Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOVE:2013:CA3933

Instantie
Rechtbank Overijssel
Datum uitspraak
05-06-2013
Datum publicatie
20-06-2013
Zaaknummer
C/08/133378 HA ZA 12-418
Formele relaties
Hoger beroep: ECLI:NL:GHARL:2014:7893, Bekrachtiging/bevestiging
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Zorgplicht van een makelaar en een accountant ten opzichte van laagbegaafde client bij de verkoop van (een deel van) zijn nog niet afgebouwde woningen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK OOST-NEDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer: C/08/133378 HA ZA 12-418

datum vonnis: 5 juni 2013 (HBvO)

Vonnis van de rechtbank Oost-Nederland, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:

[X], wonende te [plaats], in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van:

[eiser], wonende te [plaats],

eiser,

verder te noemen [X], respectievelijk: [eiser],

advocaat: mr. R. Kroon te Almelo,

tegen

1. [gedaagde sub 1],

wonende te [plaats],

gedaagde sub 1,

verder te noemen [gedaagde sub 1],

advocaat: mr. P.M. Leerink te Deventer.

en

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Flynth Groep B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te Arnhem,

gedaagde sub 2,

verder te noemen: Flynth Groep BV,

advocaat: aanvankelijk mr. T.A.A.J.M. Weierink te Arnhem, thans mr. B.G. Jansen te Arnhem.

Het procesverloop

In deze zaak is op 20 februari 2013 een tussenvonnis gewezen. Voor wat betreft het procesverloop verwijst de rechtbank naar dat tussenvonnis en neemt dat hier over.

In het tussenvonnis is een comparitie van partijen gelast. Ten behoeve daarvan is namens [X] op 4 april 2013 de door de rechtbank opgevraagde volmacht van 30 november 2009 overgelegd. Namens [V] is op 9 april 2013 nog productie 27 overgelegd.

De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 25 april 2013. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken.

Daarna hebben partijen vonnis gevraagd.

De overwegingen

Feiten, vordering en standpunten van partijen.

1 Voor wat betreft de vaststaande feiten, de vordering van [X] en de standpunten van partijen daarover, verwijst de rechtbank naar het tussenvonnis van 20 februari 2013, en neemt dat hier over.

2. Aan de vaststaande feiten kan nog worden toegevoegd dat mr. Robers, ten behoeve van deze procedure, door de kantonrechter is benoemd tot tweede bewindvoerder van [eiser].

3. Heel kort samengevat gaat het om het volgende. [X] is de bewindvoerder van [eiser]. [Eiser] heeft op zijn perceel, na een brand, twee nieuwe woningen (onder één kap) laten bouwen. Omdat dit meer geld bleek te kosten dan hij beschikbaar had, heeft hij halverwege de bouw gepoogd de tweede woning te verkopen. In eerste instantie waren er onderhandelingen met [W]. [Eiser] heeft [gedaagde sub 1] en [V] in de arm genomen om hem bij te staan. Nadat de onderhandelingen met [W] waren vastgelopen, is een koopovereenkomst met betrekking tot de tweede woning gesloten met [E]. De koopovereenkomst is door [eiser] ondertekend, maar [eiser] is niet verschenen bij de notaris voor de overdracht. Na een kort geding waarbij [E] nakoming vorderde, is de zaak geschikt onder bijbetaling door [eiser] van € 65.000,00.

Kort daarna is het gehele perceel met de twee in aanbouw zijnde woningen verkocht aan [W].

[X] verwijt [gedaagde sub 1] en [V] thans dat zij [eiser] de koopovereenkomst met [E] hebben laten sluiten. Ten gevolge hiervan heeft [eiser] een schade geleden van € 82.393,00.

Overwegingen van de rechtbank

4. Met eiser is de rechtbank van oordeel dat in casu sprake is van een overeenkomst van opdracht. Zulks wordt door gedaagden overigens ook niet betwist.

De opdrachtnemer moet bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen (artikel 7:401 BW). Het criterium dat gehanteerd wordt bij de beoordeling daarvan, is de vraag of de opdrachtnemers (in casu een makelaar en een accountant) hebben gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend makerlaar c.q. accountant te werk zou zijn gegaan.

[X] heeft gesteld dat zij dat niet hebben gedaan, en heeft daarvoor een aantal argumenten aangedragen (zie r.o. 2.2.2 van het tussenvonnis van 20 februari 2013).

De rechtbank overweegt hierover het volgende.

Beëindigde onderhandelingen met [W]

5. [X] heeft gedaagden ten eerste verweten dat zij in juli 2011 geen contact hebben opgenomen met [W] om zich ervan te vergewissen of de onderhandelingen met [W] (definitief) beëindigd waren en of deze niet alsnog bereid was zijn bod te wijzigen.

6. Naar het oordeel van de rechtbank mochten gedaagden uit de e-mail van [W] van 14 juli 2011 (geciteerd in r.o. 1.8 van tussenvonnis van 20 februari 2013) afleiden dat de onderhandelingen definitief waren beëindigd. Op dat moment was alleen aan de orde de verkoop van het tweede (het achterste) woonhuis. [W] wilde dat alleen als hij ook het woongedeelte boven de voorste woning kon kopen. Maar [eiser] wilde dat absoluut niet. Daarmee was voor [W] de koop van het achterste woongedeelte niet meer aan de orde.

Wel schrijft hij dat hij geïnteresseerd is in totale verkoop, mocht dit een optie worden.

Hoewel [V] in zijn e-mail van 26 mei 2011 als tweede optie had gegeven dat [W] het volledige perceel zou kopen voor € 900.000,00, was op dat moment duidelijk dat geen van de belangenbehartigers dat een goede mogelijkheid vond. Ook [X] schrijft immers dat [eiser] bij totale verkoop veel slechter af zal zijn (e-mail van 6 juni 2011 aan [V]). Ter zitting is dat namens [X] nog eens bevestigd. Voor de rechtbank is duidelijk dat verkoop van het geheel op dat moment geen reële optie was en dat de onderhandelingen met de e-mail van [W] van 14 juli 2011 waren geëindigd.

7. Dat er sprake was van een onderhandelingstactiek, zoals ter zitting is geopperd, volgt de rechtbank niet. Door [V] waren vragen gesteld aan [W] over zijn voorstel om het achterste deel te kopen. Die vragen zijn door [W] niet beantwoord. Hij schrijft alleen dat het feit dat [eiser] vasthoudt aan verhuren van het appartement boven het voorste woondeel, maakt dat het voorstel niet langer van toepassing is. Van onderhandelingstactiek of ruimte voor verdere onderhandelingen, is geen sprake.

Niet betrekken van [X] bij de onderhandelingen met [E]

8. Ten tweede heeft [X] gedaagden verweten dat zij hem niet meer bij de onderhandelingen en voorbereidingen tot het sluiten van de koopovereenkomst met [E] hebben betrokken.

Gedaagden hebben gesteld dat het juist op verzoek van [eiser] was dat [X] niet bij de onderhandelingen werd betrokken.

9. Ter zitting was [eiser] aanwezig. De rechter-commissaris heeft hem een aantal vragen gesteld. Het is de rechtbank duidelijk dat [eiser] niet zal kunnen verklaren of hij [X] op dat moment (tijdens de onderhandelingen met [E]) niet meer als zijn gemachtigde wenste.

Wel staat vast dat in de koopovereenkomst met [E] expliciet is opgenomen dat bouwbegeleiding door [X] niet meer gewenst was en dat op tal van punten in het verleden de belangen van verkoper ([eiser]) niet goed door [X] zijn behartigd. Dat gedaagden dit zelf hebben bedacht, dus zonder dat [eiser] dat heeft opgeworpen, komt de rechtbank onvoldoende waarschijnlijk voor. Daar is ook geen aanleiding voor. Door [X] zijn wijzigingen in het bouwplan doorgevoerd ten behoeve van [W] op een moment dat er met [W] nog geen overeenkomst was gesloten (voorjaar 2011). Volgens [X] gebeurde dit met toestemming van [eiser], maar door gedaagden wordt dit betwist.

Voorts staat vast dat de volmacht d.d. 2 november 2009, die [eiser] aan [X] had gegeven, door hem weer was ingetrokken. Volgens [X] is op 30 november 2009 een nieuwe volmacht verleend, die nog ruimer was. Dit is door gedaagden uitdrukkelijk betwist. Bij de bouwvergunning aanvraag d.d. 29 januari 2010 is ook de volmacht van 2 november 2009 gevoegd en niet een volmacht van 30 november 2009. [V] heeft ter zitting verklaard dat hij verschillende malen om een volmacht van [X] had gevraagd, maar die pas heeft gekregen nadat hij door (de advocaat van) [eiser] aansprakelijk was gesteld.

10. Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende aannemelijk dat het op verzoek van [eiser] was dat [X] niet is betrokken bij de onderhandelingen met [E]. [X] heeft geen (tegen)bewijs aangeboden hieromtrent en de rechtbank ziet ook ambtshalve geen aanleiding bewijs op te dragen.

Gedaagden hebben derhalve ook wat dit betreft hun zorgplicht ex artikel 7:401 BW niet geschonden.

Voorstellen van [E] en/of de concept-overeenkomst zijn niet ter kennis van mr. De Ruiter gebracht.

11. In een mail van [X] aan [V] van 15 augustus 2011, schrijft [X] dat [eiser] hem had gezegd dat als er een voorstel komt of ligt, mr. De Ruiter deze stukken ook dient te ontvangen ter info.

12. Ter zitting hebben gedaagden verklaard dat [X] op dat moment geen gesprekspartner voor hen was, en zij daar dan ook niet op hebben gereageerd.

13. De rechtbank overweegt het volgende. Op 8 augustus 2011 had er al een bespreking plaatsgevonden op het kantoor van [V] over de koop van het achterste woonhuis aan [E]. Op dat moment was voor gedaagden ook al duidelijk dat [eiser] [X] niet betrokken wilde hebben bij de onderhandelingen. Dat de verzoeken van [X] dan niet worden gehonoreerd, is daar een uitvloeisel van. Gedaagden waren als belangenbehartigers van en met [eiser] in gesprek met [E], om een zo goed mogelijke overeenkomst te sluiten. In een eerdere mail van [V] aan [X] (mail van 2 augustus 2011), schrijft deze dat er langzamerhand mogelijkheden worden gecreëerd maar hij schrijft ook dat hij daar in het belang van [eiser] niets over zal zeggen tegen [X].

De organisatie van [V] heeft zelf juristen in dienst, die ook daadwerkelijk zijn geraadpleegd voor wat betreft het koopcontract. In die zin zou het voorleggen aan mr. De Ruiter niet iets toevoegen.

Onder die omstandigheden is het naar het oordeel van de rechtbank niet in strijd met de zorgplicht van gedaagden dat zij de voorstellen van [E] en/of de concept-overeenkomst niet aan mr. De Ruiter hebben voorgelegd.

De adviezen van mr. Paalman zijn niet met [eiser] gedeeld en die adviezen zijn niet, althans zonder deugdelijke gronden, opgevolgd.

14. Gedaagden hebben op deze stelling als verweer aangevoerd dat een aantal van de adviezen wel zijn opgevolgd en dat dat voor het overige niet nodig was.

15. De rechtbank constateert dat de adviezen van mr. Paalman voor een deel wel zijn opgevolgd.

16. Ter zitting is namens [eiser] gezegd dat als alle opmerkingen van Paalman in de koopovereenkomst waren verwerkt, [eiser] de overeenkomst ook niet meer zou willen.

De rechtbank concludeert hieruit dat het [eiser] niet te doen is om de opmerkingen van Paalman. Als hij de overeenkomst ook niet meer wilde als de opmerkingen van Paalman wel allemaal waren verwerkt, maakt het dus geen verschil of die opmerkingen wel of niet verwerkt zouden zijn. Dan kan gedaagden ook niet verweten worden dat ze die opmerkingen niet allemaal hebben verwerkt.

Ter beschikking stellen van de concepttekst van de overeenkomst met [E] en eventueel consulteren van derden

17. [X] heeft gedaagden verweten dat zij [eiser] niet tijdig de concepttekst van de met [E] te sluiten koopovereenkomst ter beschikking hebben gesteld, en hem niet in de gelegenheid hebben gesteld in alle rust over de voorwaarden na te denken en zich eventueel door derden (waaronder uitdrukkelijk begrepen [X] en mr. De Ruiter) nader te laten adviseren.

18. Gedaagden hebben daarop het volgende aangevoerd.

Reeds op 8 augustus 2011 hebben [gedaagde sub 1] en [V] met [eiser] alle voorwaarden van de koopovereenkomst met [E] besproken. [Gedaagde sub 1] is daarna met [E] naar het perceel van [eiser] gegaan om één en ander nogmaals te bespreken.

Tijdens het gesprek op 8 augustus 2011 is alles aan de orde geweest: het afbouwen door Verberne en Stegeman, het meerwerk, schilderwerk, erfbeplanting, aanleg van bestrating, de rood-voor-rood-regeling, winstdeling bij verkoop door [E], enzovoorts. De overeenkomst is op 8 augustus tot stand gekomen. Partijen zouden ongeveer twee weken later weer bij elkaar komen om de koopovereenkomst te tekenen.

Op 26 augustus 2011, dus ruim twee weken later, zijn partijen weer bij elkaar gekomen om de inmiddels opgestelde koopovereenkomst te tekenen. In de tussentijd is er regelmatig contact geweest met [eiser], en hij heeft telkens aangegeven door te willen gaan met de verkoop.

Bij de bijeenkomst van 26 augustus 2011 was, in overleg met [eiser], door gedaagden ook een vriend van [eiser], de heer [N], uitgenodigd.

De koopovereenkomst is twee keer helemaal met [eiser] doorgenomen. Tijdens de bespreking vroeg [eiser] of de verkoop kon worden uitgesteld. [E] heeft daarop de ruimte verlaten, zodat [eiser] met [gedaagde sub 1] en [V] kon overleggen. [Gedaagde sub 1] en [V] betwisten dat zij druk op [eiser] hebben uitgeoefend om de koopovereenkomst te tekenen.

Toen de koopovereenkomst was getekend, was [eiser] opgelucht. Hij heeft de aanwezigen meegenomen naar het café om de verkoop te vieren.

Ter zitting is door [gedaagde sub 1] nog het volgende verklaard: “Ik heb uitvoerig overleg gehad met [eiser]. Ik ben er vele keren geweest. We hebben vele verschillende details besproken. De overeenkomst is tot in den treure doorgenomen. Ook de schriftelijke koopovereenkomst is die middag, 26 augustus 2011, meerdere keren uitgelegd. Die middag hebben we hem twee keer helemaal doorgenomen. Zowel de mondelinge overeenkomst als de schriftelijke is aan [eiser] uitgelegd.”.

19. Deze gang van zaken is door [X] niet betwist. Hij stelt dat aan [eiser] op 8 augustus 2011 geen concept-overeenkomst is meegegeven en dat op die datum nog geen gave koopovereenkomst tot stand is gekomen.

20. Naar het oordeel van de rechtbank is er tussen 8 augustus 2011 en 26 augustus 2011 voldoende tijd geweest voor [eiser] om de verkoop aan [E] te overdenken en desgewenst advies in te roepen. Gedaagden hebben voldoende gedaan om [eiser] uit te leggen wat de koopovereenkomst inhield en wat de consequenties waren.

De tekst van de concept-koopovereenkomst is op 8 augustus 2011 niet aan [eiser] meegegeven. Een koopovereenkomst was toen nog niet opgesteld. De tekst is kennelijk eerst op 26 augustus 2011 voor het eerst door [eiser] is gezien. De schriftelijke koopovereenkomst is op 26 augustus 2011 echter meerdere malen geheel met [eiser] doorgenomen en bovendien is niet gesteld is dat de schriftelijke koopovereenkomst afweek van hetgeen op 8 augustus 2011 was besproken. Onder die omstandigheden hebben gedaagden naar het oordeel van de rechtbank niet onzorgvuldig gehandeld door de tekst van de koopovereenkomst niet op 8 augustus 2011 aan [eiser] mee te geven.

Ondertekening van de koopovereenkomst met [E].

21. [X] verwijt gedaagden dat zij [eiser] hebben bewogen tot het ondertekenen van de koopovereenkomst met [E].

22. Dit laatste verwijt omvat eigenlijk het hele geschil tussen partijen. Volgens [X] was de overeenkomst met [E] zeer onvoordelig voor [eiser], althans waren er in elk geval veel onduidelijkheden. De rechtbank begrijpt dat [X] het standpunt inneemt dat [eiser] terecht de leveringsakte bij de notaris niet heeft ondertekend. Als gedaagden [eiser] de overeenkomst met [E] niet hadden laten ondertekenen, zou [eiser] het bedrag van € 65.000,00 niet aan [E] verschuldigd zijn geworden.

23. Gedaagden hebben aangevoerd dat zij met de overeenkomst met [E], nu juist de belangen van [eiser] zo goed mogelijk hebben behartigd. Er is ingezet op verkoop van het achterste woongedeelte zodat [eiser]:

a. met de verkoopopbrengst de woningen zou kunnen afbouwen;

b. op het erf zou kunnen blijven wonen;

c. zijn grondverzetbedrijf zou kunnen continueren;

d. uit de huur van de bovenwoning extra inkomen kon genieten.

De overeenkomst met [E] zorgde ervoor dat al deze doelen gerealiseerd konden worden. De overeenkomst was zelfs nog beter, omdat [E] voor zijn rekening de woningen zou afbouwen, inclusief meerwerk. Bovendien zijn er afspraken gemaakt over de rood-voor-rood-regeling ([E] zou ervoor zorgen dat aan de voorwaarden zou worden voldaan), periodiek schilderen (voor rekening van [E]), winstdeling als [E] zijn deel van het perceel zou doorverkopen, en het door [E] aanleggen van een voetpad en aanpassen van een walgrens.

24. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde sub 1] en [V] hiermee hebben gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar c.q. accountant in de gegeven omstandigheden mag worden verwacht. De overeenkomst voldeed aan alle doelstellingen die gesteld konden worden. Met deze overeenkomst zou [eiser] in zijn eigen woning op zijn eigen perceel kunnen blijven wonen en alles kunnen blijven doen wat hij daarvoor ook deed en maandelijks extra inkomen hebben kunnen verwerven vanwege de verhuur van de bovenwoning. Hij hoefde zich niet meer te bekommeren over de verdere afbouw van de woningen, ook niet financieel.

Bedacht moet daarbij worden dat, op het moment dat de overeenkomst met [E] werd gesloten, de situatie voor [eiser] bepaald nijpend was. Hij had slechts een woning in aanbouw, waarvan de aannemer de werkzaamheden had opgeschort, en geen geld meer.

25. De hoogte van de koopsom, € 161.500,00, maakt dat niet anders. Door gedaagden is uitgelegd hoe die koopsom tot stand is gekomen, en welke bedragen [E] verder nog voor zijn rekening zou nemen (waaronder de afbouw van beide woningen). Het bedrag dat [E] uiteindelijk voor een deel van het perceel en het achterste woongedeelte betaalt, is € 426.500,00 plus PM-posten voor erfbeplanting en schilderwerk in de toekomst. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet een te laag bedrag.

26. [X] heeft aangevoerd dat er een groot aantal onduidelijkheden en losse eindjes in de koopovereenkomst zitten. Hij heeft om opheldering gevraagd bij [gedaagde sub 1].

[gedaagde sub 1] heeft de vragen van [X] echter niet beantwoord. Ter zitting heeft [gedaagde sub 1] verklaard dat hij [X] niet heeft geïnformeerd omdat [X] voor hem geen partij was. De advocaat van [eiser] heeft eerst om een nadere toelichting gevraagd nadat gedaagden al aansprakelijk waren gesteld.

De rechtbank overweegt dat het wellicht discussie had kunnen voorkomen als gedaagden wel eerder nadere uitleg hadden gegeven aan [X] of de advocaat. Dat zij dat niet hebben gedaan, kan echter niet gekwalificeerd worden als strijdig met de zorgplicht die uit artikel 7:401 BW voortvloeit.

27. Ter zitting is namens [eiser] nog een aantal punten genoemd uit de koopovereenkomst met [E], die niet goed zouden zijn.

Gedaagden hebben daarvan gezegd dat die punten te laat zijn aangevoerd; dat had eiser bij dagvaarding moeten doen. Daarnaast hebben zij uitleg gegeven over deze onderdelen.

Naar het oordeel van de rechtbank is de koopovereenkomst niet zodanig onduidelijk of vaag, dat geoordeeld zou moeten worden dat gedaagden die niet aan [eiser] hadden kunnen voorleggen. De “bij partijen bekende verplichtingen” zijn voor het grootste gedeelte neergelegd in tekeningen en offertes van de aannemers. Dat er geld in depot gehouden zou worden, tot er een toegangsweg lag, is volgens gedaagden een pressiemiddel. De rechtbank overweegt dat ook [E] belang zou hebben gehad bij een toegangsweg. De verdeling van het perceel heeft te maken met het zanddepot van [eiser]. Het is derhalve in zijn belang dat het perceel op deze manier verdeeld zou worden. Gedaagden hebben voldoende duidelijk gemaakt dat het eisen van een bankgarantie niet mogelijk en ook niet nodig was.

28. Hoewel namens [eiser] ter zitting op zichzelf terecht is aangevoerd dat de latere overeenkomst met [W], waarbij deze voor € 700.000,00 het hele perceel en de opstallen heeft gekocht, niet van belang is voor de vraag of gedaagden hebben gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar c.q. accountant mag worden verwacht, ontkomt de rechtbank toch niet aan de indruk dat die overeenkomst uiteindelijk aanzienlijk slechter uitpakt voor [eiser] dan de overeenkomst met [E]. Het enige voordeel is dat [eiser] meer geld op zijn bankrekening heeft staan, maar verder heeft hij geen huis en grond meer, geen inkomen uit verhuur, is de rood-voor-rood-regeling, die hem € 190.000,00 zou opleveren, niet geregeld en heeft hij meer geld uitgegeven aan de afbouw van de woningen (tussen augustus 2011 en juni 2012). Voor een man als [eiser] lijkt een vastgelegde woon- en leefsituatie meer van belang dan veel geld op de bank.

29. De conclusie is dat [gedaagde sub 1] en [V] de zorg van een goed opdrachtnemer in acht hebben genomen. De vordering van [X] komt niet voor toewijzing in aanmerking.

30. Als de in het ongelijk gestelde partij, zal [X] worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De kosten worden aan de zijde van gedaagden telkens als volgt berekend:

salaris van de gemachtigde:

- conclusie van antwoord: 1 procespunt;

- bijwonen comparitie van partijen: 1 procespunt.

Derhalve 2 procespunten maal tarief IV (€ 894,00 per procespunt) = € 1.788,00.

Verschotten:

- griffierecht € 1.789,00.

De beslissing

De rechtbank:

I. Wijst het gevorderde af.

II. Veroordeelt [X] in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden begroot op € 1.788,00 wegens het salaris van de gemachtigde en € 1789,00 wegens verschotten. De kosten aan de zijde van [V] worden eveneens begroot op € 1.788,00 wegens het salaris van de gemachtigde en € 1789,00 wegens verschotten.

III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

IV. Wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Bottenberg – van Ommeren en is op 5 juni 2013 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.