Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNNE:2015:3262

Instantie
Rechtbank Noord-Nederland
Datum uitspraak
01-07-2015
Datum publicatie
09-07-2015
Zaaknummer
C/17/119320/HA ZA 12-117
Rechtsgebieden
Burgerlijk procesrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Beroepsfout notaris, geen verjaring of rechtsverwerking

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaaknummer / rolnummer: C/17/119320 / HA ZA 12-117

Vonnis van 1 juli 2015

in de zaak van

de stichting

STICHTING "JACHTHAVEN WARTENA",

gevestigd te Warten,

eiseres,

advocaat mr. L.H. Poortman-de Boer te Groningen,

tegen

1 [gedaagde],

wonende te Goutum,

2. de besloten vennootschap

MR. D.P. POSTMA NOTARIS B.V.,

gevestigd te Leeuwarden,

gedaagden,

advocaat mr. L.H. Rammeloo te Amsterdam.

Partijen zullen hierna SJW en [gedaagden] genoemd worden. Gedaagden zullen afzonderlijk de notaris en het notariskantoor genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 16 april 2014;

  • -

    de op 29 april 2014 door SJW toegezonden producties (bijlagen 1 tot en met 3);

  • -

    de op 10 juni 2014 door [gedaagden] toegezonden productie 25;

  • -

    het proces-verbaal van getuigenverhoor van 24 juni 2014;

  • -

    de akte vermeerdering van eis van SJW;

  • -

    de op 14 oktober 2014 door SJW toegezonden producties (bijlagen 4 tot en met 10);

  • -

    het proces-verbaal van tegenverhoor en van getuigenverhoor van 23 oktober 2014;

  • -

    de conclusie na enquête van de zijde van SJW;

  • -

    de conclusie na enquête van de zijde van [gedaagden];

  • -

    het faxbericht van 12 januari 2015, waarbij SJW bezwaar heeft gemaakt tegen de inhoud van de door [gedaagden] ingediende conclusie na enquête.

1.2.

Ten slotte is wederom vonnis bepaald.

2 De verdere beoordeling

Het bezwaar tegen de conclusie na enquête van [gedaagden]

2.1.

Het bezwaar van SJW tegen de inhoud van de door [gedaagden] ingediende conclusie na enquête houdt in dat er volgens SJW wat betreft de paragrafen 5, 6.1 t/m 6.3, 6.11 t/m 6.13 en 6.15 t/m 6.18 sprake is van een verkapte "gewone" conclusie. Bovendien heeft [gedaagden] bij deze conclusie twee producties in het geding gebracht.

2.2.

Naar aanleiding van het door SJW gemaakte bezwaar tegen de hiervoor genoemde paragrafen oordeelt de rechtbank dat deze geen betrekking hebben op de bij tussenvonnis van 16 april 2014 aan partijen gegeven bewijsopdrachten maar (andere) stellingen van contradictoire aard bevatten, waarbij de paragrafen 5.11 tot en met 5.16 bovendien nieuwe elementen aan het partijdebat toevoegen. In zoverre is er sprake van een verkapte conclusie en om die reden zullen de paragrafen 5, 6.1 t/m 6.3, 6.11 t/m 6.13 en 6.15 t/m 6.18 bij de verdere beoordeling buiten beschouwing blijven.

2.3.

Aan het indienen van de twee producties verbindt de rechtbank echter niet deze gevolgen. Voor zover deze producties door de rechtbank van belang zullen worden geacht bij de beoordeling van het geschil, zal SJW - in het kader van hoor en wederhoor - alsdan eerst in de gelegenheid worden gesteld om hierop te reageren.

De wijziging/vermeerdering van eis

2.4.

SJW heeft bij akte haar eis vermeerderd met een totaalbedrag van € 710.091,-- met betrekking tot de in r.o. 5.26, 5.26 en 5.27 van het tussenvonnis van 16 april 2014 genoemde schadeposten.

2.5.

[gedaagden] heeft in haar conclusie na enquête bezwaar gemaakt tegen deze vermeerdering van eis. Er is volgens haar sprake van een verdriedubbeling van de vordering, hetgeen in deze fase - daags voor de enquête - van de procedure ontoelaatbaar is. Het maakt het [gedaagden] feitelijk onmogelijk om deugdelijk verweer te voeren en wellicht zou de rechtbank tot andere eindbeslissingen zijn gekomen, indien de gewijzigde eis op dat moment kenbaar was, aldus [gedaagden]

2.6.

De rechtbank stelt voorop dat op grond artikel 130 lid 1 Rv een eisende partij bevoegd is de eis of de gronden daarvan te veranderen of te vermeerderen, zolang nog geen eindvonnis is gewezen. De bezwaren van [gedaagden] moeten worden getoetst aan de in artikel 130 lid 1 tweede volzin Rv bepaalde bevoegdheid om tegen een verandering of vermeerdering van eis bezwaar te maken op de grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met een goede procesorde. [gedaagden] heeft de eiswijziging weliswaar op een zeer laat tijdstip in de procedure gedaan, maar daaruit volgt niet zonder meer strijdigheid met een goede procesorde. Voor het antwoord op de vraag of daarvan sprake is, is van belang of [gedaagden] door de eisvermeerdering onredelijk wordt bemoeilijkt in zijn verdediging en/of de eisvermeerdering een onredelijke vertraging van het geding met zich brengt. De vermeerdering van de vordering van SJW bouwt voort op de bij dagvaarding reeds aangevoerde grondslag van de door [gedaagden] gemaakte beroepsfout. Van bemoeilijking van [gedaagden] in zijn verdediging hierdoor is, naar het oordeel van de rechtbank, geen sprake nu hij blijkens zijn conclusie na enquête in de gelegenheid is geweest zijn standpunt met betrekking tot de vermeerderde eis aan de rechtbank kenbaar te maken. Ook van een onredelijke vertraging van de procedure is gelet daarop, naar het oordeel van de rechtbank, geen sprake. Er zal daarom recht worden gedaan op de vermeerderde eis. De vordering van SJW onder II luidt thans als volgt:

[gedaagden] ieder hoofdelijk veroordeelt, des dat de een is gekweten indien de ander heeft betaald, om binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis aan SJW te voldoen ter zake de door haar geleden c.q. nog te lijden schade groot (€ 720.315,69 + € 5.161,63 + € 710.091,00 =) € 1.435.568,32, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf het moment waarop de schade is geleden tot aan het moment der algehele voldoening.

Voor het overige is de vordering als vermeld in r.o. 3.1 van het tussenvonnis van 16 april 2014 ongewijzigd gebleven.

2.7.

In voormeld tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen en beslist dat [gedaagden] bij het opstellen van de splitsingsakte niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verwacht, dat daarmee sprake is van een beroepsfout van [gedaagden] die hem kan worden toegerekend en dat de door SJW gevorderde verklaring van recht dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de schade die SJW heeft geleden en nog zal lijden te zijner tijd bij eindvonnis zal worden toegewezen. Voor wat betreft de vraag of en zo ja, in hoeverre SJW eigen schuld in de zin van artikel 6:101 BW kan worden tegengeworpen heeft de rechtbank overwogen dat eerst dient te worden vastgesteld of de schade mede het gevolg is van een of meer omstandigheden die aan SJW kunnen worden toegerekend. Vervolgens heeft de rechtbank partijen aan beide partijen bewijs van hun stellingen opgedragen. De rechtbank handhaaft deze overwegingen en beslissingen en komt thans toe aan de beoordeling of partijen in het leveren van het hen opgedragen bewijs zijn geslaagd.

De aan [gedaagden] gegeven bewijsopdracht

2.8.

[gedaagden] is opgedragen te bewijzen:

a. dat [aaa] de kaveltekening van Verhoeve Groep Noord aan [ccc] heeft overhandigd en/of dat [aaa] met [ccc] ter plaatse is geweest, daar (globaal) heeft aangewezen waar de arken en de bergingen gesitueerd zouden worden en daarbij gezegd heeft dat het gedeelte tot aan de [mmm] buiten de splitsing moest blijven, zonder daarbij mededeling te doen dat bepaalde wegen en infrastructuur in eigendom van SJW moesten blijven; en/of

b. dat [aaa] omstreeks 17 juni 2003 de splitsingstekening op het kantoor van de notaris heeft opgehaald en dat de notaris deze splitsingstekening met [aaa] heeft doorgenomen.

2.9.

[gedaagden] heeft ter uitvoering van deze bewijsopdracht de heer J. [ccc], mevrouw [ooo], de notaris en mevrouw [ppp] als getuigen voorgebracht. SJW heeft in contra-enquête de heer [bbb] en de heer [zzz] als getuigen voorgebracht. Van de verhoren van deze getuigen is proces-verbaal opgemaakt.

2.10.

Voor wat betreft de vraag of [gedaagden] in het hem opgedragen bewijs is geslaagd overweegt de rechtbank als volgt. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat de notaris partijgetuige is als bedoeld in artikel 164 lid 2 Rv. Dit brengt mee dat zijn verklaring omtrent de door hem te bewijzen feiten geen bewijs in het voordeel van [gedaagden] kan opleveren, tenzij deze verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. Hiervan is alleen sprake als er aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken.

- bewijsonderdeel a.

2.11.

De heer J. [ccc] heeft, voor zover belang, het volgende verklaard:

"De notaris vertelde mij dat ik voor meer informatie contact op moest nemen met de makelaar van het arkenplan, de heer [aaa]. Ik kende deze persoon toen nog niet. Ik kreeg van de notaris het adres door van makelaardij [ttt]. Ik ben daar in de pauze naar toe gelopen. Ik heb daar met [aaa] gesproken. Hij vertelde mij dat er een arkenplan in Wartena zou worden gerealiseerd. Ik kreeg van hem de kaveltekening van Verhoeve Groep Noord. De tekening was te groot om in een keer gekopieerd te kunnen worden. Er zijn dus vier kopieën gemaakt die ik aan elkaar heb geplakt met plakband om weer tot een tekening te komen. Ik heb deze tekening vandaag bij mij en laat u deze zien."

en:

"Ik heb met [aaa] afgesproken om ter plaatse te gaan kijken. Dat hebben wij ongeveer een week later gedaan. (…) Het moet eind maart of begin april zijn geweest. Ik zag daar het terrein. Er was water, er lagen enkele woonarken, ik heb geen garage of bergingen gezien. [aaa] en ik zijn daar niet rond gelopen, maar we zijn bij het begin blijven staan. Ik herinner mij dat [aaa] een armgebaar maakte en daarbij zei: 'Dit is het, hier komt het arkenplan'. [aaa] vertelde mij dat het kadastrale perceel tot aan de [mmm] er niet bij moest worden betrokken, maar dat het arkenplan alleen op het achterste gedeelte was gesitueerd. Hij heeft mij niet aangewezen waar de afscheiding lag. [aaa] heeft mij niet verteld dat het de bedoeling was dat bepaalde wegen en infrastructuur bij SJW moest blijven dat heeft hij ook niet op een ander moment verteld."

2.12.

De heer [bbb] (havenmeester bij SJW) heeft, voor zover van belang, het volgende verklaard:

"Maar ik weet niet of [aaa] werkelijk contact met [ccc] heeft gehad. (…) [aaa] goed kennende, kan dat met dat armgebaar dus niet gezegd zijn, want in maart/april was er slechts een weiland met daarop twee stukken zand en stukken damwand van 18 meter. Die opmerking die gemaakt zou zijn door [aaa] was dus te vrij voor zijn doen."

en:

"Als [ccc] daadwerkelijk daar geweest zou zijn met [aaa], had ik daar normaal gesproken bij geweest moeten zijn. Dat is dus niet gebeurd. Ik denk ook niet dat zij hadden kunnen afspreken zonder dat ik daarvan had af geweten. Ik beheer namelijk de kantooragenda en als ik er niet ben dan doet een collega van mij dat. In deze kantooragenda staat alle afspraken en bezoeken met betrekking tot het arkenplan. Zo staat er bijvoorbeeld ook in deze agenda dat ik hier vandaag ben. Het is dus een soort journaal. Ik heb de agenda erop nagekeken en er komt in het geheel geen vermelding hier in voor van een afspraak met of een bezoek van [ccc]."

2.13.

De heer [zzz] (destijds calculator/projectcoördinator namens Verhoeve Groep Noord) heeft, voor zover van belang, het volgende verklaard:

"Ik kan u niet zeggen of [aaa] de kaveltekening van Verhoeve Groep Noord aan [ccc] heeft overhandigd en evenmin of deze twee personen ter plaatse zijn wezen kijken."

en:

"Mij is gevraagd om vandaag als getuige en getuige-deskundige een verklaring af te leggen over de vraag of er eind maart/begin april 2003 een sloot liep en of er al water in het arkenplan lag. Wat de sloot betreft heb ik diverse stukken aangedragen. Hieruit blijkt dat er geen sloot in dit betreffende perceel heeft gelopen. (…) Wat het water in het arkenplan betreft heb ik in diezelfde planning en verslagen het volgende kunnen terugvinden. (…) Eind maart/begin april 2003 was er dus wel een zandophoging. Er kan dus geen ark geweest zijn; er was geen water en er was geen haven."

2.14.

In de conclusie na enquête volhardt SJW in de betwisting van de door [ccc] geschetste gang van zaken, maar concrete tegenspraak in de vorm van bijvoorbeeld een (schriftelijke of getuigen-)verklaring van de van de andere betrokken persoon - de heer G. [aaa] - ontbreekt. Dat, zoals de heer [bbb] verklaard heeft, alle afspraken via hem verliepen en in de kantooragenda geen afspraak staat vermeld, sluit naar het oordeel van de rechtbank nog niet uit dat er ter plaatse daadwerkelijk een ontmoeting tussen de beide heren heeft plaatsgevonden. Voorts doen eventuele onjuistheden in hetgeen [ccc] verklaard heeft over de omstandigheden ter plaatse, zoals de aanwezigheid van een ark en een sloot, de rechtbank evenmin aan de juistheid van de verklaring van [ccc] twijfelen als het gaat om de vraag van wie hij de kaveltekening van Verhoeve Groep Noord heeft verkregen en of [aaa] daarbij al dan niet een mededeling heeft gedaan dat bepaalde wegen en infrastructuur in eigendom van SJW moesten blijven. Daarmee is [gedaagden] in het bewijs van onderdeel a. geslaagd, zowel wat betreft de overhandiging van de kaveltekening (althans een kopie daarvan) aan [ccc] als de aanwezigheid ter plaatse van [aaa] en [ccc] met de (globale) aanwijzing door [aaa] van de locatie van het arkenplan. Dat daarbij tevens door [aaa] zou zijn aangegeven dat bepaalde wegen en infrastructuur in eigendom van SJW moesten blijven is niet komen vast te staan, zodat de rechtbank bij de verdere beoordeling ervan uitgaat dat dit niet is geschied.

- bewijsonderdeel b.

2.15.

De notaris heeft, voor zover van belang, het volgende verklaard:

"Ik weet zeker dat ik [aaa] gebeld heb toen de conceptsplitsingstekening binnen was. [aaa] was vaak in de buurt, dus hem kennende zou hij diezelfde dag nog langs gekomen zijn. Ik herinner mij niet of ik toen ook een gesprek met hem heb gehad. Ik kan mij niet herinneren of ik hem een tekening hem meegegeven. (…) Ik herinner mij niet of ik de splitsingstekening samen met [aaa] heb bekeken. De tekening is erg groot, dus je zou erbij moeten staan om dat te doen. Het is allang geleden en het was een drukke periode, dus zoals is al verklaar herinner ik het me niet. Het is wel de gebruikelijke gang van zaken. Ik kan mij niet voorstellen dat [aaa] zonder tekening weg had gewild."

2.16.

Mevrouw [ooo] (toenmalig notarieel medewerkster bij [gedaagden]) heeft, voor zover van belang, het volgende verklaard:

"Op een gegeven moment was de concept splitsingstekening klaar. Deze had [ccc] langs gebracht of gepost. Er was haast bij het dossier volgens [aaa], dus naar aanleiding van deze tekening heb ik direct de ontwerpakte verder uitgewerkt. [aaa] kwam regelmatig bij ons op kantoor. Hij kwam vaak zonder afspraak in- en uitlopen. Op een gegeven moment heeft [aaa] de splitsingstekening samen met de notaris besproken. Ik weet niet meer wanneer dat was. Ik was er zelf niet bij dus ik weet niet wat er precies besproken is. Ik heb niet gezien dat [aaa] de tekening met de notaris doornam. Het is een klein kantoor, dus je weet alles van elkaar. Ik heb dus wel gehoord dat [aaa] de tekening met de notaris heeft doorgenomen."

en:

"Toen de ontwerpakte klaar was is deze per brief naar het bestuur gestuurd. Daar zat ook een volmacht bij. [aaa] heeft de ontwerpakte per fax gekregen. In die brief en bij die fax zat niet een splitsingstekening, deze was te groot. Ik weet niet of [aaa] een splitsingstekening heeft meegekregen."

2.17.

Mevrouw [qqq] (toenmalig klerk bij [gedaagden]) heeft, voor zover van belang, het volgende verklaard:

"[aaa] kwam vaak op kantoor. Het ging er informeel aan toe, hij liep in het uit. De splitsingstekening draait het allemaal om. Het is alweer lang geleden dus ik kan mij niet herinneren hoe het precies gegaan is toen die er eenmaal was. Het moet ongetwijfeld zo gegaan zijn dat er een telefoontje of iets anders is geweest naar [aaa] toe dat de tekening er was. En dat hij langs zou komen om de tekening op te halen. Hij zat er op te wachten met het oog op de doorverkoop van het appartementsrecht, het was vlak voor de zomer en de vakantie zat er aan te komen. (…) Het is voor mij ondenkbaar dat [aaa] de tekening niet gezien zou hebben. Ik kan mij geen beeld meer voor de geest halen, bijvoorbeeld dat hij voorover gebogen stond over de tekening. Ik herinner mij dus niet dat hij de tekening gezien of gekregen heeft. Mij is alleen het beeld bij gebleven dat hij steeds naar binnen en naar buiten liep. (…) Ik herinner me ook niet of de tekening met [aaa] is doorgenomen."

2.18.

Alhoewel geen van de aan het notariskantoor verbonden personen, inclusief de notaris zelf, zich nog precies herinnert wat er destijds met de splitsingstekening is gebeurd, leidt de rechtbank uit het samenstel van de verklaringen af dat [aaa] regelmatig bij [gedaagden] op kantoor kwam in verband met het arkenplan, dat [aaa] op de splitsingstekening zat te wachten en dat de notaris, toen de splitsingstekening er eenmaal was, deze met [aaa] heeft doorgenomen. De rechtbank hecht daarbij in het bijzonder waarde aan de verklaring van mevrouw [ooo], die is gebaseerd op hetgeen zij binnen de kleine kantoorsetting over het arkenplan heeft meegekregen. Voorts geldt ook hier dat het door de getuigen geschetste beeld niet ontkracht is door een andersluidende (schriftelijke of getuigen-)verklaring van de heer G. [aaa]. Of hij de splitsingstekening heeft meegekregen, kan op basis van de getuigenverklaringen echter niet worden vastgesteld. Daarmee is [gedaagden] deels in het bewijs van onderdeel b. geslaagd.

2.19.

De slotsom is dat het volgende door [gedaagden] bewezen is:

a. dat [aaa] de kaveltekening van Verhoeve Groep Noord aan [ccc] heeft overhandigd en dat [aaa] met [ccc] ter plaatse is geweest, daar (globaal) heeft aangewezen waar de arken en de bergingen gesitueerd zouden worden en daarbij gezegd heeft dat het gedeelte tot aan de [mmm] buiten de splitsing moest blijven, zonder daarbij mededeling te doen dat bepaalde wegen en infrastructuur in eigendom van SJW moesten blijven; en

b. dat de notaris op of omstreeks 17 juni 2003 de splitsingstekening met [aaa] heeft doorgenomen.

2.20.

Zoals de rechtbank in r.o. 5.22 van het tussenvonnis al heeft geoordeeld, had van [aaa] - gelet op zijn betrokkenheid in meerdere hoedanigheden bij het arkenpark - onder de hiervoor onder 2.19 genoemde (en thans vaststaande) omstandigheden redelijkerwijs verwacht mogen worden ook melding aan [ccc] te maken van de bedoelingen van SJW aangaande de wegen en infrastructuur op het arkenpark. Vaststaat dat hij een dergelijke melding niet heeft gedaan. Ook mocht naar het oordeel van de rechtbank van [aaa] - die niet alleen bestuurslid van SJW maar ook makelaar van het arkenplan was - verwacht worden dat hij bij het doornemen van de splitsingstekening had opgemerkt dat deze niet strookte met de wensen van SJW. Dat heeft [aaa] kennelijk niet gedaan. Gelet hierop is de vermogensschade mede een gevolg van eigen handelen (nalaten) van SJW.

2.21.

Bij de beantwoording van de vraag in welke mate het handelen (nalaten) van SJW en dat van de notaris aan de schade hebben bijgedragen, neemt de rechtbank in aanmerking dat mede gelet op de bijzondere, wettelijk voorgeschreven, rol die een notaris vervult bij de overdracht van onroerende zaken en het maatschappelijk vertrouwen dat daaruit voortvloeit, het primair de taak van [gedaagden] was om er zorg voor te dragen dat de splitsingstekening strookte met de bedoelingen van SJW. Anderzijds heeft SJW door [ccc] niet over deze bedoelingen te informeren, de totstandkoming van een foutieve splitsingstekening in de hand gewerkt; bovendien heeft SJW (in de persoon van [aaa]) niet opgemerkt dat er sprake was van een verkeerde splitsingstekening bij het doornemen daarvan. De rechtbank stelt op basis van die afweging de mate van eigen schuld van SJW op 25%.

Bij de beantwoording van de vraag of de billijkheid een andere verdeling eist moet rekening worden gehouden met de uiteenlopende ernst en de mate van verwijtbaarheid van de over en weer gemaakte fouten en met alle omstandigheden van het geval. Voor een billijkheidscorrectie is naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding. De omstandigheden als hiervoor weergegeven tegen elkaar afwegend, komt de rechtbank tot een verdeling van de schade in dier voege dat Postma c.s 75% en SJW 25% van de schade moet dragen.

De aan SJW gegeven bewijsopdracht

2.22.

De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 16 april 2014 SJW opgedragen de omvang van de onder 5.25 tot en met 5.27 van dat tussenvonnis genoemde schadeposten te bewijzen.

2.23.

SJW heeft ter uitvoering van deze bewijsopdracht stukken in het geding gebracht (bijlagen 1 tot en met 10) en zij heeft dezelfde heer [zzz] (thans directeur van een adviesbureau) als getuige-deskundige voorgebracht. Van het verhoor van deze getuige-deskundige is proces-verbaal opgemaakt. [gedaagden] heeft afgezien van contra-enquête en heeft in het kader van tegenbewijs stukken in het geding gebracht (productie 25), zijnde de kadastrale gegevens van perceel Warrega C1797, per ligplaats/berging en indien toepasselijk de leveringsakten.

2.24.

Ter nadere onderbouwing van haar (vermeerderde) eis heeft SJW een berekening van getuige-deskundige [www] overgelegd. Deze berekening is, aldus SJW, aan de hand van de opdrachtbevestigingen en facturen van Verhoeve Groep Noord gemaakt en komt uit op de volgende totaalbedragen:

KOSTENVERDELING betreffende werkzaamheden "verarmd" terrein deel
d.d. 10 juni 2014

I. = overig water (225m2) + eilandjes (1.645m2) = TOTAAL 1.870 m2

II. = verhardingen (klinkerweg) rondom arkenhaven (1.730 m2) + groen (2.560m2) = TOTAAL 4.290 m2

III. = technische installaties buitenterrein

I. = ca. € 55.760,--

II. = ca. € 180.426,--

III. = ca. € 143.108,--

TOTAAL= € 379.510,-- exclusief B.T.W.

Hiervan heeft post I betrekking op kosten die SJW gemaakt heeft ter realisatie van de waterpartij met eilandjes, post II op de kosten ter zake van de rondweg (r.o. 5.25 van het tussenvonnis) en post III op kosten ter zake van installatiewerk in en op wegen en grond (r.o. 5.26 van het tussenvonnis).

2.25.

[www] heeft als getuige-deskundige het volgende over deze schadeberekening verklaard:

"Ik heb op verzoek van de stichting een berekening gemaakt, namelijk de opstelling werkzaamheden "verarmd" terreingedeelte d.d. 10 juni 2014 en het resumé kostenverdeling d.d. 05-09-2014 (productie 1 bij de akte vermeerdering van eis). Ik ben als volgt te werk gegaan. Ik heb mijn A3-tekening, waar ik het net over had, erbij gepakt waarop staat wat er volgens de stichting verkocht had moeten worden. Ik overhandig u deze tekening en hoor u zeggen dat u deze aan het proces-verbaal zult hechten. Van de stichting heb ik een opgave gekregen aan de hand van een door haar overhandigde kadastrale tekening wat er daadwerkelijk verkocht is. Ik overhandig u de kadastrale kaarten die ik bedoel en hoor u zeggen dat u deze aan het proces-verbaal zult hechten. Wat de opgave door de stichting betreft laat ik u een tekening zien en ik hoor u zeggen dat dit de tweede tekening van A3-formaat is die als productie 1 bij de dagvaarding in de hoofdzaak is overgelegd. Dit alles heb ik met elkaar vergeleken. In de opstelling is onder de kolom "opdrachten Verhoeve Groep Noord → St. Jachthaven Wartena d.d. 2002-2003" weergegeven wat blijkt uit de stukken van het aangenomen werk. U laat mij bijlage 4 zien: dit zijn zowel facturen als opdrachtbevestigingen en dit zijn inderdaad de stukken die ik zojuist bedoelde. De eerste drie bladzijden van bijlage 4 zien op latere werkzaamheden, namelijk het aanbrengen van een asfaltweg rondom het arkenplan.

De opdrachten waren gesplitst, u ziet bijvoorbeeld in de kolom "opdr. 1" en "opdr. 4" staan. De eenheden en de eenheidsprijzen die hebben geleid tot de aanneemsom zijn in de opstelling overgenomen in de kolom "conform opdr. bevestiging". Voor het berekenen van de oppervlaktes heb ik genoemde A3-tekening ingescand. Daaronder heb ik gehangen de grote tekening van het arkenplan met daarop de lijn van wat daadwerkelijk afgesplitst had moeten worden. Ik overhandig u mijn kleurentekening en hoor u zeggen dat u deze aan het proces-verbaal zult hechten. Wat er afgesplitst had moeten worden is hierop aangegeven in oranje (kavels) en grijs (bergingen). Aan de hand van een computerberekening heb ik hiervan de oppervlaktes bepaald. Zo heb ik ook de oppervlaktes bepaald voor de verschillende onderdelen van wat ik noem het verarmde deel TPV Arkenhaven binnen de hekwerkgrens. Daarmee bedoel ik dat er een scheiding was tussen het nieuwe arkenterrein en het omliggende terrein. Het verarmde deel betreft eilandjes (groen), water rondom (blauw), verhardingen rondom (rood) en beplanting/gras (limegroen). Later heb ik gehoord dat er ook buiten die grens nog grond overgedragen was en dat is het verarmd deel buiten de arkenhaven (lichtgroen); in de tekening die ik u zojuist gaf staat er ten onrechte dat het om eilandjes gaat, maar er moet staan overig. Uitgaande van de opdrachtbevestigingen zijn de meeste posten keihard toe te rekenen aan het verarmde deel. Dit vind u in de opstelling terug onder de kolom "verarmd TPV Arkenhaven". Waar dat niet kon heb ik geprobeerd om met een nauwkeurigheid van 1-2% dat proberen te benaderen aan de hand van verhoudingsgetallen. Deze getallen zijn tot stand gekomen door de m2 verdeling die ik net aangegeven heb. Ik noem als voorbeeld post 31-32: Ik heb de computer de omtrek rond de eilandjes laten berekenen en dat kwam uit op 140,0 m1 en dat staat in de laatste kolom die ik noemde. In de derde kolom van de kolom "opdr. bevestiging" heb ik her en der opmerkingen opgenomen hoe ik tot een bepaalde hoeveelheid gekomen ben. De verarmde hoeveelheden heb ik vervolgens vermenigvuldigd met de eenheidsprijzen uit de kolom "conform opdrachtbevestiging" en het resultaat daarvan is opgenomen in de kolom "prijzen in euro's verarmd deel". Zo is alles doorgerekend en het totaal sluit op € 379.510,16.

Hierna is mij gevraagd om van alle posten aan te geven op welk van de drie onderdelen dat betrekking had. Dat heb ik in de opstellen aangegeven in de allerlaatste kolom met de cijfers I/II/III.

De totaaloptelling daarvan staat in het resumé vermeld. U ziet hierin hetzelfde bedrag van

€ 379.510,16 terugkomen. In de derde kolom "I/II" staan werkzaamheden die sloegen op zowel onderdeel I als II. Dit heb ik verhoudingsgewijs verdeeld. Aan I was een bedrag toe te rekenen € 44.879,28 en aan II € 35.507,88. Waar dat toerekenen niet mogelijk was heb ik het bedrag, € 17.536,53 procentueel verdeeld dat wil zeggen in verhouding van die eerste twee bedragen (het gaat om ongeveer 44:35). Onder mijn tabel staan nog meer m2 en prijzen per m2. Dat gaat per onderdeel om de gemiddelde prijzen uitgaande van het aantal m2 en het totaalbedrag. Dit voegt niets toe aan de schadeberekening, dit is iets eigens van mij als het aankomt op het maken van dit soort schema's.

U vraagt mij naar de grondprijs en of ik op dat punt expertise heb. In mijn loopbaan ben ik veelvuldig voor overheden bezig geweest. Ik heb daarbij niet de kostprijs bepaald, ik ben wat dat betreft techneut, maar ik heb wel gezien hoe overheden daarmee omgaan. Soms worden er kavels geleverd waarvan bepaalde stukken als minderwaardig worden beschouwd, bijvoorbeeld als een kavel te diep is of bijvoorbeeld groenstrookjes die grenzen langs aan bewoonde percelen. Voor die stukken worden lagere prijzen gehanteerd, de snippergroengrondprijs. Daarbij gaat het om bewerkte groendelen waarin geen infrastructuur zit. In de grond van het arkenplan zit die infrastructuur wel. Op een vraag van mr. Poortman antwoord ik: wat de gemeente Boarnsterhim betreft, en overigens ook andere gemeenten in Friesland, kan ik vanuit wat ik gezien heb zeggen dat een prijs van € 78,80/m2 mij niet vreemd voorkomt. Ik heb voor de stichting alleen de prijs berekend voor de aanleg van het arkenplan en daarin heb ik geen kosten voor de aankoop van de grond meegerekend."

2.26.

Voorts stelt SJW zich op het standpunt dat de verarming blijkens de berekening van [www] niet 4.800 m2 bedraagt zoals in de dagvaarding stond, maar 11.122 m2. De snippergroengrondprijs bedraagt € 78,80, in welk verband SJW naar de als productie 16 bij dagvaarding overgelegde besluitenlijst van de gemeente Boarnsterhim verwijst en de verklaring van [www] daarover. Al met al bedraagt de vermeerdering van eis een bedrag van € 710.091,-- in die zin dat [gedaagden] tevens veroordeeld moet worden tot vergoeding van de wettelijke rente over dit bedrag, waarvoor dient te gelden dat de wettelijke rente ter zake van de verarmde vierkante meters een aanvang krijgt op het moment van de daadwerkelijke verarming, derhalve vanaf het moment van levering van de appartementsrechten, terwijl de wettelijke rente over de andere schadeposten, die betreffen de kosten die SJW heeft gemaakt in en op grond die ten onrechte is overgedragen, verschuldigd is vanaf het moment waarop die kosten daadwerkelijk zijn gemaakt.

2.27.

[gedaagden] betwist de (vermeerderde) eis zoals vermeld onder 2.6 en voert hiertoe - samengevat - het volgende aanvullend tot haar verweer aan.

Het terrein binnen het hek bestaat voor 1.645 m2 uit water en voor 225 m2 uit eilandjes, hetgeen geen waarde vertegenwoordigt. Bovendien is expliciet tussen partijen besproken dat het water niet zou worden meegenomen in de splitsing, waartoe [gedaagden] verwijst naar de aantekeningen van de notaris waarin staat: "kavels incl. waterstrook", "waterstrook vv eigenaren" en "rest water 1/18 verdelen bij de eigenaren". Ook buiten het hek bestaat het terrein voor een groot gedeelte uit water, maar voor [gedaagden] is niet te achterhalen om hoeveel m2 het gaat. De door SJW overgelegde berekening kan daarom niet in stand blijven met betrekking tot de onderdelen "opdr. 4", 1.8, 1.10, 1.19, 99.4, 99.6 en 99.99, 705, 706, 99 en "opdr. 7". Evenmin is [gedaagden] gehouden om "algemene kosten" en/of "winst/risico" te vergoeden. Er dient tot slot rekening gehouden te worden met afschrijving en voortgezet genot, zoals aanvankelijk ook bij dagvaarding is gedaan. Bij een lineaire afschrijving in tien jaar dient circa 70-80% van de stichtingskosten in mindering te worden gebracht.

[gedaagden] betwist dat de prijs per m2 € 78,80 bedraagt. [www] is niet ter zake deskundig, aldus [gedaagden] Uit de door SJW overgelegde besluitenlijst van de gemeente Boarnsterhim volgt een bedrag van € 75,-- (en niet € 78,80) voor grond ongeacht het gebruiksdoel (bijvoorbeeld infrastructuur). Het betreffende besluit dateert van medio 2008 en kan niet worden gebruikt ter vaststelling van de waarde van de onderhavige grond tegen het prijspeil van 2003. Nader bewijs, zoals een rapport van een beëdigd taxateur ontbreekt hier. De infrastructuur is duurzaam met de grond verbonden, zodat [gedaagden] hooguit gehouden is de grondprijs te vergoeden. Tot slot stelt [gedaagden] dat SJW vanaf 2003 kennelijk om niet gebruik heeft kunnen maken van de infrastructuur en het installatiewerk, in elk geval tot de aanleg van de nieuwe ontsluitingsweg in 2011. Er is volgens hem daarom geen schade door het gemis van de eigendom daarvan.

2.28.

De rechtbank stelt voorop dat op de voet van artikel 6:97 BW vrijheid heeft bij het begroten van de schade(vergoeding), waarbij de wijze van begroting in overeenstemming dient te zijn met de aard van de schade. De rechtbank is daarbij niet gebonden aan de gewone regels van stelplicht en bewijs (zie HR 16 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2740, NJ 1999/196). Indien de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, dan wordt zij geschat.

2.29.

In het onderhavige geval zal de door [www] gemaakte berekening als uitgangspunt voor de schadebegroting worden genomen. In dit verband merkt de rechtbank op dat de berekening van [www] kan worden aangemerkt als concludent, duidelijk en gemotiveerd. De berekening kent een heldere opbouw, leidend tot de uiteindelijke schadebegroting. [www] heeft zijn berekening gebaseerd op de door SJW overgelegde opdrachtbevestigingen en facturen van Verhoeve Groep Noord en is in zoverre controleerbaar. De rechtbank zal hierna dan ook uitgaan van de in zijn berekening vermelde feitelijke gegevens.

- Het verlies van (rechten op) stukken grond, toegangs- en ontsluitingswegen, parkeerplaatsen en infrastructuur (r.o. 5.25 van het tussenvonnis)

2.30.

De rechtbank constateert dat SJW met haar gewijzigde eis niet langer uitgaat van de situatie waarin er (mogelijk) definitieve uitvoering aan de schikkingen met de VvE wordt gegeven, nu de door SJW genoemde 11.122 m2 in de door [www] gemaakte berekening het gehele verschil tussen de beoogde situatie ("conform de verkoopbrochure") en de daadwerkelijke situatie (de buitengrenzen van het gesplitste perceel) wordt betrokken. Omdat gesteld noch gebleken is dat er zich een verandering heeft voorgedaan met betrekking tot de onzekerheid of er definitieve uitvoering aan de vaststellingsovereenkomsten tussen SJW en de VvE zal worden gegeven, acht de rechtbank een schadebegroting voor het betreffende gedeelte van 4.962 m2 (in de door [www] gemaakte berekening aangeduid als "verarmd deel buiten arkenhaven") nu niet mogelijk. De mogelijkheid van verdere schade acht de rechtbank nog wel steeds aannemelijk, zodat de rechtbank bij haar eerdere beslissing blijft om de vordering tot schadevergoeding voor dit gedeelte van de geleden en nog te lijden schade op te maken bij staat toe te wijzen (vgl.
r.o. 5.35 van het tussenvonnis van 16 april 2014).

2.31.

Wat betreft het overige gedeelte van het terrein van (11.122 - 4.962 =) 6.160 m2 - dat in de door [www] gemaakte berekening aangeduid is als "verarmd deel tpv arkenhaven" - oordeelt de rechtbank als volgt. [gedaagden] heeft terecht opgemerkt dat uit zijn gespreksaantekeningen volgt dat het niet de bedoeling van SJW was dat (ook) de tot het arkenplan behorende waterpartijen in haar eigendom zouden blijven. Dat betekent dat er geen verarming ten aanzien van 1.645 m2 ("water") heeft plaatsgevonden. Wat betreft de in die waterpartij gelegen eilandjes (225 m2) brengt een redelijke uitleg van die aantekeningen met zich dat deze gedeelten daaronder vallen, nu SJW niet, althans onvoldoende, gesteld heeft dat het de bedoeling was dat deze eilandjes ook haar eigendom zouden blijven. Bij de verdere schadebegroting zal daarom worden uitgegaan van een verlies van (rechten op) stukken grond ter grootte van (6.160 − 1.645 − 225 =) 4.290 m2.

In post I is door [www] berekend wat de gemaakte kosten zijn voor het aanleggen van de waterpartij met eilandjes. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat deze kosten niet toewijsbaar zijn, zodat de betreffende vordering zal worden afgewezen.

2.32.

Het volgende geschilpunt betreft de waarde van de grond ten tijde van het verlies, in het bijzonder of bij de bepaling daarvan de snippergroengrondprijs kan worden gehanteerd. Dat de overgelegde besluitenlijst van de gemeente Boarnsterhim in dit geval niet tot een concrete schadeberekening, qua toe te passen prijs per m2, kan dienen maakt niet dat deze stukken niet als uitgangspunt kunnen dienen bij de begroting van de schade. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat [www] weliswaar heeft verklaard ter zake niet deskundig te zijn, maar uit eigen waarneming en ervaring heeft verklaard dat grondprijzen in deze orde van grootte gebruikelijk zijn en waren. Het bedrag komt de rechtbank ook overigens niet onaannemelijk voor, met dien verstande dat het verschil tussen het in de besluitenlijst genoemde bedrag (€ 75,-- per m2) en het bedrag waarop de vordering is gestoeld (€ 78,80 per m2) niet nader door SJW is toegelicht en evenmin door de rechtbank te herleiden is. Er zal daarom hooguit van het lagere bedrag worden uitgegaan. SJW heeft op haar beurt niet gesteld of onderbouwd op grond van welke (andere) prijs de begroting volgens haar zou moeten plaatsvinden. Evenmin is gebleken - nu nadere stukken dienaangaande ontbreken - dat het prijspeil in 2008 (het jaar waarin de besluitenlijst tot stand is gekomen) aanmerkelijk afwijkt van het prijspeil in 2003 (het jaar waarin de splitsing tot stand is gekomen). Gelet op het voorgaande zal de rechtbank schattenderwijs uitgaan van een grondprijs van € 75,--, zoals genoemd is in de hiervoor genoemde besluitenlijst.

2.33.

Met inachtneming van het voorstaande begroot de rechtbank de onderhavige schadepost op 4.290 m2 × € 75 = € 321.750,--. Hiervan is - rekening houdend met de mate waarin [gedaagden] aan het ontstaan van de schade heeft bijgedragen (75%) - € 241.312,50 toewijsbaar. Er zal voor het gedeelte van 4.962 m2 (in de door [www] gemaakte berekening aangeduid als "verarmd deel buiten arkenhaven"), zoals reeds in 2.30 werd overwogen, een verwijzing naar de schadestaat plaatsvinden.

- De gemaakte kosten voor het aanleggen van de rondweg en de daarop en daarin gelegen infrastructuur (verlichting/leidingen) alsmede de daar aangelegde beplanting (r.o. 5.26 van het tussenvonnis)

2.34.

In post II is deze schadepost nader door [www] berekend op € 180.426,--. [gedaagden] heeft de berekening hiervan niet weersproken, zodat deze schadepost dienovereenkomstig kan worden begroot. Hiervan is - rekening houdend met de mate waarin [gedaagden] aan het ontstaan van de schade heeft bijgedragen (75%) - € 135.319,50 toewijsbaar.

- Divers installatiewerk in en op wegen en grond (stichtingskosten als bedoeld in r.o. 5.27 van het tussenvonnis)

2.35.

In post III is deze schadepost nader door [www] berekend op
€ 143.108,--. Volgens [gedaagden] dient de schadevergoeding beperkt te worden tot de waarde van de grond waarvan de eigendom wordt gemist (zoals hiervoor onder r.o. 2.33 is begroot) en behoren volgens hem niet aanvullend daarop stichtingskosten bij de schadebegroting te worden meegenomen. De rechtbank volgt [gedaagden] niet in zijn betoog. Door de fout van [gedaagden] mist SJW immers niet alleen (rechten op) stukken grond, maar ook de zich daarop bevindende toegangs- en ontsluitingswegen, parkeerplaatsen en infrastructuur. Vaststaat dat voor de aanleg hiervan stichtingskosten zijn gemaakt. Ook die schade staat naar het oordeel van de rechtbank in zodanig verband met de beroepsfout van [gedaagden] dat deze hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend (artikel 6:98 BW). Het betoog van [gedaagden] dat SJW vanaf 2003 kennelijk om niet gebruik heeft kunnen maken van de infrastructuur en het installatiewerk, in elk geval tot de aanleg van de nieuwe ontsluitingsweg in 2011 - wat er verder van de juistheid hiervan ook zij - treft geen doel. Hierdoor is immers de door SJW geleden schade, bestaande uit de verloren gegane investeringen, niet weggenomen, terwijl anderzijds het bezwaar van [gedaagden] zal worden ondervangen door rekening te houden met afschrijving. Hiervoor verwijst de rechtbank naar de volgende rechtsoverweging.

2.36.

[gedaagden], die de berekening van de onderhavige schadepost door [www] op zichzelf niet weersproken heeft, wijst er voorts op dat er ten onrechte geen rekening is gehouden met afschrijving. De rechtbank ziet in dit verweer aanleiding om de schade lager te begroten dan [www] in zijn berekening heeft gedaan, aangezien bij de oorspronkelijke eis in de dagvaarding wel rekening is gehouden met afschrijving en zonder nadere toelichting, die hier ontbreekt, niet valt in te zien waarom na de eiswijziging een dergelijke correctie niet langer geïndiceerd is. De rechtbank zal, gelet op het voorgaande, een correctie op het bedrag aan schade toepassen, op de wijze zoals uit het door SJW als productie 18 overgelegde overzicht blijkt, te weten een afschrijving in 30 jaar vanaf 2003. Tot en met 2015 bedraagt de afschrijving alsdan 13/30 × € 143.108 = € 62.013,47. Gelet op het voorstaande begroot de rechtbank de onderhavige schadepost op € 143.018 −
€ 62.013,47 = € 81.004,53. Hiervan is - rekening houdend met de mate waarin [gedaagden] aan het ontstaan van de schade heeft bijgedragen (75%) - € 60.753,40 toewijsbaar.

Resumé

2.37.

De slotsom is dat de vordering van SJW tot vergoeding van schade toewijsbaar is tot (€ 241.312,50 + € 135.319,50 + € 60.753,40 =) € 437.385,40. De over de schadevergoeding gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van verzuim. SJW heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gespecificeerd vanaf welke datum de wettelijke rente over de schadeposten verschuldigd zou zijn. De rechtbank zal daarom de dag van dagvaarding, zijnde 16 april 2012, als ingangsdatum hanteren.

2.38.

De door SJW gevorderde hoofdelijke veroordeling zal als niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist worden toegewezen.

2.39.

[gedaagden] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, stelt de rechtbank de proceskosten aan de zijde van SJW op basis van het toegewezen bedrag vast op:

- dagvaarding € 103,14

- griffierecht 3.621,00

- getuigenkosten 365,90

- salaris advocaat 18.060,00 (7,0 punten × tarief € 2.580,00)

Totaal € 22.150,04.

2.40.

De vanaf de veertiende dag na de datum van dit vonnis over de proceskosten gevorderde wettelijke rente zal als niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist worden toegewezen.

2.41.

De nakosten, waarvan SJW betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden vastgesteld.

3 De beslissing

De rechtbank

3.1.

verklaart voor recht dat [gedaagden] uit hoofde van toerekenbaar tekortschieten jegens SJW aansprakelijk is voor de schade die door SJW is geleden en eventueel nog zal worden geleden als gevolg van het feit dat meer dan waartoe de opdracht van SJW aan [gedaagden] strekte c.q. meer dan haar voor ogen stond aan (rechten op) grondstukken en wegen en infrastructuur is overgedragen aan de VvE c.q. diens individuele leden;

3.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot vergoeding aan SJW van € 437.385,40, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 april 2012 tot de dag van volledige betaling;

3.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot vergoeding aan SJW van de overige schade, op te maken bij staat, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 april 2012 tot de dag van volledige betaling;

3.4.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van SJW tot op heden vastgesteld op € 22.150,04, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

3.5.

veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

3.6.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de onder 3.3 tot en met 3.5 vermelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

3.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.B. van Baalen, voorzitter, mr. M. Sanna en mr. E.Th.M. Zwart-Sneek en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2015.1

1 c 588