Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2011:BT7320

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
05-10-2011
Datum publicatie
12-10-2011
Zaaknummer
328394 / HA ZA 09-1001
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Vastgoedontwikkeling. Gewijzigde omstandigheden? Instorting markt voor villa's door kredietcrisis geen reden beroep op gewijzigde omstandigheden te honoreren.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RCR 2012/7
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Sector civiel recht

Zaak-/rolnummer: 328394 / HA ZA 09-1001

Uitspraak: 5 oktober 2011

VONNIS van de meervoudige kamer in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PANAGRO VASTGOEDONTWIKKELING B.V.,

gevestigd te Leidschendam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. E.J. Eijsberg,

- tegen -

1. de commanditaire vennootschap ONTWIKKELINGSCOMBINATIE BURGEMEESTERSWIJK C.V.,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PROJECTBUREAU BURGEMEESTERSWIJK B.V.,

beide gevestigd te Maassluis,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. M.J. Faro.

Partijen blijven aangeduid als Panagro respectievelijk - in enkelvoud - OCB.

1 Het verdere verloop van het geding

De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 22 september 2010 met de daaraan ten grondslag liggende stukken;

- conclusie van Panagro;

- antwoordconclusie van OCB;

- antwoordconclusie van Panagro;

- nadere antwoordconclusie van OCB;

- de ter gelegenheid van de schriftelijke pleidooien overgelegde (antwoord)pleitnotities van beide partijen.

2 De verdere beoordeling

in conventie en in reconventie

2.1 Het gaat in deze zaak - kort gezegd - om de stuk gelopen samenwerking tussen partijen in het kader van de herstructurering van de Burgemeesterswijk te Maassluis. Bij bovengenoemd tussenvonnis heeft de rechtbank zowel in conventie als in reconventie een aantal beslissingen genomen en voorts partijen gelegenheid gegeven zich over een aantal punten nader uit te laten. Die punten hebben betrekking op de vorderingen in conventie en in reconventie die verband houden met de zogenoemde overeenkomst Parkvilla's (zie 2.6 van het tussenvonnis). In het navolgende zal de rechtbank die punten en de in dat verband aangevoerde stellingen voor zover nodig bespreken.

2.2 Panagro vordert onder meer ontbinding van de overeenkomst Parkvilla's en veroordeling van OCB tot vergoeding van de in dat verband geleden schade. In de visie van Panagro is OCB tekortgeschoten in de nakoming van die overeenkomst door, in strijd met artikel 4.1, de grond voor de beoogde parkvilla's niet binnen dertig dagen na het tot stand komen van de overeenkomst aan Panagro te leveren. OCB heeft zich onder meer verweerd met de stelling dat partijen stilzwijgend een verlenging van die termijn zijn overeengekomen. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de levering van de grond afhankelijk was van goedkeuring door de gemeente Maassluis van het verkavelingsplan, dat op Panagro de verplichting rustte om een dergelijk verkavelingsplan op te stellen en dat partijen vanaf de totstandkoming van de overeenkomst veelvuldig met elkaar overleg hebben gevoerd.

2.3 OCB heeft ter onderbouwing van haar hiervoor weergegeven verweer (antwoordconclusie onder 2.12) gewezen op de inhoud van de tussen haar en de gemeente gesloten realisatieovereenkomst van 8 juli 2005 (productie 1 bij antwoord; zie ook 2.2 van het tussenvonnis). Die overeenkomst bepaalt in artikel 5.1 dat de "grondtransacties" pas zullen plaatsvinden als (onder meer) het verkavelingsplan (artikel 4.2) is goedgekeurd, welke goedkeuring door de gemeente moet geschieden (artikel 4.3). Weliswaar is Panagro bij die overeenkomst geen partij (zoals zij terecht opmerkt sub 21 van haar antwoordconclusie), maar de overeenkomst Parkvilla's verwijst wel met zoveel woorden naar die realisatieovereenkomst, en wel met de toevoeging dat deze partijen "genoegzaam bekend" is (zie de considerans van de overeenkomst Parkvilla's, onder C). Deze kennelijke samenhang tussen de verschillende overeenkomsten maakt dat de inhoud van de realisatieovereenkomst mede van betekenis kan zijn voor het vaststellen van de rechtsverhouding tussen Panagro en OCB. Met OCB is de rechtbank van oordeel dat een en ander erop wijst dat levering van de grond afhankelijk was van de goedkeuring door de gemeente van het verkavelingsplan.

2.4 Ook de feitelijke gang van zaken na de totstandkoming van de overeenkomst Parkvilla's biedt steun aan de door OCB bepleite uitleg. Bij antwoord (productie 6) heeft OCB correspondentie tussen partijen en de gemeente overgelegd, die betrekking heeft op de totstandkoming van het verkavelingsplan, kennelijk om uiteindelijk te kunnen komen tot levering van die grond. Uit die stukken blijkt dat Panagro zich hiermee vanaf de totstandkoming van de overeenkomst actief heeft bemoeid. Zo heeft zij bijvoorbeeld op 23 april 2008 een "gronduitgiftetekening" aan OCB verzonden, op 20 oktober 2008 gevolgd door een "nogal" aangepast plan. In geen van haar berichten aan OCB of de gemeente heeft Panagro laten doorschemeren dat zij eigenlijk van mening was dat OCB de grond al veel eerder had moeten leveren en dus al geruime tijd tekortschoot, zelfs niet toen Panagro (op 10 november 2008) geconfronteerd werd met het besluit van de gemeente om een beperkter plan dan door Panagro voorgesteld goed te keuren. Op 1 april 2009 heeft Panagro aan OCB laten weten dat zij "niet in staat [is] om de gronden over te nemen" en dat het plannen van een transactiedatum "derhalve niet zinvol" is. Ook in dit bericht refereert zij niet aan een (vermeende) eerdere leveringsplicht van OCB. Bij antwoordconclusie na tussenvonnis (onder 2.8-2.10) heeft OCB nog eens uitdrukkelijk op deze feitelijke gang van zaken gewezen. In haar reactie (antwoordconclusie onder 20) heeft Panagro hierop slechts in zeer algemene bewoordingen gereageerd.

2.5 Naar het oordeel van de rechtbank wijst deze gang van zaken er op dat partijen het erover eens waren dat Panagro input moest verschaffen voor de verkaveling van de grond en dat de gemeente pas tot de levering (aan OCB) van de grond zou overgaan als zij dat verkavelingsplan zou hebben goedgekeurd, zodat OCB pas aan Panagro kon leveren na die goedkeuring. De gang van zaken zoals hierboven beschreven valt niet te rijmen met het door Panagro bepleite standpunt dat OCB al dertig dagen na de totstandkoming van de overeenkomst Parkvilla's in verzuim was geraakt en sindsdien wanprestatie pleegde. Zou Panagro werkelijk hebben gemeend dat dit de situatie was, dan zou redelijkerwijs van haar hebben mogen worden verwacht OCB tijdig van dit standpunt op de hoogte te stellen, en niet, zoals zij heeft gedaan, maandenlang in samenspraak met OCB verder te gaan met de voorbereidingen voor de (verkaveling en de) overdracht van de grond. De handelwijze van Panagro heeft OCB redelijkerwijs aldus mogen opvatten dat de fatale termijn van dertig dagen uit artikel 4.1 niet (meer) tussen partijen gold.

2.6 Alles bijeengenomen (de samenhang tussen de overeenkomst Parkvilla's en de realisatieovereenkomst en de feitelijke gang van zaken gedurende het jaar na de totstandkoming van eerstgenoemde overeenkomst) komt de rechtbank tot het oordeel dat Panagro heeft ingestemd met het opzijzetten van de leveringstermijn van dertig dagen, althans dat Panagro in redelijkheid geen beroep kan doen op het enkele overschrijden van die termijn voor het in verzuim geraken van OCB. Op die fatale termijn van dertig dagen kon Panagro dus geen beroep meer doen, zoals OCB terecht heeft betoogd (nadere conclusie van antwoord, onder 9). In het licht van met name de feitelijke gang van zaken, zoals hiervoor geschetst, is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Panagro een beroep zou toekomen op de bepaling uit de overeenkomst Parkvilla's die inhoudt dat wijzigingen van de overeenkomst slechts van kracht zijn als deze schriftelijk zijn vastgelegd (artikel 21.2; zie antwoordconclusie van Panagro, onder 14).

2.7 Gesteld noch gebleken is dat partijen nadien een nadere fatale termijn zijn overeengekomen of dat Panagro OCB alsnog in gebreke heeft gesteld. Dat betekent dat verzuim ontbreekt, zodat Panagro niet tot ontbinding van de overeenkomst Parkvilla's bevoegd is. Zoals reeds overwogen in 7.20 van het tussenvonnis, heeft dit oordeel tot gevolg dat de vorderingen van Panagro tot ontbinding en schadevergoeding wegens die ontbinding moeten worden afgewezen. Het verweer van OCB dat partijen de mogelijkheid van ontbinding hebben uitgesloten kan dus buiten beschouwing blijven. Datzelfde geldt voor de stellingen ten aanzien van de schade van Panagro.

2.8 Nu geoordeeld moet worden dat de door Panagro ingeroepen ontbinding geen doel heeft getroffen, is het gevolg daarvan dat de overeenkomst Parkvilla's nog voortduurt. Panagro is dus in beginsel gehouden mee te werken aan de levering van de grond, zoals door OCB in reconventie primair gevorderd. Panagro verweert zich met een beroep op onvoorziene omstandigheden. Daaromtrent overweegt de rechtbank als volgt.

2.9 In haar eerdere processtukken heeft Panagro gesteld dat er voor woningen als de onderhavige parkvilla's nauwelijks meer een markt is. Dat enkele feit is evenwel onvoldoende om toepassing te geven aan artikel 6:258 BW, zo heeft de rechtbank bij tussenvonnis uitdrukkelijk overwogen. Die overweging moet worden begrepen tegen de achtergrond van de norm die artikel 6:258 BW stelt. Uit dat artikel volgt dat slechts bij hoge uitzondering aanleiding bestaat in te grijpen in een geldige overeenkomst, namelijk alleen dan indien sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten. De redelijkheid en billijkheid vergen in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord. De rechtbank heeft Panagro gelegenheid gegeven haar stellingen ten aanzien van het beroep op onvoorziene omstandigheden concreet en feitelijk te onderbouwen. Die nader aangevoerde stellingen zullen dus moeten worden beoordeeld in het licht van de hiervoor omschreven maatstaf, waarbij geldt dat op Panagro de stelplicht rust.

2.10 In haar processtukken van na het tussenvonnis heeft Panagro in wisselende bewoordingen haar stelling herhaald dat de markt voor woningen als de onderhavige villa's inmiddels is ingestort (conclusie na tussenvonnis, sub 12; antwoordconclusie na tussenvonnis, sub 27; pleitnotities eerste termijn, sub 15). Deze stelling is op zichzelf niet betwist (zodat het ter zake door Panagro gedane bewijsaanbod niet relevant is), maar het aldus vaststaande feit van de instorting van de markt is onvoldoende om het beroep op onvoorziene omstandigheden te honoreren. Marktontwikkelingen van na de totstandkoming van de overeenkomst liggen immers in de risicosfeer van de koper, zoals OCB terecht heeft aangevoerd (antwoordconclusie onder 4.5). De rechtbank ziet geen aanleiding om in dit geval van dat uitgangspunt af te wijken. Daarbij speelt een rol dat het hier gaat om een louter zakelijke transactie tussen twee bij uitstek professionele partijen op het gebied van de vastgoedontwikkeling. Zou Panagro menen dat niettemin sprake was van bijzondere feitelijke omstandigheden die een uitzondering op genoemd uitgangspunt zouden kunnen rechtvaardigen, dan had zij daartoe, gelet op de in het tussenvonnis gegeven instructie, voldoende concrete stellingen moeten innemen. Dat heeft zij niet gedaan.

2.11 Panagro heeft nog wel gesteld dat de vertraging in de ontwikkeling van de onderhavige parkvilla's is te wijten aan OCB alsook dat OCB niet in staat zou zijn de grond alsnog te leveren. De eerste stelling is echter onjuist, de tweede stelling is irrelevant voor de te nemen beslissing. Voor wat betreft de eerste stelling geldt dat uit het onder 2.5 en 2.6 overwogene volgt dat Panagro en OCB gezamenlijk zijn opgetrokken om tot een verkavelingsplan te komen, zonder dat het daarmee gemoeide tijdsverloop op het conto van een van partijen (laat staan dat van OCB) geschoven kan worden. Ten aanzien van de tweede stelling heeft te gelden dat de vraag of OCB op haar beurt in staat is de grond aan Panagro te leveren pas relevant wordt als Panagro gehouden is alsnog aan die levering mee te werken. Dat OCB mogelijk te zijner tijd niet in staat zal blijken haar verplichting uit hoofde van de overeenkomst na te komen, maakt niet dat thans gesproken kan worden van gewijzigde omstandigheden van dien aard dat OCB ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

2.12 In haar eerste termijn van het schriftelijk pleidooi (onder 14 van de pleitnotities) heeft Panagro een beroep gedaan op artikel 33 van de samenwerkingsovereenkomst van 21 april 2004, gesloten tussen Stichting Maasdelta Groep en Panagro Holding B.V. (2.1 van het tussenvonnis; productie 8 bij dupliek in conventie/repliek in reconventie). Deze bepaling bevat een voorziening voor het geval van onvoorziene omstandigheden, zoals "een ernstige negatieve ontwikkeling in de regionale markt voor nieuwbouwwoningen". Volgens Panagro valt de overeenkomst Parkvilla's "onder de parapluwerking" van die samenwerkings-overeenkomst.

2.13 De rechtbank verwerpt dit betoog. In de eerste plaats is van belang dat Panagro en OCB geen partij zijn bij de samenwerkingsovereenkomst, zodat in beginsel niet valt in te zien dat Panagro op een voorziening uit die overeenkomst een beroep zou kunnen doen. Dat sprake is van enig verband tussen beide overeenkomsten (omdat zij beide betrekking hebben op de herstructurering van de Burgemeesterswijk) is daarvoor onvoldoende. Panagro heeft op dat punt ook geen feiten gesteld. De rechtbank ziet geen aanleiding Panagro alsnog gelegenheid te geven haar stellingen op dit punt verder te onderbouwen, nu zij die gelegenheid na het tussenvonnis al ruimschoots heeft gehad en zij er zelf voor heeft gekozen het hier bedoelde punt pas bij pleidooi naar voren te brengen.

2.14 Verder speelt ook het volgende een rol. Op 28 januari 2008 is een vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen, waarbij (ingevolge de bij het tussenvonnis gegeven beslissing, zie 7.7 van dat vonnis) behalve Panagro ook OCB partij is. Die vaststellingsovereenkomst had tot doel de betrokkenheid van Panagro bij de herstructurering van de Burgemeesterswijk te beëindigen (zie 7.6 onder ii van het tussenvonnis), waarbij expliciet een uitzondering is gemaakt voor de overeenkomst Parkvilla's (zie artikel 3; 2.7 van het tussenvonnis). OCB heeft onbetwist gesteld (conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie, sub 6.2) dat deze uitzondering door Panagro is bedongen omdat zij meende dat met dit project winst te behalen was. Aldus moet worden geconstateerd dat Panagro op dat moment de bewuste zakelijke afweging heeft gemaakt verder te willen met de ontwikkeling van de parkvilla's, daartoe expliciet heeft bedongen dat de overeenkomst Parkvilla's ten uitvoer zou worden gelegd, maar niet heeft voorzien in een regeling als opgenomen in artikel 33 van de samenwerkingsovereenkomst. Dergelijke keuzes en afwegingen komen voor risico van Panagro. Bij die gang van zaken, en mede gelet op de professionele hoedanigheid van partijen, valt niet in te zien dat Panagro thans alsnog een beroep op artikel 33 van de samenwerkingsovereenkomst zou kunnen doen.

2.15 Het voorgaande betekent dat het beroep van Panagro op onvoorziene omstandigheden moet worden afgewezen. De overeenkomst Parkvilla's duurt dus nog onverminderd voort en Panagro is gehouden die overeenkomst na te komen. De primaire vordering van OCB, ertoe strekkende Panagro te verplichten mee te werken aan de levering van de grond tegen betaling van de overeengekomen koopprijs, is dus toewijsbaar. OCB vordert dat Panagro per omgaande tot die medewerking wordt veroordeeld, maar de rechtbank zal Panagro wat meer tijd gunnen om zich op die medewerking voor te bereiden. De gevorderde dwangsom van

€ 25.000,- is toewijsbaar, zij het dat deze zal worden gemaximeerd op € 500.000,-.

2.16 Nu de primaire vordering van OCB toewijsbaar is, komt de subsidiaire vordering (ontbinding en schadevergoeding) niet aan de orde. De daarop gerichte stellingen van partijen kunnen dus onbesproken blijven.

2.17 Panagro heeft in haar pleitnotities in de eerste termijn haar eis vermeerderd. Thans vordert zij ook veroordeling van OCB het ten laste van Panagro gelegde derdenbeslag op te heffen en tevens vergoeding van de als gevolg van die beslaglegging geleden schade. In het midden kan blijven of deze eisvermeerdering toelaatbaar is. Hoe dan ook komt de vermeerderde eis niet voor toewijzing in aanmerking. Uit het voorgaande volgt immers dat OCB een vordering op Panagro heeft (namelijk tot medewerking aan levering van de grond tegen de overeengekomen koopprijs) en een subsidiaire vordering tot (onder meer) schadevergoeding claimde, zodat niet valt in te zien dat de beslaglegging door OCB onrechtmatig was.

2.18 Zowel in conventie als in reconventie zal Panagro worden veroordeeld in de proceskosten. Gelet op het materiële belang van de onderhavige zaak (beide partijen menen schade te hebben geleden van meer dan € 1 miljoen), zal de rechtbank tarief VIII (€ 3.211,- per punt) toepassen. In reconventie zal een gehalveerd tarief worden toegepast, nu zowel in conventie als in reconventie de overeenkomst Parkvilla's centraal heeft gestaan.

3 De beslissing

De rechtbank,

in conventie

wijst de vordering af;

veroordeelt Panagro in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van OCB bepaald op € 4.938,- aan vast recht en op € 12.844,- aan salaris voor de advocaat;

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

veroordeelt Panagro om binnen één maand na heden medewerking te verlenen aan de levering van de grond als bedoeld in de overeenkomst Parkvilla's tegen betaling van de bij die overeenkomst overeengekomen koopsom, zulks op straffe van een dwangsom van

€ 25.000,- voor iedere dag dat Panagro deze medewerking niet verleent, met een maximum van € 500.000,-;

veroordeelt Panagro in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van OCB bepaald op € 6.422,- aan salaris voor de advocaat;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans, mr. S.C.C. Hes-Bakkeren en mr. Th. Veling.

Uitgesproken in het openbaar.

1980/1694/336