Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOBR:2020:5210

Instantie
Rechtbank Oost-Brabant
Datum uitspraak
22-10-2020
Datum publicatie
26-10-2020
Zaaknummer
361713 KG ZA 20-490
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Kort geding
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

Verkoper vordert dat de Provincie wordt veroordeeld een tweetal door hem onder de notaris gedeponeerde bedragen vrij te geven. De Provincie wenst de depots niet vrij te geven omdat zij nog een substantiële vordering op de verkoper pretendeert te hebben. De voorzieningenrechter overweegt dat de verkoper niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de onroerende zaak in de overeengekomen staat (feitelijk) heeft geleverd. Er bestaat voldoende aanleiding om te veronderstellen dat in opdracht van de verkoper kort voor de feitelijke levering vervuilde grond op de verkochte landbouwpercelen is gestort.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/361713 / KG ZA 20-490

Vonnis in kort geding van 22 oktober 2020

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. J. van den Brink te Hardinxveld-Giessendam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

PROVINCIE NOORD-BRABANT,

zetelend te 's‑Hertogenbosch,

gedaagde,

advocaat mr. M.J.G. Peters te Zwolle.

Partijen zullen hierna [eiser] en de Provincie genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 28 september 2020 met 15 producties

  • -

    de mail van mr Van den Brink van 2 oktober 2020 met producties 16 en 17 met wijziging van eis

  • -

    de mail van mr. Peters van 6 oktober 2020 met 11 producties

  • -

    de mondelinge behandeling via Skype op 7 oktober 2020

  • -

    de pleitnota van mr. Van den Brink

  • -

    de pleitnota van mr. Peters.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Op 6 december 2018 is tussen [eiser] en de Provincie een koopovereenkomst tot stand gekomen uit hoofde waarvan [eiser] aan de Provincie een onroerende zaak heeft verkocht aan en nabij de [adres] tegen een koopprijs van € 1.738.477,--. Onderdeel van de onroerende zaak zijn onder meer een perceel grond met het woonhuis van [eiser] en het woonhuis van zijn vader en een aantal percelen landbouwgrond.

2.2.

Partijen zijn overeengekomen dat de feitelijke levering van de onroerende zaak zal plaatvinden na de datum van de juridische levering in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt.

2.3.

In artikel 13.5.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat als de juridische levering van de onroerende zaak zal plaatsvinden voor de feitelijke levering, een bedrag van 10% van de koopsom in depot zal worden gesteld bij de notaris als zekerheid voor de Provincie voor de nakoming van de verplichtingen van [eiser] tot de feitelijke levering.

2.4.

In artikel 13.5.2.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat daarnaast een bedrag van € 125.000,-- in depot zal worden gesteld als zekerheid voor de Provincie dat de woning [adres] door de vader van [eiser] uiterlijk per 15 mei 2020 metterwoon is verlaten.

2.5.

In februari 2019 is de onroerende zaak juridisch geleverd aan de Provincie.

2.6.

Partijen zijn overeengekomen dat [eiser] een gedeelte van de onroerende zaak, waaronder het perceel met daarop zijn woning en een aantal landbouwpercelen aan de [adres] , om niet mag blijven gebruiken tot de overeengekomen datum van feitelijke levering op 15 mei 2020. Partijen hebben daartoe een Bruikleenovereenkomst gesloten.

2.7.

In artikel 5.5 van de Bruikleenovereenkomst is bepaald dat de afrekening en terugbetaling van het in 13.5.2.1 van de koopovereenkomst bedoelde depotbedrag zal plaatsvinden zodra de bruikleenovereenkomst zal zijn geëindigd en de onroerende zaak in de juiste staat is opgeleverd. Tevens is bepaald dat de Provincie gerechtigd is om de waarborgsom te verrekenen met hetgeen [eiser] verschuldigd is wegens beschadiging of gebrek aan onderhoud, bodemverontreiniging en verschuldigde boetes.

2.8.

De vader van [eiser] heeft de door hem bewoonde woning aan de [adres] eind 2019 metterwoon verlaten.

2.9.

Tussen partijen is later nog een tweede bruikleenovereenkomst gesloten, uitsluitend voor het perceel met de woning van [eiser] , voor de periode van 15 mei 2020 tot en met 31 december 2020.

2.10.

In opdracht van [eiser] is kort voor de leveringsdatum in de periode van 6 tot en met 9 mei 2020 door een loonwerker gedurende een aantal dagen een grote hoeveelheid (ten minste 250 ton) materiaal op een aantal van de landbouwpercelen aangebracht.

2.11.

Omwonenden van de betreffende landbouwpercelen hebben bij de Provincie melding gemaakt van het opbrengen van het materiaal.

2.12.

De Provincie heeft vervolgens contact opgenomen met [eiser] . Die deelde mee dat het aangebrachte materiaal compost zou betreffen.

2.13.

Op 12 mei 2020 hebben twee toezichthouders van de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant de betreffende landbouwpercelen bezocht. Zij hebben in dat kader ook informatie ingewonnen bij de terreinbeheerder van Staats Bosbeheer. Daarbij hebben zij een monster genomen van een grijze substantie die zij ter plaatse hebben aangetroffen.

2.14.

De Provincie heeft het monster laten onderzoeken door [A] . Daaruit is gebleken dat het materiaal gelet op de korrelgrootte kwalificeert als grond en dat het een concentratie minerale olie bevat die in het kader van de Regeling bodemkwaliteit valt in de klasse “niet toepasbaar”. Daarnaast zijn in het monster zware metalen aangetroffen.

2.15.

Op 12 mei 2020 heeft de Provincie informatie gevraagd van de betrokken loonwerker die het materiaal op het perceel heeft opgebracht, de heer [naam] (hierna: [naam] ) van [B] . [naam] verklaarde dat het verdachte materiaal compost betreft afkomstig van [C] (hierna: [C] ) te [woonplaats] . [naam] heeft ook de betreffende transportbonnen aan de Provincie overgelegd over de periode 6 tot en met 9 mei 2020.

2.16.

Op 13 mei 2020 heeft de Provincie contact opgenomen met [C] . [C] heeft bevestigd dat in de periode 6 tot en met 9 mei 2020 een grote hoeveelheid compost is afgevoerd door [naam] .

2.17.

Bij brief van 26 mei 2020 heeft de Provincie aan [eiser] medegedeeld dat hij zonder toestemming van de Provincie grond heeft aangebracht waarschijnlijk en ook veel meer dan de 250 ton die [eiser] heeft opgegeven. Daarnaast is volgens de Provincie sprake van een overtreding van het Besluit bodemkwaliteit in verband met de gemeten vervuiling. De Provincie heeft [eiser] daarom verzocht het toegepaste materiaal te verwijderen.

2.18.

Bij e-mail van 28 mei 2020 heeft de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant [eiser] in de gelegenheid gesteld aan te tonen dat de aangebrachte grond aan de kwaliteitseisen voldoet of de verontreinigde grond volledig te verwijderen. [eiser] is er daarbij op gewezen dat anders bestuursrechtelijke of strafrechtelijke maatregelen kunnen worden getroffen.

2.19.

Bij brief van 2 juni 2020 heeft de Provincie [eiser] in gebreke gesteld en hem een termijn van acht dagen gegeven om het aangebrachte materiaal alsnog te verwijderen en de onroerende zaak correct aan de Provincie te leveren. Tevens is [eiser] aansprakelijk gesteld voor de schade aan de zijde van de Provincie en is hij er op gewezen dat het bedrag van 10% van de koopsom in depot zal blijven.

2.20.

Bij brief van zijn advocaat van 10 juni 2020 heeft [eiser] betwist dat hij verontreinigde grond heeft aangebracht en dat op hem een saneringsverplichting zou rusten. Volgens [eiser] is het aangebrachte materiaal zuiveringsslib dat voldoet aan de eisen van de Meststoffenwet. Daarnaast geeft [eiser] aan dat hij het depotbedrag nodig heeft om een andere woning aan te kopen en dat hij aanspraak maakt op vertragingsrente.

2.21.

Op 17 juni 2020 zijn in het kader van een nader onderzoek door de Provincie volgens een rasterplan nieuwe monsters genomen op de bewuste percelen.

2.22.

Bij brief van haar advocaat van 23 juni 2020 heeft de Provincie aan [eiser] bericht dat [eiser] in verzuim is en dat de Provincie op grond van artikel 5.5 van de Bruikleenovereenkomst gerechtigd is het depotbedrag onder zich te houden om het herstel/en of de schade te bekostigen. De Provincie heeft tevens aangegeven dat zij een vervolg onderzoek heeft laten instellen.

2.23.

Bij brief van zijn advocaat van 6 juli 2020 heeft [eiser] aan de Provincie herhaald dat het opgebrachte materiaal zuiveringsslib betreft en een nadere toelichting gegeven over de feitelijke gang van zaken. Volgens [eiser] bestaat er geen grondslag om eventuele verontreiniging voor rekening van [eiser] te brengen.

2.24.

Op 15 juli 2020 heeft de Omgevingsdienst Midden-en West-Brabant een rapport uitgebracht naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek. In het rapport staat onder meer de volgende conclusie:

5 Conclusie

Toetsing hypothese(s)

De hypothese ‘verdachte locatie’ wordt aanvaard, gezien de gemeten verhoogde gehalten aan voornamelijk minerale olie en zware metalen. Het ‘grijze materiaal’ heeft de milieuhygiënische bodemkwaliteit op locatie negatief beïnvloed.

Conclusie onderzoek

In de analysemonsters, samengesteld door het verzamelen van puur ‘grijs materiaal’ vanaf het maaiveld, zijn zowel op perceel [X] (MMABC) als op perceel [Y] en [Z] (MMD), analytisch naast verhoogde gehalten aan zware metalen, substantiële gehalten aan minerale olie aangetroffen. Bij indicatieve toetsing aan de Regeling Bodemkwaliteit blijkt dit materiaal ‘Niet toepasbaar’ op basis van minerale olie.

In de analysemonsters, genomen van de geroerde en met moedermateriaal opgemengde toplaag (ca. 5 cm), zijn op perceel [X] (MM1 en MM2), analytisch naast verhoogde gehalten aan zware metalen, substantiële gehalten aan minerale aangetroffen. Bij indicatieve toetsing aan de Regeling bodemkwaliteit blijkt dit materiaal ‘Klasse Industrie’ op basis van minerale olie.

In de analysemonsters, genomen van de geroerde en sterk met moedermateriaal opgemengde bouwvoor (ca. 30 cm), zijn op perceel [X] (MM3 en MM4), analytisch verhoogde gehalten aan zink aangetroffen. Bij indicatieve toetsing aan de Regeling bodemkwaliteit blijkt dit materiaal ‘Klasse Industrie’ op basis van zink.

In het referentiemonster genomen van de toplaag (0-10 cm) op het westelijk terreindeel van [X] , zijn geen verhoogde gehalten aan onderzochte parameters aangetroffen.

In geen van de monsters zijn (significant) verhoogde gehalten aangetoond voor OCB. Uit de geanalyseerde monsters op PFAS, blijkt het toegepaste materiaal te voldoen aan de Achtergrondwaarden van het Tijdelijk Handelingskader voor PFAS. Het ‘moedermateriaal’ blijkt hogere gehalten aan PFAS te bevatten.

Uit de analyseresultaten kan geconcludeerd worden dat er (analytisch) een duidelijke relatie is aangetoond met het monster door de toezichthouder op 12 mei 2020 genomen is van het ‘grijze materiaal’. Dit is het geval bij de gehalten aan minerale olie en zink in de monsters van het grijze materiaal op zowel [X] , als [Y] en [Z] .

Bij de geroerde (opgemengde) toplaag van perceel [X] is deze relatie ook goed te leggen (verdunning). In de bouwvoor van perceel [Y] en [Z] is deze relatie minder duidelijk omdat de link met minerale olie ontbreekt.

Geconcludeerd kan worden dat in ieder geval de toplaag (0-5 cm-mv) van perceel [X] verontreinigd is geraakt door de toepassing van het ‘grijze materiaal’. Op basis van de concentratie aan minerale olie (indicatieve toetsing) valt de toplaag nu in de klasse Industrie. De toplaag van het referentiemonster voldoet aan de achtergrondwaarde (altijd toepasbaar). Van de onderliggende laag zijn (nog) geen monsters genomen. Tevens bevinden zich op het maaiveld visueel te onderscheiden brokken ‘grijs materiaal’, te classificeren als niet toepasbaar.

In de bouwvoor op de percelen [Y] en [Z] is deze relatie minder duidelijk en de verdunning door de uitgevoerde grondbewerking groter. Wel zijn op dit perceel plaatselijk (noordoostzijde) visueel te onderscheiden brokken ‘grijs materiaal’ aanwezig, te classificeren als niet toepasbaar.

De hoeveelheid opgebracht materiaal is niet vast komen te staan. Vast is komen te staan dat het ‘grijze materiaal’ de milieuhygiënische bodemkwaliteit op locatie negatief heeft beïnvloed.

2.25.

Bij e-mail van 16 juli 2020 van haar advocaat heeft de Provincie aan de advocaat van [eiser] bericht dat zij niet bereid is om het depotbedrag vrij te geven. Volgens de Provincie dienen te percelen te worden gesaneerd omdat uit het rapport blijkt dat in de monsters verhoogde gehalten aan zware metalen en substantiële gehalten aan minerale olie zijn aangetroffen en dat het materiaal op basis van de Regeling Bodemkwaliteit moet worden gekwalificeerd als “niet toepasbaar”. Daarnaast zou zijn vastgesteld dat het materiaal moet worden aangemerkt als grond.

2.26.

Bij brieven van respectievelijk 21 en 27 juli 2020 hebben de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant (namens burgermeester & wethouders van de gemeente Waalwijk) en de Omgevingsdienst Brabant Noord (namens de Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant) aan [eiser] bericht dat zij handhavend zullen optreden.

2.27.

Bij brief van zijn advocaat van 24 juli 2020 heeft [eiser] aan de advocaat van de Provincie bericht dat het grijze materiaal dat is onderzocht niet het zuiveringsslib is dat door [eiser] is aangebracht maar mogelijk resten van baggerspecie van het Waterschap, afkomstig uit de aangrenzende watergangen. Namens [eiser] wordt nogmaals verzocht het depotbedrag vrij te geven en om nader overleg over de situatie.

2.28.

Bij brief van haar advocaat van 5 augustus 2020 heeft de Provincie aan de advocaat van [eiser] betwist dat het aangetroffen materiaal mogelijk baggerspecie is. Een gesprek op basis van de door [eiser] genoemde uitgangspunten acht de Provincie niet zinvol. De Provincie biedt [eiser] tot 29 september 2020 de gelegenheid om de percelen te saneren.

2.29.

Bij brief van zijn advocaat van 6 augustus 2020 heeft [eiser] aan de advocaat van de Provincie aangekondigd een kort geding te zullen starten om vrijgave van het depot te vorderen.

3 Het geschil

3.1.

[eiser] vordert na wijziging van eis samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de Provincie te veroordelen:

I. om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis zonder voorbehoud aan de notaris te verklaren dat “de feitelijke levering tijdig en correct overeenkomstig de bepalingen daaromtrent in de koopovereenkomst heeft plaatsgehad” zoals bedoeld in artikel 13.5.1 van de koopovereenkomst alsmede een verbod om ten laste van [eiser] derdenbeslag te leggen onder de notaris of de bancaire instelling van [eiser] ;

II. het depot zoals bedoeld in artikel 13.5.2.1 van de koopovereenkomst zonder voorbehoud te doen vrijvallen aan [eiser] alsmede een verbod om ten laste van [eiser] derdenbeslag op dit depot te leggen;

III. tot het betalen van een dwangsom van € 5.000,-- per dag(deel) dat de Provincie niet aan het onder I. of II gevorderde bevel voldoet;

IV. in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

De Provincie weigert ten onrechte mee te werken aan vrijgave van het in depot gestorte bedrag. De Provincie stelt namelijk ten onrechte dat [eiser] zijn verplichtingen ter zake de levering van de onroerende zaak niet nakomt.

[eiser] betwist dat hij grond heeft aangebracht op de percelen, laat staan vervuilde grond. [eiser] heeft enkel zuiveringsslib laten aanbrengen dat valt onder de Mestsoffenwet en dat voldeel aan de vereisten. Dat is niet het grijze materiaal dat in opdracht van de Provincie is onderzocht.

Voor zover sprake is van bodemverontreiniging dan komt dat voor risico van de Provincie. [eiser] is niet gehouden om op zijn kosten te saneren.

Het depot op grond van artikel 13.5.2.1 van de koopovereenkomst dient sowieso te worden vrijgegeven. Dat was alleen gekoppeld aan het tijdige vertrek van de vader van [eiser] . Daaraan is voldaan.

3.3.

De Provincie voert daartegen, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.

Het ontbreekt [eiser] aan voldoende spoedeisend belang.

De vorderingen van [eiser] strekken materieel gezien tot betaling van een geldsom zodat de criteria voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding van toepassing zijn.

[eiser] heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij de onroerende zaak correct aan De Provincie heeft geleverd. Er bestaan voldoende aanwijzingen om aan te nemen dat [eiser] kort voor de feitelijke levering vervuilde grond heeft laten aanbrengen. [eiser] weigert ten onrechte zorg te dragen voor sanering van de onroerende zaak. Hij is ook niet bereid om zekerheid te stellen voor de saneringskosten. De kosten van de sanering overstijgen ruim het bedrag dat in depot wordt gehouden.

De Provincie hoeft dan niet mee te werken aan vrijgave van de bedragen die in depot worden gehouden. De Provincie doet zo nodig een beroep op verrekening en opschorting.

Een belangenafweging dient ook in het voordeel van de Provincie uit te vallen nu [eiser] de grond enkel voor eigen gewin heeft laten aanbrengen.

4 De beoordeling

4.1.

[eiser] heeft voldoende spoedeisend belang bij vrijgave van de bedragen die bij de notaris in depot worden gehouden. [eiser] stelt dat hij het geld nodig heeft om de aankoop van een nieuwe woning te kunnen financieren. Voor zover [eiser] niet al een concrete woning op het oog heeft zoals hij stelt maar door de Provincie bij gebrek aan een nadere onderbouwing wordt betwist, dan geldt dat de bruikleenovereenkomst met de Provincie in elk geval per 31 december 2020 zal eindigen en [eiser] dus voor die tijd een nieuwe woning gevonden zal moeten hebben. Daar komt bij dat [eiser] stelt dat hij zijn paarden sinds 15 mei 2020 noodgedwongen elders moet stallen en dat daarmee voor hem aanzienlijke kosten gepaard gaan. Van [eiser] kan dan niet worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.2.

Kern van dit kort geding is de vraag of de Provincie moet meewerken aan het vrijgeven van de bedragen die op grond van artikel 13.5.1 en 13.5.2.1 van de Koopovereenkomst bij de notaris in depot worden gehouden. In artikel 5.5. van de Bruikleenovereenkomst is bepaald wanneer het bedrag van ongeveer € 173.850,-- (10% van de koopsom) dat op grond van artikel 13.5.1 als waarborgsom in ingehouden aan [eiser] moet worden uitbetaald:

“De afrekening en terugbetaling van deze waarborgsom of het restant daarvan zal plaatsvinden zodra deze overeenkomst ten aanzien van gebruiker zal zijn geëindigd en de onroerende zaak in de juiste staat is opgeleverd. De provincie is gerechtigd om de waarborgsom te verrekenen met hetgeen gebruiker aan de provincie verschuldigd is wegens beschadiging of gebrek aan onderhoud, bodemverontreiniging en verschuldigde boetes”.

Wat de juiste staat van oplevering is volgt uit artikel 6.1 van de koopovereenkomst:

“De feitelijke levering van de onroerende zaak zal, met inachtneming van artikel 13.1 plaatsvinden ná de datum van de juridische levering (de eigendomsoverdracht), in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. De verkoper verplicht zich voor de onroerende zaak zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens het hierna bepaalde.”

De vraag is dus of de onroerende zaak zich in dezelfde staat bevindt als tijdens de juridische levering in februari 2019. De Provincie stelt dat dit niet het geval is omdat zij concrete aanwijzingen heeft dat [eiser] , na de juridische levering, in mei 2020 op een aantal van de landbouwpercelen die onderdeel uitmaken van de onroerende zaak, vervuilde grond heeft laten aanbrengen, waardoor de bodem verontreinigd is geraakt en sanering noodzakelijk is.

4.3.

Vast staat dat [eiser] begin mei 2020 gedurende meerdere dagen een grote hoeveelheid materiaal op de landbouwpercelen heeft laten aanbrengen door een loonwerker ( [naam] ). Het gaat volgens eigen opgave van [eiser] om 250 ton materiaal. Het materiaal is door de loonwerker over de percelen verspreid en door middel van om ploeging vermengd met de bovenlaag van de percelen. Tussen partijen is in geschil welk materiaal door [eiser] is aangebracht en ook welke hoeveelheid (volgens de Provincie is het veel meer dan de opgegeven 250 ton). Volgens [eiser] gaat het om zuiveringsslib dat valt onder de Meststoffenwet en dat voldeed aan alle daarvoor geldende eisen. Volgens de Provincie kwalificeert het aangebrachte materiaal als grond en is het vervuild met minerale oliën en zware metalen en mag het daarom niet worden aangebracht. Welk materiaal precies is aangebracht en om hoeveel materiaal het gaat kan de voorzieningenrechter binnen het bestek van dit kort geding niet vaststellen. Dat vergt een nader onderzoek waarvoor een kort geding zich (in beginsel) niet leent.

4.4.

Vast staat dat kort nadat het materiaal door de loonwerker was aangebracht op 12 mei 2020 door medewerkers van de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant op aanwijzing van de terreinbeheerder van Staats Bosbeheer, die zou hebben gezien waar het materiaal was gestort, monsters zijn genomen van het aangetroffen materiaal. De medewerkers van de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant verklaren onder meer als volgt over welk materiaal zij hebben aangetroffen (prod 3. Van de Provincie): “Het materiaal had een donkergrijze kleur en was overwegend vettige grond of steekvast slib, slap van textuur en erg nat”. Het materiaal is vervolgens onderzocht door Eurofins. Uit de analyse blijkt dat het grijze materiaal gelet op de korrelgrootte kwalificeert als grond (en dus niet als meststof) en dat het gehalte aan minerale oliën dermate hoog is dat het op grond van de Regeling bodemkwaliteit in de klasse “niet toepasbaar” valt. Ook is gebleken dat het materiaal zware metalen bevat (met name zink en nikkel) en daarom valt in de klasse Industrie. Dat is ook bevestigd in het rapport van de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant. De juistheid van de bevindingen wordt door [eiser] niet betwist. Door de advocaat van [eiser] is ter zitting ook uitdrukkelijk bevestigd dat materiaal met dergelijke eigenschappen niet op de percelen mag worden aangebracht. Dat veel van het grijze materiaal op de percelen voorkomt wordt door [eiser] ook niet betwist (zie dagvaarding randnummer 26, waarin [eiser] uitdrukkelijk erkent dat op de percelen inderdaad veel grijze grond aanwezig is). De Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant stelt in haar rapport ook nog dat het grijze materiaal zeer recent in de toplaag is ingewerkt.

4.5.

Kortom, vast staat dat enkele dagen nadat in opdracht van [eiser] een grote hoeveelheid materiaal op de percelen is aangebracht in de toplaag een aanzienlijke hoeveelheid vervuilde grond is aangetroffen op plaatsen waar volgens ooggetuigen het materiaal door de loonwerker was gestort. Dat doet vermoeden dat de vervuilde grond in mei 2020 in opdracht van [eiser] is aangebracht. [eiser] heeft dat vermoeden onvoldoende weten te ontkrachten. Hij betwist dat het materiaal dat in zijn opdracht is aangebracht het aangetroffen grijze materiaal is. Het aangebrachte materiaal zou zuiveringsslib zijn dat een andere structuur en kleur (bruin) heeft. [eiser] heeft ter onderbouwing van zijn stellingen onder meer een verklaring overgelegd van [D] , die het bassin met zuiveringsslib in opdracht van de leverancier [C] zou hebben leeggepompt en een verklaring van loonwerker [naam] die het materiaal over de percelen heeft uitgereden. Ook is een aantal transportbonnen overgelegd. Daarnaast heeft [eiser] ook nog een analyse van [C] overgelegd waaruit zou blijken dat het zuiveringsslib voldeed aan de in de Meststoffenwet gestelde eisen. Los van het feit dat die verklaringen zijn opgesteld door partijen die er belang bij hebben dat niet bekend wordt dat eventueel vervuilde grond is aangeleverd en gestort en dus de vraag is welk gewicht aan de verklaringen en analyse moet worden toegekend, geldt dat [eiser] geen overtuigende verklaring heeft gegeven voor het feit dat desondanks grote hoeveelheden vervuilde grond in de toplaag van de percelen is aangetroffen. [eiser] stelt dat het mogelijk om baggerspecie uit de aangrenzende waterlopen gaat dat daar jaren geleden door het waterschap is gestort. Dat lijkt op het eerste gezicht niet erg waarschijnlijk. Vast staat dat het materiaal niet is aangetroffen tijdens een verkennend onderzoek dat in 2018 heeft plaatsgevonden, zo blijkt uit de rapportage van 3 januari 2019 die daarvan is opgemaakt. Dat dit valt te verklaren omdat het grijze materiaal toen niet aan de oppervlakte lag en pas door het omploegen in mei 2020 aan de toplaag terecht is gekomen, acht de voorzieningenrechter niet erg overtuigend. Voor zover [eiser] verwijst naar een memo van [E] als verklaring voor het feit dat de vervuilde grond niet eerder is waargenomen, geldt dat die bevindingen op het eerste gezicht voldoende zijn ontkracht in de reactie van de Omgevingsdienst Midden- en West Brabant van 6 oktober 2020 (prod. 10 van de Provincie). Dat het grijze materiaal al aanwezig was op de percelen ten tijde van de juridische levering van de onroerende zaak door [eiser] aan de Provincie in februari 2019 is naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook onvoldoende aannemelijk geworden.

4.6.

Slotsom is dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de onroerende zaak in de juiste staat heeft opgeleverd, namelijk in dezelfde staat als waarin het zich bevond ten tijde van de juridische levering. Er bestaat voldoende aanleiding om te veronderstellen dat in opdracht van [eiser] kort voor de feitelijke levering in mei 2020 vervuilde grond op de landbouwpercelen is gestort. [eiser] weigert de percelen op zijn kosten te laten saneren. Op grond van artikel 5.5 van de Bruikleenovereenkomst is de Provincie dan bevoegd om het bedrag van 10% van de koopsom dat op grond van artikel 13.5.1 van de koopovereenkomst in depot wordt gehouden als waarborgsom, te verrekenen met de kooprijs om de grond te kunnen saneren. De vordering van [eiser] om dat bedrag vrij te geven zal daarom worden afgewezen. Afweging van de wederzijdse belangen leidt niet tot een ander oordeel. In dat kader is van belang dat [eiser] niet bereid is om zekerheid te stellen aan de Provincie voor de saneringskosten en de Provincie onweersproken heeft gesteld dat de saneringskosten met € 360.000,-- exclusief BTW ruimschoots de waarborgsom overtreffen.

4.7.

De vordering tot vrijgave van het bedrag dat op grond van artikel 13.5.2.1 van de koopovereenkomst in depot wordt gehouden zal eveneens worden afgewezen. Hoewel [eiser] terecht stelt dat het bedrag van € 125.000,-- uitsluitend was bedoeld als zekerheid voor het geval de vader van [eiser] niet tijdig de woning zou verlaten en (op dit moment) niet in geschil is dat aan die voorwaarde is voldaan, staat een belangenafweging aan toewijzing van de vordering in de weg. Het belang van de Provincie om het depot als extra zekerheid te kunnen handhaven weegt zwaarder dan het belang van [eiser] bij vrijgave. Zoals gezegd heeft de Provincie onweersproken gesteld dat de saneringskosten naar verwachting € 360.000,-- zullen bedragen. Dat is meer dan beide depotbedragen samen. Van de Provincie kan niet worden gevergd dat zij genoegen neemt met de aankoop van een nieuwe woning door [eiser] als mogelijk verhaalsobject voor haar vordering. Onduidelijk is in hoeverre de woning zal worden verhypothekeerd en dus verhaal biedt voor de Provincie.

4.8.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Provincie worden begroot op:

- griffierecht € 656,00

- salaris advocaat 980,00

Totaal € 1.636,00

5 De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de Provincie tot op heden begroot op € 1.636,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2020.