Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNNE:2018:1114

Instantie
Rechtbank Noord-Nederland
Datum uitspraak
23-01-2018
Datum publicatie
29-03-2018
Zaaknummer
5769624 CV EXPL 17-2160
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste en enige aanleg
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

Verhuur van woonruimte

Bemiddelingskosten

Het dienen van twee heren

Vereenzelviging van rechtspersonen

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaak-/rolnummer: 5769624 \ CV EXPL 17-2160

vonnis van de kantonrechter d.d. 6 maart 2018

inzake

[Eiser 1] ,

wonende te Leeuwarden,

[Eiser 2] ,

wonende te Leeuwarden,

[eiser 3] ,

wonende te Leeuwarden,

eisers,

gemachtigde: mr. E.J. Nieuwenhuys,

tegen

De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MAXX AANHUURMAKELAARS LEEUWARDEN B.V.,

gevestigd te Leeuwarden,

gedaagde,

gemachtigde: mr. H.D. Postma,

Partijen zullen hierna eisers - dan wel afzonderlijk: [Eiser 1] , [Eiser 2] en [eiser 3] -

en Maxx worden genoemd.

1 Het procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek

- de akte uitlating producties van de zijde van [Eiser 1] c.s.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.2.

Maxx is een onderneming die zich bezighoudt met bemiddeling bij handel, huur of verhuur van onroerende zaken. De onderneming is opgericht op 13 januari 2016 en was ten tijde van de oprichting gevestigd aan de Stationsweg 15 te Leeuwarden. Inmiddels is zij verhuisd naar Stationsweg 19 te Leeuwarden. Een van de bestuurders van Maxx (naast Maxx Aanhuurmakelaars Holding B.V.) is [X] Holding B.V. Van deze holding is [X] (hierna: [X] ) enig aandeelhouder en bestuurder.

2.3.

Voordat Maxx zich in Leeuwarden aan de Stationsweg 15 vestigde, was daar Holland Housing B.V. (hierna: Holland Housing) gevestigd, een onderneming die zich eveneens bezighield met bemiddeling bij handel, huur of verhuur van onroerende zaken.

Enig aandeelhouder en bestuurder van Holland Housing was Holland Housing Holding B.V. Van deze vennootschap was IJ. [Y] (hierna: [Y] ) enig bestuurder en aandeelhouder. [X] en [Y] zijn sinds 1980 met elkaar getrouwd. [X] was als werknemer in dienst bij Holland Housing. Holland Housing is op 30 december 2015 ontbonden in verband met een gebrek aan baten.

2.4.

Eisers hebben in 2015 ieder afzonderlijk met tussenkomst van Holland Housing huurovereenkomsten gesloten betreffende zelfstandige woonruimte te Leeuwarden. In verband hiermee hebben zij ten titel van bemiddelingskosten diverse bedragen aan Holland Housing betaald. [Eiser 1] heeft € 825,00 betaald voor de woning aan het adres [adres 1] te Leeuwarden, [Eiser 2] € 875,00 voor de woning aan [adres 2] te Leeuwarden en [eiser 3] € 990,00 voor een woning aan de [adres 3] te Leeuwarden. [Eiser 2] is per 1 augustus 2016 verhuisd. Zijn nieuwe huurovereenkomst betreffende woonruimte aan de [adres 3] 12 te Leeuwarden heeft hij met tussenkomst van Maxx gesloten, in verband waarmee hij aan Maxx € 816,75 aan bemiddelingskosten heeft betaald.

2.5.

Op 16 oktober 2015 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR :2015:3099) een arrest gewezen in het kader van dubbelzijdige bemiddeling (het dienen van twee heren), waarin is verduidelijkt dat geen bemiddelingskosten in rekening mogen worden gebracht bij een huurder, wanneer de bemiddelaar tevens optreedt voor de verhuurder.

2.6.

[Eiser 1] is een procedure gestart tegen Holland Housing tot terugbetaling van de bemiddelingskosten, stellende dat Holland Housing als bemiddelaar voor zowel hem als voor de verhuurder heeft opgetreden. Bij vonnis van 22 maart 2016 heeft de kantonrechter van de rechtbank Noord Nederland de vordering van [Eiser 1] toegewezen en Holland Housing veroordeeld tot betaling van € 948,75 (de bemiddelingskosten vermeerderd met buitengerechtelijke kosten) met daarnaast nog rente en proceskosten. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld. In verband met de liquidatie van Holland Housing per

30 december 2015 heeft [Eiser 1] het vonnis van 22 maart 2016 niet ten uitvoer kunnen laten leggen.

2.7.

Bij verzoekschrift van 24 augustus 2016 heeft [Eiser 1] aan de rechtbank verzocht het faillissement van Holland Housing uit te spreken (dit tegen de achtergrond dat er mogelijk nog baten zijn in de vennootschat i.v.m. een vorderingsrecht uit bestuurdersaansprakelijkheid wegens overtreding van het verbod van het dienen van twee heren). De rechtbank heeft het verzoek bij beschikking van 20 september 2016 afgewezen. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat onvoldoende is komen vast te staan dat de bestuurders van Holland Housing welbewust rechtshandelingen in strijd met de wet zijn aangegaan en dat eveneens onvoldoende is komen vast te staan dat de bestuurders van Holland Housing welbewust verhaal hebben onttrokken aan schuldeisers.

2.8.

Bij brief van 7 februari 2017 hebben eisers Maxx aangeschreven tot terugbetaling van de hiervoor onder 2.4. genoemde bemiddelingskosten uiterlijk op 17 februari 2017. Namens [Eiser 1] is daarbij verwezen naar voornoemd vonnis van de kantonrechter van

22 maart 2016. Namens [Eiser 2] is naast de betaalde bemiddelingskosten tevens een borgsom teruggevorderd. Betaling door Maxx is evenwel uitgebleven.

3 De vordering en het verweer

3.1.

Eisers verzoeken de kantonrechter:

ten aanzien van de vordering van [Eiser 1] :

Maxx te veroordelen tot betaling aan [Eiser 1] van een bedrag ad € 948,75, te vermeerderen met wettelijke rente over € 825,00 vanaf 10 december 2015, zijnde de dag van dagvaarding van Holland Housing, vermeerderd met de door de kantonrechter in het vonnis van 22 maart 2016 vastgestelde proceskostenveroordeling ad € 315,19, en vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.

ten aanzien van de vordering van [Eiser 2] (na wijziging van eis):

Maxx te veroordelen tot betaling aan [Eiser 2] van bedragen ad € 875,00 (zijnde de aan Holland Housing betaalde bemiddelingskosten), € 875,00 (zijnde de helft van de door Holland Housing niet terugbetaalde borgsom) en € 816,75 (zijnde de aan Maxx betaalde bemiddelingskosten) te vermeerderen met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.

ten aanzien van [eiser 3] :

Maxx te veroordelen tot betaling aan [eiser 3] van een bedrag ad € 990,00 (zijnde de aan Holland Housing betaalde bemiddelingskosten) te vermeerderen met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.

Tot slot vorderen eisers proceskosten en nakosten.

3.2.

Eisers hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd - kort gezegd - dat Holland Housing zonder toestemming van de huurder als bemiddelaar voor zowel de huurders als de verhuurders heeft opgetreden. Er is daarom sprake van het dienen van twee heren. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099 is het ontoelaatbaar om in een dergelijk geval bemiddelingskosten in rekening te brengen bij de huurders, zodat deze kosten onverschuldigd zijn betaald en moeten worden terugbetaald.

3.3.

Eisers stellen voorts dat Maxx feitelijk de bedrijfsactiviteiten van Holland Housing heeft voortgezet met als enig oogmerk het benadelen van schuldeisers en dat aldus op onrechtmatige wijze misbruik wordt gemaakt van het identiteitsverschil tussen de beide vennootschappen. Dit verschil dient door vereenzelviging van beide vennootschappen te worden 'weggedacht', zodat Maxx aansprakelijk kan worden gehouden voor de terugbetaling van de door eisers onverschuldigd aan Holland Housing betaalde bemiddelingskosten.

Eisers beroepen zich in dit verband op het zogenaamde Rainbow-arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7480.

3.4.

Maxx voert verweer. Zij betwist dat de bedrijfsactiviteiten van Holland Housing door Maxx zijn voortgezet, nu Maxx een volledig andere onderneming is dan Holland Housing, met andere bestuurders en met een werkwijze die wezenlijk afwijkt van die van Holland Housing. Voorts heeft Maxx - voor wat betreft de eisers [Eiser 2] en [eiser 3] - betwist dat is gehandeld in strijd met het verbod van het dienen van twee heren, zodat in hun geval de betaalde bemiddelingskosten niet onverschuldigd zijn betaald.

3.5.

Op de standpunten van partijen zal hierna - voor zover van belang - nader worden ingegaan.

4 De beoordeling

Het beroep op vereenzelviging

4.1.

Niet in geschil is dat Maxx geen contractspartij geweest is bij de overeenkomsten op grond waarvan eisers bemiddelingskosten aan Holland Housing hebben betaald. Dit betekent dat Maxx niet uit dien hoofde gehouden is tot terugbetaling van deze kosten. De kantonrechter dient te beoordelen of Maxx desondanks daartoe gehouden kan worden, omdat - zoals door eisers is gesteld - Holland Housing en Maxx volledig met elkaar zijn te vereenzelvigen waardoor kan worden voorbijgegaan aan het identiteitsverschil tussen hen.

4.2.

Voor de vraag of grond bestaat voor vereenzelviging van rechtspersonen is het hiervoor genoemde Rainbow-arrest van de Hoge Raad richtinggevend. In dat arrest is overwogen dat door degene die (volledige of overheersende) zeggenschap heeft over twee rechtspersonen, misbruik kan worden gemaakt van het identiteitsverschil tussen deze rechtspersonen, en dat hetgeen met zodanig misbruik werd beoogd, in rechte niet behoeft te worden gehonoreerd. De Hoge Raad heeft verder overwogen dat het maken van zodanig misbruik in de regel zal moeten worden aangemerkt als een onrechtmatige daad, die verplicht tot het vergoeden van de schade die door het misbruik aan derden wordt toegebracht. Deze verplichting tot schadevergoeding zal dan volgens de Hoge Raad niet alleen rusten op de persoon die met gebruikmaking van zijn zeggenschap de betrokken rechtspersonen tot medewerking aan dat onrechtmatig handelen heeft gebracht, doch ook op deze rechtspersonen zelf, omdat het ongeoorloofde oogmerk van degene die hen beheerst rechtens dient te worden aangemerkt als een oogmerk ook van henzelf. De Hoge Raad heeft voorts overwogen dat de omstandigheden van het geval ook zo uitzonderlijk van aard kunnen zijn dat vereenzelviging van de betrokken rechtspersonen - het volledig wegdenken van het identiteitsverschil - de meest aangewezen vorm van redres is.

4.3.

De kantonrechter komt met inachtneming van het vorenstaande tot de volgende beoordeling. Allereerst is de kantonrechter van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat de feitelijke leiding van Holland Housing in handen was van [X] . [X] was weliswaar niet bestuurder/aandeelhouder van deze rechtspersoon (dat was - indirect - zijn echtgenote [Y] ), maar uit de door eisers overgelegde stukken kan worden afgeleid dat [X] zich zodanig intensief heeft bezig gehouden met de bedrijfsvoering van Holland Housing dat hij in feite de volledige zeggenschap had over die rechtspersoon. De kantonrechter verwijst in het bijzonder naar de stukken waaruit blijkt dat [X] degene was die belangrijke communicatie onderhield met derden en waaruit blijkt dat hij contracten en facturen tekende namens Holland Housing. Dat [X] meer was dan alleen een werknemer kan ook worden afgeleid uit het feit dat hij namens Holland Housing is opgetreden in de eerdere rechtszaak tussen [Eiser 1] en Holland Housing uit 2016. De overgelegde stukken bieden voldoende aanknopingspunten om aan te kunnen nemen dat [X] volledig op de hoogte was met het reilen en zeilen binnen Holland Housing en dat hij de man was die de touwtjes volledig in handen had. Maxx heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd ter ondersteuning van haar verweer dat het niet [X] , maar zijn echtgenote was die feitelijk de volledige zeggenschap had over Holland Housing.

4.4.

Daarnaast is eveneens voldoende komen vast te staan dat [X] thans (als - indirect - medebestuurder van Maxx) ook overheersende zeggenschap binnen Maxx heeft.

4.5.

Vervolgens dient de kantonrechter te beoordelen of er in het onderhavige geval misbruik is gemaakt van het identiteitsverschil tussen Holland Housing en Maxx met het oogmerk om schuldeisers van Holland Housing te benadelen. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend en neemt daarbij het volgende in aanmerking. Vastgesteld kan worden dat Maxx op 13 januari 2016 is opgericht, dus zeer kort na het beëindigen van de activiteiten van Holland Housing. Daarnaast zijn er meerdere overeenkomsten tussen Holland Housing en Maxx, die er op duiden dat Maxx feitelijk kan worden aangemerkt als een voortzetting van Holland Housing. In beide vennootschappen was het immers [X] die overheersende zeggenschap had en heeft. Verder is niet dan wel onvoldoende betwist gebleven dat Maxx gebruik heeft gemaakt van hetzelfde adres (tot een latere verhuizing naar een naastliggend pand), hetzelfde telefoonnummer en hetzelfde personeel als Holland Housing, alsmede van bij Holland Housing aanwezige kennis (zoals de database van woningzoekenden). De kantonrechter heeft voorts mee laten wegen dat er vanuit Holland Housing rond het tijdstip van de liquidatie diverse brieven zijn verstuurd aan relaties waarin bijvoorbeeld wordt gesproken over "het aangaan van een samenwerking met Maxx" en over "voortzetting van de bedrijfsactiviteiten onder de naam Maxx". Maxx heeft weliswaar aangevoerd dat door haar in vergelijking met Holland Housing gebruik wordt gemaakt van een ander (al langer bestaand) concept, ander briefpapier, een andere website, andere bankrekeningen en (inmiddels) een ander pand, maar deze verschillen leveren naar het oordeel van de kantonrechter in het licht van de overige omstandigheden niet een voldoende onderbouwing op van het door Maxx gestelde dat sprake is van een geheel ander bedrijf.

4.6.

De kantonrechter heeft voorts mee laten wegen dat niet is gebleken van wezenlijke verschillen tussen Holland Housing en Maxx waar het gaat om de activiteiten die werden en worden uitgevoerd. Net als Holland Housing bemiddelt Maxx zowel voor huurders als voor verhuurders bij de totstandkoming van huurovereenkomsten. Het enige verschil is dat in de werkwijze van Maxx - anders dan in voorkomende gevallen bij Holland Housing - een aan een huurder gepresenteerde woning niet ook door de verhuurder wordt gepresenteerd op internet. Voor deze werkwijze is kennelijk onder druk van de geldende jurisprudentie gekozen (in verband met het verbod op het 'dienen van twee heren'), maar het betekent niet dat er in de kernactiviteit van beide bedrijven, namelijk het bemiddelen in woonruimte, een relevante wijziging heeft plaatsgevonden. Bovendien is van de zijde van Maxx niet duidelijk gemaakt waarom een gewijzigde werkwijze zoals hiervoor geschetst niet ook binnen Holland Housing doorgevoerd had kunnen worden en waarom hiervoor de werkzaamheden van Holland Housing overgeheveld zouden moeten worden naar Maxx. Dit alles maakt dat de kantonrechter er voldoende van overtuigd is dat de handelwijze van [X] heeft plaatsgevonden met geen ander oogmerk dan het benadelen van eisers door het frustreren van verhaal van hen op het vermogen van Holland Housing ter zake van de bemiddelingskosten.

4.7.

Aan het vorenstaande doet naar het oordeel van de kantonrechter niet af hetgeen door Maxx is aangevoerd met betrekking tot de financiële situatie van Holland Housing. Maxx heeft aangevoerd dat van misbruik van identiteitsverschil geen sprake kan zijn nu de liquidatie van Holland Housing terecht heeft plaatsgevonden wegens gebrek aan baten. Volgens Maxx heeft de rechtbank Noord Nederland dit in haar beschikking van 20 september 2016 bevestigd door onder meer te overwegen 'dat onvoldoende is komen vast te staan dat de bestuurders van Holland Housing welbewust verhaal hebben onttrokken aan schuldeisers'. Maxx heeft voorts financiële cijfers overgelegd betreffende de financiële positie van Holland Housing. De kantonrechter is van oordeel dat aan de overwegingen van de rechtbank in de beschikking van 20 september 2016 thans geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend. Die beschikking is gegeven in een procedure over een faillissementsaanvraag waarin slechts summierlijk wordt getoetst of er sprake is van een potentiële bate in de geliquideerde vennootschap en waarin geen ruimte is voor een uitgebreid onderzoek naar feiten en omstandigheden dan wel voor bewijsvoering op een later moment. Met deze beschikking van de rechtbank is dan ook niet weerlegd dat de liquidatie (enkel) heeft plaatsgevonden met het oog op een gebrek aan baten en niet met het oog op het ontkomen aan schuldeisers, die hun bemiddelingskosten willen terugvorderen.

De verdere beoordeling ter zake van [Eiser 1]

4.8.

De kantonrechter overweegt dat het gemaakte misbruik van identiteitsverschil ertoe leidt dat Maxx kan worden gehouden tot vergoeding van de daardoor geleden schade. De kantonrechter ziet geen beletselen om in het onderhavige geval de door [Eiser 1] gekozen weg om zijn schade te verhalen (via het leerstuk van "vereenzelviging") in dit geval te zien als de meest aangewezen vorm van redres.

4.9.

De kantonrechter is van oordeel dat de aan [Eiser 1] toe te kennen schadevergoeding dient te worden vastgesteld op het bedrag dat Holland Housing op grond van het onherroepelijke vonnis van 22 maart 2016 aan [Eiser 1] dient te betalen, namelijk € 948,75 (bemiddelingskosten € 825,00 en buitengerechtelijke kosten € 123,75) vermeerderd met de wettelijke rente over € 825,00 vanaf 10 december 2015 en vermeerderd met de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling ad € 315,19. Dat is de omvang van de schade die hij lijdt doordat hij geen verhaal meer kan nemen op Holland Housing.

4.10.

De wettelijke rente over de onder 4.9. genoemde buitengerechtelijke kosten ad

€ 123,75 en de proceskosten ad € 315,19 is bij dagvaarding voor het eerst gevorderd en de kantonrechter zal deze rente dan ook toewijzen vanaf die datum tot aan het moment van algehele voldoening.

4.11.

[Eiser 1] vordert nog € 189,59 aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [Eiser 1] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Voor de verschuldigdheid van de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet relevant welke incassohandelingen de schuldeiser heeft verricht (HR 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405). Omdat namens drie eisers één incassobrief is verzonden, ziet de kantonrechter aanleiding om de incassokosten te maximeren op 1/3 deel van het gevorderde bedrag, en vast te stellen op

€ 63,20. Dit bedrag, nog te vermeerderen met wettelijke rente, zal worden toegewezen.

De verdere beoordeling ter zake van [Eiser 2]

- met betrekking tot de aan Holland Housing betaalde bemiddelingskosten

4.12.

Anders dan [Eiser 1] beschikt [Eiser 2] niet over een veroordelend vonnis tot terugbetaling van de door hem aan Holland Housing betaalde bemiddelingskosten. Derhalve dient eerst te worden beoordeeld of [Eiser 2] onverschuldigd bemiddelingskosten aan Holland Housing heeft betaald ter zake van de woning aan [adres 2] te Leeuwarden, zoals door [Eiser 2] is gesteld en door Maxx is betwist.

4.13.

Van belang daarbij is het leerstuk met betrekking tot 'het dienen van twee heren' (zie artikel 4:17 lid 4 BW, welk artikel van overeenkomstige toepassing is op de bemiddelingsovereenkomst als de onderhavige). Van het dienen van twee heren is sprake als zowel tussen de verhuurder en de bemiddelaar als tussen de bemiddelaar en de huurder een bemiddelingsovereenkomst bestaat. In zo'n geval mag de verhuurder geen bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen. In het onder de feiten aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015, is een aantal prejudiciële vragen beantwoord over het dienen van twee heren en daarmee de verschuldigdheid van bemiddelingskosten. De Hoge Raad heeft onder andere geoordeeld dat de overeenkomst, al dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte te huur is, in beginsel heeft te gelden als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW. In een dergelijk geval geldt aldus het bewijsvermoeden dat er een overeenkomst bestaat tussen de verhuurder en de bemiddelaar.

4.14.

In het onderhavige geval is niet komen vast te staan dat de woning aan [adres 2] te Leeuwarden op de website van Holland Housing heeft gestaan, zodat er geen bewijsvermoeden geldt. Het ligt dan ook op de weg van [Eiser 2] om voldoende feiten en omstandigheden te stellen en eventueel te bewijzen waaruit volgt dat er sprake is geweest van een bemiddelingsovereenkomst tussen Holland Housing en de verhuurder van de woning. [Eiser 2] heeft aan de hand van de door hem overgelegde stukken gemotiveerd gesteld dat de handelswijze van Holland Housing in zijn geval niet anders is geweest dan in het geval van [Eiser 1] (welke handelwijze heeft geleid tot het onherroepelijke vonnis van 22 maart 2016). Maxx heeft in dat licht bezien niet kunnen volstaan met de enkele betwisting van de stelling dat Holland Housing ook heeft bemiddeld voor de verhuurder. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat [X] (als degene met de feitelijke zeggenschap over zowel Holland Housing als Maxx) volledig op de hoogte was van de werkwijze van Holland Housing waardoor Maxx een toelichting had kunnen geven op de feitelijke gang van zaken rond de verhuur van de woning aan [adres 2] en op de eventuele verschillen tussen de situatie van [Eiser 1] en die van [Eiser 2] . Dit temeer nu het gaat om bemiddelingsovereenkomsten die ongeveer in dezelfde periode zijn aangegaan voordat de Hoge Raad het arrest van 16 oktober 2015 wees. Een dergelijke toelichting is echter niet gegeven. Verder blijkt uit de door [Eiser 2] overgelegde huurovereenkomst dat de woning verhuurd is door Holland Housing Beheer, waardoor de schijn is gewekt dat bij de bemiddeling ook rekening is gehouden met de belangen van de verhuurder. De kantonrechter komt gelet op het vorenstaande tot het oordeel dat Maxx het standpunt van [Eiser 2] , dat in het geval van de bemiddeling rond de woning aan [adres 2] te Leeuwarden sprake is geweest van het dienen van twee heren, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, zodat dit als vaststaand kan worden aangenomen.

4.15.

De vordering van [Eiser 2] tot terugbetaling van de door hem aan Holland Housing betaalde bemiddelingskosten van € 875,00 zal daarom worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 17 februari 2017.

- met betrekking tot de aan Maxx betaalde bemiddelingskosten

4.16.

Niet weersproken is dat de woning aan de [adres 3] 12 te Leeuwarden niet op de website van Maxx is aangeboden als een te verhuren woonruimte, zodat er geen bewijsvermoeden geldt. Het ligt dan ook op de weg van [Eiser 2] om voldoende feiten en omstandigheden te stellen en eventueel te bewijzen waaruit volgt dat er toch sprake is geweest van een bemiddelingsovereenkomst tussen Maxx en de verhuurder van deze woning. De enkele stelling van [Eiser 2] dat Maxx in het voetspoor van Holland Housing is doorgegaan met bemiddelingswerkzaamheden voor verhuurders, is in dit verband onvoldoende. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat Maxx heeft aangevoerd dat zij naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 haar werkwijze heeft aangepast, zodat de situatie bij Holland Housing niet één op één gelijk gesteld kan worden met die bij Maxx. [Eiser 2] had dan ook nadere feiten en omstandigheden moeten stellen ter onderbouwing van de stelling dat Maxx in het concrete geval van de woonruimte aan de [adres 3] 12 te Leeuwarden (in augustus 2016) heeft gehandeld in strijd met het verbod op het dienen van twee heren. Een dergelijke onderbouwing ontbreekt evenwel.

4.17.

Het vorenstaande betekent dat de vordering van [Eiser 2] voor wat betreft de door hem aan Maxx betaalde bemiddelingskosten zal worden afgewezen.

- met betrekking tot de borg

4.18.

[Eiser 2] stelt dat hij voor de woning aan [adres 2] te Leeuwarden een borg ter grootte van € 1.750,00 aan Holland Housing heeft betaald, welk bedrag na beëindiging van voormelde huurovereenkomst slechts voor de helft aan hem is terugbetaald. Vanwege de sterke verwevenheid tussen Holland Housing en Maxx is [Eiser 2] van mening dat Maxx het nog resterende bedrag ad € 875,00 aan hem dient terug te betalen. Maxx heeft betwist dat Holland Housing partij geweest is bij de berekende borg.

4.19

De kantonrechter overweegt dat de verplichting tot betaling van de borg voortvloeit uit de huurovereenkomst, waarbij Maxx geen partij is geweest. Een eventuele verplichting om deze borg terug te betalen rust dan ook op de verhuurder. Wat er verder is afgesproken tussen de verhuurder en de bemiddelaar van de woonruimte omtrent de betaling van de borg doet daar niet aan af.

4.20.

Het vorenstaande betekent dat de vordering van [Eiser 2] voor wat betreft de borg zal worden afgewezen.

- buitengerechtelijke kosten

4.21.

[Eiser 2] vordert tot slot buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [Eiser 2] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Voor de verschuldigdheid van de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet relevant welke incassohandelingen de schuldeiser heeft verricht (HR 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405). De kantonrechter ziet aanleiding om de incassokosten af te stemmen op het toegewezen bedrag (15% x € 875,00 = € 131,25). Omdat namens drie eisers één incassobrief is verzonden, ziet de kantonrechter verder aanleiding om de incassokosten te maximeren op 1/3 deel van dit bedrag en vast te stellen op € 43,75. Dit bedrag, nog te vermeerderen met wettelijke rente, zal worden toegewezen.

De verdere beoordeling ter zake van [eiser 3]

4.22.

Anders dan [Eiser 1] beschikt [eiser 3] niet over een veroordelend vonnis tot terugbetaling van de door hem aan Holland Housing betaalde bemiddelingskosten. Derhalve dient eerst te worden beoordeeld of [eiser 3] onverschuldigd bemiddelingskosten aan Holland Housing heeft betaald ter zake van de woning aan de [adres 3] te Leeuwarden, zoals door [eiser 3] is gesteld en door Maxx is betwist.

4.23.

In het onderhavige geval is niet komen vast te staan dat de woning aan de [adres 3] te Leeuwarden op de website van Holland Housing heeft gestaan, zodat er geen bewijsvermoeden geldt. Het ligt dan ook op de weg van [eiser 3] om voldoende feiten en omstandigheden te stellen en eventueel te bewijzen waaruit volgt dat er sprake is geweest van een bemiddelingsovereenkomst tussen Holland Housing en de verhuurder van de woning. [eiser 3] heeft aan de hand van de door hem overgelegde stukken gemotiveerd gesteld dat de handelswijze van Holland Housing in zijn geval niet anders is geweest dan in het geval van [Eiser 1] (welke handelwijze heeft geleid tot het onherroepelijke vonnis van 22 maart 2016). Maxx heeft in dat licht bezien niet kunnen volstaan met de enkele betwisting van de stelling dat Holland Housing ook heeft bemiddeld voor de verhuurder. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat [X] (als degene met de feitelijke zeggenschap over zowel Holland Housing als Maxx) volledig op de hoogte was van de werkwijze van Holland Housing waardoor Maxx een toelichting had kunnen geven op de feitelijke gang van zaken rond de verhuur van de woning aan de [adres 3] en op de eventuele verschillen tussen de situatie van [Eiser 1] en die van [eiser 3] . Dit temeer nu het gaat om bemiddelingsovereenkomsten die ongeveer in dezelfde periode zijn aangegaan voordat de Hoge Raad het arrest van 16 oktober 2015 wees. Een dergelijke toelichting is echter niet gegeven. De kantonrechter komt gelet op het vorenstaande tot het oordeel dat Maxx het standpunt van [eiser 3] , dat in het geval van de bemiddeling rond de woning aan de [adres 3] te Leeuwarden sprake is geweest van het dienen van twee heren, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, zodat dit als vaststaand kan worden aangenomen.

4.24.

Het vorenstaande betekent dat de vordering van [eiser 3] tot terugbetaling van de door hem aan Holland Housing betaalde bemiddelingskosten van € 990,00 zal worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 17 februari 2017.

4.25.

[eiser 3] vordert tot slot € 148,50 aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [eiser 3] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Voor de verschuldigdheid van de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet relevant welke incassohandelingen de schuldeiser heeft verricht (HR 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405). Omdat namens drie eisers één incassobrief is verzonden, ziet de kantonrechter verder aanleiding om de incassokosten te maximeren op 1/3 deel van dit bedrag en vast te stellen op € 49,50. Dit bedrag, nog te vermeerderen met wettelijke rente, zal worden toegewezen.

Proceskosten

4.26.

Maxx zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten, waarbij de kosten per eiser als volgt zullen worden begroot:

[Eiser 1] :

- explootkosten € 26,81 (1/3e deel van € 80,42)

- griffierecht € 223,00

- salaris gemachtigde € 208,33 (1/3e deel van € 625,00)

totaal € 458,14

[Eiser 2] :

- explootkosten € 26,81 (1/3e deel van € 80,42)

- griffierecht € 78,00

- salaris gemachtigde € 208,33 (1/3e deel van € 625,00)

totaal € 312,14

[eiser 3] :

- explootkosten € 26,81 (1/3e deel van € 80,42)

- griffierecht € 78,00

- salaris gemachtigde € 208,33 (1/3e deel van € 625,00)

totaal € 312,14

4.27.

De nakosten voor ieder der eisers zullen worden toegewezen op de wijze als in het dictum is bepaald.

5 Beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt Maxx tot betaling aan [Eiser 1] van een bedrag groot € 1.263,94 (zegge: een duizend tweehonderd en drieënzestig euro en vierennegentig cent) te vermeerderen met de wettelijke rente over € 825,00 vanaf 10 december 2015 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt Maxx tot betaling aan [Eiser 1] van de wettelijke rente over € 123,75 en

€ 315,19 vanaf 21 februari 2017, zijnde de datum van dagvaarding, tot aan het moment van algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt Maxx tot betaling aan [Eiser 1] van € 63,20 wegens buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 februari 2017, zijnde de datum van de dagvaarding, tot aan het moment van algehele voldoening;

5.4.

veroordeelt Maxx tot betaling aan [Eiser 2] tot van een bedrag groot € 875,00 (zegge: achthonderd vijf en zeventig euro) te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 17 februari 2017;

5.5.

veroordeelt Maxx tot betaling aan [Eiser 2] van € 43,75 wegens buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 februari 2017, zijnde de datum van de dagvaarding, tot aan het moment van algehele voldoening;

5.6.

veroordeelt Maxx tot betaling aan [eiser 3] van een bedrag groot € 990,00 (zegge: negenhonderd negentig euro) te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 17 februari 2017;

5.7.

veroordeelt Maxx tot betaling aan [eiser 3] van € 49,50 wegens buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 februari 2017, zijnde de datum van de dagvaarding, tot aan het moment van algehele voldoening;

5.8.

veroordeelt Maxx in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [Eiser 1] begroot op € 458,14, aan de zijde van [Eiser 2] begroot op € 312,14 en aan de zijde van [eiser 3] begroot op € 312,14;

5.9.

veroordeelt Maxx in de nakosten van ieder der eisers, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door eisers volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, die worden begroot op een bedrag van € 100,00 (half punt toepasselijk liquidatietarief, met een maximum van € 100,--) aan salaris gemachtigde per eiser, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.

5.10.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

5.11.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. J.C.G. Leijten, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 maart 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.

c 518