Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOVE:2017:3126

Instantie
Rechtbank Overijssel
Datum uitspraak
27-06-2017
Datum publicatie
08-08-2017
Zaaknummer
5618480 CV 17-21
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Huurder kan huur niet verrekenen omdat de nieuwe eigenaar/verhuurder mocht aannemen dat huurder jegens hem afstand heeft gedaan van een recht op verrekening. Het tussen de oude eigenaar/verhuurder en huurder gemaakte verrekeningsbeding is daarnaast geen deel uit gaan maken van de huurovereenkomst en, gelet op artikel 7:226 lid 3 BW, is niet in te zien dat de nieuwe eigenaar/verhuurder, gebonden is aan een met de oude eigenaar/verhuurder gemaakte verrekeningsafspraak.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team Kanton en Handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer : 5618480 CV 17-21

datum : 27 juni 2017

Vonnis in de zaak van:

[X] ,

wonend te [woonplaats 1] , [land] ,

woonplaats kiezend te [plaats 1] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, verder te noemen “ [X] ”,

gemachtigde mr. M.P.H. van Wezel, advocaat te Utrecht,

tegen

[Y] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, verder te noemen “ [Y] ”,

gemachtigde mr. W. van Dijk, advocaat te Barneveld.

1 Het verdere verloop van de procedure

1.1.

In deze zaak is een tussenvonnis gewezen dat op 11 april 2017 is uitgesproken.

1.2.

[X] heeft daarop een conclusie van antwoord in reconventie genomen en [Y] heeft een akte houdende producties tevens houdende een vermeerdering van eis ingediend.

1.3.

Ter uitvoering van voormeld vonnis heeft op 31 mei 2017 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt.

1.4.

Tot slot is vonnis bepaald.

2 De feiten

in conventie en in reconventie

2.1.

De besloten vennootschap [A] heeft met ingang van 1 maart 2014 aan de commanditaire vennootschap CTRL Accountants en Adviseurs C.V. (hierna: CTRL) verhuurd de bedrijfs(kantoor)ruimte te [plaats 2] aan de [adres] (hierna: het pand) voor een bedrag van € 2.000,00 aan huur per maand (excl. btw). [A] was commanditaire vennoot en [Y] beherend vennoot van CTRL.

2.2.

Op de tussen [A] en CTRL opgemaakte huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard. In artikel 18 lid 1 daarvan is een verrekeningsverbod opgenomen en artikel 18 lid 2 luidt:

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

2.3.

Op enig moment is tussen [A] en [Y] een geschil ontstaan. Over dit geschil tussen hen is op 15 april 2015 een vaststellingsovereenkomst gesloten. In dit verband heeft [Y] de onderneming van CTRL als eenmanszaak voortgezet en is hij als huurder in haar plaats getreden.

2.4.

In de vaststellingsovereenkomst is in artikel 4 lid 2 vermeld dat [Y] vanaf april 2015 de huur zal betalen. In artikel 7 “concurrentiebeding” is in lid 6 bepaald dat bij overtreding de overtreder aan de andere partij een schadevergoeding is verschuldigd en voorts dat [Y] gerechtigd is zo’n schadevergoeding te verrekenen met de huurpenningen voor het pand.

In artikel 10 “loonadministratie” is lid 1 bepaald dat voor zover geen tijdige betaling plaatsvindt op de door [Y] aan [A] gezonden facturen voor verrichte loonadministratie [Y] gerechtigd is het betreffende bedrag te verrekenen met de huurpenningen.

2.5.

[A] heeft [Y] op 18 september 2015 gedagvaard voor de kantonrechter te Assen tot betaling van onder meer bedragen aan huurachterstand en in dit verband verbeurde boetes. [Y] heeft daartegen verweer gevoerd, onder meer stellend dat [A] wegens schending van het tussen hen geldend concurrentiebeding een schadevergoeding is verschuldigd, welke vergoeding hij in verrekening mag brengen met de door hem verschuldigde huur.

2.5.1.

In het tussenvonnis van 10 februari 2016 is in overweging 4.5. onder meer overwogen:

De kantonrechter stelt vast dat partijen in de vaststellingsovereenkomst expliciet zijn overeengekomen dat [Y] het recht heeft om de (…) vorderingen die betrekking hebben op de loonadministratie en op overtreding van het concurrentiebeding, te verrekenen. De vaststellingsovereenkomst zet voor die vorderingen dan ook het verbod op verrekening van artikel 18.1 van de algemene voorwaarden opzij. (…)

2.5.2.

Nadat in die procedure op 3 mei 2016 een comparitie van partijen heeft plaatsgevonden, is op 6 juli 2016 een eindvonnis gewezen. In dat eindvonnis is geoordeeld - samengevat - dat [A] in het geval van klant [B] het concurrentiebeding heeft overtreden, dat de ter zake door [Y] berekende schadevergoeding als niet gemotiveerd betwist tot uitgangspunt wordt genomen en dat het bedrag dat [Y] op die wijze van [A] heeft te vorderen ruimschoots het door [A] van [Y] te vorderen bedrag overtreft, wat het geval blijft indien [Y] contractuele boete is verschuldigd wegens te late huurbetaling. De kantonrechter heeft om die reden in het midden gelaten of en zo ja, wanneer en tot welk bedrag [Y] een contractuele boete verschuldigd is geworden.

2.6.

[A] heeft het pand op 9 februari 2016 aan [X] verkocht. Het pand is vervolgens op 4 maart 2016 aan [X] geleverd.

2.6.1.

In de akte van levering is in artikel 2 lid 2 is bepaald dat het pand is verkocht en wordt overgedragen onder bezwaar van huur en dat [X] bekend is met de inhoud van de huurovereenkomst.

2.6.2.

In artikel 3 van de akte van levering is bepaald dat de baten en de lasten van het pand vanaf 22 februari 2016 voor rekening van [X] komen en dat [X] vanaf de levering het risico van het pand draagt.

2.6.3.

In artikel 6 van de akte van levering is bepaald dat [X] “uitdrukkelijk de bijzondere lasten en beperkingen die voortvloeien uit feiten die hem bekend zijn of aan hem bekend hadden kunnen zijn (…)” aanvaard.

2.7.

Per brief van 29 maart 2016 heeft [Y] aan [X] bericht:

Ik ontving heden uw factuur voor de maand april 2016.

Tijdens onze kennismaking op 4 maart jl. hadden wij afgesproken dat de servicekosten niet in rekening gebracht zouden worden aangezien ik thans toch al de energie zelf geregeld heb en ook de kosten van het alarm nu zelf al betaal.

Ik zal de huur keurig op tijd betalen. Ik verzoek u een creditfactuur te sturen ten aanzien van de servicekosten.

Ik verwacht u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

2.8.

[Y] heeft de huur voor het pand over de maanden april tot en met oktober 2016 aan [X] betaald.

2.9.

Nadat [Y] de huur vanaf november 2016 onbetaald heeft gelaten, heeft [X] hem per brieven van 23 en 28 november 2016 aangemaand en meegedeeld aanspraak te maken op de contractuele boete zoals opgenomen in artikel 18 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst.

2.10.

Per brief van 21 november 2016 heeft de door [Y] ingeschakelde gemachtigde van DAS Rechtsbijstand [X] medegedeeld - samengevat - dat [X] als opvolgend eigenaar / verhuurder gebonden is aan het verrekenbeding zoal dat geldt tussen huurder en verhuurder, dat thans nog een te verrekenen bedrag openstaat van € 140.000,00 en dat [Y] de door hem verschuldigde huurpenningen zal verrekenen tot het te verrekenen bedrag is gereduceerd tot nihil. In die brief is tot slot aanspraak gemaakt op terugbetaling van ‘wat reeds onverschuldigd’ aan [X] is betaald.

3 Het geschil

in conventie

3.1.

De vordering van [X] strekt ertoe dat [Y] wordt veroordeeld tot betaling van de huur van € 2.000,00 per maand vanaf november 2016, te vermeerderen met € 300,00 aan contractuele boete per onbetaald gelaten maandtermijn aan huur, onder veroordeling van [Y] in de proceskosten.

3.2.

[Y] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.

in reconventie

3.3.

De vordering van [Y] strekt er - na wijziging van eis - toe dat voor recht wordt verklaard dat [Y] zijn vordering jegens [A] aangaande de overtreding van het concurrentiebeding met betrekking tot [B] , [C] en [D] kan verrekenen met vervallen en nog te vervallen huurtermijnen, en dat [X] wordt veroordeeld tot (terug)betaling van € 14.000,00, te vermeerderen met wettelijke rente, onder veroordeling van [X] in de proceskosten.

3.4.

[X] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.

in conventie en in reconventie

3.5.

Op wat partijen ter onderbouwing van hun vordering onderscheidenlijk hun verweer hebben aangevoerd, zal, voor zover van belang, in het navolgende worden ingegaan.

4 De verdere beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang van de vordering in reconventie met die van in conventie zullen de vorderingen gezamenlijk worden besproken.

4.2.

Kern van het geschil tussen partijen is het antwoord op de vraag of [Y] zijn vordering op [A] in mindering mag (blijven) brengen op wat hij aan [X] is verschuldigd, zoals [Y] stelt en [X] bestrijdt.

4.3.

Als meest verstrekkend heeft [X] daartegen aangevoerd dat [Y] van zijn - door [X] bestreden - recht tot verrekening afstand heeft gedaan, door, ondanks een discussie daarover tijdens hun kennismaking op 4 maart 2016, per brief van 29 maart 2016 zonder enig voorbehoud mee te delen dat hij ‘de huur keurig op tijd zal betalen’ en aan die mededeling ook uitvoering heeft gegeven.

4.3.1.

Wil sprake zijn van afstand van recht door [Y] , dan dient vast te staan dat [Y] kennis droeg van zijn recht op verrekening van de door hem aan [X] verschuldigde huur, bewust zijn recht daarop heeft prijsgegeven, en dat daartoe een overeenkomst tot stand is gekomen als bedoeld in artikel 6:160 BW met een door hem beoogd rechtsgevolg te weten, wederom, het prijsgeven van zijn recht op verrekening van genoemde huur. Een uitdrukkelijke verklaring daartoe is niet vereist; opgewekt vertrouwen is voldoende.

4.3.2.

Onomstreden is dat [Y] zich bewust was van zijn recht op verrekening van de door hem verschuldigde huur voor zover verschuldigd aan [A] , de voorgaande verhuurder. [Y] heeft ter comparitie uiteengezet dat hij tijdens zijn kennismaking met [X] op (kennelijk) 4 maart 2016 het bestaan van die afspraak heeft benoemd doch dat [X] van die afspraak niet wilde weten. Ondanks dat [Y] , naar hij stelt, zich in dat kennismakingsgesprek door [X] geïntimideerd voelde, heeft hij enkele weken nadien in een brief aan [X] zonder enig voorbehoud uitgesproken dat hij ‘de huur keurig op tijd zal betalen’. [Y] heeft die toezegging in de daarop volgende maanden ook gestand gedaan.

4.3.3.

Op grond van het voorgaande mocht [X] dan ook in redelijkheid aannemen dat [Y] (stilzwijgend) afstand van een recht op verrekening van huurpenningen heeft gedaan.

4.3.4.

Voor zover in de stellingen van [Y] besloten ligt een beroep op een wilsgebrek aangaande de in zijn brief van 29 maart 2016 vervatte mededeling, is dat beroep, mede gelet op het tijdsverloop tussen het door [Y] thans gelaakte gesprek van 4 maart 2016 en die brief, onvoldoende onderbouwd.

4.4.

Het slagen van het beroep van [X] op afstand van recht betekent dan ook dat [Y] het door hem gestelde recht van verrekening van de door [A] verbeurde contractuele schadevergoeding al om die reden niet meer aan [X] kon tegenwerpen, zoals hij alsnog per november 2016 heeft gedaan.

4.5.

Ook om een andere reden kan [Y] tegenover [X] geen beroep doen op een verrekening van huurpenningen met wat [A] aan hem, [Y] , is verschuldigd.

4.5.1.

[Y] heeft aangevoerd dat krachtens het bepaalde in artikel 7:226 lid 1 BW de op [A] rustende rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn overgegaan op [X] en dat [X] om die reden de door hem gestelde verrekeningsbedingen tegen zich moet laten gelden.

4.5.2.

[Y] ziet met voormeld betoog er aan voorbij dat die in de vaststellingsovereenkomst van [A] en [Y] opgenomen verrekeningsafspraak niet uit zichzelf of automatisch als een nadere afspraak in de huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Die verrekeningsafspraak is opgenomen in een afzonderlijke vaststellingsovereenkomst, die de oplossing van het tussen [A] en [Y] ontstane geschil over hun samenwerking als accountants(kantoor) regelt. In artikel 4 over de huurovereenkomst voor het pand zijn in vijf leden nadere afspraken gemaakt over huuraangelegenheden. Van die nadere afspraken maakt geen deel uit een afspraak dat geen huur is verschuldigd of mag worden verrekend. In de artikelen van die vaststellingsovereenkomst over een tussen [A] en [Y] geldend non-concurrentiebeding en over de door [Y] voor [A] te verzorgen loonadmini-straties komen wel verrekeningsbedingen voor, zij het voorwaardelijk. In die artikelen is immers steeds bepaald dat ‘bij overtreding’ onderscheidenlijk ‘voor zover er geen tijdige betaling plaatsvindt’ verrekening is toegestaan. Gelet op een en ander is daardoor niet houdbaar de stelling van [Y] dat die verrekeningsbedingen (onlosmakelijk) deel zijn gaan uitmaken van de huurovereenkomst.

4.5.3.

Daarbij komt dat, indien het voorgaande anders is en de verrekeningsbedingen wel als bedingen van de huurovereenkomst moeten worden aangemerkt, niet valt in te zien dat [X] als verkrijger van het pand en opvolgend verhuurder gebonden is aan die verrekeningsbedingen. Ingevolge lid 3 van artikel 7:226 BW gaan immers alleen die bedingen (d.i. rechten en verplichtingen) over die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de overgedragen zaak (d.i. het pand) tegen een door de huurder te betalen prestatie. Bij de beoordeling of die situatie zich voordoet moeten zowel de inhoud van het beding als de omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen. In deze zaak is het vereiste rechtstreekse verband naar oordeel van de kantonrechter niet aanwezig. Het gaat hier immers om een afspraak om door [Y] verschuldigde huur te verrekenen indien [A] de aan haar berekende vergoeding voor loonadministratiewerk niet (tijdig) betaalt of indien [A] het non-concurrentiebeding overtreedt en uit dien hoofde een gefixeerde schadevergoeding is verschuldigd. Het één noch het ander heeft te maken met het gebruik van het pand of de daarvoor verschuldigde huur. Tegen die achtergrond bezien is die (voorwaardelijke) verrekeningsafspraak terug te voeren op de toen bestaande, enkele omstandigheid dat [Y] en [A] wederkerig schuldenaar konden zijn. Gelet daarop kan niet tot het oordeel worden gekomen dat de verrekeningsafspraak onderdeel uitmaakt van het genot dat [Y] op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten en dat iedere opvolgende eigenaar van het pand hem diende te verschaffen, en dus ook [X] .

4.5.4.

Wat in de akte van levering van 4 maart 2016 is vermeld, doet, anders dan [Y] meent, aan het voorgaande niet toe of af. Hetzelfde geldt voor wat in de vonnissen van 10 februari 2016 en 6 juli 2016 is overwogen en beslist, al is het maar omdat [X] in die procedure geen partij is geweest.

4.6.

Aangezien het beroep van [Y] op verrekening om de hiervoor weergegeven redenen faalt en de door [X] gevorderde betaling van de maandelijkse huur niet op andere gronden is bestreden, zal de daartoe strekkende vordering, berekend tot en met juni 2017, worden toegewezen als hierna aan te geven.

4.7.

[X] heeft, onder verwijzing naar wat in artikel 18 lid 2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is bepaald, de toewijzing gevorderd van een contractuele boete van € 300,00 voor iedere maandtermijn die [Y] niet of niet tijdig heeft voldaan. Anders dan [Y] meent, heeft [X] die boete niet cumulatief gevorderd, zodat dit deel van de vordering als niet weersproken eveneens toewijsbaar is.

4.8.

Uit wat hiervoor is overwogen en beslist, volgt dat de door [Y] gevorderde verklaring voor recht, wat daar verder ook van zij, niet toewijsbaar is. De door [Y] gevorderde terugbetaling van wat [Y] aan huur over de maanden april 2016 tot en met oktober 2016 ad € 14.000,00 in totaal aan [X] heeft betaald, is evenmin toewijsbaar nu de daaraan ten grondslag liggende stelling dat [Y] dat bedrag onverschuldigd heeft betaald onhoudbaar is.

4.9.

[Y] heeft geen feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden, die tot een andere beoordeling van het geschil kunnen leiden. Voor bewijslevering is daarom geen plaats.

4.10.

[Y] zal als de zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden verwezen als hierna weer te geven.

4.11.

Wat partijen voor het overige hebben aangevoerd, behoeft gelet op het voorgaande geen afzonderlijke bespreking.

5 De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [Y] tot betaling aan [X] van een bedrag van € 16.000,00 aan achterstallige huur over de periode van november 2016 tot en met juni 2017, te vermeerderen met de contractuele boete ad € 300,00 over iedere niet tijdig betaalde termijn, aldus € 2.400,00, tot een bedrag van € 18.400,00 in totaal;

5.2.

veroordeelt [Y] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [X] vastgesteld op:

 € 600,00 aan salaris gemachtigde (2,0 punten × tarief € 300,00)

 € 105,77 aan explootkosten

 € 223,00 aan griffierecht;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

5.4.

wijst de vordering af;

5.5.

veroordeelt [Y] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [X] vastgesteld op € 300,00 aan salaris gemachtigde (2,0 punten × 0,5 × tarief € 300,00);

5.6.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 27 juni 2017, in tegenwoordigheid van de griffier.