Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2011:BP0110

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
07-01-2011
Datum publicatie
07-01-2011
Zaaknummer
369558 / KG ZA 10-1267
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Verhuurder heeft de beheerovereenkomst met de bewonersvereniging ten aanzien van de recreatieruimte in het appartementencomplex ontbonden onder meer vanwege (ernstige) (geluids)overlast veroorzaakt door de exploitatie van de recreatieruimte door de bewonersvereniging. Hoewel het geenszins de bedoeling is (overlast)klachten van huurders van verhuurder te bagatelliseren en voorshands niet uitgesloten kan worden dat er sprake is van terechte klachten, is op dit moment niet zonder meer aannemelijk dat door de exploitatie van recreatieruimte door de bewonersvereniging voortdurend (ernstige) overlast is veroorzaakt. Op dit moment kan niet met de voor kort geding vereiste mate van zekerheid wordt vastgesteld dat in een bodemprocedure op grond van de thans beschikbare stukken geoordeeld zal worden dat verhuurder de beheerovereenkomst terecht heeft ontbonden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 369558 / KG ZA 10-1267

Vonnis in kort geding van 7 januari 2011

in de zaak van

de vereniging

BEWONERSVERENIGING CROOSWYCK,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. I.B. Blaauw-Jansse,

tegen

de stichting

PATRIMONIUMS WONINGSTICHTING TE DELFSHAVEN,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaten mr. I.C. Engels en mr. J.M.J. Arts,

in welk geschil als tussenkomende partij optreedt:

de vereniging

BEWONERSVERENIGING CROOSWYCK (NAMENS 48 BEWONERS),

gevestigd te Rotterdam,

advocaat mr. I.B. Blaauw-Jansse.

Partijen zullen hierna de bewonersvereniging, PWS en de bewoners genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding d.d. 29 december 2010, met producties

- de mondelinge behandeling d.d. 6 januari 2011

- de akte vermeerdering van eis, nadere producties en pleitnotities van mr. Blaauw-Jansse

- de producties en pleitnotities van mr. Engels en mr. Arts

- de eis in reconventie

- de akte ‘akte/incidentele conclusie met verzoek tot voeging en tussenkomst’ van mr. Blaauw-Jansse.

1.2. De ter zitting door mr. Engels overgelegde producties zullen worden toegelaten, nu deze producties dienen ter onderbouwing van stellingen van PWS die eerst ter zitting door de bewonersvereniging zijn betwist. Nu (de advocaat, althans haar kantoorgenoot, van) de bewonersvereniging van de inhoud van deze producties reeds op de hoogte was, is de bewonersvereniging naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet onevenredig in haar belangen geschaad.

1.3. Gelet op de spoedeisendheid van de zaak wordt reeds heden uitspraak gedaan, in de vorm van dit verkorte vonnis. Indien partijen daarom binnen twee weken verzoeken, zullen zij een nadere uitwerking van dit vonnis ontvangen.

2. De beoordeling in conventie en in reconventie

2.1. Met de stelling dat de bewonersvereniging op 8 januari 2011 een nieuwjaarsreceptie heeft gepland in de gemeenschappelijke ruimte in het appartementencomplex “Crooswyck” genaamd “De Duyf” (hierna: De Duyf), heeft de bewonersvereniging het spoedeisend belang bij haar vordering tot nakoming van de beheersovereenkomst met PWS en de toegang tot De Duyf voldoende aannemelijk gemaakt.

2.2. De bewonersvereniging vordert nakoming van de door PWS bij brief van 3 november 2010 (buitengerechtelijk) ontbonden beheerovereenkomst ten aanzien van De Duyf en onverminderd toegang tot De Duyf. Voor toewijzing van deze vorderingen in kort geding is slechts plaats indien voorshands voldoende aannemelijk is dat het beroep van PWS op ontbinding van de beheerovereenkomst faalt en de vordering van de bewonersvereniging in een bodemprocedure zal worden toegewezen.

2.3. Blijkens voornoemde brief van 3 november 2010 en de toelichting van PWS daarop ter zitting, heeft PWS de beheerovereenkomst ontbonden op grond van voortdurende klachten over overlast. PWS stelt dat de bewonersvereniging daarnaast de voorwaarden uit de aan de bewonersvereniging afgegeven horeca- en exploitatievergunningen schendt en heeft geschonden en dat de bewonersvereniging handelt in strijd met haar doelstellingen als vermeld in haar akte van oprichting en de beheerovereenkomst.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat het (voortdurend) veroorzaken van (ernstige) overlast en/of het schenden van de voorwaarden uit de aan de bewonersvereniging afgegeven horeca- en exploitatievergunningen en/of het exploiteren van De Duyf in strijd met haar doelstellingen en de beheerovereenkomst tekortkomingen zijn die ontbinding van de beheerovereenkomst in beginsel rechtvaardigen.

2.4. Op grond van de overgelegde stukken en hetgeen PWS ter zitting heeft verklaard, lijkt het zwaartepunt te liggen bij de gestelde (geluids)overlast.

Op grond van de door PWS als productie 1 overgelegde ‘sfeerrapportage’ van de politie Rotterdam Rijnmond d.d. 4 januari 2011 is op zich voorshands voldoende aannemelijk dat er (veelvuldig) is geklaagd over (geluids)overlast als gevolg van activiteiten in De Duyf. Echter, zoals de bewonersvereniging terecht stelt, betekent de enkele omstandigheid dat er geklaagd is, niet zonder meer dat er ook sprake is van (ernstige) overlast en evenmin dat in strijd met vergunningen wordt gehandeld. Nu de gestelde overlast door de bewonersvereniging is betwist, had het op de weg van PWS gelegen om die overlast voldoende aannemelijk te maken door het overleggen van stukken van bijvoorbeeld controles of geluidsmetingen of door het overleggen van constateringen door ambtenaren van de politie of de milieudienst of medewerkers van PWS.

2.5. Vaststaat dat PWS bij brief van 17 juni 2010 aan de bewonersvereniging heeft aangezegd dat De Duyf gebruikt dient te worden conform de formele akte en de formele beheerovereenkomst, dat de deelgemeente Kralingen-Crooswijk en de horecapolitie gevraagd zal worden om er scherp op toe te zien dat alle afspraken en/of vergunningen worden nageleefd en dat overtredingen van de akte en de beheerovereenkomst zullen leiden tot het intrekken van vergunningen en het sluiten van de recreatieruimte.

2.6. Hoewel uit voornoemde sfeerrapportage valt op te maken dat in de periode voor 17 juni 2010 veelvuldig is geklaagd, heeft slechts éénmaal een geluidsmeting plaatsgevonden. Daarbij is geconstateerd dat de geluidsnormen werden overschreden en heeft de bewonersvereniging een zogenaamde ‘gele kaart’ gekregen, hetgeen betekent dat de bewonersvereniging bij een volgende constatering van overschrijding van de geluidsnormen een jaar lang geen zogenaamde ‘verlaatjes’ zou kunnen aanvragen. Vaststaat dat de bewonersvereniging nadien nogmaals een ‘verlaatje’ heeft aangevraagd en verkregen, zodat er voorshands, zij het met enige voorzichtigheid, vanuit moet worden gegaan dat er in de tussenliggende periode geen (noemenswaardige) (geluids)overlast is geconstateerd.

2.7. Voor wat betreft de periode na 17 juni 2010 blijkt uit de sfeerrapportage dat op 8 september 2010 een controle in De Duyf is uitgevoerd door de politie. De politie heeft echter enkel gerapporteerd dat er een aantal jongemannen -van wie de bewonersvereniging ter zitting heeft verklaard dat het vier mannen in ieder geval ouder dan 45 jaar betroffen, die waren uitgenodigd om te komen biljarten- als bezoekers in De Duyf aanwezig was. Uit de sfeerrapportage blijkt niet dat er op dat moment overlast werd veroorzaakt of dat er geklaagd is over overlast. Bovendien is vooralsnog niet duidelijk dat de enkele aanwezigheid van die mannen in strijd is met de doelstellingen van de bewonersvereniging of de beheersovereenkomst. Evenmin blijkt dat op dat moment in strijd met de aan de bewonersvereniging afgegeven vergunningen of doelstellingen van de bewonersvereniging wordt gehandeld.

Voorts blijkt uit de sfeerrapportage dat daarna alleen nog op 11 oktober 2010 is geklaagd over geluidsoverlast, dat in het voorafgaande weekend zou hebben plaatsgevonden. Niet is gebleken dat daadwerkelijk geluidsoverlast heeft plaatsgevonden en in welke mate.

2.8. Hoewel het geenszins de bedoeling is (overlast)klachten van huurders van PWS te bagatelliseren en voorshands niet uitgesloten kan worden dat er sprake is van terechte klachten, is op dit moment niet zonder meer aannemelijk dat door de exploitatie van De Duyf door de bewonersvereniging voortdurend (ernstige) overlast is veroorzaakt. De betreffende klachten moeten immers wel voldoende objectiveerbaar zijn, hetgeen, zoals reeds overwogen, thans niet het geval is. Nu PWS bovendien geen stukken heeft overgelegd waaruit zonder meer blijkt dat de bewonersvereniging handelt en heeft gehandeld in strijd met de aan haar afgegeven vergunningen en in strijd met (de doelstellingen als vermeld in) de akte van oprichting van de bewonersvereniging en de beheerovereenkomst en haar stellingen op de twee laatstgenoemde punten bovendien nauwelijks onderbouwt, kan niet met de voor kort geding vereiste mate van zekerheid worden vastgesteld dat in een bodemprocedure op grond van de thans beschikbare stukken geoordeeld zal worden dat PWS de beheerovereenkomst terecht heeft ontbonden. Om die reden zullen de vorderingen tot nakoming van de beheerovereenkomst en tot het verlenen van toegang tot De Duyf op na te melden wijze worden toegewezen. De mede gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.

2.9. Volledigheidshalve wordt nog overwogen dat het voorgaande niet wegneemt dat de bewonersvereniging De Duyf dient te exploiteren met inachtneming van haar akte van oprichting, de beheerovereenkomst met PWS en de aan haar afgegeven vergunningen. Dat betekent dat de bewonersvereniging er in ieder geval zorg voor dient te dragen dat door haar exploitatie van De Duyf geen overlast wordt veroorzaakt en dat alle voorwaarden uit de aan haar afgegeven vergunningen worden nageleefd.

2.10. Het voorgaande brengt mee dat de vordering in reconventie moet worden afgewezen.

2.11. Nu de vordering van de bewonersvereniging tot nakoming van de beheerovereenkomst en toegang tot De Duyf wordt toegewezen, hebben de bewoners geen belang meer bij hun vordering in tussenkomst. Die vordering zal derhalve worden afgewezen.

2.12. PWS zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de bewonersvereniging in conventie en in reconventie. Nu de vordering tot tussenkomst ter zitting is toegewezen, maar de vordering in tussenkomst bij gebrek aan belang wordt afgewezen, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten in tussenkomst te compenseren.

3. De beslissing

De voorzieningenrechter,

in conventie:

3.1. veroordeelt PWS de beheerovereenkomst met de bewonersvereniging onverkort na te komen en veroordeelt PWS de bewonersvereniging binnen 4 uur na betekening van dit vonnis toegang te verlenen tot en gebruik te laten maken van De Duyf conform voornoemde beheerovereenkomst totdat bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak in een bodemprocedure is bepaald dat PWS de beheerovereenkomst terecht heeft ontbonden of totdat de beheerovereenkomst op andere wijze rechtsgeldig is beëindigd, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag met een maximum van € 5.000,--,

3.2. veroordeelt PWS in de proceskosten van de bewonersvereniging, tot op heden begroot op € 656,26 aan verschotten en op € 816,-- aan salaris voor de advocaat,

3.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

3.4. wijst af het meer of anders gevorderde,

in reconventie:

3.5. wijst de vorderingen af,

3.6. veroordeelt PWS in de proceskosten van de bewonersvereniging, tot op heden begroot op € 408,-- aan salaris voor de advocaat,

3.7. verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in tussenkomst:

3.8. wijst de vorderingen af,

3.9. compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2011