Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNNE:2019:5181

Instantie
Rechtbank Noord-Nederland
Datum uitspraak
17-12-2019
Datum publicatie
19-12-2019
Zaaknummer
7557295 CV EXPL 19-1419
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte.

Huurder handelt in dit geval niet in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door het geven van muzieklessen aan huis.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaak-/rolnummer: 7557295 CV EXPL 19-1419

vonnis van de kantonrechter van 17 december 2019

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[A] ,

met woonplaats te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. K.J.T. Boersma, advocaat te Tiel,

tegen

[B] ,

wonend te [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J. de Ruiter.

Partijen worden hierna [A] en [B] genoemd.

1 Procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 3 september 2019, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald

- de brief van mr. Boersma van 18 november 2019, met producties 20 tot en met 23

- de brief van mr. De Ruiter van 25 november 2019, met productie 9

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 3 december 2019

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 Feiten

2.1.

[A] verhuurt sinds 2000 de woonruimte aan de [adres] te Lemmer aan [B] . De huurovereenkomst is niet op schrift gesteld. De woonruimte is een appartement in een appartementencomplex in het centrum van Lemmer. [A] werd in die tijd in hoofdzaak vertegenwoordigd door [C] (hierna: [C] ). [B] betaalde de huurprijs op een rekening van [C]

2.2.

[B] is in of rond 2003 muzieklessen in het appartement gaan geven.

2.3.

Vanaf 2004 betaalde [B] de huurprijs op een rekening van [D] , de zoon van [C] [D] werd het aanspreekpunt voor beheer en onderhoud.

2.4.

[B] heeft met ingang van 1 januari 2009 een eenmanszaak ingeschreven in het handelsregister onder de naam De Muziekflat, gevestigd aan de [adres] te Lemmer. Als activiteiten zijn vermeld: muzieklessen in gitaar en piano. [B] presenteert zich op websites, in advertenties en in de gemeentegids als muziekschool.

2.5.

[C] is overleden in 2016. Zijn dochter [E] is bestuurder van [A] geworden.

2.6.

[A] is in 2017 begonnen met het renoveren van de appartementen in het complex.

2.7.

Bij brief van 31 oktober 2018 heeft [A] aan [B] voorgesteld om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. [B] heeft bezwaar gemaakt tegen enkele onderdelen van de huurovereenkomst.

2.8.

Bij brief van 20 december 2018 heeft [A] [B] gesommeerd om 'het gebruik van de woning als bedrijfsruimte' per direct te staken.

2.9.

Bij brief van 6 juni 2019 heeft [A] de gemeente De Fryske Marren verzocht om handhavend op te treden tegen de muziekschool van [B] . Bij brief van

p;30 september 2019 heeft de gemeente dit geweigerd. Volgens de gemeente is het drijven van een muziekschool te beschouwen als dienstverlening en niet als bedrijf in de zin van het geldende bestemmingsplan en passen de dienstverlenende activiteiten bij de geldende bestemming. De muziekschool voldoet verder aan de voorwaarden die het bestemmingsplan stelt, ook als de muziekschool wel als een bedrijf zou moeten worden aangemerkt, aldus de gemeente.

3 Geschil

3.1.

[A] vordert dat de kantonrechter:

bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

De huurovereenkomst ten aanzien van de woonruimte staande en gelegen aan de

[adres] te Lemmer te ontbinden en gedaagde te veroordelen om binnen twee

weken na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, voornoemde onroerende zaak,

met alle personen en roerende zaken die zich daarin van gedaagde bevinden, voor zover

deze zaken niet het eigendom zijn van eiseres, te verlaten, te ontruimen en ontruimd te

houden, met afgifte der sleutels, ter vrije beschikking van eiseres te stellen, alles op

verbeurte van een dwangsom van € 1000,-- (zegge: duizend euro) per dag, een deel van

een dag daaronder begrepen, dan wel een geldbedrag als Uw rechtbank in goede justitie

zal vermenen te behoren, gedurende de periode dat gedaagde in gebreke blijft aan deze

veroordeling te voldoen, en voorts met machtiging van eiser de ontruiming op kosten van

gedaagde, zo nodig zelf te bewerkstelligen, met behulp van de sterke arm van politie en

Justitie;

II. Gedaagde te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de

laatste geldende huurprijs en servicekosten, dan wel een geldbedrag als Uw rechtbank in

goede justitie zal vermenen te behoren, vanaf de datum van ontbinding van de

huurovereenkomst tot aan de datum van werkelijke ontruiming van het gehuurde;

Subsidiair:

III. Gedaagde te gebieden om het gebruik van de woning voor diens bedrijfsuitoefening, zulks

in de meest ruime zin van het woord, waaronder begrepen het geven van theorie- en

muzieklessen, verhuur van muziekinstrumenten, verhuur van een opnamestudio, het

exploiteren van een mini-winkel te staken en gestaakt te houden en gedaagde te

gebieden om alle uitingen en foto’s die verwijzen naar het gebruik van de woning gelegen

aan de [adres] te Lemmer te verwijderen en verwijderd te houden van diens

website [website] , alles op straffe van verbeurte van een dwangsom

van € 500,- (zegge: vijfhonderd euro) per dag, een deel van een dag daaronder begrepen,

dan wel een geldbedrag als Uw rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren

IV. Indien en voor zover de hiervoor onder sub III genoemde dwangsommen zijn verbeurd, de

huurovereenkomst alsnog te ontbinden en gedaagde te veroordelen om de woning

gelegen aan de [adres] te Lemmer met alle personen en roerende zaken die zich

daarin van gedaagde bevinden, voor zover deze zaken niet het eigendom zijn van eiseres,

te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met afgifte der sleutels, ter vrije

beschikking van eiseres te stellen, alles op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,--

(zegge: duizend euro) per dag, een deel van een dag daaronder begrepen, dan wel een

geldbedrag als Uw rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, gedurende de

periode dat gedaagde in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, en voorts met

machtiging van eiser de ontruiming op kosten van gedaagde, zo nodig zelf te

bewerkstelligen, met behulp van de sterke arm van politie en justitie;

Zowel primair als subsidiair:

V. Gedaagde te veroordelen, ten titel voorschreven en tegen algeheel bewijs van kwijting,

aan eiseres te voldoen een bedrag ad € 5.000,-- (zegge: vijfduizend euro) wegens

schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot

aan de dag der algehele voldoening;

VI. Gedaagde te veroordelen, ten titel voorgeschreven en tegen behoorlijk bewijs van

kwijting, aan eiseres te voldoen een bedrag ad € 500,- (zegge: vijfhonderd euro), wegens

buitengerechtelijke kosten vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der

dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

VII. Gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het

gemachtigdensalaris alsmede de nakosten ten bedrage van respectievelijk € 131,= zonder

betekening en € 199,= in geval van betekening, indien en voor zover gedaagde niet binnen

de wettelijk vereiste termijn van twee dagen, althans binnen een door de rechter redelijk

geachte termijn, na betekening aan het ten deze te wijzen vonnis heeft voldaan, deze

kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee dagen betekening van het

vonnis tot de dag der algehele voldoening.

3.2.

[B] voert verweer.

3.3.

De kantonrechter zal de stellingen van partijen hierna bespreken, voor zover die van belang zijn voor de beslissing in deze zaak.

4 Beoordeling

Standpunt [A]

4.1.

Volgens [A] heeft [B] een bedrijf aan huis en zijn de bedrijfsactiviteiten in strijd met de woonbestemming. Voor het bedrijf aan huis heeft [A] geen toestemming gegeven, aldus [A] .

Maatstaf

4.2.

Of het geven van de muzieklessen aan huis krachtens de huurovereenkomst is toegestaan, hangt af van de omstandigheden van het geval (HR 30 maart 1990, ECLI:NL:HR:1990:AD1081). Het enkele feit dat het appartement is verhuurd als woonruimte, brengt dus niet mee dat het uitoefenen van een beroep aan huis behoudens toestemming van de verhuurder niet is toegestaan, anders dan [A] kennelijk meent. De huurovereenkomst eist een dergelijke uitdrukkelijke toestemming ook niet.

Waar gaat het om

4.3.

De activiteiten houden in dat [B] aan huis muziekles geeft in het bespelen van piano en gitaar. Daarnaast geeft hij zangles. De leerlingen zijn in overwegende mate kinderen en jongeren. De lessen vinden in de regel plaats op werkdagen tussen 13:00 en 21:15 uur. Het gaat over het algemeen om maximaal acht lessen per dag. De lessen zijn in hoofdzaak individueel, maar het komt voor dat twee of in een enkel geval drie leerlingen tegelijk les krijgen. [B] verkoopt daarnaast in voorkomende gevallen bladmuziek, snaren en dergelijke. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat dit in relevante mate verder gaat dan verkoop aan de leerlingen. Het is van ondergeschikte betekenis. [B] heeft de mogelijkheid geboden om tegen betaling van de kamer gebruik te maken als 'opnamestudio'. In wezen gaat het dan om het opnemen van muziek via een computer met microfoon. Er zijn geen aanwijzingen dat hiervan enig gebruik van betekenis is gemaakt. Bij de mondelinge behandeling heeft [B] verklaard dat hij die mogelijkheid niet meer biedt.

4.4.

Met het voorgaande zijn de activiteiten van [B] als muziekleraar beschreven. De naam 'Muziekflat', de aanduiding als muziekschool en de presentatie naar buiten toe van [B] als directeur, de advertenties en de proeflessen, het inschrijven in het handelsregister en de kwalificatie als beroep of bedrijf, maken dit allemaal niet anders.

In wezen gaat het alleen om het geven van muzieklessen op werkdagen op gangbare tijden.

Gebouw en omgeving

4.5.

Het appartement dat [B] huurt is een hoekappartement op de eerste en tevens bovenste verdieping van een appartementencomplex in het centrum van Lemmer.

Het hoekappartement bevindt zich direct naast het trappenhuis. Op de begane grond zijn winkels. De muziekles vindt in hoofdzaak plaats in een kamer die van oorsprong een slaapkamer is. De kamer ligt tussen een slaapkamer en de woonkamer in, en grenst dus niet direct aan het appartement van de buren.

4.6.

De kantonrechter constateert dat de beroepsactiviteiten passen in de omgeving, waarin wonen, detailhandel, dienstverlening, horeca en andere voorzieningen samenkomen. Het gaat immers om het centrum van Lemmer. De activiteiten passen in zekere zin ook in het appartementencomplex zelf, dat niet alleen wordt gebruikt voor wonen, maar ook voor winkels. Het appartement biedt voor het geven van muziekles het voordeel dat het op de hoek is gelegen, aan de buitenkant van het complex, en direct naast het trappenhuis.

Bestemmingsplan

4.7.

Wat de publiekrechtelijke bestemming is, is niet doorslaggevend. Maar [A] en [B] hoeven op dit punt niet te vrezen dat de gemeente tot maatregelen zal overgaan. De gemeente is bekend met de muzieklessen en ziet geen strijd met het bestemmingsplan, zo blijkt uit de onder 2.9 genoemde brief van de gemeente. Het is alleen [A] zelf die probeert de gemeente te bewegen tot het nemen van maatregelen, om [B] het uitoefenen van zijn beroep aan huis onmogelijk te maken.

Overlast

4.8.

Het is verder niet gebleken dat de muzieklessen leiden tot overlast. In de lange tijd dat [B] de muzieklessen geeft, heeft kennelijk nooit een omwonende of een ander geklaagd over overlast. Integendeel, de buren en ex-buren van [B] hebben allen verklaard dat zij geen (geluids)overlast van [B] hebben of hebben gehad. [A] kan dat maar niet afdoen dat de huurders elkaar de hand boven het hoofd houden. Er is ook geen reden om te vrezen dat er in de toekomst wel ontoelaatbare overlast zal zijn. Het gaat om muziekles op gebruikelijke uren in het centrum van Lemmer. Dat is geen rustige buurt, maar een stadshart met alle geluiden die daarbij horen. Het is verder aannemelijk geworden dat [B] handelt als een goede buur die rekening houdt met zijn buren en waar nodig afspraken met hen maakt. Daarbij komt dat het geen gegeven is dat toekomstige omwonenden de reuring die de muzieklessen meebrengen, als overlast zullen ervaren.

De laagdrempelige voorziening die [B] biedt voor het muzikaal vormen van met name kinderen en jongeren, kan ook positief worden gewaardeerd. De leerlingen brengen bovendien levendigheid in het complex. Het argument dat de lessen bijdragen aan onveiligheid in het complex, is abstract en vergezocht. Er wordt toegang verleend aan de leerlingen en hun begeleiders, vaak de ouders. Het is niet gebleken dat dit in al die jaren onveilige situaties of incidenten heeft veroorzaakt. Dat er overdag en in de vroege avond muziek te horen is in de hal, betekent niet dat dit als overlast is aan te merken. Klachten zijn er niet, zelfs niet in de periode dat de appartementen in de oude staat nog niet waren voorzien van de isolatie die [A] bij de huidige renovatie laat aanbrengen. Bovendien is [B] bereid om mee te werken aan het aanbrengen van voorzieningen die het geluid (nog verder) kunnen dempen. [A] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dergelijke voorzieningen geen enkele zin zouden hebben zijn, daargelaten of [A] mag verlangen dat er dan geen enkel geluid meer te horen is.

Bekendheid

4.9.

Ten slotte komt betekenis toe aan het feit dat [B] al gedurende een lange reeks van jaren de muzieklessen geeft, niet heimelijk, maar in volledige openheid. Het staat op de buitendeur, het is vermeld in de gemeentegids, op zijn website en in advertenties. Ook [A] is daarmee al jarenlang bekend, daargelaten of [A] de moeite heeft genomen om na te gaan wat de omvang van de muzieklessen in al die jaren was. Het heeft [A] kennelijk geen aanleiding gegeven om daartegen op te treden, tot het moment dat de huidige bestuurder [E] de directie overnam. Wat volgens de huurovereenkomst is toegelaten, kan echter niet afhankelijk zijn van de toevallige omstandigheid wie bestuurder van [A] is, en dit kan dus ook niet veranderen door een bestuurderswissel.

Conclusie

4.10.

Alles bij elkaar genomen is de kantonrechter van oordeel dat onder deze omstandigheden de huurovereenkomst niet verbiedt dat [B] de muzieklessen aan huis geeft, zoals hij doet. [B] handelt daarmee dus niet in strijd met enige verplichting uit de huurovereenkomst.

4.11.

De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van [A] moet afwijzen, omdat al die vorderingen tot grondslag hebben dat [B] in strijd handelt met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Proceskosten

4.12.

[A] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. De kantonrechter stelt de proceskosten van [B] tot heden vast op € 900,00 voor salaris van de gemachtigde.

5 Beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt, uitvoerbaar bij voorraad, [A] in de proceskosten, tot heden aan de zijde van [B] vastgesteld op € 900,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Los, kantonrechter, en uitgesproken in het openbaar op 17 december 2109 in tegenwoordigheid van de griffier.

c 34264