Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOBR:2014:5477

Instantie
Rechtbank Oost-Brabant
Datum uitspraak
22-09-2014
Datum publicatie
26-09-2014
Zaaknummer
14_202
Formele relaties
Hoger beroep: ECLI:NL:RVS:2015:2553, Bekrachtiging/bevestiging
Rechtsgebieden
Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Planschade 49 WRO

In geschil is de hoogte van de toe te kennen planschadevergoeding wegens waardedaling van eisers pand dat bestaat uit een bedrijfs- en een woongedeelte. Bij het taxeren van het bedrijfsgedeelte van eisers pand in de oude planologische situatie heeft verweerder ten onrechte de eerder door de rechtbank voorgeschreven natuurlijke ITZA-methode niet toegepast. De mogelijkheden voor detailhandel zijn gedeeltelijk hersteld in het thans geldende bestemmingsplan. Verweerder heeft hiermee rekening mogen houden bij het bepalen van de hoogte van de schadevergoeding. Verweerder is ten onrechte slechts bereid tot vergoeding van de wettelijke rente over het schadebedrag verminderd met de vergoeding in natura. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit en voorziet zelf in de zaak nadat partijen gezamenlijk hebben aangegeven van welk aantal vierkante meters kan worden uitgegaan bij het taxeren van het bedrijfsgedeelte van eisers pand in de oude planologische situatie.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 14/202

uitspraak van de meervoudige kamer van 22 september 2014 in de zaak tussen

[eiser], te [woonplaats], eiser

(gemachtigde: mr. J.A.J. Dappers),

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oss, verweerder

(gemachtigde: mr. E. Steemers).

Procesverloop

Bij besluit van 26 juni 2007 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eiser om vergoeding van planschade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) afgewezen. Bij besluit op bezwaar van 12 januari 2009 heeft verweerder de afwijzing van de aanvraag, op andere gronden, gehandhaafd.

De rechtbank heeft het tegen dit besluit door eiser ingestelde beroep bij uitspraak van 23 januari 2013 gegrond verklaard, het bestreden besluit vernietigd en bepaald dat verweerder een nieuw besluit moet nemen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen.

Bij besluit van 10 december 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de vergoeding van planschade vastgesteld op
€ 20.000,00. Deze planschadevergoeding is gesplitst in een bedrag in geld van € 5.000,00 en een vergoeding in natura, door met het bestemmingsplan Centrum Oss 2013 de planologische mogelijkheden voor detailhandel en horeca gedeeltelijk terug te brengen op het perceel [adres 1], onder de voorwaarde dat als de vergoeding in natura niet mogelijk is, en dit niet komt door eiser, de gemeente de planschade in geld zal vergoeden, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 december 2005.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2014. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en ing. R.K.W Cheizoo. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van F.C.J. Peters, taxateur te Oss en mr. A.A.M. Bruggeman, werkzaam bij de Stichting Advies Onroerende Zaken (SAOZ).

De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om partijen de gelegenheid te geven om de rechtbank voor 1 september 2014 te berichten of zij overeenstemming hebben bereikt over het aantal vierkante meters bedrijfsruimte waarvan moet worden uitgegaan bij de waardering van het pand [adres 1] in de oude planologische situatie, met gebruikmaking van de natuurlijke ITZA-methode.

Naar aanleiding hiervan hebben R.K.W. Cheizoo en F.C.J. Peters namens partijen een reactie gegeven. Partijen hebben aangegeven geen prijs te stellen op een tweede zitting, waarna de rechtbank het onderzoek heeft gesloten.

Overwegingen

1.1 De rechtbank verwijst voor de relevante feiten, omstandigheden en geschiedenis naar rechtsoverwegingen 3 en 4 van de uitspraak van 23 januari 2013 in zaak AWB 09/698.

1.2 Na deze uitspraak heeft verweerder de SAOZ opnieuw gevraagd advies uit te brengen, met inachtneming van de door de rechtbank in de uitspraak geformuleerde uitgangspunten.

In haar advies van juni 2013 taxeert de SAOZ de waarde van winkel met woonhuis – de mutatie weggedacht – per peildatum september 2004 op € 610.000,00. De mutatie meegenomen taxeert de SAOZ het object op de peildatum op € 590.000,00. Bij de taxatie heeft de SAOZ een uit de regio afkomstige taxateur, F.C.J. Peters van Blommers en Greve Makelaardij, betrokken. Volgens het advies van de SAOZ hebben eisers recht op een vergoeding van de planschade ter hoogte € 20.000. Hiervan kan € 15.000 in natura worden vergoed.

Op 26 september 2013 heeft de raad het bestemmingsplan Centrum Oss 2013 vastgesteld waarin het perceel de bestemming “Centrum-Kernrandgebied” heeft gekregen. Op het perceel is, naast wonen, onder meer detailhandel toegestaan met een maximaal verkoopvloeroppervlak van 100 m2 en horeca met een bedrijfsvloeroppervlak van maximaal 100 m2. Het bestemmingsplan is onherroepelijk geworden per 19 juni 2014.

1.3 Voorafgaand aan het definitieve advies heeft het kantoor Cheizoo makelaardij/taxatie (verder Cheizoo) zienswijzen namens eiser naar voren gebracht.

2.

Verweerder heeft het bestreden besluit gebaseerd op het herziene advies van september 2013 van de SAOZ (verder: het advies).

3.

De rechtbank stelt voorop dat geen hoger beroep is ingesteld tegen de uitspraak van
23 januari 2013. In deze uitspraak zijn enkele beroepsgronden van eiser alsmede enkele standpunten van verweerder uitdrukkelijk en zonder voorbehoud verworpen. De hierover gegeven oordelen staan vast. Meer in het bijzonder verwijst de rechtbank naar de volgende rechtsoverwegingen:

“14. Tussen partijen is niet in geschil dat eisers ten gevolge van het bestemmingsplan “Centrum Oss 2003” in een planologisch nadeliger situatie zijn komen te verkeren. Immers onder het nieuwe regime is een verbouwing van het pand ten behoeve van detailhandel/horeca feitelijk niet meer mogelijk.

17.

De rechtbank constateert daartoe allereerst dat verweerder het aantal vierkante meters zoals vastgesteld door Cheizoo in het geval een verbouwing aan het pand zou plaatsvinden niet gemotiveerd heeft bestreden. De rechtbank is dan ook tot het oordeel gekomen dat na verbouwing en afgezien van de woning uitgegaan kan worden van een omvang van de begane grond van 435 m² beschikbaar grondoppervlak voor winkelruimte, een zolder van
80 m² en een trapopgang van 5 m².

18.

De rechtbank is verder van oordeel dat het hanteren van de retailmethode in strijd met de goede procesorde moet worden geacht, nu dit eerst ter zitting is aangevoerd. Wel acht de rechtbank de natuurlijke ITZA-methode toepasbaar voor de winkelruimte als de meest redelijke methode in dit geval nu over het hanteren van deze methode overeenstemming bestaat tussen de verschillende taxateurs.

19.

Voor het woongedeelte acht de rechtbank de vergelijkingsmethode de meest aangewezen methode. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat voor het hanteren van een prijs per m² voor het woongedeelte onvoldoende reden bestaat nu de verschillen met betrekking tot de waarde per m² tussen de verschillende taxateurs onvoldoende verklaarbaar zijn om een overtuigde keuze te kunnen maken.”

4.1

Eiser kan zich niet vinden in het advies van de SAOZ. Hij verwijst ter onderbouwing naar de reactie van Cheizoo op het advies. In deze reactie wordt in de eerste plaats in algemene zin gesteld dat de SAOZ de eerder door Cheizoo ingebrachte zienswijzen ontwijkend heeft beantwoord.

4.2

Verweerder geeft, onder verwijzing naar een brief van de SAOZ van 14 maart 2014 in reactie op het beroepschrift, aan dat in het herziene advies puntsgewijs op de zienswijzen van Cheizoo is gereageerd.

4.3

De rechtbank is van oordeel dat de enkele verwijzing naar eerder ingebrachte zienswijzen onvoldoende is. De rechtbank is van oordeel dat eiser behoudens de hieronder te behandelen inhoudelijke argumenten, geen redenen heeft aangevoerd waarom de weerlegging van de zienswijzen onjuist of onvolledig zou zijn. Daarom kan het aangevoerde niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit.

5.1

Eiser merkt in de eerste plaats op dat onduidelijk is waarom de SAOZ bij het bepalen van de waarde van het bedrijfsgedeelte van zijn pand onder het oude planologische regime niet de natuurlijke ITZA-methode maar de rekenkundige ITZA-methode heeft gehanteerd. Dit leidt tot verschillen, te meer omdat het hanteren van 3 zones in dit geval bij één vergelijkingspand gelet op de pandindeling niet in de natuurlijke ITZA-methode past. Eiser merkt verder op dat de waarde van het pand in de nieuwe planologische situatie in de loop van de procedure meermalen is bepaald. Het gemiddelde van deze taxaties ligt lager dan de door de SAOZ genoemde waarde.

5.2

Van de zijde van verweerder is aangegeven dat het pand van Zeeman aan de Kerkstraat zich goed laat vergelijken met het object van eiser qua diepte en maatvoering, indien dit zou worden verbouwd ten behoeve van detailhandel. Daarom leek toepassing van de rekenkundige ITZA-methode de meest aangewezen weg.

5.3

De ITZA-methode wordt veelal gebruikt bij het bepalen van de waarde van winkelpanden. In de ITZA-methode wordt het object verdeeld in een aantal zones. Het uitgangspunt hierbij is dat het front van de winkel de grootste aantrekkende werking heeft en dat winkelend publiek zich gemakkelijker beweegt in die gedeelten van een winkel waar men oogcontact heeft met de winkelstraat. De omzetpotentie per vierkante meter neemt af naarmate een vierkante meter verder naar achteren ligt. Elke vierkante meter in de vooraan liggende zone wordt gesteld op 100%. Vervolgens wordt aan de resterende meters buiten de vooraan liggende zone een lager percentage toegekend. In de rekenkundige ITZA-methode geschiedt dit op mathematische wijze. In het advies van de SAOZ is het object van eiser in drie zones verdeeld. In de natuurlijke ITZA-methode wordt niet uitgegaan van standaard zones maar wordt het minst diepe vergelijkingspand als eerste zone beschouwd waarbij elke vierkante meter wordt gesteld op 100%. De achterliggende zones worden mede op basis van de vergelijkingspanden bepaald.

5.4

In het advies van de SAOZ is uitgegaan van het aantal vierkante meters dat is genoemd in de uitspraak van 23 januari 2013. Dit aantal is vervolgens met de rekenkundige ITZA-methode gecorrigeerd. De rechtbank heeft in de eerdere uitspraak van 23 januari 2013 voorgeschreven dat de natuurlijke ITZA-methode moet worden toegepast. Dit is niet gebeurd. De rechtbank acht niet op voorhand uitgesloten dat toepassing van de verschillende methodes kan leiden tot verschillende uitkomsten omdat in de natuurlijke ITZA-methode de invloed van vergelijkingspanden groter is. De rechtbank neemt voorts in aanmerking dat in het advies is volstaan met één vergelijkingspand en dat in het advies noch ter zitting details van het vergelijkingspand, zoals een plattegrond, zijn verschaft. Het gebruik van één vergelijkingspand heeft consequenties bij toepassing van de natuurlijke ITZA-methode. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat vanwege het niet toepassen van de natuurlijke ITZA-methode verweerder de eerdere uitspraak van 23 januari 2013 niet in acht heeft genomen. Deze beroepsgrond slaagt.
Overigens hecht de rechtbank om dezelfde reden geen waarde aan de opmerking van eiser omtrent de gemiddelde waarde van het pand in de diverse taxaties gedurende de procedure. Ook deze taxaties zijn niet allemaal met inachtneming van de natuurlijke ITZA-methode uitgevoerd.

6.1

Eiser bestrijdt verder de procentuele huurprijscorrectie die de SAOZ toepast omdat het pand aan de Kerkstraat volstrekt identiek zou zijn aan het object van eiser. Slechts op basis van het overgangsrecht kan in het pand aan de Kerkstraat een grotere winkel zijn, een kans die eiser niet heeft gehad.

6.2

In het herziene advies van de SAOZ wordt uitgegaan van een huurwaarde van het object van eiser van € 140,00 per m². Weliswaar heeft het vergelijkingspand aan de Kerkstraat een huurprijs van € 175,00 per m², maar het winkelklimaat in de Kerkstraat is beduidend beter dan dat in de Monsterstraat hetgeen leidt tot een huurprijscorrectie van 25%. Ter zitting is door verweerder gewezen op een aantal verschillen. In de Kerkstraat zijn geen woningen, in de Monsterstraat wel. Ook is het profiel van de Monsterstraat anders (namelijk smaller) dan dat van de Kerkstraat.

6.3

Indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan volgens vaste rechtspraak van Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: ABRS) (onder meer de uitspraak van 1 augustus 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BX3290) van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht.

6.4

Tussen partijen is niet in geschil dat het pand aan de Kerkstraat een vergelijkbaar pand is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich op dit onderdeel heeft mogen baseren op het advies van de SAOZ. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting blijkt afdoende dat er wel degelijk verschillen tussen beide locaties zijn. Eiser heeft niet onderbouwd dat deze verschillen geen correctie van 25% rechtvaardigen. Deze grond faalt.

7.1

Eiser vraagt zich af waarom bij het bepalen van de waarde van het bedrijfsgedeelte gebruik is gemaakt van het netto aanvangsrendement in plaats van het bruto aanvangsrendement. Dit leidt tot een meer complexe berekening. Ook wijkt dit af van de natuurlijke ITZA-methode.

7.2

In het advies van de SAOZ is bij het bepalen van de waarde van het bedrijfsgedeelte in de oude planologische situatie na het bepalen van het bruto aanvangsrendement de netto huurwaarde vastgesteld en hebben enkele correcties plaatsgevonden. Bij het bepalen van de waarde van het bedrijfsgedeelte in de nieuwe planologische situatie is het bruto aanvangsrendement vastgesteld zonder gebruik te maken van de ITZA-methode gelet op de vormgeving en beperktere gebruiksmogelijkheden. Ook hierna is de netto huurwaarde vastgesteld en hebben enkele correcties plaatsgevonden.

7.3

Desgevraagd heeft eiser ter zitting aangegeven de hoogte van de exploitatielasten en andere correcties om van een bruto naar een netto waarde te komen, niet te betwisten. Voorts heeft eiser de door de SAOZ gehanteerde kapitalisatiefactor bij het bepalen van de waarde van het bedrijfsgedeelte in de oude en de nieuwe planologische situatie niet betwist en heeft eiser de door de SAOZ gehanteerde huurwaarde per vierkante meter in de nieuwe planologische situatie niet betwist. De rechtbank is van oordeel dat eiser onvoldoende heeft onderbouwd waarom niet van het netto aanvangsrendement zou mogen worden uitgegaan. De rechtbank heeft hierover in de eerdere uitspraak van 23 januari 2013 niets voorgeschreven. Niet valt in te zien dat na het toepassen van de natuurlijke ITZA-methode niet kan worden uitgegaan van een netto aanvangsrendement. Evenmin valt in te zien dat het bepalen van een bruto aanvangsrendement tot wezenlijke verschillen in de uitkomst zal leiden. De natuurlijke ITZA-methode is weliswaar niet toegepast bij het bepalen van de waarde van het bedrijfsgedeelte in de nieuwe planologische situatie, maar deze methode leent zich hier ook niet voor, gelet op het wegvallen van de mogelijkheid voor detailhandel in de nieuwe planologische situatie. Deze beroepsgrond faalt.

8.1

Onder verwijzing naar de zienswijzen stelt eiser vraagtekens bij de vergelijkingspanden [adres 2] en [adres 3] ten behoeve van de waardering van het woongedeelte van het object van eiser in de oude planologische situatie. Eiser vraagt zich concreet af waarom niet het gemiddelde van de waarde per kubieke meter is genomen.

8.2

In het herziene advies is als reactie op de zienswijzen aangegeven dat referentieobjecten bijna nooit één op één toepasbaar zijn. Weliswaar zijn er genoeg overeenkomsten tussen het object van eiser en de genoemde vergelijkingspanden, maar er zijn ook verschillen. Dit heeft tot gevolg dat niet het rekenkundige gemiddelde van beide panden is genomen maar dat meer waarde aan het ene dan aan het andere pand is gehecht. Het object van eiser was per september 2004 minder waard dan het pand aan de [adres 2] en meer dan het pand aan de [adres 3].

8.3

De rechtbank is van oordeel dat de SAOZ voldoende gemotiveerd heeft aangegeven op welke wijze tot een waardering van het woongedeelte is gekomen door middel van de, in de uitspraak van 23 januari 2013 voorgeschreven, vergelijkingsmethode. De SAOZ heeft daarnaast ter zitting voldoende toegelicht waarom de waarde van het woongedeelte in de nieuwe planologische situatie hoger is dan de waarde van het woongedeelte in de oude planologische situatie. Dit wordt veroorzaakt doordat het karakter van de woning wijzigt van een bovenwoning in de oude planologische situatie naar een grondgebonden woning in de nieuwe planologische situatie. Door eiser zijn geen concrete aanknopingspunten aangevoerd die leiden tot twijfel aan de uitkomst van het herziene advies met betrekking tot de waardering van het woongedeelte. Deze beroepsgrond faalt.

9.1

Eiser heeft verwezen naar de WOZ-waarde van zijn object en vraagt zich af waarom niet van deze waarde is uitgegaan, in bijzonder wat betreft de WOZ-waarde van het woongedeelte. Deze waarde ligt circa € 60.000,00 lager dan de waarde van het woongedeelte in de nieuwe planologische situatie in het advies van de SAOZ.

9.2

De SAOZ heeft aangegeven dat het object [adres 1] een uniek object betreft, waardoor enig verschil kan ontstaan bij de WOZ-waardering vanwege het gebruik van modelmatige vergelijking. Voorts heeft de SAOZ in zijn algemeenheid erop gewezen dat voor de taxatie van de WOZ-waarde niet dezelfde normen gelden als voor de waardebepaling bij planschadetaxaties.

9.3

De WOZ-waarde per 1 januari 2005, ten tijde van de nieuwe planologische situatie, bedroeg € 530.000,00 en ligt daarmee substantieel lager dan de waarde die in het herziene advies van de SAOZ is aangenomen voor het gehele object in de nieuwe planologische situatie. Dit neemt echter niet weg dat de rechtbank van oordeel is dat de SAOZ een afdoende verklaring heeft gegeven voor dit verschil. Daarom is er geen aanleiding voor het oordeel dat het herziene advies van de SAOZ op dit onderdeel gebreken vertoont. Deze beroepsgrond faalt.

10.1

Eiser stelt verder dat de schade niet anderszins is verzekerd door middel van het bestemmingsplan “Centrum Oss 2013”. Het is niet redelijk dat dit nieuwe bestemmingsplan eiser wordt tegengeworpen, 17 jaren nadat hij is geconfronteerd met de gevolgen van het bestemmingsplan “Centrum Oss”. Desgevraagd heeft zijn gemachtigde ter zitting opgemerkt dat het pand ook voorafgaand aan de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Centrum Oss 2013” te koop is aangeboden. Subsidiair maakt eiser aanspraak op de wettelijke rente over het bedrag van € 15.000,00 dat anderszins is verzekerd tot het moment dat het bestemmingsplan “Centrum Oss 2013” onherroepelijk is geworden.

10.2

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de planschade gedeeltelijk anderszins is verzekerd als gevolg van het bestemmingsplan “Centrum Oss 2013”. In dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming “Centrum-Kernrandgebied” gekregen. De waarde van het pand in deze situatie is in het herziene advies door de SAOZ bepaald op een bedrag van € 605.000,00.

10.3

In de uitspraak van 27 april 2005 (ECLI:NL:RVS:2005:AT4747) heeft de ABRS overwogen dat artikel 49 van de WRO compensatie in natura niet uitsluit, in welk geval schadevergoeding in geld achterwege kan blijven, omdat de schade anderszins is verzekerd. In de uitspraak van 25 augustus 2010 (ECLI:NL:RVS:2010:BN4909) heeft de ABRS overwogen, in een geval waarin het planologische nadeel gedeeltelijk werd weggenomen door een planologische wijziging nadat het verzoek om planschadevergoeding was ingediend, dat met deze schadebeperkende omstandigheid bij het bepalen van de hoogte van de schadevergoeding rekening dient te worden gehouden, omdat appellant anders een vergoeding zou ontvangen voor schade welke hij niet lijdt.

10.4

Niet in geschil is dat de mogelijkheden voor detailhandel in het pand van eiser gedeeltelijk zijn hersteld in het bestemmingsplan “Centrum Oss 2013”. Voorts heeft eiser de waardebepaling van het pand onder het bestemmingsplan “Centrum Oss 2013” niet betwist. De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij het nemen van het bestreden besluit rekening heeft mogen houden met het bestemmingsplan “Centrum Oss 2013” bij het bepalen van de hoogte van de schadevergoeding. De rechtbank verwijst hiervoor naar de genoemde uitspraken van de ABRS.

10.5

Desgevraagd heeft eiser aangegeven dat zijn pand in de periode voorafgaand aan de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Centrum Oss 2013” te koop heeft gestaan en het nog steeds te koop staat. Niet valt uit te sluiten dat eiser in deze periode schade heeft geleden, met dien verstande dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij meer schade heeft geleden dan de wettelijke rente over het uit te keren bedrag. Verweerder is ten onrechte slechts bereid tot vergoeding van de wettelijke rente over het uit te keren bedrag, ofwel het schadebedrag verminderd met de vergoeding in natura. Eiser kan naar het oordeel van de rechtbank tevens aanspraak maken op de wettelijke rente over de volledige vergoeding tot het moment dat het bestemmingsplan “Centrum Oss 2013” onherroepelijk is geworden. Deze beroepsgrond slaagt.

11.1

Eiser heeft gesteld dat de wettelijke rente dient te worden berekend over de planschade per september 2004.

11.2

Verweerder is bereid de wettelijke rente te vergoeden vanaf de datum van ontvangst van het verzoek om vergoeding van planschade tot aan de dag der algehele voldoening.

11.3

De rechtbank is van oordeel dat als peildatum voor de berekening van wettelijke rente heeft te gelden de datum waarop de aanvraag om vergoeding door verweerder is ontvangen, zie de uitspraak van de ABRS van 9 april 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:1198). Eiser heeft niet aangegeven waarom van deze vaste rechtspraak zou moeten worden afgeweken. Deze beroepsgrond faalt.

12.

Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien. In hun reactie na de zitting hebben partijen gezamenlijk aangegeven welk gecorrigeerd aantal vierkante meters bij de waardebepaling van het winkelgedeelte in de oude planologische situatie kan worden gehanteerd. De rechtbank neemt dit aantal over. Uit hetgeen hierboven is overwogen volgt dat voor de bepaling van de waarde van het winkelgedeelte in de oude planologische waarde kan worden uitgegaan van de door de SAOZ in haar advies gehanteerde huurwaarde, de correctiefactoren voor het vaststellen van de netto huurwaarde, de kapitalisatiefactor en de overige correcties. Dit resulteert in een waarde van het winkelgedeelte in de oude planologische situatie van € 410.269,00. Dit bedrag komt als volgt tot stand :
337,43 m2 (gecorrigeerde oppervlakte) x huurwaarde (€ 140,00/m2) - 12 % (correctiefactor netto aanvangsrendement) x kapitalisatiefactor (7%), - kosten eigendomsverkrijging (6.5%) - verbouwingskosten (€ 145.000,000). De rechtbank merkt hierbij volledigheidshalve op dat in het taxatierapport dat ten grondslag ligt aan het advies van de SAOZ weliswaar is aangegeven dat de kosten van eigendomsverkrijging circa 7% bedragen maar dat een bedrag in mindering is gebracht van 6.5% van de gekapitaliseerde netto huurwaarde. Eiser heeft dit bedrag niet betwist. De rechtbank zal van dit bedrag uitgaan ten einde eiser niet te benadelen door de procedure. De rechtbank ziet verder aanleiding voor een afronding tot een bedrag van € 410.000,00, mede nu de taxateur van de SAOZ een bedrag van € 1.382,00 heeft afgerond, hetgeen niet door eiser is betwist. Voorts kan worden uitgegaan van de waarde van het woongedeelte in de oude planologische situatie (€ 220.000,00) en de waarde van het pand in de nieuwe planologische situatie (€590.000,00) alsmede onder het regime van het bestemmingsplan "Centrum“Oss 2013” (€ 605.000,00). De volledige door eiser geleden planschade bedraagt aldus € 40.000,00. De rechtbank ziet voorts geen aanleiding meer om de planschadevergoeding te splitsen, omdat het bestemmingsplan “Centrum Oss 2013” inmiddels onherroepelijk is. Omdat dit nieuwe bestemmingsplan, gelet op rechtsoverweging 10.4, bij de bepaling van het uit te betalen bedrag kan worden betrokken en de rechtbank dit in navolging van verweerder beschouwt als een gedeeltelijke vergoeding in natura, dient verweerder aan eiser een bedrag uit te keren van € 25.000,00.

13.

De rechtbank zal het bezwaarschrift van eiser gegrond verklaren en bepaalt de aan eiser uit te keren vergoeding op een bedrag van € 25.000,00. De rechtbank zal voorts bepalen dat verweerder gehouden is de wettelijke rente te vergoeden over het bedrag van € 40.000,00 over de periode van de datum van ontvangst van de aanvraag van eiser (27 december 2005) tot en met 19 juli 2014 en over het bedrag van € 25.000,00 vanaf 20 juli 2014 tot aan de dag der algehele voldoening. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.

14.

Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 974,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 487,- en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

  • -

    verklaart het beroep gegrond;

  • -

    vernietigt het bestreden besluit;

  • -

    verklaart het bezwaar gegrond, bepaalt dat verweerder eiser een bedrag dient uit te keren van € 25.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente te vergoeden over het bedrag van € 40.000,00 over de periode 27 december 2005 tot en met 19 juli 2014 en te vermeerderen met de wettelijke rente te vergoeden over het bedrag van € 25.000,00 vanaf 20 juli 2014 tot aan de dag der algehele voldoening;

  • -

    draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 160,00 aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 974,00.

Deze uitspraak is gedaan door mr. mr. M.J.H.M. Verhoeven, voorzitter, en
mr. D.J. de Lange en mr. H.M.J.G. Neelis, leden, in aanwezigheid van
mr. M.P.C. Moers-Anssems, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken
op 22 september 2014.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.