Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOBR:2020:2360

Instantie
Rechtbank Oost-Brabant
Datum uitspraak
16-04-2020
Datum publicatie
23-04-2020
Zaaknummer
7776264 CV EXPL 19-3502
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

bedrijfsruimte ex art 7:290, ontbinding, art. 7:296 lid 3 BW

Bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW. Geringe tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst niet. Vordering tot beëindiging huurovereenkomst o.g.v. art. 7:296 lid 3 BW wordt afgewezen. Belang van verhuurder onvoldoende onderbouwd. Belang van huurder bij voortzetting huurovereenkomst weegt zwaarder.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2020/38 met annotatie van Berg, D. van den
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: 7776264 \ CV EXPL 19-3502

Vonnis van 16 april 2020

in de zaak van:

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

gemachtigde: mr. L.R.G.M. Spronken.

tegen:

[gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J.J.M. Cliteur.

Partijen worden hierna “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ” genoemd.

1 De procedure

1.1.

De procedure blijkt uit het volgende:

a. de dagvaarding van 15 mei 2019 met 5 producties;

b. de conclusie van antwoord;

c. het tussenvonnis van 29 augustus 2019 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

d. de akte overlegging producties 6 en 7 van de zijde van [eiser] van 22 november 2019.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 november 2019. Beide partijen zijn verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Na de zitting heeft de kantonrechter [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over de overgelegde producties 6 en 7 van de zijde van [eiser] en over een eventuele tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten. Deze akte heeft [gedaagde] genomen op 30 januari 2020. [eiser] heeft een antwoordakte genomen op 27 februari 2020 waarbij tevens productie 8 is overgelegd. [gedaagde] heeft zich bij akte van 12 maart 2020 uitgelaten over productie 8. Hierna is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van de bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW, staande en gelegen aan de [adres gehuurde] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Op 1 augustus 1998 is de huurovereenkomst (die is aangegaan op 1 oktober 1995) overgenomen door [gedaagde] . Sindsdien wordt in het gehuurde de eenmanszaak “ [handelsnaam] ” geëxploiteerd.

2.3.

De huidige huurprijs bedraagt € 16.779,84 per jaar. De huurovereenkomst wordt, behoudens opzegging, telkens verlengd met vijf jaar.

2.4.

In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen is, voor zover in deze procedure van belang, het volgende bepaald:

2.1. Huurder dient het gehuurde - gedurende de gehele duur van de overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken, uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)

3.1.

Behoudens voorafgaande toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap of rechtspersoon.”

2.5.

Bij brief van 12 oktober 2009 heeft [gedaagde] vanwege gezondheidsproblemen verzocht om de tenaamstelling van het huurcontract te wijzigen naar zijn dochter.

2.6.

Bij brief van 28 oktober 2009 heeft de gemachtigde van [eiser] het verzoek van [gedaagde] afgewezen. Tevens is aan [gedaagde] verzocht om aan te tonen dat hij aan de vereisten als bedoeld in artikel 7:307 Burgerlijk Wetboek (BW) voldoet. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan.

2.7.

Op 12 juni 2009 is de dochter van [gedaagde] ingeschreven als eigenaar van de eenmanszaak “ [handelsnaam] ”.

2.8.

Op 1 januari 2019 is [gedaagde] weer ingeschreven als eigenaar van de eenmanszaak “ [handelsnaam] ”.

2.9.

Bij exploot van 24 april 2019 heeft [eiser] de huurovereenkomst op grond van artikel 7:296 lid 3 BW opgezegd tegen 1 oktober 2020.

3 De vordering en het verweer

3.1.

[eiser] verzoekt bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I) de huurovereenkomst te ontbinden tegen 24 april 2019, althans tegen de eerst mogelijke datum in goede justitie te bepalen;

II) [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis;

III) [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een gebruiksvergoeding gelijk aan de vigerende maandhuurprijs vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de laatste dag van de maand waarin het gehuurde daadwerkelijk is ontruimd;

Subsidiair:

IV) het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt, met het verzoek dat tijdstip te stellen op 1 oktober 2020;

V) met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming van het gehuurde en met veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, met het verzoek dat tijdstip te stellen op 1 oktober 2020.

VI) [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een gebruiksvergoeding gelijk aan de vigerende maandhuurprijs vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de laatste dag van de maand waarin het gehuurde daadwerkelijk is ontruimd;

Zowel primair als subsidiair:

VII) [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na dagtekening van het te wijzen vonnis tot de dag van voldoening;

VIII) [gedaagde] te veroordelen in de nakosten, te vermeerderen met de kosten van betekening en de wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

[gedaagde] heeft het gehuurde vanaf 1 juni 2009 tot 1 januari 2019 aan zijn dochter onderverhuurd dan wel aan haar in gebruik gegeven. [eiser] heeft daar geen toestemming voor gegeven, terwijl dit op grond van de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, wel is vereist. Daardoor is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen die op hem als huurder rusten. Deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Daarnaast heeft [eiser] de huurovereenkomst bij exploot opgezegd tegen 1 oktober 2020. [gedaagde] heeft niet binnen zes weken na opzegging met de beëindiging ingestemd. Reden waarom [eiser] nu beëindiging van de huurovereenkomst vordert. Deze vordering moet worden toegewezen, omdat het belang van [eiser] bij beëindiging zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de overeenkomst. De dochter van [eiser] wil namelijk in het gehuurde een winkel c.q. horecabedrijf exploiteren en daarmee zal [eiser] een hoger rendement behalen. De familie [eiser] verwacht een winst van € 90.000,00 per jaar waar de door [gedaagde] betaalde huur van € 16.779,84 per jaar niet tegen opweegt. Bovendien heeft [gedaagde] nooit onderhoud aan de binnenzijde van het gehuurde gepleegd.

3.3.

[gedaagde] voert het volgende verweer.

[gedaagde] is de huurovereenkomst in persoon aangegaan. Nergens uit blijkt dat het gehuurde is verhuurd aan de eenmanszaak van [gedaagde] , “ [handelsnaam] ”.

Omstreeks 2009 heeft [gedaagde] gezondheidsklachten gekregen. Hierdoor heeft zijn dochter, die voorheen ook bij de bedrijfsvoering hielp, [gedaagde] gedurende zijn afwezigheid vervangen. De tenaamstelling van de handelsnaam van [gedaagde] is destijds om praktische redenen overgeschreven naar zijn dochter zodat zij tekeningsbevoegd was en de noodzakelijke administratieve handelingen kon verrichten. De werkzaamheden van de dochter zijn verricht onder leiding van [gedaagde] . [gedaagde] is in die periode ook zelf werkzaamheden blijven uitvoeren in zijn bedrijf en heeft daaruit inkomen gegenereerd. Al ruim voor 1 januari 2019 was de dochter van [gedaagde] niet langer inzetbaar voor de eenmanszaak, maar dit is pas op 1 januari 2019 geformaliseerd door [gedaagde] als eigenaar van de eenmanszaak in te schrijven. De conclusie is dat [gedaagde] het gehuurde dus niet in gebruik heeft gegeven aan een ander en ook niet heeft onderverhuurd. Ook indien wel sprake zou zijn van het in gebruik geven aan een ander, dan nog rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet. [eiser] is altijd op de hoogte geweest van de gang van zaken en van een spontane ontdekking van de situatie is geen sprake.

Indien in het kader van de beëindigingsvordering een belangenafweging moet worden gemaakt, dient deze in het voordeel van [gedaagde] uit te vallen. [eiser] heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe zijn dochter het gehuurde economisch kan uitbaten. Zonder vergelijking met omzetcijfers van gelijksoortige bedrijven, is niet vast te stellen of de prognose van de dochter van [eiser] reëel is. Daarnaast is in het bestemmingsplan het gebruik van het gehuurde als horecaonderneming verboden. Dit strookt niet met het bedrijfsplan van de dochter van [eiser] . Bovendien beschikt [eiser] over meerdere panden en is hij voor de beweerdelijke plannen van zijn dochter niet afhankelijk van het door [gedaagde] gehuurde pand. Daar staat tegenover dat [gedaagde] maar een beperkte AOW-uitkering ontvangt en voor een substantieel deel van zijn inkomen afhankelijk is van de winst die hij met zijn onderneming maakt. Mocht de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wel worden toegewezen, dan heeft [gedaagde] recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van € 73.660,00. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.

4 De beoordeling

Tekortkoming die ontbinding huurovereenkomst rechtvaardigt?

4.1.

Ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van zijn verplichtingen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.2.

[eiser] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen die op hem als huurder rusten, omdat hij het gehuurde in gebruik heeft gegeven heeft aan een ander dan wel aan een ander heeft onderverhuurd. [gedaagde] betwist dat sprake is van ingebruikgeving aan een ander of onderhuur aangezien hij samen met zijn dochter de onderneming in het gehuurde is blijven exploiteren.

4.3.

De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de overgelegde “akte van in de plaatsstelling” (die moet worden gekwalificeerd als een akte die blijk geeft van een contractsovername aangezien van een voor indeplaatsstelling vereiste rechterlijke machtiging niet is gebleken) blijkt niet dat [gedaagde] de overeenkomst waarin de huur aan hem wordt overgedragen, als eigenaar van een eenmanszaak heeft ondertekend. Dit kan echter niet tot de conclusie leiden dat hij de overeenkomst heeft gesloten anders dan in de uitoefening van zijn eenmanszaak. Tussen partijen is immers niet in geschil dat vanaf aanvang van de huurovername door [gedaagde] de eenmanszaak “ [handelsnaam] ” is geëxploiteerd in het gehuurde. Verder staat vast dat [gedaagde] een overeenkomst tot huur van bedrijfsruimte heeft overgenomen. Er moet dus van uitgegaan worden dat [gedaagde] bij de contractsovername heeft gehandeld in de uitoefening van zijn eenmanszaak.

Vast staat dat de dochter van [gedaagde] op 1 juni 2009 is ingeschreven als eigenaar van deze eenmanszaak, in plaats van [gedaagde] . Dat betekent dat er vanaf die datum feitelijk een derde de exploitatie van de eenmanszaak in het gehuurde heeft overgenomen. Uit artikel 3.1. van de algemene bepalingen blijkt dat daarvoor voorafgaande toestemming van [eiser] was vereist. Deze toestemming heeft [eiser] niet gegeven, waardoor [gedaagde] in strijd met de algemene bepalingen het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan zijn dochter. Dat [gedaagde] nog wel betrokken was bij de bedrijfsvoering, leiding gaf en dat er feitelijk niets was gewijzigd omdat zijn dochter hem voorheen ook al bij de bedrijfsvoering ondersteunde, zoals door [gedaagde] is betoogd, doet daar niet aan af. Uit het uittreksel van het handelsregister blijkt dat de dochter van [gedaagde] vanaf 1 juni 2009 tot 1 januari 2019 formeel de exploitant van de eenmanszaak was. De conclusie is dan ook dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van artikel 3.1. van de algemene bepalingen.

4.4.

[gedaagde] heeft vervolgens gesteld dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de gevolgen van een ontbinding niet rechtvaardigt. In dat verband acht de kantonrechter van belang dat [gedaagde] onweersproken heeft gesteld dat hij vanwege gezondheidsklachten in 2009 gedurende een langere periode is uitgevallen. Volgens [gedaagde] is toen om praktische redenen zijn dochter ingeschreven in het handelsregister, zodat zij tekeningsbevoegd zou zijn en de noodzakelijke administratieve handelingen kon verrichten. [gedaagde] heeft verder onweersproken gesteld dat de exploitatie van de eenmanszaak in die periode feitelijk gezien op de oude voet werd voortgezet; zijn dochter ondersteunde hem al langer bij de bedrijfsvoering en ook nadat zij formeel eigenaresse van de eenmanszaak werd, gaf [gedaagde] aan haar leiding. Daar komt bij dat niet is gesteld of gebleken dat [eiser] van deze gang van zaken enig nadeel heeft ondervonden. Dat blijkt ook uit de stelling van [eiser] dat hij pas in april 2019 op de hoogte is geraakt van het feit dat de dochter van [gedaagde] in voornoemde periode als eigenaresse van de eenmanszaak in het handelsregister was ingeschreven. Op de verplichting die uit artikel 3.1. van de algemene bepalingen voortvloeit na, is [gedaagde] /de eenmanszaak de huurverplichtingen altijd geheel en volledig nagekomen. Verder neemt de kantonrechter in ogenschouw dat [gedaagde] vanaf 1 januari 2019 weer formeel de exploitant van de eenmanszaak is. Sindsdien is van enig tekortschieten dan ook geen sprake meer. Een ontbinding van de huurovereenkomst zou voor [gedaagde] ingrijpende gevolgen hebben, nu hij – naar onweersproken is gesteld - ter aanvulling op zijn beperkte AOW-uitkering afhankelijk is van de inkomsten van zijn eenmanszaak. In het licht van deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming gelet op haar geringe betekenis de gevolgen van een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding zal daarom worden afgewezen, evenals de op grond daarvan gevorderde ontruiming van het gehuurde.

Beëindiging huurovereenkomst gerechtvaardigd op grond van redelijke afweging belangen?

4.5.

Subsidiair vordert [eiser] op grond van artikel 7:296 lid 3 BW de huur-overeenkomst te beëindigen. In artikel 7:296 lid 3 is bepaald dat een beëindigingsvordering toewijsbaar is, indien een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst en de belangen van de huurder bij verlenging van de overeenkomst, ten gunste van de verhuurder uitvalt. Bij de belangenafweging moeten alle omstandigheden van het geval worden betrokken.

4.6.

[eiser] heeft gesteld dat hij belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst omdat zijn dochter in het gehuurde een boetiekwinkel wil gaan exploiteren en de familie [eiser] daarmee een hoger rendement kan behalen dan met voortzetting van de huurovereenkomst met de eenmanszaak van [gedaagde] . Volgens [eiser] zullen in de winkel van zijn dochter onder meer meubels, boeken, kamerplanten en eyecatchers verkocht worden. Daarnaast kunnen er salades worden besteld en genuttigd. Ter onderbouwing van de gestelde rendementsverbetering is een bedrijfsplan d.d. oktober 2019 en een exploitatieprognose overgelegd, waarin is vermeld dat aan het einde van 2022 een netto resultaat van € 89.046 zal worden behaald.

4.7.

[gedaagde] heeft het gestelde belang van [eiser] betwist. Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat zijn belang bij verlenging van de huurovereenkomst zwaarder weegt.
, die al ruim 20 jaar zijn eenmanszaak in het gehuurde exploiteert, is voor zijn inkomen afhankelijk van de eenmanszaak. [gedaagde] voert aan dat hij vanwege zijn leeftijd niet in staat is om een andere bron van inkomsten te genereren ter aanvulling van zijn AOW en dat hij evenmin de financiële middelen heeft om zijn bedrijf elders op te bouwen of voort te zetten.

4.8.

De kantonrechter overweegt als volgt. Het verweer van [gedaagde] dat niet valt vast te stellen of de verwachte omzetcijfers reëel zijn, treft doel. Enkel de mededeling van de accountant van [eiser] dat de exploitatieprognose betrouwbaar is, vindt de kantonrechter onvoldoende om te concluderen dat de opgenomen omzet- en winstcijfers realistisch zijn. Hierbij heeft de kantonrechter gewicht gehecht aan de omstandigheid dat de exploitatieprognose op niet meer lijkt te zijn gebaseerd dan op de gegevens die door de dochter van [eiser] zijn aangeleverd. De herkomst van die gegevens is de kantonrechter niet duidelijk kunnen worden. Naar het oordeel van de kantonrechter had het op de weg van [eiser] gelegen om de realiteitswaarde van de prognose deugdelijk en overtuigend te onderbouwen met objectieve en toetsbare bescheiden. Dat heeft [eiser] niet gedaan, waardoor de gestelde rendementsverbetering niet is komen vast te staan. Ook wanneer er veronderstellenderwijs vanuit zou worden gegaan dat de exploitatieprognose realistisch is, geldt dat niet is gesteld of gebleken waarom het noodzakelijk is dat juist het gehuurde voor de exploitatie van de boetiekwinkel moet worden aangewend. Gelet op de onweersproken stelling van [gedaagde] dat [eiser] over meerdere panden beschikt, had van [eiser] mogen worden verwacht dat hij zou hebben gesteld en onderbouwd waarom exploitatie van de boetiekwinkel in één van die andere panden geen (reële) mogelijkheid is. Daar staat tegenover dat het belang dat [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst heeft, niet althans onvoldoende is weersproken. Het mag zo zijn dat [gedaagde] slechts een geringe bruto-omzet genereert, maar dat betekent op zichzelf nog niet dat de onderneming niet levensvatbaar is. Onweersproken is verder dat [gedaagde] afhankelijk is van het inkomen dat hij met zijn zaak verdient, dit ter aanvulling op zijn aanspraken uit AOW. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat deze aanspraken beperkt zijn omdat hij pas op latere leeftijd in Nederland is komen wonen. Daarmee staat vast dat de winkelexploitatie voor [gedaagde] niet de invulling van een hobby is. Voor zover [eiser] nog heeft gesteld dat [gedaagde] het pand van binnen niet zou onderhouden, waarmee [gedaagde] kennelijk slecht huurderschap wordt verweten, is dit geen omstandigheid die de kantonrechter in de belangenafweging betrekt. Deze stelling wordt immers door [gedaagde] betwist en is op geen enkele wijze onderbouwd. Andere belangen dan rendementsverbetering die maken dat beëindiging van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, heeft [eiser] niet aangedragen.

4.9.

Al met al is de kantonrechter van oordeel dat de afweging tussen het (onvoldoende onderbouwde) belang dat [eiser] heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst en het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst, in het voordeel van [gedaagde] uitvalt. De subsidiaire vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zal om die reden worden afgewezen.

Proceskosten

4.10.

[eiser] krijgt ongelijk en wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedure.

5 De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] tot heden begroot op € 540,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);

5.3.

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen – Van Eeden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2020.