Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOBR:2016:3004

Instantie
Rechtbank Oost-Brabant
Datum uitspraak
10-06-2016
Datum publicatie
17-06-2016
Zaaknummer
15_951
Rechtsgebieden
Bestuursprocesrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Planschade. Kamerverhuur. Planologisch nadeel

In de omgevingsvergunning is het toegestaan de woning te verhuren aan een onbeperkt aantal huishoudens. Nu verweerder een onbeperkt aantal huishoudens, ofwel bewoners of groepen bewoners zonder enige mate van verbondenheid heeft toegelaten, is het risico op overlast evenredig groter geworden. Dit is een ruimtelijk relevant effect, gelet op de uitspraken van de Afdeling. Door de toename van het risico op overlast vindt, naar het oordeel van de rechtbank, een planologische verslechtering plaats.

Wetsverwijzingen
Wet ruimtelijke ordening 6.1
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 15/951

uitspraak van de meervoudige kamer van 10 juni 2016 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. M.M. Breukers),

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Helmond, verweerder,(gemachtigde: mr. M.C. Boelens-Horn).

Aan het geding heeft deelgenomen [persoon 1] (derde-partij), te Helmond,

(gemachtigde mr. J.W. de Rijk).

Procesverloop

Bij besluit van 24 juni 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eiser om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van een verleende omgevingsvergunning voor het gebruik in strijd met het bestemmingsplan van het pand aan de [adres] (de projectlocatie) afgewezen.

Bij besluit van 12 februari 2015 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Hiertegen heeft eiser beroep ingesteld.

Bij besluit van 5 oktober 2015 heeft verweerder een nieuw besluit op bezwaar (het bestreden besluit 2) genomen en het bezwaar van eiser opnieuw ongegrond verklaard.

De derde-partij is in de gelegenheid gesteld aan het geding deel te nemen, maar heeft niet gereageerd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2016. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en is vergezeld door ing. M.R. Harkema. De rechtbank heeft het onderzoek gesloten. Na de sluiting van het onderzoek heeft de rechtbank de uitspraak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen om de zaak in der minne te regelen. De derde-partij heeft wel het proces-verbaal ter zitting opgevraagd.

Overwegingen

1.1

De rechtbank gaat uit van de volgende feiten.

1.2

De derde-partij is eigenaar van de projectlocatie. Eiser woont in de directe nabijheid van de projectlocatie. De projectlocatie is in het verleden illegaal in gebruik genomen ten behoeve van kamerverhuur. Eiser heeft hiertegen in het verleden wel geprotesteerd bij verweerder.

1.3

Op de projectlocatie geldt op grond van de planregels van het vigerende bestemmingsplan de bestemming “Wonen”. De gronden zijn bestemd voor woningen en aan huis gebonden beroepen. Volgens artikel 1 van de planregels is een woning een gebouw geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. Kamerverhuur is in strijd met deze bestemming, omdat geen sprake is van een afzonderlijk huishouden. Op 13 november 2013 heeft verweerder aan de derde-partij een omgevingsvergunning verleend voor het gebruik van het pand in strijd met het bestemmingsplan ten behoeve van kamerverhuur.

1.4

Eiser heeft op 13 januari 2014 een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ingediend. Verweerder heeft mr. J.E. van Gilst van Hekkelman Advocaten als planschadebeoordelingscommissie benoemd. Deze heeft op 11 juni 2014 een advies uitgebracht om de claim van eiser af te wijzen.

1.5

Eiser heeft een deskundige ingeschakeld voor het maken van een contra-expertise. Dit is het rapport van Langhout en Wiarda van 29 augustus 2014 (de contra-expertise). Hierbij is de planschade getaxeerd op een bedrag van € 15.000,– waarvan € 8.000,– voor vergoeding in aanmerking komt.

1.6

Ten behoeve van het bestreden besluit 2 heeft verweerder TOG Nederland Zuid B.V. (TOG) om advies gevraagd. In het advies Planschade van 1 september 2015 adviseert TOG de aanvraag af te wijzen. Evenals in het advies van Hekkelman Advocaten is door TOG geen schade getaxeerd.

2. Verweerder heeft het bestreden besluit 2 genomen naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 17 december 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:4570). De rechtbank merkt het bestreden besluit 2 aan als een besluit in de zin van artikel 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

3.1

Eiser stelt dat de planologische situatie is verslechterd als gevolg van de verleende omgevingsvergunning en verwijst daarvoor naar de contra-expertise. Hierin wordt onder andere ingegaan op de verschillen tussen de planologische uitstraling van enerzijds reguliere kamerverhuur/kamerbewoning en anderzijds kamerverhuur/kamerbewoning waarbij tussen de bewoners enige mate van verbondenheid aanwezig is, die kan worden vergeleken met een samenlevingsverband zoals in een gezin. Ook wordt gewezen op de daling van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ).

3.2

Verweerder heeft in navolging van TOG gesteld dat kamerverhuur geen andere ruimtelijke uitstraling heeft dan een woning. De overlast die eiser stelt te ondervinden, vloeit voort uit de kamerbewoning. Er bestaat volgens verweerder geen recht op een tegemoetkoming voor schade die met de overlast samenhangt. De waardedaling op grond van de WOZ speelt volgens verweerder geen rol nu er geen nadeel is.

3.3

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 28 november 2001, ECLI:NL:RVS:2001:AN6910) biedt artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) geen grondslag voor vergoeding van schade die het gevolg is van het mogelijk niet naleven door gebruikers – in dat geval de bezoekers van het opvangcentrum – van geldende wettelijke voorschriften of mogelijke uitwassen van hun gedrag. In een latere uitspraak over een ander opvangcentrum van 10 januari 2007 (ECLI:NL:RVS:2007:AZ5860) oordeelde de Afdeling dat de aard van het opvangcentrum moest worden betrokken voor zover dat gebruik binnen de wettelijk voorschriften plaatsvindt. Onder het regime van artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) heeft de Afdeling niet anders geoordeeld.

3.4

De Afdeling heeft in meerdere uitspraken overwogen dat een huishouden niet noodzakelijkerwijs een stereotype gezinssituatie omvat, maar dat hier ook andere samenlevingsvormen onder kunnen vallen, zoals bijvoorbeeld de huisvesting van personen met een beperking of verslaving (zie de uitspraken van 25 november 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BK4324 en van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5681). Zoals volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 16 maart 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BP7814) kan het aantal bewoners van een pand dat voor kamerverhuur is bestemd ruimtelijk relevant worden geacht voor en van invloed zijn op het woon- en leefklimaat van de omgeving. Hierbij zijn factoren als parkeerdruk en (geluids)overlast van belang. Uit de uitspraak van de Afdeling van 8 februari 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BV3229) volgt dat een ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen bewoning van een pand door studenten en door een gezin; de ruimtelijke uitstraling verschilt, reeds gelet op de leeftijdssamenstelling en het levensritme van de onderscheiden bewoners.

3.5

De rechtbank stelt vast dat het in de omgevingsvergunning planologisch wordt toegelaten om in één woning meerdere huishoudens te hebben. In de vergunning is geen limiet aan het aantal kamers gesteld noch aan het aantal bewoners en dus ook niet aan het aantal huishoudens. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat het is toegestaan de woning te verhuren aan een onbeperkt aantal huishoudens. Verweerder merkt terecht op dat ook overlast kan ontstaan door bewoning van de woning door één huishouden, zelfs met één persoon of in een andere samenlevingsvorm dan een gezin. Dit wordt door eiser niet betwist, al merkt hij even terecht op dat bij de andere samenlevingsvorm wel sprake moet zijn van een huishouden en enige mate van verbondenheid tussen de bewoners. Nu verweerder een onbeperkt aantal huishoudens, ofwel bewoners of groepen bewoners zonder enige mate van verbondenheid heeft toegelaten, is het risico op overlast evenredig groter geworden. Dit is een ruimtelijk relevant effect, gelet op de uitspraken van de Afdeling, genoemd in de vorige rechtsoverweging. Door de toename van het risico op overlast vindt, naar het oordeel van de rechtbank, een planologische verslechtering plaats. Hierop is terecht gewezen in de contra-expertise en dit heeft verweerder (in navolging van TOG) verkeerd ingeschat.

3.6

Weliswaar heeft de Afdeling eerder overwogen in de uitspraak van 28 november 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BY4420) dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde vooral de feitelijke situatie bepalend is, maar dat neemt niet weg dat in zaken, waarin sprake is van een planologisch nadeel, bij de waardering van dat nadeel een daling van de WOZ waarde moet worden betrokken. Dat is in het bestreden besluit 2 ten onrechte niet gebeurd.

4. Gelet op het bovenstaande is het bestreden besluit 2 onvoldoende gemotiveerd en komt het voor vernietiging in aanmerking. Nu uit het bestreden besluit 2 onvoldoende blijkt wat verweerders bedoeling is geweest met het bestreden besluit, zal de rechtbank ook dat besluit vernietigen. De rechtbank ziet geen aanleiding om zelf in de zaak te voorzien en zelf de hoogte van de tegemoetkoming vast te stellen, omdat de derde-partij niet heeft gereageerd op de contra-expertise, in het bijzonder de daarin opgenomen bepaling van de hoogte van de planschade. Omdat de derde-partij een planschade-overeenkomst heeft gesloten en hij de uit te keren tegemoetkoming uiteindelijk moet vergoeden, is de rechtbank van oordeel dat hij ook de gelegenheid moet krijgen hier wat van te vinden. De rechtbank volstaat daarom met vernietiging van de beide bestreden besluiten.

5. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 992,– (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 496,– en een wegingsfactor 1). Eiser claimt in beroep een vergoeding van de gemaakte deskundigenkosten. De rechtbank beperkt de vergoeding tot de gemaakte deskundigenkosten in de beroepsfase tot € 680,63 ten behoeve van de op 20 april 2015 ingediende aanvullende reactie. De kosten in verband met het maken van de contra-expertise zijn in de bezwaarfase gemaakt. Verweerder zal in de nieuwe te nemen beslissing op bezwaar moeten beoordelen of deze kosten op basis van artikel 6.5, eerste lid, van de Wro, voor vergoeding in aanmerking komen.

Beslissing

De rechtbank:

 verklaart het beroep gegrond;

 vernietigt het bestreden besluit en het bestreden besluit 2;

 bepaalt dat verweerder een nieuw besluit moet nemen op het bezwaarschrift van eiser met inachtneming van deze uitspraak binnen 12 weken na verzending van deze uitspraak;

 draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 167,– aan eiser te vergoeden;

 veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.672,63.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.H.M Verhoeven, voorzitter, en mr. J. Lie en mr. J.D. Streefkerk, leden, in aanwezigheid van mr. E.A.C. Spoormakers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2016.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.