Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2006:AW5656

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
26-04-2006
Datum publicatie
28-04-2006
Zaaknummer
684886
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

In deze zaak is er sprake van een geschil omtrent de beëindiging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte, welke opzegging was gebaseerd op een in de huurovereenkomst opgenomen clausule.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

sector kanton

VONNIS

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

NSI KANTOREN B.V.,

gevestigd te Hoorn,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 23 november 2005,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr M. van Schie,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AD NIEUWSMEDIA B.V.,

als rechtsopvolgster van de gedagvaarde

besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ROTTERDAMS DAGBLAD B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr M. de Leeuw,

Partijen worden hierna aangeduid als “NSI” respectievelijk “AD”.

Het verloop van het proces

NSI heeft onder overlegging van stukken - zakelijk weergegeven - gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat de tussen NSI en AD gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de Westblaak 180 te (3012 KN) Rotterdam (ca 3.361 m2 b.v.o. kantoorruimte, 16 m2 archiefruimte en 46 parkeerplaatsen) niet op 1 september 2006 eindigt, met veroordeling van AD in de kosten van deze procedure.

AD heeft onder overlegging van stukken van antwoord geconcludeerd tot afwijzing van de vordering met veroordeling van NSI in de kosten van het geding en heeft in reconventie gevorderd, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht primair dat de opzegging door AD tegen 1 september 2006 rechtsgeldig is geweest en dat de huurovereenkomst derhalve zal eindigen per 1 september 2006, en subsidiair dat de opzegging door AD beschouwd moet worden als gedaan tegen 1 september 2007 en dat de huurovereenkomst derhalve zal eindigen per 1 september 2007, telkens met veroordeling van NSI in de kosten van deze procedure.

NSI heeft in conventie van repliek geconcludeerd en in reconventie van antwoord geconcludeerd.

AD heeft een in conventie van dupliek geconcludeerd en in reconventie van repliek geconcludeerd.

NSI heeft in reconventie van dupliek geconcludeerd.

De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende vast:

1. NSI is eigenaar van het kantoorpand aan de Westblaak 180 te Rotterdam.

2. Van dit pand is bij huurovereenkomst d.d. 28 november 2002/6 december 2002 circa 3.361 m2 kantoorruimte op de derde verdieping, 16 m2 archiefruimte en 46 parkeerplaatsen verhuurd aan de gedagvaarde Rotterdams Dagblad B.V., van wie AD de rechtsopvolgster is.

3. Artikelen 3.1, 3.2, 3.3 en 12 van de huurovereenkomst luiden als volgt:

”3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 7 jaar, ingaande op 1 september 2002 en lopende tot en met 31 augustus 2009.

3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 31 augustus 2014. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.

3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden. (zie ook bijzondere bepaling artikel 12).

12. In aanvulling op artikel 3.3 van onderhavige overeenkomst krijgt huurder het recht om per 1 september van enig huurjaar de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van twee jaar. Dit recht is slechts van kracht in het uitzonderlijke geval van een reorganisatie waarbij door huisvestingsintegratie het Rotterdams Dagblad B.V. gehuisvest wordt in een andere locatie te samen met andere onderdelen van PCM Uitgevers N.V.”

4. Een vergelijkbare clausule bevatte de allonge d.d. 29 mei 1998 bij de huurovereenkomst die aan de onderhavige voorafging en die was gesloten tussen de rechtsvoorgangster van NSI en Rotterdams Dagblad B.V. Artikel 2 a en b van deze allonge verschafte Rotterdams Dagblad B.V. het recht om de huurovereenkomst te verlengen. Artikel 3 van de allonge luidt als volgt:

”Huurder wordt geacht van het recht, zoals vermeld onder artikellid 2.a, gebruik te hebben gemaakt tenzij hij uiterlijk 2 jaar voor het einde van de huurtijd c.q. de verlengde huurtijd per aangetekende brief aan verhuurder kennis heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst wenst te beëindigen, welke beëindiging slechts kan geschieden om redenen van reorganisatie met betrekking tot de huisvestingsintegratie van het Rotterdams Dagblad B.V. met andere onderdelen van PCM Uitgevers NV, gehuisvest in het gebouw Marten Meesweg 35.”

5. Bij aangetekende brief van 14 mei 2004 heeft Rotterdams Dagblad B.V. de onderhavige huurovereenkomst onder verwijzing naar artikel 12 van het contract gedeeltelijk opgezegd per 1 september 2004, “i.v.m. een huisvestingsintegratie van het Rotterdams Dagblad op een andere locatie.” Dit betrof ong. 940 m2 op de derde verdieping en ong. 45 m2 op de begane grond.

6. Bij schrijven van 23 juni 2004 heeft NSI zich op het standpunt gesteld dat opzegging van een deel van de huurovereenkomst niet mogelijk is en dat artikel 12 van de huurovereenkomst ziet op het opzeggen van de gehele huurovereenkomst.

7. In reactie op het schrijven d.d. 23 juni 2004 van NSI heeft AD bij aangetekend schrijven van 10 augustus 2004 aan NSI medegedeeld dat AD de huur van het onderhavige pand in zijn geheel wenst op te zeggen per 1 september 2004. Bij schrijven van 21 december 2004 heeft AD NSI bericht dat zij in de brief van 10 augustus 2004 abusievelijk heeft opgezegd tegen 1 september 2004 en dat dit moet zijn: 1 september 2006.

8. Bij brief van 9 december 2004 heeft NSI AD er op gewezen dat zij de huurovereenkomst niet als opgezegd beschouwt.

9. Op 25 april 2005 bericht NSI AD onder meer het volgende:

“(…) Wij gaan ervan uit dat het Rotterdams Dagblad gehuisvest zal blijven in het kantoorgebouw aan de Westblaak 180 en er op dit moment een verzoek ligt van het Rotterdams Dagblad om de derde verdieping voortijdig af te stoten. Dit is destijds ook zo door u verwoord in ons eerste gesprek wat al plaats vond in mei 2004.

De hierna door u toegestuurde opzeggingsbrief is niet conform het gestelde in de met het Rotterdams Dagblad gesloten huurovereenkomst. Wij beschouwen de huurovereenkomst derhalve niet als opgezegd. (…)”

10. Bij brief van 2 mei 2005 heeft mr M.B. Kramer (Juridische Zaken PCM Uitgevers B.V.) NSI bericht “(…) dat Rotterdams Dagblad als zelfstandig dagblad zeer waarschijnlijk zal verdwijnen, om op te gaan in een nieuw te verschijnen dagblad. Aangezien het nog volstrekt onduidelijk is wat de gevolgen zullen zijn voor de huisvesting, kunnen hierover nog geen concrete afspraken worden gemaakt. (…)

Wat de opzegging betreft kan ik u berichten dat deze wel degelijk overeenkomstig de opzegbepalingen (artikelen 3.3, 3.4 en 12) heeft plaatsgevonden. De huurovereenkomst is rechtsgeldig opgezegd per 1 september 2006. (…)”

11. Aan de brief d.d. 10 mei 2005 waarmee NSI reageert op vorenbedoeld schrijven van 2 mei 2005 wordt het volgende ontleend:

“(…) Uit het gesprek wat is gevoerd (…) op 10 mei 2004 alsmede uit de gestuurde brieven d.d. 14 mei 2004 en 10 augustus 2004 is duidelijk op te maken dat het niet de wens was van het Rotterdams Dagblad de huurovereenkomst op te zeggen op grond van artikel 12 van de overeenkomst.

Toentertijd was slechts sprake van de wens om een deel van de gehuurde kantoorruimte af te stoten waarbij het Rotterdams Dagblad in afgeslankte vorm verder zou blijven huren in het kantoorpand aan de Westblaak 180 te Rotterdam. Artikel 12 voorzag en voorziet er niet in om ook in een dergelijke situatie de huur tussentijds op te zeggen, zodat u geen beroep op artikel 12 open stond en staat.

Immers, artikel 12 uit de met het Rotterdams Dagblad gesloten huurovereenkomst kan slechts worden aangewend in het ‘uitzonderlijk geval van een reorganisatie waarbij door huisvestingsintegratie het Rotterdams Dagblad B.V. gehuisvest wordt op een andere locatie samen met andere onderdelen van PCM Uitgevers NV’. Nogmaals, uit de hierboven genoemde brieven is duidelijk af te leiden dat hiervan geenszins sprake is en de huurovereenkomst derhalve niet op deze grond kon en kan worden opgezegd. Overigens merken wij op dat artikel 12 uit de huurovereenkomst ook niet voorziet in een opzegging op grond van de door u geschetste reden uit de brief van 2 mei 2005.

Kort samengevat betekent dit dat wij u onverkort zullen houden aan alle verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst d.d. 1 september 2002. (…)”

12. De directeur van AMG Algemene Media Groep B.V., onderdeel van PCM Uitgevers N.V., berichtte NSI bij bij brief van 10 juni 2005 onder meer het volgende:

“(…) Zoals we tijdens ons gesprek van 8 juni jl. hebben afgesproken hierbij een weergave van de besproken punten.

Op basis van uw reactie van 23 juni 2004 is door Rotterdams Dagblad B.V. besloten om de totale huurovereenkomst van het pand Westblaak 180, 3012 KN Rotterdam op te zeggen per 1 september 2006. Dit i.v.m. een huisvestingsintegratie van het Rotterdams Dagblad op een andere locatie, t.w. Marten Meesweg 35 te Rotterdam, welk pand wordt gehuurd door PCM Uitgevers. Hierbij verwijzend naar en gebruik makend van artikel 12 van de huurovereenkomst.

Samen hebben we geconcludeerd dat de huurovereenkomst wel degelijk rechtsgeldig is opgezegd per 1 september 2006. Rotterdams Dagblad zal dan ook het gehuurde conform het bepaalde in de huurovereenkomst leeg opleveren.

Ik heb kenbaar gemaakt dat Rotterdams Dagblad mogelijk nog een beperkte ruimte zou willen huren in voornoemd kantoorpand t.b.v. de Stadsredactie. Dit zou dan geschieden op basis van een nieuw te sluiten huurovereenkomst. Over de voorwaarden hiervan zouden de partijen nog moeten onderhandelen. (…)”

13. Bij brief van 22 juni 2005 bericht NSI AD onder meer het volgende:

“(…) Wij ontvingen uw brief d.d. 10 juni 2005 in goede orde waarin u ons gesprek van 8 juni jl. bevestigd. Hetgeen u echter stelt in de derde alinea van uw brief heeft mij bijzonder verbaasd. Wij hebben absoluut niet samen geconcludeerd dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd per 1 september 2006. (…)”

14. Op 12 september 2005 heeft NSI aan AD de inhoud van een gesprek tussen partijen d.d. 31 augustus 2005 schriftelijk bevestigd. Deze brief bevat onder meer de volgende passage:

“(…) Tijdens deze bespreking heeft u aangegeven de discussie over het wel of niet rechtsgeldig opzeggen van de huurovereenkomst te willen beëindigen en heeft u ons de volgende keuze gelaten:

1. Indien wij ons standpunt handhaven dat destijds niet rechtsgeldig is opgezegd, zal het Rotterdams Dagblad met al haar personeel verhuizen naar het kantoorpand van PCM Uitgevers aan de Marten Meesweg te Rotterdam;

2. Indien wij de opzegging alsnog accepteren, is het Rotterdam Dagblad bereid ca. 1200 m2 kantoorruimte te blijven huren op de Westblaak. (…)”

De stellingen van partijen

In conventie

Aan de eis is naast de vermelde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd:

Al in 1998 was onduidelijk hoe de toekomst van Rotterdams Dagblad er uit zou zien, reden om de oude huurovereenkomst te verlengen met een tussentijdse beëindigingsmogelijkheid. Omdat de toekomst nog steeds onzeker was zijn partijen bij het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst in artikel 12 ook een tussentijdse beëindigingsmogelijkheid overeengekomen. De gedachte hierbij was dat de huurovereenkomst alleen in een zeer bijzondere situatie tussentijds zou kunnen worden beëindigd, zoals ook onder de oude huurovereenkomst het geval was.

De opzegging van de huurovereenkomst voor een deel van de derde verdieping en de begane grond - derhalve een deel van de huurovereenkomst - op 14 mei 2004 tegen 1 september 2004 is slechts ingegeven door een wens tot inkrimping van Rotterdams Dagblad. Deze reden valt niet onder de uitzonderlijke situatie als bedoeld in artikel 12. Ook de daaropvolgende opzegging van 10 augustus 2004 van de gehele huurovereenkomst per 1 september 2006 met daaraan gekoppeld de wens om een aantal vierkante meters terug te huren nadat de huurovereenkomst is geëindigd, valt niet onder artikel 12. Beide opzeggingen kunnen naar het oordeel van NSI niet leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 2006.

De mededeling van AD in mei 2005 dat volstrekt onduidelijk was wat de gevolgen van de waarschijnlijke verdwijning van Rotterdams Dagblad als zelfstandig dagblad zouden zijn, bevestigt dat ook AD wel wist dat de opzeggingen van 14 mei 2004 en 10 augustus 2004 niet vielen onder artikel 12. Ook het feit dat AD op 31 augustus 2005 NSI de hiervoor genoemde keuzemogelijkheid heeft geboden toont aan dat er geen sprake was en is van een situatie als bedoeld in artikel 12 van de huurovereenkomst.

NSI meent op grond van het voorgaande dat Rotterdams Dagblad de huurovereenkomst niet rechtsgeldig overeenkomstig artikel 12 van de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 1 september 2006. Naar haar oordeel loopt de huurovereenkomst in ieder geval tot en met 31 augustus 2009.

AD heeft tegen de vordering - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd:

In de visie van AD zijn beide door artikel 12 gestelde voorwaarden - dat sprake moet zijn van reorganisatie en van huisvestingsintegratie - wél vervuld en is de opzegging van 10 augustus 2004 rechtsgeldig gedaan.

Gebleken is dat het zelfstandig voortbestaan van het Rotterdams Dagblad niet opportuun was, hetgeen ertoe heeft geleid dat het Rotterdams Dagblad eind december 2003 deel is gaan uitmaken van AMG. Daarmee is de feitelijke reorganisatie van het Rotterdams Dagblad in gang gezet. Dit heeft uiteindelijk geleid tot het opgaan van het Rotterdams Dagblad in AD met ingang van 31 augustus 2005, waardoor het Rotterdams Dagblad als zelfstandige titel is opgehouden te bestaan. Dat de precieze gevolgen van de reorganisatie voor de huisvesting nog niet duidelijk waren doet er niet aan af dat er sprake was van een reorganisatie. NSI erkent overigens dat er sprake was van inkrimping van de activiteiten. In de visie van AD is inkrimping niets meer of minder dan een reorganisatie.

De stelling van NSI dat geen sprake zou zijn van huisvestingsintegratie als bedoeld in artikel 12 van de huurovereenkomst snijdt geen hout. NSI gaat er aan voorbij dat Rotterdams Dagblad feitelijk al voor een groot deel verhuisd is naar de locatie van PCM/AD aan de Marten Meesweg 35 te Rotterdam en voorts dat ook de overige activiteiten in de nabije toekomst naar die locatie zullen verhuizen. De verhuizing van het Rotterdam Dagblad is al vrij snel nadat het Rotterdams Dagblad deel was geworden van AMG in gang gezet en is ingegeven door de (gedeeltelijke) concentratie van de activiteiten van de tot de AMG behorende dagbladen.

Dat AD een deel van de thans nog van NSI gehuurde ruimten na het einde van de huurovereenkomst opnieuw wil huren betekent ook geenszins dat er geen sprake zou zijn van huisvestingsintegratie. Nergens staat dat de opzegmogelijkheid van artikel 12 alleen zou mogen worden benut als alle in het gehuurde werkzame personen elders worden geherhuisvest in het kader van een reorganisatie.

In reconventie

Aan de vordering heeft AD, naast hetgeen zij in conventie reeds heeft aangevoerd - zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd:

AD heeft er belang bij duidelijkheid te verkrijgen over de rechtsgeldigheid van haar opzegging van 10 augustus 2004 en derhalve omtrent het einde van de huurovereenkomst. Primair heeft AD recht en belang bij een verklaring voor recht dat de opzegging van 10 augustus 2004 rechtsgeldig is en de huurovereenkomst op 1 september 2006 zal eindigen en subsidiair, voor zover de rechter zou oordelen dat niet komt vast te staan dat ten tijde van de opzegging op 10 augustus 2004 sprake was van een reorganisatie, dat de opzegging rechtsgeldig is gedaan tegen 1 september 2007 en dat de huurovereenkomst op 1 september 2007 zal eindigen.

Ter nadere onderbouwing van haar subsidiaire vordering stelt AD dat op 31 augustus 2005 over de onderhavige kwestie een gesprek heeft plaatsgevonden tussen de beheerder van NSI en AD, tijdens welk gesprek de beheerder van NSI heeft erkend dat vanwege de op dat moment aanstaande oprichting van de joint venture tussen AMG en Koninklijke Wegener N.V. sprake was van een reorganisatie bij AD/Rotterdams Dagblad als bedoeld in artikel 12 van de huurovereenkomst. Hieruit vloeit voort dat in ieder geval op 31 augustus 2005 aan alle door artikel 12 gestelde voorwaarden was voldaan.

NSI heeft tegen de vordering, naast hetgeen zij reeds in conventie heeft aangevoerd, het navolgende aangevoerd:

NSI ontkent uitdrukkelijk dat haar beheerder namens haar op 31 augustus 2005 heeft erkend dat er op dat moment wel zou zijn voldaan aan de vereisten van artikel 12 van de huurovereenkomst. Dit blijkt ook wel uit het feit dat AD in volgende correspondentie niet verwijst naar die beweerdelijke erkenning met als gevolg een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 2007. Ook tijdens een bespreking op 6 oktober 2005 heeft AD zich steeds op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst per 1 september 2006 zou eindigen.

Indien AD van oordeel is dat thans aan alle vereisten van artikel 12 is voldaan, zal zij de huurovereenkomst onderbouwd moeten opzeggen tegen 1 september 2008.

De beoordeling van het geschil

Gelet op de verknochtheid van de beide vorderingen zullen de conventie en de reconventie tegelijkertijd worden besproken.

In conventie en in reconventie:

Dat de huurovereenkomst door AD is opgezegd wordt door NSI op zichzelf niet betwist, wel dat dit is geschied overeenkomstig artikel 12 van de huurovereenkomst (en dus evenzeer of die opzegging effect sorteert). Hierin is dan ook de kern van het geschil gelegen.

Het antwoord op de vraag of de opzegging van de huurovereenkomst door AD tegen 1 september 2006 dan wel tegen 1 september 2007 rechtsgeldig is geschied, is niet (uitsluitend) te vinden in artikel 12 van de huurovereenkomst.

Bedoeld artikel kent aan AD alleen het recht van tussentijdse opzegging toe in het uitzonderlijke geval van een reorganisatie, in het kader waarvan het Rotterdams Dagblad verhuist naar een andere locatie en aldaar gehuisvest wordt tezamen met andere onderdelen van PCM Uitgevers. Een definitie van hetgeen in dit verband onder het begrip reorganisatie moet worden verstaan ontbreekt. Evenmin expliciteert het artikel of tussentijdse opzegging mogelijk is indien niet het gehele bedrijf van het Rotterdams Dagblad verhuist, maar slechts een of meer onderdelen ervan, al kan, gelet op de woorden “het Rotterdams Dagblad B.V. gehuisvest wordt in een andere locatie”, aan NSI worden toegegeven dat er op lijkt dat een algehele verhuizing is bedoeld. Dit doet echter weer de vraag rijzen of tussentijdse opzegging dan niet mogelijk is indien slechts enkele medewerkers (of slechts één medewerker) of enkele bedrijfsonderdelen niet zouden verhuizen.

Nu een zuiver taalkundige uitleg van artikel 12 geen of onvoldoende duidelijkheid oplevert, komt het bij het beantwoorden van de hiervoor opgeworpen vraag naar de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomst door AD aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan artikel 12 mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Dienaangaande wordt het volgende overwogen.

In ruil voor de concessie, waarbij ten behoeve van de huurder de mogelijkheid van tussentijds opzegging van een huurovereenkomst als de onderhavige in het leven is geroepen, mag de verhuurder uiteraard verlangen dat alleen tussentijds wordt opgezegd indien de in de betreffende contractsbepaling gestelde voorwaarden daadwerkelijk alle zijn vervuld.

Dit laatste betekent in dit geval dat er sprake moet zijn van een reorganisatie en verhuizing naar een locatie waar ook andere onderdelen van PCM zijn of zullen worden gevestigd. Artikel 12 stelt echter niet de voorwaarde dat men pas tussentijds mag opzeggen vanaf het moment waarop de reorganisatie wordt doorgevoerd. Een redelijke uitleg van artikel 12 is daarom dat het moet gaan om een op handen zijnde of voorzienbare reorganisatie die naar verwachting tijdens de opzeggingstermijn van twee jaar zijn beslag zal krijgen.

Al in een allonge bij de huurovereenkomst met de rechtsvoorganger van NSI is in 1998 een clausule opgenomen waarmee tussentijdse opzegging door AD onder bepaalde omstandigheden, vergelijkbaar met die in artikel 12 van de onderhavige overeenkomst, mogelijk werd gemaakt. Blijkens het feit dat ook de onderhavige huurovereenkomst, die door AD rechtstreeks met NSI is gesloten, zodanige tussentijdse opzegging mogelijk maakt, heeft NSI vanaf het begin rekening moeten houden met de mogelijkheid dat AD in verband met een reorganisatie de huurovereenkomst voor het einde van de overeengekomen periode zou opzeggen. Zelfs indien AD dit niet met zoveel woorden zou hebben gezegd moet het NSI duidelijk zijn geweest dat AD deze mogelijkheid heeft bedongen in verband met het als een feit van algemene bekendheid aan te merken gegeven dat het zelfstandig voortbestaan van plaatselijke en regionale dagbladen in deze tijd onzeker is.

In haar brief van 14 mei 2004 zegt het Rotterdams Dagblad de huurovereenkomst gedeeltelijk op in verband met een huisvestingsintegratie op een andere locatie, maar vermeldt daarbij niet dat dit verband houdt met een op handen zijnde reorganisatie bij die krant. Bij de bespreking van deze brief (dagvaarding nr 19) vermeldt NSI dat deze partiële opzegging slechts werd ingegeven door de wens tot inkrimping van het Rotterdams Dagblad, hetgeen doet vermoeden dat AD NSI langs andere weg(en) dan via de bewuste brief kenbaar heeft gemaakt dat een inkrimping van de bedrijfsactiviteiten en/of van het personeel van het Rotterdams Dagblad op handen was. In dat geval kon NSI naar het oordeel van de kantonrechter niet volharden bij haar ontkenning dat er naast een voorgenomen uitverhuizing van AD (tevens) sprake was van een reorganisatie als bedoeld in artikel 12 van de huurovereenkomst. Inkrimping van bedrijfsactiviteiten en/of van personeel is een vorm van reorganisatie en is in theorie inderdaad ook mogelijk zonder verhuizing, maar de aangehaalde brief meldde nu juist onder verwijzing naar artikel 12 dat er wèl sprake zou zijn van verhuizing.

Naar het oordeel van de kantonrechter gaf de overeenkomst AD slechts de bevoegdheid om onder omstandigheden de overeenkomst in zijn geheel op te zeggen, zodat AD voor een partiële opzegging de instemming van NSI behoefde. Omdat zij deze niet heeft verkregen kon AD niet anders dan de gehele huurovereenkomst opzeggen. Dit stond haar in de gegeven omstandigheden vrij. Daarmee heeft AD haar wens om na het einde van de huurovereenkomst - mogelijk - weer een kleiner deel van het gebouw Westblaak 180 te huren niet opgegeven, gezien de door haar uitgesproken intentie om op basis van een tussentijds beëindiging per 1 september 2006 daarover met NSI te onderhandelen. Deze wens van AD mag NSI dan ook niet aldus uitleggen, dat AD nimmer heeft willen vertrekken uit het gehuurde en dat daarom niet aan de voorwaarden van artikel 12 van de huurovereenkomst is voldaan.

Ook indien NSI geen genoegen behoefde te nemen met de in de brief van 14 mei 2004 vervatte gedeeltelijke opzegging, dan is dit gebrek hersteld bij de latere opzeggingsbrief van 10 augustus 2005. Uit de (combinatie van) beide brieven heeft NSI kunnen en moeten begrijpen dat de wens om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen verband hield met een op handen zijnde reorganisatie van het Rotterdams Dagblad, in het kader waarvan deze krant geheel of ten dele zou verhuizen naar een andere locatie. Dat AD toen nog niet kon aangeven welke gevolgen een en ander zou hebben voor de huisvesting, kan NSI AD niet met recht tegenwerpen. Reeds uit het gebruik van het omineuze “inkrimpen” had NSI kunnen afleiden dat het zelfstandig voortbestaan van het Rotterdams Dagblad mogelijk in het geding was. Vanaf dat moment heeft NSI er in ieder geval rekening mee kunnen houden dat de op handen zijnde reorganisatie zou meebrengen dat AD voortijdig uit het gehuurde zou vertrekken.

Gelet op het vorenstaande is de opzegging bij brief van 10 augustus 2004 overeenkomstig de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan artikel 12 van de huurovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

De conclusie luidt derhalve dat de opzegging van de huurovereenkomst door AD bij brief van 10 augustus 2004 is geschied in overeenstemming met artikel 12 van de die huurovereenkomst en derhalve effect heeft gesorteerd, zodat de huurovereenkomst 1 september 2006 zal eindigen. Hierin ligt besloten dat de vordering in conventie zal worden afgewezen en dat de primaire vordering in reconventie voor toewijzing vatbaar is, zodat de door AD gevorderde verklaring voor recht zal worden gegeven.

NSI zal als de in het ongelijk gestelde partij zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld.

De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

wijst de vordering af;

in reconventie

verklaart voor recht dat de opzegging van de huurovereenkomst door AD tegen 1 september 2006 rechtsgeldig is geweest en dat de huurovereenkomst derhalve zal eindigen per 1 september 2006;

in conventie en in reconventie:

veroordeelt NSI in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van AD vastgesteld op € 1.500,-- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.