Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOBR:2017:6314

Instantie
Rechtbank Oost-Brabant
Datum uitspraak
30-11-2017
Datum publicatie
15-03-2018
Zaaknummer
17 _ 462
Rechtsgebieden
Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Onderbouwing van de waarde van een autobedrijf met showroom met behulp van huurwaardekapitalisatiemethode aannemelijk.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 17/462

uitspraak van de meervoudige kamer van 30 november 2017 in de zaak tussen

ASV Automobielbedrijven B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. M.M. Vrolijk),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder

(gemachtigde: F. Fikri).

Procesverloop

Bij beschikking van 31 januari 2015, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het bedrijfsobject), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 3.999.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) gebruiker niet-woning voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op

€ 6.276,43. Voorts is het reinigingsrecht voor dit bedrijfsobject vastgesteld op € 262.

Bij uitspraak op bezwaar van 23 december 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 3.669.000 en de aanslag reinigingsrechten vernietigd. Tevens heeft verweerder een proceskostenvergoeding van

€ 492 toegekend.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een nieuw taxatierapport ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door B.J.F.M. Smulder, taxateur.

Overwegingen

De waardering van [naam bedrijfsobject] .

Feiten

1. Eiseres is gebruiker van het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] , een autobedrijf met showroom, werkplaats en opslag, uit 1975. Het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] , gelegen op het bedrijventerrein ” [naam] ”, met twee bouwlagen en een souterrain heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van in totaal 7.220 m². Het bedrijfsobject bevat op de begane grond een kantoorruimte, showroom en werkplaats, op de eerste verdieping een kantoorruimte en showroom en een opslag in het souterrain. Tot het object behoren tevens 175 parkeerplaatsen.

Geschil en beoordeling

2. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] op de waardepeildatum 1 januari 2014. Volgens eiseres heeft verweerder de waarde van het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] te hoog vastgesteld. Eiseres heeft zelf geen waarde bepleit. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 3.669.000) naar de getaxeerde waarde (€ 4.484.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 8 mei 2017 is opgesteld door taxateur G.M.P. de Jonghe.

3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

4. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de WOZ-waarde naar het eigen verkoopcijfer van het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] . Het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] is op 4 februari 2016 voor € 4.000.000 (in verhuurde staat) verkocht. Het verkoopcijfer is volgens verweerder zelfs aan de lage kant omdat bij de verkoop de door eiseres gepleegde huurdersinvesteringen niet werden verdisconteerd in het verkoopcijfer. Daarbij heeft verweerder rekening gehouden met de omstandigheid dat het een verkoop in verhuurde staat betreft. In zoverre kan de transactieprijs door de transactieficties niet één op één worden toegepast, maar levert deze wel nuttige informatie op voor de WOZ-waardering. Dit verkoopcijfer is in lijn met de door verweerder vastgestelde waarde van € 3.669.000 en voor verweerder een bevestiging van zijn standpunt dat de WOZ-waarde van het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] niet te hoog is vastgesteld.

5. Ter verdere onderbouwing van zijn standpunt omtrent de waarde heeft verweerder in de beroepsfase een (nieuw) taxatierapport op laten stellen. In dit taxatierapport is de waarde van het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] op € 4.484.000 bepaald.

6. In het door verweerder gebruikte taxatierapport is voor de waardering van het bedrijfsobject de methode van huurwaardekapitalisatie gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare objecten, gedeeld door de gerealiseerde huurprijzen. De rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarde van het bedrijfsobject.

7. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de huurwaardekapitalisatiemethode geschikt is om de waarde van dit bedrijfsobject te bepalen. Ook is niet weersproken dat verweerder bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van een juist BVO en een juiste huurwaarde en deelwaarden van de onderdelen. De rechtbank gaat bij haar beoordeling daar ook van uit.

8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de voor het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] gehanteerde huurwaarde gebruik gemaakt van huurcijfers van de vergelijkingsobjecten [naam] , [naam] en [naam] te [plaats] . Uit het taxatierapport van verweerder volgt dat rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] . Dit heeft er in geresulteerd dat een (primaire) huurwaarde van € 51 per m² is gehanteerd. Eiseres heeft weliswaar gesteld dat de huurwaarde lager dient te liggen, maar heeft haar stelling niet met relevante stukken inzichtelijk gemaakt. De rechtbank ziet in hetgeen eiseres heeft aangevoerd geen aanleiding de huurwaarde van het bedrijfsobject voor onjuist te houden. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank de huurwaarde van het bedrijfsobject voldoende inzichtelijk gemaakt.

9. Verweerder heeft de door hem berekende huurwaarde gekapitaliseerd met een kapitalisatiefactor van 10,1. De kapitalisatiefactor heeft verweerder bepaald met inachtneming van de kapitalisatiefactoren die zijn berekend aan de hand van de gerealiseerde verkooptransacties van [naam] , [naam] en [naam] . Verweerder heeft de gerealiseerde transactiecijfers van deze drie objecten geanalyseerd. Op basis van deze marktanalyse is vervolgens een kapitalisatiefactor bepaald. Bij de bepaling van de kapitalisatiefactor heeft verweerder rekening gehouden met verschillen in bouwjaar, grootte, verhuurbaar vloeroppervlak, kavelgrootte en de staat van het onderhavige bedrijvencomplex in relatie tot de gebruikte referentieobjecten. Daarbij springt vooral in het oog het vergelijkingsobject [naam] . Dit autobedrijf met showroom, werkplaats en opslag is gelegen in de nabijheid van het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] . Het vloeroppervlak is iets kleiner. Uit de verkooptransactie met inachtneming van de berekende huurwaarde van € 51 volgt een kapitalisatiefactor van 12.8.

10. Eiseres heeft ongemotiveerd gesteld dat verweerder de kapitalisatiefactor te hoog heeft vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt niet. Gelet op de stukken in het dossier (met name het door verweerder overgelegde taxatierapport met daarin de onderbouwende gegevens van een drietal referentieobjecten met betrekking tot de kapitalisatiefactor) en hetgeen verweerder ter zitting naar voren heeft gebracht, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem verdedigde kapitalisatiefactor voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aldus de waarde van het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

12. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres er niet in geslaagd de door haar voorgestane waarde aannemelijk te maken omdat eiseres deze niet met concrete en vergelijkbare marktgegevens of anderszins voldoende heeft onderbouwd.

13. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder voor het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] per 1 januari 2014 vastgestelde waarde van € 3.669.000 niet te hoog is.

14. Het beroep is in zoverre ongegrond.

De proceskosten in bezwaar.

15. Eiseres voert aan dat verweerder de in bezwaar toegekende proceskostenvergoeding op een te laag bedrag heeft vastgesteld.

16. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de met de beschikkingen van 31 januari 2015 vastgestelde WOZ-waarde en reinigingsrecht. Verweerder heeft het bezwaar van eiseres gehonoreerd en de WOZ-waarde herzien en de aanslag reinigingsrecht vernietigd. In verband hiermee heeft verweerder in bezwaar een proceskostenvergoeding toegekend van

€ 492. Dit bedrag bestaat uit 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting,

€ 246 per punt, met een wegingsfactor 1 (gemiddeld).

17. Volgens eiseres is sprake van twee afzonderlijke bezwaarschriften en moet voor elk van deze bezwaarschriften 1punt moet worden toegekend. Subsidiair voert eiseres aan dat als de rechtbank van oordeel is dat sprake is van één bezwaarschrift de wegingsfactor op 2 (zeer zwaar) moet worden vastgesteld omdat sprake is van twee afzonderlijke feitencomplexen en twee afzonderlijke belastingen. En meer subsidiair stelt eiseres dat de wegingsfactor 1,5 (zwaar) moet zijn.

18. In geschil is het antwoord op de vraag of verweerder de kostenvergoeding in de bezwaarfase op een juist bedrag heeft vastgesteld. Meer in het bijzonder is in geschil of verweerder een kostenvergoeding voor twee bezwaarschriften had moet toekennen en of de juiste wegingsfactor is gebruikt.

19. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de bezwaren van eiseres tegen de WOZ-beschikking en de aanslag reinigingsrechten die in één geschrift zijn vervat als één bezwaar te gelden. De rechtbank verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 12 april 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BZ6822). Voor de toepassing van artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) is sprake van één bezwaar indien dit gericht is tegen meerdere op één aanslagbiljet vermelde besluiten. Een andersluidende uitleg van deze bepalingen zou te veel afbreuk doen aan de door de wetgever in dit verband beoogde eenvoud.

20. Volgens vaste jurisprudentie dient de beoordelende instantie zelfstandig – op grond van een eigen waardering – te beoordelen in welke gewichtscategorie een zaak valt. Indien de gewichtscategorie van een zaak in het kader van een vergoeding voor kosten van rechtsbijstand in de bezwaarfase ter discussie staat bij een rechter die over de feiten oordeelt, dient de rechter dan ook zelfstandig te bepalen in welke gewichtscategorie de zaak valt, met toepassing van de regels die op grond van artikel 7:15, vierde lid, van de Awb zijn gesteld in het Bpb en de daarbij behorende bijlage. De rechter is daarbij niet gebonden aan het oordeel van het bestuursorgaan en kan de juistheid van het oordeel van het bestuursorgaan met betrekking tot deze factor volledig toetsen.

21. Verder is van belang dat uit de toelichting op het Bpb van 22 september 1993 (Stb. 763, blz 8-9) volgt dat het opnemen van een wegingsfactor om het gewicht van de zaak tot uitdrukking te brengen, berust op de overweging dat enerzijds het met een gemachtigde voeren van bagatelprocedures niet moet worden aangemoedigd, en, anderzijds dat de vergoeding evenredig dient te zijn met de prestatie van de gemachtigde. De toepassing van de wegingsfactor dient daarom steeds in overeenstemming te zijn met de bewerkelijkheid en de gecompliceerdheid van de zaak en de daarmee verband houdende werkbelasting van de rechtsbijstandverlener.

22. In dit geval betrof de aard van de zaak in bezwaar de waardevaststelling van het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] in het kader van de Wet WOZ en de vaststelling van het reinigingsrecht voor [naam bedrijfsobject] . Gelet op de bewerkelijkheid en de gecompliceerdheid van het bezwaar en de daarmee verband houdende werkbelasting beoordeelt de rechtbank de zaak als gemiddeld, waarvoor wegingsfactor 1 geldt.

23. Het beroep is in zoverre ongegrond.

De in aanmerking te nemen termijn.

24. Ter zitting heeft eisers nog aangevoerd dat de redelijke termijn is overschreden en de rechtbank gevraagd hier een vergoeding voor toe te kennen.

25. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) mede ten grondslag ligt, brengt mee dat belastinggeschillen binnen een redelijke termijn behoren te worden berecht.

26. De vraag of de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6, eerste lid, van het EVRM is overschreden moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Daarbij zijn van belang de complexiteit van de zaak, de wijze waarop de zaak door het bestuursorgaan en de rechter is behandeld, het processuele gedrag van eiseres gedurende de procesgang en de aard van het besluit en het daardoor getroffen belang, zoals dat ook uit de jurisprudentie van het Europees Hof voor de rechten van de Mens naar voren komt.

27. Zoals de Hoge Raad in zijn arrest van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252) heeft overwogen geldt als uitgangspunt voor de berechting van de zaak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet. De in aanmerking te nemen termijn begint als regel te lopen op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift heeft ontvangen en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet.

28. Deze termijn van twee jaar geldt ook in geschillen over gemeentelijke belastingen of over waarderingen op grond van de Wet WOZ, waarbij geen uitzondering geldt voor gevallen waarin verweerder op grond van artikel 236, tweede lid, van de Gemeentewet of artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ uitspraak mag doen na afloop van de voor bezwaarprocedures normaliter op grond van artikel 7:10, eerste lid, van de Awb geldende termijn van zes weken.

29. De omstandigheid dat het beroep ongegrond is staat aan toekenning van een dergelijke schadevergoeding niet in de weg.

30. Indien de redelijke termijn is overschreden dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.

30. In gevallen waarin de bezwaar- en de beroepsfase tezamen zo lang hebben geduurd dat de redelijke termijn is overschreden, dient de rechtbank met het oog op toekenning van een vergoeding voor immateriële schade vanwege dat tijdsverloop te beoordelen op welke wijze de termijnoverschrijding moet worden toegerekend aan de bezwaar- en aan de beroepsfase. Bij deze toerekening heeft als regel te gelden dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt, en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt. De termijn van twee jaar geldt behoudens bijzondere omstandigheden als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AO9006.

32. Indien de rechtbank het beroep op zichzelf beschouwd ongegrond acht, maar wel een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn toekent is er aanleiding het griffierecht aan de belanghebbende te vergoeden en een veroordeling uit te spreken in de proceskosten van de belanghebbende.

33. Voor deze zaak betekent dat het volgende. Vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 16 maart 2015 tot de datum van deze uitspraak zijn 2 jaar en 8,5 maanden verstreken. De rechtbank heeft noch in de zaak zelf, noch in de opstelling van eiseres aanknopingspunten gevonden voor het oordeel dat in dit geval de totale lengte van de procedure meer dan twee jaar zou mogen bedragen. Dat betekent dat de toegestane behandelingsduur van twee jaar met 8,5 maanden is overschreden. Dit leidt in deze zaak tot een schadevergoeding van € 1.000.

34. Vervolgens is de vraag aan de orde aan wie die overschrijding van de redelijke termijn toegerekend kan worden. De behandeling van het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 31 januari 2015 heeft geduurd van 16 maart 2015 tot 23 december 2016, derhalve 21 maanden. Dit betekent dat het bezwaar niet binnen de daarvoor gestelde termijn is afgehandeld en dat verweerder de toegestane behandelingsduur heeft overschreden. De behandeling van het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van 23 december 2016 heeft geduurd van 3 februari 2017 tot en met november 2017, derhalve minder dan anderhalf jaar. Dit betekent dat de behandeling door de rechterlijke macht binnen de daarvoor gestelde termijn heeft plaatsgehad. Hieruit volgt dat de overschrijding van de redelijke termijn volledig aan verweerder moet worden toegeschreven.

35. Het voorgaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat het verzoek van eiseres om schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn moet worden toegewezen. De rechtbank zal verweerder (de heffingsambtenaar) veroordelen tot betaling aan eiseres van een bedrag van € 1.000 als vergoeding voor de door haar als gevolg van de overschrijding van de redelijke termijn geleden immateriële schade.

36. De rechtbank bepaalt tevens dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

37. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Bpb, zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2017, en de daarbij behorende bijlage.

38. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 990 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank,

  • -

    verklaart het beroep ongegrond;

  • -

    wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn toe;

  • -

    veroordeelt verweerder deswege tot het betalen aan eiseres van een schadevergoeding van € 1.000;

  • -

    draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334 aan eiseres te vergoeden;

  • -

    veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 990.

Deze uitspraak is gedaan door mr. N.W.A. Verrijt, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 november 2017.

De voorzitter is verhinderd

de uitspraak te ondertekenen.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.