Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOBR:2019:1604

Instantie
Rechtbank Oost-Brabant
Datum uitspraak
20-03-2019
Datum publicatie
26-03-2019
Zaaknummer
C/01/337519 / HA ZA 18-565
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

Contradictoir. Koop van strook grond die niet wordt gevolgd door levering. Vraag of sprake is van bezit of houderschap. Arrest van de Hoge Raad van 9 september 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ5989).

In casu is sprake van bezit. De aankoop van een strook grond, met het oog op het betrekken van die strook grond bij de tuin, direct gevolgd door het omheinen van die strook grond, het neerzetten van beplanting daarop en het ingebruikneming van de strook grond als tuin, kan objectief gezien worden aangemerkt als inbezitneming.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/337519 / HA ZA 18-565

Vonnis van 20 maart 2019

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

EXPLOITATIEMIJ. "BUNDER" B.V.,

gevestigd te Schijndel,

eiseres,

advocaat mr. C.F.N. van Schaijk te Arnhem,

tegen

1 [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [gedaagde 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. P. Koeslag te Schijndel.

Partijen zullen hierna enerzijds Bunder en anderzijds [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 7 november 2018,
    - de akte overlegging productie 12 van Bunder en

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 6 februari 2019 en de schriftelijke reactie daarop van Bunder van 7 februari 2019 en van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van 12 februari 2019.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Bunder is eigenaar van het perceel kadastraal bekend als [kadastraal nummer 1] , plaatselijk bekend als de [adres 1] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn eigenaar van het naastgelegen perceel kadastraal bekend als [kadastraal nummer 2] , plaatselijk bekend als de [adres 2] .

2.2.

De heer [naam bestuurder] (hierna: [naam bestuurder] ) is bestuurder en enig aandeelhouder van Bunder.
2.3. In het verleden was [naam bestuurder] eigenaar van het perceel aan de [adres 1] .
[naam bestuurder] wilde op het perceel een kantoorpand bouwen. De toenmalige eigenaar van de [adres 2] , de heer [naam toenmalig eigenaar] (hierna: [naam toenmalig eigenaar] ), dreigde bezwaar te maken tegen de bouw van een verdieping op het kantoorpand. [naam toenmalig eigenaar] wilde een gedeelte van het perceel van [naam bestuurder] te kopen, om zijn tuin uit te breiden. [naam bestuurder] en [naam toenmalig eigenaar] hebben mondeling afgesproken dat een gedeelte van het perceel van [naam bestuurder] (hierna: de strook grond) aan [naam toenmalig eigenaar] verkocht zou worden en dat [naam toenmalig eigenaar] geen bezwaar zou maken tegen de bouw van het kantoorpand.

2.4.

Deze mondelinge afspraak is op 11 februari 1972 in een schriftelijke overeenkomst vastgelegd. In deze schriftelijke overeenkomst staat onder meer het volgende:

“Ondergetekende: architect [naam bestuurder] , verklaart aangaangde het te plaatsen kantoorgebouw a.d. [adres 1] op het perceel kad. bekend [kadastraal nummer 1] , het volgende:
1. Op het kantoorgebouw zal geen verdieping worden geplaatst, ook niet in de toekomst.
Dit kan desgewenst notarieel worden vastgelegd.
2. Aan de Heer [naam toenmalig eigenaar] , wordt, ter breedte van zijn perceel en vijf meter diep, gemeten vanuit zijn huidige achterbegrenzing ± 54 meter2 grond verkocht tegen de reeds mondeling overeengekomen prijs.
[…]
Eventuele beschrijvingskosten zijn voor rekening van ondergetekende. De overeenkomst vervalt wanneer het bouwen van het kantoor niet doorgaat. Deze overeenkomst vervalt tevens wanneer bezwaarschriften worden ingediend, door bovengenoemde [naam toenmalig eigenaar] , Mevr. [naam omwonende] of notaris [naam notaris] of andere omwonenden.”

2.5.

[naam toenmalig eigenaar] heeft kort na het sluiten van deze koopovereenkomst de strook grond afgescheiden met een hek en coniferen en de strook grond bij zijn tuin betrokken.

2.6.

[naam bestuurder] en [naam toenmalig eigenaar] hebben hierna geen contact meer met elkaar gehad over het gebruik en/of de koop van de strook grond.

2.7.

De strook grond is niet aan [naam toenmalig eigenaar] geleverd.

2.8.

[naam bestuurder] heeft het perceel aan de [adres 1] op 22 februari 1974 aan Bunder geleverd.

2.9.

[naam toenmalig eigenaar] is in 1987 overleden. De weduwe van [naam toenmalig eigenaar] is op het perceel aan de [adres 2] woonachtig gebleven. Zij is in 2011 naar een verzorgingstehuis verhuisd. In 2012 is het perceel aan de [adres 2] te koop gezet.

2.10.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben het perceel aan de [adres 2] in januari 2016 gekocht. Na het sluiten van de koopovereenkomst is door (de makelaar van) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en Bunder gesproken over de eigendomssituatie van de strook grond. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over het gebruik en/of de koop van de strook grond.

2.11.

Op 31 maart 2016 is het perceel aan de [adres 2] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geleverd. In de leveringsakte is onder meer het volgende opgenomen:

“Verkoper verklaart dat een gedeelte van het perceel kadastraal bekend [kadastraal nummer 1] , ter grootte van ongeveer vierenvijftig centiare (54 ca), direct grenzend aan het verkochte, ingericht als tuin bij het verkochte en feitelijk daarvan deeluitmakende, eigendom is van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: “Exploitatiemij. “Bunder B.V.”, gevestigd te Schijndel, sinds negentien-honderdtweeenzeventig in gebruik is geweest bij de rechtsvoorgangers van verkoper, zijnde hun ouders, welke thans zijn overleden en blijkens een schrijven gedateerd elf februari negentienhonderd tweeënzeventig – waarvan een kopie aan onderhavige akte zal worden gehecht – welk schrijven inhoudt een bevestiging van mondelinge overeenkomsten door de heer [naam bestuurder] is verkocht aan de heer [naam toenmalig eigenaar] .”

3 Het geschil

3.1.

Bunder vordert – samengevat –
1. een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet door verjaring de eigendom hebben verkregen van de strook grond, althans dat de erfgrens tussen het perceel, kadastraal bekend gemeente Nijmegen (de rechtbank begrijpt dat Bunder hier de gemeente Schijndel bedoelt), [kadastraal nummer 1] en het perceel kadastraal bekend gemeente Nijmegen (de rechtbank begrijpt dat Bunder hier de gemeente Schijndel bedoelt), [kadastraal nummer 2] , overeenstemt met de erfgrens in de administratie van het Kadaster;
2. veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de strook grond te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom;
3. veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om mee te werken aan het plaatsen van een erfgrensafscheiding op de vastgestelde erfgrens; en
4. veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten.
3.2. Bunder legt aan de vorderingen ten grondslag dat de strook grond volgens het Kadaster in eigendom toebehoort aan Bunder.

3.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren primair het verweer dat hun rechtsvoorganger door verjaring de eigendom van de strook grond heeft verkregen en de strook grond dus eigendom is van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Subsidiair beroepen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich op de derdenbescherming van artikel 3:88 BW.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Bunder stelt in de dagvaarding dat wordt gevorderd dat de rechtbank ex artikel 5:47 BW zal bepalen dat Bunder eigenaar is van de strook grond.

4.2.

In artikel 5:47 BW is bepaald dat indien de loop van de grens tussen twee erven onzeker is, ieder der eigenaars te allen tijde kan vorderen dat de rechter de grens bepaalt. Bunder heeft geen vordering ingediend tot het bepalen van de loop van de erfgrens, maar vordert een verklaring voor recht dat de erfgrens overeenstemt met de erfgrens in de administratie van het Kadaster. Artikel 5:47 BW is dus niet van toepassing.

4.3.

Ter comparitie heeft Bunder aangegeven (ook) een beroep op revindicatie te doen.

4.4.

Als Bunder eigenaar is van de strook grond, kan Bunder de strook grond opeisen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond van artikel 5:2 BW. Tussen partijen is niet in geschil dat de strook grond onderdeel uitmaakt van het kadastrale perceel van Bunder. De rechtbank stelt voorop dat met deze ligging van de kadastrale erfgrens de ligging van de eigendomsgrens nog niet is gegeven (HR 3 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8161). De juridische erfgrens kan afwijken van de kadastrale erfgrens, bijvoorbeeld als sprake is van eigendomsverkrijging door verjaring, zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen.
Verjaring
4.5. Eigendomsverkrijging kan plaatsvinden door verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW) of door bevrijdende verjaring (artikel 3:105 juncto 3:306 BW).

4.6.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen primair dat sprake is van verkrijgende verjaring.

4.7.

Voor een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring dient sprake te zijn van onafgebroken bezit te goeder trouw gedurende tien jaar. Volgens de maatstaf van artikel 3:118 lid 1 BW is een bezitter te goeder trouw wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. De vraag of een bezitter al dan niet te goeder trouw is, hangt af van de omstandigheden van het geval. In artikel 3:23 BW is voor registergoederen bepaald dat een beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw niet wordt aanvaard wanneer dit beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend.

4.8.

De koop van de strook grond is niet gevolgd door levering. [naam toenmalig eigenaar] zal zich ervan bewust (moeten) zijn geweest dat hij geen eigenaar was van de strook grond. Hij wist immers dat geen inschrijving in de openbare registers had plaatsgevonden. Van goede trouw is dus geen sprake. Het beroep op verkrijgende verjaring slaagt dus niet.

4.9.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen verder dat sprake is van bevrijdende verjaring.

4.10.

Voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring dient sprake te zijn van onafgebroken bezit gedurende twintig jaar. Vaststaat dat [naam toenmalig eigenaar] de strook grond in 1972 bij zijn tuin heeft betrokken. Indien [naam toenmalig eigenaar] de strook grond vanaf 1972 in bezit heeft gehad, is de verjaringstermijn in 1992 voltooid.

4.11.

Uit art 3:107 lid 1 BW in verbinding met artikel 3:108 BW volgt dat de vraag of iemand bezitter is, moet worden beantwoord naar verkeersopvatting, met inachtneming van de regels die in de daaropvolgende wetsartikelen worden gegeven en overigens op grond van uiterlijke feiten. Er geldt dus een objectieve maatstaf. Het bezit moet ‘niet dubbelzinnig’ en ‘openbaar’ zijn. ‘Niet-dubbelzinnig bezit’ is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn, hetgeen naar objectieve maatstaven beoordeeld moet worden (HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309).
4.12. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] was [naam toenmalig eigenaar] bezitter van de strook grond, omdat hij hier sinds 1972 de zichtbare macht over heeft uitgeoefend, waaruit de pretentie van eigendom blijkt.
4.13. Bunder betwist dat [naam toenmalig eigenaar] bezitter van de strook grond was. Bunder stelt dat [naam toenmalig eigenaar] houder was, omdat de koopovereenkomst niet is gevolgd door levering. Bunder stelt – onder verwijzing naar het arrest van het Gerechtshof Arnhem van 10 juni 2003, NJ 2004, 155 – dat de koper zich hangende de koopovereenkomst niet het bezit kan verschaffen, omdat hij het eigendomsrecht van de verkoper heeft erkend.

4.14.

Uit het arrest van de Hoge Raad van 9 september 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ5989) volgt dat deze opvatting van Bunder in haar algemeenheid niet kan worden aanvaard. Er is sprake van houden voor een ander, wanneer degene die de feitelijke macht uitoefent, dat doet krachtens een rechtsverhouding tot die ander. Er kunnen zich echter gevallen voordoen dat een koper krachtens de rechtsverhouding met een verkoper jegens deze gemachtigd is zich, vooruitlopend op de levering van het verkochte, de feitelijke macht over het verkochte te verschaffen en deze macht op een zodanige wijze uit te oefenen dat naar de in het verkeer geldende opvattingen de koper moet worden beschouwd als bezitter van het verkochte.
4.15. Het is de vraag of een dergelijk geval zich in deze zaak voordoet. De omstandigheden van het geval spelen daarbij een rol.

4.16.

De volgende omstandigheden staan tussen partijen vast. [naam toenmalig eigenaar] wilde de strook grond kopen om zijn tuin uit te breiden. [naam bestuurder] en [naam toenmalig eigenaar] hebben vervolgens een koopovereenkomst gesloten waarbij de strook grond aan [naam toenmalig eigenaar] is verkocht. Direct na de koop heeft [naam toenmalig eigenaar] de strook grond afgescheiden van het perceel van [naam bestuurder] en feitelijk bij zijn perceel betrokken. [naam toenmalig eigenaar] heeft een gaasafscheiding geplaatst, coniferen langs het gaas gezet en struiken op de strook grond gezet. [naam toenmalig eigenaar] is de strook grond als onderdeel van zijn tuin gaan gebruiken. Tussen [naam bestuurder] en [naam toenmalig eigenaar] is sindsdien geen contact meer geweest over het gebruik en/of de koop van de strook grond, waarna [naam toenmalig eigenaar] het gebruik als tuin vele jaren heeft voortgezet.
4.17. Naar het oordeel van de rechtbank is onder deze omstandigheden naar de maatstaf van artikel 3:107 lid 1 BW sprake van bezit. De aankoop van een strook grond, met het oog op het betrekken van die strook grond bij de tuin, direct gevolgd door het omheinen van die strook grond, het neerzetten van beplanting daarop en het ingebruikneming van de strook grond als tuin, kan objectief gezien worden aangemerkt als inbezitneming. [naam toenmalig eigenaar] heeft zich hiermee, vooruitlopend op de levering, de feitelijke macht over het verkochte verschaft en deze macht op een zodanige wijze uitgeoefend dat hij naar de in het verkeer geldende opvattingen niet anders dan als bezitter kan worden beschouwd. Deze handelingen wijzen erop dat [naam toenmalig eigenaar] pretendeerde eigenaar te zijn van de strook grond. [naam toenmalig eigenaar] is dus de strook grond voor zichzelf gaan houden en niet voor een ander. Dat tussen [naam toenmalig eigenaar] en [naam bestuurder] vooraf een koopovereenkomst was gesloten, maakt – zoals ook uit voornoemde jurisprudentie van de Hoge Raad volgt – op zichzelf niet dat dit anders is.

4.18.

Gelet op het voorgaande is er sinds 1972, en dus gedurende meer dan twintig jaar, sprake geweest van onafgebroken bezit. De rechtsvoorganger van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft dus door bevrijdende verjaring de eigendom van de strook grond verkregen en de strook grond is thans eigendom van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

4.19.

De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet door verjaring de eigendom hebben verkregen van de strook grond, althans dat de erfgrens tussen het perceel overeenstemt met de erfgrens in de administratie van het Kadaster, en de vordering tot ontruiming van de strook grond, zullen worden afgewezen. Ter zitting heeft Bunder aangegeven de vordering tot het plaatsen van een erfafscheiding niet te handhaven als de gevorderde verklaring voor recht niet wordt toegewezen, zodat deze vordering onbesproken kan blijven.

4.20.

Bunder zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op:

- griffierecht € 291,00

- salaris advocaat 1.086,00 (2,0 punten × tarief € 543)

Totaal € 1.377,00

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Bunder in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot op heden begroot op € 1.377,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. de Boer en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2019.