Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOVE:2020:1448

Instantie
Rechtbank Overijssel
Datum uitspraak
18-03-2020
Datum publicatie
14-04-2020
Zaaknummer
C/08/236258 / HA ZA 19-376
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Woningbouw in kader rood-voor-roodregeling; planontwikkeling; wilsvertrouwensleer;

geen overeenkomst ontstaan door niet-aanvaarding aanbod gemeente.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2020/58
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer: C/08/236258 / HA ZA 19-376

Vonnis van 18 maart 2020

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LICHTENBERG BOUWGROEP B.V.,

gevestigd te Rijssen,

eiseres,

advocaat mr. A.M. Ubink te Zwolle,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE DALFSEN,

zetelend te Dalfsen,

gedaagde,

advocaat mr. W.E.M. Klostermann te Zwolle.

Partijen zullen hierna Lichtenberg en gemeente genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 30 oktober 2019

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 5 februari 2020

  • -

    het e-mailbericht van Lichtenberg van 20 februari 2020 naar aanleiding van het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

In 2007 heeft [A] te Dalfsen zich met tussenkomst door Countus tot de gemeente gewend met een verzoek met betrekking tot de “zgn. rood voor rood-regeling” (hierna te noemen: RVR). Deze regeling houdt in dat een recht wordt verkregen om een woning in het buitengebied te realiseren, indien agrarisch vastgoed wordt gesloopt, in dit geval de landschapsontsierende stallen en schuren van een beëindigd agrarisch bedrijf aan de [adres 1] te [plaats 1] . De gemeente heeft in reactie hierop bij brief van 25 april 2007 doen weten dat de sloop in aanmerking komt voor de RVR in relatie tot het toekennen van een bouwkavel.

2.2.

Op 22 april 2009 heeft Countus namens [A] een plan aan de gemeente voorgelegd, waarop de gemeente bij brief van 11 augustus 2009 heeft gereageerd. In deze brief is - kort gezegd - principe-instemming met het RVR-verzoek verwoord. Aangegeven is dat nader overleg over de locatie en inrichting van de nieuwe bouwkavel moet plaatsvinden en dat als de plannen voldoende zijn uitgewerkt de gemeente een concept-realisatieovereenkomst zal opstellen, waarna na ondertekening van deze overeenkomst verdere uitvoering kan worden gegeven aan het project.

2.3.

In november 2010 heeft [A] als locatie voor de compensatie-nieuwbouwkavel de locatie aan [adres 2] te [plaats 2] voorgesteld.

2.4.

Te [plaats 1] waren ook op de percelen [adres 3] en [adres 4] in verval geraakte, landschapsontsierende agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig, ten aanzien waarvan de RVR kon worden ingezet voor de bouw van een woning. Van deze percelen waren respectievelijk [B] en [C] en [D] eigenaar (hierna te noemen: [B, C en D] ). Door sanering van de agrarische bebouwing

aan de [adres 1] en die aan de [adres 3] en de [adres 4] kon volgens de RVR de mogelijkheid gecreëerd worden tot het leggen van een woonbestemming voor 2 woningen op het perceel naast [adres 2] .

2.5.

Lichtenberg is in 2010 in contact gekomen met [A] en heeft op 11 maart 2011 met hem een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Op 4 mei 2011 heeft Lichtenberg de bestaande woning met bijbehorende gronden aan de [adres 2] gekocht. In 2012 heeft Lichtenberg deze woning zonder de naastgelegen gronden weer verkocht. De naastgelegen gronden heeft Lichtenberg behouden als bouwlocatie voor de nieuwbouw van twee woningen.

2.6.

Bij brief van 9 juli 2013 heeft de gemeente aan [A] laten weten in beginsel te willen meewerken aan de verzoeken tot toepassing van de RVR, die [A] mede namens [B, C en D] heeft gedaan. Het betrof twee ontwikkelingsovereenkomsten. De eerste met betrekking tot de [adres 3] en [adres 4] en de ander met betrekking tot de [adres 1] . Daarbij heeft de gemeente bericht:

“Wij kunnen nu in principe enige ‘Rood Voor Rood’ overeenkomsten met u afsluiten”.

2.7.

Bij brief van 18 juli (verzonden 22 juli) 2013 heeft de gemeente [A] medegedeeld te hebben besloten medewerking aan het verzoek te verlenen en ontwikkelingsovereenkomsten pas af te sluiten onder de voorwaarde dat [A] eerst bij de gemeente uitstaande facturen betaalt en een bankgarantie overlegt.

2.8.

Bij brief van 19 november (verzonden 21 november) 2013 heeft de gemeente [A] , die haar om het laten vervallen van de bankgarantie had verzocht, bericht:

“Voorwaarde blijft dat voor de totale uitvoering van de nog niet gerealiseerde delen van het project bankgaranties afgegeven moeten zijn, voordat wij een ontwikkelingsovereenkomst met alle partijen tekenen.

Vervolg. Pas als de bankgarantie bij ons binnen is, de ontwikkelingsovereenkomst getekend is door alle betrokken partijen en de leges voor de benodigde aanpassing van het bestemmingsplan zijn voldaan kunnen wij starten met de werkzaamheden aan deze bestemmingsplan herziening.”

2.9.

Op 20 mei 2014 heeft de gemeente per e-mailbericht aan [A] bericht:

“… moet voor de andere kavel waarbij sloop en herinrichting plaatsvindt aan de [adres 4] - [adres 3] ook nog een overeenkomst komen. Deze ontvangt u als wij de opmerkingen op de toegezonden concept overeenkomst hebben verwerkt/beantwoord of u aangeeft geen opmerkingen te hebben. (…) het één en ander is nog wel onder voorbehoud dat het college hiermee akkoord gaat. Als we overeenstemming hebben over de concept overeenkomsten wordt deze voorgelegd aan het college.”

2.10.

Bij e-mailbericht van 3 juni 2015 heeft de gemeente aan [A] verzocht:

“Voor de goede orde, heeft u nog opmerkingen over de concept overeenkomst?” en bericht:

“Stappen daarna zijn:

Definitief maken overeenkomsten en na behandeling van het college, tekening door de verschillende partijen. Ik heb de laatste versie van de 1e concept overeenkomst nogmaals bijgevoegd, bijlage B kan dus nog aangepast worden. Graag verneem ik van u of de namen nog juist zijn e.d. Voor de andere overeenkomst ( [adres 4] - [adres 3] - [adres 2] ) moet nog een concept komen. Graag ontvang ik van u de actuele gegevens (naam, adres, geboortedatum en plaats) van de betrokkenen van deze percelen!”

2.11.

Op 19 juni 2015 heeft [A] per e-mailbericht aan de gemeente kenbaar gemaakt:

“Geachte mevrouw [X] ,

De ontwikkelingsovereenkomst lijkt mij in orde.

Met vriendelijke groet, [A] .”

2.12.

De gemeente beantwoordt laatstgenoemd bericht later op dezelfde dag als volgt:

Geachte heer [A] ,

Ik heb alle gegevens in goede orde ontvangen. (…)

Na mijn vakantie maak ik de overeenkomsten definitief en doe een voorstel hierover aan B&W. Ik verwacht dat dit eind juli dan afgerond is en de overeenkomsten ter tekening uw kant op komen. (…)

Nadat wij de overeenkomsten getekend van u retour hebben en de leges voor het opstellen van de herziening van het bestemmingsplan zijn voldaan starten wij met het opstellen. (…)”

2.13.

Bij brief van 4 augustus (verzonden 5 augustus) 2015 heeft de gemeente [A] , onder verwijzing naar haar al eerder verklaarde medewerking aan de RVR-projecten, twee overeenkomsten gezonden, voorzien van de handtekening van de burgemeester.

Bij één van deze overeenkomsten, die met de titel “Ontwikkelingsovereenkomst Rood voor rood, [adres 3] , [adres 4] en [adres 2] ” zijn Lichtenberg, [A] , [B] , [C en D] en de gemeente partij. Bij de andere, getiteld “Ontwikkelingsovereenkomst Rood voor rood en [adres 1] en [adres 2] ”, zijn partij Lichtenberg, [A] en de gemeente.

Voorts deelt de gemeente [A] mede:

“Wij hebben de ontwikkelingsovereenkomsten in tweevoud bij deze brief gedaan. De overeenkomst is bedoeld om de afspraken over de plannen met alle partijen vast te leggen. Wij vragen u om te zorgen dat alle partijen:

- de overeenkomst ondertekenen en op alle pagina’s van de overeenkomsten een paraaf zetten.

- op de eerste pagina van de bijlagen een paraaf te zetten.

Daarna vragen wij u één exemplaar naar ons terug te sturen binnen vier weken na de datum van verzending van deze brief. (…)”.

2.14.

Bij e-mailbericht van 3 november 2015 bericht de gemeente [A] :

“Geruime tijd geleden hebben wij u de ontwikkelingsovereenkomsten toegezonden voor de rood voor rood projecten [adres 3] , [adres 4] - [adres 2] en [adres 1] - [adres 2] . Tot nu toe hebben wij nog geen ondertekende overeenkomsten retour ontvangen. Kunt u aangeven wat de stand van zaken is? Dit ook in verband met de planning van de behandeling van de plannen en de houdbaarheid van de door u aangeleverde onderzoeken en het principebesluit van het college.”

2.15.

Bij brief van 12 november (verzonden 13 november) 2015 heeft de gemeente [A] medegedeeld, onder referte aan haar brief van 5 augustus 2015:

“Wij sluiten het dossier. Wij hebben nog steeds geen ontwikkelingsovereenkomst of betaling van u ontvangen. U reageert telefonisch en per e-mail niet op verzoek om informatie over de voortgang. Daarom sturen wij u deze brief. Als wij vóór 1 december 2015 de volledige ondertekende ontwikkelingsovereenkomsten voor de projecten niet van u hebben ontvangen en de kosten van het in behandeling nemen (van, Rb.) de herziening van het bestemmingsplan niet zijn betaald dan sluiten wij het dossier definitief.”

2.16.

Bij brief van 2 december (verzonden 3 december) 2015 heeft gemeente aan [A] medegedeeld, onder referte aan de aanzegging in haar brief van 12 november 2015, dat zij het dossier definitief hebben gesloten omdat zij voor 1 december 2015 geen getekende overeenkomsten of betaling van hem heeft ontvangen. Ter motivering verwijst de gemeente naar die als vermeld in de brief van 12 november 2015.

2.17.

Op 17 december 2015 heeft de gemeente alsnog (alleen) de ontwikkelingsovereenkomst met betrekking tot het perceel van [A] , [adres 1] , ondertekend door Lichtenberg en [A] (en de gemeente) ontvangen.

2.18.

Lichtenberg heeft de gemeente op 22 juli 2016 verzocht om de overeenkomsten voor de rood voor rood projecten alsnog na te komen, op welk verzoek de gemeente afwijzend heeft gereageerd bij brief van 25 augustus (verzonden 26 augustus) 2016, met de mededeling het project niet te willen voortzetten en dat het verzoek als nieuwe aanvraag onder gewijzigd gemeentelijke beleid - dat herbouw vereist op de percelen met te slopen opstallen - niet voor inwilliging in aanmerking komt.

3 Het geschil

3.1.

Lichtenberg vordert samengevat - veroordeling van de gemeente tot betaling van € 355.638,00, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

De gemeente voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

De vordering tot schadevergoeding van Lichtenberg is gegrond op de stelling dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de gemeente in de nakoming van de ontwikkelingsovereenkomsten inzake de beide RVR-projecten.

4.2.

Lichtenberg heeft zich op het standpunt gesteld dat de overeenkomsten tot stand zijn gekomen door de ondertekening door de burgemeester van de overeenkomsten, over de inhoud waarvan tussen partijen daarvóór al overeenstemming bestond. Wilsovereenstemming tussen partijen tot het sluiten van de overeenkomsten is volgens Lichtenberg bereikt op het moment dat [A] zijn e-mailbericht van 19 juni 2015 aan de gemeente verzond. Met dit e-mailbericht heeft [A] namens alle betrokken wederpartijen van de gemeente zich akkoord verklaard met de inhoud van de overeenkomsten. Met het vervolgens vervallen van het voorbehoud dat het college van burgemeester en wethouders (hierna: B&W) diende te beslissen over het aangaan van de overeenkomsten, door de beslissing van dit college en de ondertekening van de overeenkomsten door de burgemeester, zijn de overeenkomsten rechtens tot stand gekomen, aldus Lichtenberg. Ondertekening van de overeenkomsten door partijen was daarom volgens Lichtenberg niet vereist als totstandkomingsvereiste daarvoor.

4.3.

De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat van de overeenkomsten als door Lichtenberg gesteld geen sprake is omdat deze overeenkomsten bij gebreke van wilsovereenstemming niet tot stand gekomen zijn. Zij heeft betoogd dat de overeenkomsten naar inhoud nog niet definitief waren voordat B&W daarover hebben beslist en dat niet is gebleken dat alle contractspartijen, behalve [A] , zich vervolgens met de overeenkomsten akkoord hebben verklaard op de momenten dat de gemeente daarnaar vroeg c.q. binnen de door de gemeente bij herhaling daarvoor gestelde termijn(en).

4.4.

Ter beoordeling van de vordering staat voor de rechtbank primair ter beoordeling of tussen de gemeente en de wederpartijen in deze zaak overeenkomsten tot stand zijn gekomen.

4.5.

De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is en wijst daarom de vordering van Lichtenberg af.

4.6.

Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Daarbij dient de inhoud van het aanbod en de vraag of er overeenstemming is, bepaald te worden aan de hand van de wilsvertrouwensleer (artikelen 3:33 en 3:35 BW). Er komt in beginsel geen rechtshandeling tot stand als de wil van de handelende personen ontbreekt, tenzij er sprake is van een bij de wederpartij opgewekt gerechtvaardigd vertrouwen.

4.7.

Naar het oordeel van de rechtbank is geen wilsovereenstemming ontstaan tussen de gemeente en Lichtenberg. Van aanvaarding van het aanbod door Lichtenberg is onvoldoende gebleken. De rechtbank overweegt als volgt.

4.8.

De gemeente heeft het initiatief genomen door conceptovereenkomsten op te stellen en die voor te leggen aan partijen, in die zin dat zij deze aan [A] als betrokken partij en gesprekspartner voor anderen heeft doen toekomen, kennelijk in de periode tussen 19 november 2013 en 20 mei 2014.

4.9.

De enige reactie op de conceptovereenkomsten die de gemeente heeft bereikt, is die van [A] met zijn e-mailbericht van 19 juni 2015, waarin deze aangeeft dat de ontwikkelingsovereenkomst hem in orde lijkt.

4.10.

De enkele uitlating van [A] per e-mail van 19 juni 2015 ontbeert echter voldoende inhoud om daarin de wil tot het aangaan van een rechtshandeling te kunnen lezen, zeker niet wat betreft de overige contractpartijen zoals Lichtenberg.

De gemeente mocht aan de enkele uitlating van [A] niet een gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat haar contractspartijen Lichtenberg, [B, C en D] daarmee hun wil tot het sluiten van de overeenkomsten voldoende duidelijk hadden verklaard. Van een ondubbelzinnige wilsverklaring door Lichtenberg is dan ook onvoldoende gebleken. Aan de andere zijde, bij de contractspartijen, heeft naar het oordeel van de rechtbank voorts evenmin een gerechtvaardigd vertrouwen kunnen bestaan dat met de besluitvorming van B&W de overeenkomsten rechtens tot stand zouden (zijn ge)komen. De gemeente heeft immers van meet af aan aangegeven dat er door alle betrokken partijen te ondertekenen ontwikkelingsovereenkomsten moesten komen en heeft dat ook bij herhaling benadrukt.

4.11.

Naar het oordeel van de rechtbank is het aanbod van de gemeente vervat in de brief van 4 augustus 2015. Daarin heeft zij de aan gemeentezijde vastgestelde overeenkomsten ter aanvaarding aangeboden en de beoogde contractspartijen uitgenodigd hun overeenstemmende wil door ondertekening kenbaar te maken. Anders dan Lichtenberg heeft betoogd, moet de ondertekening in de gegeven omstandigheden in het kader van de wilsvertrouwensleer worden gezien als een ontstaansvereiste, in aanmerking genomen hetgeen hiervoor is overwogen.

4.12.

Dat de gemeente [A] hierbij niet als gevolmachtigde heeft gezien voor alle contractspartijen, maar als een contactpersoon/intermediair, vindt bij haar aanbod bevestiging in de vraag aan [A] om ervoor te zorgen dat alle partijen de overeenkomst ondertekenen en retourneren.

4.13.

De rechtbank komt tot de slotsom dat het aanbod van de gemeente niet is aanvaard.

4.14.

De rechtbank is voorts van oordeel dat de gemeente ruimschoots tijd heeft geboden om het aanbod te aanvaarden, aanvankelijk vier weken, zijnde reeds een alleszins redelijke termijn als bedoeld in artikel 6:221 BW. Uiteindelijk is gedurende vier maanden de aanvaarding mogelijk geweest. De beslissing van de gemeente om het dossier te sluiten kan, voor zover nodig, worden gezien als een vaststelling van het vervallen zijn van het aanbod.

4.15.

Gelet op het vorenstaande behoeft hetgeen Lichtenberg heeft aangevoerd inzake de ontbinding van de overeenkomst geen verdere bespreking.

4.16.

Lichtenberg zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gemeente Dalfsen worden begroot op:

- griffierecht 4.030,00

- salaris advocaat 4.804,00 (2,0 punten × tarief € 2.402,00)

Totaal € 8.834,00

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt Lichtenberg in de proceskosten, aan de zijde van gemeente Dalfsen tot op heden begroot op € 8.834,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt Lichtenberg in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Lichtenberg niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2020.