Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOVE:2014:1976

Instantie
Rechtbank Overijssel
Datum uitspraak
02-04-2014
Datum publicatie
15-04-2014
Zaaknummer
C-08-135895 - HA ZA 13-70
Formele relaties
Hoger beroep: ECLI:NL:GHARL:2015:7035, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Geen schending zorgplicht notaris.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer: C/08/135895 / HA ZA 13-70

datum vonnis: 2 april 2014 (an)

Vonnis van de rechtbank Overijssel, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:

[eiser],

wonende te [woonplaats],

eiser,

verder te noemen [eiser],

advocaat: mr. drs. F.P.A.M. Uytdewillegen te Maren-Kessel.

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

verder te noemen de notaris,

advocaat: mr. J.W. van der Horst te Amsterdam.

1 Het procesverloop

1.1

[eiser] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding. De notaris heeft geconcludeerd voor antwoord. Daarna heeft [eiser] gerepliceerd en de notaris gedupliceerd.

1.2

Vervolgens heeft [eiser] een akte houdende opgave bewijsmiddelen ingediend. Daarna heeft de notaris een antwoordakte ingediend, waarop [eiser] bij antwoordakte heeft gereageerd.

1.3

Voorafgaand aan het pleidooi hebben beide partijen nadere producties in het geding gebracht. Het pleidooi heeft op 4 februari 2014 plaatsgevonden.

1.4

Het vonnis is bepaald op heden.

2 Vaststaande feiten

In deze zaak staat het volgende vast:

2.1

In 2009/ 2010 zijn de faillissementen uitgesproken van Holland Estate B.V., Alasco vastgoed B.V. en van [H1] en [H2] als natuurlijke personen (hierna te noemen: [H]). De onderneming W.B. Advies B.V.B.A. is inmiddels ook gefailleerd.

2.2

[eiser] heeft aan Holland Estate B.V. c.q. [H] diverse leningen verstrekt. [H] heeft 6 leningen niet terugbetaald aan [eiser]. Ten aanzien van deze leningen zijn de volgende hypotheekakten door de notaris gepasseerd:

- Hypotheekakte Dronten I van 30 november 2007, lening [eiser] € 250.000,00;

- Hypotheekakte Dronten II van 19 mei 2008, lening [eiser] € 200.000,00;

- Hypotheekakte Roden van 6 juni 2008, lening [eiser] € 250.000,00;

- Hypotheekakte Oppenhuizen van 18 juli 2008, lening [eiser] € 164.084,00;

- Hypotheekakte Lelystad van 18 juli 2008, lening [eiser] € 215.900,00;

- Hypotheekakte Sloten van 18 juli 2008, lening [eiser] € 800.000,00;

(hierna gezamenlijk te noemen: de onderhavige akten).

2.3

[eiser] heeft aan de notaris volmachten verstrekt voor het passeren van de onderhavige akten. Voorafgaand aan de passering van deze akten, heeft de notaris

aan [eiser] de conceptakten gestuurd.

2.4

[eiser] heeft aan andere verstrekkers van interim-financieringen c.q. belangstellenden voor interim-financiering op 2 maart 2008 een emailbericht gestuurd, waarin onder andere het volgende staat vermeld:

“Na onderzoek over de grond in Hoogkerk is duidelijk, dat het om warme grond gaat (zoals [C] het uitdrukt). De Kavelbank had ca 2,5 jaar geleden ook al aangegeven, dat het stuk van [R] en daaromliggende stukken voor toekomstige bebouwing in aanmerking komen.

Het project van interrumfinanciering gaat ca 13 maart van start. In het contract komt niet aankoop en daarna de verkoopprijs te staan, maar het rentepercentage. Ik vind dit fiscaal veiliger.

met groet

[eiser]

P.S. zijn er vragen altijd bellen”

2.5

[eiser] heeft aan andere verstrekkers van interim-financieringen c.q. belangstellenden voor interim-financiering op 13 februari 2008 een emailbericht gestuurd, waarin onder andere het volgende staat vermeld:

“Weer een nieuw bericht over interrumfinanciering.

Ik laat nog even onderzoeken hoe hot de grond is.

Op zich geen verkeerd voorstel mede er nu reeds 3 projecten volgend schema zijn afgerond.”

2.6

[eiser] heeft van een andere verstrekker van interim-financiering c.q. een belangstellende voor interim-financiering als reactie op de hiervoor onder 2.4 en 2.5 vermelde emailberichten op 10 maart 2008 een emailbericht ontvangen, waarin onder andere het volgende staat vermeld:

“Hoi [eiser],

Mooie foto’s.

Hoeveel steekt iedereen erin?

Ik hoor graag van je.” (mailbericht 9:38 uur AM),

waarna [eiser] dit mailbericht heeft beantwoord met de mededeling;

“het bedrag per persoon is tussen de Euro 75.000,-- en Euro 250.000,-- zoals de zaken nu staan.”

2.7

Op het hiervoor onder 2.6 vermelde emailbericht heeft de andere verstrekker van interim-financiering c.q. een belangstellende voor interim-financiering richting [eiser] gereageerd met de mededeling;

“Wil graag meedoen voor Eur 250.000,00. Kan dit bedrag op de plaats van de bestemming krijgen op 18 maart.

Mocht dit te laat zijn, dan moet ik passen”.

2.8

De hiervoor onder 2.6 en 2.7 vermelde emailberichten heeft [eiser] op 10 maart 2008 doorgestuurd naar notarisklerk [J] van [G] (hierna te noemen: notarisklerk [J]), met de mededeling:

“[A] hier ontstaat vertraging”.”

2.9

[eiser] heeft op 8 mei 2008 aan notarisklerk [J] een emailbericht gestuurd, waarin onder andere het volgende staat vermeld:

“zojuist E-mail van [F] doorgestuurd. Met deelnemers, zoals je ziet gevraagd naar aanvullende gegevens.

Hier mijn lijst.

[O] Euro 250.000

[C] Euro 300.000

[S] 350.000.-

[eiser] 200.00,-

Het project zit dicht.

Concept akte kan gemaakt worden”

2.10

Notarisklerk [J] heeft op 26 november 2007 naar [eiser] en [X] van [O] een emailbericht gestuurd, waarin onder andere het volgende staat vermeld:

“Naar aanleiding van het hedenavond met de heer [eiser] besprokene, bijgaand ter beoordeling de ontwerp hypotheekakte inzake Dronten.

Graag hoor ik uw eventuel op- of aanmerkingen”

2.11

[eiser] heeft op 26 november 2007 naar notarisklerk [J] een emailbericht gestuurd, waarin onder andere het volgende staat vermeld:

“Kun jij per heden , nog de laatste versie van Dronten sturen naar [O] t.a.v. van [X]. Tevens deze versie naar mij mailen aangezien ik morgen met [X] hier overleg over zal hebben”

2.12

[eiser] heeft op 27 november 2007 naar notarisklerk [J] een emailbericht gestuurd met als onderwerp “concept”, waarin onder andere het volgende staat vermeld:

“Opmerkingen:

(…)

Aflossing

artikel 2a

regel 4 is niet duidelijk, tevens laatste passage als verlengd wordt weer 7.5% per 3 maanden zoals eerder vermeld.

blad 5

hypotheek

het recht van tweede (resp) hoeft niet Wij hebben recht van 1e hyp dus is niet duidelijk.

Bep en bed

b. brandschade onderpand van bestemming verandert

(kan dit niet weggelaten worden) ?

(…)

blad 7

Voorts wordt, indien (vanaf regel 8 niet overbodig) ?

(…)

Blad 9

voorbelasting

zie rangwisseling ?

(…)

Dit waren de opmerkingen van een juriste die bij [O] werkt.

Wij beiden willen graag de aangepaste fersie uitelijk donderdag in ons bezit hebben om gezamenlijk door te nemen.”

2.13

Notarisklerk [J] heeft op 26 november 2007 naar [eiser] en [X] van [O] een emailbericht gestuurd, waarin onder andere het volgende staat vermeld:

“Bijgaand de ontwerp hypotheekakte inzake de gronden lelystad en Emmeloord. Zoals je kunt zien heb ik de afgesproken rentepercentages en termijnen opgenomen in de akte.

(…)

Mochten er vragen zijn je weet mij te bereiken”

2.14

Notarisklerk [J] heeft op 29 mei 2008 naar [eiser] en [H] een emailbericht gestuurd, met als onderwerp gewijzigde hypotheekakten, waarin onder andere het volgende staat vermeld:

“bijgaand gewijzigd ontwerp. Termijn is 3 maanden, rente 15% oppervlakte is 2.20.00 hectare.

Verder afspraak bijeenkomst aanstaande dinsdag akkoord bijv om 10.00 uur bij [eiser] thuis.”

2.15

Notarisklerk [J] heeft op 16 juli 2008 aan [eiser] een emailbericht gestuurd, waarin onder andere het volgende staat vermeld:

“bijgaand de ontwerp hypotheekakte (…). Ik heb gezegd dat er 21 woningen op aqualande worden ondergezet. Gelet op het feit dat [R] nu eigen gelden er in gaat steken, is het verzoek of de hypotheek ook op 10 woningen mag komen”.

2.16

Notarisklerk [J] heeft op 17 september 2008 aan [eiser] een emailbericht gestuurd, waarin onder andere vermeld staat:

“Naar mijn mening zou de zaak op de volgende wijze geregeld moeten worden.: (…)

Er blijft dan een restant schuld van e150.000,00, waarop 1e hypotheek blijft rusten op de panden Tijnmuiden en de recreatiewoningen te Aqualande”,

3 De vordering

3.1

[eiser] vordert - na vermeerdering en wijziging van eis - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad;

A. Primair,

I. voor recht verklaart dat de notaris aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade, omdat [eiser] ten onrechte 6 leningen heeft verstrekt met het aangaan van 6 akten waarbij vele fouten door de notaris zijn gemaakt zonder welke [eiser] deze leningen nooit had verstrekt en de akten niet was aangegaan (hierna: de onder AI vermelde vordering);

II. De notaris veroordeelt tot terugbetaling van de leningen voor zover deze nog niet zijn terugbetaald inclusief de overeengekomen rentes, boetes en wettelijke rente tot

1 januari 2013 zijnde het bedrag van € 6.082.505,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2013 tot en met de dag der algehele voldoening, dan wel het bedrag dat uw rechtbank in deze geraden acht (hierna: de onder AII vermelde vordering);

B. Subsidiair

III. zie de onder AI vermelde vordering;

IV. zie de onder AII vermelde vordering;

V. De notaris te veroordelen tot medewerking aan de overdracht van de hypothecaire rechten die [eiser] kan ontlenen aan de hypotheekakten die zijn overgelegd in productie 2 tot en met 6 van [eiser] aan de notaris zodanig dat deze binnen

2 maanden na de datum van het in deze te wijzen vonnis zonder kosten voor [eiser]

aan de notaris zijn overgedragen (hierna: de onder BV vermelde vordering);

C. Meer subsidiair:

VI. zie de onder AI vermelde vordering;

VII. voor recht verklaart dat de totale schadevergoeding € 6.013.004,00 bedraagt onder aftrek van de netto-opbrengst van de ten gelde te maken hypotheekrechten van eiser op grond van de hypotheekakten die zijn overgelegd in productie 2 tot en met 6;

VIII. De notaris veroordeelt de schadevergoeding aan [eiser] te betalen binnen 2 weken nadat het laatste hypotheekrecht waarop [eiser] recht kan doen gelden ten gelde is gemaakt onder aftrek van het aan [eiser] te betalen voorschot

(hierna: de onder CVIII vermelde vordering);

IX. De notaris veroordeelt tot betaling van een voorschot van € 6.000.000,00 binnen 2 weken na datum van uw uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente over het voorschotbedrag vanaf de 15e dag na de datum van de uitspraak tot de dag der algehele voldoening of het bedrag dat de rechtbank in deze geraden acht, indien de notaris daarmee in gebreke blijft;

D. Meer subsidiair:

X. zie de onder AI vermelde vordering;

XI. De notaris veroordeelt tot terugbetaling van de leningen voor zover deze nog niet zijn terugbetaald inclusief de overeengekomen rentes, boetes en wettelijke rente tot

1 januari 2013 zijnde het bedrag van € 2.225.146,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2013 tot en met de dag der algehele voldoening dan wel het bedrag dat de rechtbank in deze geraden acht;

E. Meer subsidiair:

XII. zie de onder AI vermelde vordering;

XIII. De notaris te veroordelen tot betaling van de totale schade van € 2.155.645,00

inclusief de wettelijke rente voor consumenten tot 1 januari 2013, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2013 tot en met de dag der algehele voldoening;

XIV. zie de onder BV vermelde vordering;

F. Meer subsidiair:

XV. zie de onder AI vermelde vordering;

XVI. voor recht verklaart dat de totale schade € 2.155.645,00 inclusief de wettelijke rente

voor consumenten tot 1 januari 2013 bedraagt onder aftrek van de netto-opbrengst

van de ten gelde te maken hypotheekrechten van [eiser] op grond van de

hypotheekakten die zijn overgelegd in productie 2 tot en met 6;

XVII. zie de onder CVIII vermelde vordering;

XVIII. De notaris veroordeelt tot betaling van een voorschot van € 2.100.000,00 binnen 2 weken na datum van uw uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na de datum van de uitspraak tot de dag der algehele voldoening of het bedrag dat de rechtbank in deze geraden acht, indien de notaris daarmee in gebreke blijft;

G. Meer subsidiair:

XIX. voor recht verklaart dat de notaris aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade, omdat [eiser] ten onrechte leningen heeft verstrekt met het aangaan van één of meerdere akten waarbij vele fouten door de notaris zijn gemaakt zonder welke [eiser] deze leningen nooit had verstrekt en de akten niet was aangegaan (hierna: de onder GXIX vermelde vordering);

XX. De notaris veroordeelt tot betaling van de schadevergoeding van de volgende akten voor zover de rechtbank tot aansprakelijkheid daarvan mocht oordelen: akte 1

€ 337.644,00, akte 2 € 790.968,00, akte 3 € 2.290.204,00, akte 4 € 736.539,00, akte 5

€ 823.165,00, akte 6 € 1.103.984,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf

1 januari 2013 tot en met de dag der algehele voldoening per akte;

H. Meer subsidiair

XXI. zie de onder GXIX vermelde vordering;

XXII. De notaris veroordeelt tot betaling van de schadevergoeding van de volgende akten voor zover de rechtbank tot aansprakelijkheid daarvan mocht oordelen: akte 1

€ 244.493,00, akte 2 € 790.968,00, akte 3 € 2.290.204,00, akte 4 € 736.539,00, akte 5

€ 823.165,00, akte 6 €1.127.634,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf

1 januari 2013 tot en met de dag der algehele voldoening per akte;

XXIII. De notaris veroordeelt tot medewerking aan de overdracht van de hypothecaire rechten die [eiser] kan ontlenen aan de hypotheekakten die zijn overgelegd in productie 2 tot en met 6 voor zover deze naar het oordeel van de rechtbank

onzorgvuldig tot stand zijn gekomen en de notaris daardoor tot schadevergoeding wordt veroordeeld, zodanig dat deze binnen 2 maanden na datum van het in deze te

wijzen vonnis zonder kosten voor eiser aan gedaagde zijn overgedragen;

I. Meer subsidiair:

XXIV. zie de onder GXIX vermelde vordering;

XXV. voor zover de rechtbank tot aansprakelijkheid oordeelt, voor recht verklaart dat dat de schade inclusief de wettelijke rente voor consumenten tot 1 januari 2013 en

onder aftrek van de netto-opbrengst van de hypotheekrechten van [eiser], op grond van de betreffende akten per akte bedraagt: akte 1 € 244.493,00, akte 2 € 790.968,00, akte 3

€ 2.290.204,00, akte 4 € 736.539,00, akte 5 € 823.165,00, akte 6 € 1.127.634,00;

XXVI. De notaris veroordeelt deze schadevergoeding aan [eiser] te betalen binnen 2 weken nadat het laatste hypotheekrecht van de akten die zijn overgelegd in productie 2 tot en met 6 en waarop [eiser] recht kan doen gelden voor zover deze naar het oordeel van de rechtbank onzorgvuldig tot stand zijn gekomen en de notaris

daardoor tot schadevergoeding wordt veroordeeld op grond van de betreffende akten

ten gelde is gemaakt onder aftrek van het [eiser] te betalen voorschot (hierna: de onder IXXVI vermelde vordering);

XXVII. De notaris veroordeelt tot betaling van een voorschot van € 1.000.000,00 binnen 2 weken na datum van uw uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na de datum van uw uitspraak tot de dag der algehele voldoening of het bedrag dat de Rechtbank in deze geraden acht, indien de notaris daarmee in gebreke blijft (hierna: de onder IXXVII vermelde vordering);

J. Meer subsidiair:

XXVIII. zie de onder GXIX vermelde vordering;

XXIX. De notaris veroordeelt tot betaling van de schadevergoeding van de volgende akten voor zover de rechtbank tot aansprakelijkheid daarvan mocht oordelen:

akte 1 € 302.147,00, akte 2 € 240.747,00, akte 3 € 299.955,00, akte 4 € 195.506,00,

akte 5 € 257.244,00, akte 6 € 929.548,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf

1 januari 2013 tot en met de dag der algehele voldoening per akte;

K. Meer subsidiair:

XXX. zie de onder GXIX vermelde vordering;

XXXI. De notaris veroordeelt tot betaling van de schadevergoeding van de volgende akten voor zover de rechtbank tot aansprakelijkheid daarvan mocht oordelen:

akte 1 € 208.996,00, akte 2 € 240.747,00, akte 3 € 299.955,00, akte 4 € 195.506,00,

akte 5 € 257.244,00, akte 6 € 953.198,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf

1 januari 2013 tot en met de dag der algehele voldoening per akte;

XXXII. De notaris veroordeelt tot medewerking aan de overdracht van de hypothecaire rechten die [eiser] kan ontlenen aan de hypotheekakten die zijn overgelegd in productie 2 tot en met 6 voor zover deze naar het oordeel van de rechtbank

onzorgvuldig tot stand zijn gekomen en de notaris daardoor tot schadevergoeding

wordt veroordeeld, zodanig dat deze binnen 2 maanden na datum van het in deze te

wijzen vonnis zonder kosten voor [eiser] aan de notaris zijn overgedragen;

L. Meer subsidiair:

XXXIII. zie de onder GXIX vermelde vordering;

XXXIV. voor zover de rechtbank tot aansprakelijkheid oordeelt, voor recht verklaart dat dat de schade inclusief de wettelijke rente voor consumenten tot 1 januari 2013 en

onder aftrek van de netto-opbrengst van de hypotheekrechten van [eiser], op grond van de betreffende akten per akte bedraagt: akte 1 € 208.996,00, akte 2 € 240.747,00,

akte 3 € 299.955,00, akte 4 € 195.506,00, akte 5 € 257.244,00, akte 6 € 953.198,0;

XXXV. zie de onder IXXVI vermelde vordering;

XXXVI. zie de onder IXXVII vermelde vordering;

zulks met veroordeling van de notaris tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten ad

€ 6.655,00 en de proceskosten van dit geding.

4. Standpunt partijen

[eiser]

4.1

[eiser] stelt dat hij, al dan niet samen met anderen, op advies van het notariskantoor [K], interim-financieringen heeft verstrekt aan [H]. Deze leningen hadden een korte looptijd van enkele maanden tot een half jaar met relatief hoge rentes. Voor elke lening werd door [eiser] als onderpand een hypothecaire zekerheid verlangd in de vorm van een eerste hypotheek op grond en/of gebouwen. De hiervoor onder 2.2 vermelde leningen heeft [H] niet aan [eiser] terugbetaald, waarop [eiser] gebruik wilde maken van zijn recht als eerste hypotheekhouder. [eiser] stelt dat dit niet mogelijk bleek te zijn wegens verschillende fouten en onvolkomenheden aan de zijde van de notaris. Bovendien stelt [eiser] dat de notaris zijn zorgplicht ernstig heeft geschonden door het niet geven van de vereiste toelichting op de hypotheekakten en/of door hem niet te wijzen op de risico’s.

4.2

[eiser] stelt dat de notaris de volgende fouten heeft gemaakt c.q. op de hierna te noemen wijze zijn zorgplicht heeft geschonden ten aanzien van alle onderhavige hypotheekakten:

- het actief benaderen van [eiser] voor het verstrekken van onderhavige leningen aan [H] en misbruik van vertrouwen;

- zich niet opstellen als een onafhankelijke notaris, maar veel meer optreden als een makelaar/ vertegenwoordiger/ adviseur van [H] en het daarmee overtreden van de algemene zorgvuldigheidsnorm van artikel 17 van de Wet op het notarisambt (Wna);

- geen onderzoek verrichten naar de aanwezigheid van voldoende deskundigheid bij [eiser] en zich niet vergewissen van de bekendheid van eiser met de zeer lage dekkingsprofielen;

- geen enkele toelichting geven op de akten en het niet waarschuwen voor de risico’s;

- geen toelichting geven op specifieke zaken die van belang waren voor [eiser], met name geen toelichting geven op de nabetalingsregelingen;

- geen situatietekeningen bij de akten voegen.

4.3

Tevens stelt [eiser] dat de notaris de volgende fouten heeft gemaakt c.q. op de hierna te noemen wijze zijn zorgplicht heeft geschonden ten aanzien van de afzonderlijke hypotheekakten:

- Akte Dronten I:

het niet nagaan of [eiser] de in de akte vermelde nabetalingsregeling en/of de inhoud hiervan en/of de consequenties hiervan kende en de nabetalingsregeling niet noemen en/of uit te leggen aan [eiser]; en/of

een verkeerde voorspiegeling van zaken geven door een taxatierapport te overhandigen waarin voor de prijs van de grond de mogelijkheid van bestemmingswijziging was verdisconteerd;

- Akte Dronten II:

het niet nagaan of [eiser] de in de akte vermelde nabetalingsregeling en/of de inhoud hiervan en/of de consequenties hiervan en/of de risico’s van onderdekking kende en de nabetalingsregeling niet noemen en/of uit te leggen aan [eiser];

- Akte Roden:

het niet nagaan of [eiser] de risico’s van onderdekking kende en/of deze uit te leggen en/of het zich er niet van vergewissen of het [eiser] bekend was dat [H] geen eigenaar was van het onderpand en/of het niet melden van de latere eigendomsoverdracht hiervan; en/of

een verkeerde voorspiegeling van zaken geven door een taxatierapport te overhandigen met een waarde die hoger ligt dan de aankoopprijs en hoger ligt dan de prijs die 6 weken later staat vermeld in de leveringsakte;

- Akte Oppenhuizen:

het niet in de hypotheekakte vermelden van een nabetalingsregeling, terwijl deze wel van toepassing was op het onderpand; en/of

het niet nagaan of [eiser] deze nabetalingsregeling en/of de inhoud hiervan en/of de consequenties hiervan kende en de nabetalingsregeling niet noemen en/of uit te leggen aan [eiser]; en/of

de hypotheekakte te laat en zonder rangwisseling in te schrijven, waardoor

[eiser] geen recht van eerste hypotheek toekomt c.q. discussie ontstond over wie eerste hypotheekhouder is;

- Akte Lelystad:

[eiser] is geen eerste hypotheekhouder geworden van 1703 m2 maar slechts van 1202 m2; en/of

in de hypotheekakte vermelden: “voormeld onderpand is niet met beslag en niet met hypotheek of andere beperkte rechten bezwaard”, terwijl in de verkrijgende akten een aantal erfdienstbaarheden, kettingbedingen en andere kwalitatieve verplichtingen zijn opgenomen die tevens van toepassing kunnen zijn op het moment dat het hypotheekrecht uitgeoefend zou worden; en/of

sprake is van financiële verbondenheid van de notaris met [H];

- Akte Sloten:

het niet nagaan of [eiser] de risico’s van onderdekking kende en/of door het niet noemen van de erfpachtregeling en/of uitleggen daarvan en/of door wijziging van het onderpand van 21 naar 10 bungalows zonder de consequenties hiervan te benoemen en/of door in plaats van een eerste hypotheekrecht een vierde hypotheekrecht te vestigen op de recreatiebungalows zonder dit onder de aandacht van eiser te brengen; het maken en verlijden van een foutieve hypotheekakte met zowel een eerste als een vierde recht van hypotheek;

4.4

Primair stelt [eiser] dat de notaris niet heeft gehandeld overeenkomstig de door [eiser] verstrekte volmachten, omdat hij buiten de grenzen van zijn bevoegdheid is getreden. Derhalve leidt toepassing van 3:66 lid 1 BW a contrario ertoe dat de gevolgen van het verlijden van de onderhavige akten de notaris treffen. Bovendien stelt [eiser] dat de notaris evenmin overeenkomstig de door Holland Estate verstrekte volmachten tot het verlijden van akten heeft gehandeld. Hij heeft namelijk niet als notaris, maar als vertegenwoordiger van Holland Estate opgetreden, zodat de gevolgen van de onderhavige akten niet de volmachtgever maar de gevolmachtigde treffen. Indien de gevolgen van het verlijden van de onderhavige akten de notaris niet treffen, stelt [eiser] dat de notaris toerekenbaar tekort is geschoten in de uitoefening van zijn ambt als notaris en dat [eiser] door dit tekort schieten schade heeft geleden. Indien [eiser] op de hoogte was geweest van de hiervoor vermelde fouten en/of risico’s dan zou hij nooit toestemming hebben gegeven voor het passeren van de akten en zou hij de leningen nooit hebben verstrekt. Indien geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming op grond van artikel 6:74 BW stelt [eiser] dat de notaris onrechtmatig heeft gehandeld, waardoor [eiser] schade heeft geleden.

4.5

[eiser] stelt dat de schade bij toepassing van artikel 3:66 lid 1 BW bestaat uit de bedragen van de verstrekte leningen voor zover deze niet zijn terugbetaald, vermeerderd met de in de onderhavige akten overeengekomen rentes en boetes, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de eerste dag na afloop van de looptijd van de leenovereenkomsten genoemd in de akten (totaalbedrag € 6.013.004,00). De schade bij een toerekenbare tekortkoming op grond van artikel 6:74 BW dan wel van een onrechtmatige daad op grond van artikel 6:162 BW dient te worden berekend door een vergelijking te maken met de situatie waarin eiser is komen te verkeren na het verlijden van de onderhavige akten en daarmee het verstrekken van de leningen met de situatie dat [eiser] deze leningen en akten niet zou zijn aangegaan. Op basis hiervan bestaat de schade uit het totaal van de verstrekte leningen voor zover deze niet zijn terugbetaald en de wettelijke rente vanaf het moment van het verstrekken van de leningen tot de dag van betaling van de schade (totaalbedrag € 2.155.645,00). Op deze schade dient in mindering te worden gebracht de waarde van de hypotheekrechten voor zover eiser deze toekomen. Voor wat betreft deze hypotheekrechten stelt eiser dat gedaagde deze over dient te nemen.

De notaris

4.6

De notaris voert verweer tegen de vorderingen van [eiser] en concludeert tot

niet-ontvankelijkheid van [eiser] in zijn vorderingen, althans afwijzing van de vorderingen, zulks met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding, vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten, indien deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van het in deze te wijzen vonnis worden voldaan, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

4.7

Hiertoe stelt de notaris dat tussen hem en [eiser] geen overeenkomst van opdracht is gesloten, zodat [eiser] niet ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn vorderingen, voor zover deze vorderingen zijn gegrond op een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een tussen [eiser] en de notaris gesloten overeenkomst van opdracht. Tevens betwist hij niet te hebben gehandeld overeenkomstig de aan hem door

[eiser] en Holland Estate verstrekte volmachten en betwist hij de door [eiser] gestelde ‘a contrario’ redenering ten aanzien van artikel 3:66 lid 1 BW. Evenmin is sprake van een toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatig handelen jegens [eiser].

4.8

De notaris betwist dat op hem een waarschuwingsplicht rustte ten aanzien van de onderhavige hypotheekakten. Hiertoe stelt hij onder andere dat [eiser] is aan te merken als een ervaren, deskundig en professioneel vastgoedinvesteerder. Van onwetendheid en/of ondeskundigheid van [eiser] ter zake de risico’s kan geen sprake zijn, omdat (a) hij onder meer uit eerder transacties genoegzaam bekend was met het speculeren in hete gronden en de bedrijfsvoering van Holland Estate c.s., (b) de investeringen een hoog rendement hadden en (c) in het informatiememorandum diverse waarschuwingen ten aanzien van de risico’s waren opgenomen. Bovendien manifesteerde [eiser] zich als adviseur/ bemiddelaar van andere investeerders, trok hij op met C. Vos, een deskundige op het gebied van investeringen in

“hete gronden”. Tevens betwist hij dat hij betrokken is geweest bij onderhandelingen voorafgaand aan het opstellen van de onderhavige hypotheekakten. Hij stelt dat hij heeft gehandeld als een onafhankelijk en niet partijdige notaris en dat hij met de zorgvuldigheid heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mag worden verwacht. [eiser] heeft gespeculeerd en de risico’s hiervan waren vooraf evident voor hem. Hij is deze risico’s willens en wetens aangegaan. Bovendien heeft [eiser] een eigen onderzoeksplicht met betrekking tot de waarde van de door hem in hypothecaire zekerheid te aanvaarden gronden /onderpanden. Daarnaast stelt de notaris dat de conceptakten steeds voorafgaand aan de passering van de akten met [eiser] zijn besproken en dat [eiser] deze conceptakten ook voorafgaand aan de passering heeft geaccordeerd.

4.9

Voorts wordt betwist dat [eiser] heeft verzocht om de situatietekeningen. Tevens stelt de notaris dat deze situatietekeningen wel gehecht waren aan de akte Dronten I, akte Roden en akte Sloten. Bij de overige akten waren deze situatietekeningen niet noodzakelijk, omdat van deze overige akten de gehele percelen als onderpand dienden. Ten aanzien van de gestelde taxatierapporten wordt betwist dat de notaris hierbij betrokken is geweest. Deze taxatierapporten zijn in opdracht van derden gemaakt en door derden aan [eiser] verstrekt. Bovendien stelt de notaris dat de (onroerende) zaak ten aanzien waarvan een recht van hypotheek wordt gevestigd niet de minimale waarde behoeft te hebben van de lening ter zake waarvan het recht van hypotheek wordt gevestigd. Het is de keuze van partijen welke (onroerende) zaak met welke waarde geaccepteerd wordt. Tevens wordt betwist dat op de notaris een verplichting rustte om [eiser] te informeren over de eigendomsoverdracht van een gedeelte van perceel Roden.

4.10

Betwist wordt dat de nabetalingsregeling in de akte Oppenhuizen had moeten worden opgenomen. Daarnaast stelt de notaris dat [eiser] geen schade heeft geleden door het niet opnemen hiervan. [eiser] was op de hoogte van deze nabetalingsregeling. Ter zekerheid van deze nabetaling zou immers een tweede recht van hypotheek ten behoeve van [B] Investment B.V., zijnde de oorspronkelijke verkoper van het perceel, worden verleend. Betwist wordt dat [eiser] geen recht van eerste hypotheek toekomt ten aanzien van dit perceel. Door het passeren van de akte rangwisseling is de situatie hersteld en heeft [eiser] een recht van eerste hypotheek verkregen.

4.11

Ten aanzien van de akte Lelystad betwist de notaris dat hij een fout heeft gemaakt. [eiser] en Holland Estate c.s. hebben onderhandeld over de te verhypothekeren onderpanden. Indien zij andere voorwaarden waren overeengekomen dan vermeld stonden in de conceptakte, hetgeen door de notaris wordt betwist, dan heeft [eiser] dit nimmer gemeld en ten onrechte de conceptakte geaccordeerd. Tevens wordt betwist dat het de notaris te verwijten is, dat een aantal erfdienstbaarheden, kettingbedingen en andere kwalitatieve verplichtingen niet in de akte staan vermeld. [eiser] was zelf bekend met de strekking en de rechtsgevolgen van de door hem gemaakte afspraken en hij heeft ten aanzien hiervan ook een eigen onderzoeksplicht.

4.12

Ten aanzien van de akte Sloten wordt betwist dat [eiser] door de notaris specifiek op het erfpachtcanon gewezen had moeten worden. Dat [H] de grond in erfpacht had, stond duidelijk vermeld in de (concept)akte. Tevens wordt gesteld dat [eiser] tijdig is geïnformeerd over het wijzigen van het onderpand van 21 naar 10 bungalows en dat hij deze wijziging uitdrukkelijk heeft aanvaard. [eiser] wist ook dat het perceel Sloten reeds belast was met een aantal rechten van hypotheek. Betwist wordt dat [eiser] voor alle leningen een recht van eerste hypotheek had bedongen. In de (concept)akte worden de diverse bestaande rechten van hypotheek ook beschreven. De kennelijke verschrijving van “eerste hypotheek” in artikel 8 van de akte was dan ook bekend bij [eiser].

4.13

De notaris betwist dat [eiser] schade heeft geleden en betwist dat tussen de (vermeende) tekortkoming dan wel (vermeende) onrechtmatige daad en de (gepretendeerde) schade een causaal verband bestaat. [eiser] heeft de maatschap de opdracht verstrekt tot het verlijden van een aantal hypotheekakten, waarmee [eiser] zekerheidsrechten zou verkrijgen in relatie tot de aan Holland Estate c.s. verstrekte leningen. [eiser] heeft deze rechten van hypotheek ook verkregen. Als blijkt dat deze zekerheidsrechten “onvoldoende” opleveren om de leningen te compenseren, dan is dit het gevolg van de kennelijk “waarde” van het onderpand en niet van enig foutief handelen of nalaten van de notaris. Tevens stelt de notaris, dat indien hij de [eiser] voor het passeren van de akte expliciet had gewezen op de waarden van de percelen, [eiser] eveneens ingestemd had met het passeren van de onderhavige akten. [eiser] wist immers, althans had moeten weten, dat de waarde van de percelen niet gelijk was aan de hoogte van de leningen. Tevens doet de notaris een beroep op artikel 6:100 BW en 6:101 BW, betwist hij de verschuldigdheid van de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten en verzet hij zich tegen de verzochte uitvoerbaarheid bij voorraad.

4.14

Op de (overige) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5 De beoordeling

Toestaan producties akte d.d. 31 januari 2014

5.1

Voorafgaand aan het pleidooi van 4 februari 2014 heeft [eiser] op 31 januari 2014 bij akte een vijftal producties in het geding gebracht. De notaris heeft hiertegen bezwaar gemaakt en verzocht deze producties in de onderhavige procedure buiten beschouwing te laten. De rechtbank is van oordeel dat deze producties zodanig kort voor het pleidooi in het geding zijn gebracht, dat de notaris onvoldoende gelegenheid heeft gehad om hierop volledig en gemotiveerd te kunnen reageren tijdens het pleidooi. De rechtbank acht het in een dermate laat stadium van de procedure indienen van deze producties dan ook in strijd met de goede procesorde en laat de producties derhalve in de onderhavige procedure buiten beschouwing.

Niet ontvankelijkheid

5.2

Voor zover de notaris stelt dat [eiser] niet ontvankelijk is in zijn vorderingen, omdat niet tussen hem en [eiser] een overeenkomst is gesloten maar tussen de maatschap [G] en [eiser], verwerpt de rechtbank dit verweer. De onderhavige akten zijn door de notaris verleden en hij treedt in het handelsverkeer naar buiten als notaris. De door de wet aan de notaris verleende bevoegdheden komen alleen aan hem persoonlijk toe op grond van zijn benoeming in het ambt van notaris en niet aan de organisatie waarin hij zijn werkzaamheden uitvoert. Alleen de notaris zelf, niet de organisatie waarin hij die bevoegdheden uitoefent, kan een rechtsverhouding met een cliënt aangaan waardoor de notaris zich tegenover die cliënt verplicht die bevoegdheden ten behoeve van hem uit te oefenen. Dat is ook vastgelegd in artikel 16 van de Wet op het notarisambt, waarin is bepaald dat het verrichten van wettelijke werkzaamheden en werkzaamheden die de notaris in samenhang daarmee pleegt te verrichten, berust op een overeenkomst als bedoeld in boek 6, titel 5 Burgerlijk Wetboek tussen de notaris en de cliënt.

Schending zorgplicht c.q. waarschuwingsplicht

5.3

Bij het antwoord op de vraag of de notaris is tekortgeschoten in zijn zorgplicht jegens [eiser] geldt als uitgangspunt dat de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een notaris bij het verlijden van een akte niet kan volstaan met een zakelijke toelichting op de inhoud van de akte, maar gehouden is tot het geven van verdergaande informatie, en met name tot het wijzen op specifieke aan de voorgenomen rechtshandelingen verbonden risico’s. De functie van de notaris in het rechtsverkeer brengt mee dat hij beroepshalve gehouden is naar vermogen te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht (zie Hoge Raad 20 januari 1989, LJN: AD0586). Deze zorgplicht van de notaris vindt haar grens daar waar de notaris goede grond heeft te vertrouwen dat de belanghebbende zichzelf reeds op de hoogte heeft gesteld of dat deze tevoren reeds voldoende inzicht had in hetgeen was vereist voor het intreden van de rechtsgevolgen die zijn beoogd met de in de akte opgenomen rechtshandelingen (zie Hoge Raad 27 maart 1992, LJN: ZC0557). Of een notaris in een bepaald geval op grond van de op hem rustende zorgplicht dient te waarschuwen voor aan de rechtshandelingen verbonden risico’s is onder meer afhankelijk van de (hem redelijkerwijs kenbare) omvang van het risico, de hoedanigheid van de betrokken partijen en hun onderlinge verhouding. De notaris is niet verplicht om uit eigen beweging onderzoek te doen naar de risico’s die aan de rechtshandelingen zijn verbonden. Het gaat er om dat de notaris de risico’s onderkent die aan de hem kenbare omstandigheden zijn verbonden. Tot eigen onderzoek is de notaris in beginsel, behoudens bijzondere omstandigheden, niet verplicht.

5.4

De rechtbank onderschrijft de stelling van de notaris, dat op hem bij het verlijden van de onderhavige akten geen verzwaarde zorgplicht c.q. waarschuwingsplicht als vermeld onder 5.3 rustte. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt.

5.5

[eiser] stelt bij conclusie van repliek:“Het was Holland Estate alsmede de participanten van Holland Estate die investeerden in de gronden. Het betrof gronden die van bestemming zouden kunnen veranderen.”

en

“In plaats van het investeren in de gronden verstrekte eiser aan Holland Estate dus interim-financieringen. Holland Estate wilde zelf investeren in de gronden en was op zoek naar medeinvesteerders. Holland Estate zag zich echter geconfronteerd met een liquiditeitstekort. Holland Estate had geld nodig om gronden aan te kopen om daarna investeerders aan te trekken. Er moest dus een (korte) periode overbrugd worden. Eiser had hierin wel interesse.”

en

“Eiser verstrekte leningen met zeer korte looptijd aan Holland Estate. Holland Estate gaf participaties uit. Met de opbrengst van de participaties kon Holland Estate eiser terugbetalen. Eiser stelde vertrouwen in Holland Estate en in haar vermogen om participanten aan te trekken.”

Uit deze stellingname concludeert de rechtbank dat [eiser] wist dat de onderhavige interim-financieringen door Holland Estate gebruikt werden voor de aankoop van zogenoemde “warme gronden” en dat de bij de interim-financiering behorende hypothecaire zekerheden eveneens betrekking hadden op deze “warme gronden”. De waarde van deze gronden is afhankelijk van eventuele toekomstige bestemmingswijzigingen en bij dergelijke bestemmingswijzigingen kan de waarde van grond in korte tijd zeer sterk stijgen. Bestemmingswijzigingen kunnen echter ook achterwege blijven, waardoor een dergelijke sterke waardestijgingen niet gerealiseerd wordt. Beleggen in deze “warme gronden” heeft derhalve een sterk speculatief karakter. Indien deze “warme gronden” fungeren als onderpand voor een lening, dan geldt eveneens dat de waarde hiervan een speculatief karakter heeft.

5.6

Voorts is niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist dat [eiser] voorafgaand aan de onderhavige interim-financieringen reeds sinds 2005 meerdere soortgelijke interim-financieringen had verstrekt. Ten aanzien hiervan heeft de [eiser] bij conclusie van repliek zelfs nog gesteld dat hij niet alleen leningen heeft verstrekt, maar eveneens grond heeft aangekocht met de afspraak tot afnameverplichting binnen enkele maanden na aankoop voor een hogere prijs. Gelet op de inhoud van de hiervoor onder 2.4 tot en met 2.9 vermelde emailberichten, is de rechtbank bovendien van oordeel dat [eiser] zich als bemiddelaar c.q. adviseur van andere interim-financiers heeft opgesteld. Immers in deze mailberichten informeert [eiser] andere verstrekkers van interim-financieringen c.q. mogelijke belangstellenden hiervoor persoonlijk over (een) nieuw(e) interim-financieringsproject(en), meldt hij hen dat hij onderzoek laat doen naar “hoe hot de grond is” en bericht hij hen daarna over de uitkomst van dit onderzoek. Tevens vermeldt hij hierbij: “ Het project van interrumfinanciering gaat ca 13 maart van start. In het contract komt niet aankoop en daarna de verkoopprijs te staan, maar het rentepercentage. Ik vind dit fiscaal veiliger” en eindigt hij met “P.S. zijn er vragen altijd bellen”. Vervolgens blijkt uit deze emailberichten dat andere verstrekkers van interim-financiering aan [eiser] mededelen dat ze willen deelnemen en voor welk bedrag ze deelnemen en geeft [eiser] dit door aan notarisklerk [J]. Dat de hier genoemde emailberichten wellicht (gedeeltelijk) niet zien op de onderhavige hypotheekakten, maar op daaraan voorafgaande verstrekte interim-financieringen, doet voorts niet af aan het oordeel dat [eiser] zich als bemiddelaar c.q. adviseur van andere interim-financiers heeft opgesteld.

5.7

Uitgaande van de onder 5.5 en 5.6 genoemde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat [eiser] aangemerkt dient te worden als een ervaren interim-financierder ten aanzien van “warme gronden” c.q. een ervaren belegger is in “warme gronden”. Bij het verlijden van de onderhavige akten was, naar het oordeel van de rechtbank, dan ook geen sprake van juridische onkunde en/of feitelijk overwicht jegens [eiser]. De omstandigheid dat de notaris zich wellicht niet expliciet heeft vergewist van de deskundigheid van [eiser] doet hier niet aan af. Een notaris hoeft een ervaren interim-financierder c.q. belegger niet te waarschuwen voor speculatierisico’s.

Waarde onderpanden

5.8

De rechtbank is van oordeel dat de door [eiser] gestelde nabetalingsverplichtingen die rusten op een deel van de gronden waarop de onderhavige hypotheekakten betrekking hebben, enkel verplichtingen zijn van de (toekomstige) kopers van deze gronden. Dergelijke verplichtingen kunnen uiteraard wel relevant zijn voor de waarde van deze gronden. Hetzelfde geldt voor op de gronden rustende erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en erfpachtregelingen. Het behoort echter niet tot de algemene zorgplicht van een notaris om onderzoek te doen naar de waarde van in zekerheid te verstrekken onderpanden. De notaris wijst er voorts terecht op dat [eiser] met betrekking tot de waarde c.q. onderdekking van de door hem in onderpand te aanvaarden gronden een eigen onderzoeksplicht had. Dit geldt te meer nu de waarde van de onderhavige gronden mede werd bepaald door eventuele toekomstige bestemmingswijzigingen en [eiser] een ervaren interim-financierder c.q. belegger was in “warme gronden”. Dit geldt eveneens voor de grond waarop de hypotheekakte Oppenhuizen betrekking heeft. Dat in de betreffende hypotheekakte is nagelaten te vermelden dat ten aanzien van deze gronden een nabetalingsregeling geldt, doet hier niet aan af. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft gemotiveerd, dat hij de door hem gestelde schade heeft geleden door het niet vermelden van de nabetalingsverplichting in de hypotheekakte Oppenhuizen.

5.9

Voor zover [eiser] ten aanzien van de akten Sloten, Lelystad en Oppenhuizen bedoeld heeft te stellen dat, indien de (mogelijk onterecht) niet in de hypotheekakten vermelden erfdienstbaarheden en/of kettingbedingen en/of kwalitatieve verplichtingen en/of erfpachtregelingen wel in de akten vermeld hadden gestaan, hij deze hypotheekakten niet had laten passeren en hij de bijbehorende leningen niet had verstrekt, omdat hij de waarden van de onderpanden hiervoor dan te laag had bevonden, wijst de rechtbank deze stelling als onvoldoende gemotiveerd af. [eiser] heeft ten aanzien van deze bedingen en/of verplichtingen immers niet geconcretiseerd dat deze een (verlagend) effect hebben op de waarde van de gronden c.q. dat dit eventuele verlagende effect niet reeds verdisconteerd was in de waarde waarvan [eiser] is uitgegaan bij het verstrekken van de lening. Evenmin heeft hij geconcretiseerd wat de mogelijke omvang van een dergelijke (waardeverminderend) effect zou zijn geweest.

5.10

Nu de in het geding gebrachte taxatierapporten “Boudewijnlaan 18 te Dronten” en “de Hoogema ONG te Groningen”, zijn opgesteld in opdracht van respectievelijk Alasco Vastgoed en Holland Estate B.V., is de rechtbank van oordeel dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd dat de notaris betrokken is geweest bij deze taxaties. Het eventueel enkel, zonder nadere toelichting, namens Holland Estate, overhandigen c.q. opsturen van deze taxatierapporten acht de rechtbank hiervoor onvoldoende. Voor zover

[eiser] bedoeld heeft te stellen dat de notaris betrokken is geweest bij een taxatierapport over de bij de hypotheekakte Sloten behorende onderpanden, verwerpt de rechtbank deze stelling eveneens als onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. Indien [eiser] ter onderbouwing hiervan productie 17, als zijnde een taxatierapport over deze onderpanden, in het geding heeft gebracht, stelt de rechtbank vast dat ook dit taxatierapport niet in opdracht van de notaris is opgesteld, maar in opdracht van Alasco Vastgoed B.V.

5.11

Voorts is de rechtbank van oordeel dat de notaris geen informatieplicht had om

[eiser] te informeren over de eigendomsoverdracht aan W.B. Advies B.V.B.A. van een perceel waarop bij de hypotheekakte Roden een hypotheekrecht was gevestigd. Deze eigendomsoverdracht heeft namelijk plaatsgevonden op 18 juli 2008, zijnde ruim na de datum van passering van de hypotheekakte Roden, welke reeds op 6 juni 2008 was gepasseerd. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd dat hij door de eigendomsoverdracht schade heeft geleden c.q. dat hij zijn lening onmiddellijk had opgeëist, indien hij bekend was geweest met de eigendomsoverdracht. De enkele stelling dat hij geen betrokkenheid wilde met nieuwe partijen, zonder hierop een nadere toelichting te geven, acht de rechtbank hiervoor onvoldoende. Te meer nu hij niet, althans onvoldoende gemotiveerd, heeft gesteld dat hij door de eigendomsoverdracht benadeeld werd in zijn hypotheekrecht.

5.12

Voor zover [eiser] bedoeld heeft te stellen dat de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden door zich er niet expliciet van te vergewissen of [eiser] wist dat niet

[H], maar Buitenplaatsen-Leek B.V de eigenaar was van het onderpand van de akte Roden, volgt de rechtbank hem niet in deze stelling. Niet in geschil is immers dat bij de akte Roden een recht van hypotheek is gevestigd op het betreffende onderpand. Bovendien blijkt uit de hypotheekakte dat Buitenplaatsen-Leek B.V. de hypotheekgever is ten aanzien van het onderpand en dat hij hiervoor bij vertegenwoordiging ook is verschenen bij het verlijden van de hypotheekakte. [eiser] stelt voorts niet welk nadeel hij heeft ondervonden c.q. ondervindt van de omstandigheid dat [H] geen eigenaar was van het onderpand.

5.13

Ten aanzien van de wijziging van het onderpand van de hypotheekakte Sloten van 21 recreatiebungalows naar 10 recreatiebungalows, is de rechtbank van oordeel, dat het een feit van algemene bekendheid is, dat een dergelijke vermindering van het onderpand gevolgen heeft voor de mate van dekking van de leningen. Derhalve behoorde het niet tot de zorgplicht van de notaris om [eiser], als zijnde een ervaren interim-financierder c.q. belegger, hierop expliciet te wijzen.

Artikel 43 Wna

5.14

Vervolgens stelt [eiser] dat de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden, omdat hij bij het opstellen van de onderhavige akten niet heeft voldaan aan artikel 43 lid 1 Wna. Hiertoe stelt [eiser] dat de notaris geen enkele van de onderhavige akten met hem heeft besproken en toegelicht. De notaris betwist dit en stelt dat alle concepten van de onderhavige hypotheekakten zijn besproken tussen een werknemer van de maatschap en

[eiser], waarbij tevens de rechtsgevolgen van de door partijen onderhandelde voorwaarden aan de orde kwamen. De notaris onderbouwt deze stelling onder andere met de hiervoor onder 2.10 tot en met 2.15 vermelde emailberichten.

5.15

Niet in geschil is dat [eiser] de conceptakten van de onderhavige hypotheekakten heeft ontvangen voorafgaand aan het passeren van de akten, zodat hij kennis heeft kunnen nemen van de inhoud daarvan voorafgaand aan het passeren van de akten. Voorts is niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist dat [eiser] deze conceptakten heeft geaccordeerd. Bovendien concludeert de rechtbank uit de onder 2.10 tot en met 2.15 vermelde emailberichten, dat ten aanzien (van één of meerdere) van de onderhavige hypotheekakten [eiser] op- en aanmerkingen op de conceptakten aan het notariskantoor doorgaf en de conceptakten hierop werden aangepast. Tevens volgt uit het onder 2.10 genoemde emailbericht dat in ieder geval inzake de hypotheekakte Dronten (de rechtbank begrijpt akte Dronten I) een gesprek is gevoerd tussen notarisklerk [J] en [eiser]. Ook uit het onder 2.15 vermelde emailbericht volgt dat partijen overleg met elkaar voerden. Nu

[eiser] enkel stelt dat dit overleg “informeel contact” betrof, zonder nader te motiveren wat dit inhield, terwijl de afspraak vermeld staat in een mailbericht over een hypotheekakte, is de rechtbank van oordeel dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat deze afspraak gemaakt is i.v.m. notariswerkzaamheden die de notaris verrichtte voor [eiser]. Gelet op deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat het op de weg van [eiser] had gelegen om nader te motiveren hoe zijn standpunt dat “geen enkele van de onderhavige akten met hem is besproken” zich verhoudt met de inhoud van de hiervoor vermelde emailberichten. Eveneens had het op zijn weg gelegen om nader te motiveren dat de mondelinge en schriftelijke communicatie die wel tussen partijen heeft plaatsgevonden, onvoldoende was om te voldoen aan artikel 43 lid 1 Wna. Nu hij dit heeft nagelaten, is de rechtbank van oordeel dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd dat de notaris in strijd heeft gehandeld met artikel 43 lid 1 Wna. Hierbij neemt de rechtbank tevens in aanmerking hetgeen zij hiervoor onder 5.3 tot en met 5.7 heeft overwogen ten aanzien van het ontbreken van een waarschuwingsplicht c.q. verzwaarde zorgplicht. Het door [eiser] gedane specifieke bewijsaanbod wordt dan ook om die reden gepasseerd.

Onpartijdigheid en onafhankelijkheid en de verstrekte volmachten

5.16

Gelet op de stellingname van partijen ten pleidooi is niet in geschil dat [eiser] door het notariskantoor in contact is gebracht met [H] en Holland Estate. Dit is op zichzelf onvoldoende om te spreken van een schending van de onpartijdigheid en onafhankelijkheid van de notaris in de zin van artikel 17 Wna. Tevens is de rechtbank van oordeel dat [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld, waaruit volgt dat de notaris zich ten aanzien van de onderhavige hypotheekakten heeft opgesteld als vertegenwoordiger c.q. makelaar van Holland Estate c.q. [eiser] heeft geadviseerd om de interim-financieringen aan Holland Estate / [H] te verstrekken. Gelet op de nadrukkelijke betwisting hiervan door de notaris, acht de rechtbank de enkele verwijzingen naar de in productie 12 en 17 opgenomen mailwisselingen, zonder nadere toelichting over de context waarin deze mailwisselingen hebben plaatsgevonden en op welke hypotheekakten deze mailwisselingen zien, hiervoor onvoldoende. Evenmin is de rechtbank van oordeel dat een dergelijke vertegenwoordiging volgt uit het hiervoor onder 2.16 vermelde emailbericht. Hierin staat immers enkel vermeld ”Ik heb gezegd dat er 21 woningen op aqualande worden ondergezet. Gelet op het feit dat [R] nu eigen gelden er in gaat steken, is het verzoek of de hypotheek ook op 10 woningen mag komen”. Uit deze formulering volgt immers dat het hier slechts een verzoek betreft tot wijziging van het onderpand, waarbij de rechtbank constateert dat [eiser] akkoord is gegaan met dit verzoek door accordering van de conceptakte waarin deze aanpassing stond vermeld.

5.17

Nu de rechtbank derhalve de stelling dat de notaris de onderhavige hypotheekakten heeft opgesteld als vertegenwoordiger c.q. makelaar van Holland Estate heeft verworpen, terwijl [eiser] voorts geen andere feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan geconcludeerd kan worden dat de notaris niet overeenkomstig de door Holland Estate verstrekte volmachten heeft gehandeld, verwerpt de rechtbank de dienaangaande stelling eveneens. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat zelfs indien de notaris zich zou hebben opgesteld als vertegenwoordiger c.q. makelaar van Holland Estate, hieruit nog niet geconcludeerd kan worden dat hij hiermee buiten de door Holland Estate verstrekte volmachten is getreden. [eiser] heeft zijn standpunt dienaangaande ook niet nader gemotiveerd.

5.18

Een notaris dient onder alle omstandigheden te vermijden dat door zijn handelwijze een objectief gerechtvaardigde schijn van partijdigheid zou kunnen ontstaan. Niet, althans onvoldoende gemotiveerd, is betwist dat notarisklerk [J] op 6 juni 2008 van [H] een deel van de grond (501 m2) heeft gekocht waarop bij akte Lelystad een hypotheekrecht is gevestigd, en dat hij dit deel op 20 juni 2008 weer heeft verkocht aan [H]. De rechtbank is van oordeel dat met deze handelwijze de grenzen zijn overschreden van hetgeen van een neutraal en zorgvuldig handelend notaris en notarisklerk mag worden verwacht. Immers hieruit blijkt dat een personeelslid van het notariskantoor persoonlijk financiële transacties heeft gesloten met één van de cliënten van de notaris, waarbij deze transactie voorts ziet op een stuk grond waarvoor de notaris kort daarna de hypotheekakte Lelystad heeft gepasseerd. De rechtbank is echter van oordeel dat dit verwijt niet de door [eiser] gestelde schade heeft veroorzaakt, zodat de notaris hiervoor niet aansprakelijk gesteld kan worden.

5.19

Uit het voorgaande blijkt ook niet dat de notaris is getreden buiten de door [eiser] verstrekte volmachten. [eiser] heeft volmachten gegeven voor het verlijden van de onderhavige akten. Hiervoor is reeds overwogen dat [eiser] de betreffende conceptakten alle heeft geaccordeerd voorafgaand aan de passering van de akten en bovendien is gesteld noch gebleken dat de gepasseerde akten een andere inhoud hadden dan de door [eiser] geaccordeerde versies. Gelet hierop kan de rechtbank [eiser] niet volgen in zijn stelling dat niet is gehandeld overeenkomstig de door hem verstrekte volmachten.

Akte rangwisseling

5.20

Niet in geschil is dat het de bedoeling van partijen was, dat [eiser] een recht van eerste hypotheek en [B] een recht van tweede hypotheek zouden krijgen op het perceel Oppenhuizen. Voorts staat vast dat door het eerst passeren en inschrijven van de hypotheekakte van [B], [B] per abuis het recht van eerste hypotheek heeft verkregen. Om deze situatie te herstellen heeft de notaris in 2010 een akte rangwisseling gepasseerd. De notaris stelt dat [eiser] hiermee alsnog een eerste recht van hypotheek heeft verkregen op perceel Oppenhuizen. [eiser] betwist de geldigheid van deze akte rangwisseling, omdat deze zonder volmacht zou zijn gepasseerd. Ter onderbouwing hiervan heeft zij een door de advocaat van [B] aan de curator

gestuurde brief van 10 juni 2011 in het geding gebracht, waarin [B] stelt geen volmacht te hebben verleend voor de akte rangwisseling. De notaris stelt echter dat [B] nadien, op 3 oktober 2011, aan de advocaat van [eiser] een brief heeft gestuurd waarin het volgende vermeld staat: “dit recht van 1e hypotheek dat uw cliënten hebben op het perceel kadastraal bekend Gemeente Oppenhuizen, sectie [XXXX] niet zal betwisten”. [eiser] heeft deze latere brief niet betwist, terwijl hij voorts geen feiten en omstandigheden heeft aangedragen waaruit volgt dat [B] de geldigheid van de akte rangwisseling ook na deze brief nog betwistte. Bovendien staat in de akte rangwisseling vermeld dat [B] bij volmacht is verschenen bij het verlijden van deze akte en staat in het “hypothecair bericht object” van het Kadaster eveneens vermeld dat er een rangwisseling is geweest. Derhalve is de rechtbank van oordeel dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, dat hij na de akte rangwisseling het eerste recht van hypotheek heeft verkregen. Nu de rechtbank er derhalve vanuit gaat dat [eiser] inmiddels een recht van eerste hypotheek heeft verkregen, is zij voorts van oordeel dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd dat het onderpand onverkoopbaar is. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft gemotiveerd, dat hij door het voorgaande de door hem gestelde schade lijdt dan wel heeft geleden c.q. dat hij de lening ten aanzien van de akte Oppenhuizen niet zou hebben verstrekt, indien hij deze, inmiddels dus herstelde, fout vooraf had geweten.

Situatietekeningen

5.21

Ten aanzien van het al dan niet aan de hypotheekakten gehecht zijn van de situatietekeningen, overweegt de rechtbank eveneens, dat zelfs indien vast zou komen te staan dat deze (deels) niet aan de akten gehecht waren, [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij hierdoor de door hem gestelde schade heeft geleden c.q. dat hij de lening ten aanzien van de betreffende akten niet zou hebben verstrekt, indien hij had geweten dat de situatietekeningen niet aan de akten zouden worden gehecht.

Akte Lelystad: hypotheekrecht op 1703 m2 of 1202 m2 grond

5.22

[eiser] stelt dat de notaris in de akte Lelystad een fout heeft gemaakt, omdat een recht van eerste hypotheek gevestigd had moeten worden op 1703 m2 grond, terwijl slechts een recht van eerste hypotheek is gevestigd op 1202 m2 grond. De notaris betwist dit en stelt kort gezegd dat wel een hypotheekrecht is gevestigd op 1703 m2 grond.

5.23Vaststaat dat in de hypotheek staat vermeld: “De omschrijving van het verbonden registergoed luidt als volgt: een perceel grond met eventuele daarop staande loods, plaatselijk bekend [adres], [plaats], ter grootte van ongeveer zeventien aren en drie centiare, uitmakende kennelijk ter plaatse aangeduide of aan te duiden gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Lelystad, sectie [YYYY];

zoals door de schuldenaar, gedeeltelijk in eigendom te verkrijgen tengevolge van de inschrijving ten kantore van de dienst van het kadaster en de openbare registers te Apeldoorn, in register hypotheek 4, van een afschrift van een akte van levering, op heden voor mij, notaris, verleden; en gedeeltelijk in eigendom verkregen tengevolge van de inschrijving ten kantore van de dienst van het kadaster en de openbare registers te Apeldoorn op:

  1. (…) register hypotheken 4, deel 54893, nummer 19 (…)

  2. (…)register hypotheken 4, deel 54815, nummer 135 en deel 54815, nummer 136 (…)”

Voorts is niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist dat de notaris alle gegevens betreffende de percelen heeft opgevraagd bij het Kadaster en dat na onderzoek bleek dat Holland Estate eigenaar was van de percelen met aankomsttitel HYP4 54815/135, HYP4 54815/136, HYP4 54893/19 en het perceel Lelystad [YYYY] gedeeltelijk ter grootte van 5 are en 1 centiare. De rechtbank constateert echter dat de aankomsttitel van dit laatste perceel niet expliciet vermeld staat in de hypotheekakte Lelystad. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat naast de aankomsttitels HYP4 54815/135, HYP4 54815/136, HYP4 54893/19 in de hypotheekakte wel tevens staat vermeld dat het perceel gedeeltelijk door de eigenaar in eigendom is verkregen “tengevolge van de inschrijving ten kantore van de dienst van het kadaster en de openbare registers te Apeldoorn, in register hypotheek 4, van een afschrift van een akte van levering, op heden voor mij, notaris, verleden”. De rechtbank sluit echter niet uit dat door deze formulering i.p.v. het expliciet vermelden van de aankomsttitel ter zake “het perceel Lelystad [YYYY] gedeeltelijk ter grootte van 5 are en 1 centiare”, per abuis een hypotheekrecht op 1202 m2 in plaats van 1703 m2 is ingeschreven in het register van het kadaster, hetgeen zou kunnen betekenen dat de notaris ten aanzien hiervan een beroepsfout heeft gemaakt.

5.24

Echter zelfs indien hierdoor sprake zou zijn van een beroepsfout, is de rechtbank van oordeel dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij hierdoor de door hem gestelde schade heeft geleden c.q. dat hij de lening ten aanzien van de betreffende akte niet zou hebben verstrekt, indien hij hiermee bekend was geweest voorafgaand aan het passeren van de akte. Uit de stellingen van partijen en de tekst van de hypotheekakte blijkt namelijk duidelijk dat het de bedoeling van partijen was om een hypotheekrecht op 1703 m2 grond te vestigen. Dat dit wellicht uiteindelijk niet gebeurd is, heeft derhalve te maken met een onjuiste formulering van de tekst van de akte dan wel een eventuele gemaakte fout bij de inschrijving van de akte bij het Kadaster. Indien een dergelijk fout voorafgaand aan de passering van de akte was ontdekt, dan had de tekst van de akte aangepast kunnen worden c.q. had de akte correct ter inschrijving aan het kadaster aangeboden kunnen worden.

[eiser] motiveert op geen enkele wijze waarom een dergelijke aanpassing niet gebeurd zou zijn en waarom hij in plaats daarvan volledig zou hebben afgezien van het verstrekken van de lening aan Holland Estate.

Recht van vierde hypotheek in akte Sloten

5.25

In de Akte Sloten staat bij alle onderpanden die zien op “recreatiepark Aqualande” duidelijk vermeld dat deze onderpanden reeds zijn bezwaard met respectievelijk eerste, tweede en derde hypotheekrechten. [eiser] heeft voorts niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist dat deze hypotheekrechten eveneens vermeld stonden in de conceptakten die door hem zijn geaccordeerd, zodat de rechtbank hiervan uitgaat. Hiertegenover verwijst [eiser] enkel naar het hiervoor onder 2.17 vermelde emailbericht en de onder artikel 8 van de hypotheekakte vermelde zinsnede “recht van eerste hypotheek te verlenen aan de schuldeiser (…) op de hierna te omschrijven registergoederen”. Nu de reeds bestaande hypotheekrechten in dezelfde akte uitvoerig zijn beschreven en ten aanzien van de andere onderpanden wel een eerste recht van hypotheek is gevestigd, is de rechtbank van oordeel dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de hiervoor vermelde zinsnede een kennelijke verschrijving was. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat

[eiser] geen feiten en/of omstandigheden heeft aangedragen dan wel schriftelijke stukken in het geding heeft gebracht waaruit volgt dat aan de notaris opdracht was gegeven om in deze akte een eerste recht van hypotheek op deze onderpanden op te nemen. Dit volgt ook niet uit het hiervoor onder 2.17 vermelde emailbericht, nu dit bericht ruim na het verlijden van de akte is verstuurd en evenmin betrekking heeft op de opdrachtverstrekking van deze akte dan wel een uitleg behelst over wat de bedoeling van partijen is geweest ten aanzien van deze opdrachtverstrekking c.q. inhoud van de akte. Gelet op het voorgaande wordt de stelling van [eiser], dat de notaris bij de akte Sloten op alle onderpanden een eerste recht van hypotheek had dienen te vestigen, dan ook verworpen.

5.26

De rechtbank constateert ten aanzien van de hypotheekakte Sloten wel dat de notaris een fout heeft gemaakt in deze akte, door in artikel 8 te vermelden “recht van eerste hypotheek te verlenen aan de schuldeiser (…) op de hierna te omschrijven registergoederen”, terwijl op de onderpanden die zien op “recreatiepark Aqualande” sprake is van een vierde recht van hypotheek. De rechtbank is echter van oordeel dat [eiser] ook ten aanzien van deze fout onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij hierdoor de door hem gestelde schade heeft geleden c.q. dat hij de lening ten aanzien van de betreffende akte niet zou hebben verstrekt, indien hij hiermee bekend was geweest voorafgaand aan het passeren van de akte. Immers gelet op hetgeen hiervoor onder 5.25 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat het hier slechts een kennelijke verschrijving betreft, waardoor [eiser] niet is benadeeld en welke verschrijving bij ontdekking voorafgaand aan de passering van de akte eenvoudig gewijzigd had kunnen worden.

Causaal verband

5.27

Hiervoor heeft de rechtbank ten aanzien van meerdere van de door [eiser] gestelde fouten c.q. schendingen van de zorgplicht overwogen dat zij van oordeel is dat onvoldoende gemotiveerd is onderbouwd, dat [eiser] hierdoor de door hem gestelde schade heeft geleden c.q. dat hij de lening ten aanzien van de betreffende akten niet zou hebben verstrekt, indien hij hiermee bekend was geweest voorafgaand aan het passeren van de akte. Ter onderbouwing hiervan, overweegt de rechtbank nog het volgende.

5.28

[eiser] stelt dat zijn schade bestaat uit het verschil tussen de situatie waarin hij is komen te verkeren na het verlijden van de hypotheekakten en de daarmee samenhangende verstrekking van de leningen enerzijds en de situatie waarin hij deze hypotheekakten en leningen niet zou zijn aangegaan anderzijds. Bij conclusie van repliek stelt hij bovendien dat het probleem niet zozeer zit in het uitwinnen van de onderhavige hypotheekrechten maar veeleer in het feit dat de hypotheekrechten waardeloos zouden zijn.

5.29

Vaststaat dat van Holland Estate B.V., Alasco vastgoed B.V., W.B. Advies B.V.B.A,

[H1] en [H2] de faillissementen zijn uitgesproken. Deze faillissementen hebben (mede) tot gevolg gehad dat de onderhavige leningen niet werden terugbetaald aan [eiser]. Gesteld noch gebleken is dat deze faillissementen de notaris zijn aan te rekenen dan wel dat deze voor hem voorzienbaar zijn geweest.

5.30

Tevens neemt de rechtbank als niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist aan dat de gewenste c.q. verwachte bestemmingswijzigingen van de onderpanden van de onderhavige hypotheekakten uitbleven en dat er sprake was van negatieve marktontwikkelingen c.q. crisis op de vastgoedmarkt. [eiser] heeft evenmin, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist dat deze omstandigheden een (zeer) negatieve invloed hebben gehad op de waarde van de onderhavige onderpanden. Dat de onderpanden nu wellicht onvoldoende dekking bieden om de verstrekte leningen te compenseren, betekent derhalve niet dat dit ook het geval was ten tijde van het verlijden van de hypotheekakten c.q. dat dit toen voorzienbaar was. De rechtbank is bovendien van oordeel dat deze gewijzigde marktontwikkelingen c.q. niet gerealiseerde bestemmingswijzigingen zijn aan te merken als risico’s die horen bij het investeren in zogenoemde “warme gronden” c.q. het aanvaarden van dergelijke gronden als onderpand. Hiervoor is onder 5.5 eveneens reeds overwogen dat de waarde van “warme gronden” speculatief is. Nu [eiser] voorts is aan te merken als een ervaren verstrekker van interim-financieringen c.q. belegger in “warme gronden”, is de rechtbank van oordeel dat deze risico’s voor rekening van [eiser] dienen te komen en de hieruit voortvloeiende (gevolgen van) tegenvallende waarde c.q. dekking van deze gronden niet op de notaris afgewenteld behoren te worden.

Kostenveroordeling

5.31

Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen moeten worden afgewezen. De rechtbank zal [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten. De rechtbank begroot de advocaatkosten aan de zijde van de notaris op € 14.449,50, zijnde

4,5 punten x liquidatietarief VIII ad € 3.211,--, en de verschotten op € 1.474,-- aan betaalde griffierechten.

5.32

De notaris vordert wettelijke rente over de proceskosten. [eiser] is echter pas wettelijke rente verschuldigd over de proceskosten vanaf datum verzuim. De rechtbank zal een termijn van 14 dagen na betekening bepalen voor betaling van de proceskosten en beslissen dat de wettelijke rente over de proceskosten pas is verschuldigd wanneer betaling binnen deze termijn uitblijft.

5.33

Veroordeelt [eiser] in de nakosten van deze procedure ten bedrage van respectievelijk

€ 131,-- zonder betekening en € 199,-- in geval van betekening. De kosten van betekening van een vonnis komen in beginsel als nakosten voor rekening van de veroordeelde partij. Hierbij geldt volgens de bepalingen van het liquidatietarief rechtbanken en hoven echter wel de voorwaarde dat de veroordeelde partij gedurende veertien dagen na een daartoe strekkende aanschrijving de mogelijkheid heeft gehad om vrijwillig aan het vonnis te voldoen. De gevraagde vergoeding van de kosten van betekening van het vonnis zal hierna dan ook worden toegewezen mits voornoemde termijn van veertien dagen in acht is genomen.

5.34

De notaris vordert wettelijke rente over de nakosten. [eiser] is echter pas wettelijke rente verschuldigd over de nakosten vanaf datum verzuim. De rechtbank zal bepalen dat [eiser] de wettelijke rente over de nakosten is verschuldigd indien deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan.

6 De beslissing

De rechtbank:

I. wijst de vorderingen van [eiser] af;

II. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de notaris begroot op € 15.923,50 aan verschotten en advocaatkosten;

III. bepaalt dat [eiser] wettelijke rente verschuldigd is over de proceskosten vanaf

14 dagen na betekening van dit vonnis, indien betaling van de proceskosten niet binnen een termijn van 14 dagen na betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;

IV. veroordeelt [eiser] in de nakosten van deze procedure ten bedrage van respectievelijk

€ 131,-- zonder betekening, en € 199,-- in geval van betekening, indien en voor zover gedaagde niet binnen een termijn van veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan;

V. bepaalt dat [eiser] wettelijke rente verschuldigd is over de nakosten vanaf

14 dagen na betekening van dit vonnis, indien betaling van de proceskosten niet binnen een termijn van 14 dagen na betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;

VI. verklaart de onderdelen II tot en met V van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Kok, mr. Hangelbroek en mr. Van der Veer, rechters, en op 2 april 2014 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.