Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNNE:2016:4662

Instantie
Rechtbank Noord-Nederland
Datum uitspraak
20-10-2016
Datum publicatie
27-01-2017
Zaaknummer
LEE 14/2401
Rechtsgebieden
Omgevingsrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Wro / planschade / Damsterdiep / planologische verslechtering / schade aan eisers woningen / vergelijkingsmethode. Beroep gegrond verklaard, bestreden besluit vernietigd, primair besluit herroepen en zelf voorzien (planschade vastgesteld).

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2017/501

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Zittingsplaats Groningen

Bestuursrecht

zaaknummer: LEE 14/2401

uitspraak van de meervoudige kamer van 20 oktober 2016 in de zaak tussen

[eiser] te Groningen, eiser

(gemachtigde: mr. W.R. van der Velde),

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen, verweerder

(gemachtigde: mr. J. Groot).

Procesverloop

Bij besluit van 15 augustus 2013 (hierna: het primaire besluit) heeft verweerder eisers verzoek van 27 april 2012 om toekenning van een tegemoetkoming in planschade voor de panden [adressen] te Groningen afgewezen.

Bij besluit van 30 april 2014 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting van de enkelvoudige kamer heeft plaatsgevonden op 25 februari 2015. Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door mr. P.M.J. de Goede. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek geschorst om de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de StAB) als deskundige te benoemen en advies uit te laten brengen.

Bij brief van 28 juli 2015 heeft de rechtbank de StAB aangewezen als deskundige en opdracht gegeven om een schriftelijk advies aan de rechtbank uit te brengen.

Op 27 oktober 2015 heeft de StAB een schriftelijk advies aan de rechtbank uitgebracht.

Bij brief van 23 november 2015 heeft verweerder een schriftelijke reactie op dat advies ingediend.

Bij faxbericht van 11 februari 2016 heeft eiser een schriftelijke reactie op dat advies ingediend.

Op 22 februari 2016 heeft de StAB een nader schriftelijk advies aan de rechtbank uitgebracht.

De enkelvoudige kamer heeft het beroep vervolgens verwezen naar de meervoudige kamer.

Het onderzoek ter zitting van de meervoudige kamer heeft plaatsgevonden op 12 mei 2016. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Tevens is [makelaar] , makelaar, verschenen.

Overwegingen

1. Bij de beoordeling van dit beroep neemt de rechtbank de volgende feiten als vaststaand aan.

1.1.

Bij besluit van 23 april 2007 heeft verweerder aan woningbouwcorporatie Nijestee een bouwvergunning met een vrijstelling op grond van artikel 19, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) van het bestemmingsplan “Binnenstad Oost” (hierna: het bestemmingsplan) verleend voor het oprichten van een kantoorgebouw met dansschool op de locatie plaatselijk bekend Damsterdiep (hierna: de locatie).

Voorts is bij besluit van 23 april 2007 aan de gemeentelijke dienst RO/EZ een bouwvergunning met een vrijstelling op grond van artikel 19, tweede lid, van de WRO verleend voor het oprichten van een parkeergarage op de locatie.

Met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de AbRS) van 31 december 2008 (ECLI:NL:RVS:2008:BG8613) zijn die bouwvergunningen onherroepelijk geworden.

1.2.

Eiser is sinds 2000 eigenaar van de panden aan de [adressen] te Groningen. Die onroerende zaken zijn aan de noordkant van het vergunde kantoorgebouw en de parkeergarage gelegen; vanuit de voorzijde van die onroerende zaken is zicht op dat gebouw en die garage.

1.3.

Op 27 april 2012 heeft eiser een verzoek om tegemoetkoming in schade aan de vier onroerende zaken ten gevolge van voornoemde bouwvergunningen ingediend op grond van
artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (oud).

1.4.

Bij primair besluit van 15 augustus 2013 heeft verweerder eisers verzoek afgewezen, onder verwijzing naar het advies van de schadebeoordelingscommissie van
27 juni 2013 en de bijbehorende taxatie van [taxateur 1] ( [taxateur 1] ).

Hiertegen heeft eiser op 6 september 2013 bezwaar gemaakt. Ter onderbouwing van zijn bezwaarschrift heeft eiser een planschadetaxatie van taxateur [taxateur 2] , werkzaam bij [bedrijf] ( [taxateur 2] ), van 5 augustus 2013 overgelegd.

In het kader van de behandeling van eisers bezwaarschrift heeft de Algemene bezwaarcommissie (hierna: de bezwaarcommissie) een hoorzitting gehouden. Eiser is gehoord, bijgestaan door zijn toenmalige gemachtigde.

Bij advies van 27 maart 2014 heeft de bezwaarcommissie verweerder geadviseerd om eisers bezwaarschrift ongegrond te verklaren.

2. In het bestreden besluit heeft verweerder eisers bezwaarschrift ongegrond verklaard, met overneming van het advies van 27 maart 2014.

3. Vaststaat dat de bouwvergunningen een planologische verslechtering betekenen in vergelijking met het planologische regime zoals dat was opgenomen in het bestemmingsplan.

4. Voorts heeft de rechtbank op de zitting van 12 mei 2016 met partijen vastgesteld dat – zoals ook uit het schriftelijke advies van de StAB van 27 oktober 2015 volgt – de gewijzigde planologische situatie ten tijde van de peildatum geen negatieve gevolgen heeft gehad voor de marktwaarde van de onroerende zaken aan de [adres] en de [adres] .

Tevens heeft verweerder op de zitting van 12 mei 2016 medegedeeld dat hij zijn standpunt dat sprake is van voorzienbaarheid, niet langer handhaaft.

5. In geschil is of eiser als gevolg van de planologische verslechtering in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden betreffende de appartementen aan de [adressen] .

6. De rechtbank stelt vast dat verweerder zijn besluitvorming heeft gebaseerd op de conclusies van de schadebeoordelingscommissie en de bijbehorende taxatie van [taxateur 1] , terwijl eiser zijn beroep heeft onderbouwd met de planschadetaxatie van [taxateur 2]. De inhoud van deze (tegenstrijdige) rapporten is voor de rechtbank aanleiding geweest om de StAB te benoemen als onafhankelijk deskundige.

7. Uit vaste jurisprudentie van de AbRS (onder meer de uitspraak van 24 december 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:2534) en de uitspraak van 19 november 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:4203)) volgt dat de StAB is te beschouwen als een deskundige op het gebied van planschade en dat de rechter dan ook in beginsel mag afgaan op de inhoud van het uitgebrachte advies. Dat is slechts anders, indien dat advies onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.

Voorts volgt uit vaste jurisprudentie van de AbRS (onder meer de uitspraak van 2 november 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BU3114) en de uitspraak van 21 oktober 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:3259)) dat inzichten van een taxateur zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel mag worden verlangd dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en dat het verslag van onderzoek voldoende basis geldt voor verdere besluitvorming.

8.1.

In het schriftelijke advies van 27 oktober 2015 heeft de StAB – kort samengevat – overwogen dat de mate van planologische verslechtering dient te worden vastgesteld om te kunnen bepalen of er sprake is van waardevermindering. Overwogen is dat in het bestreden besluit wordt onderkend dat er sprake is van een planologische verslechtering zonder dat de door eiser opgevoerde schadefactoren aan een afzonderlijke beoordeling zijn onderworpen. Aan de hand van de beoordeling van de door eiser genoemde schadefactoren is door de StAB geconcludeerd dat in vergelijking met de oude planologische situatie de bouw van het kantoorgebouw tot gevolg heeft gehad dat de privacy in de woning [adres] in (veel) verdergaande mate is aangetast dan voor verweerder is aangenomen, dat ook het uitzicht in die woning verdergaand is beperkt dan aangenomen, dat voor het gehele object sprake is van aanzienlijke aantasting van directe zonlichttoetreding (schaduwwerking) gedurende het voorjaar en najaar en dat de situeringswaarde van de woongedeelten van eisers onroerende zaken, in het bijzonder de woning [adres] , is verslechterd.

8.2.

De rechtbank onderschrijft deze conclusies van de StAB. De rechtbank volgt de StAB in haar conclusie dat eiser als gevolg van de planologische verslechtering in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren door aantasting van de privacy in de woning [adres] beperking van het uitzicht vanuit die woning, aanzienlijke aantasting van directe zonlichttoetreding (schaduwwerking) in beide woningen en verslechtering van de situeringswaarde van beide woningen. De StAB heeft haar conclusies hieromtrent voldoende onderbouwd.

9. Vervolgens dient beoordeeld te worden of er sprake is van een waardevermindering als gevolg van de planologische verslechtering.

9.1.

In het schriftelijke advies van 27 oktober 2015 heeft de StAB – kort samengevat – overwogen dat woningen meestal worden getaxeerd aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij het object wordt vergeleken met soortgelijke objecten die rondom de peildatum zijn verkocht (de zogenaamde referentieobjecten). De woningmarkt wordt gedomineerd door koop en verkoop, in tegenstelling tot de bedrijfsvastgoedmarkt waar beleggers de waarde bepalen. Overwogen is dat in het woningwaarderingsstelsel veel omgevingsfactoren niet meegenomen worden en de omgevingsfactoren ook niet zullen leiden tot een lagere huurwaarde. Die omgevingsfactoren kunnen wel leiden tot waardevermindering bij de verkoop van het object. Geconcludeerd is dat de woongedeelten van het object zouden moeten worden getaxeerd volgens de vergelijkingsmethode. De StAB heeft die vergelijking laten verrichten door [taxateur 3] ( [taxateur 3] ). [taxateur 3] heeft geconstateerd dat [adressen] door de planologische wijziging in waarde zijn verminderd. De schade die voor tegemoetkoming in aanmerking komt, is door [taxateur 3] berekend over zowel het gehele object en als over de afzonderlijke delen van het object. De tegemoetkoming voor het gehele object bedraagt, na aftrek van het 2%-forfait, € 4.940,-. De tegemoetkoming voor de afzonderlijke delen van het object bedraagt, na aftrek van het 2%-forfait, € 7.500,- voor [adres] en € 2.800,- voor [adres] . Onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 augustus 2013 (ECLI:NL:RBOBR:2013:4413) en de uitspraak van de AbRS van
21 september 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BT2133) heeft de StAB overwogen dat de berekening van de schade over de afzonderlijke delen van het object leidend lijkt te moeten zijn.

9.2.

In reactie op dat advies heeft eiser – kort samengevat – aangevoerd dat hij zich kan vinden in dat advies en het standpunt van de StAB dat de schade over de afzonderlijke objectonderdelen moet worden berekend.

In reactie op dat advies heeft verweerder – kort samengevat – aangevoerd dat de taxatie van [taxateur 1] juist is en de taxatie van [taxateur 3] onjuist. Volgens verweerder is [taxateur 3] ten aanzien van [adres] ten onrechte niet nagegaan of dat pand op de peildatum verhuurd of niet verhuurd was. De waarde van woningen die in verhuurde staat worden verkocht wordt wel degelijk door beleggers bepaald. Dat de waardering om die reden op basis van vergelijking dient te geschieden, snijdt volgens verweerder daarom geen hout. De door [taxateur 3] genoemde referentieobjecten zijn vrij van huur en gebruik verkocht, terwijl [taxateur 3] de marktwaarde voor en na de peildatum in verhuurde staat geeft. Verweerder heeft aangevoerd dat het dus de vraag is hoe [taxateur 3] de referentieobjecten heeft gebruikt. Bovendien zit bij die referentieobjecten een benedenwoning ( [adres] ). Wat de taxatie van [taxateur 3] van [adres] betreft, heeft verweerder aangevoerd dat dat pand een grotere oppervlakte heeft dan de referentieobjecten. Het is dus de vraag of die referentieobjecten representatief zijn; uit de taxatie van [taxateur 3] blijkt niet hoe hier rekening mee is gehouden.

9.3.

In het nader schriftelijk advies van 22 februari 2016 heeft de StAB – kort samengevat en voor zover hier van belang – verwezen naar de bij dat nader advies gevoegde reactie van [taxateur 3] . [taxateur 3] heeft overwogen dat referentieobjecten worden verkregen vanuit het uitwisselingssysteem van de NVM en als onderbouwing worden gebruikt voor het bepalen van de marktwaarde en van de marktwaarde in verhuurde staat. De in dit geval gebruikte referentieobjecten zijn volgens [taxateur 3] zeker toepasbaar voor de appartementen [adressen] omdat de referenties wat kenmerken zoals ligging, locatie, bouwjaar, onderhoud, woonoppervlakte en luxe betreft vergelijkbaar zijn. Volgens [taxateur 3] is het gebruik van referentieobjecten één van de pijlers voor waardebepaling; andere pijlers zijn de kennis en wetenschap van de taxateur. Wat de getaxeerde waarde van de woning aan de [adres] in verhuurde staat betreft, heeft [taxateur 3] een cijfermatige onderbouwing gegeven. Gegeven de aard en ernst van de gevolgen van de planologische wijziging heeft [taxateur 3] geconcludeerd dat het vastgestelde planologisch nadeel relevante gevolgen zou kunnen hebben voor de huuropbrengsten en de verhuurbaarheid van beide woningen. [taxateur 3] acht het mogelijk dat de verhuurder als gevolg van de nieuwe ontwikkelingen zal worden geconfronteerd met een lagere huuropbrengst en dat hij meer inspanning moet leveren ten aanzien van de verhuurbaarheid. Bij eventuele verkoop van de woningen zal een redelijk handelend koper als gevolg van het nieuwe bouwplan waarschijnlijk minder voor de woningen over hebben, zodat voor de verhuurder het (toekomstige) rendement van de onderhavige woningen lager kan zijn, aldus [taxateur 3] .

9.4.

Ter zitting van 12 mei 2016 heeft makelaar [makelaar] , namens verweerder, aangevoerd dat verweerder zijn standpunt handhaaft dat in dit geval niet de vergelijkingsmethode maar het woningwaarderingsstelsel moet worden gehanteerd. Door dat stelsel te hanteren, is het doorvoeren van een correctie inzake de verhuurde staat van een woning niet nodig.

Desgevraagd heeft verweerder medegedeeld dat hij de StAB volgt in de redenering dat, als er schade is, de berekening van de schade over de afzonderlijke delen van het object leidend dient te zijn.

9.5.

De rechtbank is van oordeel dat door de StAB en [taxateur 3] voldoende inzichtelijk is gemaakt dat in het woningwaarderingsstelsel onvoldoende rekening wordt gehouden met bepaalde omgevingsfactoren die negatieve invloed hebben op de waarde van de woningen aan [adressen] . Derhalve is er aanleiding om de StAB te volgen in de conclusie dat de vergelijkingsmethode moet worden gehanteerd ter bepaling van de waardevermindering.

Voorts ziet de rechtbank aanleiding de StAB te volgen in haar conclusie dat eiser door de planologische verslechtering schade lijdt of zal lijden betreffende de woningen aan [adressen] . Die conclusie is voldoende onderbouwd met de taxatie en toelichting van [taxateur 3] . Met toepassing van de vergelijkingsmethode heeft [taxateur 3] voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de gevolgen van de planologische verslechtering voor de marktwaarde van beide woningen. Wat de waardebepaling van het appartement [adres] betreft, heeft [taxateur 3] voldoende inzichtelijk gemaakt dat hij middels de correctie van 20% rekening heeft gehouden met de verhuurde staat van die woning op de peildatum. De rechtbank acht de door [taxateur 3] gegeven toelichting en cijfermatige onderbouwing voldoende om de door hem vastgestelde waarden van beide woningen op de peildatum te dragen.

9.6.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond. Het bestreden besluit dient te worden vernietigd wegens strijd met de artikelen 3:2 en 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb).

De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en
onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien. De rechtbank zal eisers bezwaarschrift gegrond verklaren en het primaire besluit van 15 augustus 2013 herroepen. Op grond van hetgeen door de StAB is geadviseerd en hetgeen is opgenomen in de taxatie van [taxateur 3] zal de rechtbank de door eiser ten gevolge van de planologische wijziging geleden schade vaststellen op een totaalbedrag van € 10.300,- (€ 7.500,- voor het appartement [adres] en € 2.800,- voor het appartement [adres] ), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 april 2012 (de dag van indiening van eisers verzoek) tot de dag van algehele voldoening. De rechtbank sluit bij die vaststelling aan bij hetgeen door de AbRS is overwogen in de uitspraak van 21 september 2011 over het bepalen van de waardevermindering van afzonderlijke delen van een onroerende zaak.

De rechtbank zal bepalen dat de onderhavige uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit.

10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 165,- vergoedt.

11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in de bezwaar- en beroepsprocedure gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.728,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting van 21 november 2013, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van 25 februari 2015, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van 12 mei 2016, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na een verslag van een deskundigenonderzoek, met een waarde per punt van € 496,- en een wegingsfactor 1). Verder ziet de rechtbank geen aanleiding verweerder te veroordelen in andere proceskosten.

Ten aanzien van de kosten van taxateur Vermeulen stelt de rechtbank vast dat eiser in dit kader € 1.000,- exclusief BTW aan kosten heeft opgegeven. Verweerder heeft die kostenopgave niet bestreden en de rechtbank ziet geen aanleiding om aan de hoogte van die opgave te twijfelen. De kosten van die deskundige stelt de rechtbank daarom vast
op € 1.000,- exclusief BTW.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit van 30 april 2014;

- verklaart eisers bezwaarschrift van 6 september 2013 gegrond en herroept het primaire besluit van 15 augustus 2013;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- bepaalt dat verweerder aan eiser een tegemoetkoming in planschade ten bedrage van € 10.300,- betaalt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 april 2012 tot de dag van algehele voldoening;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 165,- aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € € 2.728,-;

- veroordeelt verweerder in de deskundigenkosten van eiser tot een bedrag
van € 1.000,- exclusief BTW.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Visser (voorzitter) en mrs. T.F. Bruinenberg en
H.J. Bastin (leden), in aanwezigheid van mr. R.A. Schaapsmeerders (griffier).

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2016.

griffier voorzitter

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.

Afschrift verzonden aan partijen op:

typ: SCHA