Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2005:AU8625

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
21-12-2005
Datum publicatie
23-12-2005
Zaaknummer
661058
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Er is sprake van een huurgeschil, waarbij gedaagde stelt dat er sprake is van een ernstig gebrek aan de woning, waardoor schimmelvorming optreedt. De Huuradviescommissie heeft geoordeeld dat dit gebrek reden is om de huurprijs van de woning te verlagen. Eiseres vordert te bepalen dat er geen sprake is van een ernstig gebrek.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Uitspraak: 21 december 2005 ( bij vervroeging)

VONNIS VAN DE RECHTBANK ROTTERDAM

sector kanton

I N Z A K E :

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Ceylonstaete B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te ‘s-Gravenhage,

domicilie kiezend te Voorburg aan de Zwartelaan 30 ten kantore van Streefkerk advocaten, tevens woonplaats kiezend te Rotterdam aan het Wilhelminaplein 100-125 ter griffie van de rechtbank, sector kanton;

eiseres bij exploot van dagvaarding van 15 augustus 2005;

gemachtigde: mr. G.J. de Lange;

T E G E N :

[gedaagde],

wonende te [woonplaats]

gedaagde bij gemeld exploot;

gemachtigde: mr. M. M. Volwerk, advocaat en procureur te Rotterdam.

1. HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE:

Eiseres heeft gevorderd bij vonnis te bepalen dat er geen sprake is van ernstig gebrek in de zin van artikel 6 van het Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW) is samenhang met de gebrekenlijst zoals vastgesteld in het overleg voorzitters Huurcommissies.

Gedaagde heeft van antwoord geconcludeerd tot niet ontvankelijk verklaring van eiseres, althans tot het ontzeggen van de vordering, met veroordeling van eiseres in de kosten van het geding.

Bij tussenvonnis van 12 oktober 2005 is een comparitie van partijen gelast, welke op 11 november 2005 is gehouden. Ter zitting is eiseres verschenen bij haar senior vastgoedmanager, de heer D. G. A. Blauw, bijgestaan door de gemachtigde, terwijl gedaagde in persoon is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde.

Van het verhandelde is proces-verbaal opgemaakt dat aan beide partijen is toegezonden.

De kantonrechter heeft de datum van de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN:

De aan het geschil ten grondslag liggende feiten kunnen, voor zover erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsook voor zover blijkende uit de overgelegde en in zoverre niet betwiste producties, voor zover thans van belang, als volgt worden samengevat.

2.1. Gedaagde huurt van eiseres de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats].

2.2. Op 31 december 2004 heeft gedaagde zich gewend tot de Huurcommissie met een verzoek als bedoeld in artikel 7: 257 lid 2 het Burgerlijk Wetboek (BW) tot het doen van een uitspraak over de vermindering van huurprijs gegrond op een als gebrek aan te merken tekortkoming, overeenkomstig de in artikel 16, lid 2 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) bedoelde algemene maatregel van bestuur.

2.3. Op 11 februari 2005 heeft de rapporteur van de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek gedaan en op 20 mei 2005 heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan op het verzoek. De uitspraak werd verzonden op 24 juni 2005.

2.4. De Huurcommissie heeft vastgesteld dat er sprake is van aan de kopgevel grenzende slaapkamers die ernstige schimmelplekken vertonen als gevolg van een technische tekortkoming van de constructie of het uitvoeringsniveau van de woonruimte.

De Huurcommissie heeft uitgesproken dat een tijdelijke huurverlaging tot € 180,51 per

1 december 2004 redelijk is, gelet op het vastgestelde gebrek. De tijdelijke huurverlaging komt overeen met 40% van de geldende maximale huurprijs.

2.5. De rapporteur van de Huurcommissie heeft vastgesteld dat in de slaapkamer voorzijde in de hoeken van de voorgevel boven en onder lichte schimmelvorming aanwezig is en dat in de rechter achterslaapkamer diverse spikkels zichtbaar zijn op het behang van de kopgevel, met een totale oppervlakte van circa 1 m2. De binnenmuur is niet vochtig.

2.6. De woonruimte is gewaardeerd op 109 punten.

3. HET GESCHIL EN DE STELLINGEN VAN PARTIJEN:

3.1. Eiseres heeft, naast de hiervoor beschreven vaststaande feiten en voor zover thans van belang, het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd.

De Huurcommissie heeft, in afwijking van de bevindingen van de rapporteur, vastgesteld dat sprake is van koudebruggen en concludeert daaruit dat dit de oorzaak is van de vastgestelde schimmel in de woonruimte. Dit is onjuist, want de rapporteur heeft met juistheid vastgesteld dat de binnenmuur niet vochtig was en dat er dus geen sprake kan zijn van doorslaand vocht. De conclusie van de rapporteur is dat de spikkels het gevolg waren van condens. De koudebrug kan niet worden gekwalificeerd als een technische tekortkoming van de constructie en daarom zijn ook de spikkels niet aan te merken als een gevolg van een technische tekortkoming, zodat de Huurcommissie één en ander ten onrechte als een gebrek in categorie C aanmerkt. De tijdelijke huurvermindering kan ten hoogste 40% belopen. De toegepaste huurvermindering is niet evenredig aan het geconstateerde gebrek. Bovendien is sprake van een wanverhouding, gelet op de voor herstel gemaakte kosten.

3.2. Gedaagde heeft tegen de vorderingen van eiseres gemotiveerd verweer gevoerd.

Eiseres heeft erkend dat sprake is van een koudebrug. De vaststelling van de Huurcommissie is dan ook juist. Door het gebrek kan gedaagde, zelfs door een verantwoord stook- en ventilatiegedrag, niet gevrijwaard blijven van schimmelvorming. Eiseres heeft maatregelen genomen om de koudebrug te herstellen en het is dan niet in te zien hoe zij kan stellen dat geen sprake is van een gebrek.

De reparatie is uitgevoerd voordat eiseres bekend was met de uitspraak van de Huurcommissie. De klachten zijn het gevolg van een gebrek en niet door enig handelen van gedaagde. Ook andere huurders in het flatgebouw hebben vergelijkbare problemen gehad. De tijdelijke huurvermindering is evenredig aan het gederfde genot, nu twee slaapkamers in het geheel niet gebruikt konden worden, terwijl de schimmels ook invloed hebben op de luchtkwaliteit. Naar aanleiding van een klacht van gedaagde is de beheerder al op 12 februari 2004 langs geweest. Vervolgens is, op 18 juni 2004, een aannemer langgewenst. Omdat er verder niets gebeurde heeft gedaagde zich gewend tot de Huurcommissie. De reparatienota betreft alleen twee van de drie geplaatste voorzetwanden. De kosten moeten daarom hoger zijn geweest dan eiseres stelt. De huurvermindering is proportioneel. Juist het uitblijven van herstelwerkzaamheden maakt dat het verzoek aan de Huurcommissie geïndiceerd was. Gedaagde heeft zelf voor afwerking van de uitgevoerde werkzaamheden moeten zorgdragen.

3.3. Voor de verdere stellingen van partijen wordt verwezen naar de gewisselde processtukken, die als hier herhaald en ingelast worden beschouwd en voor zover nodig zullen die stellingen worden besproken in het kader van de beoordeling van de vordering.

4. DE BEOORDELING VAN DE VORDERING:

4.1. De vordering van eiseres behelst slechts de vraag vast te stellen dat geen sprake is van een ernstig gebrek als bedoeld in artikel 6 BHW in samenhang met het zogenaamde gebrekenboek van de Huurcommissies.

4.2. Gedaagde heeft een verzoek gedaan tot tijdelijke huurvermindering wegens gebreken als bedoeld in artikel 7:257 lid 2 BW. Op grond van dit artikel dient de Huurcommissie met toepassing van artikel 16 UHW te beoordelen of de overeengekomen huurprijs in verband met gebreken in rekening dient te worden gebracht en dient zij de gebreken en de verschuldigde huurprijs in de uitspraak te vermelden. De Huurcommissie dient zich te laten leiden door het bepaalde in artikel 6 BHW. Op grond van artikel 6 lid 2 BHW dienen de beleidsuitgangspunten van de Huurcommissie te worden vastgelegd in een openbaar gebrekenboek. Bijlage II bij het BHW somt de categorieën van omstandigheden, als bedoeld in artikel 6, lid 1 van het BHW, op.

4.3. De tekst van de bijlage II onder categorie C luidt:

“De woonruimte vertoont een gebrek dat of een tekortkoming die:

a. niet behoort tot de gebreken of tekortkomingen bedoeld in de categorieën A en B, en

b. het woongenot ernstig schaadt, waarvan bijvoorbeeld sprake is bij”. Vervolgens worden diverse gebreken en tekortkomingen opgesomd.

Uit de voorgaande tekst blijkt dat de opsomming van gebreken en tekortkomingen in categorie C niet uitputtend is, hetgeen blijkt uit het door de kantonrechter onderstreepte woord “bijvoorbeeld”. Uit de tekst blijkt dat ook andere gebreken en tekortkomingen, welke het woongenot ernstig schaden, als een gebrek in de zin van categorie C kunnen worden aangemerkt.

4.4. De Huurcommissies hebben, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6, lid 2 BHW een gebrekenboek opgesteld. De laatste versie van het gebrekenboek dateert van

1 januari 2004. In dit gebrekenboek hebben de Huurcommissies op de bladzijden 26 tot en met 43 een uitgebreide lijst van gebreken en tekortkomingen als bedoeld in categorie C opgenomen.

Op bladzijde 43 van deze lijst is onder V3 het volgende gebrek geformuleerd: ”Ernstige schimmel- en/ of vochtoverlast door condensatie van waterdamp op het plafond, wanden en / of andere delen van een tot de woonruimte behorende verblijfsruimte ”. In de toelichting bij dit gebrek is geschreven: “ Vocht en schimmel dient het gevolg te zijn van een technische tekortkoming van de constructie of het uitvoeringsniveau van de woonruimte. Bij schimmel- en vochtoverlast als gevolg van onvoldoende ventilatie zie onder [1] van categorie C. In het algemeen wordt door de Huurcommissie uitgegaan van een ernstig gebrek als de schimmel en/of vochtplekken een oppervlakte hebben van 0,25 m2 of meer.”

4.5. Uit de in het geding gebrachte stukken en uit hetgeen ter gelegenheid van de gehouden comparitie van partijen is gesteld blijkt het volgende. De rapporteur heeft op 11 maart 2005 het volgende vastgesteld:

- mogelijk is sprake van een koudebrug. De vloeren en balkons zijn doorgestort.

- behang kopgevel slaapkamer rechtsachter vertoont diverse spikkels met een oppervlakte van circa 1 m2.

- muur is droog

- verschijnselen lijken het gevolg van condens

- voorslaapkamer(voorgevel) heeft schimmelplekken in de hoeken boven en onder. De verschijnselen lijken het gevolg van condens.

Eiseres heeft gesteld:

Er is sprake van een koudebrug.

In juni 2005 zijn voorzetwanden geplaatst om de gevolgen van de koudebrug weg te nemen.

Gedaagden hebben gesteld:

Op de wanden waren zwarte schimmelplekken. Na het plaatsen van de voorzetwanden is het warmer. Deze winter zal blijken of het gebrek daarmee is verholpen.

Op grond van deze bevindingen en stellingen is voldoende komen vast te staan dat in het gehuurde een zogenaamde koudebrug aanwezig is. Deze koudebrug is niet weggenomen. Door het plaatsen van voorzetwanden heeft eiseres beoogd de gevolgen van de koudebrug weg te nemen. Niet is gebleken dat sprake is van doorslaand of optrekkend vocht, nu is vastgesteld dat de binnenmuur niet vochtig was.

4.6. Een koudebrug ontstaat doordat de betonnen constructie van het gehuurde is doorgestort. Daarmee wordt bedoeld dat het beton dat in aanraking komt met de buitenlucht, zonder enige onderbreking, doorloopt tot aan de binnenkant van het gehuurde. Daardoor zorgt de koude buitenlucht ervoor dat de betonnen constructie ook aan de binnenzijde van het gehuurde koud wordt. Wanneer vervolgens binnen in het gehuurde wordt gestookt en de binnenlucht dus warmer is dan de buitenlucht, condenseert het vocht dat zich in het gehuurde bevindt op de koudebrug, dat wil zeggen op die plaatsen waar het koude beton in aanraking komt met de binnenlucht in het gehuurde. De condensatie kan vervolgens tot schimmelvorming leiden.

4.7. Gelet op hetgeen is vastgesteld oordeelt de kantonrechter dat de condensatie van het vocht en de vorming van schimmels op de wanden van de gevel die in juni 2005 door eiseres werden geïsoleerd door het plaatsen van voorzetwanden, een gebrek vormt aan het gehuurde, zoals bedoeld in de categorie V3 van het gebrekenboek.

De kantonrechter oordeelt dat de Huurcommissie op grond van de bevindingen van de rapporteur op goede gronden tot de uitspraak kon komen dat sprake was van dit gebrek, nu de rapporteur melding maakt van schimmels tengevolge van condensatie en nu vaststaat dat sprake is van een koudebrug. Het is onjuist dat de binnenmuur vochtig moet zijn om van een koudebrug te spreken, gelet op hetgeen in 4.6 werd overwogen. Een vochtige binnenmuur wijst op doorslaand vocht, maar het is niet gesteld of gebleken dat daarvan sprake is.

4.8. De kantonrechter oordeelt voorts dat een koudebrug moet worden gekwalificeerd als een technische tekortkoming van de constructie van het gehuurde. Het mogelijk drogen van wasgoed in het gehuurde moet worden beschouwd als een normaal gebruik van het gehuurde, zoals ook het wassen van kleding en vaat, douchen en houden van planten als een normaal gebruik van het gehuurde moet worden aangemerkt. Het is onvermijdelijk dat een woning die wordt bewoond vocht bevat. Slechts indien sprake is van een technische tekortkoming, zoals een koudebrug, kan het vocht in de woning op wanden en dergelijke condenseren en daardoor een probleem en derhalve een gebrek aan het gehuurde opleveren. De kantonrechter oordeel dat de aanwezigheid van de koudebrug een gebrek vormt in de zin van bijlage II bij artikel 6 BHW in de categorie C, nader omschreven in de categorie V3 in het gebrekenboek.

4.9. Nu de kantonrechter oordeelt dat sprake is van een gebrek bepleit eiseres een tijdelijke huurverlaging tot een niveau hoger dan 40% van de maximaal redelijke huurprijs. Zij heeft het gelijk aan haar zijde wanneer zij opmerkt dat de kantonrechter niet gehouden is om de huurprijs tot 40% van de maximaal redelijke huurprijs te verlagen wanneer zich een gebrek in de categorie C voordoet. Eiseres meent dat een tijdelijke verlaging tot 40% van de maximale huurprijs niet in verhouding staat tot het gebrek en niet evenredig is aan de gemaakte herstelkosten. De kantonrechter overweegt het volgende: de tijdelijke huurverlaging tengevolge van onderhoudsgebreken is door de wetgever bedoeld als een aansporing aan de verhuurder om het gebrek te verhelpen.

In die zin moet de tijdelijke huurverlaging worden beschouwd als een sanctie.

Met ingang van 1 juli 2002 heeft de wetgever deze sanctie willen versterken door het tot deze datum geldende percentage van 55% van de maximale huurprijs te verlagen tot 40%. Gedaagde heeft onweersproken gesteld dat twee slaapkamers niet gebruikt konden worden tengevolge van het gebrek, zodat vaststaat dat gedaagde gedurende enige tijd niet, althans niet volledig, van het gehuurde heeft kunnen genieten. De kosten van het herstel voor twee van de drie voorzetwanden hebben € 634,-- exclusief BTW bedragen. Herstel van de gevolgen van het gebrek heeft plaatsgevonden in juni 2005, nadat gedaagde in elk geval op 9 november 2004 kennis heeft gegeven van het gebrek aan eiseres. Al deze omstandigheden in aanmerking nemend en rekening houdend met het door de wetgever beoogde doel van de tijdelijke huurverlaging, komt de kantonrechter tot het oordeel dat een tijdelijke huurverlaging tot 40% van de maximaal redelijke huurprijs op zijn plaats is.

4.10. Hoewel eiseres in haar dagvaarding dit niet met zoveel woorden heeft gevorderd, zal de kantonrechter in deze zaak toch de huurprijs vaststellen. Het moet immers worden aangenomen dat eiseres heeft bedoeld dit te vragen. De enkele vaststelling of wel of niet sprake is van een gebrek is immers zinledig, gelet op het wettelijke stelsel van de huurprijsvaststelling. De kantonrechter overweegt daarbij dat gedaagde kennelijk ook heeft begrepen dat eiseres bedoelt te vorderen om vast te stellen of de huurprijs tijdelijke dient te worden verlaagd, nu gedaagde geen woord heeft gewijd aan de formulering van de vordering.

4.11. De kantonrechter wijst de vordering van eiseres af. Hij stelt vast dat het gehuurde een gebrek vertoont en oordeelt dat het redelijk is de in rekening te brengen huurprijs met ingang van 1 december 2004 tijdelijk te verminderen tot een bedrag van € 180,51 per maand. De kantonrechter oordeelt dat het gebrek in juni 2005 werd verholpen zodat de tijdelijke vermindering van de in rekening te brengen huurprijs met ingang van

1 juli 2005 tot een einde komt.

4.12. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt eiseres belast met de kosten van het geding.

5. DE BESLISSING:

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

stelt vast dat het gehuurde een gebrek vertoont dat met ingang van 1 december 2004 tijdelijk een vermindering van de in rekening te brengen huurprijs tot € 180,50 per maand rechtvaardigt;

veroordeelt eiseres in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van gedaagde vastgesteld op € 400,-- aan salaris voor de gemachtigde, welk bedrag op Rabobankrekening 19 23 25 892 t.n.v. DS545 Arrondissement Rotterdam onder vermelding van het zaaknummer moet worden overgemaakt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.