Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2021:7903

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
27-08-2021
Datum publicatie
21-09-2021
Zaaknummer
20/1036
Rechtsgebieden
Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Afwijzing verzoek om een tegemoetkoming in planschade. Omvang waardevermindering. Planvergelijking en taxatie. Normaal maatschappelijk risico.

De door het college ingeschakelde adviseur heeft het schadebedrag van € 15.000,00 naar het oordeel van de rechtbank op een voldoende inzichtelijke wijze vastgesteld in haar adviezen, zodat verweerder voor het onderdeel waardevermindering van die adviezen heeft mogen uitgaan. Eisers hebben niet aannemelijk gemaakt dat de adviseur de omvang van de schade heeft onderschat of een onjuiste taxatie heeft verricht.

De adviseur van verweerder – en daarmee verweerder – heeft voorts de omvang van het normaal maatschappelijk risico naar het oordeel van de rechtbank naar behoren gemotiveerd. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de adviseur concreet gemotiveerd heeft uiteengezet waarom de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling is te beschouwen, deze in de ruimtelijke structuur past en binnen het ruimtelijke beleid. Eisers hebben de uiteenzetting van de adviseur niet concreet weersproken. Een aftrek wegens normaal maatschappelijk risico van 3,5% van de waarde van de woning van eisers is passend.

Wetsverwijzingen
Wet ruimtelijke ordening 6.1
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 20/1036


uitspraak van de meervoudige kamer van 27 augustus 2021 in de zaak tussen

[eiser 1] en [eiseres] , te [woonplaats] , eisers

(gemachtigde: ing. G. Kuiper),

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Opmeer, verweerder

(gemachtigde: B. Visser).

Procesverloop

Bij besluit van 25 juni 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder een verzoek van eisers om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.

Bij besluit van 27 januari 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.

Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2021. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

1. In de bijlage die bij deze uitspraak is gevoegd zijn de relevante bepalingen uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen. De bijlage maakt onderdeel uit van deze uitspraak.

2.1

Eiser sub 1, die in gemeenschap van goederen is getrouwd met eiseres sub 2, is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] . Bij brief van 15 oktober 2018 en aanvraagformulier van 7 november 2018 hebben eisers bij verweerder een aanvraag om tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro ingediend. Eisers stellen schade in de vorm van waardevermindering van hun woning te hebben geleden als gevolg van het op 26 juni 2014 vastgestelde, op 26 oktober 2014 in werking getreden en op 15 juli 2015 onherroepelijk geworden bestemmingsplan “Landelijk Gebied Opmeer 2014”. Het bestemmingsplan maakt de aanleg van een ovonde mogelijk ter hoogte van de kruising van de Langereis en de A.C. de Graafweg op de N241. Op grond van dit bestemmingsplan is de A.C. de Graafweg (inclusief de kruising met de Langereis) bestemd voor “Verkeer-1” en de Langereis voor “Verkeer-3”. Delen van deze wegen zijn voorts bestemd voor onder meer de dubbelbestemmingen “Waarde-Ecologie” en “Leiding-Water”.

Op basis van het voorheen geldende planologische regime het bestemmingsplan “Buitengebied Hoogwoud (1998)” hadden de gronden rondom de woning van eisers de bestemming “Agrarisch gebied” en ten noordwesten, westen en zuiden ervan de bestemming “Wegen”. De begrenzingen van de bestemming “Wegen” onder het voorheen geldende planologische regime komen grotendeels overeen met de begrenzingen van de bestemmingen “Verkeer-1” en “Verkeer-3” onder het nieuw planologische regime, maar ter hoogte van de aansluiting op de ovonde, zowel op de Langereis als de A.C. de Graafweg, zijn de bestemmingsvlakken “Verkeer-1” en “Verkeer-3” dichter bij de onroerende zaak van eisers komen te liggen.

2.2

Verweerder heeft op basis van de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade van de gemeente Opmeer 2008 Ten Have Advies v.o.f. (Ten Have) de opdracht verstrekt om advies uit te brengen omtrent de aanvraag van eisers.

2.3

Ten Have heeft, na alle betrokkenen te hebben gehoord en zich ter plaatse te hebben georiënteerd, op 27 mei 2019 een definitief advies uitgebracht. Ten Have heeft verweerder geadviseerd het verzoek van eisers om een tegemoetkoming in planschade af te wijzen.

2.4

Verweerder heeft (mede) op basis van het advies van Ten Have het primaire besluit genomen. Daartegen hebben eisers bezwaar gemaakt. Bij brief van 2 oktober 2019 hebben eisers hun bezwaar aangevuld en onder meer een drietal taxatierapporten overgelegd van taxateurs J.J. Dekker van 19 september 2019, A.J.J.M. Dekker van 24 september 2019 en F.C. van Keulen van 30 september 2019.

2.5

Bij nader advies van 28 november 2019 heeft Ten Have op verzoek van verweerder gereageerd op de brief van eisers van 2 oktober 2019 en de daarbij overgelegde taxatierapporten en haar advies van 27 mei 2019 gehandhaafd.

2.6

Verweerder heeft vervolgens het bestreden besluit genomen, waarbij hij het primaire besluit heeft gehandhaafd.

3. Op grond van het bestemmingsplan “Landelijk Gebied Opmeer 2014” is de aanleg van een ovonde mogelijk op korte afstand van de woning van eisers.

Niet in geschil is dat door de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan planologisch nadeel is ontstaan voor eisers in de vorm van waardevermindering van de bij hen in eigendom zijnde onroerende zaak. Evenmin is in geschil dat de marktwaarde van de onroerende zaak voor inwerkingtreding van dit bestemmingsplan kon worden vastgesteld op € 550.000,00.

Daarnaast is tussen partijen niet in geschil dat schade die het gevolg is van fysieke werkzaamheden die zijn verricht ten behoeve van de aanleg van de ovonde geen rol spelen bij de beantwoording van de vraag of eisers recht hebben op een tegemoetkoming in planschade.

4. Eisers betogen, mede onder verwijzing naar de drie voornoemde taxatierapporten, dat verweerder de adviezen van Ten Have van 27 mei 2019 en 28 november 2019 niet aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen, omdat er concrete aanknopingspunten zijn aan de juistheid en volledigheid ervan te twijfelen wat betreft de onderdelen waardevermindering en het normaal maatschappelijk risico.

5. De rechtbank stelt, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 13 november 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3852, voorop dat een bestuursorgaan, indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies mag uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.

Waardevermindering (planvergelijking en taxatie)

6.1

Eisers voeren aan, mede onder verwijzing naar de drie voornoemde taxatierapporten, dat Ten Have in haar adviezen niet deugdelijk heeft onderbouwd hoe zij tot een waardevermindering van hun woning van € 15.000,00 (2,7%) is gekomen. Volgens eisers is sprake van een hoger schadepercentage, namelijk van 9%, omdat sprake is van een fors planologisch nadeel. Ten Have heeft de schadefactoren volgens eisers te lichtzinnig beoordeeld. De schadefactoren bestaan in dit geval volgens hen uit verlies van privacy (ingrijpend), meer geluid (redelijk ingrijpend), meer stank en fijnstof (beiden niet zo ingrijpend), licht van inschijnende koplampen en trillingshinder (niet al te ingrijpend), forse vermindering van zonlicht als gevolg van de verhoging van het talud en, door Ten Have in haar adviezen niet benoemd, redelijk ingrijpende vochtproblemen (het regenwater vloeit af naar hun woning, omdat het asfalt dichterbij is gelegen). Volgens eisers stelt Ten Have dat onder het voorheen geldende planologische regime uitzichtverlies ook mogelijk was, maar heeft zij geen feiten en getallen over deze planvergelijking in haar adviezen vermeld.

Ten Have is in dit kader volgens eisers daarnaast uitgegaan van een onjuiste marktwaarde van hun woning na de planologische wijziging op de peildatum. Uit de door eisers overgelegde taxatierapporten blijkt immers dat sprake is van (gemiddeld bezien) een marktwaarde van hun woning op de peildatum van € 493.000,00, terwijl Ten Have is uitgegaan van een marktwaarde van hun woning van € 535.000,00. Blijkens de prijsontwikkeling van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen zijn de prijzen van vrijstaande woningen in de gemeente Opmeer tussen de peildatum 26 oktober 2014 (datum inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan) en het derde kwartaal van 2019 met 34% gestegen, terwijl de waarde van de woning van eisers is gedaald met 8,9% (van € 535.000,00 naar € 493.000,00). Indien de woning van eisers zou zijn meegelift op de prijsstijging van 34% zou deze in september 2019 een marktwaarde van ongeveer € 716.900,00 hebben gehad. Hierin zit volgens eisers een behoorlijke frictie. Dat bij de woning van eisers niet zo een prijsstijging heeft plaatsgevonden heeft te maken met een grotere planologische verslechtering dan waarvan Ten Have is uitgegaan en met het feit dat de woning is gelegen in landelijk gebied en deze daardoor iets minder courant is dan een woning in het dorp. Indien de schade aan de woning van eisers, die is veroorzaakt door de fysieke werkzaamheden als gevolg van de planologische wijziging, is hersteld zal de fictieve marktwaarde per het derde kwartaal van 2019 stijgen van € 493.000,00 naar € 546.500,00.

6.2.1

De rechtbank stelt het volgende vast. In het advies van Ten Have van 27 mei 2019 is de waardevermindering van de woning als gevolg van de planologische wijziging vastgesteld op € 15.000,00. Dat is 2,7% van de waarde van de woning onder het oude planologische regime, op de dag voor de peildatum. Aan de hand van maximalisatie van de bouw- en gebruiksmogelijkheden onder het oude en nieuwe planologische regime is Ten Have in haar advies ingegaan op de factoren uitzicht, (zon)lichttoetreding, privacy, verkeersbewegingen en milieuhinder (geluid, stank, stof, trilling, koplampen en dergelijke). Volgens Ten Have is sprake van een planologisch enigszins nadeliger situatie en daarmee van een waardevermindering die ligt tussen 0-5% van de waarde van de woning.

Wat betreft uitzicht is volgens Ten Have vanwege het opschuiven van de verkeersbestemming in de richting van de woning van eisers sprake van een planologisch enigszins nadeliger situatie. Het uitzichtverlies voor eisers door een verhoging in de vorm van een talud was planologisch volgens Ten Have al mogelijk onder het oude planologische regime, omdat de voorheen geldende planvoorschriften er niet aan in de weg stonden dat op de bestemming “Wegen” een weg zou worden gerealiseerd op een talud. In zoverre is volgens Ten Have geen sprake van een nadeliger situatie wat betreft uitzicht.

Wat betreft (zon)lichttoetreding is volgens Ten Have geen sprake van een planologisch nadeliger situatie omdat eisers op grond van het voorheen geldende regime al rekening moesten houden met de aanleg van taluds met daarop rijbanen en met groenvoorzieningen.

Wat betreft privacy is volgens Ten Have sprake van een planologisch nadeliger situatie onder het nieuwe regime vanwege het opschuiven van de verkeersbestemming richting de woning van eisers en vanwege de intensivering van het gebruik voor verkeersdoeleinden in vergelijking met het voorheen geldende gebruik voor agrarische doeleinden.

Wat betreft het aantal verkeersbewegingen is volgens Ten Have geen sprake van een planologisch nadeliger situatie als gevolg van het nieuwe planologische regime, omdat het nieuwe bestemmingsplan geen nieuwe woonwijken en/of bedrijventerreinen dan wel andere bestemmingen mogelijk maakt die leiden tot een relevante toename van verkeersintensiteiten.

Wat betreft de factor milieuhinder is volgens Ten Have als gevolg van gebruik voor verkeersdoeleinden in vergelijking met gebruik voor agrarische doeleinden sprake van een intensivering van gebruik met een toename van geluid, stank en fijnstof tot gevolg. Het planologische beperkt naderbij komen van de verkeersbestemming leidt volgens Ten Have niet tot een relevante toename van invallend koplampschijnsel en/of trillingshinder. Met remmende, optrekkende auto’s, verdrijvingsvlakken en dwarsliggers (door eisers rammelstroken genoemd) moesten eisers verder volgens Ten Have onder het ouder planologische regime al rekening houden.

6.2.2

Vervolgens heeft blijkens het advies op basis van de conclusies van de planvergelijking een taxatie plaatsgevonden door Ten Have, die tevens register taxateur is. Daarbij is een omschrijving gegeven van de onroerende zaak en de directe omgeving, waarbij is ingegaan op onder meer de aspecten omvang van de kavel, bouwaard, voorzieningen en courantheid. Onder meer deze aspecten zijn betrokken bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. Bij het bepalen van de marktwaarde van de onroerende zaak is tevens acht geslagen op referentieprijzen van woningen. Geconcludeerd is dat de verkoopwaarde van de woning van eisers de dag voor inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan € 550.000,00 bedroeg en na de planologische wijziging per peildatum 26 oktober 2014 € 535.000,00.

6.2.3

In haar nadere advies van 28 november 2019 stelt Ten Have zich op het standpunt dat aan de drie door eisers ingebrachte taxatierapporten niet de betekenis kan worden gehecht die eisers daaraan toekennen. Ten Have heeft concreet op elk van de ingebrachte taxatierapporten gereageerd. Volgens Ten Have zijn de rapporten niet gebaseerd op een planvergelijking en geven zij daarmee geen inzicht in het ontstane planologische nadeel als gevolg van het nieuwe planologische regime. Daarnaast zijn de rapporten gebaseerd op een onjuiste peildatum, waardoor onder meer ten onrechte rekening is gehouden met omstandigheden van na de peildatum (zoals scheurvorming en lekkage dubbele beglazing). Voorts is voor de referentieobjecten in de rapporten volgens Ten Have uitgegaan van onjuiste feiten en omstandigheden.

6.3

Gelet op hetgeen onder 6.2.1 tot en met 6.2.3 is overwogen, heeft Ten Have het schadebedrag van € 15.000,00 naar het oordeel van de rechtbank op een voldoende inzichtelijke wijze vastgesteld in haar adviezen van 27 mei 2019 en 28 november 2019, zodat verweerder voor het onderdeel waardevermindering van die adviezen heeft mogen uitgaan.

Eisers hebben niet aannemelijk gemaakt dat Ten Have de omvang van de schade heeft onderschat of een onjuiste taxatie heeft verricht. De rechtbank neemt hierbij onder meer in aanmerking dat Ten Have uitdrukkelijk heeft onderkend dat de verkeersbestemming onder het nieuwe planologische regime dichterbij de woning van eisers is komen te liggen en dat eisers niet hebben bestreden dat uitzichtbelemmerende verhogingen in de vorm van taluds op basis van het oude planologische regime reeds mogelijk waren.

De rechtbank volgt verder verweerder in zijn standpunt dat de factor vochtproblematiek geen verband houdt met planologie, maar met de feitelijke realisatie van de weg, zodat het een factor is die niet betrokken hoeft te worden bij de beoordeling van het verzoek van eisers om tegemoetkoming in planschade.

Daarnaast blijkt uit de door eisers ingebrachte drie taxatierapporten, mede gelet op de tekortkomingen die daaraan volgens Ten Have blijkens haar advies van 28 november 2019 kleven en die door eisers niet zijn weersproken, niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de adviezen van 27 mei 2019 en 28 november 2019 van Ten Have op het onderdeel waardevermindering.

6.4

De beroepsgrond slaagt niet.

Normaal maatschappelijk risico

7.1

Eisers voeren verder aan dat Ten Have in haar adviezen ten onrechte is uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 3,5%. Volgens eisers is het standaardpercentage van 2% in dit geval op zijn plaats. Zij voeren hiertoe aan dat, ondanks dat hun woning aan een bestaande weg lag, het niet in de lijn der verwachting lag dat realisatie van de ovonde in de richting van hun woning zou worden gerealiseerd. Ruimtelijk gezien was het volgens eisers namelijk logischer dat een eventuele wijziging van de bestemming in zuidelijke richting zou gaan plaatsvinden, gelet op het ruimtebeslag aan de overzijde van de kruising.

7.2

Zoals de Afdeling in zijn uitspraak van 4 mei 2021, ECLI:NL:RVS:2021:954,

heeft overwogen, is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan moet deze vaststelling naar behoren motiveren.

Bij de vaststelling van het normaal maatschappelijk risico dienen alle relevante omstandigheden van het geval te worden betrokken. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden. Het gaat erom dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past.

7.3

Ten Have heeft in haar adviezen van 27 mei 2019 en 28 november 2019 aangegeven dat de aanpassing van een tracé en de ombouw van een kruispunt naar een ovonde, zoals hier aan de orde, in beginsel normale maatschappelijke ontwikkelingen zijn die in de lijn der verwachting liggen. Ten Have stelt onder verwijzing naar rechtspraak van de Afdeling dat wijzigingen van wegenstructuur in verband met verkeersveiligheid en/of een betere doorstroming zeer regelmatig voorkomen en daarom normale maatschappelijke ontwikkelingen zijn die in dorpskernen, in de directe nabijheid van kernen en in de directe nabijheid van bestaande tracés van wegen in de lijn der verwachting liggen.1 In dit geval was ten zuiden en westen van de woning van eisers reeds sprake van elkaar kruisende doorgaande wegen met een belangrijke doorstroomfunctie.

Daarnaast past de wijziging van de bestaande kruising in een ovonde volgens Ten Have in de ruimtelijke structuur, gelet op de reeds bestaande feitelijke situatie.

Voorts past de ovonde volgens Ten Have binnen het ruimtelijke beleid (definitief ontwerp Inpassingsplan N241-Rotonde Langereis van 30 maart 2010 en een brief van gedeputeerde staten van de provincie Noord-Holland betreffende herinrichting kruispunt N241-Langereis van 19 december 2013).

Ten Have acht op basis van al het voorgaande in dit geval gelet op de aard en omvang van de planschade een aftrek wegens normaal maatschappelijk risico van 3,5% van de waarde van de woning van eisers passend, omdat sprake is van een aanpassing van een bestaande kruising en de betrokken gronden per peildatum al overwegend waren bestemd voor verkeersdoeleinden.

7.4

Gelet op hetgeen onder 7.3 is overwogen, heeft Ten Have – en daarmee verweerder – de omvang van het normaal maatschappelijk risico naar het oordeel van de rechtbank naar behoren gemotiveerd.

De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat Ten Have concreet gemotiveerd heeft uiteengezet waarom de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling is te beschouwen, deze in de ruimtelijke structuur past en binnen het ruimtelijke beleid. Eisers hebben de uiteenzetting van Ten Have niet concreet weersproken, zodat er geen aanleiding is voor het oordeel dat verweerder bij het nemen van het besluit op het verzoek om tegemoetkoming in planschade van eisers niet van dat advies mocht uitgaan wat betreft het onderdeel normaal maatschappelijk risico. Voor zover eisers met hun betoog over de plaats waar de ovonde uiteindelijk is gesitueerd hebben bedoeld te stellen dat pas sprake kan zijn van een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachting ligt indien concreet zicht was op de plaats waar de ontwikkeling zich zou voordoen, faalt dat betoog.

Volgens de in 7.2 genoemde uitspraak van de Afdeling van 4 mei 2021 kan een ontwikkeling immers in de lijn der verwachting liggen, ook al bestond er geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen.

7.5

De beroepsgrond slaagt niet.

8. Het beroep is ongegrond.

9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M. Janse van Mantgem, voorzitter, mr. R.H.M. Bruin en mr. S.W. van Kasbergen, leden, in aanwezigheid van mr. W.I.K. Baart, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 augustus 2021.

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.

BIJLAGE

Wet ruimtelijke ordening

Artikel 6.1

1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

2 Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:

a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid; (…).

Artikel 6.2

1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager.

2 In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:

(…)

b.van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:

1°.van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of

2°.van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.

1 ECLI:NL:RVS:2019:1438 en ECLI:NL:RVS:2019:1884.