Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2022:7830

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
31-08-2022
Datum publicatie
12-09-2022
Zaaknummer
C/15/323150 / HA ZA 21-650
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Inhoudsindicatie

nakoming van garantieverplichting verkoper uit koopovereenkomst registergoed en nakoming van verplichtingen i.v.m. cessie van vordering op huurder

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/323150 / HA ZA 21-650

Vonnis van 31 augustus 2022

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [plaats 1] (gemeente [gemeente 1]),

eiser,

advocaat mr. T. Hovers te Amsterdam,

tegen

1 [gedaagde 1],

wonende te [plaats 2] (gemeente [gemeente 2]),

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 1] HOLDING B.V.,

gevestigd te [plaats 2] (gemeente [gemeente 2]),

gedaagden,

advocaat mr. C.L. Kock te Heemstede.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden. Gedaagden zullen afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 16 maart 2022;

  • -

    de aanvullende productie 19 van de zijde van [eiser];

  • -

    de akte aanvulling gronden en wijziging eis;

  • -

    de spreekaantekeningen van de advocaat van [eiser];

  • -

    de mondelinge behandeling van 4 juli 2022 en de daarvan door de griffier bijgehouden aantekeningen.

1.2.

[gedaagde 1] heeft op de mondelinge behandeling tegen de aanvulling gronden en wijziging eis bezwaar gemaakt. Dit bezwaar heeft de rechtbank ter zitting verworpen, omdat er in de gegeven omstandigheden en gelet op hetgeen in de akte houdende aanvulling gronden en wijziging eis is aangevoerd geen sprake is van strijd met de goede procesorde, onredelijke bemoeilijking van de verdediging of onredelijke vertraging van het geding.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

De zaak in het kort

[eiser] heeft van [gedaagde 1] c.s. drie percelen aan de [straatnaam] in [plaats 2] gekocht en wil deze percelen gaan herontwikkelen. In het kader van de (ver)koop hebben partijen ook een akte van cessie gesloten waarbij [gedaagde 1] aan [eiser] heeft overgedragen een vordering op een huurder van het café dat op een van de percelen was gevestigd. Na de koop en levering van de percelen zijn er tussen partijen twee geschillen ontstaan: 1) over de vraag of [gedaagde 1] c.s. zijn tekortgeschoten in de nakoming van de garantieverplichting uit de koopovereenkomst (hierna: geschil 1) en 2) over de vraag of [gedaagde 1] [eiser] voorafgaand aan de cessie onjuist heeft voorgelicht (hierna: geschil 2).

De rechtbank beantwoordt de vraag of [gedaagde 1] c.s. zijn tekortgeschoten in de nakoming van de garantieverplichting uit de koopovereenkomst bevestigend en oordeelt dat [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser] als gevolg van deze tekortkoming lijdt en nog zal lijden.

[eiser] is niet-ontvankelijk in zijn vordering tot verklaring voor recht ten aanzien van perceel [kadaster nummer 3]. Hierbij gaat het namelijk om (de uitleg van) een erfdienstbaarheid waarbij ook partijen betrokken zijn die niet in deze procedure zijn gedagvaard, terwijl [eiser] op de mondelinge behandeling heeft verklaard geen gebruik te willen maken van de mogelijkheid deze partijen op grond van artikel 118 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) op te roepen in deze procedure.

De rechtbank beantwoordt de vraag of [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen in verband met de cessie eveneens bevestigend. [gedaagde 1] is daarom aansprakelijk voor de schade gelijk aan het bedrag dat - zoals ook door de rechtbank Den Haag in de procedure tussen [eiser] en de huurder, [betrokkene 2], is vastgesteld – wegens betalingen door [betrokkene 2] aan [gedaagde 1] in mindering komt op de hoofdsom van de gecedeerde vordering. Verder is [gedaagde 1] ongerechtvaardigd verrijkt omdat de rechtbank Den Haag de buitengerechtelijke kosten die de rechtbank aan [eiser] heeft toegewezen in mindering heeft gebracht op de door [gedaagde 1] ontvangen betalingen van [betrokkene 2].

De in deze procedure gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn niet toewijsbaar, omdat [eiser] daarvoor onvoldoende heeft gesteld.

2 Feiten

Geschil 1, over de bij de verkoop van de percelen door [gedaagde 1] c.s. aan [eiser] verstrekte garantie

2.1.

Bij koopovereenkomst van 14 november 2019 (hierna: de koopovereenkomst) hebben Bruijn c.s. drie percelen aan [eiser] verkocht gelegen aan de [adres 1], [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] respectievelijk het daaraan aangrenzend perceel, kadastraal bekend gemeente [plaats 2], sectie A nummer [kadaster nummer 1], [kadaster nummer 2] en [kadaster nummer 3] (hierna: het verkochte).

2.2.

Artikel 2 sub k van de koopovereenkomst luidt:

Verkoper garandeert:

(…)

k. Er zijn terzake het verkochte geen andere erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen bekend dan welke voorkomen in de akte van levering de dato elf september negentienhonderd drieënzeventig verleden voor mr. H.H. Kleine, destijds notaris te Heemstede, van welke akte een afschrift werd overgeschreven (…) in deel 3037 nummer 40.

De in artikel 2 k van de koopovereenkomst genoemde akte van levering uit 1973 (hierna: de akte van 1973) bevat uitsluitend citaten van eerder gevestigde erfdienstbaarheden ten behoeve en ten nutte van kadastrale percelen waarvan het verkochte deel uitmaakt.

2.3.

Bruijn c.s. hebben het verkochte aan [eiser] geleverd bij akte van levering op 15 januari 2020 voor mr. R. Einarson, notaris te Heemstede, verleden (hierna: de akte van 2020). De akte van 2020 vermeldt in de artikelen 2 en 6 onder meer:

Artikel 2

Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat .

(…)

2. Verkoper levert aan koper eigendom van het verkochte die:

(…)

d. niet belast is met andere bijzondere lasten en beperkingen, behoudens de in deze akte vermelde.

(…)

Artikel 6

Aanvaarding bijzondere lasten en beperkingen.

Koper aanvaardt uitdrukkelijk de hierna in deze akte vermelde bijzondere lasten en beperkingen, alsmede die bijzondere lasten en beperkingen die voortvloeien uit feiten die aan hem bekend zijn of aan hem bekend hadden kunnen zijn uit eigen onderzoek, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van hem verlangd mag worden.

2.4.

De akte van 2020 verwijst voor wat betreft bijzondere lasten en beperkingen van civielrechtelijke aard uitsluitend naar de akte van 1973 en de daarin geciteerde erfdienstbaarheden ten behoeve en ten nutte van het verkochte.

2.5.

[gedaagde 1] heeft bij akte van levering op 29 december 1980 voor een waarnemer van mr. J.M. Bast, notaris te Aerdenhout, verleden, een gedeelte van circa 60 m2 van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats 2], sectie A nummer [kadaster nummer 4] (nu nummer [kadaster nummer 5]) (hierna: de loods/perceel [kadaster nummer 5]) aan een derde, [betrokkene 1], geleverd (hierna: de akte van 1980).

2.6.

Bij de akte van 1980 is ten behoeve van de loods/perceel [kadaster nummer 5] en ten laste van het destijds bij [gedaagde 1] in eigendom achterblijvende deel van perceel nummer [kadaster nummer 4] (thans onder meer nummer [kadaster nummer 2] van het verkochte) onder meer de volgende erfdienstbaarheid gevestigd:

a. (…);

b. (…);

c. de erfdienstbaarheid van weg, houdende de verplichting voor de eigenaar van het lijdend erf te dulden, dat de eigenaar van het heersend erf op de voor de eigenaar van het lijdend erf minst bezwarende wijze kan komen van en gaan naar de aan het voorschreven kadastrale perceel gemeente [plaats 2] sectie A nummer [kadaster nummer 4] grenzende gang, toegang gevende tot de openbare weg ([straatnaam]).

2.7.

[betrokkene 1] heeft bij akte van koop en levering van 25 januari 2018 voor mr. A. Stuijt, notaris te Haarlem, verleden, de loods/perceel [kadaster nummer 5] aan [bedrijf] (hierna: [bedrijf]) geleverd (hierna: de akte van 2018).

2.8.

De huidige kadastrale situatie is als volgt:

{Afbeelding 1}

2.9.

Op 3 maart 2020 heeft [eiser] in verband met zijn voornemen om het verkochte te herontwikkelen een omgevingsvergunning aangevraagd, welke vergunning op 13 oktober 2020 is verleend. De huidige eigenaar van de loods/perceel [kadaster nummer 5], [bedrijf], heeft bezwaar tegen de vergunning gemaakt in verband met een erfdienstbaarheid van weg ten behoeve van de loods over het terrein van [eiser]. De gemeente heeft in een e-mail van 8 april 2021 aan [eiser] onder meer het volgende geschreven:

Zoals wij u in een eerdere mail schreven, zijn wij van mening dat er in ieder geval een erfdienstbaarheid bestaat om naar de [straatnaam] te komen vanaf het perceel [kadaster nummer 5].

Als deze zaak doorgezet wordt naar de bezwaarschriftencommissie en er een nieuw besluit genomen moet worden, is de erfdienstbaarheid een belemmering. Pas als deze wordt weggenomen, kunnen we kijken of er medewerking kan worden verleend aan de afwijking van het bestemmingsplan. We hebben partijen dan ook verzocht om de hoorzitting aan te houden tot er meer duidelijkheid is over de erfdienstbaarheid.

Geschil 2, over de door [gedaagde 1] aan [eiser] gecedeerde vordering

2.10.

Bij akte van cessie van 1 december 2019 heeft [gedaagde 1] aan [eiser] zijn vordering op [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]), voormalig huurder van het café dat op een van de verkochte percelen gevestigd was, gecedeerd (hierna: de (akte van) cessie).

2.11.

De specificatie van de gecedeerde vordering is als bijlage A aan de akte van cessie gehecht. Het betreft een schuldbekentenis ‘wegens ter leen ontvangen gelden’ voor een bedrag van € 25.000,00 van [betrokkene 2] en de zoon van [gedaagde 1] aan [gedaagde 1] (hierna: de geldlening). De uit de ‘schuldbekentenis voortvloeiende verplichtingen zijn ondeelbaar’ en ‘voor de schuldenaren gezamenlijk en voor een ieder persoonlijk’.

2.12.

[betrokkene 2] heeft in de periode van 18 tot en met 28 november 2019 in totaal

€ 8.500,00 aan [gedaagde 2] B.V. betaald, op de volgende data en met de volgende omschrijvingen:

  • -

    18 november 2019 een bedrag van € 2.500,00 o.v.v. ‘1e deel lening van 12.500 R [betrokkene 2]’;

  • -

    19 november 2019 een bedrag van € 2.500,00 o.v.v. ‘deel 2 lening 12.500 R [betrokkene 2]’;

  • -

    20 november 2019 een bedrag van € 2.500,00 o.v.v. ‘deel 3 lening R [betrokkene 2]’;

  • -

    28 november 2019 een bedrag van € 1.000,00 o.v.v. ‘4e deel in lossing r [betrokkene 2]’.

2.13.

Op 27 november 2019 vindt de volgende WhatsApp communicatie plaats tussen [gedaagde 1] en [eiser]:

[gedaagde 1]: Hierbij overzicht: lening 25000,huur cafe dec. 2018 2498.65,huur bistro jan e feb. 2019 €2000,rente july2018 tot en met dec.2019 € 1875 plus eenderde vetput €2125 totaal €33498,66 zonder kosten incasso! gr [betrokkene 3]

[eiser]: Zijn alle bedragen ex btw?

[gedaagde 1]: Heeft wel al €7500 betaald afgelopen dagen!

[gedaagde 1]: Huur cafe inc. btw huur bistro zit geen btw op! vetput inc. btw

[eiser]: Ok, ik ga het even op een rijtje zetten, bedankt

[eiser]: Is huur dec 2018 correct? Dit is niet dec 2019?

[gedaagde 1]: Huur cafe dec. 2018 niet betaald!

2.14.

In een e-mail van [gedaagde 1] aan [betrokkene 2] van 19 december 2019 staat onder meer:

In November jl. heb ik je laten weten dat je bij mij nog een schuld had open staan voor de volgende zaken:

(…)

- € 8.498,65 totaal diverse vorderingen

Daarop heb je diverse betalingen gedaan (…)

- € 25.000,00 schuldbekentenis staat hier verder buiten

De door jouw gedane betalingen van € 7.500,- [aanvulling rechtbank: dit bedrag is in de afdruk van de e-mail met de hand aangepast in € 8.500,-)] zijn hiermee op de eerste 3 genoemde posten (huren en rente) afgelost.

2.15.

In een door [gedaagde 1] ondertekende verklaring van 5 augustus 2020, aangehaald in het hierna te noemen vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Den Haag van 25 november 2020, is het volgende vermeld (onderstreping rechtbank):

Op 24 mei 2018 ben ik als eigenaar met [betrokkene 4] en [betrokkene 5] (mijn zoon) een schuldovereenkomst aangegaan voor de overnamesom (ter hoogte van €25.000,-) van het café aan de [adres 3] te [plaats 2].

Ik heb vernomen dat de heer [betrokkene 2] beweert dat ik in November 2019 de helft van deze schuld zou hebben kwijt gescholden. Ik wil hierbij schriftelijk verklaren dat dit onjuist is en dat ik op deze schuld nooit enige kwijting heb verleend aan de heer [betrokkene 2] of aan Mark .

2.16.

In een verklaring van [gedaagde 1] van 22 september 2020 is het volgende vermeld:

Op 27-11-2019 was ik de eigenaar en verhuurder van de bedrijfsruimte aan de [adres 3] te [plaats 2]. De heer Ritschie [betrokkene 2] huurde de genoemde bedrijfsruimte van mij en hij had bij mij de volgende openstaande betaalposten:

  • -

    € 25.000,-- : onbetaalde schuld uit schuldbekentenis.

  • -

    € 1.875,-- : onbetaalde rente uit bovenstaande schuld, periode jul 2018 tm dec 2019.

  • -

    € 2.498,65 : onbetaalde huur periode dec 2018.

  • -

    € 2.000,-- : onbetaalde huur bistro periode jan 2019 en feb 2019.

  • -

    € 2.125,-- : onbetaald deel aanschaf vetput, 1/3e deel.

- € 33.498,65 : € 33.498,65 : totaal

Ik heb de heer [betrokkene 2] meerdere keren medegedeeld dat ik als eerste de 4 laatst genoemde posten wenste te verrekenen. Daarop heb ik sindsdien van de heer [betrokkene 2] in deelbetalingen in totaal € 8.500,-- ontvangen.

Zoals ook vooraf aan de heer [betrokkene 2] is medegedeeld, heb ik de ontvangen betalingen verrekend met de 4 openstaande posten die tezamen €8.498,65 bedragen. Omdat het bedrag dat de heer [betrokkene 2] aan mij heeft betaald nagenoeg gelijk is aan de 4 openstaande posten kon ik niet anders aannemen dan dat de heer [betrokkene 2] zijn betaling had gedaan voor de 4 openstaande posten. Daarmee resteerde de onbetaalde schuld van € 25.000,00; deze vordering heeft MA. [eiser] van mij overgenomen.

2.17.

Bij vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Den Haag van 25 november 2020 (hierna: het vonnis van de rechtbank Den Haag) in een procedure tussen [eiser] en [betrokkene 2] is geoordeeld dat op de onder 2.12 vermelde betalingen (die [gedaagde 1] vóór de cessie heeft ontvangen) eerst de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.240,25 en de verschenen rente van € 1.875,00 in mindering worden gebracht en dat het restant van die betalingen, € 5.384,75 in mindering op de hoofdsom van de geldlening komt, zodat nog een bedrag van € 19.615,25 van de geldlening resteert. Dit bedrag en de proceskosten heeft de rechtbank Den Haag aan [eiser] toegewezen.

3 Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - na wijziging eis – voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht te verklaren dat:

a. de door [gedaagde 1] c.s. in de koopakte van 14 november 2019 onder artikel 2 sub k opgenomen garantie – dat er ten aanzien van het Verkochte geen andere erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen bestonden dan die voorkomen in de akte van levering van 11 september 1973 – is geschonden, althans dat er sprake is van strijd met het bepaalde in artikel 7:15 lid 1 BW en dus dat [gedaagde 1] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst d.d. 14 november 2019;

b. [gedaagde 1] c.s. jegens [eiser] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die door [eiser] is en nog zal worden geleden als gevolg van onder a. bedoelde tekortkoming;

c. Perceel met nr. [kadaster nummer 3] niet dient als uitweg om te komen en te gaan van en naar de [straatnaam] van en naar de respectievelijke percelen met nummers [kadaster nummer 2], [kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 5] (als heersende erven);

2. Gedaagde sub 1 (dhr. [gedaagde 1]) te veroordelen om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag als schadevergoeding, althans ter opheffing van het dwalingsnadeel door aanpassing van de koopprijs, van € 5.384,75, althans een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente berekend vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede een bedrag van € 869,24 wegens buitengerechtelijke incassokosten;

3. Gedaagde sub 1 (dhr. [gedaagde 1]) te veroordelen om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag ad. € 1.240,25, op grond van ongerechtvaardigde verrijking, althans ter opheffing van het dwalingsnadeel door aanpassing van de koopprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente berekend vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

4. Gedaagden hoofdelijk, des dat bij betaling door de ene, de andere gedaagde zal zijn gekweten, te veroordelen in de voldoening van de nakosten als bedeeld in artikel 237 lid 4 Rv, zijnde een bedrag van EUR 131,00 zonder betekening, verhoogd met een bedrag van EUR 68,00 in geval van betekening, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van het in deze te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis wettelijk rente is verschuldigd;

5. Gedaagden hoofdelijk, des dat bij betaling door de ene, de andere gedaagde zal zijn gekweten, te veroordelen in de kosten van deze procedure, met bepaling dat als deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen onder meer – kort samengevat – ten grondslag dat [gedaagde 1] c.s. zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de in de akte van cessie besloten overeenkomst waardoor [eiser] schade lijdt of nog zal lijden, althans dat [eiser] heeft gedwaald bij het aangaan van de in de akte van cessie besloten overeenkomst. Voor wat betreft de door de rechtbank Den Haag aan [eiser] toegewezen buitengerechtelijke incassokosten geldt volgens [eiser] dat [gedaagde 1] ten koste van [eiser] ongerechtvaardigd is verrijkt, omdat deze in mindering zijn gebracht op de betaling van [betrokkene 2] aan [gedaagde 1].

3.3.

[gedaagde 1] c.s. voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] in zijn vorderingen danwel tot afwijzing van de vorderingen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

Beroep van [gedaagde 1] c.s. op artikel 21 Rv faalt

4.1.

Volgens [gedaagde 1] c.s. heeft [eiser] artikel 21 Rv geschonden door bewijsstukken opzettelijk achter te houden en bewust in strijd met de waarheid te verklaren. [gedaagde 1] c.s. doelen hierbij op het niet door [eiser] in het geding brengen van de akte van 2018 en correspondentie en verklaringen in verband met de cessie. De rechtbank ziet geen grond voor het beroep van [gedaagde 1] c.s. op schending van artikel 21 Rv. Niet is gebleken dat [eiser] bewust bewijsstukken heeft achtergehouden of bewust in strijd met de waarheid heeft verklaard. De akte van 2018 is niet relevant voor deze procedure. De informatie uit de correspondentie en verklaringen in verband met de cessie is grotendeels al af te leiden uit de feiten in het door [eiser] ingebrachte vonnis van de rechtbank Den Haag. Het WhatsApp bericht van 27 november 2019 en de e-mail van 19 december 2019 van [gedaagde 1] aan [betrokkene 2] maken (de strekking van) die feiten niet anders.

4.2.

De rechtbank zal eerst geschil 1), het geschil rond de koopovereenkomst, behandelen en daarna geschil 2), het geschil over de cessie.

Geschil 1, [gedaagde 1] c.s. zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst

4.3.

[eiser] stelt dat [gedaagde 1] c.s. de garantiebepaling van artikel 2 sub k van de koopovereenkomst hebben geschonden, omdat zij hebben gegarandeerd dat er behoudens de erfdienstbaarheden vermeld in de akte van 1973, geen andere erfdienstbaarheden waren gevestigd, terwijl [gedaagde 1] bij de akte van 1980 onder meer een erfdienstbaarheid van recht van overweg heeft gevestigd ten laste van het verkochte en ten behoeve van de toen aan [betrokkene 1] verkochte loods/perceel [kadaster nummer 5]. Subsidiair legt [eiser] aan zijn vordering onder 1 a en b ten grondslag dat [gedaagde 1] c.s. hun leveringsverplichting ex artikel 7:15 Burgerlijk Wetboek (BW) hebben geschonden omdat [eiser] voormeld recht van overpad ten behoeve van de loods niet heeft aanvaard en [gedaagde 1] c.s. het verkochte dus niet vrij van lasten en beperkingen in eigendom hebben overgedragen.

Daarnaast stelt [eiser] dat hij eigen onderzoek heeft gedaan naar de deur van de loods die op het verkochte uitkomt door [gedaagde 1] c.s. naar het gebruik daarvan te vragen. [gedaagde 1] c.s. hebben volgens [eiser] zowel voorafgaand aan de koopovereenkomst als bij het passeren van de leveringsakte gezegd dat geen sprake was van voor het verkochte belastende erfdienstbaarheden en dat de deur in de loods niet meer gebruikt werd. De deur zou vroeger geplaatst zijn vanwege het feit dat de loods toen gebruikt werd als vuurwerkopslag en diende als vluchtdeur. Het gebruik als vuurwerkopslag was inmiddels gestaakt en daarmee had de deur zijn functie volgens [gedaagde 1] c.s. verloren, aldus [eiser].

4.4.

[gedaagde 1] c.s. voeren – samengevat – primair ten verwere aan dat de garantie in artikel 2 sub k van de koopovereenkomst niet is geschonden. De loods/perceel [kadaster nummer 5] heeft een recht van overpad op grond van de akte van 1973. Ook de gemeente concludeert dat dit uit de feitelijke situatie en de akte van 1973 volgt en de eigenaar van de loods, [bedrijf], beroept zich eveneens op de akte van 1973. Verder wordt het in 1980 ten behoeve van de loods/perceel [kadaster nummer 3] gevestigde recht van overweg niet genoemd in de akte van 2018, toen [betrokkene 1] de loods/perceel [kadaster nummer 3] overdroeg aan [bedrijf]. Subsidiair geldt, gelet op artikel 6 van de leveringsakte van 2020, dat [eiser] het recht van overpad ten behoeve van de loods heeft aanvaard, omdat deze voortvloeit uit de feiten die hem voorafgaand aan de koop uit eigen waarneming bekend waren of bekend hadden kunnen zijn, aldus [gedaagde 1] c.s.

4.5.

De rechtbank volgt [gedaagde 1] c.s. niet in hun standpunten en is van oordeel dat [gedaagde 1] c.s. de garantiebepaling van artikel 2 sub k van de koopovereenkomst hebben geschonden.

4.6.

De in de akte van 1973 geciteerde erfdienstbaarheden zijn ook ten behoeve van de loods/perceel [kadaster nummer 5] gevestigd en zien op een recht van uitweg ten laste van andere percelen dan het verkochte, te weten het naast het verkochte gelegen perceel nummer [kadaster nummer 6] en het (vervallen) perceel nummer [kadaster nummer 7]. Bij deze erfdienstbaarheden is geen recht van uitweg ten laste van het verkochte gevestigd. Daar was destijds geen noodzaak toe en dat kon juridisch ook niet, omdat de loods/perceel [kadaster nummer 5] en het verkochte in 1973 nog in één hand waren. Daarom is bij de levering van de loods/perceel [kadaster nummer 5] door [gedaagde 1] aan [betrokkene 1] in de akte van 1980 een erfdienstbaarheid van weg gevestigd om via het verkochte (dat destijds bij [gedaagde 1] c.s. in eigendom achterbleef) te komen van en gaan naar de aan het verkochte grenzende gang, toegang gevende tot de openbare weg (zie r.o. 2.6). Het primaire verweer van [gedaagde 1] c.s. dat de garantiebepaling niet is geschonden, omdat – zo begrijpt de rechtbank de stellingen van [gedaagde 1] c.s. – het recht van overpad ten laste van het verkochte al uit de akte van 1973 volgt, faalt dus. [gedaagde 1] c.s. garanderen in artikel 2 sub k van de koopovereenkomst dat er geen andere erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen ter zake van het verkochte bekend zijn dan die zijn vermeld in de akte van 1973, terwijl [gedaagde 1] c.s. wisten of in elk geval hadden behoren te weten dat die er wel waren. [gedaagde 1] heeft immers zelf de erfdienstbaarheid van weg ten laste van het verkochte bij de akte van 1980 gevestigd. Dat deze erfdienstbaarheid niet is opgenomen in de akte van 2018 betekent, anders dan [gedaagde 1] c.s. hebben aangevoerd, niet dat deze erfdienstbaarheid niet meer bestaat. Het gaat hier immers om een zakelijk recht, waarvan niet is gesteld noch is gebleken dat een rechter deze heeft gewijzigd of opgeheven (artikel 5:78 BW), dat daarvan afstand is gedaan (artikel 5:82 BW) of dat deze door vermenging teniet is gegaan (artikel 5:83 BW). [gedaagde 1] c.s. heeft de garantiebepaling van artikel 2 sub k van de koopovereenkomst daarom geschonden.

4.7.

Het subsidiaire verweer van [gedaagde 1] c.s. maakt dat oordeel niet anders. Dit verweer, dat de rechtbank zo begrijpt dat [gedaagde 1] c.s. heeft bedoeld dat [eiser] niet aan zijn onderzoekplicht heeft voldaan, faalt namelijk. Uitgangspunt is immers dat [eiser] als koper mocht afgaan en vertrouwen op de juistheid van de mededelingen die [gedaagde 1] c.s., als verkoper, heeft gedaan in de in artikel 2 sub k van de koopovereenkomst opgenomen garantie, en dat hij die mededelingen in beginsel niet op juistheid hoefde te controleren. Van feiten of omstandigheden die maken dat [eiser] aan de juistheid van deze garantie had moeten twijfelen (en dus verder onderzoek had moeten doen) is niet gebleken. Bovendien rustte op [gedaagde 1] c.s. een verzwaarde mededelingsplicht omdat zij wisten, althans behoorden te weten dat bij de akte van 1980 een erfdienstbaarheid van weg ten laste van het verkochte en ten behoeve van de loods/perceel [kadaster nummer 5] was gevestigd.

Voor zover [gedaagde 1] c.s. zich erop heeft beroepen dat uit de feitelijke situatie voldoende duidelijk moet zijn geweest dat er een recht van overpad bestond en dat [gedaagde 1] dit ook aan [eiser] heeft medegedeeld, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde 1] c.s. in het licht van hetgeen over en weer is gesteld onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij heeft gewezen op de in 1980 gevestigde erfdienstbaarheid. Dat [gedaagde 1] gezegd zou hebben dat er een recht van overweg zou bestaan ten laste van het verkochte valt namelijk niet te rijmen met de eigen stellingen van [gedaagde 1] c.s., in deze procedure, dat niet zeker is of de in 1980 ten laste van het verkochte gevestigde erfdienstbaarheden ook nog bestonden na de overdracht van de loods/perceel [kadaster nummer 5] aan [bedrijf] in 2018. In het licht van deze eigen stelling van [gedaagde 1] c.s. en de onderbouwde stellingen van [eiser] over zijn vragen over de deur van de loods/perceel [kadaster nummer 5] is de enkele stelling van [gedaagde 1] c.s. dat [gedaagde 1] bevestigend heeft geantwoord op de vraag of er een recht van overpad zou bestaan en – ter zitting – dat hij gezegd heeft dat de deur nog wel werd gebruikt, onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde 1] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft gewezen op de in 1980 gevestigde erfdienstbaarheid.

De rechtbank kan zich mede gelet op het partijdebat, waarin [gedaagde 1] c.s. veel aandacht hebben geschonken aan de loop van de in 1973 gevestigde erfdienstbaarheden, niet aan de indruk onttrekken dat er bij [gedaagde 1] c.s. mogelijk verwarring heeft bestaan tussen een recht van overweg ten behoeve het verkochte en de erfdienstbaarheid ten gunste van de loods/perceel [kadaster nummer 5] en ten laste van het verkochte. Deze verwarring komt in de gegeven omstandigheden evenwel voor rekening van [gedaagde 1] c.s.

Het beroep van [gedaagde 1] c.s. op de verklaring van de echtgenote van [gedaagde 1], dat [gedaagde 1] bij het passeren van de leveringsakte in 2020 heeft bevestigd dat er overpad op het pand rust, maakt een en ander niet anders. Op het moment van het passeren van de akte van levering was de koopovereenkomst immers al gesloten. Deze mededeling kon, wat daar ook van zij, [eiser] heeft het betwist, dus niet van invloed zijn op de onderzoekplicht van [eiser] als koper.

4.8.

Ten slotte faalt ook het verweer van [gedaagde 1] c.s. dat zij de garantiebepaling niet hebben geschonden omdat derden, waaronder de gemeente en [bedrijf], zich – in het kader van de bezwaarschrift procedure – op de akte van 1973, en niet op de akte van 1980, beroepen of daar naar verwijzen. Het standpunt van deze derden doet niet af aan het oordeel van de rechtbank over hetgeen partijen in hun koopovereenkomst hebben afgesproken noch over het bestaan van de in 1980 ten laste van het verkochte gevestigde erfdienstbaarheid van weg.

4.9.

Gelet op het vorenstaande hebben [gedaagde 1] c.s. de garantiebepaling van artikel 2 sub k van de koopovereenkomst geschonden. [gedaagde 1] c.s. hebben daardoor niet voldaan aan de leveringsverplichting van artikel 2 van de akte van 2020. Zij zijn daarom tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Aan de vraag of [gedaagde 1] c.s. ook in strijd hebben gehandeld met artikel 7:15 lid 1 BW (verplichting tot overdracht vrij van lasten en beperkingen) komt de rechtbank niet toe, omdat een verklaring van recht hierover subsidiair is gevorderd. De gevorderde verklaring van recht aangehaald in r.o. 4.1 onder 1.a ligt daarom in beginsel voor toewijzing gereed, tenzij het verweer van [gedaagde 1] c.s. slaagt dat de schade niet aannemelijk is, dat [gedaagde 1] c.s. niet hoofdelijk aansprakelijk zijn, dat niet aan het vereiste van causaliteit is voldaan of dat [eiser] geen belang heeft bij de gevorderde verklaring van recht. De rechtbank zal daarom hierna, onder r.o. 4.10 tot en met en 4.15, ingaan op deze verweren.

Schade is aannemelijk

4.10.

Dat [eiser] schade lijdt of zal lijden door de tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. in de nakoming van de koopovereenkomst is aannemelijk, omdat de gemeente aan [eiser] heeft geschreven dat de erfdienstbaarheid ten behoeve van de loods/perceel [kadaster nummer 5] een belemmering is voor een besluit in afwijking van het bestemmingsplan (voor de herontwikkeling van het verkochte). Vast staat ook dat [eiser] de omgevingsvergunning niet kan gebruiken, omdat de gemeente de hoorzitting van de bezwaarschriftprocedure heeft aangehouden tot er meer duidelijkheid is over de erfdienstbaarheid. Omdat de eigenaar van de loods/perceel [kadaster nummer 5] vooralsnog geen afstand van de erfdienstbaarheid wil doen, is de kans reëel dat de gemeente de vergunning in zal trekken. Gesteld noch gebleken is bovendien dat deze tekortkoming niet toerekenbaar is aan [gedaagde 1].

[gedaagde 1] c.s. zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de schade als gevolg van de tekortkoming

4.11.

Ook de vraag of [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn beantwoordt de rechtbank bevestigend, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gezamenlijk als verkoper van het verkochte optreden en daarom hoofdelijk zijn verbonden voor de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Dat zij hoofdelijk verbonden zijn volgt ook uit artikel IX lid 2 van de algemene voorwaarden waaronder de koopovereenkomst is aangegaan, dat luidt:

Ingeval twee of meer personen (Ver)Koper zijn, geldt het volgende:

  1. (…)

  2. Verkopers zijn hoofdelijk verbonden voor de voor hen uit de Koop voortvloeiende verplichtingen;

  3. (…)

Belang bij de onder 1.a en 1.b gevorderde verklaringen voor recht

4.12.

Het verweer van [gedaagde 1] c.s. dat [eiser] geen belang heeft bij een enkel declaratoir vonnis, omdat hij geen veroordeling tot betaling van schadevergoeding heeft verzocht, slaagt niet. Belang bij een verklaring van recht bestaat als schade aannemelijk is. Daarvoor is geen vordering tot veroordeling tot schadevergoeding of verwijzing naar de schadestaat nodig (vgl. Hoge Raad 27 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:760). In dit geval is schade aannemelijk zoals hiervoor in r.o. 4.10 overwogen. Bovendien heeft [eiser] ook belang bij de verklaringen voor recht, omdat hij – zoals hij ter zitting heeft toegelicht – hoopt dat partijen met een declaratoir vonnis alsnog een oplossing bereiken en kunnen voorkomen dat de omgevingsvergunning vanwege de (in 1980 gevestigde) erfdienstbaarheid wordt ingetrokken.

4.13.

Niet valt in te zien dat [eiser] geen belang zou hebben bij de onder 1 a en b gevorderde verklaringen voor recht omdat de erfdienstbaarheid uit 1973 het recht geeft om uit te wegen over perceel [kadaster nummer 3], zoals [gedaagde 1] c.s. betogen. [gedaagde 1] c.s. hebben dit ook niet toegelicht, zodat de rechtbank ook aan dit verweer voorbij gaat.

Causaliteit

4.14.

Het verweer van [gedaagde 1] c.s. dat niet aan het vereiste van causaliteit is voldaan, slaagt evenmin. Dat [eiser] schade lijdt of zal lijden als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. is immers, zoals uit het voorgaande bleek, aannemelijk. Dat er wellicht ook andere bezwaren bestaan tegen de omgevingsvergunning doet niet af aan het gegeven dat de schade aannemelijk is. Of en in hoeverre (de omvang van) de schade komt vast te staan zal in een eventuele schadestaatprocedure aan de orde komen.

Tussenconclusie

4.15.

Gelet op vorenstaande overwegingen zullen de in r.o. 3.1 onder 1.a en 1.b gevorderde verklaringen van recht worden toegewezen.

Ontvankelijkheid vordering onder 1.c t.a.v. perceel nummer [kadaster nummer 3]

4.16.

[eiser] vordert onder 1.c een verklaring van recht dat perceel [kadaster nummer 3] niet dient als uitweg om te komen en te gaan van en naar de [straatnaam] van en naar de respectievelijke percelen met nummers [kadaster nummer 2], [kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 5] (als heersende erven). Hij onderbouwt dit onder meer door te verwijzen naar een citaat uit de akte van 1973, in welk citaat wordt verwezen naar een akte van 1 december 1915 waarin een erfdienstbaarheid van uitweg naar en van de [straatnaam] wordt gevestigd ten laste van het bij die akte verkochte (perceel nummer [kadaster nummer 6] en het (vervallen) perceel nummer [kadaster nummer 7] gedeeltelijk) en ten behoeve van de perceelnummers [kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 4] (vernummerd in [kadaster nummer 5], [kadaster nummer 2] en [kadaster nummer 8]).

4.17.

Gelet op het feit dat [eiser] zich beroept op een erfdienstbaarheid ten laste van het perceel nummer [kadaster nummer 6] en het (vervallen) perceel nummer [kadaster nummer 7] gedeeltelijk, ziet de gevorderde verklaring van recht op een (ondeelbare) rechtsverhouding waarbij de eigenaars van laatst genoemde percelen betrokken zijn. Omdat zij in deze procedure niet zijn gedagvaard en [eiser] desgevraagd ter zitting heeft verklaard hen niet op grond van artikel 118 Rv in het geding te willen oproepen, zal de rechtbank [eiser] niet-ontvankelijk verklaren in zijn vordering onder 1.c.

Geschil 2, [gedaagde 1] is tekort geschoten in de nakoming van de akte van cessie

4.18.

[eiser] stelt dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de akte van cessie, omdat de overgedragen vordering minder beliep dan het overeengekomen bedrag (€ 19.615,25 in plaats van € 25.000,00). [gedaagde 1] heeft volgens [eiser] verzuimd te melden dat [betrokkene 2] al een substantieel deel van de overgedragen vordering aan hem had voldaan. De rechtbank begrijpt de stelling van [eiser] zo dat [gedaagde 1] daardoor een lagere vordering aan [eiser] heeft overgedragen dan partijen bij de cessie waren overeengekomen.

4.19.

[gedaagde 1] betwist dat hij is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de cessie en voert aan dat hij [eiser] voor het tekenen van de akte van cessie via WhatsApp op de hoogte heeft gesteld van betalingen van [betrokkene 2] aan [gedaagde 1] voor een bedrag van € 7.500,00. Naast de geldlening van € 25.000,00 had [gedaagde 1] nog andere vorderingen op [betrokkene 2], samen met de geldlening een bedrag van € 33.498,65. Na aftrek van de betalingen van [betrokkene 2] aan [gedaagde 1] - waaronder ook nog een aanvullend bedrag van € 1.000,00, resteerde nog een bedrag van € 24.998,65 (afgerond € 25.000,00). Dat de overgedragen vordering minder dan € 25.000,00 bedroeg, heeft [eiser] aan zichzelf te wijten door de manier waarop hij bij de rechtbank Den Haag tegen [betrokkene 2] heeft geprocedeerd, aldus [gedaagde 1].

4.20.

Het verweer van [gedaagde 1] dat hij niet is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de cessie omdat de overgedragen vordering op het saldo ziet van al zijn vorderingen op [betrokkene 2] na aftrek van de betalingen en/of omdat [eiser] voorafgaand aan de cessie op de hoogte was van de betalingen van [betrokkene 2] aan [gedaagde 1], slaagt niet. De akte van cessie met daaraan gehechte specificatie ziet immers uitsluitend op de (ver)koop en overdracht van de vordering uit de geldlening. Bovendien is gesteld noch gebleken dat [gedaagde 1] voorafgaand aan de cessie aan [eiser] heeft kenbaar gemaakt onder welke omschrijvingen de betalingen (van in totaal € 8.500,00) door [betrokkene 2] waren gedaan. Dat in eerste instantie tussen partijen is gesproken over overname van alle vorderingen van [gedaagde 1] op [betrokkene 2] doet daar niet aan af, omdat de akte van cessie niets vermeldt over overige andere vorderingen. Het door [gedaagde 1] ingebrachte WhatsApp bericht biedt ook geen steun voor zijn standpunt. Uit de e-mail van 19 december 2019 van [gedaagde 1] aan [betrokkene 2] en uit de verklaring van [gedaagde 1] van 5 augustus 2020 blijkt juist het tegenovergestelde, omdat [gedaagde 1] de betalingen van [betrokkene 2] daarin weliswaar vermeldt, maar in mindering brengt op andere schulden dan de geldlening. Voor zover [gedaagde 1] aanvoert dat deze e-mail respectievelijk verklaring op initiatief van [eiser] zijn opgesteld, heeft [gedaagde 1] onvoldoende onderbouwd waarom dat tot een andere conclusie zou moeten leiden. Uitgangspunt is dus dat de akte van cessie uitsluitend op de (ver)koop en overdracht van de vordering uit de geldlening ziet.

4.21.

Zoals ook door de rechtbank Den Haag is vastgesteld, volgt uit de omschrijvingen bij de betalingen dat [betrokkene 2] deze wenste toe te rekenen aan de schuld op grond van de geldlening. Gelet op artikel 6:43 BW worden de betalingen van in totaal € 8.500,00 door [betrokkene 2] daarom toegerekend aan de geldlening, zodat [gedaagde 1] in beginsel feitelijk slechts een vordering heeft overgedragen die € 8.500,00 lager is dan was afgesproken. Op de betalingen komen echter – in lijn met het oordeel van de rechtbank Den Haag – in mindering de door [eiser] in die procedure toegewezen buitengerechtelijke kosten en de verschenen rente, zodat een bedrag van € 5.384,75 (€ 8.500,00 - € 3.115,25) in mindering op de hoofdsom van de geldlening komt. De geldlening bedroeg daarom ten tijde van de cessie € 19.615,25, zodat [gedaagde 1] een vordering heeft overgedragen die € 5.384,75 lager is dan was afgesproken. Daarmee is hij tekortgeschoten in de nakoming van de in de akte van cessie besloten overeenkomst. Gesteld noch gebleken is dat deze tekortkoming niet toerekenbaar is aan [gedaagde 1]. Het verweer dat dit niet voor risico van [gedaagde 1] behoort te blijven, omdat [eiser] in de procedure bij de rechtbank Den Haag er niet voor heeft gekozen om zijn eis te vermeerderen, slaagt namelijk niet. Vast staat immers dat [gedaagde 1] op grond van de cessie akte uitsluitend de geldlening aan [eiser] heeft overgedragen. [eiser] kon zijn vordering jegens [betrokkene 2] dus niet verhogen. Het betoog van [gedaagde 1] dat [eiser] hem na kennisname van de conclusie van antwoord in de procedure bij de rechtbank Den Haag had moeten vragen alsnog zijn andere vorderingen op [betrokkene 2] aan [eiser] over te dragen en dat [gedaagde 1] bereid is deze overige vorderingen op [betrokkene 2] alsnog aan [eiser] over te dragen, gaat niet op, omdat deze bereidheid niet afdoet aan de tekortkoming van [gedaagde 1] in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de cessie. Voor zover [gedaagde 1] een beroep bedoelt te doen op een schadebeperkingsplicht van [eiser] gaat ook dit verweer niet op omdat [gedaagde 1] niet heeft onderbouwd of en in hoeverre [eiser] gelet op alle omstandigheden van het geval hierdoor zijn schade had kunnen beperken.

4.22.

Gelet op voorgaande overwegingen, is sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de akte van cessie, zodat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de schade die [eiser] daardoor lijdt. Gelet op het feit dat de overgedragen vordering niet € 25.000,00 maar € 19.615,25 bedraagt, begroot de rechtbank deze schade op het verschil tussen deze twee bedragen, zodat de vordering van [eiser] onder 2 tot betaling van € 5.384,75 toewijsbaar is.

Ongerechtvaardigde verrijking doordat buitengerechtelijke incassokosten op betaling van [betrokkene 2] in mindering is gebracht

4.23.

[eiser] stelt verder dat [gedaagde 1] ongerechtvaardigd verrijkt is doordat de rechtbank Den Haag het aan [eiser] toegewezen bedrag aan buitengerechtelijke kosten van € 1.240,25 in mindering heeft gebracht op de betalingen (van in totaal € 8.500,00) die [betrokkene 2] aan [gedaagde 1] heeft gedaan, terwijl dit bedrag aan [eiser] toekomt. [gedaagde 1] betwist dit en voert aan dat hij de betalingen van [betrokkene 2] niet zonder recht of titel heeft ontvangen en dat het vonnis van de rechtbank Den Haag dit niet anders maakt. Dat [eiser] minder geld kreeg dan waar hij op had gehoopt, is het gevolg van zijn eigen procesrechtelijke keuzes. Zo heeft [eiser] er zelf voor gekozen zijn vordering te beperken tot € 25.000,00 aldus [gedaagde 1].

4.24.

Zoals hiervoor overwogen heeft de rechtbank Den Haag de betalingen van [betrokkene 2] op de hoofdsom van de geldlening in mindering gebracht na aftrek van buitengerechtelijke kosten en rente. Hoewel de buitengerechtelijke kosten aan [eiser] zijn toegewezen en hem dus toekomen, zijn deze via het vonnis van de rechtbank Den Haag feitelijk verrekend met de door [gedaagde 1] ontvangen betalingen. De rechtbank Den Haag heeft daartoe in r.o. 4.5 van haar vonnis het volgende overwogen:

(…) In de dagvaarding is gesteld dat de buitengerechtelijke incassokosten het bedrag belopen van € 1.240,25. [betrokkene 2] heeft dat standpunt niet weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. (…) Omdat [eiser] er voor heeft gekozen zijn vordering te beperken tot € 25.000,00 in verband met de competentiegrens van de kantonrechter, en de basis van zijn vordering is dat de gevorderde hoofdsom van de geldlening dat gevorderde bedrag beloopt, heeft hij voor het overige geen standpunten ingenomen wat betreft de hoogte van de verschenen rente. De kantonrechter zal het resterende deel van de betalingen dan ook in mindering brengen op de hoofdsom.

4..6 Het voorgaande brengt mee dat op de betaling van in totaal € 8.500,00 eerst de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.240,25 en (…) in mindering worden gebracht. (…)

Uit het citaat blijkt dat [eiser] ervoor heeft gekozen zijn vordering te beperken tot € 25.000,00, inclusief – onder meer – incassokosten. Deze keuze had niet tot de hiervoor vermelde verrekening geleid wanneer [gedaagde 1] bij de cessie rekening had gehouden met de wens van [betrokkene 2] om de betalingen toe te rekenen aan de schuld op grond van de geldlening. [eiser] had dan immers het restant van de geldlening (€16.500,00) vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en rente kunnen vorderen. Wat hier ook van zij, bedoelde keuze van [eiser] neemt niet weg dat [gedaagde 1] ten koste van [eiser] ongerechtvaardigd is verrijkt. De buitengerechtelijke kosten zijn immers aan [eiser] toegewezen, waardoor niet [gedaagde 1] maar [eiser] recht heeft op betaling van die kosten. Nu de kosten in het vermogen van [gedaagde 1] en niet in het vermogen van [eiser] terecht zijn gekomen, is [gedaagde 1] ten koste van [eiser] ongerechtvaardigd verrijkt. Het verweer van [gedaagde 1] dat hij (dit bedrag van) de betalingen niet zonder recht of titel heeft ontvangen slaagt niet. Als gevolg van het vonnis van de rechtbank Den Haag is een deel van de betalingen van [betrokkene 2] toegerekend aan door de [eiser] gevorderde (en toegewezen) buitengerechtelijke kosten. Dat [gedaagde 1] dit bedrag in eerste instantie ten titel van aflossing op de geldlening heeft ontvangen, maakt dat niet anders. [gedaagde 1] is daarom ongerechtvaardigd verrijkt voor een bedrag van € 1.240,25, zodat de vordering tot betaling van dit bedrag zal worden toegewezen.

Wettelijke rente

4.25.

[gedaagde 1] heeft gesteld dat hij voor wat betreft geschil 2 rauwelijks is gedagvaard. Inderdaad is gesteld noch gebleken dat [eiser] [gedaagde 1] voor zijn vorderingen uit hoofde van de cessie in gebreke heeft gesteld. De over de onder 4.22 en 4.24 bedoelde bedragen gevorderde wettelijke rente zal daarom worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis.

Buitengerechtelijk incassokosten

4.26.

De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten komt niet voor toewijzing in aanmerking, omdat de grondslag en de feitelijke onderbouwing van deze kosten in de dagvaarding ontbreekt. De rechtbank zal het onder 2 gevorderde bedrag van € 869,24 dan ook afwijzen.

Proceskosten

4.27.

[gedaagde 1] c.s. zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten, waaronder de nakosten, worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van eiser worden begroot op:

- dagvaarding € 119,21

- griffierecht 952,00

- salaris advocaat 1.126,00 (2.0 punt × tarief € 563,00)

Totaal € 2.197,21

4.28.

Bij de begroting van het salaris advocaat is uitgegaan van het tarief voor onbepaalde waarde (tarief II), aangezien aan de gevorderde verklaringen voor recht een veel groter deel van de processtukken, de mondelinge behandeling en het partijdebat is besteed dan aan de gevorderde geldbedragen.

4.29.

De nakosten worden begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten vanaf de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat de door [gedaagde 1] c.s. in de koopakte van 14 november 2019 onder artikel 2 sub k opgenomen garantie – dat er ten aanzien van het Verkochte geen andere erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen bestonden dan die voorkomen in de akte van levering van 11 september 1973 – is geschonden en dat [gedaagde 1] c.s. dus tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst d.d. 14 november 2019,

5.2.

verklaart voor recht dat [gedaagde 1] c.s. jegens [eiser] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die door [eiser] is en nog zal worden geleden als gevolg van onder 5.1 bedoelde tekortkoming,

5.3.

verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vordering tot verklaring van recht vermeld onder 1.c in de akte houdende aanvulling gronden en wijziging eis,

5.4.

veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 6.625,00 (zesduizend zeshonderdvijfentwintig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.5.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 2.197,21, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.6.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten vanaf de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.7.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.4, 5.5 en 5.6 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Wamsteker en in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2022.1

1 type: 1621 coll: