Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2008:BD8679

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
23-07-2008
Datum publicatie
28-07-2008
Zaaknummer
278777 / HA ZA 07-485
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Verkoop van een aantal woningen. Gebreken aan dakconstructie. Non-conformiteit. Mededelingsplicht en onderzoeksplicht.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Rechtbank Rotterdam

Sector civiel recht

Zaak-/rolnummer: 278777 / HA ZA 07-485

Uitspraak: 23 juli 2008

VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:

de stichting STICHTING EISER,

gevestigd te Veghel,

eiseres,

procureur: mr. J.H.A.M. Scheiffers,

advocaat: mr. C.C.E. Wilschut,

- tegen -

de besloten vennootschap NATIONAAL GRONDBEZIT B.V.,

gevestigd te Den Haag, kantoorhoudend te Rotterdam,

gedaagde,

procureur: mr. J.G.M. Roijers,

advocaat: mr. H. Stroeve.

1 Het verloop van het geding

De rechtbank heeft kennis genomen van de navolgende processtukken:

de dagvaarding van 20 februari 2007 en de producties 1 tot en met 17;

de conclusie van antwoord, met de producties 18 tot en met 21;

de conclusie van repliek, met de producties 22 en 23;

de conclusie van dupliek, met de producties 24 tot en met 26.

2 Het geschil

Eiseres (ook aangeduid als: de Stichting) vordert bij vonnis, voor zover de wet het toelaat uitvoerbaar bij voorraad:

"te verklaren voor recht dat:

primair:

te bepalen dat Nagron toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van een verbintenis en deswege tot betaling van schadevergoeding is verplicht, bestaande uit het vergoeden van het verschil tussen de daadwerkelijk door de kopers betaalde koopsommen en de daadwerkelijke waarden in de staat waarin de woningen zich bevonden ten tijde van de aan-/verkoop daarvan, waarbij tevens begrepen de verschillen over de aan de teveel betaalde koopsommen gerelateerde overdrachtsbelastingen en notariskosten door de kopers, alsmede de materiële schade welke de kopers hebben geleden in verband met de uitgaven die zij hebben moeten doen tot herstel van schade welke het gevolg is van deze gebreken en voor zover deze niet verhaald konden worden op de lopende inboedel en/of opstalverzekering van betrokkenen, een en ander op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

subsidiair:

tot vergoeding van de herstelkosten overeenkomstig de door Nagron nog in te dienen bouwaanvraag bij de gemeente Veghel, alsmede tot vergoeding van alle daarbij komende kosten en immateriële schade als gevolg van gederfd woongenot en nog te derven woongenot, welk het gevolg zal zijn van de te verwachten overlast ten gevolge van de noodzakelijke werkzaamheden tot herstel van de gebreken aan het gekochte, een en ander op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

primair en subsidiair:

Nagron te veroordelen in de kosten van dit geding."

Gedaagde (ook aangeduid als: Nagron) voert verweer tegen de vorderingen en concludeert tot niet-ontvankelijk-verklaring, althans tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van eiseres - uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van de procedure.

3 De beoordeling

3.1 De rechtbank gaat uit van de navolgende tussen partijen vaststaande feiten.

Nagron heeft krachtens met de Stichting Pensioenfonds Progress gesloten koopovereenkomst op 15 december 2004 de eigendom verkregen van 74 woningen in Veghel, die in 1971 in opdracht van Progress zijn gebouwd als deel van een complex van 92 huurwoningen.

Nagron heeft op onderstaande data de hierna te noemen woningen verkocht en nadien geleverd: - 15 december 2004: Rijnstraat 16 ([A / A-B.]); - 11 januari 2005: Eemshof 24 ([X.]); - 29 maart 2005: Scheldehof 36 ([C/ D]); - 10 mei 2005: Eemshof 4 ([E.]); - 22 september 2005: Eemshof 14 ([F.]). Voornoemde kopers zijn geen huurder van de woningen geweest, behoudens de heer [E.] (Eemshof 4).

Alle koopovereenkomsten zijn vastgelegd in NVM-koopaktes, inhoudende: "Artikel 5: (…) 5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…) 5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis. (…) ". Artikel 20: "20.1 Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het onderhavige perceel zich bevindt in de staat overeenkomstig de voorschriften die tijdens de bouw van toepassing waren. Hij aanvaardt alle - in verband daarmede - tekortkomingen van het perceel, in het bijzonder wat betreft de leidingen, lozingen, daken en eventuele in het gekochte aanwezige installaties voor zover die een belemmering zouden zijn voor het normale gebruik van het perceel. 20.2 Koper is bekend met het feit dat de woning altijd verhuurd is geweest. Verkoper staat derhalve niet in voor alle zichtbare en onzichtbare gebreken, noodzakelijke verbeteringen, ongeacht of deze zaken het gebruik al dan niet belemmeren. (…)"

Naar aanleiding van een melding van de huurder van de woning aan de Rijnstraat 4 heeft Bouw- en Woningtoezicht op 1 oktober 2004 een controle uitgevoerd en daarvan schriftelijk rapport opgemaakt, waarin onder meer is vermeld: "Zoals al omschreven is te zien dat de dakplaten verzakt zijn. Aan de voorzijde is dit ongeveer 1,5 cm. Verder is te zien dat verschillende draadnagels tijdens de bouw te laag ingeslagen zijn. (…) Geconcludeerd kan worden dat bij de bouw van deze woning de platen niet op de juiste wijze met de gording zijn vastgezet. (…) Volgens de melder zou dit gebrek niet alleen bij deze woning zijn. Volgens hem komt dit probleem bij meerdere van deze woningen voor. (…) Vooralsnog geen situatie om noodzakelijke voorzieningen te laten treffen door eigenaar obv art. 14 van de Woningwet. (…) ".

Bouw- en Woningtoezicht heeft op 3 december 2004 een nader rapport opgemaakt ter zake van klachten over 25 andere woningen. Hierin is onder meer opgenomen: "(…) In totaal hebben hierop 25 bewoners gereageerd. Van de 25 reacties gaven 20 bewoners aan dat bij hen eveneens dakplaten verschoven zijn. (…) De verschuiving van de dakplaten aan de voorzijde is deels te verklaren door het doorbuigen, het kantelen en het torderen van de gordingen. (…) de lichte verschuiving van de dakplaten leidt op dit moment niet tot een onveilige en/of gevaarlijke situatie. (…) conform afspraak wordt een kopie naar de bewonersvereniging i.o. SER en Progress Unilever Pensioenfonds (eigenaar) gestuurd."

In opdracht van Nagron heeft Inspectrum BV de woning aan de Eemshof 24 op 23 december 2004 onderzocht. In het desbetreffende rapport is onder "Dakconstructie" (pagina 15) opgenomen: "(…) Actie: Nadere berekening. (…) De houten dakconstructie met dakbeschot van het dakschild aan de achterzijde hangt door, wat mogelijk veroorzaakt kan zijn door een combinatie van: afmetingen en overspanning gebruikte materialen, ouderdom, gewicht van de dakconstructie en weer- en windbelasting. Geadviseerd wordt het betreffende dakschild nader op sterkte te laten berekenen en wanneer noodzakelijk dit onderdeel aan te passen."

Op een door 18 bewoners / huurders gedaan verzoek van 2 maart 2005 heeft de Huurcommissie op 16 december 2005 uitspraak gedaan over een tijdelijke vermindering van de huurprijs wegens gebreken aan de woningen. Deze uitspraak is gebaseerd op een VROM-rapport van 25 augustus 2005 (uitgebracht in opdracht van een bewonersvereniging) en op een rapport van de Bouwkundewereld van de Technische Universiteit Eindhoven van oktober 2005 (uitgebracht in opdracht van de huurder van de woning aan de Rijnstraat 4). Het VROM-rapport heeft betrekking op een zestal woningen, niet zijnde de onderhavige woningen.

In het VROM-rapport van 25 augustus 2005 is bij de conclusies onder meer gesteld: "(…) 3. het zakken van de dakplaat leidt tot vervolgschade te weten : a. lekkage bij de nokverbinding b. verzakken van de gootbodem c. het uitzetten van slaapkamerraam wordt beperkt. 4. de doorbuiging van het achterste dakvlak wordt in twee van de drie metingen de volgens NEN 6702 toegestane maximale doorbuiging overschreden. Het afschuiven van het voorste dakvlak door het ontbreken van een degelijke verbinding tussen dit dakvlak en de aanwezige muurplaat wordt als ernstig en op termijn als onveilig beoordeeld. Op korte termijn dienen bij alle 92 woningen constructieve maatregelen te worden genomen ter voorkoming van verder afschuiven van het voorste dakvlak. In het geval de doorbuiging van het achterste dakvlak niet voldoet aan NEN 6702 dienen hieraan passende maatregelen te worden genomen."

In het rapport van de TUE van oktober 2005 is onder meer geconcludeerd: "De oorzaken zijn ontstaan door fouten in het ontwerp en de uitvoering van de woningen, zoals is terug te vinden in de tekeningen en aan de hand van de analyse van een van de woningen. (…) De meeste materialen zijn onherstelbaar beschadigd en kunnen niet meer in de originele staat worden teruggebracht. Vervanging van de materialen is daarom noodzakelijk. Dit houdt in dat het complete dak vervangen dient te worden. Uit het bovenstaande mag blijken dat hier haast bij is, aangezien het bezwijken van het dak niet uitgesloten kan worden."

Bij brief van 27 februari 2006 is Nagron namens de kopers aansprakelijk gesteld.

3.2 Voorop gesteld wordt dat de vordering van de Stichting geen zogenoemde collectieve actie betreft in de zin van artikel 3:305a BW, maar een rechtsvordering die namens een vijftal kopers is ingesteld. Na de opmerking van Nagron bij conclusie van antwoord dat wordt verondersteld dat alleen de behartiging van de belangen van een vijftal kopers aan de orde is, met uitnodiging aan de Stichting afdoende volmachten in het geding te brengen, heeft de Stichting bij repliek vijf volmachten overgelegd. Temeer nu Nagron hierop niet meer is teruggekomen bij dupliek, neemt de rechtbank aan dat (hoewel de overgelegde volmachten naar de tekst ervan alleen een volmacht inhouden aan de advocate van de Stichting, tevens voorzitster van het bestuur daarvan) hierin, dan wel in een aanvullende lastgeving, een toereikende lastgeving tot incasso is begrepen aan de Stichting om op eigen naam namens de vijf genoemde kopers de onderhavige vorderingen in te stellen.

3.3 Nagron heeft bij conclusie van antwoord betwist dat de kopers met de brief van 27 februari 2006 tijdig hebben geklaagd en dat zij zonodig onder ede moeten worden gehoord. In reactie hierop heeft de Stichting bij repliek gesteld dat voor wat betreft de onderhavige vijf kopers pas medio december 2005 de eerste gebreken zijn geconstateerd en dat toen vervolgens de woningen grondig zijn geïnspecteerd. Nagron heeft dit bij dupliek niet meer bestreden, zodat in deze procedure uitgangspunt is dat de kopers tijdig hebben geklaagd.

3.4 De Stichting legt aan haar vorderingen ten grondslag dat ter zake van de onderhavige woningen sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. Zij stelt daartoe dat er sprake is van gebreken aan de woningen, met name ernstige problemen aan de dakconstructies, en dat Nagron dienaangaande haar mededelingsplicht heeft geschonden. De Stichting heeft aangevoerd dat artikel 5.3 van de NVM-koopovereenkomsten een garantiebepaling bevat op grond waarvan de toerekenbaarheid aan Nagron van de non-conformiteit vaststaat (repliek 13), waaraan niet kan afdoen de stelling van Nagron dat de kopers zijn tekortgeschoten in hun onderzoeksplicht (repliek 14).

Nagron heeft dit standpunt bestreden en in het bijzonder betwist dat sprake is van non-conformiteit, zulks gelet op de eigen wetenschap en de onderzoeksplicht van de kopers. Voorts heeft Nagron zich beroepen op contractuele uitsluiting van een beroep op non-conformiteit ten aanzien van de daken van de woningen, waardoor op de standaardgarantie van artikel 5.3 van de NVM-akte een uitzondering wordt gemaakt. Volgens Nagron volgt de uitsluiting uit artikel 20.1 en 20.2, zoals toegevoegd in de NVM-aktes. Nagron stelt dat het om deze reden voor een geslaagd beroep op non-conformiteit noodzakelijk is dat zij (met betrekking tot het desbetreffende huis) wetenschap had van de concrete aard en ernst van de gebreken en een mededelingsplicht ter zake heeft geschonden (conclusie van antwoord 18 en volgende). Bedoelde wetenschap betwist Nagron voor vier van de vijf huizen; alleen ten aanzien van de woning aan de Eemshof 14 was sprake van een mededelingsplicht, waaraan ook is voldaan, aldus Nagron.

3.5 Bij de verdere beoordeling kunnen alle omstandigheden van het concrete geval van belang zijn, hetgeen betekent dat de vijf onderhavige vorderingen in beginsel zelfstandig beoordeeld moeten worden. Voor zover sprake is van voor deze woningen identieke omstandigheden en afwegingen, zal een gezamenlijke bespreking plaatsvinden.

3.6 De Stichting stelt de gebreken aan de daken centraal. Voor de onderhavige woningen zijn deze door de Stichting als volgt aangeduid. - Rijnstraat 16: op 6 juli 2006 is een dragende dakbalk over de gehele lengte gescheurd en is enorme waterschade opgetreden. Daarna zijn nog twee nadere balken in de nok gescheurd.

- Eemshof 24: er is sprake van lekkages als gevolg van het verschuiven van het dak.

- Scheldehof 36: sinds medio 2006 waterschade en niet kunnen openen van het zolderraam, inmiddels ook lekkages als gevolg van het verschuiven van het dak.

- Eemshof 4: vanaf medio december 2005 is sprake van waterschade als gevolg van het verschuiven van het dak.

- Eemshof 14: er is sprake van problemen met het dak.

Nagron heeft deze stellingen en de daaruit volgende conclusie dat sprake is van gebreken die aan een normaal gebruik van de woningen in de weg staan, niet althans niet gemotiveerd bestreden, zodat dit het verdere uitgangspunt is in deze procedure.

Naar het oordeel van de rechtbank is ook evident dat het optreden van ernstige problemen met de dakconstructie in zijn algemeenheid tot de conclusie leidt dat in beginsel sprake is van non-conformiteit. Dit is tussen partijen in feite ook niet in geschil. Andere (mogelijke) klachten over de woningen legt de Stichting niet ten grondslag aan haar vorderingen.

De vraag is of dit - gelet op de omstandigheden van de onderhavige gevallen, waaronder de omvang van de eventuele wetenschap omtrent de gebreken bij de verkoper en/of de kopers - tot de conclusie dient te leiden dat de geleverde woningen niet aan de overeenkomsten hebben beantwoord.

3.7 In dit kader is van belang dat de Stichting zelf heeft aangegeven (dagvaarding onder 28) dat niet ondenkbaar is dat kopers tijdens de bezichtiging van de woning hebben geconstateerd dat sprake was van gekantelde balken en/of dat het dak aan het doorbuigen was en zij hebben nagelaten dit verder te onderzoeken. De Stichting laat hierop volgen dat Nagron zich hierop niet kan beroepen omdat zij, vanaf de aankoop van de woningen en zeker vanaf de verschillende verkopen, reeds op de hoogte was van de problemen met de daken, maar heeft nagelaten de kopers hierover te informeren.

De rechtbank ziet in deze stellingname en proceshouding de erkenning dat de kopers redelijkerwijs niet onbekend konden zijn geweest met gebreken aan de daken en dat het op hun weg had gelegen daarnaar nader onderzoek te doen. Daaraan doen niet af de stellingen van de Stichting die er op neer komen dat de kopers niet bekend waren met de ernst van die gebreken.

In deze situatie is het de vraag of Nagron de kopers de hiervoor bedoelde bekendheid met problemen kan tegenwerpen, dan wel of hieraan in de weg staat dat Nagron zelf meer mededelingen had moeten doen over hetgeen zij wist althans geacht mocht worden te hebben geweten.

3.8 Ter onderbouwing van de hiervoor bedoelde wetenschap aan de zijde van Nagron heeft de Stichting een aantal omstandigheden aangevoerd. Voor zover van belang worden deze hierna besproken.

3.8.1 Gesteld noch gebleken is dat Progress Nagron heeft geïnformeerd omtrent haar bekend zijnde gebreken aan de woningen en/of omtrent desbetreffende klachten. In die zin komt geen betekenis toe aan de stellingen van de Stichting dat medio 1999 diverse op dakconstructiefouten duidende klachten bij Progress zijn geuit, dat ABC-Vastgoed medio 2000 in opdracht van Progress een offerte heeft uitgebracht voor de vervanging van de daken van de woningen, alsmede dat sprake is van een rapport van Nivab van 2 december 2003 over de bouwtechnische toestand van een aantal woningen en van een namens de inmiddels opgerichte bewonersvereniging aan Progress gestuurde brief van 4 februari 2004 waarin de onderhoudstoestand van de woningen centraal staat en wordt gesproken over vervanging van daken.

3.8.2 Naar het oordeel van de rechtbank komt in dit geval wel betekenis toe aan de omstandigheid dat sprake is van de aankoop van een groot aantal woningen in één keer door Nagron en het vervolgens hieruit verkopen van afzonderlijke woningen. In die situatie is niet alleen bepalend of Nagron wetenschap heeft gehad omtrent gebreken bij een individuele te verkopen woning, maar ook of Nagron bekend was met problemen bij een deel van de woningen die zich ook zouden kunnen voordoen bij andere woningen. Dit zal met name het geval zijn bij gesignaleerde problemen met een oorzaak die inherent is aan de bouwconstructie van alle woningen. In dat geval was Nagron tenminste gehouden alle kandidaat-kopers hierover deugdelijk te informeren en lag het voorts in de rede dat Nagron navraag zou doen bij Progress omtrent bij Progress bekende problemen met de woningen. In dat geval zou de door de Stichting gestelde wetenschap van Progress omtrent geuite klachten van belang worden.

In het midden kan blijven of ook in zijn algemeenheid - zoals de Stichting aanvoert - op Nagron als professioneel handelende koper een verzwaarde onderzoeksplicht rustte, nu naar het oordeel van de rechtbank reeds uit de rapporten van Bouw- en Woningtoezicht voldoende duidelijk en expliciet blijkt van problemen als hiervoor bedoeld, zoals de Stichting heeft aangevoerd (dagvaarding onder 56).

In het bijzonder blijkt uit het naar aanleiding van de controle van 1 oktober 2004 opgemaakte rapport dat sprake is van verzakte dakplaten, dat bij de bouw van de desbetreffende woning de platen niet op de juiste wijze met de gording zijn vastgezet en dat volgens de melder dit gebrek niet alleen bij die woning voorkomt. Volgens het nadere rapport van 3 december 2004 ter zake van klachten over 25 andere woningen is door 20 bewoners aangegeven dat bij hen eveneens dakplaten verschoven zijn, alsmede dat de verschuiving van de dakplaten aan de voorzijde deels is te verklaren door het doorbuigen, het kantelen en het torderen van de gordingen.

Naar het oordeel van de rechtbank kan hieruit slechts worden geconcludeerd dat op dat moment, derhalve voor de verkoop van de onderhavige woningen, sprake was van ernstig te nemen problemen bij een deel van de woningen die zich ook zouden kunnen voordoen bij andere woningen. Anders dan Nagron aanvoert doet daaraan niet af dat in het kader van de toetsing aan de Woningwet voor Bouw- en Woningtoezicht geen aanleiding bestond tot ingrijpen. Deze toetsing beperkt zich tot onveilige situaties en is dan ook niet bepalend voor het antwoord op de vraag of sprake is van gebreken of te verwachten gebreken aan de woningen.

De hiervoor bedoelde problemen met de daken zijn bevestigd in de nadien uitgebrachte rapporten.

3.8.3 Van Nagron mocht tenminste worden verlangd dat zij de onderhavige kopers zou hebben geïnformeerd over de inhoud van voornoemde rapporten van Bouw- en Woningtoezicht en de daaraan redelijkerwijs te ontlenen vrees voor ernstige gebreken aan de daken. Eventuele bekendheid van de kopers met de (eerste) uiterlijke verschijnselen van de dakproblemen doet hieraan in onvoldoende mate af. Mededelingen van de verkoper over deze (mogelijke) problemen hadden de potentiële koper aanleiding en houvast kunnen geven voor verder onderzoek. Bovendien kan informatie van de kant van de verkoper voor een aspirant-koper als waarschuwing indringender overkomen dan eigen waarnemingen, zodat hierdoor ook juist de onvoorzichtige koper wordt beschermd, hetgeen mede wordt beoogd door de regeling van artikel 7:17 BW.

Reeds op grond hiervan moet worden geconcludeerd dat op Nagron een mededelingsplicht rustte ter zake van (tenminste) de uit de rapporten van Bouw- en Woningtoezicht blijkende problemen c.q. risico's met betrekking tot de daken. Indien en voor zover zij niet aan die mededelingsplicht heeft voldaan, komt Nagron geen beroep toe op artikel 20.1 en 20.2 en is sprake van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW.

De stellingen van partijen over het verschil in prijs bij aankoop en verkoop van de woningen door Nagron en de daaruit al dan niet te trekken conclusies ten aanzien van de wetenschap van Nagron omtrent gebreken aan de woning, kunnen gelet op het voorgaande onbesproken blijven.

3.8.4 Hierna zal worden beoordeeld in hoeverre sprake is van voor de onderhavige woningen verschillende, bijzondere, omstandigheden die, in verband met wetenschap omtrent problemen met de daken, voor de verdere beoordeling van de vorderingen van belang zijn.

3.9 Rijnstraat 16

Niet in discussie is dat sprake is geweest van lekkage aan het platte schuurdak, maar dit mist relevantie voor het onderhavige geschil en kan om die reden onbesproken blijven

3.10 Eemshof 24

Voor wat betreft de woning aan de Eemshof 24 stelt de Stichting zelf dat (uitsluitend) de (kandidaat)koper van deze woning (mevrouw [X.]) de beschikking heeft gekregen over een Bouwtechno-keuring van haar woning, uitgevoerd door Inspectrum op 23 december 2004. De Stichting stelt dat [X.] naar aanleiding hiervan contact heeft opgenomen met de makelaar van de verkopende partij en dat deze geen melding heeft gemaakt van (te verwachten) problemen aan het dak, integendeel, dat deze heeft gezegd dat er met de daken niets aan de hand was.

Nagron stelt in reactie hierop dat genoemd bouwkundig rapport geen blijk geeft van ernstige problemen aan het dak, maar dat het op grond van het rapport wel op de weg van [X.] had gelegen nader onderzoek te doen. Voorts stelt Nagron dat de makelaar geen positieve uitlatingen heeft gedaan over de afwezigheid van gebreken doch slechts uitlatingen over onbekendheid met de aanwezigheid van gebreken. Nagron stelt (dupliek 24) dat de makelaar terecht (mede) in de rapporten van Bouw- en Woningtoezicht geen aanleiding heeft gezien te waarschuwen voor mogelijke gebreken.

Naar het oordeel van de rechtbank wordt hiermee miskend dat in elk geval uit de rapporten van Bouw- en Woningtoezicht een mededelingsplicht voor Nagron voortvloeide, zoals hiervoor is overwogen. Het verweer op dit punt van Nagron wordt derhalve verworpen.

3.11 Scheldehof 36

Voor deze woning geldt hetzelfde als hiervoor is overwogen ten aanzien van de woning aan de Eemshof 24. Weliswaar had (de vertegenwoordiger van) de (kandidaat)koper in de media van mogelijke problemen gehoord, doch de door Nagron erkende enkele uitlating van de makelaar dat hem geen gebreken aan het dak van de onderhavige woning bekend waren, vormt - zoals uit voorgaande overwegingen volgt - geen toereikende invulling van de mededelingsplicht.

3.12 Eemshof 4

Voor wat betreft de woning aan de Eemshof 4 heeft Nagron aangevoerd (conclusie van antwoord onder 36, 37 en 38) dat de bewoner reeds huurder van de woning was, dat deze al in de loop van 2004 bij de beheerder van Progress melding had gemaakt van lekkageklachten op de zolder en derhalve diens eigenwetenschap in de weg staat aan een beroep op non-conformiteit.

De Stichting heeft aangevoerd (repliek 21) dat [E.] wel wist dat sprake was van achterstallig onderhoud, maar niet dat sprake was van (ernstige) problemen aan het dak.

Bij dupliek heeft Nagron haar standpunt gehandhaafd, met name wijzend (met een beroep op productie 21) op de melding van lekkageklachten door [E.] in 2004.

De Stichting zal in de gelegenheid worden gesteld op deze stelling gemotiveerd te reageren.

3.13 Eemshof 14

Voor wat betreft de woning aan de Eemshof 14 heeft Nagron erkend (conclusie van antwoord 41 tot en met 44) dat zij - gelet op het op handen zijnde VROM-rapport - een mededelingsplicht jegens de koper, [F.], had, maar heeft zij aangevoerd dat zij via haar makelaar, makelaarskantoor [makelaarskantoor B.V.], hieraan heeft voldaan. In het bijzonder is [F.] volgens Nagron bij een bezichtiging op 13 september 2005 door makelaar Van Son afdoende geïnformeerd over het verschuiven van dakplaten, met de suggestie de woning te laten keuren. Nagron heeft aangeboden die stelling te bewijzen.

De Stichting betwist dat de makelaar [F.] (Eemshof 14) heeft geïnformeerd over de (mogelijke) problemen met de daken en heeft uitgelegd dat er dakplaten zouden zijn verschoven (repliek 22). Integendeel, de makelaar zou hem slechts hebben gerustgesteld over de daken.

Bij dupliek heeft Nagron haar standpunt en bewijsaanbod gehandhaafd. Desgewenst kan de Stichting zich hierover nog uitlaten.

3.14 Verder verloop van de procedure

De zaak zal naar de rol worden verwezen om de Stichting in de gelegenheid te stellen de schadevorderingen te concretiseren, nu thans niet valt in te zien dat verwijzing naar een schadestaatprocedure nodig is. Het ligt daarbij op de weg van de Stichting gemotiveerd in te gaan op hetgeen Nagron reeds heeft aangevoerd omtrent de gestelde schade, in het bijzonder over de kosten van herstel (conclusie van antwoord onder 50 tot en met 54 en dupliek onder 54 tot en met 56).

Voorts heeft de Stichting de gelegenheid zich uit te laten als hiervoor onder 3.12 en 3.13 (betreffende Eemshof 4 en 14) aangegeven.

3.15 Iedere verdere beslissing wordt in afwachting van de nadere conclusiewisseling aangehouden.

4. De beslissing

De rechtbank

verwijst de zaak naar de rol van woensdag 20 augustus 2008 om de Stichting in de gelegenheid te stellen zich bij conclusie na tussenvonnis uit te laten als hiervoor onder 3.14 aangegeven;

bepaalt dat Nagron in de gelegenheid zal worden gesteld hierop bij antwoordconclusie na tussenvonnis te reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans.

Uitgesproken in het openbaar.

[1694]