Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOBR:2020:476

Instantie
Rechtbank Oost-Brabant
Datum uitspraak
29-01-2020
Datum publicatie
03-02-2020
Zaaknummer
C/01/343588 / HA ZA 19-155
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

Contradictoir. Vereniging van eigenaren, toelatingseisen in splitsingsreglement of in huishoudelijk reglement, seniorenhuisvesting.

Ingevolge het bepaalde in het vierde lid van artikel 5:112 BW kan in het splitsingsreglement een regeling worden opgenomen omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een zodanige regeling kan inhouden dat de vergadering van eigenaars bevoegd is een appartementseigenaar of degene die zijn rechten uitoefent, om nader in het reglement aangegeven gewichtige redenen het gebruik van deze gedeelten te ontzeggen.

Volgens vaste jurisprudentie kan een regeling die het karakter heeft van een toelatingsregeling en ertoe kan leiden dat aan de appartementseigenaar het gebruik geheel wordt ontnomen, met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit, slechts in het splitsingsreglement zelf worden opgenomen (HR 8 oktober 1993, NJ 1993/778, HR 10 maart 1995, NJ 1996/594 en HR 10 maart 1995, NJ 1996/595).

De rechtbank voegt daar nog aan toe dat een andere belangrijke reden om een dergelijke bepaling uitsluitend toe te staan in het van de splitsingsakte deel uitmakende splitsingsreglement en niet in het huishoudelijk reglement, is gelegen in het beschermen van de appartementseigenaar tegen ingrijpende inbreuken op zijn eigendomsrecht zonder zijn instemming. Wijziging van het splitsingsreglement is immers mede om die reden met bijzondere wettelijke waarborgen bekleed.

Uit het voorgaande volgt, zo overweegt de rechtbank, dat toelatingseisen met als doel het handhaven van voorzieningen voor een bepaalde doelgroep (in dit geval personen van een bepaalde leeftijd) weliswaar toelaatbaar zijn, maar wel in het splitsingsreglement moeten zijn opgenomen. Opname in het huishoudelijk reglement is daarvoor niet voldoende.

De rechtbank stelt vast dat in artikel 1 van het splitsingsreglement diverse in het reglement gebruikte termen worden gedefinieerd. De term “seniorenhuisvesting” staat daar niet bij. Ook in de andere artikelen van het splitsingsreglement staat niet wat er wordt bedoeld met de term “seniorenhuisvesting” zoals gebruikt in de artikelen 25 en 42 van dat reglement.

De rechtbank is van oordeel dat de term “seniorenhuisvesting” niet, overduidelijk en zonder meer, inhoudt dat hieronder alleen huisvesting voor 65-plussers dient te worden verstaan.

En hoewel op grond van het splitsingsreglement wel aangenomen kan worden dat de geboden huisvesting niet bedoeld is voor jonge alleenstaanden, jonge stellen of gezinnen met jonge kinderen, is niet aangegeven onder welke omstandigheden voldaan wordt aan de voorwaarde “senior”. De rechtbank volgt eiseres dan ook in de stelling dat “senior” zowel een persoon ouder dan 50 jaar, als een persoon ouder dan 65 jaar kan betekenen.

Gelet op de hiervoor genoemde voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit is de enkele aanduiding “seniorenhuisvesting” dan ook onvoldoende om aan te nemen dat de woningen in X alleen bestemd zijn voor 65-plussers.

En hoewel voor de beoordeling niet van belang omdat dit evenmin blijkt uit de splitsingsakte, acht de rechtbank het opmerkelijk dat de Vereniging, zoals zij heeft verklaard ter zitting, onlangs nog een bewoner van 63 jaar oud heeft toegelaten.

Dit betekent dat uit het splitsingsreglement niet volgt dat er een leeftijdsgrens van 65 jaar geldt voor kopers of gebruikers van de appartementen.

Voorts stelt de rechtbank vast dat tussen partijen niet in geschil is dat onder “seniorenhuisvesting” in ieder geval huisvesting voor personen ouder dan 50 jaar moet worden verstaan.

De enkele omstandigheid dat, zoals de Vereniging onweersproken heeft aangevoerd, de gemiddelde leeftijd in X op 84,2 jaar ligt en dat X voorzieningen biedt zoals een receptie, een gemeenschappelijke ruimte (lounge), het verstrekken van een warme maaltijd tegen ingrediëntenprijs, nachtverpleging en logeerkamers, leidt niet tot een ander oordeel, nu dit feitelijke omstandigheden zijn waarvan niet zonder meer kan worden aangenomen dat potentiële kopers daar bekend mee zijn, dan wel bekend mee hadden kunnen zijn. Bovendien kunnen de genoemde voorzieningen ook aantrekkelijk zijn voor personen jonger dan 65 jaar.

De rechtbank volgt voorts niet het standpunt van de Vereniging dat de wijziging van het huishoudelijk reglement inzake de betekenis van de term “senior” moet worden beschouwd als een praktische (en toegestane) uitwerking van een bepaling in het splitsingsreglement. Een dergelijke uitwerking kan hooguit orderegels omtrent feitelijk gebruik, onderhoud en beheer en procedureregels inzake voorschriften uit het splitsingsreglement.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RN 2020/38
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/343588 / HA ZA 19-155

Vonnis van 29 januari 2020

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] ,

gevestigd te [woonplaats 2] ,

eiseres,

advocaat mr. J.B. Evenboer te Dordrecht,

tegen

de rechtspersoonlijkheid bezittende

[vereniging] ,

gevestigd te [woonplaats 1] ,

gedaagde,

advocaat mr. T. Segers te 's-Hertogenbosch.

Partijen zullen hierna [eiseres] en de Vereniging genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 24 april 2019

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 22 augustus 2019

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Bij notariële akte van splitsing van 30 september 1977 is de onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente [nummer] , gesplitst in appartementsrechten. Tevens is bij deze akte de [vereniging] opgericht. Het splitsingsreglement en de statuten zijn bij notariële akte van 28 november 2014 voor het laatst gewijzigd. Deze laatst gewijzigde versie is overgelegd als productie 3 bij dagvaarding.

2.2.

In het splitsingsreglement en de statuten staat, voor zover van belang, het volgende:

“(…)

G. GEBRUIK, BEHEER EN ONDERHOUD VAN DE PRIVÉ GEDEELTEN.

artikel 25:

1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan hierna in artikel 25 lid 3 gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.

2. Bij huishoudelijk reglement kan het feitelijk gebruik, het beheer en het onderhoud van de privégedeelten nader worden geregeld.

3. Het gebouw en de privégedeelten zijn bestemd voor seniorenhuisvesting. De appartementen met indexnummers 1 tot en met 88 hebben de bestemming woning.”

(…)

H. HET DOOR EEN EIGENAAR ZELF IN GEBRUIK NEMEN VAN ZIJN PRIVÉ GEDEELTE.

Artikel 34:

(…)

3. Een eigenaar is verplicht voorafgaande aan de ondertekening van een schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot zijn appartementsrecht de aspirant-koper bij het bestuur schriftelijke te introduceren.

4. Deze eigenaar is tevens verplicht om er voor te zorgen dat vervolgens die aspirant-koper (…) medewerking verleent aan een kennismakingsgesprek tussen die aspirant-koper en het bestuur.

(…)

6. Het doel van dit kennismakingsgesprek zal zijn een toelichting op de akte van splitsing, het splitsingsreglement en de statuten van de vereniging, met name waar het betreft de doelstelling van de vereniging, de aanwezigheid van voorzieningen en faciliteiten, de hoogte en opbouw van de servicekosten, alsmede de verkrijging van solvabiliteitsgegevens van de aspirant-koper, etcetera. Bij huishoudelijk reglement kan nadere invulling aan het doel van dit kennismakingsgesprek worden gegeven.

7. In geval van niet-nakoming door de eigenaar van de in dit artikel bedoelde verplichtingen en een schriftelijke koopovereenkomst ten gevolge daarvan zonder bedoeld kennismakingsgesprek tot stand is gekomen, verbeurt die eigenaar aan de vereniging een boete, zoals nader in artikel 41 geregeld.

(…)

M. OPRICHTING VAN DE VERENIGING EN VASTSTELLING VAN DE STATUTEN VAN DE VERENIGING.

Artikel 42:

2. De vereniging heeft ten doel het beheer van het gebouw en de grond, de seniorenhuisvesting op een meer dan gemiddeld woon- en leefniveau, alsmede het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de eigenaars.

3. De vereniging zal dagelijks aan de bewoners een warme maaltijd verstrekken tegen ingrediëntenprijs zonder enige opslag. (…)

(…)

N. HUISHOUDELIJK REGLEMENT.

Artikel 59:

1. De vergadering stelt een huishoudelijk reglement vast ter regeling van de volgende onderwerpen:

(…)

b. het feitelijk gebruik, het beheer en het onderhoud van privé gedeelten;

(…)

j. al hetgeen overigens naar het oordeel van de vergadering regeling behoeft, alles voor zover dit niet reeds in het reglement is geregeld.

2. De regels als bedoeld in artikel 128 van het Burgerlijk Wetboek (regels

(opmerking rb: deze zin loopt niet verder)

3. Bepalingen in het huishoudelijk reglement die in strijd zijn met de wet of het reglement worden voor niet geschreven gehouden.

4. Het huishoudelijk reglement kan door de vergadering slechts worden vastgesteld, gewijzigd en aangevuld bij een besluit genomen met een meerderheid als bedoeld in artikel 52 vijfde lid (twee-derde meerderheid, toevoeging rechtbank). Kan op grond van het in de vorige zin bepaalde geen geldig besluit worden genomen, dan zal een nieuwe vergadering worden uitgeschreven. Artikel 52 zesde lid is van overeenkomstige toepassing.

(…)

WIJZIGING VAN DE AKTE

Artikel 61

1. Wijziging van de akte kan uitsluitend geschieden met medewerking van alle eigenaars. Indien een of meer eigenaars niet wensen mee te werken aan een beoogde wijziging, kan hun medewerking worden vervangen door een rechterlijke machtiging op de wijze en onder de voorwaarden als is vermeld in artikel 5:140 van het Burgerlijk Wetboek.

2. In afwijking van het in het eerste lid bepaalde kan een wijziging van de akte ook plaatsvinden door het bestuur, mits dit geschiedt krachtens een besluit van de vergadering dat is genomen met een meerderheid van ten minste vier/vijfde (4/5) van het totaal aantal stemmen dat door de eigenaars kan worden uitgebracht.

3. In de oproeping tot de in het tweede lid bedoelde vergadering moet worden vermeld dat tijdens die vergadering een wijziging van de akte zal worden voorgesteld, terwijl de tekst en/of de tekening van de voorgestelde wijziging bij de oproeping dient te worden gevoegd.

(…)

8. Een wijziging van de akte kan uitsluitend geschieden bij een daartoe opgemaakte notariële akte. (…)”

2.3.

Het huishoudelijk reglement, zoals dat was goedgekeurd in de algemene ledenvergadering (hierna: de ALV) van 17 december 2014 (hierna: het oude huishoudelijke reglement) is overgelegd als productie 4 bij dagvaarding.

Als productie 5 bij dagvaarding is overgelegd het huishoudelijk reglement dat op de vergadering van 13 december 2018 ter stemming is gebracht (hierna: het nieuwe huishoudelijk reglement).

In het oude huishoudelijke reglement staat, voor zover van belang, het volgende:

“(…)

Artikel 7. gegadigden-eigenaren (…) van een appartement.

Ter nadere uitwerking van de artikelen 34 (…) van het splitsingsreglement zijn de aldaar bedoelde (…) vereisten voor gegadigden-eigenaren (…) de volgende:

(…)

2. Vereisten.

De vereisten waaraan de (…) personen moeten voldoen, zijn onder andere:

  1. Een zodanige lichamelijke- en geestelijke gezondheid, dat verwacht mag worden dat de gegadigde(n) in staat is (zijn) zonder hulp of verpleging nog geruime tijd zelfstandig in [X] te wonen. Onder hulp of verpleging wordt mede verstaan hulp van of verpleging door een gezinslid. De kandidaat-koper dient een zelfredzaamheidverklaring van de huisarts te overleggen. (…) Indien nodig kan een medische keuring, door een door [X] aangestelde arts, plaatsvinden. (…)

  2. Een onberispelijk maatschappelijk gedrag van de gegadigde(n) en gezinsleden. (…)

3. Tijdens het gesprek met gegadigde(n) wordt informatie gegeven over de feitelijke gang van zaken op [X] , de mogelijkheden en onmogelijkheden, wordt een beeld gegeven van de sfeer in een service-appartement, zoals [X] en wordt geprobeerd tot het inzicht te komen of de gegadigde(n) past (passen) in de geschetste sfeer en of hij/zij zich in die sfeer thuis zal (zullen) voelen.

(...)”

In het nieuwe huishoudelijke reglement staat, voor zover van belang, het volgende:

“(…)

Artikel 7. gegadigden-eigenaren (…) van een appartement.

Ter nadere uitwerking van de artikelen 34 (…) van het splitsingsreglement zijn de aldaar bedoelde (…) vereisten voor gegadigden-eigenaren (…) de volgende:

(…)

2. Vereisten.

De vereisten waaraan de (…) personen moeten voldoen, zijn onder andere:

  1. Een zodanige lichamelijke- en geestelijke gezondheid, dat verwacht mag worden, dat de gegadigde(n) in staat is (zijn) zonder hulp of verpleging nog geruime tijd zelfstandig in [X] te wonen. Onder hulp of verpleging wordt mede verstaan hulp van of verpleging door een gezinslid. De kandidaat-koper dient een zelfredzaamheidverklaring van de huisarts te overleggen. (…) Indien nodig kan een medische keuring, door een door [X] aangestelde arts, plaatsvinden. (…)

  2. Een onberispelijk maatschappelijk gedrag van de gegadigde(n) en gezinsleden. (…)

3. Tijdens het gesprek met gegadigde(n) wordt informatie gegeven over de feitelijke gang van zaken op [X] , de mogelijkheden en onmogelijkheden, wordt een beeld gegeven van de sfeer in een service-appartement, zoals [X] en wordt geprobeerd tot het inzicht te komen of de gegadigde(n) past (passen) in de geschetste sfeer en of hij/zij zich in die sfeer thuis zal (zullen) voelen.

Het gebouw en de privé gedeelten zijn bestemd voor senioren huisvesting. Personen jonger dan 65 jaar zijn geen senioren. Het bewonen van een appartement door een persoon die geen senior is of verhuur aan niet senioren is daarom niet toegestaan.

(...)”

2.4.

De huisregels van april 2017 (hierna: de oude huisregels) zijn overgelegd als productie 6 bij dagvaarding.

Als productie 7 bij dagvaarding is overgelegd de nieuw ontworpen huisregels (hierna: de nieuwe huisregels).

In de oude huisregels staat, voor zover van belang, het volgende:

“(…)

Deel 1.

Regels voor de eigenaar van een appartement.

(…)

5. Het gebouw en de privé gedeelten zijn uitsluitend bestemd voor seniorenhuisvesting. Personen jonger dan 50 jaar zijn geen senior.

6. Het bewonen van een appartement door een persoon die geen senior is of verhuur aan niet senioren is daarom ook niet toegestaan.

(…)”

In de nieuwe huisregels staat, voor zover van belang, het volgende:

“(…)

Deel 1.

Regels voor de eigenaar van een appartement.

(…)

5. Het gebouw en de privé gedeelten zijn uitsluitend bestemd voor seniorenhuisvesting. Personen jonger dan 65 jaar zijn geen senior.

6. Het bewonen van een appartement door een persoon die geen senior is of verhuur aan niet senioren is daarom ook niet toegestaan.

(…)”

2.5.

Het service-appartementencomplex [X] bestaat uit 88 appartementsrechten. [eiseres] bezit 14 appartementsrechten.

2.6.

Op de algemene ledenvergadering van 13 december 2018 is bij handopsteking gestemd over het nieuwe huishoudelijk reglement en de nieuwe huisregels. De voorzitter heeft geconstateerd dat een overgrote meerderheid van de vergadering instemt met het gewijzigde huishoudelijk reglement en de gewijzigde huisregels.

2.7.

Tussen partijen is in geschil of het betreffende op 13 december 2018 genomen besluit nietig is of voor niet-geschreven moet worden gehouden, dan wel rechtsgeldig is.

3 Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat de litigieuze besluitvorming, namelijk de in de dagvaarding aangeduide aangescherpte toelatingseisen, in het bijzonder de leeftijdsverhoging tot 65 jaar en de verlangde verklaringen van aspirant-kopers en/of bewoners, als nietig moeten worden aangemerkt, althans voor niet-geschreven moeten worden gehouden overeenkomstig artikel 59 lid 3 van het (gewijzigde) splitsingsreglement zelf, met veroordeling van de Vereniging in de proceskosten van deze procedure, met inbegrip van de te liquideren nakosten met c.q. zonder betekening van het vonnis.

3.2.

De Vereniging voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

Kern van het geschil.

4.1.

Het geschil tussen partijen ziet op het toelatingsbeleid van het service-appartementencomplex [X] , meer in het bijzonder het toelatingsbeleid zoals vastgelegd in het oude en nieuwe huishoudelijk reglement. Het gaat daarbij om het stellen van een minimum leeftijdseis van 65 jaar, het verlangen van een medische- of zelfredzaamheidsverklaring en van een verklaring omtrent het gedrag (VOG).

4.2.

In de splitsingsakte staat in artikel 25 lid 3 als bestemming van het gebouw en de privégedeelten de aanduiding “seniorenhuisvesting”. Verder staat in artikel 42 lid 2 dat de Vereniging ten doel heeft, naast het beheer van het gebouw en de grond, de seniorenhuisvesting op een meer dan gemiddeld woon- en leefniveau, alsmede het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. In het 3e lid van artikel 42 staat nog dat de Vereniging dagelijks aan de bewoners een warme maaltijd zal verstrekken tegen ingrediëntenprijs.

In het oude huishoudelijke reglement is de term “seniorhuisvesting” niet nader aangeduid. In artikel 7 onder 2a van dit huishoudelijk reglement staat dat kandidaat-bewoners een zodanige geestelijke en lichamelijke gezondheid moeten hebben, dat zij naar verwachting nog geruime tijd zelfstandig in [X] kunnen wonen zonder hulp of verpleging. Met het oog hierop dienen zij een medische verklaring over te leggen.

Daarnaast wordt, zo volgt uit artikel 7 onder 2b, van gegadigden en gezinsleden een onberispelijk maatschappelijk gedrag verwacht.

In het nieuwe huishoudelijke reglement is artikel 7 onder 2a en 2b gelijk gebleven en is onder 3 onder meer toegevoegd dat personen jonger dan 65 jaar geen senioren zijn en dat het bewonen van een appartement door een persoon die geen senior is niet is toegestaan.

4.3.

In de visie van de Vereniging betekent de in de splitsingsakte (artikel 25) gebruikte term “seniorenhuisvesting” dat sprake is van huisvesting voor 65-plussers. Verkoop, of verhuur, aan personen jonger dan 65 jaar zou dan ook niet toegestaan zijn.

Omdat hier onduidelijkheid over was, is de term “ouderenhuisvesting” in het nieuwe huishoudelijk reglement verduidelijkt.

De Vereniging stelt dat de voorwaarden omtrent de zelfredzaamheid er altijd al waren. Het was altijd de bedoeling dat nieuwe bewoners binnen de organisatie zouden moeten passen en dat alle bewoners zich thuis zouden voelen. De VOG en de medische verklaring zijn daar een uitwerking van.

4.4.

De bezwaren van [eiseres] zien zowel op de inhoud van de toelatingsvoorwaarden als op de wijze van totstandkoming van de besluiten die daar betrekking op hebben.

4.5.

De rechtbank zal allereerst ingaan op de vraag op welke wijze toelatingsbepalingen tot stand dienen te komen of kunnen worden gewijzigd en vervolgens, zo nodig, of dit op de juiste wijze is gebeurd.

Op welke wijze dienen toelatingsbepalingen tot stand te komen / op welke wijze kunnen deze worden aangepast of gewijzigd?

4.6.

De eerste vraag die beantwoordt moet worden is of een vaststelling/wijziging/nadere uitleg/nadere aanscherping van de regels met betrekking tot de toelating van nieuwe bewoners, in deze zaak: de leeftijdseis van 65 jaar, het overleggen van een medische verklaring door nieuwe bewoners en van een verklaring omtrent het gedrag, kan plaatsvinden door middel van wijziging van het huishoudelijk reglement dan wel of hiervoor de splitsingsakte dient te worden gewijzigd.

4.7.

Ingevolge het bepaalde in het vierde lid van artikel 5:112 BW kan in het splitsingsreglement een regeling worden opgenomen omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een zodanige regeling kan inhouden dat de vergadering van eigenaars bevoegd is een appartementseigenaar of degene die zijn rechten uitoefent, om nader in het reglement aangegeven gewichtige redenen het gebruik van deze gedeelten te ontzeggen.

4.8.

Volgens vaste jurisprudentie kan een regeling die het karakter heeft van een toelatingsregeling en ertoe kan leiden dat aan de appartementseigenaar het gebruik geheel wordt ontnomen, met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit, slechts in het splitsingsreglement zelf worden opgenomen (HR 8 oktober 1993, NJ 1993/778, HR 10 maart 1995, NJ 1996/594 en HR 10 maart 1995, NJ 1996/595).

4.9.

De rechtbank voegt daar nog aan toe dat een andere belangrijke reden om een dergelijke bepaling uitsluitend toe te staan in het van de splitsingsakte deel uitmakende splitsingsreglement en niet in het huishoudelijk reglement, is gelegen in het beschermen van de appartementseigenaar tegen ingrijpende inbreuken op zijn eigendomsrecht zonder zijn instemming. Wijziging van het splitsingsreglement is immers mede om die reden met bijzondere wettelijke waarborgen bekleed.

4.10.

Uit het voorgaande volgt, zo overweegt de rechtbank, dat toelatingseisen met als doel het handhaven van voorzieningen voor een bepaalde doelgroep (in dit geval personen van een bepaalde leeftijd) weliswaar toelaatbaar zijn, maar wel in het splitsingsreglement moeten zijn opgenomen. Opname in het huishoudelijk reglement is daarvoor niet voldoende.

4.11.

De omstandigheid dat in artikel 25 lid 2 van de splitsingsakte staat dat bij huishoudelijk reglement het feitelijke gebruik, het beheer en het onderhoud van de privé-gedeelten nader worden geregeld, leidt niet tot de conclusie dat toelatingseisen als de onderhavige wel rechtsgeldig in het huishoudelijk reglement mogen worden opgenomen.

Dergelijke nadere in het huishoudelijk reglement op te nemen regelingen mogen ordebepalingen bevatten (zoals bijvoorbeeld regels ter voorkoming van overlast), maar mogen niet zo ver gaan dat de eigenaar of gebruiker van een woning dat gebruik geheel wordt ontzegd om redenen die niet uit de splitsingsakte zelf voortvloeien.

De betekenis van de term “seniorenhuisvesting”.

4.12.

De vraag is vervolgens wat de betekenis is van de term “seniorenhuisvesting” zoals gebruikt in de artikelen 25 en 42 van het splitsingsreglement.

Bij de uitleg van deze term komt het aan op de in het splitsingsreglement tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, die naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de omschrijving in dat reglement.

4.13.

De rechtbank stelt vast dat in artikel 1 van het splitsingsreglement diverse in het reglement gebruikte termen worden gedefinieerd. De term “seniorenhuisvesting” staat daar niet bij. Ook in de andere artikelen van het splitsingsreglement staat niet wat er wordt bedoeld met de term “seniorenhuisvesting” zoals gebruikt in de artikelen 25 en 42 van dat reglement.

4.14.

De rechtbank is van oordeel dat de term “seniorenhuisvesting” niet, overduidelijk en zonder meer, inhoudt dat hieronder alleen huisvesting voor 65-plussers dient te worden verstaan.

En hoewel op grond van het splitsingsreglement wel aangenomen kan worden dat de geboden huisvesting niet bedoeld is voor jonge alleenstaanden, jonge stellen of gezinnen met jonge kinderen, is niet aangegeven onder welke omstandigheden voldaan wordt aan de voorwaarde “senior”. De rechtbank volgt [eiseres] dan ook in de stelling dat “senior” zowel een persoon ouder dan 50 jaar, als een persoon ouder dan 65 jaar kan betekenen.

Gelet op de hiervoor genoemde voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit is de enkele aanduiding “seniorenhuisvesting” dan ook onvoldoende om aan te nemen dat de woningen in [X] alleen bestemd zijn voor 65-plussers.

En hoewel voor de beoordeling niet van belang omdat dit evenmin blijkt uit de splitsingsakte, acht de rechtbank het opmerkelijk dat de Vereniging, zoals zij heeft verklaard ter zitting, onlangs nog een bewoner van 63 jaar oud heeft toegelaten.

4.15.

Dit betekent dat uit het splitsingsreglement niet volgt dat er een leeftijdsgrens van 65 jaar geldt voor kopers of gebruikers van de appartementen.

Voorts stelt de rechtbank vast dat tussen partijen niet in geschil is dat onder “seniorenhuisvesting” in ieder geval huisvesting voor personen ouder dan 50 jaar moet worden verstaan.

4.16.

De enkele omstandigheid dat, zoals de Vereniging onweersproken heeft aangevoerd, de gemiddelde leeftijd in [X] op 84,2 jaar ligt en dat [X] voorzieningen biedt zoals een receptie, een gemeenschappelijke ruimte (lounge), het verstrekken van een warme maaltijd tegen ingrediëntenprijs, nachtverpleging en logeerkamers, leidt niet tot een ander oordeel, nu dit feitelijke omstandigheden zijn waarvan niet zonder meer kan worden aangenomen dat potentiële kopers daar bekend mee zijn, dan wel bekend mee hadden kunnen zijn. Bovendien kunnen de genoemde voorzieningen ook aantrekkelijk zijn voor personen jonger dan 65 jaar.

4.17.

De rechtbank volgt voorts niet het standpunt van de Vereniging dat de wijziging van het huishoudelijk reglement inzake de betekenis van de term “senior” moet worden beschouwd als een praktische (en toegestane) uitwerking van een bepaling in het splitsingsreglement. Een dergelijke uitwerking kan hooguit orderegels omtrent feitelijk gebruik, onderhoud en beheer en procedureregels inzake voorschriften uit het splitsingsreglement.

4.18.

Een aanscherping van de leeftijdsgrens kan dan ook niet plaatsvinden door wijziging van het huishoudelijke reglement.

4.19.

De conclusie is dan ook dat de zin “personen jonger dan 65 jaar zijn geen senioren” in artikel 7 van het nieuwe huishoudelijk reglement, op grond van het bepaalde in het derde lid van artikel 59 van het splitsingsreglement, als zijnde in strijd met het splitsingsreglement, voor niet geschreven moet worden gehouden.

De verklaring omtrent het gedrag en de medische verklaring.

4.20.

Partijen zijn het er ook niet over eens of de in artikel 7 onder a en b van het oude huishoudelijk reglement reeds opgenomen voorwaarden, welke zijn gehandhaafd in het nieuwe huishoudelijk reglement, inhoudende:
De vereisten waaraan de (…) personen moeten voldoen, zijn onder andere:

  1. Een zodanige lichamelijke- en geestelijke gezondheid, dat verwacht mag worden dat de gegadigde(n) is staat is (zijn) zonder hulp of verpleging nog geruime tijd zelfstandig in [X] te wonen. Onder hulp of verpleging wordt mede verstaan hulp van of verpleging door een gezinslid. De kandidaat-koper dient een zelfredzaamheidverklaring van de huisarts te overleggen. (…) Indien nodig kan een medische keuring, door een door [X] aangestelde arts, plaatsvinden. (…)

  2. Een onberispelijk maatschappelijk gedrag van de gegadigde(n) en gezinsleden. (…)

rechtsgeldig zijn.

4.21.

De Vereniging heeft aangevoerd dat deze voorwaarden er altijd al geweest zijn omdat nieuwe bewoners moeten passen binnen de organisatie. [eiseres] heeft aangevoerd dat deze voorwaarden een ballotageregeling inhouden en dat dergelijke regelingen alleen in het splitsingsreglement mogen worden opgenomen. Daarvan is geen sprake, zo stelt [eiseres] , omdat in het splitsingsreglement alleen staat dat er een kennismakingsgesprek met nieuwe bewoners dient plaats te vinden en overigens geen verdere toelatingseisen worden gesteld.

4.22.

Onder verwijzing naar het hiervoor aangegeven juridische kader overweegt de rechtbank als volgt.

Ook ten aanzien van deze in het huishoudelijk reglement opgenomen toelatingseisen, te weten de verklaring omtrent het gedrag en de medische verklaring, is niet gesteld of gebleken dat deze in de splitsingsakte zijn opgenomen. Het splitsingsreglement vermeldt slechts in artikel 34 dat een kennismakingsgesprek met het bestuur dient plaats te vinden op straffe van een boete op te leggen aan de verkopende eigenaar, maar verbindt daar verder geen consequenties aan op het vlak van het al dan niet toelaten tot het gebruik van een woning door de nieuwe eigenaar.

Ook de toelatingsbepalingen opgenomen in artikel 7 onder a en b van het huishoudelijk reglement dienen op grond van het bepaalde in het derde lid van artikel 59 van het splitsingsreglement, als zijnde in strijd met het splitsingsreglement, voor niet geschreven worden gehouden.

De rechtbank merkt in dit verband nog op dat in het huishoudelijk reglement bovendien niet staat dat een verklaring omtrent het gedrag moet worden afgegeven. Er staat slechts dat een toekomstige bewoner en zijn of haar gezinsleden een onberispelijk maatschappelijk gedrag moeten hebben.

Conclusie.

4.23.

De conclusie is dan ook dat zowel de in het huishoudelijk reglement opgenomen leeftijdsgrens van 65 jaar, als de eveneens in het huishoudelijk reglement opgenomen eis dat een nieuwe bewoner een medische- of zelfredzaamheidsverklaring dient over te leggen en, evenals zijn of haar gezinsleden, van onberispelijk maatschappelijk gedrag dient te zijn, op grond van het bepaalde in artikel 59 derde lid van het splitsingsreglement voor niet geschreven moeten worden gehouden. De in de dagvaarding gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen.

Overweging ten overvloede.

4.24.

De rechtbank wijst er nog op, naar aanleiding van het besprokene op de zitting, dat ingevolge het bepaalde in artikel 52, vijfde lid, van het reglement voorwaarden wordt gesteld voor de aanwezige stemgerechtigde bewoners. Het zal bij de discussie over de rechtsgeldigheid van genomen besluiten voor iedere bewoner inzichtelijk moeten worden gemaakt of degenen die stemmen op de vergadering stemgerechtigd zijn en of zij zelf stemgerechtigd zijn, dan wel gevolmachtigd zijn. Het standpunt van de Vereniging dat het voldoende is om een geanonimiseerde presentielijst te tonen ter vaststelling van het bovenstaande in verband met de AVG is dan ook niet juist.

Proceskosten.

4.25.

De Vereniging zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 86,40

- overige explootkosten 0,00

- griffierecht 639,00

- getuigenkosten 0,00

- deskundigen 0,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat 1.086,00 (2,0 punten × tarief € 543,00)

Totaal € 1.811,40

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat de bepalingen in het nieuwe huishoudelijk reglement van 13 december 2018 in artikel 7 onder 2, aanhef en onder a en b (De vereisten waaraan … kandidaat-koper), alsmede de aan dit artikel 7 onder 3 laatste zinsnede “personen jonger dan 65 jaar zijn geen senioren” voor niet geschreven moeten worden gehouden.

5.2.

veroordeelt de Vereniging in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.811,40,

5.3.

veroordeelt de Vereniging in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de Vereniging niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis met betrekking tot de proceskostenveroordeling heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskosten en de nakosten uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. N.W.A. Stegeman-Kragting en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2020.