Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOBR:2022:1768

Instantie
Rechtbank Oost-Brabant
Datum uitspraak
29-04-2022
Datum publicatie
19-05-2022
Zaaknummer
22/350, 22/262
Rechtsgebieden
Bestuursprocesrecht
Bijzondere kenmerken
Voorlopige voorziening+bodemzaak
Inhoudsindicatie

Op het perceel van verzoeker is een ‘tiny house’ geplaatst in strijd met een groenbestemming. Verweerder wil dat de tiny house wordt verwijderd. Verzoeker heeft aangegeven dat hij bereid is om zijn plannen aan te passen. De voorzieningenrechter ziet dit als een beroep op het evenredigheidsbeginsel. In deze zaak is het niet de bedoeling (en wil verweerder ook niet) dat er wordt gewoond op het perceel. Het is wel mogelijk om gebouwen ten dienste van de bestemming ‘groen’ te plaatsen. Het is in zoverre noodzakelijk om bewoning te verbieden maar niet om ieder gebouw te verbieden. Verweerder heeft aangegeven dat aan de last wordt voldaan door de woonvoorzieningen uit het gebouw te verwijderen. Dat betekent volgens de voorzieningenrechter dat het gebouw na verwijdering van deze onderdelen, ter plekke kan blijven staan zonder dat een last onder dwangsom wordt verbeurd. Met deze uitleg is de last onder dwangsom niet onevenredig is jegens verzoeker.

Daarom wijst de voorzieningenrechter het verzoek om voorlopige voorziening af.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummers: SHE 22/350

SHE 22/262


uitspraak van de voorzieningenrechter van 29 april 2022 op het beroep en het verzoek om voorlopige voorziening in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder,

(gemachtigde: mr. E. Gerritse).

Als partij heeft aan het geding deelgenomen: [naam] te [woonplaats]

(gemachtigde: mr. M. de Jong).

Procesverloop

In het besluit van 5 oktober 2021 heeft verweerder aan verzoeker en [naam] gelast om het ‘tiny house’ (inclusief het stelsel van Pvc-buizen en de (regenwater)infiltratietank) op het adres [adres] ongenummerd [woonplaats] , kadastraal bekend [nummer] (het perceel), te verwijderen en verwijderd te houden. Indien binnen een termijn van 3 weken na dagtekening van dit besluit niet, niet tijdig of niet volledig wordt voldaan aan de last wordt een dwangsom verbeurd van € 10.000,- ineens.

Verzoeker en [naam] hebben tegen dit besluit bezwaar gemaakt. Zij hebben de voorzieningenrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen.

Bij uitspraak van 19 november 2021 (reg.nr. SHE 21/2490) heeft de voorzieningenrechter de voorlopige voorziening getroffen inhoudende dat de begunstigingstermijn van de last onder dwangsom wordt verlengd tot 12 weken na verzending van deze uitspraak.

In het besluit van 4 januari 2022 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard met dien verstande dat de begunstigingstermijn overeenkomstig de uitspraak van de voorzieningenrechter van 19 november 2021 is verlengd tot 12 februari 2022.

Verzoeker heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder SHE 22/264). Hij heeft verder de voorzieningenrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen (reg.nr. SHE 22/350). Ook de derde-partij heeft beroep ingesteld en een verzoek om voorlopige voorziening ingediend (geregistreerd onder zaaknummer SHE 22/264 en SHE 22/263).

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De voorzieningenrechter heeft het verzoek op 24 maart 2022 op zitting behandeld, gelijktijdig met het door de derde-partij ingediende verzoek . Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

De derde-partij is verschenen met haar gemachtigde.

Na sluiting van het onderzoek heeft verzoeker een kopie van een nieuwe aanvraag omgevingsvergunning aangeleverd. Verweerder heeft aangegeven dat dit geen reden is om de last aan te passen.

Overwegingen

1. Na afloop van de zitting is de voorzieningenrechter tot de conclusie gekomen dat nader onderzoek niet kan bijdragen aan de beoordeling van de zaak. De voorzieningenrechter doet daarom op grond van artikel 8:86 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet alleen uitspraak op het verzoek om voorlopige voorziening, maar ook op het beroep.

2. De voorzieningenrechter gaat bij de beoordeling uit van de navolgende feiten en omstandigheden.

 | |Verzoeker is (mede) eigenaar van het perceel .

 | Op dit perceel rusten op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “ [woonplaats] ” de bestemmingen “Groen” en “Waarde-Archeologie 3” zijn toegekend. Ook geldt ter plaatse de functieaanduiding “kinderboerderij”. Het perceel is echter feitelijk niet als zodanig in gebruik.

 | Verzoeker heeft op 7 juli 2020 aan verweerder gevraagd of op het perceel een ‘tiny house’ ten behoeve van landschapsbeheer op het perceel kan worden geplaatst, waarin eiseres kan wonen en kantoor kan houden. Bij brief van 24 november 2020 heeft verweerder aangegeven dat hij hieraan geen medewerking wil verlenen.

 | Op 15 juni 2021 is geconstateerd door een buiteninspecteur van verweerders gemeente dat op het perceel een ‘tiny house’ is geplaatst, aangesloten op een (regen)water infiltratietank, zonder de daarvoor vereiste omgevingsvergunning. Op 28 september 2021 heeft de buiteninspecteur ter plaatse wederom een controle uitgevoerd, waaruit bleek dat het ‘tiny house’ nog op het perceel stond.

 | Het ‘tiny house’ beschikt over woonvoorzieningen zoals een keuken en een slaapvoorziening en een badkamer. Dit blijkt uit de door verzoeker ingediende aanvraag en uit een controle van 15 juni 2021. Uit het door de derde-partij ingediende verzoek om voorlopige voorziening en het verhandelde ter zitting blijkt dat de derde-partij in de even weken van het jaar woont in het ‘tiny house.

 | In de uitspraak van heden heeft de voorzieningenrechter het beroep van de derde-partij niet ontvankelijk verklaard en haar verzoek om voorlopige voorziening afgewezen.

 | Verzoeker heeft 11 december 2021 en 8 januari 2022 omgevingsvergunningen aangevraagd voor het verduurzamen van het perceel waaronder bouwwerkzaamheden. Op 8 januari 2022 heeft verzoeker een omgevingsvergunning aangevraagd voor het plaatsen van een tijdelijke mobiele unit op het terrein.

 | Verweerder heeft beide aanvragen zijn bij besluit van 14 maart 2022 op grond van artikel 4:5, eerste lid onder c. van de Awb buiten behandeling gelaten.

 | Op 22 april 2022‘heeft verzoeker nog een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor een ‘bouwkeet/tiny house’.

3.1

Verzoeker voert met zoveel woorden aan dat geen sprake is van een overtreding. Hij stelt dat verweerder alleen heeft gekeken naar artikel 9.1 van de planregels en niet heeft gekeken naar de in artikel 9.2 van de planregels opgenomen mogelijkheid om te bouwen ten behoeve van de bestemming.

3.2

Verweerder is van mening dat het oprichten van een ‘tiny house’ en het gebruik daarvan als woon- en werkruimte in strijd is met het bestemmingsplan.

3.3

Het perceel heeft de bestemming ‘groen’. Ingevolge artikel 9.1 van de planregels zijn deze gronden bestemd voor groen en groenvoorzieningen. Ingevolge artikel 9.2.1 van de planregels mogen gebouwen ten dienste van deze bestemming worden gebouwd mits de oppervlakte niet meer bedraagt dan 30 vierkante meter en de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 3 meter.

3.4

Het ‘tiny house’ van de derde-partij is een gebouw in de zin van artikel 1.31 van de planregels. Het wordt door de derde-partij ook gebruikt om er te wonen.

3.5

Verzoeker merkt terecht op dat alleen de oppervlakte van een afzonderlijk gebouw is beperkt en niet de oppervlakte van de totale bebouwing op een perceel. De voorzieningenrechter neemt hierbij in aanmerking dat in artikel 2 van de planregels een aparte wijze van meten is gegeven voor het bebouwd oppervlak van een bouwperceel (namelijk de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen). Als de planwetgever de totale aanwezige oppervlakte aan gebouwen op het perceel had willen beperken, dan had de planwetgever dat per (bouw) perceel moeten doen en niet per gebouw.

3.6

De voorzieningenrechter is echter ook van oordeel dat het ‘tiny house’ zoals het er nu staat en wordt gebruikt niet valt aan te merken als een gebouw ten dienste van de bestemming ‘Groen’. Het ‘tiny house’ kan worden aangemerkt als een woning en het gebruik ervan kan worden aangemerkt als wonen en dat is in strijd met de bestemming ‘groen’. Er is dus wel sprake van een overtreding van het bouwen zonder omgevingsvergunning voor bouwen en gebruik in afwijking van het bestemmingsplan (artikel 2.1, eerste lid onder a en onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, verder: Wabo)

4.1

Eiser voert aan dat hij intussen twee omgevingsvergunningen heeft aangevraagd en dat sprake is van een concreet zicht op legalisatie

4.2

Volgens verweerder is voor uitvoering van het vergroeningsplan geen omgevingsvergunning vereist. Voor het oprichten van het ‘tiny house’ is een omgevingsvergunning vereist. Verweerder wijst er op dat hij de aanvragen van eiser inmiddels buiten behandeling heeft gesteld. Meer inhoudelijk heeft verweerder aangegeven dat hij niet bereid is mee te werken aan legalisatie van een ‘tiny house’ op dit perceel. Het perceel maakt onderdeel uit van de groene ring rond de oude kern van [woonplaats] . Deze bestaat uit verschillende weides, grasvelden en waterlopen en omsluit op die manier de oude kom van [woonplaats] . Het is een belangrijke groene zone die het dorp unieke kwaliteiten geeft. Verweerder wil niet dat deze groene ring wordt aangetast. Daarnaast vreest verweerder voor ongewenste precedentwerking. Op voorgestelde ontwikkelingen voor deze locatie is in het verleden vaker negatief geadviseerd.

4.3

De voorzieningenrechter stelt voorop dat in ieder geval één van de aanvragen is ingediend na het bestreden besluit zodat verweerder hier geen rekening mee heeft kunnen houden. Daarnaast heeft verweerder zich op het standpunt kunnen stellen dat het toestaan van tijdelijke bewoning op een perceel in de groene ring rond de oude kern van [woonplaats] niet gewenst is. In zoverre is geen sprake van een concreet zicht op legalisatie van het ‘tiny house’ omdat dit een woning is. Overigens is ook de voorzieningenrechter van oordeel dat voor het verduurzamen en vergroenen van het perceel als zodanig geen omgevingsvergunning. Als echter een bouwwerk wordt geplaatst, is wel een omgevingsvergunning vereist voor ‘bouwen’ en/of het afwijken van de planregels.

5.1

Verzoeker doet voorts een beroep op het gelijkheidsbeginsel en vergelijkt daarbij allereerst een drietal mobiele units, waaronder het in geschil zijnde ‘tiny house’. Hij vraagt zich af waarom een bouwkeet wel wordt toegestaan en een ‘tiny house’ niet. Verzoeker geeft voorts aan dat op tal van plaatsen in en rondom ’s-Hertogenbosch de gemeente tijdelijke huisvesting heeft toegestaan in afwijking van de bestemmingsplannen. Op het terrein van zorginstelling De Binckhorst bij Rosmalen zijn tijdelijke ‘tiny houses’ geplaatst waarbij de bewoners zich inzetten voor instellingsbewoners. Dit geldt ook voor mevrouw [naam] ; zij dient als wederdienst het vergroeningsproject te realiseren. Eiser verwijst tevens naar de Woonvisie ’s-Hertogenbosch waarin is aangegeven dat ruimte wordt geboden aan maatschappelijke initiatieven.

5.2

Verweerder stelt dat er geen sprake is van vergelijkbare situaties waarin tegen het oprichten van ‘tiny houses’ niet wordt opgetreden. De door verzoeker getoonde mobiele units zijn geen “tiny houses” en niet zijn bedoeld voor bewoning.

Over van de door eiser vermelde tijdelijke bouwvakkerskeet ten tijde van de bouw van het Puthuis op de markt merkt verweerder op dat deze op grond van artikel 2, lid 20 van Bijlage II bij het Bor vergunningsvrij is en niet te vergelijken met het plaatsen van een Tiny house voor een periode van 10 jaar waarin kan worden gewoond.

Ten aanzien van de tijdelijke woonprojecten in de gemeente stelt verweerder dat deze tijdelijke locaties niet vergelijkbaar zijn met het incidenteel plaatsen van woningen op diverse locaties binnen de gemeente. Op 2 april 2019 heeft de gemeenteraad ingestemd met het versnellen van projecten voor sociale woningbouw en het op korte termijn realiseren van tijdelijke woningen. Voorwaarde was dat het gaat om locaties waar in de toekomst al (bouw)ontwikkelingen zijn voorzien. Ook de zorglocatie in Rosmalen waar in 2018 een drietal ‘tiny houses’ is vergund aan Stichting Cello is niet vergelijkbaar omdat deze woning op de zorglocatie als passend zijn beoordeeld binnen de bestemming “Maatschappelijk”. Daarnaast is het vergroenen van een terrein niet te vergelijken met het vrijwilligerswerk van de bewoners van de 3 ‘tiny houses’. Ten aanzien van de op 9 juni 2020 vastgestelde Woonvisie stelt verweerder dat hierin is besloten dat gedurende de komende drie jaar (2020- 2022) nog eens 500 tijdelijke woningen gerealiseerd moeten worden om extra aanbod te creëren en de flexibele schil in de woningvoorraad verder uit te breiden. Binnen de gemeente is op dit moment slechts 1 locatie voorhanden waar sinds 2018 flexibele woonconcepten, waaronder ‘tiny houses’, zijn toegestaan en vergund. Dit betreft het terrein van de voormalige milieustraat naast bedrijventerrein Poeldonk (Minitopia).

5.3

Verweerder heeft met bovenstaande motivering naar het oordeel van de voorzieningenrechter het beroep op het gelijkheidsbeginsel voldoende heeft weerlegd. De bouwketen zijn niet geschikt voor permanente bewoning omdat hierin geen permanente woonvoorzieningen zitten. Ze lijken bovendien niet op een ‘tiny house’. De bebouwing bij de zorglocatie in Rosmalen heeft een andere bestemming. Het aangewezen terrein Minitopia is een bewust gekozen ontwikkelingslocatie voor meerdere woonvormen en woonconcepten.

6.1

Verzoeker geeft tot slot aan dat hij bereid is om de plannen aan te passen. Hij is bereid een aanvraag in te dienen voor een ‘tiny house’ voor een kortere periode van 2 tot 3 jaar en voor een parttime gebruik (van minder dan 50% van de tijd voor bewoning) en is zelfs bereid om helemaal af te zien van het toestaan van bewoning.

6.2

Verweerder wil niet dat er een woning staat noch dat er een object wordt gebruikt om er te wonen. Verweerder heeft in zijn laatste reactie benadrukt dat de last gericht is op verwijdering van een ‘tiny house’. Verweerder merkt vervolgens het volgende op: “De last ziet expliciet op het verwijderen van een ‘tiny house’ en daaraan kan al worden voldaan door deels de woonvoorzieningen, waaronder in ieder geval het bed en de badkamer uit het bouwwerk te verwijderen en verwijderd te houden. Zodra het bouwwerk net langer meer geschikt is voor bewoning is er ook geen sprake meer van een woning en dus ook niet meer van een ‘tiny house’ en kan vervolgens beoordeeld worden of het bouwwerk inderdaad ten dienste van de bestemming functioneert en als zodanig alsnog vergund kan worden.”

6.3

De derde-partij heeft op de zitting aangegeven dat zij met enige moeite zou kunnen regelen dat zij het gebouw niet meer gebruikt voor bewoning.

6.4

De voorzieningenrechter heeft op de zitting aangegeven dat hij dit beroep van verzoeker opvat als een beroep op het evenredigheidsbeginsel. De voorzieningenrechter gebruikt voor de beoordeling het toetsingskader in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 februari 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:285). Als daarvoor aanleiding is, toetst de bestuursrechter (1) of het besluit geschikt is om het doel te bereiken, (2) of het een noodzakelijke maatregel is of dat met een minder vergaande maatregel kon worden volstaan en (3) of de maatregel in het concrete geval evenwichtig is. Naarmate die belangen zwaarder wegen, de nadelige gevolgen van het besluit ernstiger zijn of het besluit een grotere inbreuk maakt op fundamentele rechten, zal de toetsing intensiever zijn”.

6.5

In deze zaak is het niet de bedoeling (en wil verweerder ook niet) dat er wordt gewoond op het perceel. Het is wel mogelijk om gebouwen ten dienste van de bestemming ‘groen’ te plaatsen. Het is in zoverre noodzakelijk om bewoning te verbieden maar niet om ieder gebouw te verbieden. De voorzieningenrechter neemt hierbij in aanmerking dat de derde-partij desgevraagd heeft aangegeven bereid te zijn om het gebouw niet meer voor bewoning te gebruiken.

6.6

Op basis van de mededeling van verweerder gaat de voorzieningenrechter er van uit dat volgens verweerder aan de last wordt voldaan door (naast verwijdering van de pvc buizen en de regenwaterinfiltratietank) de woonvoorzieningen, in ieder geval het bed en de badkamer uit het gebouw te verwijderen. Dat betekent volgens de voorzieningenrechter dat het gebouw na verwijdering van deze onderdelen, ter plekke kan blijven staan zonder dat een last onder dwangsom wordt verbeurd. Voor de goede orde merkt de voorzieningenrechter wel op dat dan nog steeds sprake blijft van een overtreding, namelijk het bouwen zonder omgevingsvergunning. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de last onder dwangsom met deze uitleg niet onevenredig is jegens verzoeker of de derde-partij. Het beroep op het evenredigheidsbeginsel slaagt daarom niet. Er is onder deze omstandigheden dan ook geen aanleiding om de last onder dwangsom te schorsen. Daarom wijst de voorzieningenrechter het verzoek om voorlopige voorziening af.

7.1

Het beroep is ongegrond. Omdat het beroep ongegrond is, is er geen aanleiding om een voorlopige voorziening te treffen.

7.2

Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De voorzieningenrechter:

- verklaart het beroep ongegrond (?);

- wijst het verzoek om voorlopige voorziening af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.H.M Verhoeven, voorzieningenrechter, in aanwezigheid van mr. J.F.M. Emons, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 april 2022.

Griffier

voorzieningenrechter

De griffier is verhinderd om

Deze uitspraak te ondertekenen.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak voor zover daarbij is beslist op het beroep, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.

BIJLAGE

Algemene wet bestuursrecht

Artikel 4:5

1. Het bestuursorgaan kan besluiten de aanvraag niet te behandelen, indien:

a. de aanvrager niet heeft voldaan aan enig wettelijk voorschrift voor het in behandeling nemen van de aanvraag, of

b. de aanvraag geheel of gedeeltelijk is geweigerd op grond van artikel 2:15, of

c. de verstrekte gegevens en bescheiden onvoldoende zijn voor de beoordeling van de aanvraag of voor de voorbereiding van de beschikking,

mits de aanvrager de gelegenheid heeft gehad de aanvraag binnen een door het bestuursorgaan gestelde termijn aan te vullen.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Artikel 1.1
1. In deze wet en de daarop rustende bepalingen wordt verstaan onder:
(…)

bouwen: plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten.
(…).

Artikel 2.1

1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:

a. het bouwen van een bouwwerk,

b. het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, in gevallen waarin dat bij een bestemmingsplan, beheersverordening, exploitatieplan of voorbereidingsbesluit is bepaald,

c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, (..),

d. t/m i. (..).

Artikel 2.3a

1. Het is verboden een bouwwerk of deel daarvan dat is gebouwd zonder omgevingsvergunning in stand te laten.

2. Het eerste lid blijft buiten toepassing indien voor het bouwen van het desbetreffende bouwwerk op grond van artikel 2.1, derde lid, geen omgevingsvergunning is of was vereist, met dien verstande dat indien in een dergelijk geval sprake is van een bouwwerk waarvan de aanwezigheid slechts een beperkte periode is toegestaan, het eerste lid uitsluitend buiten toepassing blijft gedurende die periode.

Woningwet

Artikel 1

1.Voor de toepassing van het bij of krachtens deze wet bepaalde wordt verstaan onder:

- gebouw: bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Bestemmingsplan “ [woonplaats] ”

Artikel 9 Groen

9.1

Bestemmingsomschrijving

9.2

Bouwregels

9.3

Nadere eisen

9.1

Bestemmingsomschrijving

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. groen en groenvoorzieningen;

b. (bruggen ten behoeve van) fiets- en voetpaden;

c. sport- en speelvoorzieningen, waaronder wijkspeelplaatsen;

d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

e. ter plaatse van de aanduiding 'kinderboerderij' tevens voor dierenverblijven en dierenweide;

f. ter plaatse van de aanduiding 'jongerenontmoetingsplek' tevens een jongerenontmoetings-plek en sport- en speelvoorzieningen;

g. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens een ontsluiting van de aangrenzende woningen en maatschappelijke voorzieningen, waaronder een kinderdagverblijf/kinderboerderij;

h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkon' tevens balkons van de aangrenzende woningen;

i. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

9.2

Bouwregels

9.2.1

Gebouwen

Binnen deze bestemming mogen gebouwen ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

a. de oppervlakte van een gebouw mag niet meer bedragen dan 30 m²;

b. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter.

9.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

a. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 5 meter;

b. de bouwhoogte van kunstobjecten en bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer mag, in afwijking van het bepaalde onder a, niet meer bedragen dan 10 meter.

9.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

b.de verkeersveiligheid;

c. de milieusituatie;

d. de sociale veiligheid;

e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.