Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2007:BB7407

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
03-10-2007
Datum publicatie
08-11-2007
Zaaknummer
239264 / HA ZA 05-1544
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Vernietiging koopovereenkomsten onroerend goed (met als verkoper een 72-jarige vrouw en als koper een vastgoedbedrijf) krachtens artikel 3:34 BW (geestelijke stoornis), subsidiair 3:44 lid 1 BW (bedrog dan wel misbruik van omstandigheden).

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK [GEMEENTE]

Sector civiel recht

Zaak-/rolnummer: 239264 / HA ZA 05-1544

Uitspraak: 3 oktober 2007

VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:

[X],

wonende te [woonplaats],

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

procureur mr. Th. Dollee,

- tegen -

1. [Y],

wonende te [woonplaats],

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[Y] B.V.,

gevestigd te [woonplaats],

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[Z] B.V.,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

procureur mr. G.J. Houweling.

Eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie wordt hierna aangeduid als “[X]”. Gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie worden hierna gezamenlijk aangeduid als “[Y] c.s.” en afzonderlijk als respectievelijk “[Y]”, “[Y] B.V.” en “[Z B.V.]”.

1 Het verloop van het geding

De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

- dagvaarding d.d. 2 mei 2005 en de door [X] overgelegde producties;

- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in

reconventie, met producties;

- conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in

reconventie, met producties;

- conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in

reconventie;

- conclusie van dupliek in reconventie;

- de stukken van het op 6 april 2005 ten verzoeke van [X] en ten laste van [Z B.V.] gelegde conservatoire beslag.

2 Het geschil in conventie

De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

a. de tussen [X] enerzijds en [Y] en/of [Y] B.V. en/of [Z B.V.] anderzijds bestaande koopovereenkomsten, betreffende de registergoederen, staande en gelegen aan de [straatnaam] 236, [straatnaam] 32 en [straatnaam] 32, 38, 40 en 42 te [gemeente] te vernietigen, althans de vernietiging daarvan uit te spreken;

b. [Y] en/of [Y] B.V. en/of [Z B.V.] te veroordelen aan [X] te voldoen een bedrag van € 336.750,-, vermeerderd met kosten ad € 1.991,62 en vermeerderd met wettelijke rente;

c. [Y] en/of [Y] B.V. en/of [Z B.V.] te veroordelen aan [X] te voldoen de buitengerechtelijke kosten ad € 5.579,38, inclusief BTW, vermeerderd met wettelijke rente;

d. [Y] en/of [Y] B.V. te veroordelen aan [X] te voldoen een bedrag van € 336.750,-, te vermeerderen met kosten ad € 1.991,62 en te vermeerderen met wettelijke rente;

e. [Y] en/of [Y] B.V. te veroordelen aan [X] te voldoen de buitengerechtelijke kosten ad € 5.579,38, inclusief BTW, vermeerderd met wettelijke rente;

f. [Y] c.s. te veroordelen in de kosten van dit geding.

Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [X] in de kosten van het geding.

3 Het geschil in reconventie

De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis [X] te veroordelen aan [Z B.V.] te voldoen de somma van € 48.386,16 met rente en kosten.

Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [Y] c.s. in de kosten van het geding.

4 De beoordeling

In conventie en in reconventie

4.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:

a. [Y] is bestuurder van [Y] B.V. [Y] B.V. is bestuurder van [Z B.V.].

b. In oktober 2004 heeft [X] op verschillende momenten in totaal drie koopovereenkomsten getekend, waarbij zij aan [Z B.V.] respectievelijk de navolgende registergoederen verkocht:

- [straatnaam] 236 te [gemeente] voor een koopprijs ad € 125.000,-;

- [straatnaam] 32 te [gemeente] voor een koopprijs ad € 135.000,-;

- [straatnaam] 32, 38, 40 en 42 te [gemeente] voor een koopprijs ad € 550.000,-.

Hierna: de koopovereenkomsten.

c. Deze koopovereenkomsten zijn telkens voorafgegaan door handgeschreven overeenkomsten waarin [Y] B.V. werd aangeduid als koper.

d. Bij brief van 27 januari 2005 heeft [X] aan [Z B.V.] bericht dat de koopovereenkomsten vernietigbaar zijn ingevolge het bepaalde bij artikel 3:34 lid 2 BW en dat zij op grond daarvan op de overeengekomen datum van 31 januari 2005 niet zal meewerken aan de juridische levering van de registergoederen.

e. Bij brief van 2 februari 2005 heeft [Z B.V.] [X] acht dagen de gelegenheid gegeven om alsnog de koopovereenkomsten na te komen door medewerking te verlenen aan levering. Daarbij heeft [Z B.V.] [X] een kort geding in het vooruitzicht gesteld waarin nakoming van de koopovereenkomsten zou worden gevorderd.

f. Bij brief van 14 februari 2005 heeft [X] aan [Z B.V.] kenbaar gemaakt het niet te laten aankomen op (onnodige) kosten en een kort geding procedure. [X] heeft daarbij aangegeven dat zij om die reden, onder protest van gehoudenheid, en onder nadrukkelijke handhaving van het door haar eerder ingenomen en aan [Z B.V.] kenbaar gemaakte standpunt, zou meewerken aan de levering van de registergoederen. Tevens is [Z B.V.] aansprakelijk gesteld voor alle schade die voortvloeit uit levering.

g. Op vrijdag 18 maart 2005 heeft de levering van voormelde registergoederen aan [Z B.V.] plaatsgevonden.

In conventie

4.2 De rechtbank begrijpt de vordering van [X] aldus dat de vorderingen hiervoor vermeld onder d. en e. subsidiaire vorderingen zijn ten opzichte van de vorderingen vermeld onder b. en c.

[X] heeft aan haar vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:

- De koopovereenkomsten dienen vernietigd te worden: primair op grond van artikel 3:34 BW; subsidiair omdat er sprake is van bedrog dan wel misbruik van omstandigheden als bedoeld in artikel 3:44 lid 1 BW. Krachtens artikel 6:210 lid 2 BW dienen [Y] c.s. het door [X] geleden nadeel ad € 336.750,- te vergoeden.

- Subsidiair: [Y] en [Y] B.V. hebben onrechtmatig jegens [X] gehandeld. [X] heeft hierdoor schade geleden ad € 336.750,-.

4.3 [Y] c.s. hebben allereerst aangevoerd dat [X] het recht om in rechte vernietiging te vorderen heeft verwerkt, althans daarvan afstand heeft gedaan doordat zij de koopovereenkomsten niet buitengerechtelijk heeft vernietigd, doch expliciet heeft meegewerkt aan levering. Dit verweer wordt verworpen.

Krachtens artikel 3:49 BW kan een vernietigbare rechtshandeling worden vernietigd hetzij door een buitengerechtelijke verklaring, hetzij door een rechterlijke uitspraak. Degene die een rechtshandeling wenst te vernietigen, heeft de keuze langs welk van voormelde twee wegen hij of zij dit doet. [X] heeft klaarblijkelijk niet voor de buitengerechtelijke weg gekozen, doch voor de weg van de rechterlijke uitspraak. Dit brengt met zich dat op het moment dat [X] door [Y] c.s. bij brief d.d. 2 februari 2005 werd gesommeerd medewerking te verlenen aan levering, zij hieraan diende te voldoen, nu de koopovereenkomsten op dat moment nog niet waren vernietigd. Het enkele feit dat zij vervolgens aan de levering meewerkte kan derhalve niet worden gezien als afstand van het recht alsnog vernietiging van de overeenkomst te vorderen en evenmin – voor zover [Y] c.s. daarop doelen – als een bevestiging van de rechtshandeling als bedoeld in artikel 3:55 BW. Voorts heeft de raadsman van [X] bij brief van 24 februari 2005 (hiervoor vermeld onder 4.1.f.) expliciet te kennen gegeven dat [X] slechts medewerking verleende onder nadrukkelijk handhaving van het door haar eerder ingenomen standpunt dat de koopovereenkomsten vernietigbaar waren. Gezien deze brief hebben [Y] c.s. er ook niet gerechtvaardigd op kunnen en mogen vertrouwen dat [X] niet via een gerechtelijke procedure vernietiging van de koopovereenkomsten zou vorderen.

4.4 [X] heeft primair aangevoerd dat de koopovereenkomsten vernietigd dienen te worden, omdat deze door haar zijn aangegaan terwijl haar geestvermogens op dat moment waren gestoord wat [X] een redelijke waardering van de bij die koopovereenkomsten betrokken belangen heeft belet. [Y] c.s. hebben dit gemotiveerd betwist.

De rechtbank overweegt als volgt. Wil een beroep op deze vernietigingsgrond slagen dan dient allereerst vast te komen staan dat de geestvermogens van [X] op het moment van het aangaan van de koopovereenkomsten blijvend of tijdelijk waren gestoord. [X] heeft dienaangaande aangevoerd dat zij sedert 6 februari 2002 onder behandeling staat bij de GGZ in verband met een vastgesteld zogenaamd amnestisch syndroom, alsmede dat bij [X] een sterk verhoogde schildklierwerking is vastgesteld, hetgeen eveneens grote (negatieve) invloed heeft gehad op haar geestesgesteldheid en een versterkend (negatief) effect heeft bij iemand waar het amnestisch syndroom is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft zij slechts een brief van C. Schop, internist, d.d. 7 februari 2005 overgelegd. Uit deze brief kan slechts afgeleid worden dat er bij [X] op 4 november 2004 sprake was van een ernstig ontregelde schildklierfuntie (hypertheyreoïdie). In de brief staat weliswaar het volgende vermeld: “Het is bekend is dat een hyperthyreoïdie bij bejaarde patiënten kan leiden tot pyschisch disfunctioneren. Het is niet onmogelijk dat dit een rol kan spelen bij bepaalde inschattingsfouten.” Hieruit kan echter niet worden afgeleid dat dit bij [X] inderdaad in oktober 2004 het geval is geweest.

Nu [Y] c.s. gemotiveerd hebben betwist dat de geestvermogens van [X] blijvend of tijdelijk waren gestoord op het moment van het aangaan van de koopovereenkomsten, rust in beginsel de bewijslast hiervan op [X]. Alvorens echter te beslissen of zij daadwerkelijk tot dit bewijs zal worden toegelaten, zal [X] haar stellingen op dit punt nader dienen te onderbouwen. De rechtbank zal een comparitie van partijen bevelen teneinde [X] in de gelegenheid te stellen haar psychische situatie in/rondom oktober 2004 nader toe te lichten en een concreet bewijsaanbod op dit punt te doen. [X] wordt verzocht op voorhand bescheiden te overleggen ter onderbouwing van haar stellingen. Zij dient in ieder geval bescheiden over te leggen waaruit blijkt vanaf wanneer zij onder behandeling is bij de GGZ, waarvoor zij onder behandeling is en welke concrete klachten er bij haar zijn geconstateerd.

4.5 Indien te zijner komt vast te staan dat de geestvermogens van [X] blijvend of tijdelijk waren gestoord op het moment van het aangaan van de koopovereenkomsten, dan dient voor een geslaagd beroep op artikel 3:34 BW voorts komen vast te staan dat de stoornis een redelijke waardering van de bij de handeling betrokken belangen belette dan wel dat de verklaring onder invloed van die stoornis is gedaan. In dit kader is de vraag of [X] door het aangaan van de koopovereenkomsten is benadeeld van belang, nu de tweede volzin van artikel 3:34 BW bepaalt dat een verklaring wordt vermoed onder invloed van de stoornis te zijn gedaan, indien de rechtshandeling voor de geestelijk gestoorde nadelig was.

[X] heeft gesteld dat zij door de koopovereenkomsten is benadeeld voor een bedrag van € 336.750,-. Ter onderbouwing van deze stelling heeft zij taxatierapporten van ABC Makelaardij [gemeente] B.V. overgelegd, waarin de totale waarde van de verkochte registergoederen is bepaald op € 1.151.750,-. [Y] c.s. hebben betwist dat [X] door de koopovereenkomsten is benadeeld. Zij stellen zich op het standpunt dat de waardes vermeld in de taxatierapporten onjuist zijn, aangezien de taxateur bij de bepaling van deze waardes ten onrechte niet de huuropbrengsten tot uitgangspunt heeft genomen.

De rechtbank acht te zijner tijd een deskundigenbericht op dit punt noodzakelijk. Partijen zullen ter comparitie in de gelegenheid gesteld worden zich uit te laten over het aantal en de persoon van de deskundige(n), de aan deze te stellen vragen en het vast te stellen voorschot.

4.6 Voor het geval het beroep van [X] op artikel 3:34 BW te zijner tijd niet wordt aanvaard, overweegt de rechtbank met betrekking tot het subsidiaire beroep op bedrog dan wel misbruik van omstandigheden het volgende.

[X] heeft dit beroep gegrond op de volgende feiten en omstandigheden. Zij is een alleenstaande vrouw op leeftijd (geboren 21 november 1931). Zij heeft geen ervaring op het gebied van het beheer dan wel de verkoop van registergoederen. In de periode 1998 tot 2004 heeft zij slechts eenmaal een registergoed verkocht en wel aan [Y] B.V.

Zij is door [Y] c.s. overvallen. [Y] stond telkens zonder vooraankondiging op de stoep. Telkens zijn door [Y] ter plekke handgeschreven overeenkomsten opgesteld, welke [X] diende te ondertekenen. [Y] noemde de koopprijzen en gaf telkens aan dat deze, gelet op ligging, de stand van onderhoud en de huuropbrengsten (zeer) redelijk waren. Hij gaf hiermee een onjuiste voorstelling van zaken, aangezien de door hem genoemde koopprijzen te laag waren, hetgeen blijkt uit de taxatierapporten van ABC Makelaardij. Er werd [X] geen, dan wel onvoldoende gelegenheid gegeven voorstellen te beoordelen, te waarderen en – zo nodig – met een of meer derden te bespreken. [Y] is deskundige op het terrein van (de waardering van) vastgoed. Gezien de ongelijke positie voor wat betreft deskundigheid rustte op [Y] de eis van extra zorgvuldigheid.

[Y] c.s. heeft deze feiten en omstandigheden betwist, daartoe het volgende stellende. [X] heeft ruime ervaring met belegging in registergoederen. Zij beheert een zeer aanzienlijke onroerend goed portefeuille, welke zij in de loop der jaren heeft verworven. Zij is bepaald niet te kenschetsen als een ondeskundige particuliere die geen zicht zou hebben op de waarde van haar bezittingen. [X] heeft zelf [Y] benaderd ter zake de door haar voorgenomen verkoop van het registergoed [straatnaam] 236 te [gemeente]. Tijdens het gesprek over de verkoop van dit pand heeft zij zelf aangegeven dat zij het registergoed aan de [straatnaam] 32 te [gemeente] wilde verkopen. [Y] c.s. heeft reële prijzen voor de registergoederen geboden en betaald.

De rechtbank overweegt als volgt. De vraag of er sprake is van bedrog dan wel misbruik van omstandigheden dient beoordeeld te worden aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband en samenhang bezien. Partijen twisten over een groot deel van deze omstandigheden. Alvorens tot bewijsopdrachten over te gaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen ter comparitie hun stellingen op dit punt nader te onderbouwen en een concreet bewijsaanbod te doen. De volgende punten zullen daarbij in het bijzonder aan de orde worden gesteld:

- de mate van deskundigheid van [X]; in dit kader acht de rechtbank de omvang en het verloop van de onroerend goed portefeuille van [X] in de periode 1998 tot en met 2004 van belang en voorts de vraag in hoeverre zij deze portefeuille zelf beheerde; [X] wordt verzocht op voorhand bescheiden toe te zenden waaruit een en ander kan worden afgeleid;

- de aanleiding voor de gesprekken waarin de ten processe bedoelde registergoederen zijn verkocht en het verloop van de gesprekken;

- de eerdere transactie(s) tussen partijen; [Y] c.s. worden verzocht op voorhand bescheiden over te leggen waaruit deze transactie(s) blijken;

- de wijze waarop de koopprijs tot stand is gekomen;

- de vraag in hoeverre de koopprijs reëel is.

Ten aanzien van dit laatste punt acht de rechtbank te zijner tijd eveneens een deskundigenbericht noodzakelijk, welk bericht grotendeels zal samenvallen met het hiervoor onder 4.5 vermelde bericht. Partijen zullen ter comparitie in de gelegenheid worden gesteld zich ook hieromtrent uit te laten.

4.7 Voor het geval te zijner tijd de koopovereenkomsten worden vernietigd, overweegt de rechtbank het volgende. [X] heeft haar vordering tot schadevergoeding gebaseerd op artikel 6:210 lid 2 BW, welke artikel is geschreven voor de situatie dat de aard van de prestatie uitsluit dat zij ongedaan wordt gemaakt. [Y] c.s. hebben hiertegen verweer gevoerd, stellende dat deze situatie zich in casu niet voordoet en dat de ten processe bedoelde registergoederen nog steeds in het bezit van [Z B.V.] zijn. In reactie hierop heeft [X] aangegeven haar eis te willen wijzigen. De rechtbank zal haar in de gelegenheid stellen dit ter comparitie bij akte te doen. [X] wordt verzocht de akte op voorhand aan de rechtbank en [Y] c.s. te doen toekomen.

4.8 [X] heeft ter onderbouwing van haar subsidiaire grondslag dat [Y] en [Y] B.V. onrechtmatig hebben gehandeld dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd als hiervoor onder 4.6 vermeld. De rechtbank zal iedere beslissing op dit punt aanhouden. Ook de beslissingen ter zake de gevorderde taxatiekosten en de gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden aangehouden.

In reconventie

4.9 [Y] c.s. hebben primair aan hun vordering ten grondslag gelegd dat zij schade hebben geleden door een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [X]. De in de koopovereenkomst vermelde koopprijzen waren gebaseerd op de kale jaarhuur. [X] heeft echter verzwegen dat in de door haar genoemde huurbedragen servicekosten waren inbegrepen, zodat [Z B.V.] een te hoge koopprijs heeft betaald. Subsidiair hebben zij een beroep op dwaling gedaan.

4.10 [X] heeft als meest verstrekkend verweer een beroep gedaan op artikel 7:23 lid 1 BW stellende dat [Y] c.s. niet binnen bekwame tijd hebben geprotesteerd. De registergoederen zijn op 18 maart 2005 geleverd. [Y] c.s. moeten geacht worden in ieder geval op die datum bekend te zijn geworden met de kale huurprijzen. Pas bij conclusie van eis in reconventie d.d. 20 juli 2005 hebben zij voor het eerst geprotesteerd.

4.11 De rechtbank overweegt als volgt. [Y] c.s. doen een beroep op een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [X]. Dit betekent een toerekenbare tekortkoming van [X] in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomsten. Deze verplichtingen van [X] waren het leveren van registergoederen die aan de overeenkomsten beantwoorden.

De stellingen van [Y] c.s. komen erop neer dat zij zich erop beroepen dat de door [X] geleverde registergoederen niet aan de koopovereenkomsten beantwoorden, nu deze lagere huuropbrengsten hebben dan [Y] c.s. op grond van de koopovereenkomsten mochten verwachten. Krachtens het eerste lid van artikel 7:23 BW kan een koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. [X] heeft onbetwist gesteld dat dit niet tijdig door [Y] c.s. is geschied. [Y] c.s. kunnen er derhalve geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, zodat de primaire grondslag niet tot toewijzing van de vordering kan leiden.

Nu aan het beroep op dwaling eveneens de stelling ten grondslag ligt dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, kunnen [Y] c.s. zich krachtens artikel 7:23 lid 1 BW ook hierop niet meer beroepen, zodat de subsidiaire grondslag evenmin tot toewijzing van de vordering kan leiden.

Het voorgaande brengt met zich dat de reconventionele vordering voor afwijzing gereed ligt en de overige stellingen van partijen geen bespreking meer behoeven.

5 De beslissing

De rechtbank,

in conventie

alvorens verder te beslissen,

beveelt partijen, [X] en [Y] in persoon en [Y] B.V. en [Z B.V.] deugdelijk vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is, vergezeld door hun raadslieden te verschijnen in het gebouw van deze rechtbank voor de rechter mr. Fiege, op maandag 21 januari 2008 van 9.30 tot 11.00 uur teneinde als hiervoor onder 4.4, 4.5 en 4.6 vermeld;

beveelt dat [X] de onder 4.4 en 4.6 bedoelde bescheiden en de onder 4.7 bedoelde akte uiterlijk twee weken vóór de zitting aan de rechter (sector civiel recht, afdeling planningsadministratie, kamer E 12.43, Postbus 50954, 3007 BR [gemeente]) en aan de wederpartij zal toezenden;

beveelt dat [Y] c.s. de onder 4.6 bedoelde bescheiden uiterlijk twee weken vóór de zitting aan de rechter (sector civiel recht, afdeling planningsadministratie, kamer E 12.43, Postbus 50954, 3007 BR [gemeente]) en aan de wederpartij zal toezenden;

bepaalt dat overige bescheiden die op de zaak betrekking (kunnen) hebben en die nog niet in de procedure zijn overgelegd door de partij die deze ter gelegenheid van de comparitie ter sprake wil brengen uiterlijk twee weken vóór de zitting aan de rechter (sector civiel recht, afdeling planningsadministratie, kamer E 12.43, Postbus 50954, 3007 BR [gemeente]) en aan de wederpartij dienen te worden toegezonden;

in reconventie

houdt iedere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Fiege.

Uitgesproken in het openbaar.

204