Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNNE:2014:2057

Instantie
Rechtbank Noord-Nederland
Datum uitspraak
16-04-2014
Datum publicatie
23-04-2014
Zaaknummer
C-17-120013 - HA ZA 12-150
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Onrechjtmatig handelen c.q. wanprestatie bij beheer huurwoningen; schadevergoeding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaaknummer / rolnummer: C/17/120013 / HA ZA 12-150

Vonnis van 16 april 2014

in de zaak van

[A],

wonende te [woonplaats],

eiser in conventie,

verweerder in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. H.A. van Beilen, kantoorhoudende te Leeuwarden,

[B],

wonende te [woonplaats],

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. G.J.P.M. Grijmans, kantoorhoudende te Bolsward.

Partijen zullen hierna [A] en [B] genoemd worden.

1 De verdere procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 22 mei 2013

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 19 november 2013

  • -

    de akte houdende vermeerdering van eis van de zijde van [A]

  • -

    de antwoordakte, tevens akte overlegging producties van de zijde van [B]

  • -

    de antwoordakte van de zijde van [A].

1.2.

Ten slotte is wederom vonnis bepaald.

2 De verdere beoordeling van het geschil

in conventie en in voorwaardelijke reconventie

2.1.

De rechtbank handhaaft hetgeen in het tussenvonnis van 22 mei 2013 - hierna: het tussenvonnis - is overwogen en beslist.

Voorts in conventie

2.2.

Vermeerdering van eis

2.2.1.

Bij akte houdende vermeerdering van eis heeft [A] zijn eis aldus gewijzigd, dat deze thans als volgt luidt:

[…] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. [B] te veroordelen om binnen 72 uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis afschrift over te leggen van alle huurovereenkomsten betreffende de huurpanden van [A] welke sedert 2000 door zijn bemiddeling tot stand zijn gekomen;

2. [B] te veroordelen om aan [A] te betalen een bedrag van € 161.675,--, zijnde 45 maanden maal € 1.115,-- aan te weinig afgedragen huur, te vermeerderen met een bedrag van € 94.739,45 aan rente tot mei 2012, in totaal derhalve € 256.409,67, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, te rekenen vanaf 1 mei 2012 tot aan de dag der algehele voldoening;

3. [B] te veroordelen om aan [A] te betalen een bedrag van € 35.910,-- wegens onterecht doorgegeven leegstand, een bedrag van € 846,84 wegens dubbel afgetrokken oninbare huur van de heer [C] en te vermeerderen met een bedrag van € 21.043,-- aan rente tot mei 2012, in totaal derhalve € 57.799,84, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, te rekenen vanaf 1 mei 2012 tot aan de dag der algehele voldoening;

4. [B] te veroordelen om aan [A] te betalen een bedrag van € 10.551,50 wegens dubbele verrekening van huur, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, te rekenen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

5. [B] te veroordelen om aan [A] te betalen een bedrag van € 9.234,35 wegens de na sleuteloverdracht nog door [B] ontvangen huurpenningen welke nog niet door hem zijn afgedragen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, te rekenen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

6. [B] te veroordelen in de kosten van het ten laste van hem gelegde beslag;

7. [B] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

2.2.2.

Gelet op de omstandigheid dat [B] geen bezwaar heeft gemaakt tegen deze vermeerdering van eis en de rechtbank ook overigens geen aanleiding ziet om deze vermeerdering van eis buiten beschouwing te laten wegens de eisen van een goede procesorde, zal recht worden gedaan op de vermeerderde eis.

2.3. "

Reactie[A] op nadere stukken[X] van 5 november 2013"

2.3.1.

Bij antwoordakte, tevens akte overlegging productie heeft [B] bezwaar gemaakt tegen de door [A] bij akte houdende vermeerdering van eis in het geding gebrachte "Reactie[A] op nadere stukken[X] van 5 november 2013".

2.3.2.

De rechtbank zal het bezwaar verwerpen. Weliswaar heeft [B] betoogd dat [A] ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft kunnen reageren op de nadere stukken van [B] van 5 november 2013 en dat hij niet nogmaals in de gelegenheid dient te worden gesteld om schriftelijk een reactie te geven, maar [B] miskent daarmee - zoals [A] bij antwoordakte heeft aangevoerd - dat de "Reactie [A] op nadere stukken[X] van 5 november 2013" blijkens het proces-verbaal van comparitie reeds vóór de comparitie van partijen is toegezonden en dat dit stuk ter gelegenheid van de comparitie van partijen "als productie 1 bij akte ter gelegenheid van de comparitie" in het geding is gebracht. Weliswaar heeft [A] het stuk thans nogmaals in het geding gebracht, maar van een nieuw stuk is derhalve geen sprake.

2.3.3.

In de enkele omstandigheid dat de "Reactie [A] op nadere stukken[X] van 5 november 2013" door [A] (en niet door zijn advocaat) is opgesteld - zoals [B] heeft aangevoerd en niet door [A] is weersproken - ziet de rechtbank, anders dan [B] heeft betoogd, in het onderhavige geval geen aanleiding om dit stuk buiten beschouwing te laten. De door [A] opgestelde reactie - die helder en duidelijk is geformuleerd - betreft concrete bedragen, waarvan het - gelet op het detailniveau - voorstelbaar is dat de advocaat van [A] deze door [A] heeft laten opstellen.

2.4.

Te weinig afgedragen huur?

2.4.1.

[A] stelt zich - kort samengevat en onder verwijzing naar de weergave in rechtsoverweging 5.1 van het tussenvonnis - op het standpunt dat hij recent tot de constatering is gekomen dat [B] gedurende ongeveer twaalf jaren maandelijks te weinig huur aan [A] heeft afgedragen.

2.4.2.

[B] heeft hiertegen - kort samengevat en onder verwijzing naar hetgeen hieromtrent in rechtsoverweging 5.2 van het tussenvonnis is weergegeven - aangevoerd, dat hij met medeweten van [A] een constructie had bedacht, waarbij woningen door [B] in optimaal verhuurbare staat werden gebracht en waarbij de kosten die hiermee gemoeid waren, door de huurder werden betaald door middel van een opslag op de normaal te vragen huur.

2.4.3.

De rechtbank constateert op grond van het voorgaande dat [B] erkent dat hij niet de gehele, door hem van huurders ontvangen bedragen aan [A] heeft afgedragen, maar dat hij daarvan telkenmale bedragen achterhield in verband met de door hem bedoelde constructie.

2.4.4.

Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft [B] op de vraag of hij de hiervoor bedoelde constructie met [A] had afgesproken, geantwoord: "niet als zodanig". Weliswaar heeft [B] aangevoerd dat [A] er wél van op de hoogte was, maar naar het oordeel van de rechtbank heeft [B] dit verweer - nadat [A] dit verweer stellig en gemotiveerd had weersproken - niet nader onderbouwd. Zo heeft [B] niet gesteld wanneer en op welke wijze [A] hiervan op de hoogte zou zijn gesteld. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat [B] zelfstandig bedragen heeft achtergehouden.

2.4.5.

Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [B] toerekenbaar tekort is geschoten door huurpenningen die aan [A] als eigenaar van de onderhavige panden toekomen, niet af te dragen aan [A], waardoor [A] schade heeft geleden. Dit handelen valt naar het oordeel van de rechtbank ook buiten de contractuele relatie van partijen als tot aansprakelijkheid leidend onzorgvuldig handelen aan te merken, met schade aan de zijde van [A] tot gevolg. Het voorgaande zou in beginsel slechts anders zijn indien [B] deze gelden - zoals hij stelt - heeft aangewend voor investeringen in de panden, waarmee deze gelden daadwerkelijk aan [A] ten goede zijn gekomen.

2.4.5.1. [B] heeft gesteld dat hij de door hem achtergehouden huurpenningen heeft aangewend voor investeringen in de onderhavige panden, te weten het plaatsen en onderhouden van kachels, het leveren van vloerbedekking en de kosten van onderhoudscontracten voor ontstoppingen. [A] heeft hiertegen echter aangevoerd dat alle kosten die [B] heeft gemaakt reeds door hem zijn voldaan door betaling door [A] van de reguliere onderhoudsnota's die [B] hem in de loop van de jaren heeft gezonden tot een bedrag van in totaal ongeveer EUR 100.000,00.

2.4.5.2. Bij tussenvonnis is [B] in rechtsoverweging 5.5. verzocht om nader inzicht te verschaffen (zo mogelijk met stukken onderbouwd) in de door hem beweerdelijk verrichte investeringen in de diverse huurpanden van [A], welke investeringen volgens hem zijn betaald met het deel van de huurpenningen dat [B] niet heeft afgedragen aan [A]. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen is voorts afgesproken dat [B] een slotberekening in het geding zou brengen van alles wat is ingekomen, wat is uitgegaan en wat is afgestort aan [A]. De rechtbank constateert echter - zoals [A] terecht heeft gesteld - dat [B] tot op heden niet inzichtelijk heeft weten te maken welke concrete investeringen hij per pand heeft verricht met de door hem achtergehouden huurpenningen. Ook heeft [B] nagelaten beweerdelijk verrichte investeringen nader te onderbouwen door middel van het overleggen van facturen. Zo heeft hij ook na het verweer van [A] dat de panden reeds voorzien waren van gaskachels, nagelaten facturen in het geding te brengen van door hem beweerdelijk aangeschafte gaskachels (met inbegrip van beweerdelijk recent aangeschafte zaken). Ook van beweerdelijk aangeschafte vloerbedekking heeft hij geen facturen in het geding gebracht. Nog afgezien van het voorgaande heeft [B] niet weersproken dat hij in de loop der jaren voor een bedrag van ongeveer EUR 100.000,00 aan onderhoudskosten aan [A] in rekening heeft gebracht en dat deze facturen ook door [A] zijn voldaan. Voor zover door [B] al investeringen zouden zijn gedaan in de onderhavige panden, blijkt niet dat deze investeringen niet reeds door [A] zijn vergoed. Zo heeft [A] als productie 1 bij akte ter gelegenheid van de comparitie facturen in het geding gebracht van onder meer onderhoud riolering, gaskachel, cv en geisers. Voor zover uit de door [B] bij antwoordakte, tevens akte overlegging productie in het geding gebrachte stukken al zou moeten worden afgeleid dat [B] zich op het standpunt stelt dat een deel van de door hem achtergehouden huurpenningen betrekking heeft op (volgens hem: aan hem toekomende) bedragen voor beheer- en administratiekosten, heeft [A] naar het oordeel van de rechtbank in de "Reactie[A] op nadere stukken[X] van 5 november 2013" terecht aangevoerd dat partijen terzake daarvan reeds een vergoeding zijn overeengekomen - die ook aan [B] is betaald - van 5,95% van de huurpenningen. De rechtbank wijst er ten slotte nog op dat de door [B] bij antwoordakte, tevens akte overlegging productie in het geding gebrachte stukken slechts een periode van zeven jaren betreffen en niet de periode van twaalf jaren waarover [A] thans schade vordert.

2.4.5.3. Op grond van het voorgaande gaat de rechtbank er vanuit dat [B] de door hem achtergehouden huurpenningen niet heeft aangewend voor investeringen in de onderhavige panden. Deze gelden zijn derhalve niet reeds op deze wijze aan [A] ten goede gekomen.

2.4.6.

Wat betreft de hoogte van de door [B] achtergehouden gelden - en daarmee de schade die [A] lijdt als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten en/of onrechtmatig handelen aan de zijde van [B] - overweegt de rechtbank als volgt. [A] heeft aan de hand van alle door [B] in het geding gebrachte huurovereenkomsten uiteengezet hoe hoog in de loop der jaren per pand de verschillen zijn geweest tussen de door [B] aan [A] afgedragen huurpenningen en de volgens de diverse huurovereenkomsten door de huurders aan [B] betaalde huurpenningen. [A] heeft bij akte houdende vermeerdering van eis - na tevens acht te hebben geslagen op de door [B] hangende de procedure in het geding gebrachte oudere huurovereenkomsten - uiteengezet dat het maandelijkse verschil tussen de door [B] aan [A] afgedragen huurpenningen en de volgens de huurovereenkomsten door de huurders aan [B] betaalde huurpenningen over alle jaren gemiddeld een bedrag van EUR 1.115,00 per maand heeft belopen. De vordering van [A] strekt tot betaling van 145 (maanden) x EUR 1.115,00, derhalve een bedrag van EUR 161.675,00.

2.4.6.1. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [B] de hoogte van de door [A] per pand genoemde verschillen tussen de door [B] aan [A] afgedragen huurpenningen en de volgens de huurovereenkomsten door de huurders aan [B] betaalde huurpenningen niet (voldoende) gemotiveerd weersproken. De juistheid van deze bedragen blijkt bovendien enerzijds uit de door [A] in het geding gebrachte, door [B] opgestelde overzichten van de afgedragen huurpenningen en anderzijds uit de diverse, in het geding gebrachte huurovereenkomsten. Weliswaar gaat [B] in de door hem bij antwoordakte, tevens akte overlegging productie in het geding gebrachte berekeningen uit van lagere verschillen, maar [B] heeft deze bedragen op geen enkele wijze onderbouwd. De rechtbank gaat dan ook uit van de juistheid van de door [A] genoemde verschillen.

2.4.6.2. [B] heeft voorts bezwaar gemaakt tegen de wijze van berekening van [A] van de door hem geleden schade, te weten het vermenigvuldigen van 145 maanden met een door [A] berekend gemiddeld verschil per maand voor alle woningen tezamen. Omdat [B] echter enerzijds heeft erkend dat hij telkenmale bedragen van de door de huurders betaalde huurpenningen achterhield (en wel in verband met de door hem bedoelde constructie) en anderzijds heeft nagelaten alle huurcontracten over de gehele periode waarin hij het beheer over de panden van [A] voerde, in het geding te brengen, kan thans naar het oordeel van de rechtbank niet aan [A] worden tegengeworpen dat hij zijn schade heeft moeten schatten aan de hand van de wél bekende gegevens. Aangenomen zal dan ook worden dat ten aanzien van de periode en de panden waarvan gegevens ontbreken, sprake is van eenzelfde patroon als ten aanzien van de periode en de panden waarvan wél voldoende gegevens voorhanden zijn. Omdat [B] de juistheid van deze - aan de hand van de wél bekende gegevens gemaakte - schatting niet gemotiveerd heeft weersproken, zal de rechtbank van de juistheid daarvan uitgaan. De rechtbank zal de schade dan ook overeenkomstig deze berekeningen - en conform de vordering van [A] - vaststellen.

2.4.7.

Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft [A] desgevraagd aangegeven dat hij bij de berekening van zijn vordering wel rekening heeft gehouden met de beheerprovisie van [B], maar niet voor zover hij bedragen niet heeft afgedragen. "Dat verschil kende ik niet en op die bedragen heeft hij ook geen recht", aldus [A] ter comparitie van partijen. De omstandigheid dat [B] geen recht had om bedragen van de door de huurders betaalde huurpenningen achter te houden, laat naar het oordeel van de rechtbank echter onverlet dat [B] wél recht had op een beheerprovisie over de volledige huursommen. In de "Reactie[A] op nadere stukken[X] van 5 november 2013" heeft [A] gesteld dat de beheerprovisie 5,95% van de huurpenningen betrof. Omdat [B] de hoogte van deze beheerprovisie niet heeft weersproken, zal de rechtbank van de juistheid daarvan uitgaan. Van het gevorderde bedrag van EUR 161.675,00, dient derhalve een bedrag van (EUR 161.675,00 x 0,0595 =) EUR 9.619,66 te worden afgetrokken in verband met de aan [B] toekomende beheerprovisie, zodat een bedrag van EUR 152.055,34 resteert. De rechtbank zal dus een bedrag van EUR 152.055,34 als schadevergoeding toewijzen.

2.4.8.

Ook de door [A] gevorderde wettelijke rente, tot mei 2012 berekend op een bedrag van EUR 94.739,45, acht de rechtbank tot een bedrag van EUR 89.102,45 - te weten het gevorderde bedrag verminderd met een bedrag van (EUR 94.739,45 x 0,0595 =) EUR 5.637,00 ter zake van de beheerprovisie - toewijsbaar. Weliswaar heeft [B] aangevoerd dat de wettelijke rente eerst verschuldigd is vanaf het moment dat hij in gebreke zou zijn gebleven, maar op grond van artikel 6:83 onderdeel b treedt bij een schadevergoedingsverbintenis zoals de onderhavige het verzuim zonder ingebrekestelling in. De rechtbank merkt daarbij op dat - zoals hiervoor reeds is overwogen - het handelen van [B] ook buiten de contractuele relatie van partijen als tot aansprakelijkheid leidend onzorgvuldig handelen valt aan te merken. De wettelijke rente loopt vanaf het moment dat de verbintenis opeisbaar is. Gelet op de omstandigheid dat de schade concreet wordt berekend, is van opeisbaarheid sprake op het moment waarop [A] de gederfde inkomsten genoten zou hebben.

2.4.9.

[B] heeft voorts een beroep gedaan op verjaring. De rechtbank is echter van oordeel dat dit beroep niet aan het voorgaande kan afdoen. [B] heeft immers niet voldoende gemotiveerd weersproken - behoudens zijn hiervoor verworpen verweer dat [A] op de hoogte was van de door hem bedoelde constructie - dat [A] ten tijde van de dagvaarding eerst "recent" op de hoogte is geraakt van - onder meer - de onderhavige kwestie van het achterhouden van huurpenningen. [A] heeft er terecht op gewezen dat de verjaringstermijn van vijf jaren op grond van artikel 3:310 lid 1 BW eerst gaat lopen na aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. Van verjaring van enig deel van de vordering is derhalve geen sprake.

2.5.

Onterecht doorgegeven leegstand en dubbel afgetrokken oninbare huur de heer [C]

2.5.1.

Zoals reeds in het tussenvonnis is weergegeven stelt [A] zich - kort samengevat en onder verwijzing naar de weergave in rechtsoverweging 5.1 van het tussenvonnis - op het standpunt dat [B] regelmatig in overzichten aangaf dat een appartement leeg stond, terwijl deze feitelijk verhuurd bleek te zijn.

2.5.2.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [B] de stellingen van [A] op dit punt, waarbij [A] aan de hand van de huurovereenkomsten is ingegaan op de diverse, door [B] opgegeven leegstanden per woning, onvoldoende gemotiveerd weersproken. [B] heeft deze stellingen bij conclusie van antwoord in conventie en bij conclusie van dupliek in conventie in het geheel niet weersproken. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen is [B] wederom niet ingegaan op specifieke gevallen. [B] heeft slechts in het algemeen verklaard dat het wel gebeurde dat de huurovereenkomst bijvoorbeeld op 1 maart inging maar dat er pas vanaf 1 april huur betaald hoefde te worden. De woning was bijvoorbeeld zo uitgeleefd dat de huurder de woning wilde opknappen. Om de huurder over de streep te halen om toch te gaan huren, sprak [B] dat zo met hem af. De huurder kreeg dan wel vanaf 1 maart huursubsidie maar hoefde zelf pas vanaf 1 april huur te betalen, aldus nog steeds [B]. Ter comparitie van partijen heeft [B] desgevraagd medegedeeld dat [A] hiervan niet op de hoogte was. Naar het oordeel van de rechtbank had het op de weg van [B] gelegen om exact aan te geven ten aanzien van welke panden en ten aanzien van welke periode van een door hem bedoelde situatie sprake is geweest. Dit geldt temeer nu [A] voorbeelden heeft genoemd van gevallen waarin van een dergelijke situatie geen sprake kan zijn geweest. Zo heeft [A] als voorbeeld genoemd het pand aan de [adres], kamer 7, die volgens opgave van [B] in de periode van juli 2010 tot en met december 2010 (derhalve een half jaar) leeg stond, terwijl de voorzitter van de studentenvereniging die dit pand huurt, aan [A] te kennen heeft gegeven dat deze kamer slechts in de maand juli 2010 leeg stond, een verschil derhalve van vijf (aaneensluitende) maanden. Met het hiervoor genoemde algemene verweer van [B] heeft [B] - wat daar verder ook van zij - de vordering van [A] dan ook naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd weersproken.

2.5.3.

De rechtbank constateert dat [B] de stelling van [A] dat hij als gevolg van het hiervoor bedoelde toerekenbare tekortschieten en/of onrechtmatig handelen een schade heeft geleden ter hoogte van - na vermeerdering van eis - EUR 35.910,00, te weten 65% van de door [B] aan [A] doorgegeven leegstand van in totaal EUR 55.246,02, niet heeft weersproken. In het hiervoor bedoelde algemene verweer van [B] ziet de rechtbank bovendien geen aanleiding om tot enige correctie over te gaan. Door [B] zijn geen specifieke voorbeelden genoemd, zodat niet kan worden ingeschat óf en zo ja in hoeverre van een door [B] bedoelde situatie sprake is geweest. De vordering zal dus in zoverre worden toegewezen.

2.5.4.

[A] stelt - onder overlegging van productie 12 bij dagvaarding, te weten een "Huuropbrengsten overzicht Augustus 2011" - dat [B] over augustus 2011 een oninbare huur van de heer [C] ter hoogte van EUR 846,84 heeft verrekend met de totale huuropbrengsten over die maand, terwijl per december 2010 ditzelfde bedrag ook al van de huren was afgetrokken als zijnde huurachterstand. Derhalve is deze huur in augustus 2012 voor de tweede keer afgeboekt, aldus [A].

2.5.4.1. De rechtbank constateert dat [B] de stelling van [A] op dit punt niet heeft weersproken. De rechtbank zal dan ook van de juistheid hiervan uitgaan, zodat het bedrag van EUR 846,84 toewijsbaar is. Ook de hierover gevorderde wettelijke rente acht de rechtbank toewijsbaar.

2.5.5.

Ook de door [A] gevorderde wettelijke rente ter zake van de leegstand en de dubbele verrekening van de oninbare huur van de heer [C] - door [A] tot mei 2012 berekend op een bedrag van EUR 21.043,00 - acht de rechtbank toewijsbaar. Voor het geval [B] ook ten aanzien van de onderhavige vordering - evenals ten aanzien van de vordering ten aanzien van de te weinig afgedragen huur - hiertegen verweer heeft willen voeren, zal dit verweer, onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 2.4.8 is overwogen ten aanzien van de kwestie van de te weinig afgedragen huur, worden verworpen. Hetzelfde geldt voor het geval [B] ook ten aanzien van dit punt een beroep heeft willen doen op verjaring. De rechtbank verwijst in zoverre naar hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 2.4.9 is overwogen.

2.6.

Dubbele verrekening van huur

2.6.1.

[A] vordert voorts een bedrag van EUR 10.551,50 wegens dubbele verrekening van huur, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, te rekenen vanaf de dag der dagvaarding. [A] heeft hiertoe gesteld dat [B] in een eindafrekening die hij tot en met maart 2012 heeft gemaakt, een post "verrekening einde verhuur openstaan" ter hoogte van - EUR 7.381,18 heeft opgenomen. Volgens [A] betreft dit een dubbele aftrekpost, aangezien per einde van elk jaar (in december) het saldi van de nog openstaande huren wordt verrekend. Volgens [A] bedoelt [B] waarschijnlijk de eindstand nog te innen huren op die datum, wat hij op dat moment wilde doorschuiven naar [A]. De laatste bekende stand huurachterstand (nog te innen huren) was per 29 december 2010 EUR 10.551,50. Dit houdt in dat [A] recht heeft op de inloop van de oude huurachterstanden van EUR 3.170,32. Over de afrekening tot en met maart 2012 heeft [A] dan ook recht op EUR 10.551,50 méér, aldus nog steeds [A].

2.6.2.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [B] de vordering van [A] op dit punt niet gemotiveerd weersproken. Bij antwoordakte, tevens akte overlegging productie heeft [B] slechts aangevoerd dat geen sprake is van dubbele verrekening van huur, waarbij [B] heeft verwezen naar het door hem bij die akte in het geding gebrachte slotoverzicht. Zonder nadere toelichting - die ontbreekt - acht de rechtbank dit echter onvoldoende. De vordering zal dus in zoverre worden toegewezen.

2.7.

Na de sleutelafdracht door [B] ontvangen huurpenningen

2.7.1.

[A] vordert voorts een bedrag van EUR 9.234,35 wegens de na sleuteloverdracht nog door [B] ontvangen huurpenningen welke nog niet door hem zijn afgedragen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding.

Volgens [A] heeft [B] over de maand februari 2012 een bedrag van EUR 5.613,27 ontvangen en over de maand maart 2012 een bedrag van EUR 2.805,08. Dit betreft huurpenningen die de huurders niet hebben overgemaakt naar de nieuwe tussenpersoon van [A], aldus [A].

2.7.2.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [B] de vordering van [A] ook op dit punt niet gemotiveerd weersproken. Bij antwoordakte, tevens akte overlegging productie heeft [B] slechts aangevoerd dat geen sprake is van na sleuteloverdracht door [B] nog ontvangen huurpenningen, die door [B] nog niet zouden zijn afgedragen, waarbij [B] heeft verwezen naar het door hem bij die akte in het geding gebrachte slotoverzicht. Zonder nadere toelichting - die ook ten aanzien van deze kwestie ontbreekt - acht de rechtbank dit echter onvoldoende. De vordering zal dus in zoverre worden toegewezen.

2.8.

Afgifte huurovereenkomsten

2.8.1.

[A] vordert voorts afgifte van alle huurovereenkomsten betreffende de huurpanden van [A] welke sedert 2000 door bemiddeling van [B] tot stand zijn gekomen.

2.8.2.

Gelet op de omstandigheid dat [B] in deze procedure reeds huurovereenkomsten in het geding heeft gebracht en ook heeft aangegeven dat hij niet (meer) over de ontbrekende huurovereenkomsten beschikt, zal de vordering in zoverre worden afgewezen. Daarbij wordt opgemerkt dat de rechtbank [A] heeft gevolgd in de schatting van zijn schade op basis van de wél beschikbare huurovereenkomsten, zodat [A] in zoverre geen belang meer heeft bij afgifte van ontbrekende huurovereenkomsten.

2.9.

Conclusie

2.9.1.

Op grond van het voorgaande zal [B] worden veroordeeld om de volgende bedragen aan [A] te voldoen:

- een bedrag van EUR 152.055,34 (rechtsoverweging 2.4.7),

- een bedrag van EUR 89.102,45 (rechtsoverweging 2.4.8),

- een bedrag van EUR 35.910,00 (rechtsoverweging 2.5.3),

- een bedrag van EUR 846,84 (rechtsoverweging 2.5.4.1),

- een bedrag van EUR 21.043,00 (rechtsoverweging 2.5.5),

Totaal EUR 298.957,63,

vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen, te rekenen vanaf 16 mei 2012 tot aan de dag der algehele voldoening,

alsmede:

- een bedrag van EUR 10.551,50 (rechtsoverweging 2.6.2),

- een bedrag van EUR 9.234,35 (rechtsoverweging 2.7.2),

Totaal EUR 19.785,85,

te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen, te rekenen vanaf 16 mei 2012 tot aan de dag der algehele voldoening.

2.9.2.

Wat betreft de ingangsdatum van de wettelijke rente overweegt de rechtbank dat voor zover bij akte houdende vermeerdering van eis de datum 1 mei 2012 wordt genoemd, dit op een kennelijke vergissing (typefout) berust en dat bedoeld zal zijn 16 mei 2012, te weten de dag der dagvaarding. In punt 30 van de bij die akte in het geding gebrachte "Reactie[A] op nadere stukken[X] van 5 november 2013" wordt immers - in lijn met de oorspronkelijke eis - vermeld: "Verder claimt [A] de wettelijke rente vanaf het moment van de dagvaarding van mei 2012".

2.10.

Proceskosten (inclusief beslag)

2.10.1.

[B] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De kosten aan de zijde van [A] worden (inclusief beslagkosten) vastgesteld op:

- dagvaardingskosten EUR 90,64

- griffierecht EUR 1.436,00

- betekeningskosten (beslag) EUR 530,51 (EUR 256,80 + EUR 189,97 + EUR 83,74)

- salaris voor de advocaat

(inclusief beslag) EUR 9.000,00 (4,5 punten x tarief 2.000,00)

Totaal EUR 11.057,15.

Voorts in voorwaardelijke reconventie

2.11.

De rechtbank begrijpt dat de reconventionele vordering is ingesteld onder de voorwaarde dat de conventionele vordering ter zake van te weinig afgedragen huur geheel of deels zal worden toegewezen. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen, komt de rechtbank dan ook toe aan een beoordeling van de reconventionele vordering.

2.12.

[B] heeft gesteld dat indien en voor zover de vordering van [A] ter zake van te weinig afgedragen huur in conventie toewijsbaar is, sprake is van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [A]. De door [B] niet aan [A] afgedragen bedragen aan huur zagen volgens [B] op de afschrijving/dekking van de door [B] gepleegde investeringen in de huurpanden van [A], welke kosten niet separaat aan [A] werden gefactureerd door [B].

2.12.1.

Uit hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 2.4. is overwogen omtrent de te weinig afgedragen huur, vloeit voort dat de reconventionele vordering - bij gebreke van enige ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [A] - niet voor toewijzing vatbaar is. De rechtbank gaat er immers vanuit dat [B] de door hem achtergehouden huurpenningen niet heeft aangewend voor investeringen in de onderhavige panden.

2.13.

[B] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De kosten aan de zijde van [A] worden vastgesteld op:

- salaris voor de advocaat EUR 1.017,00 (0,5 x 4,5 punten x tarief EUR 452,00).

3 De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

veroordeelt [B] om aan [A] te betalen een bedrag van EUR 298.957,63,

te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 mei 2012 tot aan de dag der algehele voldoening,

3.2.

veroordeelt [B] om aan [A] te betalen een bedrag van 19.785,85, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 mei 2012 tot aan de dag der algehele voldoening,

3.3.

veroordeelt [B] in de kosten van het geding, aan de zijde van [A] vastgesteld op EUR 11.057,15,

3.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

3.5.

wijst af het anders of meer gevorderde,

in reconventie

3.6.

wijst de vordering af,

3.7.

veroordeelt [B] in de kosten van het geding, aan de zijde van [A] vastgesteld op EUR 1.017,00,

3.8.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2014.1

1 82.