Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOBR:2021:2404

Instantie
Rechtbank Oost-Brabant
Datum uitspraak
12-05-2021
Datum publicatie
21-05-2021
Zaaknummer
325412 / HA ZA 17-618
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

heeft de gemeente de erfpachtovereenkomst met de stichting rechtsgeldig opgezegd? Wat is de hoogte van de resterende erfpachtwaarde na opzegging ? Heeft de stichting een terecht beroep op schuldeisersverzuim van de gemeente gedaan ?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats Eindhoven

zaaknummer / rolnummer: C/01/325412 / HA ZA 17-618

Vonnis van 12 mei 2021

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE BERNHEZE,

zetelend te Heesch,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. M.J.A. Verhagen te Eindhoven,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MOOI WEER RECREATIE BV,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. B.S. Friedberg te Amsterdam.

Partijen zullen hierna de gemeente en MWR genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 1 mei 2019

  • -

    het deskundigenbericht

  • -

    de conclusie na deskundigenbericht van de gemeente

  • -

    de antwoordconclusie na deskundigenbericht van MWR, tevens inhoudende verzoek om terug te komen op eindbeslissing, met producties

  • -

    het pleidooi van 20 april 2021, dat partijen hebben gevoerd aan de hand van pleitaantekeningen.

1.2.

Vervolgens heeft de rechtbank een datum voor het vonnis bepaald.

2 De verdere beoordeling

de waarde van het erfpachtrecht

2.1.

Bij tussenvonnis van 1 mei 2019 heeft de rechtbank de heer ing. H.M. Dorenbosch, verbonden aan Kendes Rentmeesters Veenendaal BV, als deskundige benoemde. Deze heeft een deskundigenbericht opgesteld. De deskundige heeft de vragen die de rechtbank gesteld heeft, als volgt, voorzover van belang, beantwoord:

1. Wat is de vrije verkoopwaarde van de rechten van erfpacht van MWR per 1 januari 2018

uitgaande van de geldende erfpachtvoorwaarden en de looptijd die zonder opzegging zou

hebben geresteerd?

Opmerking: U dient daarbij uit te gaan van een waarde die overeenkomt met wat als marktwaarde geldt, waarbij uitgegaan wordt van een bereidwillige koper en bereidwillige verkoper, die allebei met kennis van zaken handelen.

Antwoord deskundige:

€ 0 (zegge: nihil)

2. Wil u uiteenzetten welke factoren u heeft laten meewegen bij het bepalen van de vrije

verkoopwaarde en waarom?

Opmerking: De opstallen (voor zover aanwezig) dienen bij de waardevaststelling buiten beschouwing worden gelaten, nu het gaat om de waardevaststelling van de in erfpacht uitgegeven gronden en niet om de opstallen die daarop zijn geplaatst.

Antwoord deskundige:

Bij het bepalen van de marktwaarde van het erfpachtrecht heeft deskundige, zoals in het

rapport nader omschreven, in eerste aanzet de marktwaarde van de volle en vrije eigendom

van de recreatiegrond bepaald op € 50,- m2. Hierbij is mede onderzocht de eventuele

verwachtingswaarde inzake een potentieel meer lucratieve ontwikkeling op het recreatiepark.

Volgens deskundige is op peildatum en thans geen sprake van een meer lucratieve

verwachtingswaarde die de marktwaarde van de volle en vrije eigendom van de

recreatiegrond bepaald op € 50,- per m2 overstijgt.

Om tot de marktwaarde van de volle en vrije eigendom te komen heeft deskundige zich

gebaseerd op zijn waarnemingen tijdens de opname van 2 december 2019, en de 'Integrale

adviesrapportage-Toekomstverkenning De Wildhorst', beiden gesteund en bevestigd door

diverse online aangetroffen artikelen van lokale media. Na deze oriëntatie heeft deskundige

lokale- en landelijke vergelijkbare referentietransacties gebruikt om de marktwaarde van de

recreatiegrond vast te stellen, nadat een afslag is toegepast gelet op de matige staat van

onderhoud van het object. Vervolgens is er een depreciatie toegepast in verband met de

knellende bepalingen uit de erfpachtvoorwaarden, in relatie tot de 'Bancaire richtlijn

financierbaarheid erfpachtrechten' van de Nederlandse Vereniging van Banken.

Bij de waardebepaling van het bloot-eigendom heeft deskundige de thans geldende

erfpachtvoorwaarden toegepast om de contante waarde van de toekomstige canons te

berekenen, evenals de contant gemaakte eindwaarde van het object. Hierbij heeft deskundige een marktconforme nominale rendementseis van 6,5% voor erfpachtbeleggingen in gronden voor commerciële/recreatieve functies gehanteerd.

Hierbij is uitgegaan van een lange termijn inflatie van 2,0% en een waardeontwikkeling van de grond die op lange termijn gelijke tred houdt met inflatie. Derhalve resteert de reële

rendementseis van 4,5%.

Door de waarde van het bloot-eigendom in mindering te brengen op de marktwaarde van de

volle en vrije eigendom (marktwaarde) van de recreatiegrond resteert de marktwaarde van het erfpachtrecht.

Deskundige heeft laten meewegen de kwaliteitseisen die op de peildatum door de markt aan

recreatieobjecten wordt gesteld in relatie tot de kwaliteit van het verblijf, voorzieningen en

bereikbaarheid.

3. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

Antwoord deskundige:

Neen.

2.2.

Partijen hebben geen inhoudelijke bewaren tegen het deskundigenrapport ingebracht. De rechtbank heeft geen aanleiding om te twijfelen aan het deskundigenrapport. Zij acht de bevindingen en het oordeel van de deskundige overtuigend en verenigt zich daarmee.

2.3.

MWR leest in het rapport dat als er geen sprake zou zijn van knellende erfpacht- bepalingen de gronden geen negatieve maar een positieve waarde hebben,

te weten een waarde van € 2.970.000,- . MWR meent dan ook dat de waarde die het erfpachtrecht werkelijk heeft zonder dat er sprake is van knellende erfpachtvoorwaarden minimaal € 2.970.000,- bedraagt, en eigenlijk nog veel hoger indien MWR in staat was gesteld om op de gronden een behoorlijke exploitatie te kunnen voeren.

2.4.

De rechtbank deelt deze lezing van MWR niet. De waarde van € 2.970.000,- waarop MWR doelt, betreft namelijk de waarde van het bloot eigendom. Het bloot eigendom bestaat volgens de deskundige uit de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen opgeteld bij de netto contante waarde van de onroerende zaak na ommekomst van het erfpachtrecht. De contante waarde van de opbrengsten uit canon heeft de deskundige berekend op € 2.770.000,- en de netto contante waarde van de onroerende zaak na ommekomst van het recht heeft hij bepaald op afgerond € 200.000,-. Dit is dus samen € 2.970.000,-.

De uiteindelijke erfpachtwaarde wordt dan bepaald door de waarde van het bloot eigendom af te trekken van de marktwaarde van de grond, die de deskundige heeft bepaald op
€ 1.900.000,-. De negatieve waarde die dan voor het erfpachtrecht resteert ( €-1.070.000,) resulteert in een marktwaarde van het erfpachtrecht van € 0,-.

2.5.

Volgens de rechtbank kan hieruit worden afgeleid dat de negatieve waarde van het erfpachtrecht niet zozeer veroorzaakt wordt door knellende erfpachtvoorwaarden, maar door de hoogte van de canons afgezet tegen de door de deskundige bepaalde waarde van de grond op de peildatum van 1 januari 2018.

2.6.

Zoals de rechtbank in punt 4.12 van haar tussenvonnis van 27 juni 2018 heeft overwogen, is in de eerdere procedure tussen partijen al onherroepelijk beslist dat MWR de

canon verschuldigd is, op de wijze zoals door het hof in zijn arrest van 26 mei 2015 voor recht heeft verklaard. De rechtbank is gebonden aan deze beslissing (gezag van gewijsde; artikel 236 Rv). Dit betekent dat de hoogte van de canon in deze procedure niet meer ter discussie kan worden gesteld. De stellingen van MWR slagen daarom niet en de rechtbank gaat, gelet op het oordeel van de deskundige, uit van een vrije verkoopwaarde (marktwaarde) van nihil voor de rechten van erfpacht van MWR per 1 januari 2018.


nog meer gevolgen van het gezag van gewijsde

2.7.

De bindende kracht van de eerdere beslissing heeft ook tot gevolg dat de rechtbank ieder standpunt waarvan de juistheid noodzakelijk voortvloeit uit de ingeroepen beslissing, moet honoreren, en ieder standpunt dat daarmee onverenigbaar is, moet verwerpen. Dit betekent enerzijds dat de stellingen van MWR die (opnieuw) de hoogte van de canon ter discussie stellen, zullen worden verworpen, zonder dat de rechtbank inhoudelijk op deze stellingen zal ingaan. Voorzover MWR heeft willen betogen dat de hoogte van de canon niet verenigbaar is met de omlaag gebrachte WOZ-waarde, treft dat betoog dus geen doel. Dit geldt ook voor al haar andere stellingen die direct of indirect de hoogte van de canon betreffen. Anderzijds betekent dit dat de vorderingen van de gemeente toewijsbaar zijn, omdat deze gestoeld zijn op de canons zoals die in de eerdere procedure tussen partijen zijn vastgesteld (zie hierna verder bij punt 2.14). Dit is alleen anders indien het beroep op schuldeisersverzuim van MWR alsnog slaagt. De rechtbank zal dit punt hieronder behandelen.

het beroep op schuldeisersverzuim

2.8.

In het tussenvonnis van 27 juni 2018 heeft de rechtbank het beroep op schuldeisersverzuim afgewezen. De rechtbank heeft daartoe, kort samengevat, overwogen dat MWR niet aan haar stelplicht voldaan heeft. MWR had weliswaar aangeboden te bewijzen dat er sprake is van schuldeisersverzuim, maar het bewijsrecht strekt er niet toe om lacunes in de stelplicht te repareren. De rechtbank is daarom niet toegekomen aan het opdragen van het bewijs op dit onderdeel. Vervolgens heeft MWR in het kader van een voorlopig getuigenverhoor een aantal getuigen laten horen. MWR verzoekt de rechtbank nu terug te komen op de eerdere afwijzing van het beroep op schuldeisersverzuim. MWR voert daartoe aan dat het beeld dat uit de getuigenverhoren naar voren komt ontluisterend is en dat dit beeld bevestigt dat er sprake is van schuldeisersverzuim. Verder beroept zij zich op het deskundigenbericht waaruit volgens haar zonder meer blijkt dat de erfpachtvoorwaarden knellend zijn.

2.9.

De eisen van een goede procesorde brengen mee dat een rechter, aan wie is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is om deze eindbeslissing te heroverwegen.

2.10.

De rechtbank ziet in hetgeen MWR nu heeft aangevoerd, geen aanleiding om terug te komen op haar eindbeslissing. Zij legt dat hieronder uit.

2.11.

Vereisten voor het intreden van schuldeisersverzuim op grond van artikel 6:58 BW zijn dat
a. de schuldenaar bereid en in staat is na te komen en zijnerzijds daartoe het nodige gedaan;

b. nakoming uitsluitend verhinderd wordt door een van de kant van de schuldeiser opkomend beletsel (de voorbeelden die de wetsgeschiedenis daarvoor geeft komen er allemaal op neer dat de schuldeiser de nakoming weigert of geen medewerking verleent aan de nakoming);

c. de oorzaak van verhindering aan de schuldeiser kan worden toegerekend.

MWR heeft -samengevat- aangevoerd dat op grond van de getuigenverklaringen nóg duidelijker naar voren is gekomen dat de gemeente een normale exploitatie onmogelijk heeft gemaakt, onder meer omdat de gemeente MWR jarenlang heeft tegengewerkt, er sprake was van een uitrookbeleid, en de gemeente haar eigen voorstel om mee te werken aan een omzetting van erfpacht naar bloot eigendom niet is nagekomen. Dit is echter onvoldoende om daarop een beroep op schuldeisersverzuim op grond van dit artikel te baseren. Immers, gesteld noch gebleken is dat MWR bereid is om de verschuldigde canons te betalen en dat de gemeente geweigerd heeft die betaling in ontvangst te nemen of anderszins die betaling heeft tegengewerkt. Voorzover MWR heeft willen betogen dat de gemeente haar niet in staat heeft gesteld om na te komen, omdat de gemeente een normale exploitatie verhinderde en/of knellende erfpachtvoorwaarden heeft opgelegd, gaat dat betoog niet op. Dit is immers niet aan te merken als een beletsel of het niet verlenen van medewerking door de schuldeiser in de zin van artikel 6:58 BW.

2.12.

Vereisten voor het intreden van schuldeisersverzuim op grond van artikel 6:59 BW zijn dat

a. de schuldeiser niet voldoet aan een eigen verplichting jegens de schuldenaar;

b. die niet-voldoening aan de schuldeiser toerekenbaar is;

c. de schuldenaar gebruik maakt van zijn opschortingsbevoegdheid.
Om een beroep op schuldeisersverzuim op deze grond te doen slagen, moet sprake zijn van een opeisbare verbintenis van de gemeente jegens MWR die de gemeente niet is nagekomen. MWR heeft het beroep op schuldeisersverzuim op grond van artikel 6:59 BW met dezelfde stellingen onderbouwd als het beroep op schuldeisersverzuim op grond van artikel 6:58 BW. Zij heeft echter nog steeds in het midden gelaten aan welke opeisbare verbintenis de gemeente in haar visie niet heeft voldaan. In het bijzonder valt uit haar stellingen nog steeds niet op te maken dat en in welk opzicht de gemeente is tekortgekomen in de nakoming van de erfpachtovereenkomst. De gemeente heeft immers de gronden aan MWR ter beschikking gesteld, en dat zij verdergaande verplichtingen jegens MWR had is gesteld noch gebleken.

Voorzover MWR heeft willen aanvoeren dat de gemeente verplicht was het erfpacht om te zetten naar bloot eigendom, verwijst de rechtbank allereerst naar hetgeen zij daarover in haar tussenvonnis van 27 juni 2018 heeft overwogen. Verder kan ook op grond van de ingebrachte getuigenverklaringen niet worden vastgesteld dat de gemeente een dergelijke verplichting tegenover MWR had. Ook is niet gebleken dat de gemeente aan MWR hierover een toezegging heeft gedaan waaraan zij zich niet gehouden heeft.

Voorzover MWR heeft willen aanvoeren dat de gemeente MWR te hoge canons heeft opgelegd, moet die stelling worden verworpen op grond van hetgeen in punt 2.7. is overwogen.

Voorzover MWR heeft willen aanvoeren dat de gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, heeft zij dat verder niet onderbouwd, zodat zij het daarmee voor de gemeente

in feite onmogelijk heeft gemaakt om daartegen gericht verweer te voeren.

De conclusie is dus dat hetgeen MWR gesteld heeft, onvoldoende is om een beroep op schuldeisersverzuim op grond van artikel 6:59 BW te dragen.

2.13.

Dit betekent dat de rechtbank niet is gebleken dat haar eerdere eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Zij komt daarom niet terug op haar eerdere verwerping van het beroep op schuldeisersverzuim.

de vorderingen van de gemeente

2.14.

Hetgeen de rechtbank in haar eerdere tussenvonnissen en in dit vonnis heeft overwogen, betekent voor de vorderingen van de gemeente het volgende.

De verklaring voor recht dat de rechten van erfpacht van MWR per 1 januari 2018 zijn beëindigd, zal worden toegewezen (vordering 1).

MWR zal worden veroordeeld tot betaling van de canon over 2015 tot en met 2017 en zal worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding die gelijk is aan de per 1 januari 2018 verschuldigde canon, vermeerderd met rente (vordering 2).

Omdat de gemeente heeft aangegeven geen belang meer te hebben bij vorderingen 3 en 4 als de rechtbank de bevindingen van de deskundige overneemt, en de rechtbank deze bevindingen heeft overgenomen, zal de rechtbank deze vorderingen niet toewijzen.

MWR zal worden veroordeeld om de percelen die zijn vermeld op de lijst met de rechten van erfpacht van MWR die is overgelegd als productie 2 bij dagvaarding, te ontruimen en geheel ter vrije beschikking van de gemeente te stellen. De rechtbank zal de termijn stellen op dertig dagen na betekening van dit vonnis. De mede gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal niet worden toegewezen. Artikel 556, eerste lid, Rv schrijft al voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen op de wijze zoals hierna vermeld (vordering 5).

De verklaring voor recht dat de kadastrale inschrijvingen van het recht van erfpacht met betrekking tot de percelen die zijn vermeld op de lijst met de rechten van erfpacht van MWR die is overgelegd als productie 2 bij dagvaarding, alle ten name van MWR, waardeloos zijn vanwege de beëindiging van het recht van erfpacht met ingang van 1 januari 2018 door opzegging zal worden toegewezen. De rechtbank zal bepalen dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in een wettige vorm opgemaakte verklaring van waardeloosheid als bedoeld in artikel 3:28 BW, met machtiging van de gemeente om dit vonnis als zodanig – zo nodig met tussenkomst van een notaris – ter inschrijving in de openbare registers aan de Dienst van het Kadaster aan te bieden (vordering 6).

2.15.

MWR zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

- dagvaarding € 102,76

- griffierecht 3.894,00

- deskundigen 10.018,80

- salaris advocaat 19.995,00(5,0 punten × tarief € 3.999,00)

Totaal € 34.010,56

in reconventie

2.16.

De vorderingen van MWR zullen worden afgewezen.

2.17.

MWR zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

€ 1.126,00 ( 2,0 punten salaris advocaat × factor 0,5 × tarief € 1.126,00)

3 De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

verklaart voor recht dat de aan de gemeente toebehorende rechten van erfpacht

aangaande de percelen gelegen op Recreatieoord De Wildhorst en nader aangeduid op

de als productie 2 overgelegde lijst met rechten van erfpacht door opzegging per

1 januari 2018 zijn beëindigd;

3.2.

veroordeelt MWR om aan de gemeente te betalen:
- de canon over 2015 van € 138.549,99 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 1 januari 2015 tot de dag van volledige betaling,

  • -

    de canon over 2016 van € 139.688,25 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 1 januari 2016 tot de dag van volledige betaling,

  • -

    de canon over 2017 van € 140.601,25 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 1 januari 2017 tot de dag van volledige betaling,

  • -

    de schadevergoeding gelijk te stellen aan de canon over 2018 van € 140.601,25 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 1 januari 2018 tot de dag van volledige betaling;

3.3.

veroordeelt MWR om uiterlijk binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis de percelen, zoals opgenomen op de lijst met de rechten van erfpacht van MWR (zie productie 2) te ontruimen en geheel ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan met een maximum van
€ 50.000,00 indien MWR daar niet aan voldoet;

3.4.

verklaart voor recht dat de inschrijvingen van het recht van erfpacht met betrekking

tot de percelen zoals genoemd op de lijst met de rechten van erfpacht van MWR (zie productie 2) allen ten name van MWR waardeloos zijn vanwege de beëindiging van het recht van erfpacht per 1 januari 2018 door opzegging, en bepaalt dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in een wettige vorm opgemaakte verklaring van waardeloosheid als bedoeld in artikel 3:28 BW met machtiging van de gemeente om dit als zodanig - zo nodig met tussenkomst van een notaris - ter inschrijving in de openbare registers aan de dienst van het kadaster aan te bieden,

3.5.

veroordeelt MWR in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 34.010,56, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

3.6.

veroordeelt MRW in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat MWR niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

3.7.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

3.8.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

3.9.

wijst de vorderingen af,

3.10.

veroordeelt MWR in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.126,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

3.11.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

3.12.

De rechter, ten overstaan van wie het voorlopig getuigenverhoor is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2021.