Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNNE:2013:5677

Instantie
Rechtbank Noord-Nederland
Datum uitspraak
18-09-2013
Datum publicatie
04-10-2013
Zaaknummer
C-17-122292 - HA ZA 12-301
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Non-conformiteit woning. Verwachtingen koper over behoud van uitzicht en uitbreidingsmogelijkheden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaaknummer / rolnummer: C/17/122292 / HA ZA 12-301

Vonnis van 18 september 2013

in de zaak van

1 [A],

wonende te [woonplaats],

2.[B],

wonende te [woonplaats],

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. J. van Schendel te Enschede,

tegen

1 [C],

wonende te[woonplaats],

2. [D],

wonende te[woonplaats],

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. W.H.R. van Boetzelaer te Heerenveen.

Partijen zullen hierna [A] c.s. en [C] c.s. genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding;

  • -

    de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie;

  • -

    de conclusie van antwoord in reconventie;

  • -

    akte vermeerdering eis tevens overlegging productie van [A] c.s.;

  • -

    antwoordakte vermeerdering eis in conventie tevens akte wijziging eis in reconventie tevens akte uitlating producties van [C] c.s.;

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 16 januari 2013.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1.3.

De Wet Herziening Gerechtelijke Kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbanken Assen, Groningen en Leeuwarden vormen met ingang van die datum tezamen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland. Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Groningen en Fryslân. De zaak wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland.

2 De feiten

2.1.

Partijen hebben een overeenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop en levering van een vrijstaande woning met oprit, haven, erf en ondergrond, gelegen aan [straatnaam]. [A] c.s. traden op als koper en [C] c.s. als verkoper. De schriftelijke koopovereenkomst is door [A] c.s. op 1 april 2011 ondertekend en door [C] c.s. op 31 maart 2011. De levering heeft plaatsgevonden op 8 november 2012.

2.2.

In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende vermeld:

"5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijving daarvan.

(…)

5.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor permanente bewoning. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. (…)"

2.3.

Voorafgaand aan de koop hebben [A] c.s. kennis genomen van de verkoopbrochure. Daarin is onder meer het volgende vermeld:

"Aan water, aan rustige weg, vrij uitzicht, open ligging, buiten bebouwde kom en aan vaarwater."

2.4.

Het door [A] c.s. gekochte perceel wordt aan de oostzijde begrensd door de [vaart] en aan de westzijde door de[vaart].

2.5.

Bij de koopovereenkomst is als bijlage een tekening opgenomen waarop het gekochte perceel staat afgebeeld evenals een aanduiding van de bouwpercelen 7A en 7B. Onderaan de tekening staat de volgende tekst:

"Het verkochte perceel is doorgetrokken rood omlijnd".

2.6.

[A] c.s. hebben een plankaart in het geding gebracht die behoort bij het ter plaatse geldende bestemmingsplan "[naam plan]", gedateerd 30 september 2009. Op dat kaartje is aansluitend aan de westzijde van de woning van [A] c.s. een bouwvlak getekend.

2.7.

Als makelaar voor [C] c.s. trad op de heer [makelaar] (hierna: de makelaar). [A] c.s. heeft de makelaar in de winter van 2011 gevraagd naar de toekomstige bebouwing op het buurperceel[straatnaam] dat door [C] c.s. is verkocht aan mevrouw[X] (hierna: [X]).

2.8.

Het verkochte perceel, groot ongeveer 21 are, maakte deel uit van perceel kadastraal bekend gemeente [kadastrale omschrijving], welk perceel in eigendom toebehoorde aan [C] c.s. Het perceel is opgesplitst in vier delen en op 2 november 2011 hebben [C] c.s. de percelen laten uitmeten door het Kadaster. Het door [A] c.s. gekochte perceel kreeg het kadastrale nummer[nummer]. Het buurperceel van [X] kreeg als kadastraal nummer [nummer].

2.9.

Omstreeks maart 2012 is [X] op haar perceel begonnen met de bouw van een woonhuis met een botenloods, dubbele garage met een nokhoogte van vier meter en een carport. Deze gebouwen zijn aan de westkant van de woning van [A] c.s. gerealiseerd.

3 De vordering in conventie

3.1.

[A] c.s. vordert, na wijziging van eis:

primair

de koopovereenkomst gesloten tussen [A] c.s. en [C] c.s. op 1 april 2011 te ontbinden;

alsmede [C] c.s. hoofdelijk te veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [A] c.s. (terug) te betalen een bedrag van € 650.000,--, zijnde de aan [C] c.s. betaalde koopprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2012 tot aan de dag van (terug)betaling aan [A] c.s., onder bepaling dat [C] c.s. binnen 1 maand na het gewezen vonnis hun medewerking verlenen aan het verlijden van de notariële akte inzake de (terug)levering van het woonhuis;

alsmede [C] c.s. hoofdelijk te veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [A] c.s. te betalen een bedrag ad 130.000,--, zijnde de contractuele boete als bedoeld in artikel 10.2 van voormelde koopovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der ontbinding van de koopovereenkomst tot aan de dag der algehele voldoening door [C] c.s. aan [A] c.s.;

alsmede [C] c.s. te veroordelen tot het betalen aan [A] c.s. van een schadevergoeding ter grootte van € 8.733,35, zijnde de kosten van de facturen die als productie 14 bij deze akte worden overgelegd, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW met ingang van de vervaldatum van die facturen tot aan de dag der algehele voldoening;

en met bepaling dat [C] c.s. alle kosten ter zake van de teruglevering van het woonhuis, zoals de notariskosten en de kadasterkosten, voor hun rekening dienen te nemen;

subsidiair en meer subsidiair

de koopovereenkomst te vernietigen op grond van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a BW en meer subsidiair op grond van wederzijdse dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub c BW;

alsmede [C] c.s. hoofdelijk te veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [A] c.s. (terug) te betalen een bedrag van 650.000,--, zijnde de aan [C] c.s. betaalde koopprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2012 tot aan de dag van (terug)betaling aan [A] c.s., onder bepaling dat [C] c.s. binnen 1 maand na het gewezen vonnis hun medewerking verlenen aan het verlijden van de notariële akte inzake de (terug)levering van het woonhuis;alsmede [C] c.s. te veroordelen tot het betalen aan [A] c.s. van een schadevergoeding ter grootte van

€ 8.733,35, zijnde de kosten van de facturen die als productie 14 bij deze akte worden overgelegd, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW met ingang van de vervaldatum van die facturen tot aan de dag der algehele voldoening;

en met bepaling dat [C] c.s. alle kosten ter zake van de teruglevering van het woonhuis, zoals de notariskosten en de kadasterkosten, voor hun rekening dienen te nemen;

nog meer subsidiair

de koopovereenkomst tussen partijen op grond van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW gedeeltelijk te ontbinden en wel op die wijze dat de overeenkomst voor wat betreft de inhoud wordt gewijzigd, zodat de koopprijs geen € 650.000,-- meer bedraagt maar

€ 590.000,--;

alsmede [C] c.s. hoofdelijk te veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot terugbetaling van het teveel betaalde ad 60.000,--, aan [A] c.s., te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW te rekenen vanaf 1 november 2012 tot aan de dag van algehele voldoening;

II. [C] c.s. hoofdelijk, primair, (meer) subsidiair en nog meer subsidiair, te veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling van een bedrag van in totaal € 22.068,95 aan buitengerechtelijke kosten aan [A] c.s., te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW met ingang van de vervaldatum van de facturen (overgelegd als productie 9a en 9b bij de dagvaarding en 15 bij deze akte) tot aan de dag der algehele voldoening;

III. [C] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure met inbegrip van de beslagkosten en de zogenoemde ‘nakosten’ als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv, conform het liquidatietarief van rechtbanken te begroten op € 131,00 zonder betekening van het in deze te wijzen vonnis respectievelijk € 199,00 in geval van betekening van het in deze te wijzen vonnis, waarbij betaling dient te geschieden binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis respectievelijk binnen veertien dagen na dagtekening van de betekening, bij gebreke waarvan [C] c.s. de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW verschuldigd zal zijn over de proceskosten en nakosten tot aan de dag van volledige betaling;

althans zodanig uitspraak te doen als de rechtbank juist acht.

3.2.

[C] c.s. voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De vordering in reconventie

4.1.

[C] c.s. vordert, na wijziging van eis,

1. [A] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 1.727,80 aan [C] c.s., te vermeerderen met de wettelijk rente over de periode van 2 januari 2013 tot de dag van algehele voldoening;

2. [A] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot opheffing van diverse door [A] c.s. onder [C] c.s. gelegde beslagen op straffe van een dwangsom.

4.2.

[A] c.s. voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5 Het geschil en de beoordeling daarvan

in conventie

ontbinding van de overeenkomst wegens non-conformiteit en toerekenbare tekortkomingen

5.1.

Ten aanzien van de primaire vordering van [A] c.s. tot ontbinding van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst overweegt de rechtbank als volgt.

5.2.

[A] c.s. legt aan die vordering ten eerste ten grondslag dat de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst als bedoeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Ten tweede stelt [A] c.s. dat er sprake is van overige toerekenbare tekortkomingen aan de zijde van [C] c.s. In het navolgende zullen genoemde grondslagen van de vordering worden besproken.

5.3.

Non-conformiteit

5.3.1.

[A] c.s. stelt dat de gekochte woning op een aantal punten niet beantwoordt aan de overeenkomst, met name doordat de woning thans geen vrij uitzicht meer heeft richting het westen en voorts de uitbreidingsmogelijkheden aanzienlijk zijn beperkt. Daarbij heeft [A] c.s. zich beroepen op de verkoopbrochure, de mededelingen van de makelaar van [C] c.s., de tekening bij de koopovereenkomst, het bestemmingsplan met bijbehorende kaart, de maquette van [C] c.s. en ten slotte de architectonische vormgeving van de woning. Op grond van deze informatie mocht [A] c.s. verwachten dat eventuele bebouwing door [X] zodanig zou plaatsvinden dat de woning van [A] c.s. een vrij uitzicht aan de westkant zou behouden richting de weilanden. Na de aankoop van het buurperceel heeft [X] op haar perceel echter een botenloods, dubbele garage met een nokhoogte van vier meter en een carport laten bouwen waardoor het uitzicht naar het westen nagenoeg verdwenen is. Voorts mochten [A] c.s. op grond van de genoemde informatie verwachten dat zij ten behoeve van een eventuele toekomstige uitbreiding gebruik konden maken van het - op de bij het bestemmingsplan behorende kaart afgebeelde - bouwvlak aan de westzijde van de woning. Dit is echter niet mogelijk gebleken nu de bebouwing van [X] deels op het bouwvlak van [A] c.s. is gerealiseerd. -Daarnaast, zo stelt [A] c.s., mocht ervan worden uitgaan dat zij een woning kochten die direct grensde aan het water van de insteekhaven van [X]. [C] c.s. heeft dat toegezegd. Naast de insteekhaven bevindt zich echter - aangrenzend aan het erf van [A] c.s. - een strook van dertig centimeter grond die kennelijk eigendom van [X] is, waarop aanlegpaaltjes zijn aangebracht. Voorts heeft [C] c.s. toegezegd dat de toegangsweg vanaf de[vaart] zou worden verhard en dat er twee separate dammen zouden komen naar de woning van [X] respectievelijk [A] c.s.. Dit is echter niet gebeurd, aldus [A] c.s. tot slot.

5.3.2.

[C] c.s. betoogt daartegenover dat behoud van uitzicht en uitbreidingsmogelijkheden niet vallen onder feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning. De tekst van de verkoopbrochure moet vanwege het wervende karakter niet letterlijk worden gelezen. [C] c.s. heeft geen mededelingen gedaan over behoud van uitzicht, noch over de inhoud van het bestemmingsplan. Volgens de makelaar heeft [A] c.s. niets gevraagd over het vrije uitzicht; de makelaar heeft [A] c.s. hooguit verwezen naar de architect en de afdeling Ruimtelijke Ordening van de gemeente. De tekening bij de koopovereenkomst heeft, aldus [C] c.s., geen ander doel dan aan te duiden wat de globale oppervlakte is van het geleverde perceel. Met betrekking tot het bestemmingsplan heeft [C] c.s. daarover geen mededelingen gedaan. Bovendien geeft zo'n bestemmingsplan - en dat geldt ook voor de maquette - een beeld van een bepaalde situatie op een bepaald moment; die situatie kan echter op enig moment weer wijzigen. Uit de architectonische vormgeving kan, aldus [C] c.s. tot slot, niet worden afgeleid dat bedoeld is het vrije uitzicht voor langere tijd veilig te stellen. Ook de andere verwijten van [A] c.s. worden betwist. Dat betreffen geen tekortkomingen van [C] c.s. die de conformiteit van de woning aantasten.

5.3.3.

De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW sprake is wanneer de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Dit is volgens lid 2 van artikel 7:17 BW het geval indien de zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, zijn van belang voor de beoordeling of de geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt nu het gaat om het gehele gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper (vergelijk HR 23 november 2007, NJ 2008, 552).

5.3.4.

[C] c.s. heeft zich in dat verband beroepen op de artikelen 5.1 en 5.3 van de koopovereenkomst en daarbij gesteld dat [C] c.s. enkel heeft ingestaan voor de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis en dat [C] c.s. zich met die bepalingen contractueel heeft vrijgetekend voor andere eigenschappen. De rechtbank overweegt dat [C] c.s. daarmee miskent dat de contactuele verhouding tussen partijen zich niet laat bepalen door een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de koopovereenkomst alleen, maar ook door de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij komt, zoals hiervoor is overwogen, betekenis toe aan de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan.

5.3.5.

Ten aanzien van het debat van partijen over het behoud van uitzicht is naar het oordeel van de rechtbank op grond van de comparitie ter plaatse komen vast te staan dat het uitzicht vanuit de woning naar het westen (dus richting de[vaart]) grotendeels verloren is gegaan door de bebouwing op het perceel van [X]. De vraag is echter of [A] c.s. gezien de mededelingen die [C] c.s. over de zaak heeft gedaan en gezien de overige door [A] c.s. aangevoerde omstandigheden, mocht verwachten dat het uitzicht behouden zou blijven. De rechtbank overweegt daarover als volgt.

5.3.6.

[A] c.s. heeft zich met betrekking tot hun verwachting ten aanzien van de woning allereerst beroepen op de verkoopbrochure. De woning beschikt volgens de verkoopbrochure over een "vrij uitzicht". Naar het oordeel van de rechtbank van de rechtbank is zonder nadere toelichting - die [A] c.s. niet heeft gegeven - niet in te zien dat het vrije uitzicht enkel betrekking had op het uitzicht naar het westen, dus richting de[vaart]. De rechtbank tekent daarbij aan dat, zoals op de comparitie ter plaatse is gebleken - vanuit de achtertuin aan de oostzijde in ieder geval een vrij uitzicht is en wel over de [vaart] en deels ook nog over de daarachter gelegen weilanden. Verder deelt de rechtbank de mening van [C] c.s. dat aan een aanduiding in een verkoopbrochure enige overdrijving eigen is zodat deze niet te letterlijk moet worden genomen. Tot slot heeft [A] c.s., mede gezien de gemotiveerde betwisting op dat punt van [C] c.s., de stelling dat voor [C] c.s. kenbaar was dan wel had moeten zijn dat het uitzicht in westelijke richting van essentieel belang voor [A] c.s. was, onvoldoende onderbouwd.

5.3.7.

Voorts heeft [A] c.s. zich beroepen op mededelingen van de makelaar van [C] c.s. De rechtbank stelt daarbij het volgende voorop. De makelaar staat niet in een contractuele rechtsverhouding tot de koper. Dit neemt niet weg dat de makelaar jegens de koper de zorgvuldigheid moet betrachten die in de gegeven omstandigheden van hem mag worden gevergd. Of een makelaar daarbij gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, kan niet in haar algemeenheid worden beantwoord. Dat antwoord is afhankelijk van de omstandigheden van het geval (vergelijk HR 17 februari 2012, NJ 2012, 290). Een in dat verband relevante omstandigheid is naar het oordeel van de rechtbank dat de gestelde mededelingen - die overigens door [C] c.s. worden betwist - van de makelaar betrekking hadden op het bestemmingsplan en in het bijzonder de mogelijkheden die dat plan bood ten aanzien van bebouwing op het perceel van [X]. Een bestemmingsplan is evenwel publiekrechtelijk van aard zodat mededelingen daarover - anders ten aanzien van feitelijke gebreken - in beginsel niet in het domein van de verkoper liggen. Waar voorts gesteld noch gebleken is dat de makelaar op de hoogte was van eventuele bouwplannen van [X], had [A] c.s. naar het oordeel van de rechtbank op grond van het voorgaande niet zonder meer vertrouwen mogen ontlenen aan mededelingen terzake van de makelaar.

5.3.8.

Verder doet [A] c.s. een beroep op de tekening die als bijlage bij de koopovereenkomst is gevoegd. Ook dit beroep treft geen doel. Naar het oordeel van de rechtbank kan op grond van op de tekening vermelde toelichting "Het verkochte perceel is doorgetrokken rood omlijnd" hooguit worden afgeleid dat de tekening tot doel heeft de afmetingen van het geleverde perceel weer te geven. Aldus heeft [A] c.s. onvoldoende onderbouwd op grond waarvan zij uit de tekening enige verwachting omtrent het uitzicht mochten afleiden.

5.3.9.

Met betrekking tot het beroep van [A] c.s. op het bestemmingsplan - en dan specifiek ten aanzien van de bijbehorende kaart en de maquette - overweegt de rechtbank als volgt. Ter comparitie is van de kant van [A] c.s. gesteld dat [A] c.s. pas na de ondertekening van de koopovereenkomst kennis heeft genomen van de bij het bestemmingsplan behorende kaart (productie 4 bij dagvaarding). Dat betekent dat eventuele mededelingen van [C] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet op die kaart betrekking konden hebben zodat [A] c.s. daarop geen beroep toekomt. Hoewel verder tussen partijen op zich vaststaat dat [C] c.s. een maquette heeft laten zien die de situatie na invoering van het bestemmingsplan uitbeeldde, gaat het hierbij om informatie van publiekrechtelijke aard. De rechtbank verwijst daarom naar hetgeen daarover in rechtsoverweging 5.3.7. is overwogen. [A] c.s. mocht er daarom naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer op vertrouwen dat die informatie een getrouw beeld gaf van de (on)mogelijkheden ten aanzien van het door [A] c.s. gekochte perceel noch van dat van [X].

5.3.10.

Tot slot heeft [A] c.s. zich beroepen op de architectonische vormgeving van de woning. De rechtbank heeft op de comparitie ter plaatse evenwel geconstateerd dat de raampartij aan de oostzijde van de woning, dus aan de kant van de [vaart], net zo groot is als die aan de westzijde. Daarmee heeft [A] c.s. onvoldoende onderbouwd dat de vormgeving van de woning specifiek op het westen is gericht.

5.3.11.

Op grond van het voorgaande luidt de conclusie dat ten aanzien van het uitzicht niet is komen vast te staan dat de geleverde woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst.

5.3.12.

Met betrekking tot het debat tussen partijen over de uitbreidingsmogelijkheden overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank herhaalt ten aanzien van de bij het bestemmingsplan behorende kaart (productie 4 bij dagvaarding) hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 5.3.9. is overwogen. [A] c.s. hebben pas na het sluiten van de koopovereenkomst kennis genomen van de kaart. Dat betekent dat [C] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geen mededelingen over die kaart heeft kunnen doen, zodat [A] c.s. daaruit niet enig vertrouwen hebben kunnen putten ten aanzien van de mate waarin zij de woning aan de westkant zouden kunnen uitbreiden. Ten aanzien van eventuele mededelingen van de makelaar over het bestemmingsplan en de bijbehorende kaart herhaalt de rechtbank het in 5.3.7. vervatte oordeel dat dit informatie van publiekrechtelijke aard betreft en dat [A] c.s. dus niet zonder meer daaruit een vertrouwen mochten afleiden. Daar komt bij dat gesteld noch gebleken is dat in het geheel geen uitbreiding kan plaatsvinden. Immers, de rechtbank heeft op de comparitie ter plaatse vastgesteld dat de afstand van de garage van [X] - die vlakbij de erfgrens is opgetrokken - tot de woning van [A] c.s. ongeveer tien meter bedraagt, zodat [A] c.s. nog ruimte hebben voor een eigen uitbreiding. Dat pas na het sluiten van de koopovereenkomst is gebleken dat [A] c.s. op grond van het bestemmingsplan wellicht een grote oppervlakte tot hun beschikking zouden hebben gehad om uit te breiden, maakt nog niet dat de geleverde woning niet aan de overeenkomst beantwoordt.

5.3.13.

Ten aanzien van de stellingen met betrekking tot de insteekhaven oordeelt de rechtbank als volgt. [A] c.s. heeft - nog daargelaten de gemotiveerde betwisting van [C] c.s. op dat punt - naar het oordeel van de rechtbank aan mededelingen van [C] c.s. terzake geen vertrouwen mogen putten nu het ging om het perceel van [X] en het derhalve uiteindelijk van de beslissing van [X] zou komen afhangen hoe de feitelijke situatie zou worden. Waar voorts gesteld noch gebleken is dat de makelaar of [C] c.s. op de hoogte was van eventuele bouwplannen van [X], had [A] c.s. naar het oordeel van de rechtbank op grond van het voorgaande niet zonder meer vertrouwen mogen ontlenen aan mededelingen terzake. Ten aanzien van de het beroep van [A] c.s. op de kaart bij de koopovereenkomst wordt ten slotte verwezen naar rechtsoverweging 5.3.8.

5.3.14.

Met betrekking tot de stellingen van [A] c.s. met betrekking tot toezeggingen van [C] c.s. over het aanleggen van (verharde) separate dammen overweegt de rechtbank als volgt. Naar het oordeel van de rechtbank staat het ontbreken van een eigen, verharde toegangsweg echter niet in de weg aan een normaal gebruik van de woning.

5.4.

Overige tekortkomingen

5.4.1.

[A] c.s. doet voorts een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst vanwege een aantal toerekenbare tekortkomingen aan de kant van [C] c.s. [C] c.s. heeft die stellingen stuk voor stuk betwist. De rechtbank zal de door [A] c.s. gemaakte verwijten in het navolgende bespreken.

5.4.2.

[A] c.s. stelt dat [C] c.s. onjuist hebben gehandeld bij het uitmeten van de kadastrale grenzen Met betrekking tot het onjuist uitmeten van de kadastrale grenzen overweegt de rechtbank dat het uitmeten van grenzen geen verbintenis betreft die voortvloeit uit de koopovereenkomst. In hoeverre [C] c.s. daarin zou zijn tekortgeschoten, vermag de rechtbank dan ook niet in te zien. Voorzover de stellingen van [A] c.s. terzake moeten worden opgevat als een beroep op onrechtmatige daad in de zin van artikel 6:162 BW, wordt ook dit beroep afgewezen nu onvoldoende is onderbouwd waarom het handelen van [C] c.s. onrechtmatig zou zijn jegens [A] c.s.

5.4.3.

Voorts stelt [A] c.s. dat [C] c.s. ten onrechte geen actie ondernomen jegens [X] naar aanleiding van de door [X] verrichte bouwactiviteiten. De rechtbank overweegt daarover dat deze vordering en de grondslag waarop zij berust, naar haar oordeel onvoldoende zijn onderbouwd.

5.4.4.

[A] c.s. heeft nog gesteld dat de woning na levering een aantal gebreken bleek te vertonen. Onder meer het luchtverversingssysteem werkte niet naar behoren. De rechtbank deelt ten aanzien van die verwijten evenwel het standpunt van [C] c.s. dat het geen gebreken betreffen die een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Ook op dat punt wordt de vordering afgewezen.

5.5.

vernietiging wegens dwaling

5.5.1.

Subsidiair en meer subsidiair heeft [A] c.s. zich beroepen op (wederzijdse) dwaling. Dit beroep wordt afgewezen. [A] c.s. heeft onvoldoende gesteld waaruit zou kunnen blijken dat [C] c.s. heeft begrepen, althans had moeten begrijpen, dat voor [A] c.s. het behoud van het uitzicht en de uitbreidingsmogelijkheden bepalend waren voor het aangaan van de koopovereenkomst. Aldus is niet voldaan aan het zogenaamde kenbaarheidsvereiste (vergelijk Hoge Raad 30 mei 2008, RvdW 2008, 575). Het feit dat [A] c.s. daarover vragen heeft gesteld aan de makelaar of [C] c.s. maakt dat oordeel niet anders.

conclusie in conventie

5.6.

Nu op grond van het voorgaande niet is komen vast te staan dat [C] c.s. zijn tekort geschoten in de nakoming van de op hen rustende, uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, moeten de vorderingen van [A] c.s. in conventie worden afgewezen. Hetgeen partijen overigens nog hebben aangevoerd, bijvoorbeeld ten aanzien van het te laat klagen door [A] c.s., behoeft daarom verder geen bespreking meer.

5.7.

[A] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [C] c.s. worden begroot op:

- griffierecht 1.436,00

- salaris advocaat 5.160,00 (2,0 punten × tarief € 2.580,00)

Totaal €  6.596,00

in reconventie

5.8.

[C] c.s. vordert vergoeding van diverse kosten naar aanleiding van het door [A] c.s. gelegde beslag. De daartoe strekkende vordering sub 1 (tot vergoeding van een € 1.727,80) zal worden afgewezen nu het gaat om kosten waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding inhoudt. De vordering sub 2 - tot opheffing van de door [A] c.s. gelegde beslagen - zal worden toegewezen nu daartegen geen inhoudelijk verweer is gevoerd door [A] c.s., met dien verstande dat de dwangsom zal worden gemaximeerd als in het dictum vermeld.

5.9.

[A] c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank stelt de proceskosten aan de zijde van [C] c.s. vast op:

- kosten beslagen 370,40

- salaris advocaat 384,00 (2 punt × factor 0,5 × tarief € 384,00)

Totaal €  754,40

6 De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [C] c.s. tot op heden begroot op € 6.596,00,

6.3.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

6.4.

veroordeelt [A] c.s. de beslagen op de volgende onroerende zaken:

[kadastrale omschrijving]

uiterlijk twee dagen na betekening van dit vonnis op te heffen op straffe van een dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag dat [A] c.s. in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 100.000,-,

6.5.

veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [C] c.s. tot op heden begroot op € 754,40,

6.6.

verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Idzenga en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2013.1

1 c 625