Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNNE:2013:5989

Instantie
Rechtbank Noord-Nederland
Datum uitspraak
08-10-2013
Datum publicatie
15-10-2013
Zaaknummer
335300 - CV EXPL 12-203
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Opzeggen huurovereenkomst bedrijfsruimte; mondelinge opzegging; vormvereisten; oplevering en ingebrekestelling

Getuigenbewijs dat er mondeling is opgezegd. (vgl. o.a. Hof Leeuwarden, LJN BL4463). De overhandiging van de opzeggingsbrief is enkele dagen te laat gebeurd. De aangetekende brief volgt twee dagen later, zulks in verband met Koninginnedag (vgl. Hof Arnhem, LJN BX4703). De opzeggingsbrief van 29 april 2010, die op 3 of 4 mei 2010 door de verhuurder is ontvangen, hield slechts de bevestiging in van wat de verhuurder al wist of waarvan hij redelijkerwijze uit kon gaan, namelijk dat de huurder de huurovereenkomst niet wilde voortzetten en dus de opzegging van de huurovereenkomst per 30 april 2011. De kantonrechter overweegt, dat de verhuurder zich kennelijk slechts beroept op de vormvoorschriften die zijn afgesproken in de huurovereenkomst. Dat hij in enig belang is geschaad doordat hij de opzeggingsbrief enkele dagen later heeft gekregen dan 30 april 2010, is de kanonrechter niet gebleken. Gelet op al het voorgaande acht de kantonrechter het beroep van de verhuurder op de vormvoorschriften van art. 3 van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het enkele niet opleveren door de huurder bij het einde van de huurovereenkomst doet het verzuim al intreden.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 293
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2013/198 met annotatie van mr. Ferment
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Assen

zaak-/rolnummer: 335300 \ CV EXPL 12-203

Vonnis van de kantonrechter van 8 oktober 2013

in de zaak van

1 [eiser], wonende te [woonplaats],

2. [eiser], wonende te [woonplaats],

hierna te noemen (in mannelijk enkelvoud): [eiser],

eisers,

gemachtigde: mr. J.H. Hemmes,

tegen

[gedaagde],

hierna te noemen: [gedaagde],

gevestigd te [adres],

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. J.P. van der Werf.

1 De procedure

1.1

De Wet Herziening Gerechtelijke Kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbanken Assen, Groningen en Leeuwarden vormen met ingang van die datum tezamen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland. Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Fryslân en Groningen. De zaak wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen.

1.2

Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 20 november 2012, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd.

1.3

Ter uitvoering van dit tussenvonnis hebben op 10 januari 2013 een plaatsopneming en bezichtiging en een comparitie van partijen plaatsgevonden. Van beide is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij de stukken zit. Aan het proces-verbaal van de comparitie van partijen dient te worden gehecht de brief van 28 januari 2013 van de zijde van [gedaagde].

1.4

Vervolgens hebben partijen nog de navolgende processtukken ingediend:

- een akte van de zijde van [gedaagde] van 9 april 2013;

- een akte van de zijde van [eiser] van 9 april 2013;

- een conclusie na plaatsopneming en bezichtiging en comparitie van partijen, tevens wijziging eis van de zijde van [eiser] van 18 juni 2013;

- een conclusie na plaatsopneming en bezichtiging en comparitie, tevens antwoordakte wijziging van eis en akte overlegging producties van de zijde van [gedaagde] van 16 juli 2013;

- een akte uitlating producties van de zijde van [eiser] van 27 augustus 2013.

1.5

Ten slotte is de datum voor het vonnis nader vastgesteld op vandaag.

De verdere beoordeling

Met betrekking tot de opzegging van de huurovereenkomst.

2.1

Op grond van art. 3 van de huurovereenkomst diende de huurovereenkomst met inachtneming van tenminste twaalf maanden te worden opgezegd bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. Opgezegd had moeten zijn vóór 1 mei 2010 nu de overeenkomst liep tot 1 mei 2011. Op 3 of 4 mei 2010 (daarover zijn partijen het niet eens) heeft [eiser] de opzeggingsbrief overhandigd gekregen, die was afgegeven door een medewerker van

[gedaagde]. Vaststaat tussen partijen dat de aangetekende brief op 6 mei 2010 is ontvangen. De kantonrechter stelt voorop dat een vormvereiste als het onderhavige moet worden geacht met het oog op de rechtszekerheid te zijn overeengekomen, namelijk dat met voldoende zekerheid het doen van de opzegging, de tijdigheid ervan, alsmede het tijdstip waartegen is opgezegd, voldoende komt vast te staan (vgl. Hof Leeuwarden, 10 november 2004, NJF 2005, 201). "Dit vormvoorschrift brengt (voeg in: niet, ktr.) met zich, dat de hiervoor genoemde elementen niet op andere wijze kunnen worden bewezen" (vgl. Hof Leeuwarden, 16 februari 2010, LJN BL4463).

In het kader van de bewijslevering heeft [gedaagde] in het voorlopig getuigenverhoor twee getuigen laten horen, de heren [X] en [Y].

2.2

[X] heeft verklaard, voor zover hier van belang:

"(…) In de nazomer van 2009, naar mijn herinnering, is er in mijn bedrijfspand, in de kantoorruimte, een gesprek geweest met mevrouw[eiser]. Aanleiding voor dat gesprek was het voornemen van de verhuurder om schilderwerkzaamheden te gaan uitvoeren. Daarvoor wilden men overleg met mij als huurder. Bij dat gesprek waren behalve mevrouw [eiser] en ik ook [Y] aanwezig die bij mij op kantoor werkte. In dat gesprek heb ik met zoveel woorden tegen mevrouw [eiser] gezegd dat ze met mij als huurder geen rekening hoefde te houden en dat ik mondeling formeel de huurovereenkomst op dat moment aan haar heb opgezegd en daaraan toegevoegd want wij gaan weg, wij gaan andere dingen doen. Ik heb ook de redenen genoemd waarom dat zo was. Er zat een woning bij het gehuurde maar die werd niet gebruikt daardoor was de huurprijs verhoudingsgewijs aan de hoge kant. Verder was het gehuurde te laag en dat kwam logistiek niet goed uit. Ook was er geen vrije overspanning wat ik niet handig vond. Al met al was het voor mij niet aantrekkelijk. Ik weet nog dat de reactie van [eiser] was: "wat ga je doen?" Ik heb daarop geantwoord: we gaan verhuizen naar[plaats] of we gaan nieuwbouw plegen. Ik had nog een pand in [plaats] dat werd gehuurd door [Z]. Blijkbaar is toen ook aan de orde gekomen dat [Z] er pas in 2012 uit zou moeten. Ik zat dus in principe met een periode zonder pand. Ik weet nog dat mevrouw [eiser] toen nog heeft gezegd: "dan moet je er ook gelijk op die datum uit". Ik bedoel daarmee dat ik er op de einddatum uit zou moeten zijn. Ik antwoordde dat er genoeg panden leegstaan dus dat dat geen probleem zou vormen. (…)"

2.3

[Y] heeft verklaard, voor zover hier van belang:

"Ik werk bij [gedaagde] Ik weet van een gesprek dat heeft plaatsgevonden in het najaar van 2009. Dat gesprek vond plaats in de kantoorruimte van de firma [gedaagde] in het woonhuis. Dat was beneden in de voormalige woonkamer. Ik had daar toen mijn werkplek. Bij dat gesprek waren aanwezig dhr. [gedaagde], mevrouw [eiser] en ik. Het was een onverwacht gesprek, mevrouw [eiser] kwam zomaar langs. Het had te maken met schilderwerkzaamheden die zouden worden gedaan en zij informeerde of wij nog voorkeur hadden voor een bepaalde kleur. Op zich stelde zij die vraag aan dhr. [gedaagde] maar ik zat aan de andere kant van de kamer en werd zo bij het gesprek betrokken. Ik had al eerder met mevrouw [eiser] gesprekken gehad en ik kende haar al een beetje. Zij stond in het midden en betrok ons beiden bij het gesprek. Het was op zich een prettig gesprek. Op haar vraag merkte [X] op dat het een huurpand betrof en dat het niet een pand was om te blijven. Hij zei dat omdat er dus plannen waren voor schilderwerk maar dat de firma [gedaagde] niet zou blijven en het dus van belang was dat nu aan de orde te stellen. De firma [gedaagde] groeide en het pand voldeed niet aan de eisen, zo vertelde dhr. [gedaagde]. Ik weet nog dat dhr. [gedaagde] opmerkte tegen mevrouw [eiser] dat de firma [gedaagde], zoals al eerder was besproken, de tijd uitzit. Er werd gekeken naar een nieuwbouwproject of de firma zou verhuizen naar Groningen. Op uw vraag kan ik opmerken dat ik wist van die plannen. Ik deelde immers de kamer met [gedaagde] en dan hoor je van alles. Vervolgens heeft [gedaagde] woordelijk tegen mevrouw [eiser] gezegd: "hierbij zeg ik formeel de huur op per 1 mei 2011". De reactie van mevrouw [eiser] was: "als je dan maar zorgt dat je er voor die datum uit bent.". Ik vond de toon van haar reactie nogal kribbig en eigenlijk begreep ik dat niet zo goed. De verhoudingen waren heel prettig en volgens mevrouw [eiser] waren wij een prima huurder dus dit verraste mij. (…)"

2.4

[eiser] heeft verklaard, voor zover hier van belang:

"(…) [gedaagde] vertelde dat hij het druk had en dat hij heel actief was en dat de firma groeide. Uiteindelijk dacht hij dat het bedrijf wel naar [plaats] zou verhuizen, maar dat dat pas mogelijk was als de huurder van het pand in [plaats] er uit zou gaan. Hij noemde daarbij [Z] als huurder; ik wist dat wel. Op uw uitdrukkelijke vraag of [gedaagde] in dat gesprek aan mij de huur heeft opgezegd antwoord ik dat dat niet het geval is. Ook weet ik zeker dat [gedaagde] niet het woordje "formeel" heeft gebruikt. Zoals ik al zojuist heb verklaard heeft [gedaagde] niet meer gezegd dan dat de firma groeit, uit zijn jasje dreigt te groeien en dat als dat zo doorgaat hij voornemens is weg te gaan. Ook heeft hij in dat gesprek geen data of periode genoemd. Ik wist bijvoorbeeld niet wanneer de huurovereenkomst met [Z] zou aflopen. Op een andere vraag van u, dat ik gezegd zou hebben dat [gedaagde] er dan wel per die datum uit zou moeten zijn, antwoord ik dat ik mij niet kan herinneren dat ik zoiets heb gezegd. Tot slot kan ik verklaren dat in dat gesprek ook niet anderszins over het beëindigen van de huur is gesproken. (…) Bij dat gesprek waren aanwezig [gedaagde] en ik, en ook [Y] die daar zijn werkplek had. Maar [Y] nam niet deel aan het gesprek. Het was geen afgesproken gesprek; ik viel als het ware binnen. Wij hebben ook niet aan tafel gezeten. Ik heb de hele tijd gestaan halverwege de deur en het bureau van [gedaagde]."

De kantonrechter overweegt dat[eiser] in het proces-verbaal van het voorlopig getuigenverhoor ten onrechte als partijgetuige is aangeduid. Zij wordt niet als partijgetuige in de zin van art. 164 Rv. aangemerkt.

2.5

De kantonrechter overweegt, dat twee getuigen verklaren dat de huurovereenkomst wel mondeling is opgezegd. Het zijn gedetailleerde verklaringen die op essentiële onderdelen overeenstemmen. Ook over de aanleiding tot de opzegging wordt eenduidig verklaard. De verklaring van [gedaagde] loopt naar het oordeel van de kantonrechter, en anders dan [eiser] betoogt, niet uit de pas met de e-mail van [gedaagde] van 26 april 2011 (productie 1 conclusie van antwoord), waarin bovendien worden genoemd de beëindiging van de huur tegen het einde van de looptijd en de opmerking van[eiser] "dat ze er dan ook uit moeten zijn". De laatstgenoemde opmerking, waarover de beide getuigen ook eenduidig verklaren, ondersteunt de stelling dat mondeling is opgezegd. De kantonrechter merkt verder op, dat[eiser] zich wel allerlei details van het gesprek weet te herinneren, zoals de huurder van het pand in[plaats] ([Z]) en wat er is besproken over de geschiktheid van het pand voor [gedaagde], maar juist het onderdeel van het gesprek over de opzegging niet, terwijl [gedaagde] en[Y] expliciet en eenduidig verklaren dat er wel degelijk is opgezegd tegen het einde van de huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt voorts dat de opzegging haar bevestiging vindt in de opzeggingsbrief van 29 april 2010 waarin [gedaagde] uitdrukkelijk naar de mondelinge opzegging tegen 1 mei 2011 verwijst. [eiser] kan niet verklaren (proces-verbaal van de comparitie van partijen, p. 2) waarom dit onderdeel van de brief niet is weersproken. Dat er mondeling al was opgezegd, acht de kantonrechter, gelet op het voorgaande, voldoende aangetoond.

2.6

Aan het voorgaande voegt de kantonrechter toe, dat uit de over en weer afgelegde verklaringen als vaststaand kan worden aangenomen, dat na de mondelinge opzegging in het najaar van 2009 nog tussen partijen is gesproken over aanpassingen aan het gehuurde om het geschikt te maken voor [gedaagde], maar dat [gedaagde] daar niet op in is gegaan.

De kantonrechter verwijst naar de verklaring van [gedaagde] over de gesprekken met de heer [eiser]. [X] heeft verklaard, voor zover hier van belang:

"(…) Ik herinner mij nog heel goed dat ik die opzeggingsbrief heb gemaakt op 29 april 2010. In verband met koninginnendag op 30 april zou een aangetekende opzegging dan niet plaatsvinden zodat ik een werknemer, [A], heb gevraagd de opzeggingsbrief persoonlijk te overhandigen en dat is volgens mij op maandag 3 mei 2010 gebeurd. Toen is de brief ook aangetekend verstuurd. In de daaraan voorafgaande periode zijn er wel wat gesprekken geweest waarin ik duidelijk heb gemaakt dat ik na 30 april 2011 het gehuurde zou verlaten. De verhuurder wilde bijvoorbeeld wat aanpassingen doen, ook om het pand voor mij misschien wat aantrekkelijker te maken, maar ik heb telkens duidelijk gemaakt dat dat voor mij niet hoefde omdat ik er toch uitging. Uit hun reacties trok ik de conclusie, dat dat wel duidelijk was voor hun. Zij wisten wel dat deze plek voor mij geen toekomst had. In ieder geval heeft er twee keer zo'n gesprekje plaatsgevonden op het bedrijf bij [eiser]; de man van mevrouw [eiser] was daarbij aanwezig.(…)"

Ter comparitie heeft[eiser] hierover verklaard: "Er is wel eens over gesproken maar er is nooit een feitelijke opzegging geweest. Ik ontken niet dat ik bij gesprekken ben geweest over een eventuele opzegging maar daarin heeft [gedaagde] ook aangegeven dat hij wellicht nog een jaar langer wilde blijven, dat dit hem ook wel zou passen." En: "Er werd met de toekomst bedoeld met het oog op de groei en daarom hebben we aangeboden om eventueel een stuk aan te bouwen. De discussie dat het pand niet voldeed is zeker gevoerd maar ook over mogelijke aanpassingen is gesproken."[eiser]

heeft hierover verklaard: "U informeert of er wellicht in andere gesprekken op andere tijdstippen over het beëindigen van de huur is gesproken. Daarop kan ik antwoorden dat er natuurlijk weleens gesproken werd over plannen maar nooit concreet over het uitzitten van de huurovereenkomst of iets in die richting. Er is weleens aan de orde gekomen dat het pand voor [gedaagde] niet zo aantrekkelijk was. Zo was het lastig voor vrachtwagens om er in te rijden. Ik was niet altijd bij die gesprekken aanwezig; meestal deed mijn man zulke dingen. Dat gaat vaak over technische zaken en daar heb ik niet zoveel verstand van en liet ik over aan mijn man. Er is weleens gesproken over het aanpassen van de aanrijdroute en dat het pand ook wel uitgebreid kon worden als dat nodig zou zijn. De reactie van [gedaagde] was dan dat dat nog niet nodig was; hoewel de aanrijdroute soms wel lastig was.

Het was voor ons natuurlijk moeilijk om te beoordelen hoe snel een bedrijf groeit en wanneer een bedrijf uit zijn jasje groeit. Wij hebben dus nooit een concreet aanbod gedaan of overleg gestart over eventuele aanpassingen."

Uit de voorgaande verklaringen concludeert de kantonrechter, dat voorstellen tot aanpassing steeds door [gedaagde] zijn afgewezen omdat het gehuurde haar niet paste en zij plannen had te verhuizen. Dat kan ook verklaren waarom er geen concrete aanbiedingen zijn gedaan of overleg is gestart over aanpassingen aan het gehuurde, zoals[eiser] heeft verklaard.

2.7

Tegenover de hierboven aangehaalde omstandigheden heeft [eiser] weliswaar gesteld, dat [gedaagde] zou hebben gezegd er wel belang bij te hebben dat het langer doorliep, maar dit is ten eerste door [gedaagde] weersproken en ten tweede acht de kantonrechter deze stelling niet houdbaar, gelet op het feit dat [gedaagde] al in oktober 2010 het gehuurde heeft verlaten. Dat valt niet de rijmen met wat [eiser] hierover stelt.

Over de datum van beëindiging kon geen misverstand bestaan. In haar getuigenverklaring heeft[eiser] verklaard: "(…) Het was mij natuurlijk wel duidelijk dat de huurovereenkomst sowieso zou lopen tot en met april 2011. (…)" Er is voor het overige geen enkele omstandigheid gebleken waaruit zou zijn op te maken dat [gedaagde] de overeenkomst na 30 april 2011 wilde voortzetten. Daarmee staan voor de kantonrechter vast de opzegging, de tijdigheid ervan en de datum waartegen. De brief van 29 april 2010, die op 3 of 4 mei 2010 door [eiser] is ontvangen, hield slechts de bevestiging in van wat [eiser] al wist of waarvan hij redelijkerwijze uit kon gaan, namelijk dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet wilde voortzetten en dus de opzegging van de huurovereenkomst per 30 april 2011. De kantonrechter is al met al van oordeel dat [gedaagde] erin is geslaagd voldoende aannemelijk te maken dat [eiser] er tijdig, ruimschoots langer dan op grond van de opzegtermijn vereist was, van op de hoogte was dat [gedaagde] de bestaande overeenkomst niet wilde voortzetten, en deze heeft opgezegd.

2.8

De kantonrechter acht niet van belang of de overhandiging van de brief op 3 of op 4 mei 2010 plaatsvond. Het betreft hoe dan ook een geringe termijnoverschrijding van enkele dagen. Daarbij heeft meegespeeld, zo blijkt uit de verklaring van [gedaagde], dat 30 april 2010 Koninginnedag was en er die dag geen post werd bezorgd (vgl. Hof Arnhem, 10 juli 2012, LJN BX4703). [gedaagde] heeft hierover verklaard: "Ik herinner mij nog heel goed dat ik die opzeggingsbrief heb gemaakt op 29 april 2010. In verband met koninginnendag op 30 april zou een aangetekende opzegging dan niet plaatsvinden zodat ik een werknemer, [A], heb gevraagd de opzeggingsbrief persoonlijk te overhandigen en dat is volgens mij op maandag 3 mei 2010 gebeurd. Toen is de brief ook aangetekend verstuurd.". Weliswaar zijn de omstandigheden in het onderhavige geval niet helemaal gelijk aan die in de bovengenoemde zaak van het Gerechtsof te Arnhem, maar dat neemt niet weg dat die omstandigheden een rol hebben gespeeld bij de vertraging van de bezorging van de opzeggingsbrief.

2.9

Kennelijk beroept [eiser] zich slechts op de vormvoorschriften die zijn afgesproken in de huurovereenkomst. Dat hij in enig belang is geschaad doordat hij de opzeggingsbrief enkele dagen later heeft gekregen dan 30 april 2010, is de kanonrechter niet gebleken. Gelet op al het voorgaande acht de kantonrechter het beroep van [eiser] op de vormvoor-schriften van art. 3 van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dat betekent dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 mei 2011.

Oplevering en gebreken, inclusief gewijzigde eis

3.1

[gedaagde] is in de plaats getreden van de vorige huurder [B] en [C] en heeft daardoor alle rechten en plichten uit de huurovereenkomst overgenomen. Vast staat dat de huurovereenkomst is ingegaan op 1 mei 2001 (productie E1 bij de dagvaarding). De huur is dus aangegaan vóór 1 augustus 2003, wat betekent dat volgens het overgangsrecht (art. 208b Ow. NBW) het oude recht van toepassing is. Voor wat betreft de oplevering geldt dus art. 7A:1599 (oud) BW. Vast staat ook, dat van het gehuurde geen beschrijving is opgemaakt bij het begin van de huur. Dit betekent dat - bij gebrek aan beschrijving - op grond van art. 7A:1599 (oud) BW moet worden verondersteld dat [gedaagde] het gehuurde in goede staat van onderhoud heeft ontvangen en het gehuurde ook weer in diezelfde goede staat van onderhoud aan [eiser] dient op te leveren. Betwisting bij gebrek aan wetenschap door [gedaagde] is onvoldoende. [gedaagde] zal gemotiveerd moeten stellen en zo nodig bewijzen dat het gehuurde bij het begin van de huur al in dezelfde staat verkeerde als bij oplevering. Tevens geldt artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst. Dit artikel regelt - kort gezegd - dat bij gebreke aan een gewaarmerkte omschrijving het gehuurde in goede staat moet worden opgeleverd. Ook op grond hiervan dient [gedaagde] het gehuurde in goede staat van onderhoud aan [eiser] op te leveren. De kantonrechter heeft bij de bezichtiging vastgesteld dat er nog veel gebreken waren aan of in het gehuurde, waarover hierna meer. De conclusie van de kantonrechter is, dat [gedaagde] het gehuurde niet in een goede staat van onderhoud heeft achtergelaten.

3.2

Hierboven heeft de kantonrechter al overwogen dat [gedaagde] het gehuurde niet in goede staat heeft achtergelaten. [gedaagde] heeft betwist dat zij daardoor schadeplichtig is geworden. Daarbij rijst de vraag of sprake is geweest van een oplevering in de zin van art. 5 van de Algemene Bepalingen, of [gedaagde] in de gelegenheid is gesteld eventuele opleverpunten zelf te herstellen en of [gedaagde] in verzuim is geraakt. De kantonrechter overweegt het volgende.

3.3

Partijen verschilden van mening over de vraag of de huurovereenkomst was geëindigd per 1 mei 2011. In die situatie voorziet art. 5.1 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst. Niet alleen bij het einde van de huurovereenkomst, maar ook bij het beëindigen van het gebruik rust de verplichting tot oplevering bij [gedaagde]. In feite had [gedaagde] dus al in oktober of november 2010 moeten opleveren, maar in ieder geval (in haar visie) per 1 mei 2011. [gedaagde] heeft belang bij oplevering en zij is - bij het einde van het gebruik - de meest gerede partij om de medewerking van [eiser] te vragen bij de gezamenlijke inspectie als bedoeld in art. 5.4 van de Algemene Bepalingen. Als [eiser] daaraan desgevraagd niet meewerkt, dient een ingebrekstelling te volgen, maar dat is niet gebeurd. [gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat zij zelf een aantal gebreken, vermeld in het excelbestand van 29 maart 2011 (productie E11 conclusie van repliek), is gaan verhelpen. Tussen partijen staat evenwel vast dat [gedaagde] geen mededeling aan [eiser] heeft gedaan dat de oplevering wat haar betreft gereed is. [gedaagde] heeft ook nooit formeel om oplevering van het gehuurde gevraagd, laat staan dat een door [gedaagde] gestelde oplevering ooit is geaccordeerd door [eiser]. Het is voorts evident dat een groot aantal geconstateerde gebreken, genoemd in het excelbestand van 29 maart 2011, niet door

[gedaagde] is hersteld. Van een oplevering in de zin van art. 5 van de Algemene Bepalingen per 1 mei 2011 kan naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op het voorgaande, niet gesproken worden.

3.4

Van een oplevering in de zin van art. 5 van de Algemene Bepalingen per 1 mei 2012 kan naar het oordeel van de kantonrechter wel gesproken worden. Hoewel daartoe herhaaldelijk opgeroepen bij aangetekende brieven van 23 april 2012, 1 mei 2012 en 7 mei 2012 (producties E12, E13 en E14 bij de conclusie van repliek) heeft [gedaagde] niet aan het opstellen van een gezamenlijk inspectierapport meegewerkt. Het enkele feit dat [gedaagde] niet heeft opgeleverd bij het einde van de huur doet het verzuim aan haar zijde al intreden, dit op de voet van art. 5.1 van de Algemene Bepalingen. Op grond van art. 5.4 van de Algemene Bepalingen is [eiser] bevoegd het inspectierapport in dat geval eenzijdig vast te stellen, zoals hij ook heeft gedaan blijkens (onder meer) zijn brief van 1 mei 2012. Daarbij is aan [gedaagde] een termijn gesteld voor het alsnog meewerken aan een oplevering, dan wel het afwerken van de opleverpunten. Bij gebreke daaraan wordt [gedaagde] ervoor gewaarschuwd dat alle aan het herstel van de opleverpunten verbonden kosten voor haar rekening zullen komen. Over welke opleverpunten c.q. herstelwerkzaamheden het ging, kan bij [gedaagde] in redelijkheid geen misverstand hebben bestaan, zoals [gedaagde] ook erkent in punt 62 van haar conclusie van dupliek. Op basis van hetzelfde excelbestand immers heeft zij al in de maanden mei en volgende 2011 de nodige werkzaamheden laten doen. [gedaagde] wist dus precies, dan wel zij had kunnen weten, wat er van haar werd verwacht. Dat [gedaagde] het met deze punten wellicht niet eens was, doet hieraan niet af. [eiser] was bevoegd het inspectierapport eenzijdig vast te stellen. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] in ieder geval met ingang van

1 mei 2012 in verzuim is geraakt.

3.5

Uit de processtukken blijkt dat er na de bezichtiging in overleg tussen partijen - teneinde er nog samen uit te komen - diverse werkzaamheden zijn gedaan door of namens

[gedaagde]. Dit heeft evenwel niet tot een definitieve oplossing geleid zodat de kanton-rechter nu een beslissing zal nemen over de al dan niet nog te verrichten werkzaamheden in het kader van de oplevering van het gehuurde.

Daarbij slaat de kantonrechter in het bijzonder acht op de navolgende stukken:

- de brieven en bijlagen E5, E6 en E7 (producties bij de dagvaarding);

- de lijst in het excelbestand van 29 maart 2011 (productie E11 bij repliek);

- het proces-verbaal van de bezichtiging en de daarbij horende foto's;

- de lijst G10 (akte 9 april 2013 van [gedaagde]) waarin een paar punten door [eiser] zijn toegevoegd, zoals verwijdering fundering, rioolbuizen, vuil op het terrein (o.m. oude deuren, parasolstokken);

- de reactie van [gedaagde] in productie G11 (akte 9 april 2013 van [gedaagde]);

- de reactie van [eiser] in productie E18 (akte [eiser] 18 juni 2013);

- alsmede uiteraard op de door partijen ingenomen standpunten dienaangaande.

De kantonrechter komt tot de navolgende overwegingen.

3.6

[gedaagde] is door [eiser] herhaaldelijk opgeroepen mee te werken aan het opstellen van een opleverrapport, als bedoeld in art. 5.4. van de Algemene Bepalingen (producties E12, E13 en E14 bij de conclusie van repliek). [gedaagde] heeft daaraan niet meegewerkt. Dat [eiser] in deze procedure dan ook eenzijdig met opleverpunten komt (punt 6 akte van 9 april 2013), kan [gedaagde] niet aan [eiser] tegenwerpen. De kantonrechter overweegt verder, dat aan het bovenstaande niet afdoet dat [gedaagde] al de nodige werkzaamheden heeft laten doen (o.a. punt 55 conclusie van dupliek). Het betrof daar werkzaamheden die zijn gedaan in de maanden mei en volgende van 2011. De hierna in

punt 3.7 te noemen opleverpunten heeft de kantonrechter zelf kunnen bezichtigen. De kantonrechter heeft op basis hiervan vastgesteld dat [gedaagde] - in weerwil van de al gedane werkzaamheden - het gehuurde niet in goede staat heeft achtergelaten.

3.7

Uitgangspunt dient te zijn het excelbestand van 29 maart 2011 omdat dat de opleverpunten zijn die door [eiser] eenzijdig zijn vastgesteld en waarvan [gedaagde] dus kon aannemen dat deze hersteld dienden te worden waarna de oplevering als voltooid mocht worden beschouwd. Als leidraad nemende de lijst met punten per 18 maart 2013 (productie G10 akte 9 april 2013 van [gedaagde]) overweegt de kantonrechter per nummer het volgende:

1. De kantonrechter heeft geconstateerd dat de woonkamer, keuken en slaapkamers niet schoon zijn en dat er nog verfresten en plakbandresten zitten. Als er inderdaad nu ook nog verfresten en plakbandresten zijn, zal [gedaagde] deze moeten verwijderen. Tevens dient [gedaagde] het geheel schoon te maken. [gedaagde] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld om aan te nemen dat de huidige toestand met verfresten en plakband er al was op 1 mei 2001. Aan bewijslevering komt de kantonrechter dan niet meer toe.

3 [gedaagde] zal deze gaten in de muren moeten herstellen. [gedaagde] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld om aan te nemen dat deze gaten er al waren op 1 mei 2001. Aan bewijslevering komt de kantonrechter dan niet meer toe.

4 idem als bij 3.

6 Beide marmeren platen zullen door [gedaagde] moeten worden vervangen/vernieuwd. Een gering verschil in kleur en motief zal door [eiser] moeten geaccepteerd nu betwijfeld kan worden of dezelfde plaat nog verkrijgbaar is, naar algemeen bekend mag worden verondersteld. Maar de kwaliteit van het marmer, de afwerking en maatvoering zullen in overeenstemming moeten zijn met het origineel, wat nu niet het geval is.

7 Het schilderwerk van de trap zal voor rekening van [gedaagde] moeten komen.

[gedaagde] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld om aan te nemen dat deze situatie er al was op 1 mei 2001. Aan bewijslevering komt de kantonrechter dan niet meer toe. Voor de volledigheid merkt de kantonrechter op dat art. 9.1 sub b van de Algemene Bepalingen, gelet op context waarin deze bepaling is opgenomen, ziet op bouwkundig onderhoud van de trappen; niet op het schilderwerk.

9 Slijtage door veroudering en gebruik hoeft in het algemeen niet door de huurder vervangen of vernieuwd te worden. Hier gaat het echter om beschadiging van keukenonderdelen door onoordeelkundige vervanging en/of plaatsing van de afwasmachine. Dit komt voor rekening en risico van [gedaagde]. [gedaagde] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld om aan te nemen dat deze schades er al waren op 1 mei 2001. Aan bewijslevering komt de kantonrechter dan niet meer toe.

10 Dit komt voor rekening van [gedaagde] nu zij er kennelijk onvoldoende op heeft toegezien dat de ruimten niet (te) vochtig werden zodat er schimmel is ontstaan. Dit valt onder art. 9.2.3 van de Algemene Bepalingen. Het kitwerk dient te worden schoongemaakt (schimmelvrij) en wanneer dat niet meer mogelijk is dient vervanging plaats te vinden van de kitranden.

15 Het kozijn van de schuifpui is beschadigd en niet toonbaar in de huidige staat. Terecht heeft [eiser] gesteld dat dit geen sporen zijn van slijtage door normaal gebruik. [D] van de [B] en [C] heeft verklaard dat deze beschadiging er al was bij de vorige huurder. De kantonrechter zal [gedaagde], zo nodig ambtshalve, opdragen bewijs te leveren van haar stelling dat deze situatie er al was op 1 mei 2001.

16 [eiser] heeft uitdrukkelijk weersproken dat de onderkant van het balkon door[E] is vervangen, en heeft aangeboden[E] als getuige te horen. De bewijslast ligt evenwel bij [gedaagde]. [D] van de [B] en [C] heeft verklaard dat het afdakje door [E] is hersteld met afvalmateriaal. De kantonrechter zal [gedaagde], zo nodig ambtshalve, opdragen bewijs te leveren van haar stelling dat het afdakje door [E] is hersteld met afvalmateriaal.

22 Het hang- en sluitwerk komt op grond van 9.2.1 sub b van de Algemene Bepalingen voor rekening van [gedaagde]. [gedaagde] dient deze werkzaamheden (vervangen deurklinken) te laten uitvoeren voor zover dat nog niet is gebeurd.

23 De kantonrechter heeft bij de bezichtiging gezien dat in de kozijnen door de hele woning spijker- dan wel schroefgaten zitten. Deze dienen door [gedaagde] te worden gedicht, geplamuurd en netjes afgewerkt. [gedaagde] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld om aan te nemen dat deze situatie er al was op 1 mei 2001. Aan bewijslevering komt de kantonrechter dan niet meer toe.

36 Het loskomen van plavuizen rekent de kantonrechter tot de bouwkundige staat van het gehuurde, wat voor rekening komt van [eiser]. Het enkele vermoeden dat het loskomen een gevolg is van waterschade is onvoldoende om te oordelen dat dit voor rekening en risico van [gedaagde] dient te komen, daargelaten de vraag of de opgetreden waterschade überhaupt voor rekening van [gedaagde] dient te komen.

37 Het dagelijks onderhoud van de brandblussers rekent de kantonrechter tot de zorgplicht van [gedaagde] als gebruiker van het gehuurde, zulks op de voet van art. 9.2.1, aanhef, in samenhang met art. 9.5 van de Algemene Bepalingen. [gedaagde] dient voor haar rekening zorg te dragen voor keuring van de brandblussers. [gedaagde] heeft aangevoerd dat er geen brandblussers in het gehuurde aanwezig zijn. [eiser] zal zich hierover nader moeten uitlaten.

38 Opruimen en schoonmaken van het balkon komt voor rekening van [gedaagde]. [gedaagde] dient het vuil af te voeren voor zover dat nog niet mocht zijn gebeurd.

40 [eiser] heeft weersproken dat [E] de garagedeur heeft meegenomen (verklaring van [E], productie E18 bij akte van 18 juni 2013). [gedaagde] dient ervoor te zorgen dat de garagedeur aanwezig is, tenzij zij bewijst dat [E] deze zelf heeft meegenomen. De kantonrechter zal [gedaagde], zo nodig ambtshalve, opdragen dit bewijs te leveren.

43 De plakkaten op de wanden en op de ramen van de loods dienen door [gedaagde] te worden verwijderd. Bij de bezichtiging is dit aan de orde gekomen. [gedaagde] heeft slechts aangevoerd dat deze er bij de [B] en [C] ook al hingen. [gedaagde] heeft aldus onvoldoende gemotiveerd gesteld om aan te nemen dat deze plakkaten er al waren op 1 mei 2001. Aan bewijslevering komt de kantonrechter dan niet meer toe.

[gedaagde] dient, zoals eerder vermeld, het gehuurde in de oorspronkelijk staat op te leveren.

50 Dit onderwerp staat niet in het excelbestand van 29 maart 2011 en is niet bij de bezichtiging aan de orde gekomen. De kantonrechter is van oordeel dat dit onderdeel te laat is ingebracht en niet tot de oplevering kan worden gerekend. Dit blijft aldus voor rekening van [eiser].

- Verf op de ramen in de hal (overheaddeur en kozijn zijkant), het oude kippenhok afvoeren, de rioleringsbuizen achter op het terrein opruimen en het vuil op het terrein opruimen, waaronder oude deuren en parasolstokken: ook deze onderwerpen staan niet in het excelbestand van 29 maart 2011 en ook niet in andere documenten, behalve in het document overgelegd bij de akte van 9 april 2013. Deze onderdelen zijn weliswaar bij de bezichtiging aan de orde gekomen, maar terecht heeft [gedaagde] aangevoerd dat dit niet op de lijst staan en later zijn opgevoerd. De kantonrechter is van oordeel dat deze onderdelen te laat zijn ingebracht en niet tot de oplevering kunnen worden gerekend. Deze dienen voor rekening van [eiser] te blijven.

3.8

Uit het voorgaande volgt dat er nog het nodige dient te gebeuren, hetzij door middel van bewijslevering, hetzij doordat de kantonrechter nogmaals het gehuurde gaat bezichtigen om te bezien of de werkzaamheden naar behoren zijn uitgevoerd. Op een groot aantal punten heeft de kantonrechter evenwel aan partijen duidelijkheid gegeven over de bewijslast en over de wederzijdse verplichtingen. Mogelijk dat dit kan dienen als basis om in onderling overleg alsnog tot een definitieve oplossing te komen. Desgewenst is de kantonrechter bereid hierover andermaal een comparitie van partijen te bepalen. De kantonrechter overweegt verder, dat het hierboven overwogene gevolgen kan hebben voor de hoogte van de vordering van [eiser] tot vergoeding van de geleden en nog te lijden schade. Gelet hierop zal de kantonrechter [eiser] in de gelegenheid stellen zich hierover uit te laten over, zoals hierna in de beslissing zal zijn vermeld.

3.9

[eiser] baseert zijn vorderingen mede op grond van art. 5.7 van de Algemene Bepalingen, dat een regeling treft voor een vergoeding over de tijd die gemoeid is met het herstel van de gebreken. De kantonrechter overweegt het volgende.

Partijen waren het - kort gezegd - niet eens over de datum van beëindiging van de huurovereenkomst en over de opleverpunten. Dit heeft geleid tot een eenzijdige vaststelling van het inspectierapport door [eiser] waarbij [gedaagde] niet tot herstel is overgegaan. In een situatie als deze regelen de artikelen 5.6 en 5.7 - in onderlinge samenhang bezien en kort weergegeven - dat [eiser] gerechtigd is de werkzaamheden zelf uit te laten voeren en dat over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, [gedaagde] een bedrag verschuldigd is berekend naar de laatst geldende huurprijs. [eiser] heeft voor deze mogelijkheid echter niet gekozen en is niet tot herstel overgegaan. De tijd die met het herstel is gemoeid, valt hierdoor ook niet meer vast te stellen. Het in deze procedure alsnog vorderen van een bedrag op deze grondslag acht de kantonrechter in strijd met de strekking van art. 5.7. Deze strekking is, dat het gehuurde als gevolg van de werkzaamheden tot herstel, en gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, niet voor gebruik of voor verhuur beschikbaar is. Deze situatie doet zich hier niet voor. Voor zover [eiser] zijn vordering baseert op art. 5.7 wijst de kantonrechter deze dan ook af.

3.10

De kantonrechter verwijst de zaak naar de hierna te melden rol voor uitlating door beide partijen over het al dan niet gelasten van een comparitie, het houden van een bezichtiging en, voor zover het die partij betreft, het aanbieden van het leveren van bewijs en het aanpassen van de vordering tot schadevergoeding, of een combinatie van deze mogelijkheden.

3.11

De kantonrechter houdt alle verdere beslissingen aan.

De beslissing

De kantonrechter:

verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 22 oktober 2013 te 11.00 uur, op welke rolzitting beide partijen zich schriftelijk dienen uit te laten over het al dan niet gelasten van een comparitie, het houden van een bezichtigingen en, voor zover het die partij betreft, het aanbieden van het leveren van bewijs en het aanpassen van de vordering tot schadevergoeding, of een combinatie van deze mogelijkheden;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2013.

typ/conc: 220 / GJJS