Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2021:783

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
27-01-2021
Datum publicatie
04-02-2021
Zaaknummer
8764470 \ CV EXPL 20-4726
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte, sportschool. Huurkorting 50% over periode verplichte sluiting. Coronacrisis onvoorziene omstandigheid. Verhuurder mag geen ongewijzigde instandhouding overeenkomst verwachten. Geen beroep exoneratiebeding. Verder gebreken (lekkage)

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8764470 \ CV EXPL 20-4726 BL

Uitspraakdatum: 27 januari 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap Klaver Helderseweg B.V.

gevestigd te Alkmaar

eiseres

verder te noemen: Klaver

gemachtigde: S. Baldinger

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. S. Hartog

1 Het procesverloop

1.1.

Klaver heeft bij dagvaarding van 9 september 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 29 december 2020 heeft een zitting plaatsgevonden, via Skype voor bedrijven. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Klaver en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 15 december 2020 nog stukken toegezonden en zijn tegenvordering vermeerderd, en heeft Klaver bij brief van 18 december 2020 schriftelijk gereageerd in de zaak van de vordering en in de zaak van de tegenvordering, nadere stukken overgelegd en haar vordering verminderd.

2 De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 februari 2014 van Klaver de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW), groot circa 500m2 BVO, op de begane grond aan de achterzijde aan de [adres] (verder ook: de hoofdzaal).

2.2.

Daarbij huurt [gedaagde] met ingang van 1 januari 2016 van Klaver de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, groot circa 330m2 BVO, op de eerste etage, alsmede een aandeel in de algemene ruimtes zoals de entree, gang, pantry en toiletten in het object aan de [adres 2] (verder ook: de tweede ruimte).

2.3.

Op 17 januari 2019 hebben partijen een schriftelijke huurovereenkomst bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW ondertekend met betrekking tot bovenomschreven ruimtes tezamen (verder tezamen: het gehuurde), voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 februari 2019, en behoudens opzegging te verlengen met een aansluitende periode van vijf jaar. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 5.848,33 bruto per maand, te betalen vóór de eerste van de maand.

2.4.

Op deze huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW volgens het model door de Raad voor Onroerende Zaken vastgesteld op 30 januari 2015 (verder: de algemene bepalingen).

2.5.

Artikel 10.3 van de algemene bepalingen luidt als volgt.

“Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.”

2.6.

Artikel 11.4 van de algemene bepalingen luidt als volgt.

“Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten van:
a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;
b. onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen, traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen, tenzij Huurder zijn verplichtingen op grond van artikel 11.5 sub k niet is nagekomen;
c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties;
d. buitenschilderwerk.
De onder a t/m d genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van Verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege Verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht.”

2.7.

In de periode van 7 mei 2019 tot en met 24 december 2020 heeft [gedaagde] bij herhaling aan Klaver gemeld dat sprake is van aanhoudende (dak)lekkages in het gehuurde, en dat daardoor schade aan de vloeren ontstaat. In de periode van omstreeks oktober 2020 tot december 2020 heeft Klaver grootschalige werkzaamheden aan het dak laten verrichten.

2.8.

[gedaagde] exploiteert in het gehuurde een sportschool.

2.9.

In de periode van 16 maart 2020 tot 1 juli 2020 heeft [gedaagde] op basis van dwingende overheidsmaatregelen verband houdend met de coronacrisis het gehuurde moeten sluiten voor publiek.

2.10.

In een e-mail van 24 maart 2020 schrijft Klaver aan [gedaagde] dat een eventueel beroep op financiële onmacht niet gehonoreerd zal worden, gelet op het pakket aan financiële maatregelen dat door de overheid en banken ter beschikking wordt gesteld.

2.11.

In reactie daarop schrijft [gedaagde] in een e-mail van 25 maart 2020 aan Klaver dat de overheidsmaatregelen onvoldoende zullen zijn, en doet daarbij het voorstel om de huur tijdelijk, vanaf 15 maart 2020 te verminderen met 50%.

2.12.

Op 26 maart 2020 heeft Klaver per e-mail aan [gedaagde] meegedeeld hiermee niet in te stemmen, en passende maatregelen te zullen nemen indien er niet of niet volledig betaald wordt.

3 De vordering

3.1.

Klaver vordert bij dagvaarding dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 7.331,75, en legt aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag.

3.2.

[gedaagde] heeft de huurtermijnen voor augustus en september 2020 van in totaal € 11.091,66 niet tijdig en volledig voldaan, ondanks herhaalde aanmaning. Daarom is [gedaagde] ook verschuldigd buitengerechtelijke incassokosten (€ 885,92) en de interne invorderingskosten op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen over de maanden juli, augustus en september 2020 (€ 900,00). Nadat Klaver het incassobureau heeft ingeschakeld, heeft [gedaagde] € 5.545,83 betaald, zodat de vordering € 7.331,75 bedraagt.

3.3.

Direct nadat op 9 september 2020 de dagvaarding is betekend, heeft [gedaagde] de huur voor september 2020 (€ 5.545,83) betaald, waarmee Klaver de vordering vermindert, zodat deze nog 1.785,92 bedraagt.

4 Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering, en voert daartoe – samengevat – het volgende aan. De resterende vordering betreft invorderingskosten en boete, die [gedaagde] niet verschuldigd is omdat de hoofdsom is voldaan. Bovendien zijn de sommaties door Klaver naar een verkeerd adres gezonden, en zijn de gevorderde buitengerechtelijk kosten verkeerd berekend. Verder vordert Klaver interne invorderingskosten naast de buitengerechtelijke kosten, hetgeen een niet toegestane dubbeltelling betreft. Ten slotte heeft Klaver ten onrechte geen enkele coulance getoond in verband met de brandschade en gedwongen coronasluiting. Op grond van overmacht, wijziging van omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid komt Klaver geen beroep toe op de wettelijke en contractuele bepalingen aangaande de invorderingskosten.

4.2.

[gedaagde] vordert (na vermeerdering van eis) bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:
1. Klaver veroordeelt om binnen vier weken na betekening van dit vonnis over te gaan tot:
a. herstel van brandschade aan de kozijnen;
b. herstel van de schade aan voordeur een omliggende kozijnen, welke is veroorzaakt doordat de brandweer deze open heeft moeten breken om zich toegang tot het pand te verschaffen;
c. vervanging van de oude lampen in de fitness- en basic zaal die beschadigd zijn en het niet doen;
d. het verwijderen van oude ventilatie buizen en elektra in de basic zaal;
e. het plaatsen van nieuwe plafondplaten in het trappenhuis van de fitness- en basic zaal;
op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag dat Klaver hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 15.000,00.
2. Ter zake de lekkage Klaver veroordeelt:
a. om binnen vier weken na betekening van dit vonnis over te gaan tot deugdelijk herstel van het gehuurde, waardoor er geen lekkage meer optreedt en de gevolgen van deze lekkage weg te nemen door herstel van de verzakte tegels/bestrating en vervanging van de aangetaste tegels/bestrating langs het pand, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag dat Klaver hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 15.000,00;
b. tot vergoeding van het verminderd huurgenot van [gedaagde] ter hoogte van 5% van de jaarhuur (€ 3.327,50 per jaar, althans een in goede justitie te bepalen bedrag) over de jaren vanaf 2019 tot het moment van goed en deugdelijk herstel;
c. tot vergoeding van de door [gedaagde] gemaakte kosten van € 6.400,00.
3. Ter zake overige gebreken en overeengekomen werkzaamheden Klaver veroordeelt om binnen vier weken na betekening van dit vonnis over te gaan tot:
a. vervanging van de motor van de roldeur;
b. plaatsing van nieuwe, nette brievenbussen aan de weg;
c. herstel van de verlichting in de 2e zaal door deze te voorzien van een normale lichtknop, zodat de verlichting door [gedaagde] aan- en uitgezet kan worden;
op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag dat Klaver hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 7.500,00.
4. Ter zake het reclamebord/frame:
primair:
Klaver veroordeelt tot vergoeding van de door [gedaagde] geleden schade door verwijdering van het reclamebord/frame ter hoogte van € 1.314,00 exclusief btw;
subsidiair:
Klaver veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis het door Klaver weggehaalde frame in de oorspronkelijke staat terug te leven aan [gedaagde] , op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 1.500,00;
primair en subsidiair:
verklaart voor recht dat [gedaagde] gerechtigd is om het reclamebord/frame weer op de locatie aan te brengen, zolang als er geen nieuwe huurder in het pand zit, waar het reclamebord/frame voor geplaatst is en – in het geval La Sol alsdan een andere locatie zou krijgen voor plaatsing van haar bord – verklaart voor recht dat alsdan [gedaagde] ook in de gelegenheid gesteld dient te worden om op die locatie het betreffende reclamebord/frame te plaatsen.
5. Ter zake het verminderd huurgenot wegens de gedwongen overheidssluiting:
Klaver veroordeelt tot betaling van een bedrag, in hoogte gelijk aan de door [gedaagde] betaalde huur over de periode van 16 maart 2020 tot 1 juli 2020, zijnde € 21.332,45, althans tot terugbetaling van een in goede justitie te bepalen bedrag.
6. Klaver veroordeelt tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten van € 925,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag.
7. Klaver veroordeelt in de proceskosten, waaronder de nakosten met en zonder betekening.

4.3.

Klaver betwist de tegenvordering.

4.4.

Op de standpunten van partijen wordt hierna bij de beoordeling verder ingegaan.

5 De beoordeling

de vordering en de tegenvordering

5.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.2.

Klaver is deze procedure op 9 september 2019 gestart, omdat [gedaagde] de huurtermijnen voor de maanden augustus en september 2020 niet tijdig en volledig heeft voldaan. De huur voor augustus heeft [gedaagde] op 26 augustus 2020 (onder protest) betaald en de huur voor september op de dag van dagvaarding (eveneens onder protest). Feitelijk gaat het in de zaak van de vordering dus nog om de vraag of [gedaagde] buitengerechtelijke kosten en contractuele boete verschuldigd is.

5.3.

Bij de beantwoording van die vraag is relevant de tegenvordering van [gedaagde] (onder 5) tot het verlenen van een huurkorting over de periode van 16 maart 2020 tot 1 juli 2020, in verband met de verplichte sluiting van het gehuurde voor publiek. [gedaagde] baseert deze vordering (onder meer) op de stelling dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Artikel 6:258 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de rechter op vordering van een van de partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de andere partij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten.

5.4.

In lijn met meerdere uitspraken die de afgelopen maanden in kort geding zijn gedaan door kantonrechters en gerechtshoven (waaronder het gerechtshof Amsterdam ECLI:NL:GHAMS:2020:2604), is de kantonrechter van oordeel dat de coronacrisis gelet op haar omvang en de gevolgen daarvan voor de economie en maatschappij, als onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd. Klaver erkent dit op zichzelf ook. Partijen hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn.

5.5.

Verder is de kantonrechter van oordeel dat de onvoorziene omstandigheid van dien aard is, dat Klaver niet mag verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand wordt gehouden. Daarbij is het volgende van belang

5.6.

[gedaagde] stelt onbetwist dat de overheid hem een Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) toegekend. Daarmee is voldoende aangetoond dat [gedaagde] door de coronacrisis een omzetverlies heeft geleden van minimaal 30%. Deze tegemoetkoming wordt immers pas verstrekt bij een omzetverlies van 30% of meer. Verder staat vast dat het gehuurde in de periode waarover [gedaagde] een huurkorting vordert, verplicht gesloten is geweest voor publiek. Daarmee moet worden aangenomen dat het voor [gedaagde] onmogelijk is geweest om het gehuurde in die periode rendabel te exploiteren. [gedaagde] heeft voorts onbetwist gesteld dat de TVL de vaste lasten slechts voor een klein deel dekt.

5.7.

De kantonrechter acht het billijk dat de pijn (dat wil zeggen het financiële nadeel) daarvan gelijkelijk over partijen wordt verdeeld. Geen van beide partijen kan immers een verwijt worden gemaakt van het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden. Verder geven de huurovereenkomst en de maatschappelijke positie van partijen ook geen aanleiding tot een bijzondere verdeling van het risico. Het enkele feit dat het hier gaat om een commerciële huurovereenkomst, maakt niet dat de sluiting wegens COVID-19 volgens verkeersopvattingen een exploitatierisico is dat voor rekening van [gedaagde] moet komen, zoals Klaver aanvoert. Klaver licht dit standpunt verder ook niet toe. Niet valt in te zien waarom COVID-19 niet evenzeer een exploitatierisico oplevert voor Klaver als professioneel verhuurder van meerdere panden. Dat Klaver in 2020 ruim € 100.000,00 in het pand heeft geïnvesteerd vormt evenmin aanleiding om geen huurkorting aan [gedaagde] toe te kennen, zoals Klaver betoogt. Uit de door Klaver overgelegde facturen blijkt dat ruim
€ 90.000,00 van genoemde investering ziet op vernieuwing van het dak, waarvoor Klaver lopende deze procedure opdracht heeft gegeven. Deze werkzaamheden houden verband met aanhoudende lekkageproblemen waarvan [gedaagde] in elk geval al vanaf mei 2019 overlast ondervindt en die Klaver verplicht was te herstellen

5.8.

Ook de omstandigheid dat [gedaagde] de huur voor de periode van sluiting volledig aan Klaver heeft betaald leidt niet tot een ander oordeel. [gedaagde] verklaart daarover ter zitting dat hij zich genoodzaakt heeft gezien tot deze betaling om een gerechtelijke procedure te voorkomen. Klaver had immers uit eigen beweging al per e-mail van 24 maart 2020 aan [gedaagde] meegedeeld een eventueel beroep op financiële onmacht niet te zullen honoreren. Het voorstel van [gedaagde] om de huur tijdelijk vanaf 15 maart 2020 te verminderen met 50% heeft Klaver op 26 maart 2020 van de hand gewezen, onder mededeling dat maatregelen genomen zullen worden bij niet volledige betaling. Vervolgens heeft [gedaagde] (vanaf 3 april 2020) zijn huurbetalingen uitdrukkelijk onder protest gedaan.

5.9.

Verder kan Klaver geen beroep doen op de exoneratieclausule van artikel 10.3 van de algemene bepalingen, omdat de kantonrechter de gevorderde huurprijsvermindering toewijst op grond van onvoorziene omstandigheden en niet uitgaat van het bestaan van een gebrek.

5.10.

De conclusie is dat de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wordt gewijzigd, in die zin dat de door [gedaagde] over de periode van 16 maart 2020 tot 1 juli 2020 verschuldigde huur 50% van € 21.332,45 bedraagt, zijnde € 10.666,23. Klaver wordt veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag, omdat onbetwist vast staat dat [gedaagde] de volledige huursom heeft betaald. In zoverre wordt de tegenvordering van [gedaagde] (onder 5) toegewezen.

5.11.

Aangezien [gedaagde] recht heeft op bovengenoemde huurkorting van 50% maar wel 100% aan Klaver heeft betaald, had [gedaagde] op het moment van dagvaarding dus meer betaald dan waartoe hij verplicht was. Dit leidt ertoe dat de contractuele boete en buitengerechtelijke incassokosten waar het in de zaak van de vordering om gaat moeten worden afgewezen.

De tegenvorderingen onder 1

5.12.

In 2016 is sprake geweest van brand in het gehuurde. [gedaagde] vordert (onder 1.a. en 1.b.) herstel van brandschade aan kozijnen, en schade aan de voordeur en omliggende kozijnen welke is veroorzaakt doordat de brandweer de voordeur heeft moeten openbreken om zich toegang tot het pand te verschaffen. Deze schade wordt op zichzelf niet door Klaver betwist. Ook betwist Klaver niet dat deze schade hersteld moet worden. Het verweer van Klaver dat de brand is ontstaan naar aanleiding van een door [gedaagde] georganiseerde en uit de hand gelopen BBQ, zodat sprake is van eigen schuld van [gedaagde] is niet komen vast te staan. Dit wordt door [gedaagde] gemotiveerd betwist, en door Klaver niet nader toegelicht of onderbouwd. Ook het beroep van Klaver op bepalingen in de algemene voorwaarden, waaruit zou volgen dat het gaat om schade die [gedaagde] op eigen kosten moet herstellen, slaagt niet. Om te beginnen verwijst Klaver naar artikelen 13.4.a, 13.4.b en 13.4.d van de ROZ voorwaarden van juli 2003, welke versie onbetwist niet van toepassing is op de huurovereenkomst. Bovendien is geen sprake van klein onderhoud of onderhoud anderszins dat op grond van artikel 11 van de toepasselijke algemene voorwaarden voor rekening van [gedaagde] behoort te komen.

5.13.

Met betrekking tot de vordering (onder 1.c.) tot vervanging van oude lampen in de fitness- en basic zaal is ter zitting gebleken dat deze gegrond is op de verwachting van [gedaagde] , gegrond op de totstandkoming van de huurovereenkomsten, dat de tweede ruimte in dezelfde staat van onderhoud zou worden opgeleverd als de hoofdzaal. [gedaagde] heeft foto’s overgelegd van de (plafond)verlichting in beide ruimtes. Daarbij voert [gedaagde] aan dat de hoofdzaal bij aanvang van de huur door Klaver is voorzien van deugdelijke lichtstraten, waarbij loshangende kabels, leidingen en doorvoeren/kokers zijn verwijderd. Dit is door Klaver niet betwist. De verlichting in de tweede ruimte is zichtbaar van een minder niveau. Klaver heeft niet gesteld dat, of toegelicht waarom [gedaagde] niet mocht verwachten dat de tweede gehuurde ruimte zou worden voorzien van vergelijkbaar deugdelijke verlichting als de hoofdzaal. Daarmee heeft Klaver de stelling van [gedaagde] dat hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten dat de tweede ruimte in dezelfde staat van onderhoud zou worden opgeleverd als de hoofdzaal onvoldoende betwist. De vordering tot vervanging van oude lampen in de tweede zaal zal daarom worden toegewezen. De vordering (onder 1.d.) die ziet op het verwijderen van oude ventilatie buizen en elektra is door [gedaagde] onvoldoende geconcretiseerd, zodat deze wordt afgewezen.

5.14.

Verder vordert [gedaagde] (onder 1.e.), ter voorkoming van geluidsoverlast voor andere huurders, plaatsing van nieuwe plafondplaten in het trappenhuis van de fitness- en basic zaal, die na de brand door Klaver zijn verwijderd. [gedaagde] onderbouwt zijn vordering op dit punt met een toezegging van Klaver in een e-mail van 7 mei 2019. Een en ander is door Klaver onvoldoende betwist, en er is geen sprake van onderhoud dat op grond van de algemene bepalingen voor rekening van [gedaagde] moet komen.

5.15.

De vorderingen van [gedaagde] onder 1.a. tot en met 1.c. en 1.e. zullen dus worden toegewezen. De termijn waarbinnen Klaver tot herstel van deze punten moet overgaan bepaalt de kantonrechter op acht weken na betekening van dit vonnis. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat het gaat om gebreken die al langere tijd aanwezig zijn, en waarvoor [gedaagde] voorafgaand aan deze procedure geen ingebrekestelling aan Klaver heeft gezonden. De door [gedaagde] gevorderde dwangsom wordt gematigd tot € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,00.

De tegenvorderingen onder 2

5.16.

De vorderingen van [gedaagde] onder punt 2 betreffen lekkage. Onbetwist staat vast dat al sinds 2018 sprake is van lekkage in het gehuurde. Op 7 mei 2019 schrijft [gedaagde] in een e-mail aan [XX] (beheerder van het gehuurde): “5e punt is dat ik nog steeds lekkage heb aan het dak wat maar niet opgelost wordt. Ik krijg nu schade aan mijn vloeren door het lekkende water.” [XX] schrijft in reactie daarop diezelfde dag: “lekkages ga ik in opdracht geven.” Op 27 juli 2020 schrijft [gedaagde] in een e-mail aan Klaver dat ondanks toezeggingen nog geen actie is ondernomen met betrekking tot het dak, dat hij het afgelopen weekend de regendans heeft kunnen doen in het gehuurde, schade krijgt aan materiaal en de situatie gevaarlijk is voor klanten omdat er water omhoog komt. Op 5 oktober 2020 schrijft [gedaagde] in een e-mail aan Klaver dat hij nog steeds behoorlijke lekkage heeft. In reactie hierop schrijft Klaver dezelfde dag: “Wij pakken dit direct op. Zodra het gehele dak af is zullen wij de gevolgschade van de lekkage herstellen.”

5.17.

Nadat [gedaagde] zijn tegenvordering had ingediend, heeft Klaver aan Rommers Dakwerken opdracht gegeven tot grootschalig herstel van het dak. Vervolgens schrijft [gedaagde] op 17 november 2020 dat hij helaas nog steeds te kampen heeft met lekkage, waarbij hij aangeeft de noodzakelijk gemaakte schoonmaakkosten te zullen doorberekenen, en al enige maanden last te hebben van stank doordat het water onder de matten blijft staan. Hierop schrijft Klaver dezelfde dag: “Dat is vervelend. Wij geven dit door aan de dakdekker.” Vervolgens meldt Klaver op 4 december 2020 aan [gedaagde] dat de oorzaak van de lekkage is gevonden een aangepakt, waarop [gedaagde] in reactie schrijft dat eerst afgewacht moet worden totdat het heeft geregend. Op 7 december 2020 schrijft [gedaagde] : “Jullie geven aan dat de lekkage van het dak herstelt is. Helaas is dit nog niet het geval het water stroomt langs de muren naar beneden, Ik ga die weer laten schoonmaken !!!! Het loopt onder onze matten door in de hele fitness. Zoals je aan de naden ziet begint het te schimmelen en te rotten.”, en dat er nu ook boven in de yoga ruimte lekkage is. En in een e-mail van 24 december 2020 meldt [gedaagde] weer veel lekkage en waterschade. Ook heeft [gedaagde] diverse foto’s van de lekkages op verschillende momenten overgelegd. Klaver weerspreekt niet dat zich ook na 4 december 2020 nog lekkageproblemen in het gehuurde hebben voorgedaan.

5.18.

Er is dus al lange tijd sprake van aanhoudende serieuze lekkages en wateroverlast in het gehuurde. Onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals daken, komen voor rekening van de verhuurder (artikel 11.4 algemene bepalingen). Klaver erkent dit ook, en heeft op 7 mei 2019 herstel toegezegd en bij herhaling werkzaamheden laten uitvoeren in een poging de lekkages te verhelpen. Als vaststaand moet echter worden aangenomen dat deze niet afdoende zijn geweest. De vordering van [gedaagde] (onder 2.a.) om Klaver te veroordelen tot een goed en deugdelijk herstel van het gehuurde, waardoor er geen lekkage meer optreedt zal daarom worden toegewezen. Het daarbij door [gedaagde] gevorderde herstel c.q. de vervanging van bestrating die ten gevolge van de lekkage verzakt zou zijn wordt afgewezen, omdat [gedaagde] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het hier gaat om lekkageschade, en Klaver de noodzaak tot herstel betwist en er terecht op wijst dat onderhoud en herstel van bestrating in het algemeen op grond van de algemene bepalingen voor rekening van de huurder komt.

5.19.

Gezien de aard en ernst van de lekkageproblemen, waarvan Klaver in elk geval sinds 7 mei 2019 op de hoogte is, wordt Klaver veroordeeld om binnen vier weken tot dit herstel over te gaan, en wordt daaraan een dwangsom verbonden van € 150,00 per dag met een maximum van € 15.000,00.

5.20.

Als gevolg van de hier aan de orde zijnde lekkage heeft [gedaagde] onmiskenbaar niet het genot van het gehuurde dat hij daarvan mag verwachten. Niet is gesteld of gebleken dat de lekkage aan [gedaagde] is toe te rekenen. Er is dus sprake van een gebrek. Gelet op het voorgaande wordt ook aangenomen dat het huurgenot door de lekkage zodanig wezenlijk is aangetast dat dit een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Onder de gegeven omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Klaver een beroep doet op artikel 10.3 van de algemene bepalingen, waarin de aanspraak van huurder op huurprijsvermindering in geval van een gebrek is uitgesloten. Daarbij neemt de kantonrechter met name in aanmerking dat uit de door Klaver overgelegde facturen van Rommers Dakwerken blijkt dat in oktober 2019 al een offerte is uitgebracht voor grootschalige herstelwerkzaamheden aan het dak, en dat Klaver vervolgens pas een jaar later – hangende deze procedure – daadwerkelijk opdracht heeft gegeven voor de uitvoering daarvan. Dit had ermee te maken dat Klaver een scherpe prijs wilde en daarom een offerte voor meerdere adressen had gevraagd, aldus Klaver desgevraagd ter zitting. Om haar moverende redenen heeft Klaver het tussenliggende jaar volstaan met ad hoc reparaties, en daarmee een structurele oplossing vooruit geschoven en geaccepteerd dat de overlast voor [gedaagde] bleef voortduren. Dit komt voor rekening en risico van Klaver.

5.21.

De huurprijsvermindering moet evenredig zijn aan de vermindering van het huurgenot. De door [gedaagde] (onder 2.b.) gevorderde vermindering met 5% acht de kantonrechter gerechtvaardigd, met dien verstande dat als ingangsdatum 7 mei 2019 wordt bepaald, omdat geen concrete eerdere datum is gesteld of gebleken waarop [gedaagde] aan Klaver kennis heeft gegeven van de lekkage of waarop dit bij Klaver in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan.

5.22.

Verder vordert [gedaagde] (onder 2.c.) een bedrag van € 6.400,00 voor gevolgschade. Ter onderbouwing daarvan legt [gedaagde] over een factuur van 16 november 2020 van Helder Facilitaire Diensten. De factuur ziet op ‘Schoonmaken na lekkage’, waarbij fitnessapparatuur en rubberen vloertegels zijn weggehaald, de vloer is geschrobd met een geurvanger, de rubberen vloertegels zijn schoongemaakt en tegels en apparatuur zijn teruggeplaatst. Ook op dit punt is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Klaver een beroep doet op artikel 10.3 van de algemene bepalingen, waarin aansprakelijkheid voor schade ten gevolge van een gebrek is uitgesloten. Daarbij komt evenmin betekenis toe aan de toezegging van Klaver op 5 oktober 2020 de gevolgschade van de lekkage te herstellen zodra het hele dak af zou zijn. Uit eerdergenoemde e-mail van [gedaagde] van 17 november 2020 in combinatie met de factuur van Helder Facilitaire Diensten kan worden afgeleid dat de vordering ziet op schoonmaakkosten die verband houden met stank doordat water onder de matten blijft staan, waarvan [gedaagde] al enige maanden last had. Tegen die achtergrond en met name de stankoverlast voor zijn klanten, is de kantonrechter van oordeel dat van [gedaagde] niet verwacht kon worden dat hij gezien eerdere toezeggingen die niet tijdig werden nagekomen zou wachten met herstel. Bovendien valt zonder nadere motivering niet in te zien waarom herstel van deze gevolgschade pas zou moeten plaatsvinden nadat herstel van het hele dak was afgerond. De vordering zal worden toegewezen als verzocht.

De tegenvorderingen onder 3

5.23.

Onder 3 vordert [gedaagde] herstel van overige gebreken. Partijen zijn het erover eens dat het (onder 3.c.) gevorderde herstel van de verlichting in de tweede zaal inmiddels door Klaver is uitgevoerd, zodat [gedaagde] daarbij geen belang meer heeft. Het onder 3.a. en 3.b. gevorderde wordt toegewezen. De kantonrechter overweegt daarover het volgende.

5.24.

[gedaagde] stelt dat bij uitvoering van regulier klein onderhoud is gebleken dat de motor van de roldeur het begeven heeft, zodat deze vervangen moet worden. Dit is door Klaver onvoldoende gemotiveerd betwist. Klaver voert aan dat het gaat om werkzaamheden die voor rekening van [gedaagde] komen op grond van artikel 13.4.g van de (niet van toepassing zijnde versie van de) algemene bepalingen, dat – kort gezegd – ziet op onderhoud en periodieke keuringen van tot het gehuurde behorende technische installaties, waaronder begrepen vernieuwing van kleine onderdelen. Artikel 11.5.g. van de toepasselijke algemene bepalingen is gelijkluidend. Artikel 11.4.c. bepaalt echter dat vervanging van onderdelen van tot het gehuurde behorende installaties voor rekening van de verhuurder komt. De motor van de roldeur is niet te beschouwen als een klein onderdeel, zodat vervanging voor rekening van Klaver komt. Daarbij komt dat [gedaagde] er terecht op wijst dat uit de door Klaver zelf overgelegde factuur van Nauta Deurenservice van 31 augustus 2020 blijkt, dat Klaver de kosten voor verrichte werkzaamheden wegens ‘Overheaddeur zit dicht en gaat niet open – Hefkabels van de kabeltrommels en motorsteun defect’ conform het bepaalde in artikel 11.4.c. van de algemene bepalingen ook voor haar rekening heeft genomen.

5.25.

Voor wat betreft de plaatsing van nieuwe, nette brievenbussen aan de weg zijn partijen het erover eens dat Klaver hiervoor moet zorgen. In een e-mail van 7 mei 2019 heeft Klaver dit ook toegezegd. Klaver stelt dat zij inmiddels nette brievenbussen heeft geplaatst. [gedaagde] betwist dit gemotiveerd, en verklaart ter zitting dat recentelijk oude beschadigde brievenbussen zijn opgehangen waarvan de sloten kapot zijn. [gedaagde] onderbouwt dit met een foto. Klaver heeft dit niet weerlegd, zodat niet kan worden aangenomen dat Klaver op dit punt aan haar verplichting heeft voldaan.

5.26.

Gezien de aard van de herstelwerkzaamheden, die bovendien deels al in 2019 zijn toegezegd, wordt Klaver veroordeeld om binnen vier weken tot dit herstel over te gaan, en wordt daaraan een dwangsom verbonden van € 100,00 per dag met een maximum van
€ 7.500,00.

De tegenvorderingen onder 4

5.27.

Primair vordert [gedaagde] een schadebedrag van € 1.314,00, onder overlegging van een offerte voor een nieuw frame voor een reclamedoek. Vast staat dat Klaver het in eigendom aan [gedaagde] toebehorende frame met het (door de gemeente) beschadigde reclamedoek heeft weggehaald, en ondanks herhaald verzoek daartoe weigerde aan [gedaagde] te retourneren. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaart dat de gemeente inmiddels heeft toegezegd het reclamedoek te vergoeden. Vast staat dat Klaver kort voor de zitting aan [gedaagde] heeft aangeboden het frame terug te leveren. De kantonrechter ziet hierin aanleiding het subsidiair door [gedaagde] gevorderde toe te wijzen zoals hierna vermeld, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 1.500,00.

5.28.

Ten aanzien van de door [gedaagde] gevorderde verklaring voor recht overweegt de kantonrechter het volgende. Tussen partijen is niet in geschil dat Klaver ongeveer 1,5 jaar geleden toestemming aan [gedaagde] heeft gegeven om het frame met reclamebord (een in het frame gespannen doek) voor een leegstaand gedeelte van het gehuurde te plaatsen, alwaar ook huurder La Sol met toestemming van Klaver een reclamebord heeft geplaatst. [gedaagde] stelt dat de toestemming is verleend voor zo lang het gehuurde aan de voorzijde geen huurder heeft en leeg staat. Dit is door Klaver in de conclusie van antwoord in reconventie niet betwist. Ter zitting heeft Klaver dit enigszins genuanceerd, in die zin dat de toestemming zou zijn verleend voor zo lang Klaver dit deel van het pand niet gebruikt. Daarbij verklaart Klaver dat zij er nu klaar voor is om in het kader van herontwikkeling aan de gang te gaan met dit deel van het pand. Klaver erkent echter ook dat het betreffende gedeelte nu nog leeg staat, zoals ook te zien is op de door Klaver overgelegde foto van de reclamelocatie.

5.29.

Het frame met reclamebord is op enig moment omgevallen, en Klaver weigert sindsdien ‘om haar moverende redenen’ (punt 97 conclusie van antwoord in reconventie) herplaatsing, met een beroep op artikel 6.12.3 van de ROZ voorwaarden 2003. Daarin is bepaald dat een door verhuurder gegeven toestemming eenmalig is en niet geldt voor andere of opvolgende gevallen. Artikel 14.3 van de toepasselijke algemene voorwaarden is gelijkluidend. Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van een ander of opvolgend geval in de zin van deze bepaling. Het gaat om hetzelfde frame met eenzelfde reclamebord, dat is omgevallen door toedoen van derden. Bovendien staat vast dat het betreffende gedeelte van het pand aan de voorzijde nog steeds leeg staat en niet door Klaver aan een derde wordt verhuurd. Dat het op dit moment in het kader van de herontwikkeling door Klaver in de weg zou staan is niet gesteld of gebleken. De verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen zoals hierna te melden.

5.30.

Voor zover de vordering erop ziet dat [gedaagde] in de toekomst, in het geval huurder La Sol toestemming zou krijgen om haar reclamebord te verplaatsen naar een andere locatie, van Klaver ook toestemming krijgt om zijn frame met reclamebord te verplaatsen naar dezelfde locatie als La Sol wordt deze afgewezen, omdat daarvoor een juridische grondslag ontbreekt.

5.31.

[gedaagde] vordert (onder 6) een bedrag van € 925,00 voor buitengerechtelijke incassokosten, en baseert dit op het bepaalde in het Rapport BGK-integraal met betrekking tot vorderingen van onbepaalde waarde. Niet is echter gesteld of gebleken dat Klaver in verzuim is geraakt. [gedaagde] stelt slechts in algemene bewoordingen dat hij kosten heeft moeten maken om Klaver te bewegen over te gaan tot voldoening aan de tegenvorderingen. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

De proceskosten

5.32.

De proceskosten in de zaak van de vordering komen voor rekening van Klaver, omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt Klaver ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt, te vermeerderen – indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden – met de explootkosten van betekening van het vonnis.

5.33.

Ook in de zaak van de tegenvordering komen de proceskosten voor rekening van Klaver, omdat zij grotendeels ongelijk krijgt. Daarbij wordt Klaver ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt, te vermeerderen – indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden – met de explootkosten van betekening van het vonnis.

6 De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt Klaver tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 600,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] , en veroordeelt Klaver tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

de tegenvordering

6.4.

veroordeelt Klaver om binnen acht weken na betekening van dit vonnis over te gaan tot:
I. herstel van brandschade aan de kozijnen;
II. herstel van de schade aan voordeur en omliggende kozijnen, welke is veroorzaakt doordat de brandweer deze open heeft moeten breken om zich toegang tot het pand te verschaffen;
III. het vervangen van de oude lampen in de fitness- en basic zaal die beschadigd zijn en het niet doen;
IV. het plaatsen van nieuwe plafondplaten in het trappenhuis van de fitness- en basic zaal;
op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag voor iedere dag dat Klaver hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,00;

6.5.

veroordeelt Klaver om binnen vier weken na betekening van dit vonnis over te gaan tot een goed en deugdelijk herstel van het gehuurde, waardoor er geen lekkage meer optreedt, op straffe van een dwangsom van € 150,00 per dag voor iedere dag dat Klaver hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 15.000,00;

6.6.

vermindert de door [gedaagde] aan Klaver verschuldigde huurprijs tot 95% van de huurprijs over de periode van 7 mei 2019 tot het moment van goed en deugdelijk herstel van het gehuurde, waardoor er geen lekkage meer optreedt en veroordeelt Klaver tot vergoeding van het teveel betaalde bedrag;

6.7.

veroordeelt Klaver tot betaling van € 6.400,00 ter zake vergoeding van door [gedaagde] gemaakte kosten;

6.8.

veroordeelt Klaver om binnen vier weken na betekening van dit vonnis over te gaan tot het goed en deugdelijk uitvoeren van de volgende werkzaamheden:
I. vervanging van de motor van de roldeur in het gehuurde;
II. plaatsing van nieuwe, nette brievenbussen aan de weg;
op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag voor iedere dag dat Klaver hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 7.500,00;

6.9.

veroordeelt Klaver om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis het door Klaver weggehaalde frame terug te leveren aan [gedaagde] , op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat Klaver hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 1.500,00;

6.10.

verklaart voor recht dat [gedaagde] gerechtigd is om het reclamebord/frame weer op de locatie aan te brengen;

6.11.

wijzigt de huurovereenkomst in die zin dat van 16 maart 2020 tot 1 juli 2020 de huur 50% van de overeengekomen huur bedraagt, en veroordeelt Klaver om het over deze periode te veel door [gedaagde] betaalde bedrag van in totaal € 10.666,23 aan hem terug te betalen;

6.12.

veroordeelt Klaver tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag vaststelt op een bedrag van € 600,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] , en veroordeelt Klaver tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

6.13.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.14.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter