt nauwelijks van de daadwerkelijke huurwaarde van € 8.925,- per maand;

iv. de gegeven taxatie steun vindt in een tweede taxatie die [bedrijf 2] heeft laten uitvoeren.

5.22. Gelet op hetgeen in 5.20 - 5.21 is overwogen, staat thans niet vast of de door [gedaagde 1] getaxeerde waarde voldoende in overeenstemming was met de werkelijke waarde van de onroerende zaak. De rechtbank heeft op dit punt behoefte aan voorlichting door een deskundige. De deskundige zal daarbij worden gevraagd om zijn oordeel te geven ten aanzien van zowel de onderhandse waarde als de executiewaarde van de onroerende zaak op 22 september 2008 die [gedaagde 1] heeft vermeld in zijn rapport.

5.23. Om proceseconomische redenen komt het de rechtbank zinvol voor dat aan de deskundige tevens vragen worden voorgelegd die betrekking hebben op de door de curator gestelde omvang van de geleden schade. De curator heeft in dit verband gesteld dat de waarde op het moment van verkoop door hem aan een derde in 2011 € 500.000,- bedroeg. [gedaagde 1] heeft dit betwist en heeft betoogd dat € 500.000,- geen reële verkoopprijs was, nu er – gezien het faillissement van [bedrijf 2] – in feite sprake was van een gedwongen verkoop en de curator zich ook onvoldoende heeft ingespannen om een hogere opbrengst te realiseren. Bovendien is de opbrengst volgens [gedaagde 1] negatief beïnvloed door het wegvallen van het goodwill-aspect. Voor zover tot aansprakelijkheid van [gedaagde 1] zou worden gekomen heeft de rechtbank ook op dit punt behoefte aan voorlichting door een deskundige over de vraag welke prijs de curator bij een vrije verkoop – dat wil zeggen als wordt geabstraheerd van het feit dat [bedrijf 2] ten tijde van die verkoop in staat van faillissement was verklaard – voor de onroerende zaak redelijkerwijs had kunnen krijgen.

5.24. Partijen kunnen zich bij akte uitlaten over aantal, deskundigheid en – bij voorkeur eensluidend – over de persoon van de te benoemen deskundige(n) en de aan die deskundige(n) voor te leggen vragen. De rechtbank is voornemens de kosten van de deskundige(n) voorshands ten laste te brengen van de curator als eisende partij, op wie de bewijslast rust van onzorgvuldig handelen en de daardoor veroorzaakte schade.

5.25. Indien op basis van het deskundigenbericht komt vast te staan dat de taxatiewaarde van de onroerende zaak voldoende overeenkwam met de werkelijke waarde daarvan op 22 september 2008, dan zal de vordering jegens [gedaagde 1] worden afgewezen. Dan staat immers niet vast dat [gedaagde 1] niet gehandeld heeft zoals van een redelijke bekwaam en redelijk handelend taxateur mocht worden verwacht.

5.26. Indien komt vast te staan dat de taxatie van [gedaagde 1] dusdanig hoog was dat niet is gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht, dan is hij in beginsel aansprakelijk voor de daaruit voortgevloeide schade. In dit verband worden relevant de stellingen van [gedaagde 1] (i) dat causaal verband tussen zijn taxatie en de door [bedrijf 2] geleden schade ontbreekt, omdat [bedrijf 2] ook zonder het taxatierapport van [gedaagde 1] de onroerende zaak voor dezelfde prijs zou hebben gekocht, en (ii) dat de schadevergoedingsplicht van [gedaagde 1] dient te worden verminderd, nu sprake is van eigen schuld van [bedrijf 2], omdat zij zich bij de bepaling van de prijs voor de onroerende zaak niet enkel had mogen laten leiden door het taxatierapport, alsmede dat er sprake is van eigen schuld van de curator, nu hij een onredelijk lage prijs voor de onroerende zaak bij de verkoop in 2011 heeft gekregen. De rechtbank acht het geboden om eerst na de uitkomst van het deskundigenbericht op deze verweren in te gaan.

5.27. De rechtbank merkt nog het volgende op. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 1] aan geen van de betrokken partijen een factuur voor zijn werkzaamheden heeft gestuurd. Zoals [gedaagde 1] zelf al heeft gesuggereerd, doet dit aan zijn aansprakelijkheid ingeval van een door hem gepleegde onrechtmatige daad niet af. Gesteld door [gedaagde 1] noch gebleken is dat hij aan [bedrijf 2] zou hebben meegedeeld dat het door hem opgestelde taxatierapport, gelet op het feit dat hij geen factuur had gestuurd voor de door hem verrichte taxatiewerkzaamheden, niet aan de vereiste standaard zou voldoen en dat [bedrijf 2] daaraan geen rechten kon ontlenen.

5.28. In afwachting van het deskundigenbericht houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan.

In de zaak tegen [gedaagden]

5.29. [gedaagden] hebben als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat de curator niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn vordering. Zij voeren daartoe twee redenen aan:

a. de vordering van de curator is in feite slechts ingesteld namens één of wellicht twee schuldeisers in het faillissement (en niet namens alle schuldeisers);

b. de koopovereenkomst terzake de onroerende zaak is gesloten tussen [gedaagde 2] enerzijds en [persoon 1] in privé (en dus niet [bedrijf 2]) anderzijds.

Hierbij merkt de rechtbank op dat het verweer van [gedaagden] – dat de curator niet-ontvankelijk is in zijn vordering, nu hij niet binnen bekwame tijd na de ontdekking van de non-conformiteit van de onroerende zaak heeft geklaagd – onbesproken kan blijven. Bij repliek heeft de curator immers verduidelijkt dat hij zijn vordering niet heeft gebaseerd op non-conformiteit van het door [bedrijf 2] gekochte goed.

Ad a.

5.30. [gedaagden] doen hier een beroep op HR 16 september 2005, NJ 2006, 311 (De Bont/Bannenberg). Op grond van – met name – dit arrest voeren gedaagden aan dat de bevoegdheid van de curator te ageren uit onrechtmatige daad is beperkt tot optreden bij benadeling van de gezamenlijke schuldeisers. Daarvan is hier geen sprake, aldus [gedaagden], nu de curator in deze procedure in feite slechts optreedt in relatie met het door de Rabobank geleden tekort op de aan [bedrijf 2] verstrekte hypothecaire geldlening voor de koop van de onroerende zaak.

5.31. Voornoemd standpunt miskent dat de curator in de onderhavige zaak optreedt voor de failliete vennootschap en dat daarmee gegeven is dat hij optreedt in het belang van de gezamenlijke schuldeisers in het faillissement (zie ook hetgeen de rechtbank in 5.10 e.v. heeft overwogen). Daaraan doet niet af dat de Rabobank mogelijk, zoals [gedaagden] stellen onder verwijzing naar het faillissementsverslag, de schuldeiser met de hoogste (concurrente) vordering in het faillissement is. Van de concurrente vorderingen wordt een evenredig percentage voldaan, zodat niet kan worden gezegd dat de Rabobank als enige schuldeiser belang heeft bij de uitkomst van de onderhavige procedure. De rechtbank verwerpt dus het beroep op niet-ontvankelijkheid.

Ad b.

5.32. [gedaagden] hebben in dit verband betoogd dat de koopovereenkomst tussen [gedaagde 2] enerzijds en [persoon 1] anderzijds is gesloten, terwijl de onroerende zaak op een later moment door [gedaagde 2] is geleverd aan [bedrijf 2]. Kennelijk heeft [persoon 1] de onroerende zaak, na het sluiten van de koopovereenkomst, ingebracht in [bedrijf 2], aldus [gedaagden] Dit brengt mee dat de curator zich dient te wenden tot [persoon 1], omdat de koopovereenkomst waarbij [bedrijf 2] partij was, is gesloten met [persoon 1], en niet met [gedaagden], aldus nog steeds [gedaagden]

5.33. De rechtbank volgt het betoog van [gedaagden] niet. Uit de leveringsakte blijkt dat [gedaagde 2] de onroerende zaak heeft verkocht (en later ook heeft geleverd) aan [bedrijf 2] voor een bedrag van € 1.116.500,-, en dat [gedaagde 2] de onroerende zaak niet – zoals [gedaagden] hebben betoogd – aan [persoon 1] heeft verkocht (zie 2.4). Mogelijk zijn de onderhandelingen gevoerd met [persoon 1] en is pas in een later stadium duidelijk geworden dat [bedrijf 2] als koper zou fungeren. Indien bij de onderhandelingen die hebben geleid tot de koopovereenkomst van de onroerende zaak sprake is geweest van misleiding door de verkopende partij van de kopende partij, dan kan [bedrijf 2] als kopende partij daarop een vordering op de verkopende partij ([gedaagde 2]) baseren.

- onrechtmatig handelen van [gedaagden]

5.34. Vervolgens rijst de vraag of [gedaagden] onrechtmatig jegens [bedrijf 2] hebben gehandeld, zoals de curator heeft betoogd. [gedaagden] hebben dit gemotiveerd betwist.

5.35. De rechtbank overweegt als volgt. Los van de vraag of de koopsom die [bedrijf 2] aan [gedaagde 2] in 2009 voor de onroerende zaak heeft betaald daadwerkelijk te hoog was, kan het vragen van een hoge prijs, ook als deze zeer ruim boven de marktprijs ligt, op zichzelf niet als onrechtmatig handelen worden aangemerkt. [bedrijf 2] was immers vrij om de koop al dan niet op die voorwaarden en voor die prijs aan te gaan. De curator heeft evenwel gesteld dat [gedaagden] onjuiste huurwaarden aan [gedaagde 1] hebben doorgegeven en dat zij wisten dat het taxatierapport aan [persoon 1] zou worden gepresenteerd ter onderbouwing van hun standpunt dat dit de juiste onderhandse verkoopwaarde zou zijn. De bestuurders van [gedaagde 2] hebben [persoon 1] evenwel niet gewaarschuwd dat de wijze van waardering anders heeft plaatsgevonden dan gemeld in het taxatierapport en evenmin uitleg gegeven over de door hen gestelde huurwaarden, aldus de curator. Deze geschetste handelwijze kan wel als onrechtmatig handelen worden bestempeld.

5.36. Bij de beoordeling van de vraag of [gedaagden] onrechtmatig jegens [bedrijf 2] hebben gehandeld, dient eerst de vraag te worden beantwoord of de door [gedaagde 1] uitgebrachte taxatie van de onroerende zaak al dan niet voldoende in overeenstemming was met de werkelijke waarde hiervan ten tijde van de taxatie. Komt vast te staan dat de taxatiewaarde van de onroerende zaak voldoende overeenkwam met de werkelijke waarde op 22 september 2008, dan zal de vordering jegens [gedaagden] worden afgewezen. De grondslag is daaraan dan immers ontvallen.

5.37. Partijen verschillen van mening over de juistheid van de door [gedaagde 1] gegeven taxatie. Voor de stellingen van de curator op dit punt verwijst de rechtbank naar hetgeen zij onder 5.20 en 5.21 heeft overwogen. [gedaagden] hebben betoogd dat de in september 2008 door [gedaagde 1] getaxeerde waarde van de onroerende zaak – kort samengevat – om de navolgende redenen juist was:

a. Uit het taxatierapport, uit het gespreksverslag van het gesprek van [gedaagde 1] met de curator, noch uit de handgeschreven aantekeningen van [gedaagde 1], volgt dat [gedaagde 1] de onroerende zaak alleen op grond van de huurwaarden heeft getaxeerd.

b. Een gedeelte van de onroerende zaak is in 2000 getaxeerd op een waarde van € 612.603,29. Gelet op de waardeontwikkeling van de grond tussen 2000 en 2008 en gelet op het feit dat de aan [bedrijf 2] verkochte percelen groter waren, was de met [bedrijf 2] overeengekomen verkoopprijs alleszins redelijk en in overeenstemming met de toenmalige marktwaarde.

c. Naast de taxatie van [gedaagde 1] heeft [bedrijf 2] destijds nog een tweede taxatie laten uitvoeren. Volgens deze taxatie kwam de waarde van de onroerende zaak nagenoeg overeen met de door [gedaagde 1] getaxeerde waarde (ongeveer € 40.000,- hoger of lager).

5.38. Nu partijen elkaar tegenspreken en geen duidelijkheid bestaat over de juistheid van de taxatie van de onroerende zaak per 22 september 2008, heeft de rechtbank ook in de zaak tegen [gedaagden] behoefte aan voorlichting door een deskundige. Om proceseconomische redenen komt het rechtbank zinvol voor dat hier dezelfde deskundige wordt benoemd als in de zaak tegen [gedaagde 1]. Hetgeen de rechtbank hiervoor in 5.22 - 5.24 reeds heeft overwogen, is hier van overeenkomstige toepassing. Zoals daar al is overwogen, stelt de rechtbank voor dat deze deskundige tevens naar zijn visie zal worden gevraagd ten aanzien van de waarde van de onroerende zaak per februari 2011. [gedaagden] hebben immers gemotiveerd betwist dat de curator bij de verkoop in 2011 een reële waarde voor de onroerende zaak heeft gekregen. Anders dan de curator is de rechtbank van oordeel dat een eventuele – al dan niet ten gevolge van de recessie – opgetreden waardevermindering van de onroerende zaak in de periode tussen september 2008 en februari 2011, voor rekening en risico van [bedrijf 2] dient te blijven. [bedrijf 2] gold immers in die periode als eigenaar van de onroerende zaak en dient – nu niet gebleken is dat [bedrijf 2] en [gedaagden] daarover een andere afspraak hebben gemaakt – het risico van een eventuele waardevermindering te dragen.

5.39. Om proceseconomische redenen komt het de rechtbank zinvol voor dat de curator zijn te nemen akte richt op beide zaken, derhalve zowel op de zaak tegen [gedaagde 1] als op de zaak tegen [gedaagden]

5.40. Indien komt vast te staan dat de taxatiewaarde in relevante mate afweek van de werkelijke waarde ten tijde van de taxatie, dan staat daarmee de toewijsbaarheid van de vordering jegens [gedaagden] nog niet vast. Daarvoor is – onder meer – nodig dat komt vast te staan dat [gedaagden] [gedaagde 1] ertoe hebben gebracht een onjuiste waarde te taxeren of dat zij wisten dat de taxatie te hoog was maar deze niettemin hebben gebruikt bij de verkooponderhandelingen ter onderbouwing van hun standpunt. Nu [gedaagden] dit gemotiveerd hebben betwist, zal de curator deze stelling dan ook te zijner tijd hebben te bewijzen.

5.41. Van persoonlijke aansprakelijkheid van [gedaagde 4] en/of [gedaagde 3] uit onrechtmatige daad, kan eerst sprake zijn als zij persoonlijk ernstig verwijtbaar hebben gehandeld. Of dat het geval is, hangt af van hetgeen blijkt over de contacten die onderwerp zijn van de onder 5.40 bedoelde eventuele bewijslevering. Aan dat aspect zal dus te zijner tijd bij de bewijslevering ook aandacht besteed moeten worden.

- ongerechtvaardigde verrijking

5.42. De curator heeft als tweede grondslag voor zijn vordering aangevoerd dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van [gedaagde 2] ten koste van [bedrijf 2]. Die verrijking volgt uit het feit dat [gedaagde 2] een te hoge koopprijs heeft ontvangen voor de onroerende zaak op basis van een onjuiste taxatie, aldus de curator.

5.43. Ingevolge artikel 6:212 BW is hij die ongerechtvaardigd verrijkt is ten koste van een ander, verplicht, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Met [gedaagden] is de rechtbank van oordeel dat niet ongerechtvaardigd is een (gestelde) verrijking die haar grondslag vindt in een rechtshandeling, waarvan hier sprake is: de koopovereenkomst ter zake van de onroerende zaak tussen [gedaagde 2] en [bedrijf 2]. Het beroep op ongerechtvaardigde verrijking slaagt derhalve niet.

5.44. In afwachting van het deskundigenbericht houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan.

6. De beslissing

De rechtbank

6.1. verwijst beide zaken naar de rol van 24 oktober 2012 voor het nemen van een akte door de curator als bedoeld in 5.24 en 5.38 - 5.39, waarop [gedaagde 1] en [gedaagden] vier weken later bij akte mogen reageren;

6.2. houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.A. Cnossen en in het openbaar uitgesproken op 26 september 2012.?

2334/10