Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2022:8323

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
24-08-2022
Datum publicatie
21-09-2022
Zaaknummer
C/15/297113 / HA ZA 19-795
Rechtsgebieden
Goederenrecht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Inhoudsindicatie

Investeringen in percelen landbouwgrond over een periode van meerdere jaren. De rechtbank komt tot het oordeel dat Groza en Aktua de percelen mochten verkopen (tegen een flink hogere prijs dan zij deze zelf hebben gekocht) met als mogelijkheid/kans dat op langere termijn zich een bestemmingswijziging en daarmee (flinke) waardevermeerdering zou kunnen voordoen, nu zij in hun aanprijzingen (brochures, website, koopovereenkomsten en vragenlijsten) duidelijk hebben gecommuniceerd dat geen garantie op een bestemmingswijziging kan worden gegeven. Door eisers is bovendien onvoldoende concreet gesteld dat sprake is van (een schending van) een vergunningsplicht.

De rechtbank is het echter wel met eisers eens dat Groza en Aktua zich in de loop van tijd zijn gaan bedienen van een oneerlijke handelspraktijk. Groza en Aktua hebben de door eiseres geuite twijfel over de investeringen en haar zorgen over de reactie van haar echtgenoot weggewuifd en op die zorgen ingespeeld door haar voor te spiegelen dat de kans op succes op de korte termijn positief kon worden beïnvloed door nog meer percelen aan te kopen. Zij hebben daarbij de druk op eiseres ontoelaatbaar opgevoerd. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat een deel van de investeringen van eiseres tot stand zijn gekomen onder invloed van een oneerlijke handelspraktijk.

Ook is de rechtbank van oordeel dat de bestuurders van Groza en Aktua de oneerlijke handelspraktijk hebben bewerkstelligd of toegelaten en dat de bestuurders daarvan een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt.

Eisers worden in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de consequenties van de voormelde oordelen voor de ingestelde vorderingen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/297113 / HA ZA 19-795

Vonnis van 24 augustus 2022

in de zaak van

1 [eiser 1] ,

wonende te [plaats 1] , gemeente [gemeente] ,

2. [eiser 2],

wonende te [plaats 1] , gemeente [gemeente] ,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HET KRAAIENNEST HOLDING B.V.,

gevestigd te Andijk, gemeente Medemblik,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

advocaat: mr. F.J. Laagland te Eindhoven,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GROZA B.V.,

gevestigd te Haarlem,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BMBN B.V.,

gevestigd te Weert,

3. [gedaagde 1],

wonende te [plaats 2] ,

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AKTUA VASTGOED B.V.,

gevestigd te Nieuw-Vennep,

5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SYLVESTRE BEHEER B.V.,

gevestigd te Nieuw-Vennep,

6. [gedaagde 2],

wonende te [plaats 3] ,

gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

advocaat: mr. A.G. Moeijes te Velsen-Zuid.

Partijen zullen hierna als volgt worden aangeduid:

  • -

    eisers: [eiser 1] , [eiser 2] en Kraaiennest (gezamenlijk: [eiser 1] c.s.)

  • -

    gedaagde sub 1 tot en met 3: Groza, BMBN en [gedaagde 1] (gezamenlijk: Groza c.s.)

  • -

    gedaagden sub 4 tot en met 6: Aktua, Sylvestre en [gedaagde 2] (gezamenlijk: Aktua c.s.)

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 20 november 2020 waarbij een mondelinge behandeling is gelast, en de daarin genoemde stukken;

  • -

    de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende wijziging eis in conventie met producties 59-72 van de zijde van [eiser 1] c.s.;

  • -

    de akte overlegging aanvullende producties tevens akte vermeerdering eis in reconventie, met producties 22-32 van de zijde van Groza c.s. en Aktua c.s. en Aktua c.s.;

  • -

    de door [eiser 1] c.s. in het geding gebrachte producties 73-94;

  • -

    de akte overlegging aanvullende producties met producties 33-36 van de zijde van Groza c.s. en Aktua c.s.;

  • -

    de akte overlegging aanvullende productie met productie 37 van de zijde van Groza c.s. en Aktua c.s.;

  • -

    het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 mei 2022 en door beide partijen overgelegde pleitaantekeningen;

  • -

    de brief van de zijde Groza c.s. en Aktua c.s. van 27 juli 2022 met opmerkingen over het proces-verbaal van de mondelinge behandeling;

  • -

    de brief van de zijde van [eiser 1] c.s. van 4 augustus 2022 met een reactie op de brief van Groza c.s. en Aktua c.s. van 27 juli 2022.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2 De feiten

Partijen

2.1.

[eiser 1] en [eiser 2] zijn echtgenoten en exploiteren samen een tomatenkwekerij. De onderneming is ingebracht in Kraaiennest.

2.2.

Groza is in 2007 opgericht en legde zich toe op de handel in onbebouwde cultuurgrond, zoals grasland en landbouwgrond. Het gaat om percelen grond waarvan Groza een inschatting heeft gemaakt van de kans dat die gronden op termijn van bestemming zullen veranderen, op basis van onder meer de ligging en factoren als nabijheid van woonkernen of bedrijventerrein, historische ontwikkeling en langetermijnvisie van gemeenten en provincies.

2.3.

BMBN is een vennootschap van [gedaagde 1] . [gedaagde 1] is via BMBN bestuurder van Groza.

2.4.

Voor de verkoop van haar percelen grond maakte Groza gebruik van een tussenpersoon, Aktua. Aktua zocht als vastgoedbemiddelaar exclusief voor Groza gegadigden voor de percelen grond van Groza. Daarvoor had zij ongeveer vijftien (verkoop)medewerkers in dienst. Een deel van die medewerkers ontving een vast salaris, aangevuld met een provisie. Een ander deel van de medewerkers van Aktua werkte volledig op provisiebasis.

2.5.

Sylvestre is een vennootschap van [gedaagde 2] en bestuurder tevens enig aandeelhouder van Aktua.

Verkoopproces

2.6.

Vanaf februari 2016 tot en met oktober 2017 heeft [eiser 1] via de bemiddeling door Aktua percelen grond aangekocht van Groza. Medewerkers van Aktua hebben daartoe in opdracht van Groza telefonisch contact opgenomen met [eiser 1] en diverse percelen grond te koop aangeboden. Ook in de daarop volgende maanden zijn er telefonische contacten geweest tussen Aktua en [eiser 1] over te koop aangeboden grond. Daarnaast hebben er tussen [eiser 1] en medewerkers van Aktua diverse besprekingen plaatsgevonden in een auto of op (een) parkeerplaats(en) in de buurt van het bedrijf van [eiser 1] c.s. Ook communiceerden [eiser 1] en de verkopers van Aktua via WhatsApp.

2.7.

Aktua heeft aan [eiser 1] brochures, met als titel “Propositie”, verstrekt van de door Groza te koop aangeboden percelen grond.

2.8.

Voorafgaand aan de verkopen zijn aan [eiser 1] kopieën verstrekt van twee op internet gepubliceerde artikelen, waarin wordt gemeld dat de AFM waarschuwt voor beleggen in grond.

2.9.

Op de website van Groza stond onder meer het volgende:

Wat maakt investeren in grond aantrekkelijk voor mij?
(…). Grond is schaars en wordt steeds schaarser. Grond is relatief waardevast. (…).
Grondeigendom is een goede manier voor vermogensbehoud en eventueel vermogensgroei.
Grond is verhandelbaar, maar koopt u niet voor de korte termijn.

Grond biedt financiële rust.”

Op de website van Aktua stond onder meer het volgende:

(…) U moet het bedrag wel voor een langere tijd kunnen missen. Investeren in grond is niet iets van korte duur.
(…). Wel is het raadzaam om de grond zo lang mogelijk in bezit te houden, indien mogelijk totdat de gemeente of een grondontwikkelaar vanwege een bestemmingsplanwijziging interesse toont voor het perceel (bij welk moment normaliter kan worden uitgegaan van additionele meerwarde). Een investering in grond is over het algemeen dan ook een lange termijn investering. Hoewel grond historisch gezien een stabiele waardeontwikkeling laat zien, valt er vooraf niet te bepalen hoeveel de waarde van de grond zal zijn op het moment van verkoop.”

2.10.

De gesloten koopovereenkomsten bevatten onder meer de bepalingen dat:

  • -

    het de koper bekend is dat het registergoed een onderdeel is van recent door verkoper verworven percelen, waarbij tussen deze transacties waardestijgingen zitten;

  • -

    het koper bekend is dat het registergoed geen jaarlijks rendement oplevert;

  • -

    er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging;

  • -

    de kavel(s) door koper alleen conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd;

  • -

    koper verklaart kennisgenomen te hebben van de brochure en informatie die behoort bij het verkochte.

2.11.

Onderaan de overeenkomsten staat vermeld:

“GROZA B.V. staat voor het aanbieden van deze percelen niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. (www.afm.nl)”

2.12.

In het kader van deze koopovereenkomsten zijn vragenlijsten ingevuld en door [eiser 1] ondertekend. Eén van de vragen was een multiple choice vraag, inhoudende op welke termijn [eiser 1] inschatte dat een eventuele bestemmingswijziging ontstaat. Daarop heeft zij steeds geantwoord: “a. binnen 5 jaar na aankoop” (de andere opties waren: “b. tussen 5 en 15 jaar na aankoop” of “c. langer dan 15 jaar”). Met betrekking tot de aankoop van het eerste perceel ( Tholen ) luidde de vragenlijst verder als volgt, waarbij [eiser 1] op alle vragen “JA” heeft aangekruist.

22. Was het u bekend of is het u uitgelegd en heeft u begrepen dat.,.. JA NEE

(Graag een paraaf zetten onder JA of NEE)

a. a) .... deze investering speculatief is?

b) .... er een mogelijkheid is dat er misschien wel nooit een bestemmingswijziging zal plaatsvinden?

c) .... GROZA en AKTUA geen invloed hebben op een bestemmingswijziging?

d) .... een bestemmingsplan een omschrijving is van het heden en dat een structuurvisie een beschrijving is van de toekomstige intenties (DUS GEEN GARANTIE) van een provincie en of gemeente?

e) .... een gemeente om politieke en/of financiële redenen slechts inzicht geeft in de huidige bestemming maar zeer gereserveerd is over haar werkelijke intenties en/of plannen naar de toekomst?

f) .... gelden die u in grond investeert niet direct weer terug kunnen worden omgezet naar contant geld?

g) .... u naast deze aankoop moet kunnen blijven voorzien in uw dagelijkse levensonderhoud en dat u voldoende reserves moet aanhouden voor onverwachte dingen?

h) .... u dit/deze kavel(s) in volledig bezit en beheer krijgt?

1) .... u jaarlijkse kosten heeft zoals waterschapslasten?

j) .... de gronden vrij van pacht en/of gebruiksrecht geleverd worden?

k) … een aantal gemeenten thans verliezen hebben op hun grondpositie?

1) .... GROZA het/de betreffende perce(e)l(en) recent (minder dan 3 jaar geleden) heeft aangekocht?

m) .... GROZA en AKTUA niet onder toezicht staan van de Autoriteit Financiële Markten (AFM)?”

2.13.

Ook heeft [eiser 1] steeds verificatieformulieren geparafeerd en ondertekend. In die formulieren is benadrukt dat:

  • -

    [eiser 1] is gebonden aan de overeenkomsten en een boete moet betalen als zij de overeenkomst niet nakomt;

  • -

    de notariële overdracht zal plaatsvinden bij een door Groza gekozen notaris;

  • -

    de kosten koper door [eiser 1] betaald moeten worden;

  • -

    geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging;

  • -

    [eiser 1] het perceel in eigendom en beheer krijgt;

  • -

    sprake is van een speculatieve investering en [eiser 1] een onderzoeksplicht heeft;

  • -

    Groza en Aktua niet onder toezicht van de AFM staan.

2.14.

Groza heeft tevens telefonische verificatiegesprekken met [eiser 1] gevoerd, die door Groza zijn opgenomen. Daarbij zijn steeds de bedragen besproken, alsmede de 6% overdrachtskosten. Ook is aan [eiser 1] gevraagd of zij voldoende gelegenheid heeft gehad om over de aankoopbeslissing na te denken en of zij nog voldoende geld overhield na de aankopen. [eiser 1] antwoordde daarop steeds bevestigend. Ook is besproken dat Groza geen garantie geeft dat een bestemmingswijziging zal plaatsvinden.

Tijdens de eerste verificatiegesprekken (in het voorjaar van 2016) is besproken dat [eiser 1] hoopt dat snel een bestemmingswijziging zal plaatsvinden, waarop Groza toen heeft geantwoord dat het wel 5, 10, 20 jaar kan duren, of dat deze misschien helemaal niet komt, en dat sprake is van een lange termijn investering met een speculatief karakter. Tijdens de latere verificatiegesprekken is dit niet, of minder uitgebreid, besproken.

2.15.

De levering van de meeste percelen aan [eiser 1] heeft plaatsgevonden bij notaris De Vries (hierna: de notaris).

2.16.

[eiser 1] heeft [eiser 2] ten tijde van de aankopen van de percelen grond daarvan niet op de hoogte gebracht.

Periode februari 2016 tot en met december 2016

2.17.

In de periode van februari 2016 tot 16 augustus 2016 heeft [eiser 1] achttien verschillende percelen grond gekocht van Groza via de bemiddeling door Aktua. De totale koopsom bedroeg toen € 2.888.074.

2.18.

Tijdens het verificatiegesprek van 12 februari 2016 is onder meer het volgende besproken:

MvdW [rechtbank: [betrokkene 2] , compliance-medewerker van Groza]: Want u kunt zelfs .. ik zou het niet aanraden .. maar u kunt zelf .. als u zegt na een paar jaartjes, nou .. ik ga nu het perceeltje Amsterdam of het perceel Eibergen, daar [eiser 2] ik een stuk van verkopen. Dat kan, het is allemaal van u.

FvdM [rechtbank: [eiser 1] ]: ja dat weet ik. Dat hebben andere mensen ook wel eens gedaan bij een ander.

MvdW: ja het is alleen niet raadzaam, want u weet .. ik betaal nu iets meer .. en het is .. en het duurt wel een jaar of 10, misschien wel langer .. voordat u kan zeggen van .. nu kan ik me perceel verkopen voor de prijs waarvoor ik het ook zelf heb ingekocht.

FvdM: Ja, he? .. ja als er niets gebeurd [eiser 2] je zeggen.

MvdW: Ja, als er niets gebeurd, ja ja.

FvdM: Nou dat duurt wel langer dan 10 jaar denk ik

MvdW: ja dat denk ik ook wel hoor. Maar het is hetzelfde als met een auto kopen. Je koopt nu een auto .. je rijd naar buiten .. en je gaat terug en zegt dat je hem [eiser 2] inruilen en je bent zo al € 3.000/€ 4.000/€ 5.000 kwijt.

2.19.

Tijdens het verificatiegesprek van 7 april 2016 is onder andere het volgende besproken:

“RH [rechtbank: [betrokkene 3] , compliance-medewerker van Groza]: Je kan goed inkopen, maar je kan niet zeker weten of de bestemming wijzigt en al helemaal niet of dat gebeurd binnen een bepaalde periode.

FvdM: ja, maar dat vind ik niet eens het aller spannendst.. de looptijd.

RH: Nee.

FvdM: als dat de grootste .. is dat je een verdubbeling of zo van de looptijd heb, dat vind ik niet het ergste risico als het ware.

RH: Nou, je verliest niet je inleg om het zo maar zegen. Als je zou investeren bij een .. god hoe moet je dat zegen .. bij een organisatie die een lening uitschrijft voor een bepaald project. Dan ben je echt afhankelijk van het succes van zo’n project, of je überhaupt je inleg zal terug ontvangen. Maar hier heb je grond en die wordt op de lange termijn vanzelf meer waard, dus je inleg is nooit helemaal weg.”

2.20.

Tijdens een verificatiegesprek op 9 juni 2016 is onder meer het volgende besproken:

MvdW: (…) als (…) u na een aantal jaar echt op zoek gaat naar een koper en u neemt daar de tijd voor, dan zal u misschien wel iemand vinden die dezelfde prijs voor de vierkante meters [eiser 2] neerleggen, maar dat zeg ik… daar kan je niet op rekenen. Als regel verlies je daar toch veel geld op.
FvdM: Ja, maar ik heb daar toch wel een goed gevoel over.
MvdW: (…) Het klinkt misschien als doemdenkerij waar je het over hebt maar het is wel iets wat u zich moet beseffen… van goh als ik dat binnen een paar jaar weer nodig heb dan moet u er wel rekening mee houden dat u er flink verlies op lijdt.

FvdM: Ja. Nou ja .. nu nog niet. Misschien over een jaar en dat is niet zeker en misschien dat er dan weer wat nieuwigheden zijn, hoop ik.
MvdW: Ja, dat mag u natuurlijk hopen maar dat weet je dus niet en ik ga er dus vanuit .. dat u nog steeds voldoende achter de hand heeft ..
FvdM: Ja ja, daar gaat het niet om.

2.21.

[gedaagde 2] heeft per brief van 16 augustus 2016 namens Aktua aan [eiser 1] bevestigd dat Akua gedurende de periode tot 31 december 2016 geen nieuwe aanbiedingen van landbouwgrond aan [eiser 1] zou doen.

2.22.

Op 20 oktober 2016 heeft [eiser 1] een perceel in Woerden gekocht, voor een koopsom van € 275.000. Het perceel Dordrecht is toen door Groza van [eiser 1] teruggekocht.

Verkoopbegeleiding en terugkopen percelen (vanaf november 2016)

2.23.

Vanaf november 2016 heeft [eiser 1] aan een servicemedewerker van Aktua gevraagd of Aktua percelen grond van haar [eiser 2] terugkopen. Aktua heeft hierop geantwoord dat zij daarop in principe niet is ingericht. Bij wijze van service heeft Aktua wel verkoopbegeleiding aangeboden. Vervolgens zijn een vijftal percelen van [eiser 1] te koop aangeboden aan derden op diverse websites. In gespreksverslagen van 28 december 2016, 5 januari 2017 en 9 januari 2017 van een servicemedewerker van Aktua is het volgende vermeld:

28 december 2016: “ze kwam weer met het verhaal dat ze op basis van wat [betrokkene 2] allemaal over de percelen had gezegd geloofde dat er voor eind dit jaar nog een aantal percelen verkocht zouden kunnen worden. Wel blijft ze er op hameren dat volgens haar [betrokkene 2] positiever is geweest over de kansen van doorverkoop dan ik nu ben, maar ze begrijpt nu wel dat ze mij of [betrokkene 4] moet bellen. Verder zit ze nog steeds met een knoop in haar maag omdat zij het nog niet aan haar man heeft verteld. Binnenkort moet ze naar de bank omdat ze een groot stuk land [eiser 2] kopen zodat de kwekerij extra kassen kan gaan bouwen en dan zal ze openheid van zaken moeten geven.”

5 januari 2017: “mevrouw is teleurgesteld dat op advertenties voor doorverkoop nog geen reacties zijn binnengekomen. Op basis van wat [betrokkene 2] had gezegd had ze gedacht dat ze die grond makkelijk verkocht zou krijgen.”

9 januari 2017: “nog geen reactie op advertenties, jammer omdat ze wel had verwacht dat er wat uit was gekomen. Vervolgens vroeg ze of we zwart op wit konden zetten dat Eibergen, Den Ham en Waalwijk binnen een jaar zouden gaan vallen. Ik heb gezegd dat dit absoluut niet kan. Ze [eiser 2] dit graag, omdat ze met dit verhaal dan naar haar man kan gaan.”

Periode maart 2017 tot en met oktober 2017

2.24.

[eiser 1] heeft op 8 maart 2017 een perceel grond gekocht in Vriezenveen, voor een koopprijs van € 530.258.

2.25.

Onder andere tijdens een verificatiegesprek met Groza op 9 maart 2017 heeft [eiser 1] aangegeven dat zij geen nieuwe percelen meer [eiser 2] kopen. Op de vraag of dit perceel het laatste perceel voor [eiser 1] is, antwoordde zij: “Dat ben ik wel van plan ja.”

2.26.

Vervolgens heeft [eiser 1] kort daarna, op 15 maart 2017 en 20 maart 2017, twee percelen grond gekocht (Assen en Woerden, met een totale koopsom van € 1.617.402). Tijdens de daarop volgende verificatiegesprekken (op 15 en 21 maart 2017) is niet gesproken over de verklaring van [eiser 1] van 9 maart 2017 dat zij geen nieuwe percelen meer wilde kopen.

2.27.

Op 21 maart 2017 heeft [eiser 1] aan Aktua het volgende geschreven per Whatsapp:

“het lijkt mij 3 percelen die goed en snel te verkopen zijn mocht het nodig zijn allen om andere redenen prijs wvg.buurman. Maar hoe kunnen jullie mij dat echt verzekeren. Huidige percelen verkopen in ieder geval op deze manier niet in 9 maanden ondanks andere gedachten. 2,3 mjn in een week is wel heel ruig.”

2.28.

Op 26 maart 2017 heeft [eiser 1] acht percelen gekocht (Apeldoorn,

Assen II, Breda II, Nuenen, Sliedrecht, Vriezenveen, Zaltbommel en Zweeloo) met een totale koopprijs van € 1.329.394.

2.29.

[eiser 1] heeft op 28 maart 2017 het volgende geschreven aan Aktua:

[eiser 1] : Denk jij nu wel of geen wvg op Assen 2? Verleden week begreep ik van wel Wellicht april dan staat het op de agenda van de gemeente. Daarom is het pas geleden uit de structuur visie gehaald. Dit dus vanwege een nieuwe wet. Nu begrijp ik dat niet dat die wvg komt of gedeeltelijk of doet het er niet toe? Met wvg zou het juist verkoopbaar zijn aan de gemeente als noodoplossing.

Wat is dit antwoord?

Aktua: Kans is er absoluut

Maar hoeft niet perse

Beide kanten valt het kwartje goed

Je krijgt rond 11 een belletje van Groza

[eiser 1] : eerst antwoorden tussenverkoop Utrecht blijkbaar geen optie niet interessant voor ene meneer. En als Assen geen wvg is die optie ook weg. Wat dan

Aktua: antwoord is simpel, kom ik op terug.

[eiser 1] : Wanneer

Aktua: Ben je al gebeld?

[eiser 1] Nee kan ik eerder antwoord

Aktua: Met een kwartier bel ik (…)

En in een gesprek met een andere medewerker van Aktua heeft zij op 28 maart 2017 het volgende gemeld:

[eiser 1] : “Ik heb eerder toch ook wat laten we zeggen tegenstrijdigheden gemerkt. Verkopen zou makkelijk gaan zulke goede gronden en prijs. Nu blijkt echt niet en zou pech en teveel marge zijn nou is toch beter dan voorgespiegeld.”

2.30.

[eiser 1] heeft op 4 april 2017 aan Aktua de volgende berichten gestuurd:

[eiser 1] : “Hoi,

even nog een puntje.

Met 5 jaar lukt het toch zeker niet om de eerste klapper van NL te maken?

Dus reclame naar klanten toe.

Aktua: We hebben heel veel grond verkocht he

Niet alleen de projecten die jij hebt.

Verkochten al grond ruim voordat je klant van ons werd.

[eiser 1] : Tuurlijk maar daar hebben wij het niet over. En ik begreep dat de grond steeds beter werd.

Aktua: Daarom juist.

[eiser 1] : Dus mag ik toch hopen dat ik niet meer vergist heb”

2.31.

Op 10 april 2017 heeft [eiser 1] het volgende gevraagd aan Aktua:

“Wat mag ik verwachten op zijn vroegst. Bank belt net en komen eerdaags. [eiser 2] ik toch eerst horen voor Groza.”

2.32.

Op diezelfde datum (10 april 2017) heeft de volgende conversatie plaatsgevonden:

[eiser 1] : Een paar jaar geleden deden jullie ongeveer 12 mjn omzet per jaar maakt 2 per maand

Aktua: markt trekt dus leuk aan he op het moment!!! leukst is om daar beiden van te profiteren.

[eiser 1] : ik vind het nog ongelooflijk. Ja maar eenvoudiger had geweest als ik eerst wat gezien en meegemaakt had en daarmee verder gaan

Aktua: [eiser 1] er zijn maar weinig dingen die waar ik echt een goed gevoel bij heb dit wel. Logisch dat je nu eerst geld [eiser 2] maken, een goede basis is daar essentieel voor.

gaat goed komen.

je hebt echt goede grondspreiding

[eiser 1] : En looptijd

Aktua: verschillende looptijden zorgen voor gespreid inkomen

2.33.

Op 10 april 2017 heeft [eiser 1] vier percelen grond gekocht (Beverwijk, Nuenen II, Woerden en Zaltbommel, voor een totale koopprijs van € 1.853.001).

2.34.

[eiser 1] heeft op 11 april 2017 een groot aantal inhoudelijke vragen gesteld over verschillende percelen en gevraagd per onderdeel schriftelijk te antwoorden. Aktua heeft op 11 april 2017 het volgende geschreven:

Nee mondeling uitleggen werkt altijd beter. Als jij rond 12 ff met pen en papier zit dan bel ik je (…)

waar haal je sommige vragen ook vandaan joh… als je wilt dat ik er serieus op inga is dat mondeling beter,… anders blijf je heen en weer mailen (…)

Onthou even 1 ding…jij weet meer feiten en info dan welke investeerder van ons dan ook! Jij bent dus niet onwetend en hebt een fantastische grondportefeuille”

2.35.

Op 14 april 2017 heeft de volgende WhatsAppp-conversatie plaatsgevonden:

[eiser 1] : “Assen ziet er goed uit is dat vrij vertaald een hele grote kans nog dit jaar aktie voor ons?”

Aktua: “meer kans ietsje later”

2.36.

Op 19 april 2017 heeft [eiser 1] , na ontvangst van een brief van de notaris, aan Aktua gevraagd “Hoeveel risico?” waarop Aktua heeft geantwoord: “No worries”.

2.37.

Tussen Aktua en [eiser 1] is op 20 april 2017 het volgende gewisseld:

mocht fokke [de notaris, toevoeging rechtbank] jou terugbellen vanmiddag… zeg dan dat je tijd hebt om hem morgenochtend rond 10uur terug te bellen. Dan probeer ik bij je te zijn morgenochtend (….) hij is iig niet wantrouwend dus morgen is het opgelost (…)”

2.38.

In Whatsappberichten van 21 april 2017 hebben Aktua en [eiser 1] het volgende geschreven:

Aktua: 10.35 zit hij klaar en kunnen we ff bellen. Als je half 11 naar buiten komt

kan je bij mij instappen.

[eiser 1] : ik ben niet altijd alleen

Aktua: jammer genoeg niet…

maar dit moet even [eiser 1] ….hij verwacht het bellethe5

Stap om half 11 ff in bij me straks

[eiser 1] : probeer aub vanmiddag na wijdeness

Aktua: [eiser 1] sorry maar moet echt nu even….iedereen zit klaar alles is geregeld!!

Zeg anders even dat je iets moet halen of dat je je niet lekker voelt.

Dit heeft even voorrang!

Daarna help ik je met plukken als het moet

[eiser 1] [eiser 2] [ [eiser 2] , toevoeging rechtbank] loopt Nog hier

Aktua: loop met 5 min ff naar buiten dan pik ik je op

ik sta weer aan de oveerkant

even serieus tempo maken [eiser 1]

ik kom zsm en anders bel ik zo

Aktua: 10.45 gaat de notaris jou bellen anders….dus als je maximaal met 5 min naar buiten komt regelen we het

Zo gepiept is maar kwartiertje

Komen even please!!!

Ik heb m’n volgende afspraak al afgezegd….ik blijf hier wachten

Dit is even giga belangrijk

Met name voor jou

(….)

[eiser 1] : Waarom mijn idd geen zekerheid zwart op wit

Waarom kan Weesp wel zekerheid geven wat is het verschil

Aktua: ook geen 100% zekerheid [eiser 1] ….zelfde verhaal. Is niet onze grond maar heeft waarschijnlijk z’n looptijd wel uitgezeten

[eiser 1] : hij gaf toch meer zekerheid maar is wel maanden later.

Aktua: “ja exact….voordeel van grond in deze tijd is dat het ineens rap kan gaan. op het ene perceel ben je afhankelijk van aanwas bedrijven en de ander voor woningen. Hoef jou niet meer te vertellen dat je daar nu optimale spreiding in hebt…

heb geduld, komt vanzelf naar je toe.”

(….)

[eiser 1] : Welke grond is vergelijkbaar met Weesp

Aktua: “ [eiser 1] hou op hoor….over een tijdje ben je weesp totaal vergeten als de verwachte bedragen bij ons loskomen.

als alles straks achter de rug is gaan we een keer goed zitten om het totaalplaatje nog eens door te nemen. Dan komt het goede gevoel van zelf.”

2.39.

[eiser 1] heeft op 1 mei 2017 aan Aktua geschreven:

“Waarom 24 uur als er na een week nog geen volmachten zijn (…)

Welke termijn dank je echt? Snelst en langzaam. En wanneer moet nog precies vergadert om daar bouwvergunning te krijgen. En wanneer schat je verkoop in welk stadium. Is vb Woerden logisch voor wijziging dat er een aanbod komt of niet”.

2.40.

Op 3 mei 2017 is tussen Aktua en [eiser 1] het volgende gewisseld:

[eiser 1] : “Ik ren me de hoempapa al weken echt van 6 tot 19 en dan thuis.

Aktua: “Ja begrijp ik! Komen ook betere tijden.. maar grond is nu even zeeeeer belangrijk voor je, geloof me! We hebben een super idee! Zorg dat je morgen even de tijd hebt! ECHT!!!

[eiser 1] : Nou ik heb al zoveel gehoord maar ik heb bedenkingen over snelheid van eerste lokatie bij ajtua,

Aktua: Zorg dat je even tijd maakt, nogmaals

er spelen zaken die je nog niet weet wat heel positief gaat zijn.

(…)

[eiser 1] : ik ben potje los en dat weet je donders goed tocj dat telefoontje dat kan toch niet. Maar ik wel ruilen zeker als we daar snelheid mee winnen.”

2.41.

Op 9 mei 2017 hebben [eiser 1] en Aktua de volgende berichten uitgewisseld:

[eiser 1] : Wat denk jij echt

Aktua: zorg dat je morgen om 13.00 tijd voor me hebt. Dan wordt t allemaal duidelijk

[eiser 1] : ik denk het niet

Of loop je mee in de schuur

Aktua: Kan ook

Komen we wel uit.

2.42.

Op 10 mei 2017 heeft [eiser 1] wederom vijf percelen grond gekocht (Eindhoven, Elst, Goutum, s-Gravendeel, Schoonhoven en Steenderen, voor een koopprijs van € 1.144.677) .

2.43.

Op 13 mei 2017 heeft tussen [eiser 1] en Aktua de volgende WhatsApp-conversatie plaatsgevonden:

[eiser 1] : “Geen grap ik ben echt bang dit gaat van LOPENDE BETALINGEN EN HET GAAT NOG NIET . OP DE RIT KOMEN ZZ. Ik schrik echt wat als we te ver zijn en te laat iets retour. Stom als ik niet koop zei je maar echt ik ben geen eigen baas nou en afhankelijk zoals je weet. Ik vertrouw bruine ogen maar vind het wel heel moeilijk nu

(…)

Aktua: even door de zure appel heen, daarna gaat geld retour komen!”

2.44.

[eiser 1] heeft op 17 mei 2017 gevraagd wanneer Aktua de resultaten verwacht van de laatste deal, waarop Aktua heeft geantwoord:

Aktua: Dit zijn goede gronden [eiser 1] !!

einde van het jaar weten we of het echt in de buurt komt…

(….)

[eiser 1] als je nu nog niet weet dat we een goede zakelijke relatie hebben dan weet ik het niet meer…. jouw spreiding is uniek en er zijn altijd opties! Heb nou nog even geduld…

[eiser 1] : “Ik geloof je wel maar zit er nu zo diep in dat ik denk dat het aannemelijk is dat we eerder liquide nodig hebben voordat er een of enkele bestemming vallen. Vandaar.”

2.45.

Op 30 mei 20217 heeft [eiser 1] wederom gevraagd wanneer zij “op zeker” veel geld terug heeft. Op 1 juni 2017 schreef zij:

[eiser 1] : [betrokkene 2] ik heb geen tijd. Ik [eiser 2] wel die omschrijving weten en waar zit de versnelling. Wat krijg ik dit jaar zeker en wat bijna zeker. Einde jaar of 1 oktober? De bank komt en dan [eiser 2] ik wel een goed en serieuze looptijden op rij.

(….)

Je weet dat het te gek is. Dus de uitleg moet super goed.

Moet 1 oktober echt heel veel terug. Echt. En dan geen belofte. Maar op de rekening.

Aktua: we bellen morgen even.”

2.46.

Op 6 juni 2017 voegde [eiser 1] daar het volgende aan toe:

Ik moet zekerheid. Staten bijna nul en heb geen echte stand. Moet voor 16 juni aangeven of ik 2,0 mjn extra heb anders op mijn rekening voor 8 procent geleend. (…)

Ik [eiser 2] heel snel iets forceren. Praat makkelijker en 1 juli loopt aflosvrije hypotheek af.

2.47.

[eiser 1] schreef op 8 juni 2017:

“Alleen woerden 1 en 2 zou al 12,5 mjn zijn. Dan moet minimaal 10 mjn toch lukken? Hij zekerheid wij snelheid. Wanneer weet je wat. Wat denk jij dat het verschil zal zijn?”

2.48.

Op 17 juni 2017 schreef [eiser 1] :

Hallo Ik [eiser 2] afspraak woensdag hier einde ochtend of begin middag. Met [eiser 2] [ [eiser 2] , toevoeging rechtbank]. Graag dan duidelijkheid over plan van aanpak terugverdientijd dit najaar. Ik hoor [betrokkene 5] ook niet zo snel over Hoorn. Nl als Westfrisia weg af is kan hij zich voorstellen een run op die grond. Dat is normaal leuk, maar ik heb andere belangen en sneller afgesproken. Dit najaar ipv volgend najaar. (…)”

2.49.

[eiser 1] schreef op 3 juli 2017 aan Aktua het volgende:

jij zal creatief moeten zijn voor mij dus grond inwisselen. Anders kan ik niet meedoen.

Wat verwacht je van Woerden of waar zet je op internet?”

2.50.

Op 5 juli 2017 en 10 juli 2017 schreef [eiser 1] : “Hoe kun je verklaren november betalen en mogelijk november al bestemming erop”.

2.51.

Op 11 juli 2017 heeft [eiser 1] het volgende gevraagd aan een servicemedewerker van Aktua:

“Ik vind het toch echt raar dat je binnen een week [eiser 2] wisselen met het tover project. Dus binnen een week andere info? Of [eiser 2] je andere stukken perse vergroten voor tussenverkoop? Dan waarom helmond en geen hoorn terug?

(…)

Hoeveel verwacht je wanneer terug

Maar wanneer betalen en wanner terug

Dit was november betalen en november uiterlijk januari 2018 meervoud terug”

2.52.

Op 11 juli 2017 heeft [eiser 1] elf percelen grond gekocht, en op 31 juli 2017 nog eens vijf (Beverwijk, Assen, Assen II, Breda II, Britsum, Elst, Nuenen, Nuenen II, Onstwedde, Schoonhoven, Zundert, Assen II, Dordrecht II, Onstwedde, Rucphen II en Utrecht, voor een totale koopsom van € 1.398.083).

2.53.

[eiser 1] heeft op 13 juli 2017 Aktua gevraagd om een plan van aanpak met bedragen en de termijnen. Op 19 juli 2017 heeft de volgende conversatie plaatsgevonden:

[eiser 1] : En andere afspraken zijn die geregeld.? Of niet. Ik word zenuwachtig.

Aktua: nergens voor nodig.

2.54.

Op 21 juli 2017 heeft tussen [eiser 1] en Aktua de volgende uitwisseling plaatsgevonden:

[eiser 1] : “is er voor 1 augustus iets meer zekerheid dan moet ik onze eigen bank cijfers uitleggen.

Aktua: vanaf tweede week augustus verwacht ik

[eiser 1] : hoeveel percelen? En van de stukken alle meters?”

2.55.

Op 3 augustus 2017 heeft [eiser 1] het volgende geschreven aan Aktua:

“Goedemorgen ik [eiser 2] duidelijkheid wanneer welk gesprek en hoe verloopt dat. Net als Onstwedde zou goed zijn voor tussenverkoop. Contact gehad of niet? En is doorverkoop korte termijn percelen handig als daar echt heel erg veel af gaat? Dan iets langere beter? wat heb je concreet gedaan en wat ben je van plan. Graag met data dat geeft duidelijkheid. Graag contact.

2.56.

Op 4 augustus 2017 schreef [eiser 1] het volgende:

“(…) Maar het moet toch je eer te na zijn dat jullie nog geen gelden realiseren met al die inleg in veelvoud en variatie en kans op tussenverkoop. (…)”

2.57.

Op 15 en 30 augustus heeft [eiser 1] gevraagd wanneer zij de hele inleg terug krijgt.

2.58.

Op 7 september 2017 heeft [eiser 1] aan een servicemedewerker van Aktua het volgende geschreven:

“Hoi je was niet bereikbaar vandaag. Heb betalingen direct na contact geregeld. Ik hoor dat jij met Onstwedde bezig bent? Wat kun je erover zeggen ? Het is gekocht voor tussenverkoop”

2.59.

Op 11 september 2017 heeft [eiser 1] Aktua als volgt bericht:

“Hoi. Bank belt waar geld is. Gaat 100% lukken in oktober terug toch en in de winter de plus.”

2.60.

Op 16 september 2017 heeft [eiser 1] aan een servicemedewerker van Aktua het volgende geschreven:

Goede morgen [betrokkene 5] . Alles binnen op oude adres. Alles met vette waarschuwing van uw notaris. Ik hoop echt over een maand uit de kosten te zijn. Dat zal lekker slapen.”

2.61.

Op 20 september 2017 heeft [eiser 1] vijf percelen gekocht (Assen

Den Bosch II, Eindhoven, Ilpendam II en Onstwedde, voor een koopprijs van € 731.288) en op 30 september 2017 nog twee (Assen II en Heerenveen, voor een koopprijs van € 52.503).

2.62.

Op 28 september 2017 heeft [eiser 1] aan Aktua geschreven dat zij het belangrijk vindt om zo snel mogelijk haar hele inleg terug te hebben.

2.63.

Op 29 september 2017 heeft zij de volgende berichten gestuurd:

[eiser 1] : [betrokkene 6] optimaliseren dan inruilen.

Aktua: ik ga jou straks laten zien wat echt optimaliseren is.

En in een gesprek met een andere medewerker van Aktua schreef zij:

[eiser 1] : (…) Ik ging uit van oktober maar wordt weer onzeker dat het langer duurt. Daarom vroeg ik wat verwacht je van het gesprek ? Kun je dan voor jullie stukken aanhouden en voor mij sneller verkopen? Dat hoeft ook niet heel veel uit te maken qua opbrengst. [betrokkene 6] is qua bedragen en termijnen veel defensiever. Ik [eiser 2] openheid thuis. wordt er gek van en van die bank. Echt.

2.64.

Op 4 oktober 2017 heeft [eiser 1] aan Aktua het volgende geschreven:

[eiser 1] : “Ik weet niet of jij het nou goed vind of meer/minder dan verwacht. Maar mijn gevoel is niet goed. Toch eerder afrekenen. Wat zijn dan de komende 3 opties voor invulling en welke zekerheid. Qua zekerheid heb ik niets ook al vind jij van wel. Ik heb geen contacten in die wereld en ben onervaren. Wel hoor ik jullie. Maar vaak twee enthousiast. Helmond afrekenen november en doorverkoop november. Toch niet. Hoorn nu betalen kan welk moment gebeld. Toch niet. Ilpendam duurt toch langer. Beverwijk duurt toch langer. Zaltbommel duurt toch langer. Tholen duurt toch langer. Afrekenen als gelden uit grond want nogmaals ik heb het niet. Ik geloof nog steeds in kwaliteit van grond maar niet op deze manier de verloop. Eerder geld terug. Dat vraag ik nu keer op keer. Zie waar ik nu sta. Nul.nul ik kas. Dat kan toch niet. Met nog steeds geen zekerheid of er niet weer uitgesteld wordt. Wat hoor ik, het komt goed.

Overzicht graag op app en niet per mail.

Aktua: Ik bel je rond 10 uur ff.”

2.65.

[eiser 1] heeft Aktua op 10 oktober 2017 het volgende bericht:

“Ik [eiser 2] al maanden een overzicht van alles en de termijnen. Verkopen verwachting nu en wat is de kortste en maximale kans. Verder hoor ik maar jou spreiding nou is er dan een tegenvaller tussendoor? Wanneer verwacht je dan van welk perceel uitspraken.”

2.66.

Op 10 oktober 2017 heeft [eiser 1] het perceel in Dedemsvaart gekocht (voor een koopprijs van € 1.417.500).

2.67.

Tijdens een servicegesprek met Aktua op 13 oktober 2017 heeft [eiser 1] gemeld dat haar ‘potje’ voor grondaankopen op is en dat zij dus niet verder kan.

2.68.

Op 23 oktober 2017 heeft [eiser 1] gevraagd om een overzicht wanneer alle gelden retour komen.

2.69.

[eiser 1] heeft op 24 oktober 2017 het (laatste) perceel in Vlagtwedde gekocht, voor een koopsom van € 455.812.

2.70.

[eiser 1] heeft Aktua op 25 oktober 2017 een bericht gestuurd met de volgende inhoud:

“Goedemorgen. Bij wie kun je aanbieden om dit zsm retour te hebben.? Ben je al aan het kneden? Gemeente Assen denkt dit jaar gesprekken af te ronden met partijen voor fase 2 en dan een bestemmingswijziging. Waarom dit afwachten Het kan nu toch al met zo een deal in een keer eruit, dat vind ik nu belangrijker dan de laatste euro‘s. Laat aub weten.”

2.71.

Op 3 november 2017 schreef [eiser 1] :

“Is er al meer zekerheid van verkoop.? MOET december”

2.72.

[eiser 1] schreef op 25 november 2017:

Wordt dedemsvaart meteen geprobeerd ?

2.73.

Op 21 december 2017 heeft [eiser 1] aan Aktua gemeld dat binnen de onderneming van Kraaiennest een acuut liquiditeitsprobleem is ontstaan.

Overzicht aangekochte percelen

2.74.

[eiser 1] c.s. heeft de navolgende percelen gekocht van Groza via de bemiddeling van Aktua (waarbij met een * zijn aangeduid de percelen die door Groza zijn teruggekocht):

datum koop

m2

koopsom

1

1-2-2016

Tholen

2.000

€ 100.000

2

8-2-2016

Eibergen

7.000

€ 297.500

3

*

11-2-2016

Amsterdam II

4.665

€ 279.500

4

2-3-2016

Zaltbommel

1.800

€ 76.950

5

*

15-3-2016

De Goorn

6.000

€ 149.500

6

22-3-2016

Nuenen

498

€ 21.787

7

22-3-2016

Venray

400

€ 13.100

8

22-3-2016

Waalwijk

500

€ 29.875

9

31-3-2016

Breda I

1.200

€ 64.500

10

14-4-2016

Britsum

5.050

€ 145.000

11

11-5-2016

Breda II

15.500

€ 771.125

12

8-6-2016

Den Bosch

1.400

€ 69.650

13

*

9-6-2016

Dordrecht II

5.000

€ 374.062

14

8-7-2016

Rucphen II

1.400

€ 69.650

15

*

14-7-2016

Den Ham

1.500

€ 64.625

16

21-7-2016

Helmond

1.000

€ 46.250

17

16-8-2016

Helmond

3.500

€ 151.375

18

16-8-2016

Den Bosch

3.500

€ 163.625

19

20-10-2016

Woerden

6.500

€ 275.000

20

8-3-2017

Vriezenveen

40.746

€ 530.258

21

15-3-2017

Assen

32.180

€ 812.995

22

20-3-2017

Woerden

18.490

€ 804.407

23

27-3-2017

Apeldoorn

355

€ 5.946

24

27-3-2017

Assen II

59.160

€ 1.168.410

25

27-3-2017

Breda II

800

€ 15.800

26

27-3-2017

Nuenen

800

€ 15.000

27

27-3-2017

Sliedrecht

350

€ 6.913

28

27-3-2017

Vriezenveen

11.000

€ 52.250

29

27-3-2017

Zaltbommel

1.100

€ 21.725

30

27-3-2017

Zweeloo

3.400

€ 43.350

31

10-4-2017

Beverwijk

19.750

€ 1.318.313

32

10-4-2017

Nuenen II

10.000

€ 397.500

33

10-4-2017

Woerden

1.250

€ 49.688

34

10-4-2017

Zaltbommel

2.350

€ 87.500

35

10-5-2017

Eindhoven

6.750

€ 396.563

36

10-5-2017

Elst

2.051

€ 75.374

37

10-5-2017

Goutum

2.975

€ 70.000

38

*

10-5-2017

s-Gravendeel

5.760

€ 390.240

39

10-5-2017

Schoonhoven

3.701

€ 120.000

40

10-5-2017

Steenderen

2.961

€ 92.500

41

11-7-2017

Beverwijk

5.256

€ 298.212

42

11-7-2017

Assen

18.215

€ 391.156

43

11-7-2017

Assen II

14.757

€ 247.733

44

11-7-2017

Breda II

250

€ 10.572

45

11-7-2017

Britsum

320

€ 8.079

46

11-7-2017

Elst

350

€ 10.933

47

*

11-7-2017

Nuenen

498

€ 18.519

48

11-7-2017

Nuenen II

1.260

€ 42.572

49

11-7-2017

Onstwedde

6.100

€ 150.975

50

11-7-2017

Schoonhoven

900

€ 27.349

51

11-7-2017

Zundert

1.630

€ 69.983

52

31-7-2017

Assen II

4.000

€ 60.000

53

31-7-2017

Dordrecht II

200

€ 10.000

54

31-7-2017

Onstwedde

950

€ 20.000

55

*

31-7-2017

Rucphen II

1.400

€ 30.000

56

31-7-2017

Utrecht

85

€ 2.000

57

20-9-2017

Assen

2.000

€ 29.500

58

20-9-2017

Den Bosch II

5.000

€ 223.750

59

20-9-2017

Eindhoven

1.350

€ 76.613

60

20-9-2017

Ilpendam II

14.600

€ 390.550

61

20-9-2017

Onstwedde

500

€ 10.875

62

30-9-2017

Assen II

1.000

€ 9.750

63

30-9-2017

Heerenveen

4.385

€ 42.753

64

10-10-2017

Dedemsvaart

42.000

€ 1.417.500

65

24-10-2017

Vlagtwedde

46.660

€ 455.812

Totaal betaald:

€ 13.692.992

Door Groza terugbetaald:

€ 1.594.520

Totaal:

€ 12.098.472

Periode vanaf januari 2018

2.75.

Onder andere op 9 januari 2018 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Aktua enerzijds, en [eiser 1] en [eiser 2] anderzijds, waarbij laatstgenoemden aanspraak hebben gemaakt op terugbetaling van de koopprijs van de percelen grond.

2.76.

Tot op heden heeft geen enkel perceel grond dat door Groza is verkocht een bestemmingswijziging ondergaan.

2.77.

[eiser 1] heeft het perceel in Apeldoorn dat zij op 27 maart 2017 heeft gekocht van Groza voor € 5.946, in de zomer van 2021 verkocht aan een derde voor € 39.050,--.

2.78.

Op verzoek van [eiser 1] c.s. hebben op 18 juni 2019 en 26 juni 2019 voorlopige getuigenverhoren plaatsgevonden bij deze rechtbank. Verhoord zijn:

  • -

    [gedaagde 1] (indirect bestuurder Groza),

  • -

    [gedaagde 2] (indirect bestuurder Aktua),

  • -

    [betrokkene 7] (verkoopmedewerker Aktua),

  • -

    [betrokkene 8] (salesmanager Aktua),

  • -

    [betrokkene 9] (serviceteammedewerker Aktua)

  • -

    [betrokkene 10] (adjunct-directeur Aktua).

2.79.

[betrokkene 8] heeft onder meer het volgende verklaard:

[eiser 2] gaf aan dat zij ooit een keer het gekochte met winst wilde verkopen. Ze vroeg mij wel binnen welke termijn zij geld terug zou kunnen verwachten. Ook vroeg ze wel eens om concrete jaartallen waarbinnen dat geld terug zou kunnen komen. Sommige gronden hebben een korte termijn potentie, voor andere gronden vermoeden wij dat het langer duurt. Onder een korte termijn versta ik een termijn van minder dan vier jaar.

U leest voor uit een WhatsApp-bericht van 10 april 2017 van mij aan [eiser 2] . Die komt mij niet meteen bekend voor. Ik kreeg met regelmaat appjes waarin zij een vorm van zekerheid vroeg. Ik kon die natuurlijk niet geven. Ik wees haar dan op het belang van spreiding en probeerde haar gerust te stellen.

U leest voor mijn WhatsApp-bericht van 21 april 2017 waarin ik zeg “als de verwachte bedragen bij ons loskomen”. Ik merk op dat ik daarin geen garanties geef. In mijn WhatsApp-bericht van 13 mei 2017 schrijf ik “even door de zure appel [eiser 1] , daarna gaat er geld retour komen”. Ik geef toe dat ik daarmee een verwachting wek, maar ik deed dat doelend op de spreiding die [eiser 2] in haar portefeuille had. Ooit gaat er namelijk bij een van die gronden een planwijziging komen. Zij heeft een goede spreiding, maar heeft het nog niet meegemaakt dat er een bestemmingsplanwijziging plaatsvind. Ik kon de transacties, toen zij mij schreef, niet ongedaan maken en ik probeerde haar met deze woorden gerust te stellen. Misschien heb ik daarbij niet de juiste woorden gebruikt.

2.80.

[eiser 1] heeft een klacht ingediend tegen de notaris. De notaris is door de kamer voor het notariaat uit zijn ambt gezet. Die beslissing is in hoger beroep bevestigd. Onder meer wordt de notaris verweten dat het op zijn weg had gelegen om zich een beeld te vormen van de persoon van [eiser 1] , haar beweegredenen de transacties aan te gaan, haar te waarschuwen en bij gebreke van een overtuigende reactie zijn diensten te weigeren.

2.81.

Na daartoe verlof te hebben verkregen van de voorzieningenrechter te ’sHertogenbosch, heeft [eiser 1] c.s. ten laste van Groza, Aktua, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 19 november 2019 conservatoir beslag gelegd. Het beslag is onder meer gelegd op percelen grond die ten tijde van het beslag in eigendom toebehoorden aan Groza.

3 Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser 1] c.s. vorderen - samengevat en na wijziging van eis - dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht verklaart dat:

  1. Groza zich jegens [eiser 1] schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk;

  2. de koopovereenkomsten tussen Groza en [eiser 1] onder invloed van dwaling aan de zijde van [eiser 1] tot stand zijn gekomen;

  3. de koopovereenkomsten tussen Groza en [eiser 1] onder invloed van misbruik van omstandigheden tot stand zijn gekomen;

  4. gedaagden ieder voor zich jegens [eiser 1] c.s. onrechtmatig hebben gehandeld;

2. voor recht verklaart dat:

primair:

  1. primair: de koopovereenkomsten partieel (voor het deel van de betaalde koopprijzen) zijn vernietigd;

  2. subsidiair: de koopovereenkomsten geheel zijn vernietigd;

subsidiair:

primair: de koopovereenkomsten partieel (ter hoogte van de koopprijsvermindering) zijn ontbonden;

subsidiair: de koopovereenkomsten geheel zijn ontbonden;

3. a. Groza c.s. en Aktua c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser 1] c.s. van een schadevergoeding ter hoogte van € 13.177.145,55, dan wel € 9.808.103,70, dan wel € 8.171.066,31;

Groza c.s. en Aktua c.s. hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de door [eiser 1] c.s. geleden schade ter hoogte van € 41.352,50 voor het opstellen van de taxatierapporten;

Groza, Aktua, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt in de beslagkosten ter hoogte van € 17.078,47 + PM, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Groza veroordeelt in de kosten van het voorlopig getuigenverhoor ter hoogte van € 12.731,17, te vermeerderen met de wettelijke rente;

een en ander met hoofdelijke veroordeling van Groza c.s. en Aktua c.s. in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Aan haar vorderingen leggen [eiser 1] c.s. – kort samengevat – het volgende ten grondslag:

Ten aanzien van Groza:

  1. De koopovereenkomsten zijn vernietigbaar, omdat sprake is van:

  2. een oneerlijke handelspraktijk (artikel 6:193 BW);

  3. dwaling (artikel 6:228 BW);

  4. bedrog of misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 lid 1 BW)

  5. ontbrekende toestemming van [eiser 2] voor het sluiten van de koopovereenkomsten (artikel 1:88 BW)

  6. een paulianeuze handeling (artikel 3:45 BW);

  7. De koopovereenkomsten moeten worden ontbonden (artikel 6:265 BW), omdat:

  8. Groza tekort is geschoten in de nakoming daarvan en nakoming blijvend onmogelijk is;

  9. sprake is van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW);

  10. Groza is een schadevergoeding verschuldigd aan [eiser 1] c.s., omdat zij:

  11. een onrechtmatige daad heeft gepleegd (artikel 6:162 BW);

  12. tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomsten (artikel 6:74 BW)

  13. ongerechtvaardigd is verrijkt (artikel 6:212 BW);

Ten aanzien van Aktua:

Aktua is een schadevergoeding verschuldigd aan [eiser 1] c.s., omdat zij een onrechtmatige daad heeft gepleegd (artikel 6:162 BW);

Ten aanzien van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (primair):

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn een schadevergoeding verschuldigd aan [eiser 1] c.s., omdat hen persoonlijk een onrechtmatige daad kan worden toegerekend (artikel 6:162 BW).

Ten aanzien van [gedaagde 1] (subsidiair), BMBN, [gedaagde 2] (subsidiair) en Sylvestre

BMBN, [gedaagde 1] , Sylvestre en [gedaagde 2] moeten [eiser 1] c.s. een schadevergoeding betalen, uit hoofde van bestuurderaansprakelijkheid.

3.3.

Groza c.s. en Aktua c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna - voor zover van belang - nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

Groza c.s. en Aktua c.s. vorderen dat de rechtbank, bij vonnis,

1. voor recht verklaart dat [eiser 1] c.s. jegens Groza c.s. en Aktua c.s. onrechtmatig

hebben gehandeld;

en voorts bij datzelfde vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

2. primair: de door [eiser 1] c.s. ten laste van Groza c.s. en Aktua c.s. gelegde beslagen opheft

subsidiair: de door [eiser 1] c.s. ten laste van Groza c.s. en Aktua c.s. gelegde beslagen opheft onder de voorwaarde dat 50% van de opbrengst van de beslagen goederen in depot wordt geplaatst op de derdengeldrekening van de advocaat van Groza c.s. en Aktua c.s. in afwachting van de uitspraak in deze zaak die in kracht van gewijsde is gegaan;

3. [eiser 1] c.s. verplicht binnen achtenveertig uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis:

4. alle maatregelen te treffen die nodig zijn om de conservatoire beslagen op te heffen alsmede;

5. aan (de advocaat van) eisers in het incident langs elektronische weg afschrift van het bewijs van deze maatregelen te verstrekken;

6. met betrekking tot de onder 3. bedoelde maatregelen bepaalt dat ten aanzien van de ten laste van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onder hun respectieve huurders gelegde derdenbeslagen, de mededeling van opheffing van de beslagen door [eiser 2] c.s. dient plaats te vinden door betekening bij deurwaardersexploot van een brief, waarvan de tekst in de dagvaarding is vermeld;

7. [eiser 1] c.s. veroordeelt tot vergoeding van de door eisers in reconventie overigens geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

een en ander met veroordeling van [eiser 1] c.s. in de kosten van de procedure in reconventie, te begroten op de daadwerkelijk gemaakte kosten, subsidiair op die volgens het liquidatietarief, alles te vermeerder met de wettelijke rente.

3.5.

Aan de vorderingen leggen Groza c.s. en Aktua c.s. het volgende ten grondslag. [eiser 1] c.s. hebben in het beslagrekest van 18 november 2019 in strijd gehandeld met de eisen van een goede procesorde en hebben tevens de waarheids- en volledigheidsplicht van artikel 21 Rv geschonden. Ook is de ondeugdelijkheid van de vorderingen van [eiser 1] c.s. summierlijk gebleken. Ten aanzien van BMBN, [gedaagde 1] , Sylvestre en [gedaagde 2] zijn bovendien stellingen betrokken waarvan [eiser 1] c.s. de onjuistheid kenden, althans behoorden te kennen. De beslagen zijn onrechtmatig gelegd en ook de uitoefening van de bevoegdheid van [eiser 1] c.s. tot het leggen van beslag is vexatoir en dus onrechtmatig, althans onredelijk in het kader van de te maken belangenafweging. [eiser 1] c.s. zijn daarom gehouden de beslagen op te heffen, aan de huurder van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een rectificatie te versturen, en de schade van Groza c.s. en Aktua c.s. te vergoeden

3.6.

[eiser 1] c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

in conventie

Leeswijzer

4.1.

[eiser 1] c.s. hebben hun vorderingen gebaseerd op diverse juridische grondslagen. Aan die verschillende grondslagen liggen vaak dezelfde of vergelijkbare feitelijke verwijten ten grondslag. De rechtbank zal daarom in dit vonnis éérst de feitelijke verwijten bespreken, om vervolgens toe te komen aan de bespreking van de consequenties daarvan voor de aangevoerde juridische grondslagen.

4.2.

De kernverwijten die [eiser 1] c.s. aan Groza c.s. maken, hebben tot strekking dat het verkochte product niet de rendement genererende kwaliteit heeft die daaraan wordt toegeschreven, en dat de wijze waarop Groza c.s. het product aan [eiser 1] heeft aangeboden en verkocht onaanvaardbaar is. In de eerstgenoemde opvatting volgt de rechtbank [eiser 1] niet. De rechtbank vindt niet dat de verkochte gronden ondeugdelijk zijn als hiervoor omschreven. Groza c.s. heeft op zichzelf de percelen mogen verkopen (tegen een flink hogere prijs dan zij deze zelf heeft gekocht) met als mogelijkheid/kans dat op langere termijn zich een bestemmingswijziging en daarmee (flinke) waardevermeerdering zou kunnen voordoen, nu Groza c.s. in haar aanprijzingen (brochures, website, koopovereenkomsten en vragenlijsten) duidelijk heeft gecommuniceerd dat geen garantie op een bestemmingswijziging kan worden gegeven. De rechtbank is het echter wel met [eiser 1] c.s. eens dat Groza c.s. en Aktua c.s. zich hebben bediend van een oneerlijke handelspraktijk. De rechtbank zal deze oordelen in het navolgende toelichten.

Potentie / waarde van de gronden

4.3.

[eiser 1] c.s. hebben gesteld dat een waardevermeerdering van de gekochte percelen als gevolg van het wijzigen van de bestemming niet in de lijn der verwachting ligt. Volgens [eiser 1] c.s. is in de brochures ten onrechte het beeld geschetst dat er een kans op bestemmingswijziging zou bestaan, terwijl dat in werkelijkheid niet het geval was. [eiser 1] c.s. hebben er daarbij op gewezen dat de notariskamer van het gerechtshof in de tuchtprocedure tegen de notaris heeft overwogen dat er voor de percelen grond een hoge koopprijs is betaald, terwijl de kans op bestemmingswijziging “vrijwel nihil” is en sprake is van “vermoedelijk kansloze projecten”.

4.4.

De rechtbank overweegt dat uit de diverse telefoongesprekken en de bij de koopovereenkomst behorende documentatie genoegzaam volgt dat Groza en Aktua telkens hebben benadrukt dat de kans op waardestijging van de grond als gevolg van bestemmingswijzigingen onzeker was. Zij hebben zich er ook van vergewist dat [eiser 1] zich bewust was van deze onzekerheid. Afgaande op door [eiser 1] gegeven antwoorden op de aan haar gestelde vragen, was zij zich daarvan ook daadwerkelijk bewust.

4.5.

De verstrekte brochures over de percelen bestaan uit een selectie van publiekelijk verkrijgbare informatie, met bronvermelding, en bevatten informatie over mogelijk te verwachten (toekomstige) demografische, planologische en economische ontwikkelingen in het geografisch gebied waarin de percelen liggen. De brochures sluiten af met de zin: “Onderhavige brochure heeft niet de pretentie volledig te zijn.” [eiser 1] c.s. kunnen niet worden gevolgd in hun stelling dat daarin over de te verwachten bestemmingswijziging van de door [eiser 1] aangekochte percelen onjuiste dan wel onvolledige informatie is verstrekt, waardoor zij op dat punt op het verkeerde been is gezet. Het feit dat ten aanzien van deze percelen een bestemmingswijziging op dit moment niet te verwachten is, is niet strijdig met de door Groza en Aktua in de brochures gedane mededelingen.

4.6.

Dat de kans op waardevermeerdering feitelijk (geheel) niet aanwezig zou zijn, is door [eiser 1] c.s. onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat volgens [eiser 1] c.s. (onder verwijzing naar de door hen geraadpleegde taxateurs) op dit moment ten aanzien van de bewuste percelen geen concreet zicht is op bestemmingswijziging is daarvoor niet voldoende. Immers, in de overeenkomst ligt besloten dat een dergelijke bestemmingswijziging mogelijk (ver) in de toekomst zal liggen. Er is door Groza en Aktua uitdrukkelijk gesproken over termijnen van 10 of 20 jaar (of nog langer), die nog niet zijn verstreken.

4.7.

Volgens [eiser 1] c.s. konden Groza en Aktua niet volstaan met de mededeling dat een bestemmingswijziging onzeker was en hadden zij [eiser 1] indringender moeten waarschuwen voor de risico’s. Volgens [eiser 1] hebben Aktua en Groza niet vermeld hoe klein de kans was dat een bestemmingswijziging zou plaatsvinden, hebben zij het speculatieve karakter van de aankopen onvoldoende belicht en hebben zij de bespreking van de risico’s afgedaan als formaliteit. Meer specifiek stellen [eiser 1] c.s. dat Aktua en Groza [eiser 1] ervoor hadden moeten waarschuwen dat op geen van de door Aktua en Groza verkochte percelen een succes behaald was, aldus nog steeds [eiser 1] c.s..

4.8.

De rechtbank overweegt dat, gegeven de aard van de transactie - verkoop van landbouwgrond voor speculatieve doeleinden - van Aktua en Groza niet kan worden verwacht dat zij aan [eiser 1] een concrete inschatting gaven van de kansen van een bestemmingswijziging. Het speculatieve karakter is door Aktua en Groza meermaals aan de orde gebracht, onder meer in de brochures, de vragenformulieren, de verificatieformulieren, verificatiegesprekken en servicegesprekken, en mag bij haar dus bekend worden verondersteld. Ook staat vast dat Aktua en Groza aan [eiser 1] hebben voorgehouden dat het risico bestaat dat haar investeringen verlieslatend zijn, wanneer zij binnen enkele jaren wil doorverkopen. Dat is niet alleen gebeurd in de formulieren, maar ook tijdens meerdere gesprekken. Over het gegeven dat deze uitlatingen op gespannen voet staan met de verkoopbevorderende uitlatingen van Aktua-medewerkers komt de rechtbank hieronder nog te spreken.

4.9.

Verder hebben Groza en Aktua betwist dat [eiser 1] niet op de hoogte was van het feit dat door Aktua en Groza nog niet eerder een succes was geboekt. Zij hebben daarbij verwezen naar een bericht van [eiser 1] van 4 april 2017 waarin zij schrijft: “Met 5 jaar lukt het toch zeker niet om de eerste klapper van NL te maken?”. De rechtbank leidt daaruit af dat [eiser 1] ervan op de hoogte was dat in Nederland met grondspeculaties op dat moment nog geen groot succes was behaald. Voor [eiser 1] was kennelijk duidelijk dat de eerste klapper in Nederland nog moest komen. Kennelijk was dit voor [eiser 1] in ieder geval geen aanleiding om af te zien van haar aankopen.

4.10.

[eiser 1] c.s. hebben aangevoerd dat bij veel (41) percelen sprake is geweest van een ABC(D)-transactie en dat Groza geen of nauwelijks risico heeft gelopen, omdat zij de grond al aan [eiser 1] had verkocht voordat zij de grond geleverd had gekregen. Bovendien is [eiser 1] een grote speler en kocht zij relatief grote percelen grond, zodat zij ook daarom een te hoge prijs heeft betaald voor de percelen. In verhouding tot verkavelde percelen, hoefden Groza en Aktua immers minder kosten te maken bij de verkoop van een groot perceel aan [eiser 1] , terwijl [eiser 1] desondanks een hoge kostenvergoeding heeft betaald aan Aktua en Groza.

4.11.

De rechtbank overweegt dat uit de zogenaamde TIAS-rapporten, waarop Groza en Aktua zich beroepen, blijkt dat de waardering van de percelen grond onder meer afhankelijk is van het risico dat de aanbieder loopt en de omvang de percelen. In die zin heeft [eiser 1] terecht aangevoerd dat de waardering in het TIAS-rapport (mogelijk) niet één op één past op alle percelen grond die zij heeft gekocht. Uit de overgelegde telefoongesprekken en de bij de koopovereenkomsten behorende documenten wordt echter duidelijk dat [eiser 1] bekend was met de koopprijs die Groza had betaald voor de percelen grond en ook dat Groza de percelen grond (in sommige gevallen) pas kort geleden zelf had verworven. [eiser 1] wist dus hoe de koopprijs van haar percelen was opgebouwd. Dat achteraf kan worden betoogd dat die koopprijs in een aantal gevallen (mogelijk) niet marktconform was, betekent daarom op zichzelf nog niet dat [eiser 1] de koopovereenkomsten ongedaan kan maken.

4.12.

[eiser 1] c.s. hebben aangevoerd dat Groza en Aktua zijn uitgegaan van een onjuiste waarderingsmethode voor de percelen grond. Gelet op het voorgaande kan hun dat niet baten. Zelfs al zou immers met [eiser 1] c.s. moeten worden aangenomen dat de door haar aangekochte percelen op dit moment niet de waarde vertegenwoordigen die zij daarvoor heeft betaald, dan brengt dit niet mee dat [eiser 1] bij de aankoop op het verkeerde been is gezet. Zoals hiervoor is overwogen was zij zich er immers van bewust dat zij meer betaalde dan de prijs die Groza had betaald en dan de actuele marktwaarde. Blijkens de hierboven geciteerde gespreksverslagen is de ratio van die hogere prijs voorafgaande aan de koop aan de orde geweest. Die ratio was enerzijds gelegen in het feit dat Groza kosten had moeten maken en anderzijds dat in de prijs verdisconteerd was de kans van een toekomstige prijsstijging als gevolg van een mogelijke bestemmingswijziging. [eiser 1] heeft er blijk van gegeven dit te begrijpen en te aanvaarden.

Overwogen wordt verder dat er geen norm is die verkopers verplicht om bij hun aanprijzingen de waarderingsmaatstaf te hanteren die voor taxateurs geldt. Anders gezegd: er is geen verbod om uit te gaan van de verwachtingswaarde van de verkochte percelen. Het beroep van [eiser 1] c.s. op de beslissing van de notariskamer van het gerechtshof in het hoger beroep in de zaak tegen de notaris, gaat in zoverre niet op, omdat de notaris een zorgplicht heeft ten aanzien van aspirant kopers die verschilt van de zorgplicht van de verkoper. De tuchtrechter heeft de notaris willen voorhouden dat het juist op het vlak van de inschatting van het speculatieve gehalte van dit type transacties op zijn weg ligt om met een indringende benadering van het product en een gezond wantrouwen in de kans op succes de koper een spiegel voor te houden, zodat hij zich ervan vergewist dat de koper zich daadwerkelijk bewust is van het risico dat hij neemt en de koper dat risico aanvaardt.

4.13.

Het betoog van [eiser 1] c.s. dat [eiser 1] is misleid doordat Aktua en Groza de grond op hun websites hebben gepresenteerd als (relatief) “waardevast”, slaagt evenmin. [eiser 1] heeft immers begrepen dat het vele jaren kan duren voordat zij de grond zonder verlies kan verkopen, als een bestemmingswijziging lang op zich laat wachten of zelfs helemaal uitblijft. Verwezen wordt naar het gesprek op 12 februari 2016, waarin [eiser 1] (in reactie op een opmerking daarover van Groza) verklaarde dat zij zelf verwachtte dat het wel méér dan 10 jaar zou duren voordat zij de grond zonder verlies kon verkopen. [eiser 1] heeft de opmerkingen over de (relatieve) waardevastheid van grond als investering dus niet zo opgevat dat haar investering nooit verlieslijdend zou zijn.

4.14.

[eiser 1] c.s. hebben ook aangevoerd dat vanwege de versnippering van percelen, de percelen doorgaans onverkoopbaar zijn (ook na een bestemmingsplanwijziging), omdat een ontwikkelaar of gemeente geen heil ziet in onderhandelingen met soms wel honderden afzonderlijke beleggers. Ook hierin volgt de rechtbank [eiser 1] c.s. niet. De versnippering geldt in het geval van [eiser 1] immers minder sterk, omdat zij (relatief) grote percelen grond heeft gekocht. Daarbij komt dat Aktua en Groza aan de hand van een voorbeeld (Amstelveen) hebben toegelicht dat verkavelde percelen niet onverkoopbaar zijn.

Vergunningsplicht

4.15.

[eiser 1] c.s. voeren verder aan dat Groza en Aktua onrechtmatig hebben gehandeld door zonder de vereiste vergunning van de AFM de koopovereenkomsten te sluiten. [eiser 1] c.s. hebben daartoe – kort samengevat – gesteld dat de percelen hebben te gelden als beleggingsobject als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet op het financieel toezicht (Wft), omdat bij de aanbieding van de percelen al sprake was van beheer door een derde. Het betoog van [eiser 1] c.s. komt erop neer dat in de koopovereenkomsten besloten lag dat het beheer door een ander dan de koper zou worden uitgevoerd (het ‘beheercriterium’). [eiser 1] heeft ook nooit de intentie gehad het beheer zelf ter hand te nemen, aldus het betoog van [eiser 1] c.s..

4.16.

Vooropgesteld wordt dat in deze procedure tussen partijen enkel ter discussie staat of aan het beheercriterium is voldaan. Dat de door Groza aangeboden kavels voor het overige vallen onder de omschrijving van beleggingsobject in de zin van artikel 1.1 Wft, is door haar niet bestreden en staat in deze procedure daarom tussen partijen vast.

4.17.

Partijen zijn het er over eens dat onder ‘beheer’ moet worden begrepen elk onderhoud van de betreffende zaak en het zorgdragen voor eventuele juridische verplichtingen die voortvloeien uit de eigendom van de zaak. Bij de uitleg van het beheercriterium zal de rechtbank aansluiting zoeken bij de uitspraken die het College van Beroep voor het bedrijfsleven (hierna: CBb) over dit onderwerp heeft gedaan naar aanleiding van besluiten van de AFM (onder andere de Investerra-uitspraak van 7 april 2011, ECLI:NL:CBB:2011:BQ0538, en de uitspraak in de zaak van GVSN van 15 juli 2013, ECLI:NL:CBB:2013:66). Uit die uitspraken leidt de rechtbank - voor zover hier van belang - het volgende af.

Aan het beheercriterium is voldaan als de aanbieder (een deel van) de beheertaken uit handen neemt van de investeerder en in het aanbod van de aanbieder besloten ligt dat zij direct of indirect zorg draagt voor het beheer. Bij die beoordeling is niet alleen de tekst van de koopovereenkomst, leveringsakten en verkoopbrochures of andere informatieve documenten van belang, omdat het aanbod om tevens zorg te dragen voor het beheer van de kavels ook mondeling of zelfs impliciet kan worden gedaan.

4.18.

[eiser 1] c.s. hebben niet toegelicht hoe het feitelijk gebruik van de percelen grond die [eiser 1] kocht, is geregeld. Zo hebben zij niet gesteld dat sprake is geweest van ongewijzigd voortgezet gebruik door de agrariër die de grond al gebruikte voorafgaand aan de koop door [eiser 1] . [eiser 1] c.s. hebben slechts gesteld dat [eiser 1] de gronden niet zelf in gebruik heeft genomen.

4.19.

Desgevraagd heeft [eiser 1] ter zitting verklaard dat zij zelf pachtovereenkomsten heeft gesloten voor de percelen, nadat zij eigenaar was geworden van de percelen. Zij heeft echter onvoldoende concreet toegelicht dat Groza (of Aktua) betrokken is geweest bij het totstandkomen van die pachtovereenkomsten en dat dit besloten lag in het aanbod van Groza, terwijl dat doorslaggevend is voor de vraag of is voldaan aan het beheercriterium. [eiser 1] c.s. hebben verwezen naar enkele WhatsApp-berichten met Aktua waarin wordt gesproken over pacht. Daaruit volgt echter niet dat de verpachting van de percelen in het aanbod van Groza c.s. en Aktua c.s. besloten lag. Bovendien hebben [eiser 1] c.s. op het verweer van Groza c.s. en Aktua c.s. dat deze berichten betrekking hebben op percelen die niet van Groza zijn gekocht (maar op percelen van andere aanbieders), niet meer gereageerd.

4.20.

Uit de enkele omstandigheid dat Groza voor de aankoop van de percelen grond zaken doet met De Dijken/Grondvizier en dat De Dijken/Grondvizier zustervennootschappen zijn van de Hollandsche Pachtmeesters, blijkt evenmin dat de verpachting van de percelen in het aanbod van besloten lag. [eiser 1] c.s. hebben namelijk onvoldoende onderbouwd of (en zo ja, hoe) De Hollandsche Pachtmeesters betrokken zijn geweest bij de pachtovereenkomst voor deze percelen en dat dit met betrokkenheid van Groza is gebeurd. De “kosten rentmeester” die Groza bij [eiser 1] in rekening heeft gebracht, hebben volgens de onweersproken stelling van Groza c.s. en Aktua c.s. betrekking op de aankoop van de percelen door Groza en niet op de verpachting na de verkoop aan [eiser 1] .

4.21.

Voor zover de essentie van het beheer van de belegging wordt gevormd door het faciliteren van de belegger nadat een bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden, (bijvoorbeeld door het voeren van onderhandelingen met de geselecteerde projectontwikkelaars namens de beleggers, etc.), hebben Groza en Aktua aangevoerd dat zij daarin geen enkele rol spelen. [eiser 1] c.s. heeft gesteld dat Groza c.s. en Aktua c.s. [eiser 1] ook na de aankoop zijn blijven informeren over eventuele planwijzigingen. De rechtbank is echter van oordeel dat het enkel beantwoorden van feitelijke vragen van [eiser 1] over de door haar gekochte percelen zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet kan worden aangemerkt als beheer. Ook in die zin is dus niet gebleken dat voldaan is aan het beheercriterium.

4.22.

Gelet op het voorgaande is door [eiser 1] c.s. onvoldoende concreet gesteld dat voor het verkopen van de percelen grond een vergunning van de AFM was vereist. Deze grondslag kan de vorderingen van [eiser 1] c.s. daarom niet dragen.

Beleggingsadviesrelatie en opvragen financiële gegevens

4.23.

[eiser 1] c.s. voeren aan dat Groza en Aktua informatie van [eiser 1] hadden moeten opvragen om te kunnen nagaan of [eiser 1] over voldoende financiële middelen beschikte om de grondaankopen te kunnen doen. [eiser 1] c.s. betoogt daartoe dat sprake is van een beleggingsadviesrelatie.

4.24.

Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake geweest van een beleggingsadviesrelatie. Aktua trad niet op als adviseur aan de zijde van [eiser 1] maar uitdrukkelijk als verkooporganisatie in opdracht van Groza. Groza was de verkopende partij en trad daarbij ook niet (tevens) op als adviseur van [eiser 1] . Dat de rechtsverhouding tussen Aktua en Groza enerzijds en [eiser 1] anderzijds desondanks moet worden aangemerkt als beleggingsadviesrelatie, is onvoldoende door [eiser 1] c.s. gemotiveerd.

4.25.

Van een op Groza of Aktua rustende verplichting om financiële bescheiden van [eiser 1] op te vragen, is ook op een andere manier niet gebleken. De Wet op het financieel toezicht biedt daarvoor in dit geval geen grondslag (er is immers geen sprake van handel in een financieel instrument in de zin van die wet) en ook anderszins waren Groza c.s. en Aktua c.s. daartoe niet verplicht. Hierbij acht de rechtbank ook van belang dat Groza (in de verificatiegesprekken) steeds heeft gevraagd of [eiser 1] nog over voldoende liquide middelen beschikte, waarop [eiser 1] telkens zonder enige aarzeling - en zelfs zeer stellig - bevestigend antwoordde. Daarom bestond voor Groza c.s. en Aktua c.s. in dit geval ook geen concrete aanleiding tot twijfel aan de financiële mogelijkheden van [eiser 1] en dus ook niet om haar om financiële gegevens te vragen.

Toestemming [eiser 2] (gift)

4.26.

[eiser 1] c.s. hebben verder betoogd dat de toestemming van [eiser 2] voor het sluiten van de koopovereenkomsten ontbrak. Volgens [eiser 1] c.s. is met het sluiten van de koopovereenkomsten sprake van een bovenmatige gift aan Groza, zodat vanwege het ontbreken van de noodzakelijk toestemming van [eiser 2] de koopovereenkomsten vernietigbaar zijn (artikel 1:88 jo. 1:89 BW).

4.27.

Ook deze grondslag kan de vorderingen van [eiser 1] c.s. niet dragen. Voor zover de koopprijs de waarde van de percelen al overstijgt, hetgeen Groza c.s. en Aktua c.s. betwisten onder verwijzing naar de verwachtingswaarde van de percelen, is in ieder geval geen sprake geweest van een bevoordelingsbedoeling bij [eiser 1] . Zij wist weliswaar dat zij een (veel) hogere koopprijs betaalde voor de percelen dan dat Groza had betaald, maar aan haar was voorgehouden dat de hogere koopprijs bestemd was om de kosten van Groza en Aktua te dekken, en daarin de kans was verdisconteerd van een toekomstige prijsstijging als gevolg van een mogelijke bestemmingswijziging evenals een winstmarge. Van een bevoordelingsbedoeling (in de zin van een gift) is daarom geen sprake. Voor de koopovereenkomsten was daarom geen toestemming van [eiser 2] in de zin van artikel 1:88 jo. 1:89 BW vereist.

Paulianeuze handeling

4.28.

[eiser 1] c.s. stellen voorts dat sprake is van een paulianeuze handeling. Zij betogen dat Kraaiennest schuldeiser is van [eiser 1] , omdat [eiser 1] gelden van Kraainnest heeft aangewend voor de aankoop van de gronden. Kraaiennest is volgens [eiser 1] c.s. als schuldeiser van [eiser 1] benadeeld door de onverplichte rechtshandeling die [eiser 1] heeft gesloten met Groza en waardoor Groza is bevoordeeld.

4.29.

Voor een geslaagd beroep op pauliana (artikel 3:45 BW) is onder meer vereist dat bij het verrichten van de handeling zowel de schuldenaar ( [eiser 1] ) als degene met of jegens wie hij handelde (Groza), wisten of behoorden te weten dat daarvan benadeling van een of meer schuldeisers het gevolg zou zijn. Of sprake is van benadeling van schuldeisers en of Groza daarvan wetenschap had staat tussen partijen ter discussie. Dat [eiser 1] ten tijde van de aankopen niet op de hoogte was van de gestelde benadeling, volgt al uit de eigen stellingen van [eiser 1] c.s. Géén van partijen betoogt immers dat [eiser 1] ten tijde van de aankoop van de percelen wist dat het ging om (zo goed als) waardeloze percelen. Reeds daarop stuit het beroep op de pauliana af.

Verkooppraktijk

4.30.

[eiser 1] c.s. hebben met een beroep op de hiervoor weergegeven Whats-App berichten en onder verwijzing naar de verklaringen van de verkopers van Aktua in het voorlopig getuigenverhoor aangevoerd dat tijdens de verkoopgesprekken door Aktua aan [eiser 1] een veel rooskleuriger beeld is geschetst van de verkochte percelen dan blijkt uit de inhoud van de koopovereenkomsten, gesprekstranscripties, vragenformulieren en verificatieformulieren. Ook stellen [eiser 1] c.s. dat [eiser 1] door Aktua onder druk is gezet, dat Aktua de benoemde risico’s heeft afgedaan als formaliteit, dat haar is voorgehouden dat de percelen op korte termijn met winst konden worden verkocht en dat is ingespeeld op haar twijfel door onder verwijzing naar een ‘goede grondspreiding’ te stellen dat juist nieuwe aankopen de beste methode zou zijn om sneller winst te kunnen maken.

4.31.

Groza c.s. en Aktua c.s. hebben dat weersproken. Zij hebben aangevoerd dat van de verkoopgesprekken geen transcripties zijn gemaakt en dat zij niet op de hoogte zijn van wat de verkopers precies hebben gezegd. Als de verkopers inderdaad toezeggingen zouden hebben gedaan over de verkoopmogelijkheden op korte termijn, zouden zich veel eerder teleurgestelde kopers hebben gemeld. Bovendien zijn dergelijke verwachtingen van [eiser 1] ook niet reëel, gelet op de lage prijs (per vierkante meter) die zij betaalde voor de grond. Volgens Groza c.s. en Aktua c.s. beroepen [eiser 1] c.s. zich op WhatsApp-berichten tussen [eiser 1] en verkoopmedewerkers van Aktua, terwijl dat geen geschikt verkoopkanaal is en de verkopers daarvan alleen gebruik mochten maken voor het bevestigen van afspraken. De betekenis van de verstuurde WhatsApp-berichten moeten bovendien in de juiste context worden gelezen. Daarvan is echter geen volledig beeld.

4.32.

De rechtbank is zich ervan bewust dat de geciteerde WhatsApp-berichten geen volledig beeld geven van de tussen partijen gevoerde communicatie, omdat er méér berichten zijn verstuurd dan zijn geciteerd, maar ook omdat zij een aanvulling of reactie zijn op fysieke gesprekken tussen Aktua en [eiser 1] , bijvoorbeeld op de parkeerplaats of in de auto, of via de telefoon. De context van de WhatsApp-berichten is dus niet altijd duidelijk of te achterhalen, hetgeen (mede) het gevolg is van de eigen keuze van Groza c.s. en Aktua c.s. om geen schriftelijke verslaglegging of opname te maken van de inhoud van de verkoopgesprekken. Dit was een vaste praktijk (en zelfs beleid) van Groza c.s. en Aktua c.s., zodat het in die zin aan henzelf te wijten is dat de context van sommige WhatsApp-berichten onduidelijk is. Het ligt ook daarom op de weg van Groza c.s. en Aktua c.s. om duiding te geven aan de context van de WhatsApp-berichten als de betekenis daarvan anders is dan [eiser 1] c.s. hebben gesteld.

4.33.

Verder overweegt de rechtbank dat van doorslaggevend belang is wat tijdens de verkoopgesprekken is besproken. Omdat daarvan als gevolg van het eigen beleid van Groza c.s. en Aktua c.s. buiten de afgelegde verklaringen in het voorlopig getuigenverhoor geen andere bewijsmiddelen beschikbaar zijn, kan de rechtbank niet anders dan putten uit de gewisselde WhatsApp-berichten, ondanks de voormelde beperkingen die daaraan verbonden zijn (soms is de context niet duidelijk), en bij gebrek aan gemotiveerde betwisting door Groza c.s. en Aktua c.s. afgaan op de stellingen die [eiser 1] c.s. daarover hebben ingenomen. Overwogen wordt daarbij dat Groza c.s. en Aktua c.s. niet, althans niet voldoende concreet, hebben weersproken dat WhatsApp-berichten met de inhoud zoals geciteerd in dit vonnis, daadwerkelijk aan en door [eiser 1] verstuurd zijn.

4.34.

Voor het benoemen van een deskundige om onderzoek te doen naar de verzonden WhatsApp-berichten, zoals door [eiser 1] c.s. is voorgesteld, ziet de rechtbank gezien het voorgaande onvoldoende aanleiding. Partijen zullen niet in de gelegenheid gesteld worden nadere WhatsApp-berichten in het geding te brengen, omdat zij daartoe al ruimschoots gelegenheid hebben gehad. De rechtbank zal de inhoud van de in het geding gebrachte WhatsApp-berichten betrekken bij haar beoordeling, op de navolgende wijze.

4.35.

Uit de WhatsApp-berichten komt het volgende beeld naar voren:

4.36.

[eiser 1] heeft verschillende keren (onder andere op 9 maart 2017) aangegeven dat het door haar gekochte perceel haar laatste aankoop zou zijn. Desondanks hebben Aktua en Groza vervolgens nieuwe percelen aan [eiser 1] verkocht, zonder bij haar na te gaan waarom zij van gedachten was veranderd.

4.37.

Vanaf maart 2017 was voor Aktua duidelijk dat [eiser 1] verwachtte dat haar percelen grond op relatief korte termijn (“in 9 maanden”) met winst verkocht konden worden (bericht van 24 maart 2017).

4.38.

Op 10 april 2017 was voor Aktua bovendien duidelijk dat [eiser 1] “nu eerst geld wil maken”. Daarop heeft Aktua gereageerd dat een goede basis daarvoor essentieel is en dat [eiser 1] een goede grondspreiding heeft. Daaraan heeft Aktua op 10 april 2017 toegevoegd: “verschillende looptijden zorgen voor gespreid inkomen”.

4.39.

De rechtbank leidt hieruit af dat Aktua [eiser 1] heeft voorgehouden dat zij percelen grond heeft gekocht met verschillende looptijden, dus percelen met een lange looptijd (zoals genoemd in de koopovereenkomsten, gesprekstranscripties, vragenformulieren en verificatieformulieren), maar kennelijk ook percelen met een kortere looptijd. Ook leidt de rechtbank uit dit bericht van 10 april 2017 af dat Aktua dergelijke uitspraken heeft gedaan om [eiser 1] te overtuigen méér aankopen te doen, hoewel [eiser 1] dat aanvankelijk niet wilde (“gaat goed komen”).

4.40.

Het voorgaande sluit ook aan bij de getuigenverklaring van [betrokkene 6] van Aktua: Sommige gronden hebben een korte termijn potentie, voor andere gronden vermoeden wij dat het langer duurt. Onder een korte termijn versta ik een termijn van minder dan vier jaar.

U leest voor uit een WhatsApp-bericht van 10 april 2017 van mij aan [eiser 2] . Die komt mij niet meteen bekend voor. Ik kreeg met regelmaat appjes waarin zij een vorm van zekerheid vroeg. Ik kon die natuurlijk niet geven. Ik wees haar dan op het belang van spreiding en probeerde haar gerust te stellen.

U leest voor mijn WhatsApp-bericht van 21 april 2017 waarin ik zeg “als de verwachte bedragen bij ons loskomen”. Ik merk op dat ik daarin geen garanties geef. In mijn WhatsApp-bericht van 13 mei 2017 schrijf ik “even door de zure appel [eiser 1] , daarna gaat er geld retour komen”. Ik geef toe dat ik daarmee een verwachting wek, maar ik deed dat doelend op de spreiding die [eiser 2] in haar portefeuille had. Ooit gaat er namelijk bij een van die gronden een planwijziging komen. Zij heeft een goede spreiding, maar heeft het nog niet meegemaakt dat er een bestemmingsplanwijziging plaatsvindt.

4.41.

Dat voor één of meer van de door [eiser 1] gekochte percelen daadwerkelijk aanleiding bestond voor de verwachting dat op korte of kortere termijn voor [eiser 1] winst te behalen viel, is door Groza en Aktua onvoldoende toegelicht. De rechtbank is van oordeel dat Aktua [eiser 1] hierover onjuist, in ieder geval op misleidend, heeft geïnformeerd.

4.42.

Onder meer op 28 maart 2017 heeft Aktua bij [eiser 1] verwachtingen gewekt over goede uitkomsten met betrekking tot aangekochte percelen (“beide kanten valt het kwartje goed” met betrekking tot Assen II, een perceel met een koopprijs van € 1.168.410). In reactie op de vraag van [eiser 1] of voor het perceel Assen nog in 2017 actie valt te verwachten, heeft Aktua bovendien op 14 april 2017 geantwoord: “meer kans ietsje later”. Op 21 april 2017 heeft Aktua bovendien geschreven: “over een tijdje ben je weesp totaal vergeten als de verwachte bedragen bij ons loskomen”. Hiermee heeft Aktua een rooskleuriger beeld geschetst van de kansen op rendement op korte termijn dan zoals was verwoord in de koopovereenkomsten, gesprekstranscripties, vragenformulieren en verificatieformulieren, terwijl een objectieve basis daarvoor niet is gebleken. Hiermee is [eiser 1] op het verkeerde been gezet voor de aankopen die daarna volgden.

4.43.

Daarnaast heeft Aktua vanaf april/mei 2017 de druk bij [eiser 1] opgevoerd. In verschillende berichten wordt stevig bij [eiser 1] aangedrongen om tijd vrij te maken en grond te kopen. Zie bijvoorbeeld de berichten van 21 april 2017 (“Kom even please!!! Ik heb m’n volgende afspraak al afgezegd….ik blijf hier wachten Dit is even giga belangrijk Met name voor jou), en 13 mei 2017 (“Stom als ik niet koop zei je”). Verder is zij aangespoord om nieuwe percelen grond te kopen door te wijzen op een goede grondspreiding. Zie bijvoorbeeld de berichten van 10 april 2017 (“(…) logisch dat je nu eerst geld wilt maken, een goede basis is daar essentieel voor! gaat goed komen. je hebt echt goede grondspreiding. (…). Verschillende looptijden zorgen voor gespreid inkomen”). Ook is er bij [eiser 1] op aangedrongen dat een gesprek met de notaris (over de risico’s van de investeringen) plaatsvond in aanwezigheid van een medewerker van Aktua en heeft Aktua er bewust aan meegewerkt dat een en ander verborgen zou blijven voor [eiser 2] (berichten van 21 april 2017).

4.44.

Het opvoeren van de druk vond plaats in periode waarin [eiser 1] aangaf dat zij druk was met de tomatenkwekerij (“Ik ren me de hoempapa al weken echt van 6 tot 19 en dan thuis.”). Benadrukt werd toen door Aktua: “(…) maar grond is nu even zeeeeer belangrijk voor je, geloof me! We hebben een super idee! Zorg dat je morgen even de tijd hebt! ECHT!!!” (bericht van 3 mei 2017).

Daarbij komt dat [eiser 1] toen (op 3 mei 2017) uitdrukkelijk haar bedenkingen heeft geuit over de snelheid van de aankopen bij Groza. Ook heeft zij daarbij aangegeven dat zij “potje los” is, hetgeen zo veel betekent als dat zij geen geld maar had om grondaankopen te doen.

4.45.

Deze opmerkingen hebben Aktua er niet van weerhouden de druk bij [eiser 1] hoog te houden en nieuwe percelen te verkopen. Dit blijkt al uit het feit dat [eiser 1] vlak daarna, onder andere op 10 mei 2017, wederom nieuwe gronden heeft gekocht, te weten vijf percelen voor een totale koopsom van € 1.144.677.

4.46.

De rechtbank is van oordeel dat deze gang van zaken geen andere conclusie toelaat dan dat Aktua [eiser 1] heeft overtuigd om tot nieuwe aankopen over te gaan door te zeggen dat zij haar investering op korte termijn gedeeltelijk zou terugontvangen. Dit vindt ook bevestiging in het Whatsapp-berichten van 13 mei 2017, waarin [eiser 1] (onder meer) schrijft dat zij bang is dat ze te ver is gegaan en dat dit van lopende betalingen gaat. Daarop heeft Aktua gereageerd: “even door de zure appel heen, daarna gaat geld retour komen!”.

4.47.

Ook voor deze uitspraken van Aktua geldt dat zij als onjuist, of tenminste misleidend moeten worden aangemerkt. De rechtbank acht aannemelijk dat zij er aan hebben bijgedragen dat [eiser 1] vervolgaankopen heeft gedaan bij Groza, die zij zonder deze uitspraken niet zou hebben gedaan.

4.48.

Verder blijkt uit de overgelegde correspondentie dat [eiser 1] op verschillende momenten waarop zij bedenkingen of zorgen uitte, die bedenkingen door Aktua werden weggewuifd, bijvoorbeeld op 19 april 2017 (in reactie op een brief van de notaris: “no worries”) en op 19 juli 2017 (in reactie op de opmerking van [eiser 1] dat zij zenuwachtig wordt: “nergens voor nodig”).

4.49.

Dat Aktua heeft geprobeerd [eiser 1] gerust te stellen, blijkt ook uit de getuigenverklaring van [betrokkene 6] . Hij heeft daarover verklaard: “Ik kon de transacties, toen zij mij schreef, niet ongedaan maken en ik probeerde haar met deze woorden gerust te stellen”. Het feit dat de destijds al gesloten transacties niet meer ongedaan konden worden gemaakt, doet niet echter af aan het feit dat de (onterecht) geruststellende uitspraken van Aktua naar het oordeel van de rechtbank wel invloed zullen hebben gehad op de beslissing van [eiser 1] om vervolgaankopen te doen.

4.50.

Groza c.s. en Aktua c.s. hebben aangevoerd dat zij geen toezeggingen hebben gedaan over de mogelijkheid van tussentijdse verkoop (met winst). De inspanningen van Aktua voor de tussentijdse verkoop zijn slechts bij wijze van service/’nazorg’ aangeboden, nadat [eiser 1] de percelen grond al had gekocht, maar op Aktua rustte daartoe geen verplichting, aldus Groza c.s. en Aktua c.s. De verwachtingen die [eiser 1] had over de tussentijdse verkoop of verkoop op korte termijn, zijn niet het gevolg van mededelingen van Aktua of Groza, maar van de eigen (onterechte) inschattingen van [eiser 1] , of van mededelingen die andere grondaanbieders aan [eiser 1] hebben gedaan, aldus nog steeds het verweer van Groza c.s. en Aktua c.s..

4.51.

Dit verweer slaagt niet. De rechtbank is van oordeel dat uit de voormelde Whats-App-berichten voldoende duidelijk blijkt dat Aktua al in het kader van de verkoopgesprekken (dus niet pas achteraf in het kader van serviceverlening) uitspraken heeft gedaan over de korte(re) termijn waarbinnen [eiser 1] geld zou terugzien van haar investeringen. Daarmee heeft Aktua bij [eiser 1] onterechte verwachtingen gewekt. De service en nazorg wordt door de rechtbank bovendien beschouwd als een verdere vorm van massage van een gretige koper die in de hand heeft gewerkt dat de verkopers met hun agressieve verkoopcommunicatie langer succes hebben kunnen boeken. De stelling van Groza c.s. en Aktua c.s. dat Aktua niet verplicht is om [eiser 1] te helpen bij de verkoop van de percelen miskent dit effect en is overigens voor het onderhavige geschil niet van belang.

4.52.

Ook de stelling van Groza c.s. en Aktua c.s. dat de verwachtingen van [eiser 1] over verkoop van de percelen op korte termijn, eigen inschattingen zijn geweest van [eiser 1] , gebaseerd op door haarzelf geraadpleegde bronnen, althans op mededelingen van derden, volgt de rechtbank niet. De hiervoor geciteerde mededelingen zijn namelijk afkomstig van Aktua zelf. Op basis dáárvan is bij [eiser 1] de verwachting ontstaan dat de percelen grond die zij kocht van Groza, althans een deel daarvan, op korte termijn weer konden worden verkocht.

In aanvulling op de voormelde WhatsApp-berichten, blijkt naar het oordeel van de rechtbank uit de berichten van:

  • -

    17 juni 2017 (“sneller afgesproken”),

  • -

    5 juli 2017 (“mogelijk november al bestemming erop”),

  • -

    11 juli 2017 (”voor tussenverkoop”),

  • -

    21 juli 2017 (over de vraag wanneer meer zekerheid wordt verwacht: “vanaf tweede week augustus verwacht ik”),

  • -

    3 augustus 2017, 4 augustus 2017 en 7 september 2017 (“voor tussenverkoop" en “kans op tussenverkoop”),

  • -

    11 september 2017 (“Gaat 100% lukken in oktober terug toch en in de winter de plus.”)

  • -

    4 oktober 2017 (percelen Helmond, Hoorn, Ilpendam, Beverwijk, Zaltbommel en Tholen duren allemaal langer dan besproken),

evenzeer dat tussen Aktua en [eiser 1] concreet is besproken dat de investeringen van [eiser 1] op korte termijn zouden renderen.

4.53.

Bij de beoordeling betrekt de rechtbank verder dat Aktua wetenschap droeg van het feit dat [eiser 1] zich in toenemende mate zorgen maakte over de reactie van [eiser 2] wanneer deze erachter zou komen dat zij met geld uit hun gezamenlijke onderneming de percelen grond had gekocht. Die zorgen vertaalden zich in een steeds nadrukkelijker uitgesproken behoefte had aan succes op korte termijn, waarbij [eiser 1] ook meedeelde dat de reserves van de onderneming, die door haar voor de financiering van de aankopen werden aangesproken, begonnen op te raken.

De rechtbank is van oordeel dat uit de hiervoor beschreven gang van zaken voldoende duidelijk wordt dat Aktua handig op deze behoefte van [eiser 1] heeft ingespeeld, door aan [eiser 1] uitspraken te doen die (op zijn minst) de indruk wekten dat sommige percelen van Groza op korte termijn rendement zouden opleveren en dat het daarvoor van belang was om juist ook nieuwe aankopen te doen omdat volgens Aktua een goede grondspreiding essentieel was om sneller geld terug te kunnen krijgen. Dit terwijl Aktua en Groza wisten dat [eiser 1] eerder meermaals had aangegeven geen nieuwe percelen meer te willen kopen.

Verificatiegesprekken

4.54.

Groza c.s. en Aktua c.s. hebben zich beroepen op de inhoud van de verificatiegesprekken die Groza met [eiser 1] heeft gevoerd, waarin steeds is besproken dat sprake is van een speculatieve investering voor de lange termijn.

4.55.

De rechtbank is van oordeel dat de inhoud van de verificatiegesprekken van Groza minder zwaar weegt dan de inhoud van de verkoopgesprekken die door Aktua werden gevoerd. In die verkoopgesprekken werd veel concretere informatie genoemd en werden verwachtingen gewekt over rendement op korte termijn (geschikt voor tussenverkoop, in november wordt een bestemmingswijziging verwacht, in de tweede week augustus meer zekerheid, gaat lukken in oktober, etc.), terwijl in de verificatiegesprekken werd volstaan met een algemene waarschuwing dat een garantie op een bestemmingswijziging niet kan worden gegeven.

4.56.

De enkele opmerking in de verificatiegesprekken dat geen garantie (dat wil zeggen: zekerheid) kan worden gegeven voor een bestemmingswijziging, is bovendien onvoldoende om de door de verkopers bij [eiser 1] opgewekte verwachting dat waarschijnlijk op korte termijn rendement zou worden behaald met de aangekochte percelen, ongedaan te maken. [eiser 1] wist immers dat er geen garantie werd verstrekt, maar was door de verkopers van Aktua ten onrechte wel in de veronderstelling gebracht dat er een aanzienlijke kans bestond dat op korte termijn een rendement zou worden behaald.

4.57.

Verder acht de rechtbank aannemelijk dat de verkoopgesprekken door [eiser 1] veel indringender zijn ervaren dan de verificatiegesprekken. Deze gesprekken vonden doorgaans plaats bij [eiser 1] op het bedrijf of in de auto, waarbij de verkopers dus fysiek aanwezig waren, terwijl de verificatiegesprekken werden gevoerd via de telefoon, met een voor [eiser 1] (relatief) onbekende medewerker van Groza. De verkoopgesprekken vonden bovendien veel vaker plaats, ondersteund door soms vrijwel dagelijks WhatsApp-berichtenverkeer, waardoor een vertrouwensband is ontstaan tussen Van de Marel en de verkoopmedewerkers van Aktua. Een verificatiegesprek met Groza vond alleen plaats nadat [eiser 1] al een koopovereenkomst had ondertekend.

Verder hebben Aktua en Groza naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende weersproken dat Aktua [eiser 1] heeft voorgehouden dat zij de verificatiegesprekken met Groza moest zien als een toneelstukje. Daarbij hebben de verkopers van Aktua kennelijk gebruik gemaakt van de vertrouwensband die was ontstaan met [eiser 1] (en ook blijkt uit de inhoud van de WhatsApp berichten), terwijl [eiser 1] geen of nauwelijks een band voelde met (de medewerker van) Groza.

4.58.

Daarbij komt dat de verificatiegesprekken in het voorjaar van 2016 nog relatief uitgebreid waren en de risico’s van de beleggingen inhoudelijk werden besproken, maar dat die verificatiegesprekken in de loop der tijd steeds meer het karakter kregen van een verplicht vragenrondje, terwijl ook de attitude van de verificateurs in toenemende mate onkritisch is geworden. Als voorbeeld kan genoemd worden het gesprek van 10 mei 2017 (betreffende aankoop van zes verschillende percelen grond door [eiser 1] , met een totale koopsom van afgerond € 1,14 miljoen), waarin [eiser 1] uit de doeken doet dat het te druk is in de tomatenkwekerij. Desondanks vraagt de verificateur enkel of [eiser 1] voldoende tijd heeft gehad voor haar aankoopbeslissing. Groza heeft onvoldoende doorgevraagd in de verificatiegesprekken, waar [eiser 1] geregeld laat blijken dat zij toch wel een succes op korte termijn verwacht en dat ook iedere keer blijft invullen op de formulieren. Ook is zij niet geconfronteerd met haar eerdere uitlatingen dat het de laatste keer zou zijn dat zij een perceel kocht. Groza was te passief. Bovendien baseerde Groza haar verificatie uitsluitend op een kort telefoongesprek met [eiser 1] , deed zij geen enkele navraag bij Aktua en wist zij ook niet wat Aktua in haar gesprekken met [eiser 1] had gezegd.

4.59.

Verder staat vast dat het business model van Aktua-Groza erin voorzag dat de koopovereenkomst met [eiser 1] ten tijde van het verificatiegesprek al was gesloten en bindend was. Zij kon van de koopovereenkomst nog slechts afzien tegen betaling van een contractuele boete. Dat is haar tijdens een verificatiegesprek ook voorgehouden en blijkt bovendien uit de verificatieformulieren. Volgens Groza c.s. en Aktua c.s. werd de boete meestal niet daadwerkelijk opgeëist. Daarvan was [eiser 1] echter niet op de hoogte. De verificatie kan alleen al hierom niet als onderdeel van het besluitvormingsproces ter zake van de aankoop worden gezien.

Primaire grondslag: oneerlijke handelspraktijk

4.60.

Primair hebben [eiser 1] c.s. hun vorderingen gebaseerd op een oneerlijke handelspraktijk. De rechtbank overweegt hierover als volgt.

4.61.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] als een consument in de zin van artikel 6:193a lid 1 sub a BW heeft gehandeld, te weten een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Weliswaar exploiteert [eiser 1] (samen met [eiser 2] ) een onderneming (een tomatenkwekerij), maar uit niets blijkt dat zij in die hoedanigheid heeft gehandeld in relatie tot Groza c.s. en Aktua c.s.. De onderneming van [eiser 1] is immers werkzaam in een geheel andere branche dan die waarin Groza c.s. en Aktua c.s. actief zijn. De enkele omstandigheid dat [eiser 1] op enig moment geld is gaan gebruiken dat zij heeft onttrokken uit de onderneming, maakt niet dat [eiser 1] handelde in de uitoefening van het bedrijf.

4.62.

Artikel 6:193b lid 1 BW bepaalt dat een handelaar onrechtmatig handelt indien hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is. Het begrip handelspraktijk is in artikel 6:193a lid 1 sub b BW omschreven als iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop of levering van een product aan consumenten.

4.63.

Op grond van artikel 6:193b lid 2 BW is een handelspraktijk oneerlijk indien een handelaar handelt:

a. in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en

b. het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen.

Artikel 6:193b lid 3 BW bepaalt dat een handelspraktijk in het bijzonder oneerlijk is indien een handelaar:

a. een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in de artikelen 6:193c tot en met 6:193g BW;

b. een agressieve handelspraktijk verricht als bedoeld in de artikelen 6:193h en 6:193i BW.

4.64.

Een handelspraktijk is misleidend indien informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie (artikel 6:193c lid 1 BW). Het artikel geeft vervolgens een aantal voorbeelden van misleidende informatie. Het gaat om handelspraktijken waarbij de handelaar foutieve informatie verstrekt - niet gebaseerd op de waarheid - of informatie verstrekt die door de wijze van presentatie, hoewel feitelijk gezien correct, op een of andere manier de consument bedriegt. Beslissend is of de (onjuiste) informatie de gemiddelde consument er toe kan brengen om een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen

4.65.

Artikel 6:193h BW bepaalt dat een handelspraktijk in haar feitelijke context, al haar kenmerken en omstandigheden in aanmerking genomen, agressief is indien door intimidatie, dwang, waaronder het gebruik van lichamelijk geweld, of ongepaste beïnvloeding, de keuzevrijheid of de vrijheid van handelen van de gemiddelde consument met betrekking tot het product aanzienlijk wordt beperkt of kan worden beperkt waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen.

4.66.

Op grond van artikel 6:193j sub 3 BW is een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen, vernietigbaar. Deze bepaling ziet op alle oneerlijke handelspraktijken die jegens de consument zijn verricht en waardoor er een overeenkomst is gesloten, maar niet (ook) op oneerlijke handelspraktijken die jegens de consument zijn verricht nadat een overeenkomst is gesloten. Voor deze situaties blijven andere rechtsmiddelen openstaan, zoals een vordering tot schadevergoeding. De consument kan op grond van artikel 3:50 en 3:51 BW de overeenkomst via een buitengerechtelijke, schriftelijke verklaring respectievelijk een vordering tot vernietiging bij de rechter vernietigen.

4.67.

De rechtbank is van oordeel dat Groza c.s. en Aktua c.s. zich vanaf begin 2017 in toenemende mate hebben bediend van een oneerlijke handelspraktijk, bestaande uit zowel een misleidende als een agressieve handelspraktijk. Dat oordeel is gebaseerd op hetgeen in 4.30 tot en met 4.59 is overwogen. Er is foutieve, of op zijn minst misleidende, informatie verstrekt over de te verwachte rendementen op korte termijn, waardoor [eiser 1] als gemiddelde consument er toe kan zijn gebracht om een besluit over een grondtransactie te nemen dat zij anders niet had genomen. Daarnaast hebben Groza c.s. en Aktua c.s. zich bediend van ongepaste beïnvloeding, waardoor de keuzevrijheid of de vrijheid van handelen van [eiser 1] als gemiddelde consument om tot de grondaankopen over te gaan aanzienlijk wordt beperkt of kan worden beperkt en waardoor zij een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen dat zij anders niet had genomen.

4.68.

Dat [eiser 1] in dit geval ook daadwerkelijk door de foutieve (dan wel misleidende) informatie en beïnvloeding is bewogen tot het sluiten van de koopovereenkomsten in de genoemde periode blijkt naar het oordeel van de rechtbank eveneens voldoende uit de overgelegde correspondentie, die in het voorgaande is samengevat. Die druk is voldoende opgevoerd om ergens in het voorjaar van 2017 een niveau te hebben bereikt die meebrengt dat de vanaf dat moment gesloten overeenkomsten vernietigbaar zijn.

Rol van Groza en Aktua bij oneerlijke handelspraktijk

4.69.

Uit het voorgaande wordt duidelijk dat een deel van de oneerlijke handelspraktijk bestaat uit handelen en omissies van Groza zelf, maar een groot deel ook uit handelen van Aktua, die geen partij is bij de koopovereenkomst tussen [eiser 1] en Groza. De rechtbank overweegt hierover als volgt.

4.70.

In artikel 6:193a, aanhef en sub b BW wordt een handelaar omschreven als “natuurlijk persoon of rechtspersoon die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf of degene die ten behoeve van hem handelt”.

4.71.

In dit geval is voldoende onderbouwd dat Aktua bij de verkoop van percelen aan [eiser 1] heeft gehandeld ten behoeve van Goza in de uitoefening van haar bedrijf, zoals bedoeld in artikel 6:193a, aanhef en sub b BW . Daarvoor is redengevend dat Aktua bij de aankopen van [eiser 1] een centrale en beslissende rol heeft gespeeld. Aktua heeft immers alle verkoopgesprekken verzorgd. Daarbij komt dat Aktua kennelijk is opgericht om te dienen als tussenpersoon voor Groza. Groza was bovendien de enige opdrachtgever van Aktua. Gelet op de tussen hen gesloten partage-overeenkomst, staat voldoende vast dat zowel de uitgaven (grondaankoop) als de inkomsten tussen hen werden gedeeld. De handelingen van Aktua zijn aldus evidentelijk te beschouwen als handelingen ten behoeve van Groza, die in rechtstreeks verband staan met de aankoop van [eiser 1] van de door Groza in de context van het met Aktua opgetuigde business model aangeboden gronden. Dat kwalificeert Aktua als ‘degene die ten behoeve van hem handelt’ en maakt haar daardoor een handelaar in de zin van artikel 6:193a BW.

4.72.

Het betoog van Groza dat zij niet op de hoogte was van de wijze waarop Aktua haar taak invulde, baat haar niet. Voor zover Groza niet bekend was van de oneerlijke handelspraktijk, was dit het gevolg van een business model dat geschikt, en waarschijnlijk ook gericht, was op het opzettelijk buiten beeld houden van het consumentencontact. Voor zover dit ertoe heeft geleid dat de oneerlijke verkooppraktijk langer heeft kunnen voortduren dan Groza heeft gewild, is dit een gevolg van haar keuze voor dit business model.

Tussenconclusie: overeenkomsten na 10 april 2017

4.73.

Het voorgaande leidt de rechtbank tot de volgende tussenconclusie.

In 2016 konden Groza en Aktua aannemen dat [eiser 1] wist wat ze deed. Zij is duidelijk gewezen op de verwachtingstermijn en het ontbreken van garanties en heeft er blijk van gegeven dat te begrijpen.

Vanaf begin 2017, toen de aankopen werden hervat, is in de houding van [eiser 1] echter een verandering opgetreden. Zij gaf steeds meer blijk van twijfel over wat ze deed en angst voor haar echtgenoot, en drong in toenemende mate aan op succes op (zeer) korte termijn. Aktua is daarop gaan inspelen, niet met een verhoogde alertheid op de vraag of wat [eiser 1] zei strookte met wat ze wilde en of verdere aankopen daarbij pasten, maar met hard sell: door haar voor te spiegelen dat de kans op succes op de korte termijn positief kon worden beïnvloed door nog meer percelen aan te kopen. Zij heeft daarbij in het voorjaar van 2017 de druk op [eiser 1] ontoelaatbaar opgevoerd.

Het omslagpunt ligt naar het oordeel van de rechtbank op 10 april 2017, toen [eiser 1] op één dag verschillende transacties is aangegaan met een waarde van in totaal ruim € 1,8 miljoen. Op diezelfde dag had [eiser 1] kennelijk aangegeven dat zij “nu eerst geld wil maken”, waarop Aktua heeft gereageerd met het verhaal dat een goede basis daarvoor essentieel is en dat [eiser 1] een goede grondspreiding heeft. Naar het oordeel van de rechtbank vormen de transacties van 10 april 2017 overtuigend bewijs van het feit dat de misleidende handelspraktijk bij [eiser 1] aansloeg. De rechtbank is daarom van oordeel dat die transacties onder invloed daarvan tot stand zijn gekomen. Dat geldt ook voor de cascade van transacties die daarna is gevolgd, omdat de attitude en het gedrag van de verkopers niet zal zijn veranderd en de verificatie in zodanige mate een wassen neus was geworden dat geen enkel van de door [eiser 1] in die periode uitgezonden signalen is opgepikt.

4.74.

Dit leidt tot het oordeel dat voor de overeenkomsten vanaf 10 april 2017 grond bestond voor vernietiging wegens een oneerlijke handelspraktijk.

De gevorderde verklaring voor recht onder I a) is daarom toewijsbaar, voor zover het ziet op de periode vanaf 10 april 2017.

Bij de gevorderde verklaringen voor recht onder I b) en c), voor zover betrekking hebbend op periode vanaf 10 april 2017, bestaat geen belang, aangezien die ook leiden tot de conclusie dat de overeenkomsten konden worden vernietigd.

Tussenconclusie: overeenkomsten vóór 10 april 2017

4.75.

[eiser 1] c.s. hebben aangevoerd dat ook vóór de koopovereenkomsten van 10 april 2017 toezeggingen zijn gedaan over de resultaten op korte termijn. De rechtbank is echter van oordeel dat daarvan vóórafgaand aan 10 april 2017 onvoldoende is gebleken.

[eiser 1] heeft ter zitting ook erkend dat in 2016 de nadruk veel meer lag op de lange termijn investeringen. Dat beeld wordt ook bevestigd door de WhatsAppberichten. Dat in 2016 sprake is geweest een agressieve handelspraktijk is evenmin gebleken.

4.76.

Uit hetgeen in 4.3 tot en met 4.29 is overwogen, volgt dat de rechtbank van oordeel is dat ook van het achterhouden van essentiële informatie, dwaling, bedrog, misbruik van omstandigheden, ontbrekende toestemming van [eiser 2] voor het sluiten van de koopovereenkomsten, een paulianeuze handeling, een tekortkoming, onvoorziene omstandigheden, onrechtmatig handelen of ongerechtvaardigde verrijking geen sprake is geweest.

4.77.

Dit betekent dat de overeenkomsten vóór 10 april 2017 niet (rechtsgeldig) zijn vernietigd en niet voor (al dan niet partiële) vernietiging in aanmerking komen. De gevraagde verklaringen voor recht onder I, voor zover die zien op de overeenkomsten vóór 10 april 2017, zullen daarom worden afgewezen.

Partiële vernietiging van de overeenkomsten vanaf 10 april 2017?

4.78.

[eiser 1] c.s. hebben verder primair een verklaring voor recht gevorderd dat de koopovereenkomsten partieel zijn vernietigd, te weten met betrekking tot “het deel van de betaalde koopprijzen”. Voor zover [eiser 1] c.s. alleen vernietiging verlangt van de overeenkomst als grondslag voor de (volledige) betalingsverplichting (waaruit verplichting tot terugbetaling de volledige koopsom voortvloeit), zonder vernietiging van de overeenkomst voor zover deze grondslag is voor de leveringsverplichting, is die vordering niet toewijsbaar, omdat dit tot een onredelijke uitkomst zou leiden. De rechtbank volgt [eiser 1] c.s. immers niet in haar betoog dat de gekochte gronden geen enkele waarde vertegenwoordigen.

De rechtbank zal [eiser 1] c.s. in de gelegenheid stellen nader toe te lichten hoe zij de partiële vernietiging ziet. Daarbij geeft de rechtbank [eiser 1] c.s. reeds nu in overweging, dat de rechtbank de overeenkomsten na 10 april 2017 niet vernietigbaar acht vanwege de te hoge koopprijs, maar vanwege de oneerlijke handelspraktijk. Daarom ligt de partiële vernietiging ten aanzien van de (volgens [eiser 1] c.s.) teveel betaalde koopprijs (boven de gestelde taxatiewaarde) niet voor de hand.

Ook zal [eiser 1] c.s. in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de vraag hoe de rechtbank de gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de (partiële) vernietiging moet zien in relatie tot de vordering tot (uitdrukkelijk) schadevergoeding (begroot op de volledige koopsom dan wel teveel betaalde koopsom). Een vordering tot ongedaanmaking is immers niet ingesteld, zodat (onder meer) de vraag opkomt welk belang [eiser 1] c.s. hebben bij de gevorderde verklaring voor recht over de (partiële) vernietiging

4.79.

De rechtbank zal [eiser 1] c.s. in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de vraag of zij bij deze stand van zaken hun primaire vordering tot een verklaring voor recht dat de overeenkomsten partiëel zijn vernietigd handhaven, en zo ja, die vordering en hun belang daarbij (gelet op het feit dat de geldvorderingen zijn gebaseerd op de verplichting tot schadevergoeding) van een nadere onderbouwing te voorzien. Groza c.s. en Aktua c.s. zullen in de gelegenheid worden gesteld daarop te reageren.

Aansprakelijkheid Aktua en Groza

4.80.

Uit het voorgaande volgt dat Groza en Aktua zich vanaf 10 april 2017 schuldig hebben gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank voldoende vast dat zij schadeplichtig zijn tegenover [eiser 1] (artikel 6:193j lid 2 BW).

4.81.

Bij de gevorderde verklaring voor recht onder I d), voor zover die ziet op Groza en de periode vanaf 10 april 2017, hebben [eiser 1] c.s. geen belang, omdat artikel 6:193j lid 2 BW al een zelfstandige grondslag voor schadevergoeding biedt.

Wel bestaat belang bij vordering I d) voor zover het betreft Aktua (in de periode vanaf 10 april 2017), omdat artikel 6:193j lid 2 BW deze vaststelling veronderstelt en de vordering onder I a) alleen ten aanzien van Groza is ingesteld. Deze vordering is tegen Aktua toewijsbaar.

Aansprakelijkheid bestuurders

4.82.

[eiser 1] c.s. achten [gedaagde 2] , BMBN, Sylvestre en [gedaagde 1] (hierna samen ook: de bestuurders) aansprakelijk voor de schade die [eiser 1] c.s. hebben geleden, omdat de bestuurders jegens [eiser 1] c.s. onrechtmatig hebben gehandeld.

4.83.

Primair beroepen [eiser 1] c.s. zich op de schending door de bestuurders van een op hen persoonlijk rustende zorgvuldigheidsnorm. Daaraan leggen zij ten grondslag dat de bestuurders [eiser 1] onvoldoende hebben ingelicht en geadviseerd, en hebben nagelaten financiële informatie op te vragen bij [eiser 1] . Ook wisten de bestuurders van het feit dat [eiser 2] niet bij de aankopen was betrokken, aldus [eiser 1] c.s..

4.84.

De rechtbank volgt [eiser 1] c.s. hierin niet. Zij hebben onvoldoende toegelicht dat op de bestuurders persoonlijk een verplichting rustte om [eiser 1] c.s. in te lichten of te adviseren over de risico’s en/of de betrokkenheid van [eiser 2] . Daarbij komt dat niet is gebleken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kennis droegen van de wijze waarop de verkopers de percelen in 2017 hebben aangeprezen.

4.85.

[eiser 1] c.s. hebben de vorderingen tegen de bestuurders subsidiair gebaseerd op het arrest van de Hoge Raad van 6 oktober 1989, NJ 1990/286 (Beklamel). De verwijten komen er op neer dat de bestuurders namens Groza en Aktua verplichtingen zijn aangegaan waarvan zij wisten of behoorden te begrijpen dat Groza en Aktua daaraan niet konden voldoen en geen verhaal zouden bieden.

4.86.

Dit betoog slaagt niet. Groza is een verplichting aangegaan tot levering van de genoemde percelen. Die verplichting is zij nagekomen. Niet gesteld of gebleken is dat de bestuurders ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomsten wisten of hadden moeten begrijpen dat er transacties werden gesloten die vernietigd zouden worden. De enkele omstandigheid dat Groza en Aktua (mogelijk) niet in staat zijn de betaalde koopprijzen aan [eiser 1] c.s. terug te betalen, rechtvaardigt daarom niet de conclusie dat de bestuurders aansprakelijk zijn. Het beroep van [eiser 1] c.s. op de uitspraak van de tuchtkamer van het gerechtshof in het hoger beroep in de zaak tegen de notaris slaagt niet. Volgens [eiser 1] c.s. is daarin overwogen dat de notaris had moeten weten dat Groza waardeloze percelen verkocht aan [eiser 1] en dat dit dus te meer geldt voor de bestuurders. In het licht van hetgeen in het voorgaande is overwogen over de percelen en de inhoud van de verificatiegesprekken (met name in 2016), gaat die vergelijking niet op. De notaris heeft een zorgplicht ten aanzien van aspirant kopers die van die van de bestuurders verschilt.

4.87.

Tot slot hebben [eiser 1] c.s. aangevoerd dat sprake is van een situatie waarin een bestuurder heeft bewerkstelligd of toegelaten dat de vennootschap haar wettelijke of contractuele verplichtingen niet nakomt. Het aannemen van een ernstig persoonlijk verwijt is in dat geval ook mogelijk op grond van andere omstandigheden dan de omstandigheid dat de bestuurder wist of redelijkerwijze had behoren te begrijpen dat de door hem bewerkstelligde of toegelaten handelwijze van de vennootschap, kort gezegd, ertoe zou leiden dat deze haar verplichtingen niet zou nakomen en ook geen verhaal zou bieden voor de als gevolg daarvan optredende schade (vgl. gerechtshof Den Haag 31 juli 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:1802).

4.88.

De rechtbank overweegt dat vast staat dat Groza en Aktua zich schuldig hebben gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk.

De rechtbank is verder van oordeel dat de bestuurders in zekere mate verantwoordelijkheid dragen voor gang van zaken vanaf 10 april 2017, die een gevolg is van het feit dat zij een onzorgvuldig business model hebben opgetuigd. Onderdeel van dat businessmodel was onder meer dat:

  • -

    de verkooptak was ondergebracht in een aparte vennootschap (Aktua);

  • -

    de informatiestroom tussen Aktua en [eiser 1] strikt was gescheiden van de informatiestroom tussen Groza en [eiser 1] ;

  • -

    het beleid was om gegeven verkoopinformatie niet schriftelijk vast te leggen, laat staan te bevestigen;

  • -

    het beleid was om in het kader van de verificatieprocedure door Groza géén navraag te doen bij Aktua over de wijze waarop het verkoopproces is verlopen;

  • -

    geen verplichting was om grote transacties c.q. grote totalen binnen een kort tijdsbestek aan de bedrijfsleiding voor te leggen;

  • -

    er een notaris met de afwikkeling van de transacties was belast die onvoldoende doortastend is opgetreden.

4.89.

De rechtbank is van oordeel dat, zeker toen in het voorjaar van 2017 de ene grote aankoop de andere opvolgde, het business model van Groza en Aktua had moeten voorzien in een rechtstreekse betrokkenheid van de leiding van de onderneming, die zelf stappen had moeten zetten om zich ervan te vergewissen dat er geen sprake was van een onzorgvuldige verkooppraktijk. Dat had kunnen bestaan in een bespreking van deze account met alle betrokkenen, waaronder de notaris, en had kunnen en moeten leiden tot de bevinding dat de gang van zaken zodanig verontrustend was dat [eiser 1] was medegedeeld dat verdere transacties alleen met schriftelijke toestemming van haar echtgenoot konden worden aangegaan. De door Groza en (met name) Aktua gevolgde handelwijze heeft er integendeel toe bijgedragen dat [eiser 2] er buiten zou blijven. Zo werd ervoor gezorgd dat gesprekken met [eiser 1] niet in zijn bijzijn zouden plaatsvinden maar in de auto op het parkeerterrein en is een postbus geopend en gehandhaafd waardoor de kans groter was dat aan [eiser 1] gerichte stukken buiten het zicht van [eiser 2] zouden blijven.

Ook dit rekent de rechtbank de bestuurders aan.

Het gedane aanbod voor een gesprek tussen [eiser 1] en [gedaagde 2] brengt hierin geen verandering. Dat aanbod kwam pas toen het al uit de hand was gelopen. Dat is iets anders dan inbedding in de organisatie dat grote/bijzondere transacties door verkoopmedewerkers aan bestuurders werden gemeld.

4.90.

Het betoog van de bestuurders dat hun geen (ernstig) persoonlijk verwijt te maken valt, snijdt geen hout. Van hen als bestuurders mag worden verwacht dat zij zicht hebben op de bedrijfsvoering. De omstandigheid dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen kennis droegen van de wijze waarop de verkopers de percelen in 2017 bij [eiser 1] hebben aangeprezen en geen maatregelen konden nemen om de schade van [eiser 1] c.s. te beperken, is het directe gevolg van de wijze waarop het businessmodel was ingericht. Die wijst er naar het oordeel van de rechtbank op dat de bestuurders bewust de ogen hebben gesloten voor de oneerlijke handelspraktijken, al dan niet met het oog op de financiële belangen die voor Groza, Aktua en de bestuurders op het spel stonden. Aangenomen moet daarom worden dat de bestuurders hebben bewerkstelligd of toegelaten dat Groza en Aktua door de oneerlijke handelspraktijk en dat de bestuurders daarvan een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt.

4.91.

De gevorderde verklaring voor recht onder I d) tegen de bestuurders, voor zover die ziet op de periode vanaf 10 april 2017, is daarom toewijsbaar.

Omvang van de schade

4.92.

Partijen hebben zich nog niet uitgelaten over de vraag welke schade het gevolg is van het handelen van Aktua en Groza en de bestuurders. De stellingen en de vordering van [eiser 1] c.s. over de omvang van de schade, zijn namelijk gebaseerd op de veronderstelling dat de percelen grond voor een te hoge koopprijs zijn verkocht, terwijl de aansprakelijkheid van Groza en Aktua daarop niet is gebaseerd, maar is gebaseerd op een oneerlijke handelspraktijk. [eiser 1] c.s. zullen dus moeten toelichten welke schade het gevolg is van dat handelen van Aktua en Groza. [eiser 1] c.s. zullen in de gelegenheid worden gesteld zich ook daarover uit te laten.

Eigen schuld [eiser 1]

4.93.

De rechtbank is van oordeel dat het beroep van Aktua c.s. en Groza c.s. op eigen schuld (artikel 6:101 BW) van [eiser 1] gedeeltelijk slaagt. Voorop gesteld wordt dat in zijn algemeenheid, en dus ook voor [eiser 1] , geldt dat van haar mocht worden verwacht dat zij zich vóór het aangaan van de bekritiseerde overeenkomsten redelijke inspanningen getroostte om de betekenis van het in de overeenkomsten bepaalde te doorgronden en de voor haar uit de overeenkomsten volgende verplichtingen en risico's te begrijpen. Ook herhaalt de rechtbank dat uit de koopovereenkomsten, vragenlijsten, verificatieforumlieren en verificatiegesprekken kenbaar was dat sprake is van een speculatieve investering en dat daaraan een zeker risico is verbonden (daargelaten de precieze aard en omvang daarvan), in het bijzonder in het geval van het uitblijven van een bestemmingsplanwijziging.

4.94.

Daarbij komt dat [eiser 1] er lange tijd zelf aan heeft bijgedragen dat het businessmodel van de bestuurders tot schade heeft geleid. Zij heeft er zelf voor gekozen om haar echtgenoot niet als klankbord bij haar grondspeculatie-afwegingen te betrekken. Zij heeft er ook zelf voor gekozen om tijdens de verificatiegesprekken geen open kaart te spelen met Groza en heeft zich laten leiden door de toezeggingen van de verkopers van Aktua. Zij heeft in de verificatiegesprekken in 2017 bijvoorbeeld niet gemeld dat door Aktua toezeggingen waren gedaan over de korte termijn rendementen en heeft de vragen van Groza over haar beschikbare liquide middelen (kennelijk bewust) in strijd met de waarheid beantwoord. Ook is zij in de loop van 2017 nog maandenlang doorgegaan met het kopen van percelen, terwijl haar (volgens haar eigen stellingen) was voorgehouden dat zij binnen enkele maanden resultaten kon verwachten en die resultaten niet kwamen.

4.95.

Aan het voorgaande zal de rechtbank de gevolgtrekking verbinden dat in de geschetste omstandigheden het ontstaan van de door [eiser 1] geleden schade, als een gevolg van haar eigen beslissing tot het aangaan van koopovereenkomsten, mede aan haarzelf is toe te rekenen. Partijen kunnen zich uitlaten over de vraag welke verdeling passend is.

Schikking?

4.96.

Partijen zullen ook in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de wenselijkheid van een voortzetting van de mondelinge behandeling (teneinde de mogelijkheid van een minnelijke oplossing te onderzoeken).

in reconventie

4.97.

De beoordeling in reconventie zal worden aangehouden.

5 De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

stelt [eiser 1] c.s. in de gelegenheid op de rol van 5 oktober 2022 bij akte te reageren op de in alinea’s 4.79, 4.92, 4.95 en 4.96 vermelde onderwerpen en bepaalt dat Groza c.s. en Aktua c.s. vervolgens in de gelegenheid zullen worden gesteld daarop te reageren;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan;

In reconventie

5.3.

houdt iedere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman, mr. J. van der Kluit en mr. B. de Metz en in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2022.1

1 type: coll: