Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNNE:2014:6846

Instantie
Rechtbank Noord-Nederland
Datum uitspraak
26-08-2014
Datum publicatie
30-04-2015
Zaaknummer
2670413 CV EXPL 14-302
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

huur bedrijfsruimte en onrechtmatige daad verhuurder fout in gasaansluiting

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Groningen

Zaak\rolnummer: 2670413 \ CV EXPL 14-302

Vonnis d.d. 2 september 2014

inzake

1. de besloten vennootschap ZIWI B.V.,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te 9401 JZ Assen aan de Oostersingel 17,

2. de besloten vennootschap ZIENGS SCHOENEN B.V. ,

statutair gevestigd te Groningen en kantoorhoudende te 9405 PR Assen aan de

Transportweg 14,

eiseressen,

gemachtigde aanvankelijk mr. D. Maat, thans mr. J.M. Pol, advocaat te Assen

(postbus 10013, 9400 CA),

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid COOL CAT OOST B.V.,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te 3992 DG Houten, Hoofdveste 10,

gedaagde,

gemachtigde mr. E. van Berkel, advocaat te Amsterdam (postbus 75510, 1070 AM).

Eiseressen zullen hierna afzonderlijk Ziwi of Ziengs en gezamenlijk Ziengs cs (vr.ev) worden genoemd. Gedaagde zal als Cool Cat (gedaagde) worden aangeduid.

PROCESGANG

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

OVERWEGINGEN

2. De feiten

In deze procedure zal van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.1.

Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor de winkelruimte aan de [adres]. Met ingang van 1 januari 2002 is Ziwi als huurder de huurovereenkomst daartoe met Cool Cat aangegaan. Ziengs is per 1 februari 2004 in de plaats getreden van Ziwi als huurder van het pand.

2.2.

De door Ziengs cs gehuurde ruimte bestaat uit een winkelruimte op de begane grond en een kelderruimte. Deze winkelruimte is gelegen in een pand waarin zich ook (boven de winkel) woningen en een kantoorruimte bevinden. Het gehele pand behoort in eigendom toe aan Cool Cat.

2.3.

In artikel 6 van de huurovereenkomst tussen partijen is opgenomen dat Cool Cat geen leveringen en diensten verzorgt. Artikel 11 vermeldt dat het gehuurde wordt opgeleverd "voorzien van aansluitingen nutsvoorzieningen tot in de meterkast".

2.4.

Daarom heeft Ziwi ingaande 1 februari 2002 contracten afgesloten met leveranciers voor de levering van gas, water en elektra, welke contracten per 1 februari 2004 zijn overgegaan op Ziengs.

Ziengs cs heeft jaarlijks de haar in rekening gebrachte nota's voor het gasverbruik voldaan.

De gasmeter staat op naam van Ziengs.

2.5

De woon- en kantoorruimte boven de winkel is door Cool Cat verhuurd aan derden; de woonruimte (9 kamers) aan studenten en de kantoorruimte aan de Rijksuniversiteit Groningen (RUG).

Iedere verdieping van het pand heeft een eigen meterkast, waarin zich een gasaansluiting bevindt. Cool Cat heeft voor de gasaansluiting op de verdiepingen ten behoeve van haar huurders aldaar een leveringscontract met een gasleverancier afgesloten. Het verbruik daarvan wordt door Cool Cat met de huurders van de woonruimte afgerekend.

2.6.

Blijkens een 4-tal overgelegde huurovereenkomsten woonruimte, die Cool Cat heeft gesloten met studenten, is naast de huurprijs overeengekomen de betaling van een voorschot bedrag van € 40,- ten behoeve van "de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten".

In artikel 6 van drie van deze huurovereenkomsten staan de door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende levering en diensten als volgt omschreven:

- levering van energie

- levering van gas (exclusief CV gezien het maken van een kostenverdeling onmogelijk is)

- levering van water

- jaarlijkse controle van badkamerboiler

- twee keer per jaar glazenwasser voor buitenkant van de ramen voor en achter

- verrekenen van de door de huurder te betalen belastingen

In het vierde huurcontract is in artikel 6 bij de levering van energie, gas en water telkens opgenomen: " (slechts indien afrekening mogelijk is)".

2.7.

Het huurcontract met de RUG is (tot heden) niet overgelegd. In een e-mail van de medewerker [naam]van de RUG d.d. 27 augustus 2013 aan Ziengs staat het volgende:

"We hebben een huurcontract uit 1982 en betalen – naast de huur – momenteel een bedrag van € 207 (vrij van btw) per maand aan servicekosten. In het huurcontract is opgenomen dat dit bedrag "betrekking (heeft) op huurders aandeel in de door de gezamenlijke gebruikers van het complex, waartoe het gehuurde behoort, te betalen kosten van de centrale verwarming".

2.8.

Ziengs heeft op enig moment na onderzoek, mede naar aanleiding van de hoogte van haar energierekening, geconstateerd dat de op haar naam staande gasmeter de hoofdmeter van het pand betreft, waarmee ook gas wordt geleverd voor de centrale verwarming van de hoger gelegen verdiepingen.

De gastoevoer voor de verwarming van het gehele pand verloopt namelijk via de hoofdgasmeter die op naam van Ziengs staat. Iedere bovengelegen etage heeft weliswaar een eigen meterkast met een gasaansluiting, waarop de gebruikers van die verdieping zijn aangesloten -met uitzondering van de huurder van de kantoorruimte, RUG-, maar die aansluiting voorziet uitsluitend in het gasverbruik voor gasfornuis en douche.

2.9.

In een schriftelijk verslag van 15 april 2013 van [naam] van Ziengs aan de heren [naam] en [naam] van Cool Cat is het volgende opgenomen:

De volgende zaken met betrekking tot de gasleidingen zijn op locatie (…) vastgesteld:

– meter nummer 10144068, dit is de G 16 meter: dit is de hoofdmeter en zit in de kelder van het pand;

– meter nummer 05088835, dit is de G 10 meter; dit is de tussenmeter van Ziengs en zit in de kelder van het pand.

Op locatie is vastgesteld dat de bovenwoningen/kamers, het gehuurde aan de achterzijde boven de Ziengs winkel (Universiteit) en Ziengs Schoenen gezamenlijk gebruik maken van hoofd meter 10144068. De tussen meter 05088835 meet enkel het verbruik van onze winkel."

2.10.

Bij factuur van 29 april 2013 heeft Ziengs cs van Cool Cat betaling gevorderd van een bedrag van € 84.320,53 , gebaseerd op een door Orangefield Sedico gemaakte berekening van de door Ziengs cs gedurende 11 jaar ten behoeve van de bovengelegen etages betaalde gasleveranties.

Cool Cat heeft deze factuur ondanks nadere sommatie van 11 juli 2013 niet voldaan.

3. De vordering

3.1.

Kort samengevat vordert Ziengs cs primair de veroordeling van Cool Cat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling aan Ziwi van een bedrag van € 11.989,82 en aan Ziengs van een bedrag van € 72.330,71, alles te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

3.2.

Subsidiair vordert Ziengs cs dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat Cool Cat ten koste van Ziengs cs ongerechtvaardigd is verrijkt en vervolgens Cool Cat zal veroordelen om Ziengs cs de daardoor geleden schade te vergoeden, nader op te maken bij staat, doch thans reeds tot een voorschot van € 5.994,91 aan Ziwi en € 36.165,35 aan Ziengs.

Verder vordert Ziengs cs -nog steeds subsidiair- de veroordeling van Cool Cat om een overzicht over te leggen van alle sinds 1 februari 2002 aan haar huurders in rekening gebrachte voorschotten en gespecificeerde jaaroverzichten, voorzien van een goedkeurende accountantsverklaring, zulks op straffe van een dwangsom. Ten slotte wordt ook subsidiair de veroordeling van Cool Cat tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten gevorderd.

4. De standpunten van partijen

4.1.

Ziengs cs grondt haar vorderingen primair op onrechtmatig handelen.

Zij stelt dat Cool Cat haar mededelingsplicht heeft geschonden en daarmee haar wettelijke plicht om de goede trouw jegens haar contractspartij in acht te nemen, dan wel aldus in strijd heeft gehandeld met hetgeen maatschappelijk betamelijk is. Cool Cat wist als eigenaar en gebruiker van het pand dat de gasvoorziening voor de centrale verwarming van de bovenverdiepingen liep via de hoofdmeter van Ziengs en had dit aan Ziengs cs behoren mee te delen. Dat Cool Cat dit niet wist en er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de gasafrekening van de bovenverdiepingen ook de cv-gasleverantie omvatte, is ongeloofwaardig gezien de formulering van artikel 6 van de huurcontracten met de studenten, alsook de omstandigheid dat de RUG in het geheel geen gasaansluiting had of gaslevering via Cool Cat ontving maar daarvoor wel maandelijks betaalde. In elk geval had Cool Cat dit behoren te weten nu zij als eigenaar verantwoordelijk is voor de inrichting van het pand, met inbegrip van de daarin aangebrachte leidingen en meters, en kan haar de onderhavige omissie in redelijkheid worden toegerekend. Artikel 6: 163 BW mist in de gegeven omstandigheden toepassing.

De schade -die noodgedwongen deels op basis van ramingen is vastgesteld- is door een deskundige berekend tot het gevorderde bedrag.

Subsidiair stelt Ziengs cs dat Cool Cat ongerechtvaardigd is verrijkt doordat zij maandelijks servicekosten van haar huurders heeft ontvangen, die deels zagen op door Ziengs cs betaalde gasleveringen voor de centrale verwarming.

Van verjaring van een deel van haar vordering is volgens Ziengs cs geen sprake nu de feiten haar pas sinds april 2013 bekend zijn en niet eerder voor haar kenbaar waren. Subsidiair acht Zings cs het beroep op verjaring door Cool Cat in strijd met de redelijkheid en billijkheid nu zij zelf nalatig is geweest en het onredelijk zou zijn dat zij daarvan zou profiteren.

4.2.

Cool Cat bestrijdt de vordering van Ziengs cs gemotiveerd, alsook de rechtsgronden waarop de vorderingen zijn gebaseerd. Cool Cat betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld. Bij aanvang van de huur heeft Cool Cat met Ziengs cs afgesproken dat door verhuurder geen bijkomende leveringen en diensten zullen worden verzorgd. Cool Cat had daarom geen enkele bemoeienis met de gasleveringen en aansluiting, zodat Ziengs cs daarvoor zelf aansprakelijk was. Cool Cat had ook geen wetenschap dat de gasleverantie voor de bovenverdiepingen alleen betrekking had op de toevoer voor douches en gasfornuis en niet op de centrale verwarming. Bij een ontbreken van wetenschap kan Cool Cat daarom geen verzwijging van de thans gebleken situatie worden verweten. Cool Cat had daar ook geen enkel belang bij. De thans gebleken situatie kan evenmin aan Cool Cat worden toegerekend nu de gasaansluiting door Ziengs cs is afgesloten en mitsdien in haar risicosfeer ligt. Ook betwist Cool Cat dat Ziengs cs schade heeft geleden. Niet gebleken is immers dat Ziengs vruchteloos heeft getracht (alsnog) de huurders tot betaling van de gasleverantie voor de centrale verwarming aan te spreken. Voorts beroept Cool Cat zich op het ontbreken van het relativiteisvereiste (art. 6: 163 BW). Cool Cat heeft immers niet anders kunnen handelen dan zij heeft gedaan, nu zij niet bedacht behoefde te zijn op de thans gebleken gasleverantie voor de c.v. aan de bovenverdiepingen via de meter van Ziengs cs.

Van ongerechtvaardigde verrijking is evenmin sprake. Cool Cat heeft haar huurders slechts servicekosten in rekening gebracht, die zij ook daadwerkelijk heeft geleverd. Uit de overgelegde afrekeningen blijkt dat Cool Cat haar huurders geen vergoeding in rekening heeft gebracht voor het gasverbruik van de centrale verwarming. In het huurcontract met de RUG is weliswaar een voorschot voor de kosten van de verwarming opgenomen, maar afrekening daarvan heeft nimmer plaatsgehad zodat dit bedrag (dat zelfs met de huur wordt geïndexeerd) onderdeel van de huurprijs is geworden. Aldus kan niet worden gesteld dat Cool Cat ten koste van Ziengs cs is verrijkt. Voor zover daarvan wel sprake mocht zijn, is deze verrijking niet ongerechtvaardigd aangezien de overeenkomsten met alle partijen door Cool Cat zijn nagekomen.

Cool Cat meent met de overgelegde stukken voldoende inzage te hebben verschaft. Zij verzet zich dan ook tegen het overleggen van meer cq aanvullende stukken/documenten, zoals door Ziengs gevorderd. Een rechtsgrond daartoe is gesteld noch gebleken. Desgevraagd is Cool Cat evenwel bereid de haar ter beschikking staande stukken ter inzage te geven.

Subsidiair beroept Cool Cat zich, onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 3: 310 BW, op verjaring van de gevorderde bedragen voorafgaand aan 29 april 2008. Ziengs cs was aantoonbaar bekend met het feit dat zij het gasverbruik voor de verwarming voor het gehele pand afrekende. Dat zij dit pas in 2013 heeft ontdekt, komt voor haar rekening en doorkruist de verjaringstermijn van vijf jaar niet. Ten slotte betwist Cool Cat de schadeberekening van Ziengs cs.

5. De beoordeling

5.1.

Tussen partijen is in confesso dat Ziengs cs van Cool Cat een bedrijfsruimte heeft gehuurd, waarbij het gehuurde is opgeleverd "voorzien van aansluitingen nutsvoorzieningen tot in de meterkast" doch zonder aanvullende leveringen, zodat zij gehouden was om o.m. de gasleverantie daarvan zelf te verzorgen. Evenzeer is in confesso dat via de gasmeter, die sedertdien op naam van Ziengs staat en de hoofdmeter blijkt te zijn, tevens gas wordt geleverd voor de centrale verwarming van de boven de bedrijfsruimte gelegen verdiepingen, welke door Cool Cat -als eigenaar van het gehele pand- worden verhuurd aan derden.

Daarmee staat vast dat Ziengs cs de gasleverantie voor de centrale verwarming heeft voldaan van woon- en kantoorruimte, die niet door haar werd verhuurd en evenmin aan haar in eigendom toebehoorde, en wel gedurende een elftal jaren.

5.2.

Partijen twisten thans over de vraag of deze omstandigheid -zoals de kantonrechter begrijpt in feite er op neerkomend dat ten onrechte de hoofdmeter (nummer 10144068: zie ro 2.9) op naam van Ziengs cs is gesteld in plaats van de tussenmeter (nummer 05088835)- aan de ander bekend had behoren te zijn, althans voor wiens rekening en risico de gevolgen daarvan komen.

5.3.

De kantonrechter kan niet verhullen dat de gemiddelde justitiabele die vraag binnen kort tijdsbestek zou beantwoorden ten nadele van Cool Cat. Zij is immers de eigenaar van het pand -met inbegrip van de daarin aangebrachte leidingen en meters- en mitsdien daarmee bekend, althans daarvoor bij uitstek verantwoordelijk. De huurder daarentegen behoeft niet te verwachten dat zijn gasaansluiting mede de gasleverantie van de bovenburen omvat, althans hem kan niet zonder meer worden tegengeworpen dat hij een dergelijke leverantie had behoren te controleren.

De juridische vertaling hiervan lijkt -mogelijk- weerbarstiger, zij het dat idealiter recht en rechtvaardigheid in elkaars verlengde liggen.

5.4.

Ter beoordeling van de vraag of voldaan is aan alle gestelde criteria met betrekking tot onrechtmatige daad, dan wel ongerechtvaardigde verrijking, alsook verjaring zijn de feitelijke omstandigheden van belang.

Daarom acht de kantonrechter het noodzakelijk dat partijen mondeling nadere inlichtingen verschaffen over de toedracht van het geschil.

Hiertoe zal een comparitie van partijen worden bepaald.

Die zitting zal ook kunnen worden gebruikt om te onderzoeken of partijen het op één of meer punten met elkaar eens kunnen worden.

5.5.

Partijen wordt verzocht om stukken die op deze zaak betrekking hebben en van belang kunnen zijn, mee te brengen en -voor zover mogelijk- tenminste één week voor de comparitie aan de kantonrechter en in afschrift aan de tegenpartij toe te sturen.

De kantonrechter hecht daarbij specifiek aan inzage in alle ter beschikking staande huurcontracten (ook van de RUG), alsook, voor zover beschikbaar, de gespecificeerde gasafrekeningen.

5.6.

De kantonrechter kan uit een niet-verschijnen ter comparitie conclusies trekken die zij geraden acht; dit kan ten nadele van die partij strekken.

Alvorens een datum voor de comparitie zal worden bepaald, worden partijen in de gelegenheid gesteld hun verhinderdata op te geven.

BESLISSING

De kantonrechter:

gelast partijen in persoon (rechtspersonen deugdelijk vertegenwoordigd) om, desgewenst met gemachtigden, te verschijnen voor de kantonrechter voor het verstrekken van nadere inlichtingen en om te onderzoeken of partijen het op één of meer punten met elkaar eens kunnen worden en wel op een nader, in overleg met partijen, vast te stellen datum, tijdstip en plaats;

verwijst de zaak naar de rolzitting van 30 september 2014 te 11.00 uur; vóór of uiterlijk op die zitting kunnen beide partijen schriftelijk aan de sector kanton opgeven op welke dagen zij in de maand volgende op die rolzitting verhinderd zijn, voor welke opgave geen nader uitstel zal worden verleend; op deze zitting zal dan worden bepaald wanneer en waar de comparitie van partijen zal plaatsvinden; na dagbepaling zal geen uitstel meer worden verleend;

houdt elke verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Oostdijk, kantonrechter, en op 2 september 2014 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

typ: ejo

coll:AvD