Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOVE:2020:4215

Instantie
Rechtbank Overijssel
Datum uitspraak
11-12-2020
Datum publicatie
11-12-2020
Zaaknummer
8869076 \ CV EXPL 20-4848
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte i.c. café. Verhuurder dient huurder vooralsnog 'korting' op de huurprijs te geven vanwege de verplichte horeca-sluiting door de corona-crisis. Zo wordt de 'pijn' niet alleen bij de huurder neergelegd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 8869076 \ CV EXPL 20-4848

Vonnis in kort geding van 11 december 2020

in de zaak van

1 de besloten vennootschap BKBD HORECA B.V.,

gevestigd te Zwolle,

2. de besloten vennootschap BKBD B.V.,

gevestigd te Zwolle,

3. [X],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, hierna gezamenlijk te noemen BKBD,

gemachtigde: mr. M.L. Winters,

tegen

1 [A] , wonende te [woonplaats] ,

2. [B], wonende te [woonplaats] ,

3. [C], wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna gezamenlijk te noemen [A] ,

gemachtigde: mr. O. Çolak.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;

- de nagekomen producties van BKBD;

- de pleitnota met producties van [A] ;

- de zitting, gehouden via Skype op 27 november 2002.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Partijen hebben op 18 mei 2018 een huurovereenkomst met elkaar gesloten ten aanzien van de bedrijfsruimte gelegen aan het adres Voorstraat 3-5 te (8011 MK) Zwolle (hierna: de bedrijfsruimte). [A] verhuurt met ingang van 1 juni 2018 het gehuurde voor een maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 6.809,05 aan BKBD. Bij aanvang van de huur bedroeg de maandelijkse huur € 6.500,00, bestaande uit een bedrag van € 4.500,00 voor de bedenverdieping en € 2.000,00 voor de bovenverdieping. Op de benedenverdieping exploiteert BKBD een horecagelegenheid, te weten het danscafé Café Bruut. Op de bovenverdieping bevindt zich kantoor-/woonruimte. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing. Artikel 14.6 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

14.6

In afwijking van artikel 4.1. van de Algemene Bepalingen (eerste gedeelte) is huurder zowel op als na de ingangsdatum verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde zoals genoemd in artikel 1 van de huurovereenkomst.

Artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:

25.3

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder de in 25.1 genoemde vervaldag per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.

2.2.

Naast voornoemde huurovereenkomst hebben partijen met in gang van 1 juni 2018 een overeenkomst met elkaar gesloten voor huur van de inventaris in het gehuurde (hierna: de inventaris). Uit hoofde van deze overeenkomst moet BKBD maandelijks een huurprijs van € 1.512,50 voldoen.

2.3.

BKBD heeft tot en met mei 2019 maandelijks de huurprijs voor de inventaris voldaan. Daarna heeft zij geen huur meer betaald voor de inventaris. Hierover zijn meerdere e-mails tussen partijen gewisseld. Namens [A] heeft mr. Ḉolak op 7 oktober 2019 aan BKBD gemaild:

“Zoals je kunt lezen wordt het schilderwerk dit jaar opgelost, zoals door [X] afgelopen donderdag is verzocht. De exacte datum wordt aan jou en [X] nog doorgegeven. Kun jij mij bevestigen dat dit akkoord is?

Als e.e.a. akkoord is voor [X] , dan zijn cliënten ook akkoord met het voorstel van [X] ter zake de betaling van de inventaris, inhoudende dat vanaf november a.s. de huur van de inventaris tijdig wordt voldaan. Ter zake de achterstand t/m oktober zal deze maandelijks worden ingelopen, zodanig dat er op 31 december a.s. geen huurachterstanden meer zijn.(...)”

Per e-mail van 2 juni 2020 heeft mr. Brouwer namens [A] ten aanzien van de huur van de inventaris het volgende aan BKBD bericht:

“ (…)Bovendien is u reeds in oktober 2019 door mr. O. Colak schriftelijk meegedeeld dat de betaling van de huurpenningen terzake van de inventaris dienden te worden hervat, indien het schilderwerk en de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden zijn afgerond. Deze werkzaamheden zijn eind mei 2020 afgerond.

De huur van de inventaris is vanaf juni 2019 niet meer door u betaald, en er is hierdoor een grote achterstand ontstaan. Ik verzoek u dan ook de maandelijkse huurbetalingen terzake de inventaris ter hoogte van € 1.512,50 te hervatten ingaande per juni 2020. (…)”

2.4.

BKBD heeft in juni 2019 een bedrag van € 2.079,75 ingehouden op de huur van de bedrijfsruimte in verband met kosten die zij heeft gemaakt voor een pui en de goederenlift in de bedrijfsruimte.

2.5.

Op grond van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is de horeca in de periode 16 maart 2020 tot 1 juni 2020 gesloten geweest. Met ingang van 15 oktober 2020 zijn cafés en restaurants weer gesloten. In de tussenliggende periode gold een maximum voor het aantal gasten (maximaal 30) en vanaf 29 september 2020 gold dat de horeca om uiterlijk 22 uur moest sluiten.

2.6.

BKBD heeft aanspraak gemaakt op diverse steunmaatregelen van de overheid. In dat kader heeft zij een bedrag van € 4.000,00 uit hoofde van de Tegemoetkoming Ondernemers Getroffen Sectoren COVID-19 (TOGS) ontvangen en € 13.796,66 uit hoofde van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL).

2.7.

BKBD heeft in diverse e-mails aan [A] verzocht om een korting op de maandelijkse huurprijs, omdat zij vanwege de overheidsmaatregelen geen/nauwelijks omzet draait. [A] heeft hierop toegezegd dat de betaling van de helft van de huur voor de bedrijfsruimte over april 2020 en mei 2020 mag worden opgeschort tot en met het vierde kwartaal van 2020. BKBD heeft [A] laten weten deze tegemoetkoming onvoldoende te vinden. [A] heeft gedreigd met een ontbindingsprocedure in verband met de oplopende huurachterstand.

2.8.

Op 2 oktober 2020 heeft DAS Rechtsbijstand namens BKBD een brief gestuurd naar [A] waarin zij onder meer heeft voorgesteld de huur voor maart 2020 tot en met augustus 2020 vast te stellen op de helft van de huurprijs, de huur voor september en oktober 2020 vast te stellen op de helft van de huurprijs voor de benedenverdieping, de huur voor bovenverdieping te beëindigen en geen huur meer te betalen voor de inventaris. Dit voorstel is bij [A] verkeerd gevallen.

2.9.

Op 26 oktober 2020 heeft [A] een verzoekschrift tot faillietverklaring van BKBD ingediend bij de rechtbank. Deze procedure loopt nog (zaaknummer: C/08/256387 FT RK 20.661).

2.10.

BKBD heeft over januari 2020 tot en met maart 2020 de volledige huurprijs voor de bedrijfsruimte voldaan. Over de periode april 2020 tot en met november 2020 heeft zij maandelijks de helft van de huurprijs (€ 3.405,50) voldaan.

3 Het geschil

in conventie

3.1.

BKBD vordert samengevat en na wijziging van eis - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. De betalingsverplichting van de huurprijs voor de bedrijfsruimte over de periode 16 maart 2020 tot en met 31 december, of tot zolang de tweede sluiting voortduurt en een onbelemmerde opening niet mogelijk is, op te schorten met

50%;

II. De betalingsverplichting van de huurprijs voor de inventaris over de periode

16 maart, althans 1 juni 2020 tot en met 31 december 2020, of tot zolang de tweede gedwongen sluiting voortduurt en een onbelemmerde opening niet mogelijk is, op te schorten met 50%;

III. [A] te verbieden, op straffe van een dwangsom, om volledige betaling te verlangen van de huurpenningen van zowel de bedrijfsruimte als voor wat betreft de inventaris, over voornoemde perioden;

IV. [A] te verbieden, op straffe van een dwangsom, om bezwarende rechtsmaatregelen te treffen en/of een boete en/of (handels)rente in rekening te brengen voor op grond van dit vonnis onbetaald gelaten huurpenningen over de periode 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020;

V. Voorwaardelijk, voor het geval het onder I tot en met III enkel in een bodemprocedure kan worden toegewezen, om aan een veroordeling de voorwaarde te verbinden dat eisers binnen een maand na het wijzen van dit vonnis een bodemprocedure aanhangig maakt;

VI. [A] te veroordelen in de kosten van deze procedure, nakosten daaronder begrepen.

3.2.

BKBD heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat van haar niet gevergd kan worden dat zij de volledige huur voldoet. Volgens haar is met de opkomst van het coronavirus en de daarop genomen overheidsmaatregelen sprake van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. De omstandigheden zijn volgens haar bovendien te kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Een huurprijsvermindering van 50 % is in de gegeven omstandigheden billijk en gerechtvaardigd, aldus BKBD.

3.3.

[A] voert verweer. Zij heeft aangevoerd zij BKBD voldoende tegemoetgekomen is door mee te werken aan een opschorting van de helft van huur over april 2020 en mei 2020. Zij ziet de beperkingen door de coronamaatregelen als een ondernemersrisico van BKBD en heeft betoogd dat de omzetcijfers en de compenserende overheidsmaatregelen geen aanleiding geven voor een nadere regeling ten aanzien van de huur.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[A] vordert samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. BKBD te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten, met achterlating van de inventaris, op straffe van verbeurte van aan dwangsom van

€ 1.000,00 per kalenderdag of een deel daarvan dat BKBD ter zake de achterlating van de inventaris in gebreke blijft;

II. BKBD te veroordelen om aan [A] te betalen:

- een bedrag van € 24.199,50 (huurachterstand inventaris juni 2019 t/m september 2020), te vermeerderen met een bedrag van € 300,00 per maand en de wettelijke handelsrente,

- een bedrag van € 2.079,75 (huurachterstand juni 2019), te vermeerderen met een bedrag € 300,00 per maand en de wettelijke handelsrente,

- een bedrag van € 30.640,71 (huurachterstand bedrijfsruimte april 2020 t/m november 2020), te vermeerderen met € 300,00 per maand en de wettelijke handelsrente;

III. BKBD te veroordelen om aan [A] te betalen een bedrag ad € 6.809,05 voor iedere maand of gedeelte daarvan, vanaf 1 december 2020 tot de dag van de feitelijke ontruiming van de bedrijfsruimte, alsmede een bedrag ad € 1.512,50 voor iedere maand of gedeelte daarvan, vanaf 1 oktober 2020 tot de dag van feitelijke afgifte;

IV. BKBD te veroordelen om aan [A] te betalen een bedrag ad € 1.344,20 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

V. BKBD te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.6.

[A] heeft aan de vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat BKBD zodanig tekort geschoten is haar betalingsverplichtingen, dat dit ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt. Daarbij maakt zij aanspraak op de achterstallige huur voor de bedrijfsruimte en voor de inventaris, vermeerderd met de boete als bedoeld in artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen.

3.7.

BKBD voert verweer. Zij betwist dat sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt. Hierbij heeft zij als verweer dezelfde stellingen naar voren gebracht als die ten grondslag liggen aan haar vorderingen in conventie. Daarnaast heeft zij als verweer naar voren gebracht dat zij in verband met gebreken gerechtigd was een deel van huur over juni 2019 in te houden en dat er een afspraak bestond tussen partijen op grond waarvan BKBD pas met ingang van juni 2020 weer huur voor de inventaris hoefde te betalen.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

in conventie

4.1.

In dit kort geding moet worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van BKBD in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende houdt dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Gelet op de oplopende huurachterstand en het aanhangig zijn van een faillissementsprocedure, heeft BKBD een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen.

4.2.

Het gaat in dit kort geding in essentie om de vraag of het aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen, gelet op de gevolgen van de coronacrisis, dat van BKBD niet kan worden verwacht dat hij de huurbetalingsverplichting volledig nakomt. De kantonrechter begrijpt het standpunt van BKBD aldus, dat zij in een bodemprocedure zal vorderen dat de huurprijs voor de periode 16 maart tot en met 31 december 2020 dient te worden verminderd tot 50%.

4.3.

De beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die heeft geleid tot overheidsmaatregelen (nationaal en internationaal) die het gebruik van een groot deel van de middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. Voorshands is de kantonrechter dan ook van oordeel dat partijen de gevolgen van deze crisis niet in de overeenkomst hebben verdisconteerd. In het licht van de aard van de overeenkomst en de verkeersopvattingen behoren de gevolgen van de coronacrisis en de daarop gevolgde overheidsmaatregelen echter niet geheel voor rekening te komen van BKBD. BKBD hoefde bij het aangaan van de huurovereenkomst niet te verwachten dat het huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde als café te exploiteren, zou worden aangetast door een crisis van dit formaat. Dat in artikel 14.6 van de huurovereenkomst bepaald is dat BKBD als huurder verantwoordelijk is voor vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van de bedrijfsruimte, maakt dit niet anders. Niet aannemelijk is dat partijen bij het opnemen van deze bepaling rekening gehouden hebben met omstandigheden als de onderhavige.

4.4.

De (onvoorziene) overheidsmaatregelen maken dat het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt. Deze aantasting van het huurgenot moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zo kan ook worden afgeleid uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling.

4.5.

De coronacrisis en de overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. De verhuurder is wel in staat om het gehuurde feitelijk beschikbaar te stellen, maar die beschikbaarstelling heeft voor de huurder iedere zin verloren, omdat het gehuurde niet kan worden geëxploiteerd zoals in de huurovereenkomst was afgesproken als gevolg van een gebrek. Het feit dat sprake is van een gebrek, maakt dat [A] zolang de beperkingen gelden BKBD niet volledig aan haar verplichting tot betaling van de huur kan houden. BKBD kan op grond van artikel 7:207 BW met terugwerkende kracht aanspraak maken op huurprijsvermindering. Anderzijds zou het in de gegeven situatie evenmin redelijk zijn wanneer vanwege dit gebrek de betalingsverplichting van BKBD zou worden verlaagd tot nihil. Het is redelijk om de gevolgen van deze tegenslag over beide partijen te verdelen.

4.6.

Voor zover in het debat tussen partijen nog aan de orde is geweest dat deels sprake is van een woning, maakt dit het vorenstaande niet anders. Niet betwist is het gehuurde in zijn geheel als bedrijfsruimte is verhuurd. [A] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat BKBD de bovenverdieping als zelfstandige woning had kunnen gebruiken of onderverhuren en daaruit inkomsten had kunnen ontvangen. Voor een onderscheid tussen de betalingsverplichting ten aanzien van de benedenverdieping en de bovenverdieping wordt om die reden in dit geding geen aanleiding gezien. Ook ten aanzien van de huur voor de inventaris oordeelt de kantonrechter op voorhand dat het redelijk is om de gevolgen van de coronacrisis over beide partijen te verdelen.

4.7.

Het is aannemelijk dat de bodemrechter bij een oordeel over een vordering tot huurverlaging van BKBD de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid zal aanmerken en een huurvermindering redelijk zal achten. Dit is in de rechtspraak over dit onderwerp al herhaaldelijk beslist, zoals door BKBD ook met verwijzing naar recente jurisprudentie naar voren is gebracht. Bij de beoordeling zullen alle omstandigheden van het geval betrokken moeten worden.

4.8.

BKBD heeft met verwijzing naar overgelegde omzetvergelijking 2020 ten opzichte van 2019, die door BKBD onvoldoende gemotiveerd is bestreden en die ook in lijn is met hetgeen over de gevolgen van de coronacrisis in de horeca in zijn algemeenheid naar voren komt, voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door de sluiting van zijn bedrijf vanaf half maart tot en met mei 2020 in acute problemen is gekomen. Haar inkomstenbron is in die periode volledig weggevallen. Vanaf juni 2020 is het café weliswaar weer open, maar voldoende aannemelijk is dat door de opgelegde restricties (een beperkt aantal toegelaten bezoekers en anderhalve meter afstand) de omzet nog lang niet op het door BKBD voor 2020 verwachte niveau is. Vanaf medio oktober 2020 is de horeca weer volledig gesloten en de verwachting is dat deze maatregel niet op korte termijn ongedaan gemaakt zal worden.

4.9.

[A] heeft aangevoerd dat BKBD ook al vóór de coronacrisis een huurachterstand had. Verder stelt [A] nog dat BKBD gebruik maakt van compenserende overheidsmaatregelen. Volgens haar kan BKBD in dit verband aanspraak maken op een bedrag van ongeveer € 30.000,00. [A] meent dat BKBD nu alle pijn van de coronacrisis bij haar als verhuurder probeert neer te leggen. Wat hiervan ook zij, niet in geschil is dat de huurachterstand tot en met februari 2020 voor [A] geen aanleiding is geweest om een vordering in te stellen. Het is zeer aannemelijk dat de huurbetaling vanaf april 2020 problematisch is geworden, nu de inkomsten uit exploitatie na sluiting van het café volledig zijn weggevallen, na heropening nog niet op het te verwachten niveau zijn gekomen en het café nu weer volledig is gesloten. [A] heeft van haar kant gesteld dat ook zij in de problemen komt wanneer zij BKBD - en haar ander huurders - verder tegemoet moet komen dan dat zij tot dusverre heeft gedaan. Zij stelt doorlopende verplichtingen te hebben, maar heeft deze niet nader toegelicht of onderbouwd. Ook overigens heeft zij in dit geding onvoldoende inzicht gegeven in haar financiële situatie of andere aanknopingspunten naar voren gebracht die bij de beoordeling in een bodemprocedure een rol zouden moeten spelen. BKBD heeft daarentegen juist toegelicht dat zij de ontvangen overheidssteun heeft aangewend om de huur te betalen, zodat de ontvangen financiële steun feitelijk ten goede is gekomen aan [A] .

4.10.

Op grond van het voorgaande en in lijn met de geldende jurisprudentie op dit punt, bestaat er aanleiding de gevolgen van de coronacrisis vooralsnog gelijkelijk over partijen te verdelen gedurende de periode waarin BKBD de exploitatie geheel moest en moet staken. De kantonrechter acht het aannemelijk dat de bodemrechter voor die periode een huurvermindering van 50% redelijk zal achten. Vanaf 1 juni 2020 heeft BKBD de exploitatie kunnen hervatten, echter met de nodige beperkingen, waardoor er - naar voorshands wordt aangenomen - nog steeds een aanzienlijke omzetderving is, die volledig aan de coronacrisis kan worden toeschreven. De kantonrechter acht daarom vanaf 1 juni 2020 vooralsnog een huurvermindering van 25% op zijn plaats. Dat BKBD in de exploitatie van haar danscafé mogelijk zwaarder is getroffen dan andere horeca, maakt niet dat voor haar over deze periode een korting van 50% zou moeten gelden. BKBD heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij in het geheel geen alternatieven had om met haar café nog enige omzet te genereren. Vanaf het hernieuwd sluiten van het café vanaf 15 oktober 2020 is een percentage van wederom 50% gerechtvaardigd.

4.11.

Het voorgaande leidt er vooralsnog toe dat vanaf 16 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 een opschorting van 50% op zijn plaats is. In de maanden juni, juli, augustus en september en de helft van oktober geldt vervolgens een huurkorting van 25% en vanaf 15 oktober weer een huurkorting van 50%. Te verwachten is dat dit percentage in de bodemprocedure ook zal worden toegewezen voor de periode na heden waarin de horeca volledig gesloten zal blijven. Voor zover BKBD in dit verband heeft verzocht een dergelijk percentage vast te stellen voor de periode na 31 december 2020 is dit niet toewijsbaar, omdat op dit moment niet te voorzien is tot welk moment de volledige sluiting in verband met de maatregelen rond de coronapandemie zal duren. Het is primair aan partijen om daar zelf nadere afspraken over te maken.

4.12.

De vorderingen I tot en met IV zullen tot zover worden toegewezen, onder de voorwaarde dat BKBD binnen een maand na dit vonnis een bodemprocedure aanhangig maakt. Bij de vorderingen onder III en IV acht de kantonrechter een dwangsom van

€ 5.000,00 per keer redelijk, met een maximum van € 75.000,00.

4.13.

[A] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van BKBD worden begroot op:

- dagvaarding € 88,48

- griffierecht 626,00

- salaris advocaat 720,00

Totaal € 1.539,31.

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen tot het maximale bedrag van

€ 120,00.

in reconventie

Vordering tot ontruiming

4.14.

Een vordering tot ontruiming kan in kort geding alleen worden toegewezen wanneer voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter deze ook zal toewijzen en dat van de eisende partij niet kan worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.

4.15.

[A] heeft gesteld dat voldoende aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden en ontruiming zal toewijzen, omdat BKBD inmiddels een aanzienlijke huurachterstand heeft. Verder stelt [A] een spoedeisend belang bij de ontruiming te hebben, om de bedrijfsruimte te kunnen verhuren aan een ander die zich wel aan de betalingsverplichtingen houdt.

4.16.

Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De tekortkoming moet van voldoende gewicht zijn om de ontbinding en de gevolgen daarvan, zoals in dit geval een ontruiming, te rechtvaardigen.

4.17.

De kantonrechter overweegt dat BKBD voorafgaand aan de coronacrisis niet, dan wel niet noemenswaardig tekort geschoten is in de betaling van de huur voor de bedrijfsruimte. Partijen verschillen van mening over de vraag of BKBD op de huur van juni 2019 een bedrag van € 2.079,75 heeft mogen inhouden. Mocht komen vast te staan dat BKBD dit bedrag ten onrechte niet heeft betaald, dan is deze tekortkoming naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, gelet op het geheel van de tussen partijen geldende rechten en plichten, van onvoldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

4.18.

[A] heeft daarnaast gesteld dat BKBD tekortgeschoten is in de betaling van de huur voor de inventaris. Ook over dit punt verschillen partijen van mening. Mocht echter ook hierover in door de bodemrechter geoordeeld worden dat BKBD de huur voor de inventaris ten onrechte onbetaald heeft gelaten, dan is naar het voorshandse oordeel van de kantonrechter geen sprake van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte rechtvaardigt. Het betreft dan immers een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst voor de inventaris en niet in de nakoming van de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte.

4.19.

Zoals in conventie is geoordeeld, is BKBD gerechtigd om een deel van de huur over de periode maart 2020 tot en met december 2020 op te schorten. Voor zover BKBD een groter deel onbetaald heeft gelaten dan waartoe in dit vonnis is geoordeeld, dan kan dit worden toegeschreven aan de onduidelijkheid die bestond over hoe de pijn die voortvloeit uit de coronamaatregelen over partijen moet worden verdeeld. In dit vonnis is hierover duidelijkheid gegeven. Onder deze omstandigheden rechtvaardigt de ontstane huurachterstand naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter geen ontbinding van de huurovereenkomst.

4.20.

Gelet op het voorgaande zal de vordering tot ontruiming worden afgewezen.

Vordering tot betaling huurachterstand

4.21.

De onder II. gevraagde voorziening strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is. Bij afweging van de belangen wordt mede betrokken het risico dat niet kan worden terugbetaald, in het geval de veroordeling in kort geding geen stand houdt.

4.22.

Ten aanzien van de gevorderde bedragen voor de huur voor de bedrijfsruimte over juni 2019 en de achterstallige huur voor de inventaris heeft BKBD gemotiveerd verweer gevoerd. Met betrekking tot de huur over juni 2019 heeft zij gemotiveerd gesteld dat zij een bedrag op de huur mocht inhouden in verband met kosten die zij moest maken voor gebreken aan de bedrijfsruimte. Wat betreft de huur van de inventaris huur heeft zij, met een verwijzing naar een e-mail van mr. Brouwer van 2 juni 2020, gesteld dat zij in verband met schilderwerkzaamheden pas vanaf juni 2020 weer huur voor de inventaris hoefde te betalen. Partijen verschillen van inzicht over de strekking van de destijds gemaakte afspraken. De exacte feitelijke gang van zaken kan in het kader van dit kort geding niet worden vastgesteld. Gelet op het verweer is voorshands in ieder geval onvoldoende aannemelijk dat een rechter in een eventuele bodemprocedure de vordering toewijst. Daarnaast heeft [A] onvoldoende gesteld een spoedeisend belang bij de vordering te hebben.

4.23.

Ten aanzien van de huurachterstand over de periode maart 2020 tot en met december 2020 is in het kader van dit kort geding, met inachtneming van hetgeen in conventie is geoordeeld, niet exact vast te stellen welk bedrag BKBD nog aan gedaagde dient de voldoen. Ook de hiervoor gevraagde voorziening zal daarom worden afgewezen.

Proceskosten

4.24.

[A] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van BKBD worden tot op heden begroot op € 360,00 (0,5 × tarief € 720,00) aan salaris gemachtigde.

5 De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

schort de verplichting tot betaling van de huur voor zowel de bedrijfsruimte als de inventaris over de periode 16 maart 2020 tot en met mei 2020 en over de periode 15 oktober tot en met 31 december 2020 op voor 50% totdat in de door BKBD aan te spannen bodemprocedure zal zijn beslist;

5.2.

schort de verplichting tot betaling van de huur voor zowel de bedrijfsruimte als de inventaris over de periode 1 juni 2020 tot en met 14 oktober 2020 op voor 25 % totdat in de door BKBD aan te spannen bodemprocedure zal zijn beslist;

5.3.

bepaalt dat aan de onder 5.1. en 5.2. bedoelde opschorting geen rechten kunnen worden ontleend wanneer BKBD niet binnen één maand na 11 december 2020 een bodemprocedure aanhangig heeft gemaakt;

5.4.

verbiedt [A] , op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per keer totdat een maximum van € 75.000,00 is bereikt, om betaling te verlangen van de huurpenningen van zowel de bedrijfsruimte als voor wat betreft de inventaris over de periode 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020, voor zover die betaling uitkomt boven de bedragen die BKBD met in achtneming van de onder 5.1. en 5.2. genoemde opschorting dient te voldoen;

5.5.

verbiedt [A] , op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per keer totdat een maximum van € 75.000,00 is bereikt, om bezwarende rechtsmaatregelen te treffen en/of een boete en/of (handels)rente in rekening te brengen voor op grond van dit vonnis onbetaald gelaten huurpenningen over de periode van 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020;

5.6.

veroordeelt [A] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van BKBD begroot op € 1.539,31, en de nakosten, tot op heden aan de zijde van BKBD begroot op € 120,00;

5.7.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

in reconventie

5.9.

wijst de vorderingen af;

5.10.

veroordeelt [A] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van BKBD begroot op € 360,00;

5.11.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J.H. van Meegen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2020.