Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2009:BJ2739

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
07-07-2009
Datum publicatie
15-07-2009
Zaaknummer
915048
Formele relaties
Hoger beroep: ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712, Meerdere afhandelingswijzen
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huurder dagvaardt verhuurder, omdat hij overlast stelt te ondervinden van de (meerderjarige) zoon van een andere huurder. Gevorderd wordt dat de verhuurder een procedure, strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst enontruiming van het gehuurde, aanvangt. Tevens wordt vermindering van de huurprijs gevraagd wegens gederfd huurgenot. De kantonrechter veroordeelt verhuurder tot het aanhangig maken van een bodemprocedure of een voorlopig getuigenverhoor onder verbeurte van een dwangsom. De beslissing op het verzoek tot vermindering van de huurprijs wordt aangehouden.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 213
Burgerlijk Wetboek Boek 7 219
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2009/186 met annotatie van Cor Goudriaan/Anne Maren Langeloo
WR 2010, 19

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Sector kanton

Locatie Brielle

Vonnis

in de zaak van

[eiser sub 1] en

[eiseres sub 2],

echtelieden,

woonplaats: [woonplaats],

eisers bij exploot van dagvaarding van 1 augustus 2008,

gemachtigde: mr. E.H.M. Swaneveld-Bakelaar,

tegen

de stichting

Stichting Maasdelta Groep (MDG),

vestigingsplaats: [woonplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. R.W.F. Heijmeriks.

Eisers worden (in enkelvoud) aangeduid als “[eisers]”. Gedaagde wordt aangeduid als “MDG”, tenzij anders is vermeld.

1. Het verloop van de procedure

De procedure bestaat uit de volgende proceshandelingen:

1. dagvaarding met producties,

2. conclusie van antwoord met producties,

3. tussenvonnis d.d. 14 oktober 2008,

4. de door [eisers] ten behoeve van de comparitie ingebrachte stukken,

5. conclusie van repliek met producties,

6. conclusie van dupliek met producties,

7. akte zijdens [eisers] met producties,

8. antwoordakte.

In voormeld tussenvonnis werd een comparitie bepaald. Deze heeft plaatsgevonden op 8 januari 2009 in aanwezigheid van partijen en gemachtigden. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.

2. De vaststaande feiten

[eisers] huurt van MDG de zelfstandige woning aan de [locatie] te [woonplaats]. Het gehuurde vormt onderdeel van een complex woningen. Hiervan wordt een deel verhuurd door MDG. De woning van [eisers] bevindt zich op de tweede verdieping van het gebouw. Op dezelfde galerij bevindt zich de woning met nummer [xx]. Deze wordt door MDG verhuurd aan de heer en mevrouw [betrokkenen]. Zij hebben een zoon, [zoon betrokkenen], geboren op [geboortedatum].

3. De vorderingen

3.1. [eisers] eist in deze procedure het volgende:

“1. Gedaagde te veroordelen binnen 30 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis een gerechtelijke procedure te starten tegen de huurder van de woonruimte, gelegen te [woonplaats] aan de [locatie] [xx], strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst tussen gedaagde en de huurder van deze woonruimte en ontruiming van de woning, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat gedaagde in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;

2. De huurprijs met ingang van de datum gelegen zes maanden voor het uitbrengen van de onderhavige dagvaarding, tot de datum waarop de overlast is beëindigd, vast te stellen op een bedrag van € 237,93 per maand, zijnde 60% van de huurprijs;

3. Gedaagde te veroordelen aan eisers te restitueren het verschil tussen de vast te stellen huurprijs en de reeds voldane huurprijs over de periode dat de huurprijs is verlaagd, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

4. Gedaagde te veroordelen aan eisers te voldoen een immateriële schadevergoeding ter grootte van € 2.000,-, althans een bedrag als door U E.A. in goede justitie te bepalen, zulks vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de dag van dagvaarding tot de datum van algehele voldoening;

5. MaasDelta te veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure.”

Grondslag vordering

3.2. [eisers] stelt reeds jaren ernstige overlast van [zoon betrokkenen] te ondervinden. MDG treedt hier onvoldoende tegenop. Hij ondervindt hierdoor een sterk verminderd huurgenot. MDG moet voor een ongestoord huurgenot instaan, zie artikel 7:204 BW. Hierna geeft de kantonrechter eerst weer welke stellingen en bewijzen [eisers] voor deze overlast van [zoon betrokkenen] presenteert. Daarna wordt een weergave gegeven van de stellingen van [eisers] betreffende het optreden van MDG hiertegen.

Stellingen en bewijzen [eisers] betreffende overlast van [zoon betrokkenen]

3.3. [eisers] wijst, kort en zakelijk weergegeven, op het volgende:

a. er is een uitvoerig mutatieoverzicht van de plaatselijke politie voorhanden met betrekking tot de klachten van [eisers] betreffende [zoon betrokkenen]. Een greep uit de klachten: op het raam spugen, schelden, bedreigingen, dronkenschap, schoppen tegen de deur, telefonades, hinderlijk volgen, doorgang belemmeren, langdurig aanbellen. Op 20 december 2005 en 6 februari 2006 heeft [eisers] aangifte gedaan van bedreiging respectievelijk intimidatie. Op 3 maart 2006 en 8 juni 2006 heeft hij wederom aangifte gedaan, respectievelijk van bedreiging en belediging,

b. bij vonnis van de Politierechter van deze rechtbank d.d. 25 september 2006 is [zoon betrokkenen] veroordeeld tot een gevangenisstraf voor de duur van 176 dagen, waarvan 100 dagen voorwaardelijk met een proeftijd van 2 jaar. Als bijzondere voorwaarde is opgelegd dat [zoon betrokkenen] zich gedurende de proeftijd moet richten naar de voorschriften en aanwijzingen van de reclassering. De veroordeling vond ondermeer plaats wegens bedreiging en belediging van [eisers]. Hierover is hij door de slachtofferfunctionaris van het Parket van de Officier van Justitie geïnformeerd,

c. op 23 april 2007, 8 juni 2007, 17 oktober 2007 en 20 november 2007 heeft [eisers] schriftelijk bij MDG geklaagd betreffende de overlast door [zoon betrokkenen],

d. [zoon betrokkenen] richt zijn agressie vrijwel uitsluitend op [eisers] en niet op andere bewoners van het gebouw. Vandaar dat er geen klachten zijn van anderen. Overigens zijn er wel getuigen van de overlast, maar die durven niet te verklaren uit angst voor represailles,

e. [zoon betrokkenen] woont feitelijk bij zijn ouders in de door hen van MDG gehuurde woning. Hij staat in de gemeentelijke basisadministratie op dit adres ingeschreven en hij wordt er zeer regelmatig gezien. Zijn ouders brengen een groot deel van het jaar op de camping door;

f. [eisers] wijst er op dat er getuigenbewijs mogelijk is: hij kan worden gehoord, omwonende mevrouw [X] en twee politieambtenaren;

g. bij akte brengt [eisers] nog in het geding zijn schriftelijke verklaring d.d. 22 januari 2009, een email en een foto van de lift met tekst: “Cok dood” (met Cok wordt [eisers] bedoeld). Verder wordt er een brief toegevoegd van de zoon van [eisers] waarin wordt uitgelegd welke forse impact deze overlast heeft op zijn ouders en zijn eigen gezin. Verder wordt er een melding van mevrouw [X] toevoegd over de overlast die zij zelf heeft ondervonden van [zoon betrokkenen].

Stellingen [eisers] omtrent optreden MDG

3.4. De stellingen van [eisers] over het optreden van MDG luiden, kort en zakelijk weergegeven, als volgt. In 2006 heeft MDG een straatverbod tegen [zoon betrokkenen] van de Voorzieningenrechter (vonnis d.d. 18 juli 2006) gekregen. Uit dit vonnis blijkt onder andere het volgende:

a. als vaststaand feit geldt dat [zoon betrokkenen] als bijzondere voorwaarde uit hoofde van de voorlopige hechtenis heeft opgelegd gekregen dat hij gedurende de schorsingsperiode geen contact mag opnemen met “het slachtoffer, [eiser sub 1]”,

b. aannemelijk is geworden dat [zoon betrokkenen], in weerwil van deze voorwaarde, zich nog altijd agressief gedraagt jegens onder andere [eisers],

c. ter zitting van 4 juli 2006 heeft [zoon betrokkenen] gesteld dat hij weer “droog” staat en dat hij op zoek was naar een andere woonruimte. Uit zijn stellingen in het kort geding (onder 4 van het vonnis) volgt dat hij verslaafd is aan alcohol en lijdt aan epilepsie. Hij erkent dat tussen [eisers] en hem een moeizame relatie bestaat, maar dat ligt aan beiden. Hij erkent voorts dat hij bij zijn ouders inwoont.

3.5. Een tweede straatverbod is er niet gekomen, alhoewel de overlast na afloop van het straatverbod op de oude voet verder ging. Daarna heeft MDG eigenlijk niets noemenswaardigs meer gedaan met de klachten omtrent overlast, ondanks herhaalde verzoeken, terwijl deze klachten bepaald niet zijn afgenomen.

4. Het verweer

4.1. MDG concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten. Kort en zakelijk weergegeven voert zij de volgende verweren:

1. [zoon betrokkenen] woont niet bij zijn ouders in,

2. andere inwoners ervaren geen overlast van hem,

3. op 19 juni 2007 heeft MDG een nieuw straatverbod gevraagd. Ter zitting heeft de Voorzieningenrechter medegedeeld dit niet te zullen toewijzen. Evenzeer is het kort geding tegen de heer en mevrouw [betrokkenen] (de huurders) ter zitting gestrand. De Voorzieningenrechter vond dat het hun vrijstond om in hun woning hun zoon te ontvangen. Een bodemprocedure bij de kantonrechter in Brielle bleek hetzelfde lot beschoren; ter zitting gaf de rechter aan dat toewijzing niet zou kunnen plaatsvinden omdat alleen [eisers] stelt overlast te ondervinden,

4. gelet op haar acties in drie korte gedingen heeft MDG al haar mogelijkheden benut,

5. MDG vraagt zich af of [eisers] niet zelf gedeeltelijk medeschuldig is aan de overlast. Hij is namelijk nogal aanwezig en bemoeit zich met alles. Kennelijk zit het tussen [eisers] en [zoon betrokkenen] niet goed,

6. de ouders van [zoon betrokkenen], bejaarde mensen, hebben toegezegd alles te doen om overlast te beperken. De eventuele overlast van [zoon betrokkenen] kan niet aan zijn ouders worden toegerekend,

7. [eisers] moet onomstotelijk aantonen dat er sprake is van de door hem gestelde overlast. Eerst dan kan MDG actie ondernemen,

8. betwist wordt dat alle klachten aan [zoon betrokkenen] zijn te verwijten,

9. gedurende een periode van 1,5 jaar (na medio 2007) was er geen sprake van klachten. Er is dus geen doorlopende periode van klachten.

4.2. [eisers] heeft niet aangetoond dat er sprake is van overlast. Dit betekent dat zijn vorderingen moeten worden afgewezen, nu dus niet is komen vast te staan dat MDG te kort is geschoten in haar verbintenis tot het verstrekken van ongestoord huurgenot.

5. De beoordeling

5.1. Anders dan MDG aanvoert oordeelt de kantonrechter dat als vaststaand wordt aangenomen dat [zoon betrokkenen] in de woning op nummer [xx] woont, althans daar vaak feitelijk verblijft. Duidelijk is immers dat hij in het GBA op dit adres is ingeschreven, uit voormeld kort geding vonnis blijkt dat hij dit zelf heeft gezegd terwijl uit de stellingen van [eisers], die op dit punt onvoldoende door MDG weersproken zijn, volgt dat hij zeer regelmatig in het gebouw aanwezig is.

5.2. Evenmin volgt de kantonrechter MDG in haar stellingen dat de gestelde overlast niet aan de huurders van de woning op nummer [xx] kan worden toegerekend. Dit volgt immers uit artikel 7:219 BW. De huurder is jegens de verhuurder aansprakelijk voor de gedragingen van hen die het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden.

5.3. Uit het strafvonnis alsmede het kort geding vonnis is duidelijk geworden dat medio 2006 er sprake was van overlast van [zoon betrokkenen] jegens [eisers]. Medio 2007 geldt hetzelfde maar toen heeft MDG nul op rekest gekregen van de rechter, zonder dat dit overigens tot vonnissen heeft geleid. Er kan vanuit worden gegaan dat medio 2007 MDG zelf ook van mening was dat er toen sprake was van overlast omdat zij immers procedures tegen zowel [zoon betrokkenen] als zijn ouders is gestart. Uit de hiervoor onder c weergegeven brieven, waarvan de ontvangst door MDG niet wordt betwist, volgt dat er regelmatig in 2007 door [eisers] wordt geklaagd.

5.4. Uit de brief van 29 mei 2008 van MDG aan de gemachtigde van [eisers] volgt dat op 18 maart 2008 een gesprek tussen MDG en [eisers] heeft plaatsgevonden omtrent de gestelde overlast. De kantonrechter onderschrijft niet het standpunt van MDG dat gedurende een relevante periode geen sprake is geweest van klachten. Twee maanden later is er immers gedagvaard.

5.5. Anders dan MDG stelt in deze brief en in haar verweer in deze procedure vindt de kantonrechter niet dat de gestelde overlast zonder meer een zaak is tussen [eisers] en [zoon betrokkenen]. Natuurlijk kan hun persoonlijke verstandhouding een rol spelen, doch overheersend is dat [eisers] huurder is en [zoon betrokkenen] niet, terwijl hij wel feitelijk woonachtig is in de door zijn ouders van MDG gehuurde woning in het complex. Met andere woorden: als zijn ouders deze woning niet zouden huren, dan zou deze overlast zich niet voordoen. Gesteld noch gebleken is immers dat er andere redenen zijn die maken dat [zoon betrokkenen] zo vaak in het gebouw aanwezig is. Er is dus een causaal verband tussen de verhuur van MDG aan de ouders van hun woning en de overlast die [eisers] stelt te ondervinden. Daarbij komt dat de gedragingen van [zoon betrokkenen] zich niet alleen richten tegen de persoon van eisers, maar ook tegen hun woning en directe leefomgeving. Wat betreft de mogelijke “eigen schuld” van [eisers] aan de door hem gestelde overlast, overweegt de kantonrechter dat gesteld noch gebleken is dat [eisers] zich schuldig maakt aan enige vorm van overlast jegens (de ouders van) [zoon betrokkenen]. Er is niet gebleken van klachten van [zoon betrokkenen] bij MDG. Kennelijk ervaren de ouders van [zoon betrokkenen] dus geen overlast in huurrechtelijke zin van [eisers].

5.6. Evenmin onderschrijft de kantonrechter de stelling van MDG dat zij al haar juridische mogelijkheden heeft uitgeput. Zij is nooit een bodemprocedure gestart tegen de huurders / ouders van [zoon betrokkenen] omtrent de overlast. De bodemprocedure die zij heeft gevoerd ziet met name op de overlast van de hond van [zoon betrokkenen]. Voor het overige heeft zij volstaan met een drietal korte gedingen die uit de aard van deze procedures slechts tijdelijke ordemaatregelen kunnen opleveren. MDG is geen voorlopig getuigenverhoor aangevangen. Een dergelijke procedure is in overlastzaken niet ongebruikelijk en biedt gelegenheid, zonder dat er sprake is van een bewijsopdracht en procesrisico, om bewijs te verzamelen. Het biedt ook een goede gelegenheid, zo is de kantonrechter op grond van eerdere ervaringen gebleken, om politieagenten te horen. Het echtpaar [eisers] en uiteraard ook [zoon betrokkenen] zelf kunnen dan worden gehoord. Vervolgens kan een inschatting worden gemaakt van de procesrisico’s.

5.7. De kantonrechter onderschrijft niet dat van [eisers] kan worden gevergd dat hij onomstotelijk bewijs aandraagt van de overlast. Een huurder hoeft niet de overlastzaak ten behoeve van de verhuurder tot in de puntjes voor te bereiden. Wel dient de huurder zo gedocumenteerd mogelijk klachten op te geven. Dat heeft [eisers] gedaan; bovendien zijn de klachten gecombineerd met een aantal strafrechtelijke aangiftes. Vervolgens dient de verhuurder in dan wel (bij voorkeur) buiten rechte acties te ondernemen, bestaande uit onderzoek naar de klachten, overleg met de betrokkenen en zonodig een procedure. Aan MDG kan worden toegegeven dat zij in een lastig pakket verkeert; alleen [eisers] verklaart omtrent de overlast en nagenoeg niemand anders. Een dergelijke procespositie leidt niet tot een succesvolle procedure. Met een voorlopig getuigenverhoor echter kan hiervan een betere inschatting worden gemaakt.

5.8. Er is echter nog een ander punt dat de kantonrechter hier wil maken. Het komt in allerhande sociale situaties (school, werk, wonen, verkeer) voor dat mensen te kampen hebben met agressie die tegen hen persoonlijk is gericht. Ook komt het voor dat mensen in de omgeving niet durven op te komen voor het slachtoffer van dergelijke agressie uit angst dat hun hetzelfde zal overkomen of omdat zij bedreigd zijn door de dader. In het geval van een huursituatie zoals de onderhavige, mag het niet zo zijn dat het (huur)recht deze slachtoffers op voorhand geen remedie biedt omdat een bewijsrechtelijke inschatting van de zaak leidt tot de conclusie dat de vordering tegen de overlastveroorzakende huurders toch niet kan worden toegewezen. Van de verhuurder mag enig creatief onderzoek en durf (bijvoorbeeld zelf anoniem horen van omwonenden, geluids- of beeldopnamen, voorlopig getuigenverhoor, meer toezicht, inschakeling particuliere recherche) worden verwacht ter bescherming van het mogelijke slachtoffer van overlast, oftewel haar eigen huurder. Indien het slachtoffer van dergelijke overlast in een situatie als de onderhavige in rechte op voorhand geen remedie zou hebben, dan wordt toegelaten dat één persoon het woonklimaat van een ander structureel vergalt, hetgeen niet acceptabel is.

5.9. De kantonrechter zal dus het gevorderde sub 1 toewijzen, met dien verstande dat aan MDG de keuze wordt gelaten welke procedure zij aanvangt tegen de huurders [zoon betrokkenen]; een bodemprocedure of een voorlopig getuigenverhoor.

5.10. De kantonrechter zal de beslissing op de vorderingen sub 2 tot en met 4 aanhouden. [eisers] baseert deze vordering feitelijk op de overlast. Zij voert aan dat er sprake is van “ontbreken van woongenot, althans de drastische vermindering daarvan sinds lange tijd”. Dat kan de kantonrechter in deze procedure niet vaststellen zonder nader onderzoek. Nu MDG wordt veroordeeld tot het aanvangen van een procedure tegen de huurders [betrokkenen] wordt de beslissing op deze vorderingen op grond van redenen van proceseconomie geruime tijd aangehouden, zodat MDG de kantonrechter te zijner tijd kan berichten over de uitkomst van de procedure(s) tegen de huurders [betrokkenen]. Het is bepaald niet uit te sluiten dat uit de getuigenverklaringen die dan mogelijk voorhanden zijn, materiaal blijkt dat voor de beoordeling van deze vorderingen van [eisers] dienstig is, al dan niet na het verstrekken van een bewijsopdracht.

6. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt gedaagde om binnen 30 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis hetzij een dagvaarding in een een civiele bodemprocedure uit te brengen tegen de huurder van de woonruimte, gelegen te [woonplaats] aan de [locatie] [xx], strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst tussen gedaagde en de huurder van deze woonruimte en ontruiming van de woning, hetzij ter griffie van het bevoegde gerecht een verzoekschrift tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor in te dienen waarin voormelde huurder als verweerder is aangemerkt, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat gedaagde in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;

verklaart deze beslissing tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

verwijst de zaak naar de civiele schriftelijke rolzitting van dinsdag 8 december 2009 om 10.15 uur voor akte uitlaten zijdens MDG als bedoeld onder 5.10. van dit vonnis,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.