Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBONE:2013:BZ0589

Instantie
Rechtbank Oost-Nederland
Datum uitspraak
23-01-2013
Datum publicatie
08-02-2013
Zaaknummer
229028
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Partijen twisten over de vraag of de Beheersovereenkomst als gevolg van de opzegging per 1 januari 2012 is geëindigd en of de Vereniging een opzegtermijn heeft gehanteerd die onder de gegeven omstandigheden lang genoeg was. Daarnaast is de hoogte van de door de Beheerder in rekening gebrachte beheerskostenvergoeding in geschil.

Onder de bovengenoemde omstandigheden brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid, mede in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst, mee dat een opzegtermijn van zes maanden (en negen dagen) redelijk was geweest. De opzegging tegen 1 januari 2012 heeft derhalve niet het rechtsgevolg gehad dat de overeenkomst per die datum is beëindigd. Met inachtneming van een redelijke opzegtermijn van zes maanden (en negen dagen) moet de overeenkomst dan ook geacht worden te zijn geëindigd op 1 juli 2012.

De overeengekomen beheersvergoeding is derhalve integraal verschuldigd gebleven tot het einde van de Beheersovereenkomst. Gelet op de einddatum van 1 juli 2012 zal een bedrag van € 33.958,45 worden toegewezen ter zake van de door de Vereniging over 2012 verschuldigde beheersvergoeding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ARNHEM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 229028 / HA ZA 12-288

Vonnis van 23 januari 2013

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VILLAPARK "DE ZEVEN HEUVELEN" B.V.,

gevestigd te Groesbeek,

eiseres,

advocaat mr. H.M.G. van Lotringen te Ede,

tegen

vereniging met volledige rechtsbevoegdheid

VILLAPARK "DE ZEVEN HEUVELEN",

gevestigd te Groesbeek,

gedaagde,

advocaat mr. R.P.W. van Dijk te Nijmegen.

Partijen zullen hierna de Beheerder en de Vereniging genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 13 juni 2012

- het proces-verbaal van comparitie van 28 augustus 2012, waarin is opgenomen dat partijen hun geschil zullen voorleggen aan een mediator en de zaak om die reden naar de parkeerrol wordt verwezen.

1.2. Partijen zijn er met behulp van de mediator niet in geslaagd om een minnelijke regeling te bereiken. Nadat het van de zijde van de Vereniging ingediende verzoek om pleidooi door de rolrechter is afgewezen, is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. Villapark ‘De Zeven Heuvelen’ is ontwikkeld door projectontwikkelaar NPBO.

Op 29 maart 1994 is de Beheerder met de projectontwikkelaar een overeenkomst aangegaan. Ingevolge deze overeenkomst:

- dient een beheersovereenkomst te worden opgesteld tussen de Beheerder en de op te richten vereniging van eigenaren,

- wordt het beheer en de exploitatie van het bungalowpark aan de Beheerder opgedragen onder de voorwaarde dat gangbare en marktconforme tarieven in rekening zullen worden gebracht, en

- wordt het lidmaatschap van de op te richten vereniging voor toekomstige bewoners van het park verplicht gesteld.

2.2. De Vereniging (geen Vereniging van Eigenaren in de zin van artikel 5:124 lid 1 BW) is opgericht op 11 mei 1994. In artikel 13 lid 5 van de oprichtingsakte is bepaald:

‘Lid 5

Het bestuur behoeft eveneens goedkeuring van de algemene vergadering voor besluiten tot:

(…)

g. het sluiten, wijzigen en opzeggen van overeenkomsten met betrekking tot het beheer van het villapark.’

2.3. De Beheerder en de Vereniging hebben in 1994 een schriftelijke beheersovereenkomst gesloten (hierna: de Beheersovereenkomst) waarin de Beheerder is belast met beheerstaken en met de verhuur van recreatiewoningen.

In artikel 1 van de Beheersovereenkomst van 29 maart 1994 is bepaald:

‘Artikel 1

1. Deze overeenkomst treedt direct in werking na ondertekening door het Bestuur van de Vereniging van Eigenaren en de beheerder en kan, gelet op artikel 7 van de Statuten van de VVE, niet worden ontbonden, anders dan gelijktijdig met overdracht van de villa waarbij de eigenaar zich verplicht zijn rechtsopvolger middels een kettingbeding te verbinden, zulks op straffe van een onmiddellijk opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare, boete ad fl. 50.000,-.

2. (…)

3. De beheerder verklaart hierbij afschrift van de Statuten en Huishoudelijk Reglement te hebben ontvangen en de inhoud daarvan te onderschrijven. Eventuele opzegging door de VVE, en/of c.q. geschillen, met de beheerder zijn geregeld in onderhavige overeenkomst.’

2.4. Na discussies over de hoogte van de in rekening gebrachte diensten hebben partijen hierover in 2001 een compromis bereikt. Tijdens de Algemene Ledenvergadering van 18 september 2001 is dit compromis in stemming gebracht en aangenomen. Dit compromis is vervolgens in een Aanvullende Overeenkomst van 25 maart 2002 vastgelegd en met terugwerkende kracht in werking getreden per 1 januari 1998. In deze Aanvullende Overeenkomst is opgenomen dat het vaste deel van de beheerskostenvergoeding niet langer elk kalenderjaar opnieuw wordt vastgesteld en dat vaste bedragen per villa gelden die jaarlijks worden geïndexeerd. De hoogte van het vaste bedrag is afhankelijk van het aantal villa’s dat is opgeleverd. Volgens deze aanvullende overeenkomst bedraagt de vergoeding per villa per 1 januari 1998 fl. 1.350,- (40 t/m 49 villa’s), fl. 1.325,- (50 t/m 59 villa’s), fl. 1.300,- (60 t/m 69 villa’s) of fl. 1.275,- (70 t/m 79 villa’s; de situatie in 2001).

2.5. Vanaf het begin heeft de Beheerder de beheerskosten rechtstreeks in rekening gebracht bij de individuele eigenaren/leden van de Vereniging.

2.6. Vanaf 2007 heeft een aantal eigenaren het lidmaatschap van de Vereniging opgezegd en is vervolgens gestopt met het betalen van de contributie aan de Vereniging en van de beheerskostenvergoeding aan de Beheerder. In een tussen de Beheerder en één van die eigenaren gevoerde procedure hebben zowel rechtbank als gerechtshof geoordeeld dat de Beheerder de beheersvergoeding niet rechtstreeks kan incasseren bij de eigenaren bij gebreke van een overeenkomst tussen de Beheerder en deze eigenaren. Tevens is geoordeeld dat het deze eigenaresse gelet op artikel 2:35 lid 1 BW vrij stond het lidmaatschap van de Vereniging op te zeggen en dat zij in beginsel niet meer gebonden is aan beslissingen van de Vereniging.

2.7. In de algemene ledenvergadering van 28 mei 2011, waarbij een vertegenwoordiger van de Beheerder aanwezig was, heeft de ALV besloten de Beheersovereenkomst per 1 januari 2012 op te zeggen. In de ledenvergadering van 19 november 2011 is dit besluit door de ALV bevestigd.

2.8. Bij brief van 21 december 2011 heeft de Vereniging de Beheersovereenkomst opgezegd. Deze brief bevat onder meer de volgende passage:

‘(…)

Wij wijzen er ook op dat als de oordelen van de gerechtelijke uitspraken moeten worden toegepast op alle rechtsverhoudingen de vereniging in een lastige situatie terecht is gekomen doordat de bij de stichting van het park opgezette constructie dan niet meer werkt. De vereniging is dan immers de beheerskosten voor het park aan uw vennootschap verschuldigd terwijl de vereniging deze vervolgens niet meer kan verrekenen via de contributies van eigenaren die het lidmaatschap van de vereniging hebben beëindigd op grond van de daarvoor volgens de betreffende uitspraken toepasselijke recent gewijzigde recht. Uw vennootschap is destijds betrokken geweest bij het opzetten van de constructie zodat het niet meer werken daarvan ook ligt in de risicosfeer van uw vennootschap.

Uitgaande van de uitspraken voormeld is voor de vereniging een onhoudbare situatie ontstaan die in redelijkheid niet langer kan voortduren. Met andere woorden reeds de gewijzigde omstandigheden rechtvaardigen deze opzegging.

De lopende beheersovereenkomst wordt beëindigd per 01-01-2012 ingevolge deze opzegging. Wij stellen tegelijkertijd voor op korte termijn met uw vennootschap in overleg te treden over maatregelen die bij wijze van overgangsregeling in alle redelijkheid en met oog voor alle betrokken belangen getroffen dienen te worden. (…)’

2.9. Bij factuur van 31 januari 2012 heeft de Beheerder bij de Vereniging de achterstallige beheersvergoeding van de voorgaande jaren (t/m 2011) in rekening gebracht, zijnde € 23.560,85. Bij factuur van 20 februari 2012 heeft de Beheerder een bedrag van € 67.716,90 in rekening gebracht met als omschrijving: 73 bungalows a € 779,52 = € 56.904,96, inclusief btw derhalve € 67.716,90.

2.10. Bij brief van 16 februari 2012 heeft de Beheerder bezwaar gemaakt tegen de opzegging. De Beheerder heeft op 4 april 2012 conservatoir beslag laten leggen ten laste van de Vereniging.

2.11. Een verklaring van De Lorijn Accountants en Belastingadviseurs van 17 augustus 2012 luidt als volgt:

‘U heeft ons gevraagd wat de gevolgen zullen zijn indien de beheersovereenkomst met Villapark de Zeven Heuvelen wordt opgezegd en daarmee ook de verhuur van vakantiewoningen zal komen te vervallen omdat verhuur zonder beheersovereenkomst volgens u niet mogelijk is.

Algemeen

Villapark de Zeven Heuvelen B.V. is oorspronkelijk gestart met het beheer en verhuur van Villa’s in het villapark. De receptie was gehuisvest in een bungalow op het bungalowpark. Vanuit de contractuele verplichting met de projectontwikkelaar NPBO om centrale voorzieningen te realiseren op het Villapark is destijds gestart met de bouw van het pand, waarin deze centrale voorzieningen zijn gehuisvest. Een dergelijke bouw kon slechts gerealiseerd worden door schaalvergroting: het oude receptiegebouw is gesloopt om de bouw van Resort mogelijk te maken. Door deze grotere schaalgrootte is het mogelijk om een aantal kosten zoals receptie, automatisering, marketing, administratie en faciliteiten gezamenlijk te dragen.

Invloed op resultaat beëindiging overeenkomst

Om de invloed op het resultaat te bepalen dient de winst- en verliesrekening van Villapark de Zeven Heuvelen B.V. uitgesplitst te worden in Villapark en Resort. In de administratie zijn een groot aantal posten reeds gesplitst geboekt zodat er inzicht bestaat welke omzet en kosten zijn toe te rekenen aan het Villapark en aan het Resort. (…) In overleg met u zijn de gezamenlijke kosten forfaitair verdeeld op basis van de inschatting van het gebruik door Villapark en Resort.

Op basis van vorenstaande hebben wij het resultaat voor belastingen van 2011 ad € 8.947 verdeeld over Resort en Villapark. Uit deze verdeling blijkt dat Villapark de Zeven Heuvelen B.V. € 36.841 positief heeft bijgedragen aan het resultaat en Resort negatief € 27.894.

Indien de overeenkomst wordt beëindigd komt Villapark de Zeven Heuvelen B.V. in een verliessituatie terecht. De invloed op het resultaat is echter meer dan € 36.841 omdat bepaalde kosten die nu toebedeeld zijn aan het Villapark dan volledig door Resort zullen moeten worden gedragen. Bijvoorbeeld de huur van receptie en kantoren (€ 54.687) en Huur faciliteiten Total Spirit (€ 48.378) zal niet minder worden omdat Villapark de Zeven Heuvelen contractueel vast zit aan deze kosten. Ook de personeelsbezetting van de receptie, automatisering, website etc. zal volledig door Resort moeten worden gedragen.

Op grond van vorenstaande trekken wij de conclusie dat Villapark de Zeven Heuvelen B.V. in een structurele verliessituatie terecht zal komen waarbij de continuïteit van de bedrijfsvoering in gevaar kan komen. Er zullen in ieder geval maatregelen getroffen moeten worden zoals ontslag personeel om de kosten zoveel mogelijk te drukken.

Op dit moment zijn er vergevorderde plannen om bij Zwembad de Lubert een nieuw hotelgebouw te realiseren. Er zijn concept bouwtekeningen en er is overleg met de gemeente inzake de wijziging van het bestemmingsplan. Op langere termijn zijn er wellicht dus weer mogelijkheden om voldoende schaalgrootte te krijgen waardoor bepaalde kosten gezamenlijk zijn te verdelen tussen Resort en het nieuwe hotel. Deze herstructureringen zijn echter niet op korte termijn te realiseren.’

2.12. Bij incidenteel vonnis van 13 juni 2012 heeft deze rechtbank de Vereniging veroordeeld tot betaling aan de Beheerder van een bedrag van € 20.927,35, de openstaande beheerskostenvergoeding tot en met 2011 zoals berekend door de Vereniging.

3. Het geschil

3.1. De Beheerder vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,

a. de Vereniging te veroordelen tot stipte nakoming van de Beheersovereenkomst van 29 maart 1994 en de aanvulling daarop in de overeenkomst van 25 maart 2002, onmiddellijk na betekening van dit vonnis, op verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- voor iedere keer dat de Vereniging in strijd handelt met deze veroordeling tot een maximum van € 100.000,- ;

b. de Vereniging te verbieden met andere partijen op het gebied van het parkbeheer en de verhuur van villa’s op het park “De Zeven Heuvelen” te Groesbeek een contractuele relatie aan te gaan, en te bepalen dat de Vereniging voor iedere keer dat zij in strijd handelt met dit verbod een dwangsom verbeurt van € 10.000,- tot een maximum van € 100.000,- na betekening van dit vonnis;

c. de Vereniging te veroordelen tot betaling van het bedrag van € 23.560,85 ter zake de over de periode 2007 tot en met 2011 verschuldigde beheerskostenvergoeding, te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf 31 januari 2012 tot aan de dag van algehele voldoening, en tot betaling van de beheerskostenvergoeding van € 67.716,90 voor het jaar 2012, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2012 tot aan de dag van algehele voldoening, en eventueel te verminderen met het reeds betaalde voorschot.

met veroordeling van de Vereniging in de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen.

3.2. De Beheerder legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. De opzegging is nietig aangezien de Beheersovereenkomst een opzegverbod bevat, dan wel niet voorziet in een opzegmogelijkheid. Voorts heeft de Vereniging geen zwaarwegend belang bij de opzegging. De Vereniging heeft nog niet getracht de beheerskosten bij de voormalige leden te verhalen zodat niet gezegd kan worden dat zij niet bereid zijn te betalen. Bovendien bestaat er een mogelijkheid voor de Vereniging om de beheersvergoeding, althans de vaste kosten van de meest basale voorzieningen, op grond van de door redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding tussen partijen, bij de voormalige leden van de Vereniging in rekening te brengen. Een wijziging van de contractuele relatie tussen de Beheerder en de Vereniging is niet strikt noodzakelijk. Tenslotte is de in acht genomen opzegtermijn, mede gelet op de omstandigheden van het geval, in strijd met de redelijkheid en billijkheid, aldus de Beheerder.

3.3. De Vereniging voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1. Partijen twisten over de vraag of de Beheersovereenkomst als gevolg van de opzegging per 1 januari 2012 is geëindigd en of de Vereniging een opzegtermijn heeft gehanteerd die onder de gegeven omstandigheden lang genoeg was. Daarnaast is de hoogte van de door de Beheerder in rekening gebrachte beheerskostenvergoeding in geschil.

4.2. Voor de opzegging van een duurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan geldt het volgende. Of en zo ja, onder welke voorwaarden een dergelijke overeenkomst opzegbaar is, wordt bepaald door de inhoud daarvan en door de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen. Indien wet en overeenkomst niet voorzien in een regeling van de opzegging, geldt dat de overeenkomst in beginsel opzegbaar is. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Uit diezelfde eisen kan, eveneens in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, voortvloeien dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding (zie HR 28 oktober 2011, NJ 2012, 685, Gemeente de Ronde Venen/Stedin).

4.3. Toepassing van deze maatstaf leidt tot de conclusie dat de Beheersovereenkomst in beginsel opzegbaar is. De wet en de Beheersovereenkomst voorzien immers niet in een regeling van de opzegging. Anders dan de Beheerder stelt, kan een opzegverbod niet uit artikel 1 lid 1 van de Beheersovereenkomst worden afgeleid nu deze bepaling de mogelijkheid tot ontbinding van de overeenkomst door een individueel lid betreft en niet de mogelijkheid tot opzegging door de Vereniging. De stelling van de Beheerder dat het de nadrukkelijke bedoeling van partijen was dat de Beheersovereenkomst niet opzegbaar was heeft de Beheerder niet dan wel onvoldoende onderbouwd. In het derde lid van artikel 1 wordt verwezen naar een geschillenregeling bij ‘eventuele opzegging door de VVE’. Ook artikel 13 lid 5 sub g van de oprichtingsakte van de Vereniging voorziet in de mogelijkheid van opzegging door de Vereniging. Hierin is bepaald dat het bestuur goedkeuring nodig heeft van de algemene vergadering voor besluiten tot het opzeggen van overeenkomsten met betrekking tot het beheer van het villapark. De Beheerder heeft voorts geen feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot de conclusie leiden dat het – in weerwil van de letterlijke tekst van de overeenkomst – de bedoeling van partijen moet zijn geweest dat de overeenkomst niet opzegbaar is. De overeenkomst is in beginsel derhalve opzegbaar.

4.4. Gelet op de onder 4.2 genoemde maatstaf, kan afhankelijk van de omstandigheden van het geval, op basis van de redelijkheid en billijkheid een uitzondering gelden op de hoofdregel dat de overeenkomst opzegbaar is. Omstandigheden die maken dat een zwaarwegende grond nodig is alvorens de Vereniging tot opzegging kon overgaan heeft de Beheerder niet gesteld nu zij zich op het standpunt stelt dat reeds uit de schriftelijke Beheersovereenkomst blijkt dat deze niet opzegbaar is. De Beheerder heeft wel omstandigheden gesteld op grond waarvan zij meent dat de gehanteerde opzegtermijn in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Voor zover één of meer van deze omstandigheden zou meebrengen dat voor de opzegging een zwaarwegende grond vereist was, zoals de Beheerder stelt, is hier aan dit vereiste voldaan. De Vereniging heeft een dergelijke zwaarwegende grond voldoende aannemelijk gemaakt nu de Vereniging na de uitspraak van het gerechtshof in de zaak tussen de Beheerder en Van der Sloot aantoonbaar het incassorisico loopt van de beheerskostenvergoeding. Onder de gegeven omstandigheden is het zeer twijfelachtig of de door de Beheerder bij de Vereniging in rekening gebrachte beheerskostenvergoeding geheel dan wel grotendeels bij de voormalige eigenaren geïncasseerd zal kunnen worden. Dat de Vereniging hiertoe tot de comparitie weinig tot geen actie had ondernomen, doet aan deze onzekerheid niet af. Ook de stelling van de Beheerder dat de voormalige leden in ieder geval zullen moeten bijdragen aan de basisvoorzieningen, laat onverlet dat vooralsnog onduidelijk is welke voorzieningen daaronder moeten worden begrepen en dat gerechtelijke procedures mogelijk noodzakelijk zullen zijn om de voormalige leden ervan te overtuigen dat zij (nog steeds) gehouden zijn een deel van de beheerskostenvergoeding te voldoen. Het voorgaande brengt mee dat de Vereniging een zwaarwegende grond had voor opzegging en dat de onderhavige Beheersovereenkomst in ieder geval door de Vereniging kon worden opgezegd.

4.5. Voorts ligt de vraag voor of de door de Vereniging in acht genomen opzegtermijn (van negen dagen) voldoende is geweest in het licht van de hiervoor geldende maatstaf, die onder 4.2 is weergegeven. Dit wordt door de Beheerder betwist in verband met de navolgende omstandigheden.

- de duur van de samenwerking tussen de Beheerder en de Vereniging vanaf maart 1994;

- de speciale relatie van de Beheerder met de projectontwikkelaar;

- de omstandigheid dat de kwaliteit van de dienstverlening niet als opzeggrond naar voren is gebracht;

- de doelstelling van de besloten vennootschap villapark “De Zeven Heuvelen” is het beheren van dit villapark, zij heeft daarnaast geen andere beheerstaken;

- de investeringen ten bedrage van 7,3 miljoen euro die door een zustervennootschap (Resort Groesbeek B.V.) zijn gedaan in het receptiegebouw en andere centrale voorzieningen, alsmede een investering van € 250.000,- in de aanleg van een groot parkeerterrein voor het park.

4.6. Voor de vraag welke opzegtermijn in dit geval in acht genomen had moeten worden is in de eerste plaats relevant dat partijen ten tijde van de opzegging al bijna 18 jaar met elkaar hadden samengewerkt. Voorts acht de rechtbank van belang dat de Beheerder naast het beheer voor de Vereniging geen andere beheerstaken heeft en beëindiging van de Beheersovereenkomst aanzienlijke financiële consequenties heeft. Vast staat dat de Beheerder naast beheerinkomsten tevens verhuurinkomsten heeft, zowel uit het villapark als uit het naastgelegen Resort. De onder 2.11 geciteerde accountantsverklaring van A.J. de Lorijn van 20 augustus 2012 heeft als uitgangspunt genomen dat de Beheerder na beëindiging van de Beheersovereenkomst volledig afhankelijk zal worden van het resultaat dat zij met haar verhuuractiviteiten voor Resort behaalt. Dit uitgangspunt heeft de Vereniging op zichzelf niet betwist, hoewel zij tijdens de comparitie haar twijfels heeft geuit omtrent de desastreuze financiële consequenties van de opzegging voor de Beheerder. Gelet op de door de Beheerder gegeven toelichting acht de rechtbank het voldoende aannemelijk dat bij beëindiging van de Beheersovereenkomst ook de verhuur van villa’s zal komen te vervallen. Volgens accountant De Lorijn zou dit tot een verliessituatie leiden bij de Beheerder, aangezien in 2011 het Villapark positief en Resort negatief heeft bijgedragen aan het resultaat van de Beheerder. Indien bepaalde kosten, waaronder de huur van de receptie en kantoren en van andere faciliteiten, niet meer toebedeeld kunnen worden aan Villapark de Zeven Heuvelen, zullen deze volledig door Resort moeten worden gedragen en zal (bij een gelijkblijvende omzet) het negatieve resultaat voor Resort verder toenemen, zo begrijpt de rechtbank. Hoewel de Beheerder voor haar omzet derhalve niet uitsluitend afhankelijk is van de Vereniging is zij voor een gezonde bedrijfsvoering op de korte termijn in ieder geval in belangrijke mate afhankelijk van de Vereniging.

4.7. Ten aanzien van de gedane investeringen wordt het volgende overwogen. Deze investeringen zijn gedaan door een zustervennootschap, Resort Groesbeek B.V., en zijn derhalve geen investeringen die door de Beheerder zelf zijn gedaan en door haar moeten worden terugverdiend. In ieder geval staat vast dat het villapark reeds vanaf 2006 heeft bijgedragen aan het terugverdienen van de investering terzake receptiegebouw en de overige centrale voorzieningen. Hiervoor is de Beheerder immers een huurovereenkomst met Resort Groesbeek aangegaan en uit de stukken is gebleken dat deze huur (deels) wordt doorbelast aan de villa-eigenaren door middel van de vaste beheersvergoeding. Resort maakt zelf ook gebruik van het receptiegebouw en naar valt aan te nemen ook van het aangelegde parkeerterrein. Gesteld noch gebleken is immers dat dit terrein uitsluitend ten behoeve van het villapark is gerealiseerd door Resort Groesbeek. Tenslotte is door de Vereniging onweersproken gesteld dat de genoemde investeringen niet zijn gedaan op verzoek van de Vereniging noch op verzoek van de individuele eigenaren. Al deze omstandigheden maken dat deze investeringen in beginsel tot het risico van Resort Groesbeek behoren en slechts in geringe mate een rol spelen bij de afweging welke opzegtermijn onder de gegeven omstandigheden redelijk is.

4.8. In het onderhavige geval heeft de Vereniging een opzegtermijn van negen dagen in acht genomen maar daar staat tegenover dat de Beheerder reeds vanaf 28 mei 2011 ervan op de hoogte was dat de ALV het besluit had genomen om de Beheersovereenkomst te beëindigen. Hoewel de Beheerder vanaf dat moment derhalve ernstig rekening diende te houden met de mogelijkheid dat zij haar activiteiten diende te wijzigen en voorzichtig voorbereidingen heeft kunnen treffen met het oog op de nieuwe situatie, heeft zij hieromtrent pas aan het eind van 2011 volledige zekerheid verkregen.

4.9. Tenslotte is bij de beoordeling van de opzegtermijn tevens van belang de omstandigheid dat de Vereniging het incassorisico loopt van de beheerskostenvergoeding en dat de kosten van de Beheerder door steeds minder leden opgebracht moeten worden als gevolg van het toenemend aantal leden dat het lidmaatschap van de Vereniging heeft opgezegd.

4.10. Onder de bovengenoemde omstandigheden brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid, mede in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst, mee dat een opzegtermijn van zes maanden (en negen dagen) redelijk was geweest. De opzegging tegen 1 januari 2012 heeft derhalve niet het rechtsgevolg gehad dat de overeenkomst per die datum is beëindigd. Met inachtneming van een redelijke opzegtermijn van zes maanden (en negen dagen) moet de overeenkomst dan ook geacht worden te zijn geëindigd op 1 juli 2012.

4.11. De in de hoofdzaak gevorderde nakoming van de Beheersovereenkomst zal dan ook niet worden toegewezen. Dit geldt eveneens voor het gevorderde verbod voor de Vereniging om met andere partijen op het gebied van parkbeheer en verhuur van villa’s op het park een contractuele relatie aan te gaan.

4.12. De Beheerder heeft voorts gevorderd de Vereniging te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 23.560,85 ter zake van de beheerskostenvergoeding over de periode 2007 tot en met 2011, te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf 31 januari 2012. Van deze vordering is bij incidenteel vonnis reeds een bedrag van € 20.927,35 toegewezen. Tot dit bedrag wordt de vordering van de Beheerder door de Vereniging ook erkend. Het verschil wordt veroorzaakt doordat de Beheerder verhogingen heeft doorgevoerd voor eigenaren die hun lidmaatschap hadden opgezegd. De Beheerder hoopte daarmee naar eigen zeggen een prikkel in te bouwen om lid te blijven. De Vereniging heeft echter gesteld dat een dergelijke verhoging niet met haar instemming heeft plaatsgevonden. De Beheerder heeft in reactie op dit verweer geen feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan geconcludeerd kan worden dat overeenstemming is bereikt over het in rekening brengen van hogere bedragen dan de vaste bedragen, zoals vastgelegd in de Aanvullende Overeenkomst. De conclusie is derhalve dat de Vereniging het verschil tussen het reeds toegewezen bedrag en het gevorderde bedrag van € 23.560,85 niet verschuldigd is geworden en dit bedrag derhalve niet voor toewijzing in aanmerking komt.

4.13. Ten aanzien van de in rekening gebrachte beheerskostenvergoeding van € 67.716,90 voor 2012 wordt het volgende overwogen. Nu de Beheersovereenkomst geacht moet worden te zijn geëindigd per 1 juli 2012, is de Vereniging slechts de helft van de vergoeding voor 2012 verschuldigd. Voor het verder verlagen van de vergoeding bestaat geen grondslag. De Vereniging heeft gesteld dat zij, althans een aantal leden van de Vereniging, ontevreden is over de kwaliteit van de werkzaamheden van de Beheerder en dat zij weinig baat heeft bij (sommige van) die werkzaamheden. De Vereniging is echter niet overgegaan tot (partiële) ontbinding van de Beheersovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming. Evenmin is gesteld dat de overeengekomen beheersvergoeding in onderling overleg naar beneden is aangepast met ingang van 2012. De overeengekomen beheersvergoeding is derhalve integraal verschuldigd gebleven tot het einde van de Beheersovereenkomst. Gelet op de einddatum van 1 juli 2012 zal een bedrag van € 33.958,45 worden toegewezen ter zake van de door de Vereniging over 2012 verschuldigde beheersvergoeding.

4.14. De Beheerder vordert de Vereniging te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 295,62 (166,64 + 64,49 + 64,49) voor verschotten en € 894,- voor salaris advocaat (1 rekest x € 894,-).

4.15. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1. veroordeelt de Vereniging om aan de Beheerder te betalen een bedrag van € 33.858,45 (drieëndertig duizendachthonderdachtenvijftig euro en vijfenveertig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 20 februari 2012 tot de dag van volledige betaling,

5.2. veroordeelt de Vereniging in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 1.189,62,

5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2013.