Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOBR:2014:5677

Instantie
Rechtbank Oost-Brabant
Datum uitspraak
09-10-2014
Datum publicatie
10-10-2014
Zaaknummer
3370732
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Op tegenspraak
Beschikking
Inhoudsindicatie

Verzoekster heeft een terrein gehuurd waarop zij een motorcrosscircuit beheert en exploiteert. In 2012 heeft de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd waardoor de huur op 1 oktober 2013 is geëindigd.

Verzoekster heeft in 2013 aan de rechter verlenging gevraagd van de termijn waarbinnen het gehuurde terrein ontruimd moest worden. De rechter heeft de termijn verlengd tot 1 oktober 2014. Verzoekster vraagt de rechter nu opnieuw om verlenging van de ontruimingstermijn. Na beoordeling van de vraag of sprake is van onbehoorlijk gebruik van het terrein en na afweging van de belangen van verzoekster en de belangen van verweerster verlengt de kantonrechter de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden tot 1 oktober 2015.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Kanton ’s-Hertogenbosch

Zaaknummer : 3370732 / 410

EJ verzoek : 14-443

Uitspraak : 9 oktober 2014

in de zaak van:

de stichting Stichting New Seven Hills Motorcrosscircuit Berghem,

gevestigd in Heeswijk-Dinther,

verzoekster,

gemachtigde: mr. F.J. van Beek,

t e g e n :

de stichting Stichting Regionaal Motorsportcircuit “Nieuw Zevenbergen”,

gevestigd in Berghem,

verweerster,

gemachtigde: mr. A.A.J.L. van Elk de Freese.

Partijen zullen verder worden aangeduid als "NSH" en "RMN".

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met bijlagen,

- het verweerschrift met bijlagen,

- de voor de zitting toegezonden producties 5 en 6 van NSH,

- de voor de zitting toegezonden producties 5 t/m 8 van RMN,

- de mondelinge behandeling, die heeft plaatsgevonden op 2 oktober 2014,

- de pleitaantekeningen van de gemachtigden van beide partijen.

1.2.

De beschikking is bepaald op 23 oktober 2014.

2 De feiten

2.1.

RMN heeft van de gemeente Oss het recht van erfpacht gekregen betreffende (onder meer) een aantal onroerende zaken aan de Zevenbergseweg te Berghem, kadastraal bekend gemeente Berghem sectie C nummers 1402, 1403 en 1491 (ontstaan uit C 1404). Vanaf 21 december 1990 zijn verschillende huurovereenkomsten gesloten tussen RMN als verhuurster en NSH als huurster met betrekking tot een gedeelte van deze onroerende zaken. Op grond van de sinds 1 januari 1993 gesloten overeenkomsten is het volledige beheer en de exploitatie van het op dit terrein gelegen motorcrosscircuit in handen gekomen van NSH. Per 1 januari 2000 is tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst aangegaan voor de duur van tien jaren, eindigend op 31 december 2009. Daarin is bepaald dat de huur behoudens opzegging als bedoeld in artikel 6 of ontbinding door de rechter vervolgens voor onbepaalde tijd doorloopt tot uiterlijk 31 december 2018, op welke datum de erfpacht eindigt die RMN heeft ter zake van het Motorsportcircuit Nieuw-Zevenbergen.

2.2.

Bij aangetekende brief van 31 juli 2012 heeft RMN de huur opgezegd met ingang van

1 oktober 2013. Zij heeft in deze brief het volgende aangegeven: de gemeente Oss wil na

31 december 2018 een nieuwe erfpachtovereenkomst met haar aangaan als aan vijf voorwaarden is voldaan. Om aan deze voorwaarden te kunnen voldoen, is een Masterplan “Circuit voor de Toekomst” uitgewerkt. Afgesproken is, zo wordt in de brief vermeld, dat de kosten voor het opstellen van dit plan zouden worden gedragen door de beheerstichting van RMN en de drie gebruikers van het circuit (NSH, de kartvereniging en de schietvereniging) maar dat NSH heeft aangegeven dat zij pas een inhoudelijke en financiële bijdrage wil leveren als zij de garantie krijgt dat de lopende huurovereenkomst na 2018 zal worden verlengd. RMN heeft, zo stelt zij in de brief, aangeven dat zij deze garantie niet kan geven omdat de gemeente Oss geen zekerheid kan geven over het voortbestaan van het circuit. RMN geeft verder in de brief aan dat financiële participatie van de gemeente Landerd en Bernheze een voorwaarde is om het voortbestaan van het circuit te garanderen en dat deze gemeenten alleen willen bijdragen als de in deze gemeenten aanwezige motorcrossverenigingen zeggenschap en participatiemogelijkheden krijgen in de exploitatie van de crossbaan. Omdat NSH heeft aangegeven daartoe geen mogelijkheden te zien en zij ook niet wil bijdragen aan het masterplan, belemmert zij, zo vermeldt RMN in de brief, de activiteiten om te kunnen voldoen aan de door de gemeente gestelde voorwaarden. Om die reden heeft RMN de huurovereenkomst opgezegd.

2.3.

Op 31 oktober 2013 heeft de gemeenteraad van de gemeente Oss besloten om de erfpacht met RMN onder bepaalde voorwaarden na 31 december 2018 te verlengen.

2.4.

Op 13 november 2013 heeft NSH een verzoek ingediend bij deze rechtbank tot verlenging van de ontruimingstermijn. Daarin heeft zij primair bepleit dat geen sprake is geweest van een rechtsgeldige opzegging zodat zij niet-ontvankelijk verklaard moet worden in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Subsidiair heeft zij gesteld dat haar belang bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde zwaarder weegt dan het belang van RMN bij ontruiming. RMN heeft primair als verweer aangevoerd dat het gehuurde geen gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW betreft, zodat NSH geen beroep kan doen op ontruimingsbescherming. Subsidiair heeft zij aangevoerd dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en dat haar belang prevaleert boven het belang van NSH.

2.5.

Bij beschikking van 27 januari 2014 heeft de kantonrechter geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:230a BW en dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd zodat de huurovereenkomst op 1 oktober 2013 is geëindigd. De kantonrechter heeft vervolgens na een afweging van de wederzijdse belangen de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden verlengd tot 1 oktober 2015.

2.6.

In een brief van de gemeente Oss aan RMN van 23 september 2014 wordt aangegeven: “Een van de voorwaarden voor voortbestaan van het circuit na 2018 is dat op het motorsportgedeelte van het circuit verenigingen uit de regio een plek moeten krijgen. Diverse motorsportverenigingen uit de regio, uit Bernheze, Oss en Landerd willen graag crossen op het circuit (…). Hun eigen crossterreinen worden of zijn afgesloten. Voor zover wij weten zijn er nog geen afspraken gemaakt tussen Stichting New Seven Hills en de regionale motorsportverenigingen over regionale samenwerking. Zolang geen regionale samenwerking tot stand is gebracht, is het mogelijk dat de regionale motorsportverenigingen voortijdig afhaken bij de ontwikkeling van het nieuwe circuit.

Wij zijn gestart met de voorbereiding van het nieuwe bestemmingsplan. Als aan de voorwaarden van de raad van 31 oktober 2013 kan worden voldaan, kan het bestemmingsplan in procedure worden gebracht en vastgesteld door onze raad. Dit moet gebeuren voor 2018. Er zijn ook nieuwe omgevingsvergunningen voor het circuit nodig. Het ligt in de bedoeling om de omgevingsvergunningen voor de activiteit milieu te coördineren met het bestemmingsplan. (...) De gemeente verlengt ook de erfpachtovereenkomst met Stichting Nieuw Zevenbergen als voldaan wordt aan de eerder genoemde voorwaarden.”

3 Het geschil

3.1.

NSH vraagt in deze procedure opnieuw om de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden te verlengen, en wel tot 1 oktober 2015, met veroordeling van RMN in de kosten van deze procedure. NSH voert ter onderbouwing van het verzoek aan dat zij nog geen nieuwe locatie heeft gevonden waar zij haar bedrijfsactiviteiten kan uitvoeren en dat het nagenoeg onmogelijk is om een geschikt alternatief te vinden. Het ontbreekt NSH ook aan financiële middelen om dit te realiseren. NSH wijst er verder op dat zij aanzienlijke investeringen heeft gedaan in het gehuurde en dat ontruiming zal leiden tot een gedwongen beëindiging van de activiteiten van NSH waardoor personen hun baan en inkomsten zullen verliezen. NSH stelt tot slot dat verlenging van de ontruimingstermijn er niet aan in de weg staat dat RMN alvast de voorbereidingen treft die nodig zijn voor de situatie na 31 december 2018.

3.2.

RMN voert verweer. Zij stelt dat NSH geen enkele moeite heeft gedaan om haar activiteiten elders onder te brengen. De investeringen die NSH in het verleden heeft gedaan moeten volgens RMN geacht worden al lang te zijn terugverdiend. RMN stelt verder dat NSH de regels ten aanzien van exploitatie en onderhoud van het motorcrosscircuit aan haar laars lapt. Zo is het terrein afgekeurd door de Motorsportbonden omdat het niet voldeed aan de veiligheidseisen. Bovendien wordt het terrein niet meer onderhouden en worden banden en overig bedrijfsafval opgeslagen op het terrein. Ook wordt niet gecontroleerd op de geluidsbelasting van motoren; de daarvoor aangelegde installatie is volgens RMN niet meer aanwezig, althans niet meer in werking. Verschillende evenementen zijn niet doorgegaan of op het laatst afgeblazen zodat het circuit niet optimaal wordt benut. Dit kan volgens RMN leiden tot een toename van wildcross. Dat personen financieel afhankelijk zijn van de exploitatie van het motorcrossterrein wordt niet door NSH onderbouwd. Verdere verlenging van de ontruimingstermijn leidt volgens RMN alleen maar tot een verdere teloorgang van het terrein en daarmee zal volgens haar de politieke bereidheid om te beslissen over verlenging van de erfpacht negatief worden beïnvloed. De gemeente Oss heeft nog geen definitief besluit genomen over verlenging van de erfpacht maar heeft daarvoor wel nadere voorwaarden gesteld, waaronder een forse reductie van de geluidsbelasting op de omgeving, participatiemogelijkheden voor plaatselijke regionale motorsportclubs en het maken van een start met de aanvraag van een nieuwe milieuvergunning en een bestemmingsplanprocedure. Daarvoor moet het terrein worden aangepast en moet het terrein gaan voldoen aan de nieuwe eisen die zullen worden verbonden aan een dergelijke vergunning. De gemeente zal, aldus RMN, pas overgaan tot verlenging van de erfpacht als aan al deze eisen is voldaan. NSH is volgens RMN alleen bezig deze aanpassingen tegen te werken en te ondermijnen. Het belang van RMN moet volgens haar prevaleren boven het belang van NSH omdat het voortbestaan van het totale circuit waaronder de kartbaan, de schietsportaccommodatie en de motorcrossbaan in gevaar komt als vóór 2018 niet aan de voorwaarden is voldaan. RMN stelt tot slot dat in het kader van dit verzoek om een tweede verlenging van de ontruimingstermijn nieuwe argumenten aangevoerd moeten worden door NSH ten opzichte van de argumenten die zij in het kader van het eerste verzoek tot verlenging heeft aangevoerd. RMN verzoekt het verzoek af te wijzen en te bevelen dat NSH het voormalig gehuurde verlaat en ontruimt op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van NSH in de kosten van deze procedure.

4 De beoordeling

4.1.

Beoordeeld moet worden of aanleiding bestaat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn toe te wijzen. Op grond van het bepaalde in artikel 7:230a lid 4 BW wordt het verzoek alleen toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Zelfs als dat het geval is, moet het verzoek worden afgewezen als zich één van de omstandigheden voordoet als genoemd in de tweede volzin van artikel 7:230a lid 4 BW, waaronder de omstandigheid dat vanwege een onbehoorlijk gebruik van het gehuurde niet van de verhuurder gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van het gehuurde behoudt. De wet stelt niet de eis dat bij een tweede verlengingsverzoek andere of nieuwe gronden aangevoerd moeten worden ten opzichte van het eerste verlengingsverzoek.

4.2.

RMN voert aan dat het terrein is afgekeurd door de Motorsportbonden, dat het terrein niet meer wordt onderhouden en dat er banden en overig bedrijfsafval worden opgeslagen. De kantonrechter begrijpt dit verweer als een beroep op onbehoorlijk gebruik van het gehuurde. Beoordeeld moet worden of RMN dit onbehoorlijk gebruik aannemelijk heeft gemaakt. De kantonrechter is van oordeel dat dat niet het geval is. Uit de stukken blijkt dat de Koninklijke Nederlandse Motorrijders Vereniging (KNMV) het terrein op 4 juni 2014 heeft goedgekeurd voor vrije training en club- en districtswedstrijden, na een aanvankelijke afkeuring op 7 mei 2014. In het keuringsrapport van 4 juni 2014 is geadviseerd de resterende autobanden op en rondom het circuit op te ruimen en af te voeren, waarbij is vermeld dat het grootste gedeelte al is opgeruimd. RMN heeft ter zitting foto’s getoond van nog aanwezige banden en afvalhout. Wat daar ook van zij, die aanwezigheid heeft er niet aan de in de weg gestaan dat het circuit door de KNMV is goedgekeurd. Voor wat betreft de stelling dat niet wordt gecontroleerd op de geluidsbelasting van motoren omdat de daarvoor aangelegde installatie niet meer aanwezig, althans niet meer in werking is, overweegt de kantonrechter dat in het keuringsrapport wordt vermeld dat NSH beschikt over een “KNMV 94 dB(A) eigen meter”. RMN heeft vervolgens in het licht van dit rapport haar stelling niet nader onderbouwd. Tot slot heeft RMN niet gesteld dat sprake is van wildcross terwijl de enkele mogelijkheid daartoe onvoldoende is om aan te nemen dat sprake is van onbehoorlijk gebruik van het circuit. RMN heeft er op zitting nog op gewezen dat het circuit weliswaar is goedgekeurd voor regionale wedstrijden maar niet voor overige wedstrijden. NSH heeft op zitting toegelicht dat voor overige wedstrijden per keer beoordeeld wordt welke maatregelen moeten worden genomen om het circuit geschikt te maken. Dat is ook bevestigd door de op zitting aanwezige [naam], keurder van de Motor Organisatie Nederland. Gelet op al het voorgaande is niet aannemelijk dat sprake is van onbehoorlijk gebruik van het terrein. Daar komt bij dat gesteld noch gebleken is dat RMN NSH gesommeerd heeft om zich als goed huurder te gedragen en daarmee strijdige gedragingen te staken, hetgeen voor de hand zou hebben gelegen als inderdaad sprake zou zijn geweest van onbehoorlijk gebruik. Dat geldt temeer nu RMN stelt dat het voortbestaan van het circuit in gevaar komt door het gestelde onbehoorlijke gebruik.

4.3.

Omdat onbehoorlijk gebruik niet aannemelijk is, moet vervolgens beoordeeld worden of de belangen van NSH zwaarder wegen dan de belangen van RMN. Voor wat betreft het belang van NSH wordt het volgende overwogen. NSH heeft specifiek tot doel om op het circuit in Oss een motorcrosscircuit te exploiteren. Niet is gebleken dat NSH haar activiteiten op korte termijn kan verleggen naar een ander terrein. Terreinen in de regio moeten nu juist in de toekomst gaan participeren in het nieuwe circuit Nieuw Zevenbergen. NSH heeft verder voldoende aannemelijk gemaakt dat zij, zolang zij haar investering in de geluidswal nog niet kan terugkrijgen, niet de financiële middelen heeft om elders een motorcrossbaan te exploiteren of daarin te participeren. RMN heeft op zitting aangegeven dat de geluidswal is opgenomen in de huidige milieuvergunning en dat de wal pas kan worden verwijderd als die uit de vergunning is gehaald. Een verzoek daartoe is in voorbereiding (RMN verwacht dat nog dit jaar een verzoek wordt ingediend) en de behandeling daarvan zal circa zes maanden in beslag nemen volgens RMN. Vervolgens moet de gemeente keuren of de wal op juiste wijze is verwijderd en als dat het geval is, kan NSH de beschikking krijgen over het door haar geïnvesteerde geld. Naar het zich laat aanzien zal dit niet eerder dan na de zomer van 2015 zijn. NSH heeft verder aangegeven dat zij, zolang zij de exploitatie van het circuit kan voortzetten, in staat is inkomsten te genereren voor een andere locatie. Omdat NSH in afwachting van de verwijdering van de geluidswal onvoldoende financiële middelen heeft om elders een motorcrossbaan te exploiteren of daarin te participeren en aldus voldoende aannemelijk is dat NSH bij ontruiming op korte termijn niet meer in staat zal zijn uitvoering te geven aan de doelstelling waartoe zij is opgericht, heeft NSH aldus een zwaarwegend belang bij verlenging van de ontruimingstermijn.

4.4.

RMN voert als belang de verlenging van de erfpacht na 2018 aan. Om tot verlenging te komen moet - zo stelt zij - blijkens de brief van de gemeente van 23 september 2014, voor 2018 voldaan zijn aan de door de gemeente gestelde voorwaarden voor verlenging van de erfpacht, waaronder een forse reductie van de geluidsbelasting op de omgeving, participatiemogelijkheden voor plaatselijke regionale motorsportclubs en het maken van een start met de aanvraag van een nieuwe milieuvergunning en een bestemmingsplanprocedure. RMN voert weliswaar aan dat daarvoor het terrein moet worden aangepast maar zij heeft niet onderbouwd welke aanpassingen verricht moeten worden en waarom dat niet kan gebeuren als NSH het circuit nog enige tijd exploiteert. Bovendien resteert nog geruime tijd tot aan 2018. Ook de stelling dat NSH alleen bezig is deze aanpassingen tegen te werken en te ondermijnen is door RMN niet onderbouwd, anders dan met haar stellingen over het onbehoorlijk gebruik, waarvan hiervoor al is geoordeeld dat dat niet aannemelijk is gemaakt. Dat het voortbestaan van het totale circuit waaronder de kartbaan, de schietsportaccommodatie en de motorcrossbaan in gevaar komt als niet vóór 2018 aan de voorwaarden is voldaan, mag zo zijn, maar RMN heeft onvoldoende onderbouwd dat verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 oktober 2015 daar een reëel gevaar voor vormt.

4.5.

De kantonrechter is op grond van al het voorgaande van oordeel dat de belangen van NSH zwaarder wegen dan de belangen van RMN. Dat betekent dat het verzoek van NSH zal worden toegewezen. In verband daarmee zal het verzoek van RMN om te bevelen dat NSH het voormalig gehuurde verlaat en ontruimt op straffe van verbeurte van een dwangsom worden afgewezen. De kantonrechter ziet aanleiding de kosten voor deze procedure te compenseren zodanig dat beide partijen de eigen kosten dragen.

4 De beslissing.

De kantonrechter:

verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van het voormalig gehuurde moet plaatsvinden tot

1 oktober 2015,

wijst het verzoek van RMN af,

compenseert de kosten van deze procedure in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen,

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is bij vervroeging gewezen door mr. J. van der Weij, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.