Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOBR:2015:6379

Instantie
Rechtbank Oost-Brabant
Datum uitspraak
06-11-2015
Datum publicatie
10-11-2015
Zaaknummer
14_2871
Rechtsgebieden
Bestuursprocesrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Passieve risicoaanvaarding.

Volgens de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is een aanvraag voor een vergunning geen absoluut vereiste om te kunnen spreken van een concrete poging tot benutting van bouwmogelijkheden.

In dit geval is van een concrete poging om de in het bestemmingsplan opgenomen bouwmogelijkheid te benutten geen sprake geweest.

De inspanningen zagen niet specifiek op de realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die bij de planwijziging zijn komen te vervallen. Het door een bouwbedrijf ingediende verzoek om medewerking te verlenen aan het ontwikkelen van woningbouw kan om dezelfde reden niet als een concrete poging worden aangemerkt, nog daargelaten dat het verzoek niet door eiseres zelf is ingediend. Bovendien laat dit verzoek het initiatief aan verweerder en is dit onvoldoende concreet om daarop de conclusie te baseren dat eiseres voldoende in het werk heeft gesteld om de bouwmogelijkheid te benutten.

De rechtbank volgt eiseres niet in haar opvatting dat er te weinig tijd was om de bouwmogelijkheid te benutten.

Bij een aanvraag hoeven niet alle gegevens gelijktijdig te worden aangeleverd. Bovendien is de termijn, doordat het opvolgende bestemmingsplan niet tijdig vastgesteld en is er een gewijzigd ontwerp ter inzage gelegd. Als eiseres er al niet in zou zijn geslaagd om binnen 11 maanden een vergunningsaanvraag in te dienen (de lengte van deze periode kon eiseres overigens vooraf niet kennen), had zij in elk geval de aanvraag kunnen vervolmaken en de aanvraag tussen medio mei 2009 en 10 december 2009 kunnen indienen.

Eiseres moet worden geacht de voor haar nadelige bestemmingswijziging te hebben aanvaard.

In dit geval is geen sprake van het vervallen van diverse gebruiksmogelijkheden. Slechts de mogelijkheid voor realisering van woningbouw was aan de orde.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 14/2871

uitspraak van de meervoudige kamer van 6 november 2015 in de zaak tussen

[eiseres] , te [plaats] , eiseres,

(gemachtigde: mr. K. Mutsaers en [persoon A] ),

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Valkenswaard, verweerder,

(gemachtigden: C.C.A. Evers en M. Walta).

Procesverloop

Bij besluit van 16 januari 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek om tegemoetkoming in planschade ter zake van een drietal objecten aan de Norbertusdreef te Valkenswaard afgewezen.

Bij besluit van 14 juli 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het door eiseres tegen het primaire besluit gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 maart 2015. Eiseres is vertegenwoordigd door [persoon A] . Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigden.

De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen om een minnelijke oplossing te beproeven. Partijen hebben de rechtbank bericht dat geen oplossing is bereikt.

De rechtbank heeft vervolgens, na van partijen verkregen toestemming, het onderzoek gesloten.

Overwegingen

1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten.

Het verzoek om planschade heeft betrekking op de objecten gelegen aan de Norbertusdreef te Valkenswaard, kadastraal bekend gemeente Valkenswaard, [sectienummers] . Eiseres is van de eerste 2 objecten eigenaresse geworden op 11 juli 1988 en van het derde object op 2 juli 1993. De objecten betreffen een bedrijfscomplex, bestaande uit een kantorengedeelte met aangebouwde bedrijfsruimten, een aangebouwd(e) woonhuis/bedrijfswoning en een vrijstaand gebouw, alsmede ondergrond, erf, parkeer- en opslagterrein en verdere onroerende voorzieningen. De bedrijfswoning en de bedrijfsopstallen worden verhuurd aan [bouwbedrijf A] .

Het oude planologische regime wordt gevormd door het bestemmingsplan "Agnetendal 1976", inclusief "Administratieve herziening I van bestemmingsplannen met betrekking tot bijgebouwen". Het bestemmingsplan "Agnetendal 1976" is vastgesteld door de gemeenteraad van Valkenswaard (de gemeenteraad) op 31 augustus 1978 en goedgekeurd door gedeputeerde staten van Noord-Brabant (gedeputeerde staten) op 26 september 1979, waarna het in werking is getreden en onherroepelijk is geworden. De "Administratieve herziening I van bestemmingsplannen met betrekking tot bijgebouwen" is vastgesteld door de gemeenteraad op 30 juni 1994 en goedgekeurd door gedeputeerde staten op 3 februari 1995, waarna het in werking is getreden en onherroepelijk is geworden.

De betrokken gronden hadden de bestemmingen "Woningen in klasse E, eengezinshuizen, met de codering 2b", "Bedrijven", "Tuin I" en "Tuin II". Op 26 maart 1991 heeft verweerder vrijstelling, op grond van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, en bouwvergunning verleend voor de bouw van een open opslagloods en een stalling voor bedrijfswagens.

Van 14 februari 2008 tot en met 12 maart 2008 heeft het voorontwerp van het bestemmingsplan "Dommelen 2009" ter inzage gelegen. Het ontwerp heeft ter inzage gelegen van 8 januari 2009 tot en met 18 februari 2009. Op 1 juli 2010 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan "Dommelen 2009" vastgesteld. Het bestemmingsplan is in werking getreden op 23 september 2010 en is, wat het betrokken plangebied betreft, onherroepelijk geworden op 22 februari 2012. De betrokken gronden hebben de bestemming "Bedrijf". Binnen het bestemmingsvlak liggen enkele bouwvlakken. Het bebouwingspercentage buiten de bouwvlakken bedraagt 0%.

Van 6 juni 2013 tot en met 17 juli 2013 heeft het ontwerpbestemmingsplan "Getrudisdal-Norbertusdreef" ter visie gelegen. Dit omvat de drie objecten waarop het verzoek om planschade betrekking heeft. De ontwikkeling aan de Gertrudisdal-Norbertusdreef gaat uit van de realisatie van 15 grondgebonden woningen. De bedrijfswoning van de voormalige bedrijfsbebouwing van [bouwbedrijf A] vormt onderdeel van het plan.

Het verzoek om tegemoetkoming in planschade ziet op schade, in de vorm van waardevermindering, in verband met de vaststelling van het bestemmingsplan "Dommelen 2009". De waardevermindering zou het gevolg zijn van het vervallen van de mogelijkheid tot het realiseren van woningen (zes twee-onder-één-kap woningen) in het plangebied en het gegeven dat de reeds aanwezige woning planologisch gezien is gewijzigd in een bedrijfswoning.

De Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) heeft in december 2013 een definitief advies uitgebracht met betrekking tot de gevraagde tegemoetkoming in planschade. De SAOZ heeft geadviseerd om het verzoek af te wijzen, omdat er sprake is van passieve risicoaanvaarding, gelet op de omstandigheid dat het voorontwerp van het bestemmingsplan "Dommelen 2009" vanaf 14 februari 2008 tot en met 12 maart 2008 en het ontwerp van dit plan vanaf 8 januari 2009 tot en met 18 februari 2009 ter visie hebben gelegen. Eiseres heeft volgens de SAOZ bijna 11 maanden de tijd gehad om de in dit bestemmingsplan gegeven bebouwings- en gebruiksmogelijkheden te realiseren.

Verweerder heeft het advies van de SAOZ gevolgd en het verzoek afgewezen.

2.1

Eiseres stelt zich op het standpunt dat aan het bestreden besluit motiverings- en voorbereidingsgebreken kleven. Niet alle relevante merites van de zaak worden aan de orde gesteld. Tevens is op geen enkele wijze rekening gehouden met het oordeel van de door eiseres ingeschakelde deskundige (Sieben & Lont bestuursrechtadviseurs), die ten aanzien van de passieve risicoaanvaarding tot een geheel ander oordeel komt dan de SAOZ. Verweerder heeft het advies van de SAOZ niet mogen volgen. Verweerder heeft verzuimd de SAOZ te informeren over het feit dat het op 8 januari 2009 ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan in september 2009, op last van de gemeenteraad, uit procedure is genomen, waarop in december 2009 een gewijzigd ontwerpbestemmingsplan ter visie is gelegd. Verweerder had zich ervan moeten vergewissen dat het onderzoek op zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden.

2.2

Volgens verweerder is het ontwerpbestemmingsplan niet uit procedure genomen. De vele zienswijzen, de behandeling in de raadscommissie en ambtelijke toetsingen hebben aanleiding gegeven het bestemmingsplan niet vast te stellen, maar op een later moment (10 december 2009) opnieuw - gewijzigd - ter inzage te leggen. Ten aanzien van het perceel Gertrudisdal-Norbertusdreef zijn nauwelijks wijzigingen doorgevoerd. Dat op basis van zienswijzen het bouwvlak ietwat is vergroot en er een aantal aanduidingen is toegevoegd, doet niet af aan het gegeven dat van meet af aan duidelijk was dat de woonbestemming in een bedrijfsbestemming zou wijzigen.

2.3

De rechtbank deelt niet eiseres' opvatting dat aan het bestreden besluit motiverings- en voorbereidingsgebreken kleven, omdat niet alle relevante merites van de zaak aan de orde worden gesteld. De enkele omstandigheid dat het besluit slechts anderhalve pagina omvat, is niet doorslaggevend, in aanmerking genomen dat verweerder voor de motivering verwijst naar het advies van de Adviescommissie voor de bezwaarschriften. Wat er aan de motivering en de voorbereiding van het bestreden besluit schort, heeft eiseres niet specifiek aangegeven. Een enkele verwijzing naar het bezwaarschrift en de toelichting tijdens de hoorzitting kan eiseres niet baten, omdat daarin geen grieven zijn opgenomen tegen het betreden besluit, maar tegen het primaire besluit.

2.4

De enkele omstandigheid dat Sieben & Lont bestuursrechtadviseurs in het advies aan eiseres van 25 maart 2014 een andere opvatting ten aanzien van de passieve risicoaanvaarding huldigt dan de SAOZ betekent niet dat verweerder niet op het advies van de SAOZ heeft mogen afgaan. Weliswaar was het feit dat het ontwerpbestemmingsplan in december 2009 opnieuw ter inzage is gelegd in eerste instantie onbekend bij de SAOZ, maar in het definitieve advies heeft de SAOZ dit in de beoordeling betrokken (zie hiervoor de pagina's 33 en 34 van het definitieve advies). Waarom verweerder, in weerwil van het standpunt van Sieben & Lont, de SAOZ heeft gevolgd, blijkt afdoende uit het bestreden besluit en de aanvullende motivering in het verweerschrift.

Deze motiveringsklachten falen.

3.1

Eiseres stelt vervolgens het gebrek aan consistent handelen en (ruimtelijk) beleid van de gemeente Valkenswaard aan de orde. Enerzijds wordt er een bestemmingsplan in procedure gebracht waarin woningbouwmogelijkheden komen te vervallen, anderzijds legt de gemeente een inspanningsverplichting op aan partijen om woningbouw op de desbetreffende locatie te ontwikkelen. Eiseres heeft een overzicht overgelegd waaruit zou blijken hoe deze trajecten langs elkaar hebben gelopen.

Bovendien was het consoliderend bestemmen van de bestaande bedrijvigheid ook nog eens strijdig met het bestendige gemeentelijke beleid om bedrijvigheid zoveel mogelijk uit de dorpskern te verplaatsen.

3.2

Volgens verweerder is het juist dat het gemeentelijke beleid erop is gericht om, voor zover woningen worden gerealiseerd in het bestaande stedelijke gebied, de nadruk te leggen op ontwikkeling van locaties waarvan de wens is dat deze een andere functie krijgen, zoals (voormalige) bedrijfslocaties. Echter, de bestaande bedrijven in de woonkern kunnen bij een actualisatie van het bestemmingsplan niet zomaar worden wegbestemd. Het bestemmingsplan "Dommelen 2009" heeft de bestaande feitelijke situatie vastgelegd. De plannen voor de nieuwe woningbouwontwikkeling waren destijds nog niet voldoende concreet om die al mee te nemen in dit bestemmingsplan.

3.3

Daargelaten dat de rechtmatigheid van het schadeveroorzakende planologische regime in een procedure als deze geen onderwerp van het geding kan vormen, staat het de gemeenteraad vrij om met de vaststelling van een bestemmingsplan de bestaande feitelijke situatie te conserveren en ervoor te kiezen om de door belanghebbenden gewenste ontwikkelingen niet in de planprocedure te betrekken. De omstandigheid dat die gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met het gevoerde beleid, maakt dat niet anders. De betrokken belanghebbenden kunnen dan tegen dat bestemmingsplan rechtsmiddelen aanwenden, wat eiseres in dit geval ook, zonder succes, heeft gedaan. Wat eiseres over het langs elkaar lopen van verschillende trajecten heeft aangevoerd, kan er in deze planschadeprocedure niet toe leiden dat zou moeten worden geoordeeld dat verweerder daarmee bij de beoordeling van het verzoek om een tegemoetkoming in de planschade rekening had moeten houden.

Deze beroepsgrond faalt.

4.1

Volgens eiseres kan er, vanwege de bijzondere omstandigheden van het geval, geen sprake zijn van passieve risicoaanvaarding en voorzienbaarheid, althans kan dit haar niet worden tegengeworpen.

Ten onrechte wordt eiseres verweten dat zij geen bouwvergunning heeft aangevraagd. De jurisprudentie waar verweerder naar verwijst is niet toepasbaar op haar situatie, waarin het gaat om een bouwmogelijkheid van zes woningen. Die situatie kan niet worden vergeleken met gevallen waarin bouw-/gebruiksmogelijkheden voor eigen gebruik vervallen. Bovendien blijkt uit jurisprudentie dat het voldoende is dat er concrete stappen zijn ondernomen om tot verwezenlijking van de bestemming te komen. Eiseres verwijst naar uitspraken van de Afdeling van 2 oktober 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:1323) en 19 december 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BY6728). In dit verband wijst eiseres op de intentieverklaring van 19 juli 2009 van [projectontwikkelingsmaatschappij] , haar dochter, gericht aan verweerder, waarin zij verklaart medewerking te willen verlenen aan het mogelijk maken van woningbouw op de locatie van [bouwbedrijf A] op de hoek [adressen] te Dommelen en verzoekt zij om medewerking te willen verlenen aan de herbestemming van deze locatie en een quick scan op te starten waarin de ontwikkelingsmogelijkheden worden onderzocht.

Voorts geldt volgens eiseres dat er voor passieve risicoaanvaarding sprake moet zijn van een vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar bestaande aanleiding om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in voor hem negatieve zin zou gaan wijzigen. Gelet op de feiten en gebeurtenissen in de parallel gelopen trajecten, behoefde eiseres geen rekening te houden met een voor haar negatieve wijziging. Zij mocht erop vertrouwen dat er in het uiteindelijk te wijzigen bestemmingsplan zou worden voorgesorteerd op de door de gemeente beoogde ontwikkeling van woningbouw op de locatie.

Eiseres wijst er in dit verband op dat op 28 april 2008 een verkoopbesluit is genomen met betrekking tot een bouwkavel voor [bouwbedrijf A] buiten de dorpskern. Dit besluit bevatte reeds de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteiten op de locatie aan de Gertrudisdal in de toekomst moesten worden beëindigd en dat de locatie Gertrudisdal-Norbertusdreef vrij zou moeten komen voor woningbouwontwikkeling. Op 15 december 2008 heeft de gemeente daadwerkelijk een koopovereenkomst getekend met [bouwbedrijf A] over deze bouwkavel. In deze koopovereenkomst en de daarop gevolgde notariële leveringsakte is expliciet een inspanningsverplichting opgenomen voor [bouwbedrijf A] , die erop is gericht om op de locatie Norbertusdreef-Gertrudisdal binnen 12 maanden tot een concrete woningbouwontwikkeling te komen. Eiseres mocht erop vertrouwen dat de door de gemeente opgenomen inspanningsverplichting om tot woningbouw te komen haar beslag zou krijgen in het ter inzage te leggen bestemmingsplan, temeer daar het ontwerpbestemmingsplan in september 2009 uit procedure is genomen en een nieuw ontwerp ter inzage is gelegd.

4.2

Verweerder heeft erop gewezen dat uit vaste rechtspraak van de Afdeling (bijvoorbeeld de uitspraak van 19 december 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY6655) volgt dat, in het geval dat geen concrete pogingen worden ondernomen om gebruik te maken van bestaande bouwmogelijkheden, het risico van een nadelige wijziging moet worden geacht te zijn aanvaard. Uit onder meer de uitspraken van de Afdeling van 14 april 2010 (ECLI:NL:RVS:BM1021), 27 juli 2011 (ECLI: NL:RVS:2011:BR3201) en 28 augustus 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:923) blijkt volgens verweerder, dat ingediende schetsplannen, beoordeling daarvan door de welstandscommissie en het veelvuldig voeren van overleg met de gemeente over bouwplannen en gebruiksmogelijkheden onvoldoende concrete pogingen zijn. Onder een concrete poging wordt verstaan: het aanvragen van een vergunning voor de weg te bestemmen bouwmogelijkheden (rechtbank ’s-Hertogenbosch 14 januari 2010 (ECLI:NLRBSHE:2010:BL0517, Afdeling 14 april 2010 (ECLI:NL:RVS:2010:BM1021). De pogingen die eiseres stelt te hebben ondernomen, waren niet gericht op de verwezenlijking van bouw- en gebruiksmogelijkheden die op grond van het oude bestemmingsplan "Agnetendal" aanwezig waren, maar gericht op plannen die zij in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen had willen hebben (zie ook de uitspraak van de Afdeling van 21 augustus 2012, ECLI:NL:RVS:2013:811).

Gelet op de uitgangspunten bij het opstellen van het te actualiseren bestemmingsplan "Dommelen 2009", waarbij de bestaande feitelijke situatie werd bestemd en het feit dat de locatie al enkele tientallen jaren werd gebruikt als bedrijfslocatie, was het te verwachten dat de gehele locatie zou worden bestemd als "Bedrijf".

4.3

Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van passieve risico-aanvaarding is van belang of de voortekenen van de nadelige planologische wijziging reeds enige tijd zichtbaar waren. Daartoe is, volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (onder meer de uitspraak van 27 juli 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR3201), voldoende dat er, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het desbetreffende perceel in een voor hem ongunstige zin zou gaan veranderen. Daarbij moet rekening worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Niet is vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie de uitspraak van 8 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV3187), bestaat er geen grond voor het aannemen van passieve risicoaanvaarding, indien onder het oude planologische regime concrete pogingen zijn ondernomen om tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden te komen, die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen.

4.4

De rechtbank is van oordeel dat eiseres, gelet op de datum van terinzagelegging van het voorontwerp van het bestemmingsplan, rekening had kunnen houden met de kans dat de planologische situatie op het desbetreffende perceel zou veranderen in een voor haar ongunstige zin.

Uit de hiervoor aangehaalde jurisprudentie blijkt niet dat een aanvraag voor een vergunning een absoluut vereiste is om te kunnen spreken van een concrete poging, maar wel moet er sprake zijn van voldoende concrete pogingen van een belanghebbende die maken dat passieve risicoaanvaarding niet kan worden tegengeworpen.

Weliswaar blijkt uit de gedingstukken dat eiseres inspanningen heeft verricht om tot een woningbouwontwikkeling te komen, maar van een concrete poging om de in het bestemmingsplan "Agnetendal 1976" opgenomen bouwmogelijkheid te benutten, is geen sprake geweest. Daarbij is van belang dat de inspanningen van eiseres zagen op ontwikkeling van de bouwmogelijkheden op het totale bedrijfsterrein van eiseres en niet specifiek op de realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die bij de planwijziging zijn komen te vervallen. Alleen al hierom kan aan het vertrouwen van eiseres, dat de in de overeenkomst met [bouwbedrijf A] opgenomen inspanningsverplichting om tot woningbouw te komen haar beslag zou krijgen in het ter inzage te leggen bestemmingsplan, geen doorslaggevende betekenis worden toegekend.

Het door [bouwbedrijf A] bij verweerder ingediende verzoek om medewerking te verlenen aan het ontwikkelen van woningbouw op de locatie Gertrudisdal-Norbertusdreef kan om dezelfde reden niet als een concrete poging worden aangemerkt, nog daargelaten dat het verzoek niet door eiseres zelf is ingediend. Bovendien laat dit verzoek het initiatief aan verweerder en is dit onvoldoende concreet om daarop de conclusie te baseren dat eiseres voldoende in het werk heeft gesteld om de in het bestemmingsplan "Agnetendal 1976" opgenomen bouwmogelijkheid te benutten.

De rechtbank deelt niet eiseres' opvatting dat de door verweerder aangehaalde jurisprudentie over het vervallen van bouw- en/of gebruiksmogelijkheden niet toepasbaar is. Daaruit kan niet worden afgeleid dat de omstandigheid, dat de geringe bouw- en/of gebruiksmogelijkheden die kwamen te vervallen voor eigen gebruik waren, van invloed is geweest op het oordeel van de Afdeling over de passieve risicoaanvaarding.

Deze beroepsgrond faalt.

5.1

Eiseres stelt subsidiair dat een benuttingstermijn van 11 maanden te kort is om tot een economisch verantwoord bouwplan met bijbehorende vergunningaanvraag te komen. Eiseres verwijst in dit verband naar een uitspraak van de Afdeling van 5 maart 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:737), waaruit volgens haar volgt dat de commissie en het college tot nader onderzoek, afweging en beoordeling gehouden waren. Eiseres heeft namelijk gemotiveerd gesteld en met een deskundigenoordeel onderbouwd, dat een benuttingstermijn van 11 maanden als te kort moet worden aangemerkt. Bij een ontwikkeling van verscheidene woningen voor de koopmarkt spelen volgens haar de volgende zaken een rol:

  • -

    Verscheidene woningen vormen een langduriger ontwikkelingsproces;

  • -

    Er moet een financieel optimaal en haalbaar plan worden gemaakt, bij voorkeur met alternatieven;

  • -

    Er dient een stedenbouwkundige optimalisatie plaats te vinden;

  • -

    Er dienen afspraken met gemeente te worden gemaakt over openbaar gebied en ontsluiting;

  • -

    De wensen van kopers moeten kenbaar zijn voor een vergunningaanvraag;

  • -

    Duur van het ontwerp- en verkoopproces, inclusief bijbehorende procedures, termijnen en voorwaarden;

  • -

    Verkoop- en afzet risico’s dienen te worden beperkt;

  • -

    Stagnerende woningmarkt door bankencrisis;

  • -

    Voorfinanciering bouwleges;

  • -

    Risico van intrekking bouwvergunning als niet binnen zes maanden kan worden gestart met de bouw.

Verder speelt mee dat er sprake was van een verhuurde toestand van de bestaande bedrijfsbebouwing, waarbij het huurcontract tot en met 31 december 2011 doorliep.

5.2

Verweerder wijst op de uitspraken van de Afdeling van 16 april 2003 (ECLI:NL:RVS:2003:AF7338), 18 januari 2006 (ECLI:NL:RVS:2006:AU9841) en 10 november 2010 (ECLI:NL:RVS:2010:BO3506) waarin de Afdeling heeft geoordeeld dat een periode van respectievelijk 13 maanden, 11 maanden en van een kleine 10 maanden voldoende is om een bouwvergunning aan te vragen. In dit geval moet een periode van 11 maanden voldoende worden geacht om concrete pogingen te ondernemen de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden alsnog te benutten. Daarbij is volgens verweerder niet van belang dat alle stappen in de procesbeschrijving van eiseres doorlopen behoeven te zijn, alvorens een aanvraag kan worden ingediend.

De omstandigheid dat, zoals eiseres stelt, sprake is van een economisch moeilijke markt vormt geen argument om te stellen dat de benuttingstermijn te kort is (zie ook de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 31 juli 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:6414). Verder kan een verleende onherroepelijke bouwvergunning inderdaad na 26 weken worden ingetrokken. Echter, aldus verweerder, in het Omgevingsbeleidsplan 2011-2014 van de gemeenten Cranendonck, Heeze-Leende en Valkenswaard is opgenomen dat deze termijn, bij het verstrijken ervan, automatisch met 26 weken wordt verlengd. Verder is er sprake van een bevoegdheid tot intrekking en niet van een verplichting.

In de omstandigheid dat eiseres verhuurder is van de locatie ziet verweerder geen belemmering om de passieve risicoaanvaarding te stuiten. Als eigenaresse was eiseres in de positie een bouwaanvraag in te dienen.

5.3

De rechtbank volgt verweerder in zijn opvatting dat het, om niet tegengeworpen te krijgen dat sprake is van passieve risicoaanvaarding, niet nodig is dat alle stappen van de procesbeschrijving doorlopen moeten zijn, alvorens een aanvraag kan worden ingediend, zeker niet als het gaat om woningen die passen binnen de geldende bestemming. Bovendien behoeven niet alle gegevens op hetzelfde moment te worden aangeleverd. Het is, op grond van de Regeling omgevingsrecht, voor diverse gegevens mogelijk om uitstel te verkrijgen om deze op een later moment aan te leveren.

Ook de overige door eiseres genoemde omstandigheden maken niet dat niet van eiseres mocht worden verlangd dat zij, om het vervallen van de bouwmogelijkheid voor woningen te voorkomen, concrete stappen zou nemen om dit te voorkomen.

Overigens is de periode dat eiseres alsnog de in het bestemmingsplan "Agnetendal 1976" opgenomen bouwmogelijkheid kon realiseren langer geweest. Het op 8 januari 2009 ter inzage gelegde bestemmingsplan "Dommelen 2009" is namelijk niet binnen twaalf weken na inzage vastgesteld. Met ingang van 10 december 2009 is er een gewijzigd ontwerp van dit plan ter inzage gelegd. In de tussentijd gold er, in aanmerking genomen dat geen voorbereidingsbesluit was genomen, geen voorbereidingsbescherming. Als eiseres er al niet in zou zijn geslaagd om binnen 11 maanden een vergunningsaanvraag in te dienen (de lengte van deze periode kon eiseres overigens vooraf niet kennen), had zij in elk geval de aanvraag kunnen vervolmaken en de aanvraag tussen medio mei 2009 en 10 december 2009 kunnen indienen.

Gelet hierop komt de rechtbank tot de conclusie dat eiseres voldoende tijd heeft gehad om concrete stappen te nemen om de bouwmogelijkheid te benutten. Eiseres moet, door geen enkele van de hiervoor genoemde processtappen te doorlopen en ook overigens onvoldoende concrete stappen te hebben genomen, worden geacht de voor haar nadelige bestemmingswijziging te hebben aanvaard.

Deze beroepsgrond faalt.

6.1

Eiseres is van mening dat haar in elk geval geen passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen, voor zover ten gevolge van de vaststelling van het bestemmingsplan "Dommelen 2009" sprake is van een verlies aan diversiteit van bestemmingen. Als het voor de eigenaar feitelijk onmogelijk is om alle mogelijke bestemmingen/gebruiksmogelijkheden gelijktijdig te benutten, kan geen passieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen. Eiseres verwijst naar een uitspraak van de Afdeling van 26 maart 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:1037) en een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 10 oktober 2012 (ECLI:NL:RBAMS:2012:BY6896).

6.2

Verweerder stelt zich op het standpunt dat de door eiseres aangehaalde jurisprudentie niet één op één kan worden overgenomen. In dit geval is geen sprake van een grote hoeveelheid aan gebruiksmogelijkheden op het perceel. Het gaat om het benutten van één gebruiksmogelijkheid, namelijk het realiseren van woningbouw op de locatie.

6.3

Uit de door eiseres aangehaalde jurisprudentie kan worden afgeleid dat, als een bestemmingsplan in diverse gebruiksmogelijkheden voorziet, niet van een eigenaar van in dat plan betrokken gronden mag worden verwacht dat hij, ter voorkoming van het tegenwerpen van passieve risicoaanvaarding, kiest voor de voor verkoop meest optimale gebruiksmogelijkheid en deze benut. Het vervallen van diversiteit aan gebruiksmogelijkheden kan tot schade leiden.

6.4

In dit geval is, als gevolg van het vaststellen van het bestemmingsplan "Dommelen 2009", geen sprake van het vervallen van diverse gebruiksmogelijkheden. Slechts de mogelijkheid voor realisering van woningbouw, overeenkomstig de bestemming "Woningbouw klasse E", was aan de orde. Van een vervallen van een diversiteit aan gebruiksmogelijkheden was geen sprake.

Het beroep van eiseres op de aangehaalde jurisprudentie faalt daarom.

7.1

Tot slot voert eiseres nog aan dat het wegbestemmen van de woningbouwmogelijkheden tot grote inkomens- en vermogensschade heeft geleid, doordat haar daardoor de mogelijkheid is ontnomen om de woonbestemming via haar dochteronderneming [projectontwikkelingsmaatschappij] uit te nutten en contant te maken, inclusief daardoor geleden margeverliezen. Dit klemt te meer, nu de gemeente zelf een inspanningsverplichting heeft opgelegd om tot woningbouw te komen. Het gevolg van de handelwijze van verweerder is bovendien geweest dat eiseres, kort na de bestemmingsplanwijziging, alsnog een volledig nieuwe langdurige en kostenverslindende bestemmingsplanprocedure heeft moeten doorlopen, inclusief beroep bij de Raad van State. Daardoor is onnodig veel vertraging opgelopen en zijn onnodig hoge kosten gemaakt, nog afgezien van het feit dat in het kader van de bestemmingswijziging de gemeente alle kosten en risico’s op eiseres heeft afgewenteld.

7.2

Volgens verweerder betreffen de gronden waar het in dit geval om gaat slechts een gedeelte van het gebied waarvoor het bestemmingsplan "Gertrudisdal-Norbertusdreef" is vastgesteld. Verder heeft verweerder aangegeven dat, ook al zou de woonbestemming niet zijn komen te vervallen, nog een bestemmingsplanprocedure doorlopen had moeten worden. Op het grootste gedeelte van de betrokken gronden rustte namelijk een bedrijfs- of tuinbestemming, waarbinnen woningbouw niet was toegestaan. Dat de kosten en risico’s op de ontwikkelende partij worden afgewenteld is een gangbare werkwijze. Op basis van de Wro dient het verhaal van kosten verzekerd te zijn, waartoe een anterieure overeenkomst met de aanvrager is gesloten.

7.3

De kosten van het opstellen van een bestemmingsplan vormen geen vermogensschade die op de voet van artikel 6.1 van de Wro voor vergoeding in aanmerking komt.

Verder kan deze beroepsgrond, omdat eiseres passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen, niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit.

8. Het beroep is, gelet op het voorafgaande, ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. D.J. de Lange, voorzitter, en mr. M.J.H.M. Verhoeven en mr. J. Heijerman, leden, in aanwezigheid van mr. A.M.M. Belt-Brouns, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 november 2015.

griffier voorzitter

De griffier is buiten staat om

deze uitspraak te ondertekenen.

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om een voorlopige voorziening te treffen.