Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2021:7504

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
01-09-2021
Datum publicatie
14-09-2021
Zaaknummer
8996386
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huur horeca bedrijfsruimte. Huurprijsvermindering wegens coronacrisis. Rekenmethode.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8996386 \ CXV EXPL 21-568 (IL)

Uitspraakdatum: 1 september 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres] , h.o.d.n. [bedrijfsnaam]

wonende te [woonplaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. J. Tophoff

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Segesta Exploitatie II B.V.

gevestigd te Alkmaar

gedaagde

verder te noemen: Segesta

gemachtigde: mr. M.N. Mense

Samenvatting van de zaak en het vonnis

Deze zaak gaat over de huur van een bedrijfsruimte (lunchroom) en over vraag of de coronacrisis en de gevolgen daarvan moeten leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of een huurprijsvermindering. De (gedeeltelijke) sluiting van de lunchroom als gevolg van de overheidsmaatregelen heeft voor de huurder geleid tot een omzetdaling in 2020 ten opzichte van 2019. Dit nadeel moet gelijk over partijen worden verdeeld en rechtvaardigt een huurkorting gerelateerd aan de omzetdaling per periode. Ontbinding van de huurovereenkomst is disproportioneel. Omdat er geen omzetgegevens over 2021 voorhanden zijn, kan de kantonrechter de huurkorting per 1 januari 2021 niet vaststellen. Partijen kunnen de huurkorting zelf berekenen op basis van de rekenmethode van de kantonrechter.

1 Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 19 januari 2021 een vordering tegen Segesta ingesteld. Segesta heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 16 juni 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] een conclusie van antwoord in reconventie en stukken toegezonden.

1.3.

De kantonrechter heeft de behandeling van de zaak ter zitting aangehouden voor het voeren van schikkingsonderhandelingen tussen partijen.

1.4.

[eiseres] heeft vervolgens aan de kantonrechter bericht dat partijen niet tot een oplossing zijn gekomen en om vonnis gevraagd.

2 De feiten

2.1.

[eiseres] huurt sinds 1 juli 2004 de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] van Segesta. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ-model juli 2003) van toepassing (hierna: de algemene bepalingen).

2.2.

[eiseres] exploiteert een lunchroom in het gehuurde.

2.3.

De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan voor 10 jaar en in 2014 verlengd tot en met 31 maart 2025. De huidige huurprijs bedraagt € 9.019,19 inclusief btw per maand (€ 89.446,56 exclusief btw per jaar).

2.4.

In 2017 heeft [eiseres] een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs bij deze rechtbank ingediend. In het vonnis van 23 augustus 2017 heeft de kantonrechter de vordering afgewezen, omdat thans geen nadere huurprijsvaststelling kan worden gevorderd door een van partijen.

3 De vordering

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt per 15 maart 2020 of in die zin wijzigt dat de huurprijs met ingang van 15 maart 2020 maximaal € 4.166,67 per maand bedraagt en gedurende de periode van de horeca-lockdown (15 maart 2020 tot 1 juni 2020 en vanaf 15 oktober 2020) wordt verminderd tot nihil.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat vanwege de coronacrisis sprake is van overmacht of onvoorziene omstandigheden van dien aard dat Segesta geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. De onvoorziene omstandigheden moeten leiden met ingang van 15 maart 2020 tot een volledige ontbinding van de huurovereenkomst, een wijziging van de huurprijs naar € 50.000,00 per jaar of een huurprijsvermindering tot maximaal € 4.166,67 per maand (op basis van € 50.000,00 per jaar). Voor de periode waarin de lunchroom gedwongen gesloten is geweest, is [eiseres] geen huur verschuldigd op grond van de redelijkheid en billijkheid, omdat aan haar geen enkel huurgenot is verschaft. Voor zover vereist stoelt [eiseres] haar vordering tot huurprijsvermindering over de periode van de horecasluiting ook op artikel 7:207 BW.

4 Het verweer en de tegenvordering

4.1.

Segesta voert verweer. [eiseres] heeft de beschikking over het gehuurde gehad en zal daar redelijkerwijs een vergoeding voor moeten betalen. Van een volledige onbruikbaarheid van het gehuurde is geen sprake. Segesta heeft de indruk dat [eiseres] de coronacrisis aangrijpt om op een voordelige manier van de huur af te komen. Die handelwijze is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

4.2.

Een verlaging van de huur wegens onvoorziene omstandigheden met meer dan de helft is niet redelijk. De door [eiseres] ontvangen overheidssteun moet betrokken worden in de bepaling van de huurprijsvermindering.

4.3.

Artikel 11.6 van de algemene bepalingen sluit een huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek aan het gehuurde uit.

4.4.

[eiseres] heeft een huurachterstand van € 65.143,92 tot en met maart 2021. Op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen maakt Segesta aanspraak op een boete van € 300,00 per maand, te weten € 2.700,00.

4.5.

Segesta vordert betaling van deze bedragen, met de wettelijke (handels)rente vanaf 31 maart 2021.

4.6.

[eiseres] betwist de tegenvordering.

5 De beoordeling

de vordering en de tegenvordering

5.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.2.

Deze zaak gaat over de vraag of de coronacrisis en de gevolgen daarvan moeten leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of een huurprijsvermindering.

5.3.

Naar de kantonrechter begrijpt doet [eiseres] primair een beroep op onvoorziene omstandigheden wegens de coronacrisis (en niet op overmacht). Haar stellingen zijn namelijk primair alleen maar toegespitst op onvoorziene omstandigheden. De kantonrechter zal de vordering van [eiseres] daarom alleen op die grondslag beoordelen.

onvoorziene omstandigheden

5.4.

Partijen zijn het erover eens dat de coronacrisis en de beperkingen die in verband daarmee door de overheid zijn ingesteld, moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW. Partijen hebben de coronapandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Dit is in lijn met eerdere rechtspraak met betrekking tot de gevolgen van de coronacrisis.

5.5.

De kantonrechter oordeelt dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat Segesta naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Hierbij weegt mee dat sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst. Segesta stelt het gehuurde feitelijk wel ter beschikking aan [eiseres] , maar [eiseres] kan het gehuurde niet of niet in volle omvang exploiteren zoals is afgesproken in de huurovereenkomst. De verhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde als lunchroom) en de tegenprestatie van de huurder (betaling van de huurprijs) is uit balans geraakt. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt door wijziging of ontbinding van de overeenkomst door de kantonrechter.

5.6.

De kantonrechter acht ontbinding van de overeenkomst in dit geval te vergaand. Omdat geen van partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis, is het niet redelijk dat het nadeel in volle omvang op de verhuurder wordt afgewenteld, wat in geval van ontbinding in feite het geval is omdat deze dan op zoek moet naar een andere huurder en huurinkomsten mist. Het nadeel (‘de pijn’) moet in redelijkheid over beide partijen gelijk worden verdeeld. De kantonrechter zal de primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst daarom afwijzen.

5.7.

Segesta voert aan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over aanpassing van de huurovereenkomst in verband met de coronacrisis. [eiseres] betwist dat partijen een regeling zijn overeengekomen. De kantonrechter volgt [eiseres] hierin, omdat niet is gebleken dat [eiseres] heeft ingestemd met het laatste voorstel van Segesta hierover. De kantonrechter zal hierna daarom beoordelen wat het financiële nadeel van partijen inhoudt en hoe die pijn moet worden verdeeld.

huurprijsvermindering

5.8.

[eiseres] vordert wijziging van de huurovereenkomst in die zin dat de huurprijs met ingang van 15 maart 2020 wordt aangepast naar € 50.000,00 per jaar. Volgens [eiseres] is dit bedrag redelijk gelet op de huurprijzenvergelijking die zij heeft uitgevoerd. De kantonrechter is - met Segesta - van oordeel dat [eiseres] de huurprijs op zichzelf niet ter discussie kan stellen. De kantonrechter verwijst hiervoor naar het vonnis van deze rechtbank van 23 augustus 2017. Uitgangspunt is dus de overeengekomen geldende huurprijs.

5.9.

In de rechtspraak is het uitgangspunt bij een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis dat de huurprijs wordt gewijzigd, waarbij het nadeel evenredig over de huurder en verhuurder wordt verdeeld. Als sprake is van een omzetdaling van 100% wordt de huurprijs op zich dus verminderd met 50%. De verlaging van de huurprijs wordt dan als volgt berekend: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.

5.10.

[eiseres] heeft de omzetcijfers over 2019 en 2020 in het geding gebracht (productie 15). De cijfers vanaf 1 januari 2021 ontbreken. Segesta voert aan dat [eiseres] voor de coronacrisis al een tamelijk lage omzet had gegeven de locatie en oppervlakte van het gehuurde. Volgens Segesta zou een omzet rond de vijf/zes ton zeker haalbaar moeten zijn, is de online (on)vindbaarheid van de lunchroom niet van deze tijd en biedt [eiseres] geen onderscheidende menukaart. De kantonrechter laat dit verweer verder buiten beschouwing. In de eerste plaats omdat Segesta daar geen gevolg aan verbindt. In de tweede plaats omdat Segesta haar verweer niet heeft onderbouwd.

5.11.

De kantonrechter gaat daarom uit van de omzetcijfers van [eiseres] (productie 15). Omdat niet is gebleken dat de omzetdaling andere oorzaken heeft en dat [eiseres] reële mogelijkheden had (en niet heeft benut) om deze omzetdaling te beperken, gaat de kantonrechter er ook van uit dat de omzetdaling van meer dan 30% het gevolg is van de coronacrisis en de daarmee verband houdende beperkende maatregelen.

5.12.

Segesta voert terecht aan dat de tegemoetkomingen die [eiseres] van de overheid heeft ontvangen voor de vaste lasten bij de verdeling van het financieel nadeel moet worden betrokken. De kantonrechter volgt ‘de Amsterdamse methode’ en zal de gehele Tegemoetkoming Ondernemers Getroffen Sectoren (TOGS) en de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) bij de bepaling van de omzetdaling betrekken. De kantonrechter laat de Tijdelijke overbruggingsregeling zelfstandig ondernemers (Tozo) en Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) subsidies buiten beschouwing, omdat deze niet bedoeld zijn als tegemoetkoming voor vaste lasten die het onderwerp zijn van dit geschil.

5.13.

[eiseres] stelt dat zij eenmalig TOGS (€ 4.000,00) heeft ontvangen en over de periode juni tot en met september 2020 € 5.037,09 TVL, voor het vierde kwartaal van 2020 € 9.128,26 TVL en voor het eerste kwartaal van 2021 € 10.251,00 TVL (productie 17). Segesta heeft een en ander niet betwist. De kantonrechter gaat daarom uit van de genoemde bedragen.

5.14.

De kantonrechter zal hierna, per relevante periode, beoordelen of er aan de zijde van [eiseres] sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis en, zo ja, wat dit voor gevolgen heeft voor de huurprijs. Daarbij wordt de hierboven in 5.9. genoemde formule als uitgangspunt genomen.

de eerste lockdown (15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020)

5.15.

In deze periode is het gehuurde gedwongen gesloten geweest. Uit de overzichten van [eiseres] blijkt dat de omzet over de maanden maart tot en met mei in 2019 € 71.363,00 bedraagt en in 2020 € 11.747,00. Dit levert een omzetdaling van 83,54% op. De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] hiermee in voldoende mate heeft aangetoond dat sprake is van een substantiële omzetdaling tijdens de eerste lockdown, terwijl de vaste lasten – waaronder de huur – zijn blijven doorlopen. [eiseres] heeft ook in voldoende mate onderbouwd dat het aanzienlijke omzetverlies in deze periode het gevolg is van de gedwongen horecasluiting in verband met de coronacrisis per 15 maart 2020. Er bestaat daarom geen reden om af te wijken van het uitgangspunt dat de pijn evenredig wordt gedeeld (50-50%).

5.16.

[eiseres] heeft voor deze periode de TOGS van € 4.000,- ontvangen.

5.17.

De kantonrechter berekent de verminderde huurprijs voor deze periode als volgt:

A. omzet in peilperiode pre corona € 71.363,00

B. omzet in corona zonder tegemoetkomingen € 11.747,00

C. ontvangen tegemoetkomingen € 4.000,00

D. bedrag omzet in corona + tegemoetkomingen (B+C) € 15.747,00

E. % omzetdaling totaal (% verschil A en D) 77,93%

F. % huurkorting: E x 50% = 38,97%

G. oude huurprijs per tijdeenheid € 8.788,11 inclusief btw per maand

H. verlaagde huurprijs: € 5.363,38.

5.18.

De kantonrechter zal de vordering van [eiseres] in zoverre toewijzen en de huurovereenkomst wijzigen, in die zin dat [eiseres] met ingang van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 een verminderde huurprijs van € 5.363,38 per maand aan Segesta verschuldigd is voor het gehuurde.

5.19.

De kantonrechter zal de tegenvordering van Segesta betreffende de huurachterstand over de maanden maart tot en met mei 2020 - met inachtneming van het voorgaande - toewijzen in die zin dat [eiseres] vanaf 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 € 5.363,38 per maand aan Segesta verschuldigd is, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over de afzonderlijke verschuldigde maandelijkse bedragen vanaf 31 maart 2021 tot aan de dag van betaling.

de periode van 1 juni 2020 tot en met 14 oktober 2020

5.20.

In deze periode golden geen beperkende maatregelen voor de horeca. Uit de omzetcijfers blijkt dat de omzet over de maanden juni tot en met oktober in 2019 € 135.890,00 bedraagt en in 2020 € 86.315,00. Dit levert een omzetdaling van 36,48% op ten opzichte van 2019. Deze daling is zodanig (meer dan 30%) dat aangenomen moet worden dat er causaal verband bestaat tussen de omzetdaling en de coronacrisis. Segesta heeft onvoldoende gesteld om anders te oordelen. Er is daarom geen reden om af te wijken van het uitgangspunt dat het nadeel gelijk door partijen wordt gedeeld. Voor deze periode geldt dus ook een huurkorting van 50%.

5.21.

[eiseres] heeft voor deze periode TVL van € 5.037,08 ontvangen.

5.22.

De kantonrechter berekent de verminderde huurprijs voor deze periode als volgt:

A. omzet in peilperiode pre corona € 135.890,00

B. omzet in corona zonder tegemoetkomingen € 86.315,00

C. ontvangen tegemoetkomingen € 5.037,08

D. bedrag omzet in corona + tegemoetkomingen (B+C) € 91.352,08

E. % omzetdaling totaal (% verschil A en D) 32,78%

F. % huurkorting: E x 50% = 16,39%

G. oude huurprijs per tijdeenheid € 9.019,19 inclusief btw per maand

H. verlaagde huurprijs: € 7.540,95.

5.23.

De kantonrechter zal de vordering van [eiseres] in zoverre toewijzen en de huurovereenkomst wijzigen, in die zin dat [eiseres] met ingang van 1 juni 2020 tot en met 14 oktober 2020 een verminderde huurprijs van € 7.540,95 per maand aan Segesta verschuldigd is voor het gehuurde.

5.24.

De in reconventie door Segesta gevorderde huurachterstand over de maanden juni tot en met oktober 2020 zal - met inachtneming van het voorgaande - worden toegewezen in die zin dat [eiseres] vanaf 1 juni 2020 tot en met 14 oktober 2020 van € 7.540,95 per maand aan Segesta verschuldigd is, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over de afzonderlijke verschuldigde maandelijkse bedragen vanaf 31 maart 2021 tot aan de dag van betaling.

de tweede lockdown (15 oktober 2020 tot en met 14 december 2020)

5.25.

In deze periode is het gehuurde weer gedwongen gesloten geweest. Uit de overzichten van [eiseres] blijkt dat de omzet over de maanden oktober tot en met december in 2019 € 56.624,00 bedraagt en in 2020 € 10.513,00. Dit is een omzetdaling van 81,43%. De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] hiermee in voldoende mate heeft onderbouwd dat het omzetverlies in deze periode is geleden en het gevolg is van de gedwongen horecasluiting in verband met de coronacrisis. Ook het nadeel in deze periode moet evenredig over partijen worden verdeeld.

5.26.

[eiseres] stelt dat zij voor kwartaal 4 van 2020 € 9.128,26 aan TVL heeft ontvangen (productie 17).

5.27.

De kantonrechter berekent de verminderde huurprijs voor deze periode als volgt:

A. omzet in peilperiode pre corona € 56.624,00

B. omzet in corona zonder tegemoetkomingen € 10.513,00

C. ontvangen tegemoetkomingen € 9.128,26

D. bedrag omzet in corona + tegemoetkomingen (B+C) € 19.641,26

E. % omzetdaling totaal (% verschil A en D) 65,31%

F. % huurkorting: E x 50% = 32,66%

G. oude huurprijs per tijdeenheid € 9.019,19 inclusief btw per maand

H. verlaagde huurprijs: € 6.073,52.

5.28.

De kantonrechter zal de vordering van [eiseres] in zoverre toewijzen en de huurovereenkomst wijzigen, in die zin dat [eiseres] met ingang van 15 oktober 2020 tot en met 14 december 2020 een verminderde huurprijs van € 6.073,52 per maand aan Segesta verschuldigd is voor het gehuurde.

5.29.

De in reconventie door Segesta gevorderde huurachterstand over de maanden oktober tot en met december 2020 zal, met inachtneming van het voorgaande, worden toegewezen in die zin dat [eiseres] voor deze maanden met ingang van 15 oktober 2020 tot en met 14 december 2020 € 6.073,52 per maand aan Segesta verschuldigd is, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 31 maart 2021 tot aan de dag van betaling.

de periode van 15 december 2020 tot en met 31 december 2020

5.30.

Vanaf 15 december 2021 heeft de lunchroom afhaalmogelijkheden en coffee to go aangeboden. De lunchroom was op last van de overheid nog niet geheel geopend. Uit de omzetcijfers van [eiseres] blijkt dat de omzet over de maand december in 2019 € 20.016,00 bedraagt en in 2020 € 2.103,00. Dit levert een omzetdaling van 89,49% op ten opzichte van 2019. Deze daling is zodanig (meer dan 30%) dat aangenomen moet worden dat er causaal verband bestaat tussen de omzetdaling en de coronacrisis. Segesta heeft onvoldoende gesteld om anders te oordelen. Er is daarom geen reden om af te wijken van het uitgangspunt dat het nadeel gelijk door partijen wordt gedeeld. Voor deze periode geldt dus ook een huurkorting van 50%.

5.31.

[eiseres] heeft mede voor deze periode TVL ontvangen, maar daarmee is al rekening gehouden in de voorgaande periode.

5.32.

De kantonrechter berekent de verminderde huurprijs voor deze periode daarom als volgt:

A. omzet in peilperiode pre corona € 20.016,00

B. omzet in corona zonder tegemoetkomingen € 2.103,00

C. ontvangen tegemoetkomingen -

D. bedrag omzet in corona + tegemoetkomingen (B+C) € 2.103,00

E. % omzetdaling totaal (% verschil A en D) 89,49%

F. % huurkorting: E x 50% = 44,75%

G. oude huurprijs per tijdeenheid € 9.019,19 inclusief btw per maand

H. verlaagde huurprijs: € 4.983,10.

5.33.

De kantonrechter zal de vordering van [eiseres] in zoverre toewijzen en de huurovereenkomst wijzigen, in die zin dat [eiseres] met ingang van 15 december 2020 tot en met 31 december 2020 een verminderde huurprijs van € 4.983,10 per maand aan Segesta verschuldigd is voor het gehuurde.

5.34.

De in reconventie door Segesta gevorderde huurachterstand over de maand december 2020 zal - met inachtneming van het voorgaande - worden toegewezen in die zin dat [eiseres] vanaf 15 december 2020 tot en met 31 december 2020 een huur van € 4.983,10 per maand aan Segesta verschuldigd is, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over het verschuldigde bedrag vanaf 31 maart 2021 tot aan de dag van betaling.

de periode van 1 januari 2021 tot en met heden

5.35.

[eiseres] is van 1 januari tot 8 april 2021 gesloten geweest in verband met de verplichte winkelsluiting. [eiseres] heeft vanaf 8 april 2021 afhaalmogelijkheden geboden en vanaf 28 april 2021 is het terras weer open gegaan, met een aantal beperkende maatregelen. Per 15 mei 2021 zijn er meer versoepelingen geweest.

5.36.

[eiseres] heeft de omzetcijfers vanaf 1 januari 2021 niet in het geding gebracht. De kantonrechter kan de eventuele omzetdaling en daaraan gerelateerde huurprijsvermindering over deze periode niet vaststellen. De door [eiseres] als productie 11 overgelegde cijfers zijn daarvoor niet voldoende. De kantonrechter zal de vordering van [eiseres] en de tegenvordering van Segesta die zien op de huur vanaf 1 januari 2021 daarom afwijzen.

5.37.

De kantonrechter geeft partijen voor de periode per 1 januari 2021 de volgende richtsnoer mee. [eiseres] heeft recht op een huurkorting van 50% van de eventuele omzetdaling, als die omzetdaling meer dan 30% ten opzichte van het jaar 2019 bedraagt. Bij een omzetdaling van meer dan 30% wordt het causaal verband met de coronacrisis namelijk aanwezig geacht. De eventueel toegekende TVL moet bij de omzet worden opgeteld. Partijen kunnen de verdere korting op de geldende huurprijs zelf berekenen op basis van de door de kantonrechter steeds toegepaste rekenmethode, zolang de beperkende maatregelen in de horeca gelden.

Overige

5.38.

Omdat de kantonrechter op grond van het voorgaande het (subsidiair) gevorderde zal toewijzen, hoeven de vraag of sprake is van een gebrek en het beroep van [eiseres] op artikel 7:207 BW geen verdere bespreking.

de tegenvordering

5.39.

De contractuele boete is niet verschuldigd, omdat de huurprijs met terugwerkende kracht wordt gewijzigd.

de vordering en de tegenvordering

5.40.

Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

6 De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

wijzigt de huurovereenkomst in die zin dat met ingang van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 de huur € 5.363,38 per maand bedraagt in plaats van € 8.788,11 per maand;

6.2.

wijzigt de huurovereenkomst in die zin dat met ingang van 1 juni 2020 tot en met 14 oktober 2020 de huur € 7.540,95 per maand bedraagt in plaats van € 9.019,19 per maand;

6.3.

wijzigt de huurovereenkomst in die zin dat met ingang van 15 oktober 2020 tot en met 14 december 2020 de huur € 6.073,52 per maand bedraagt in plaats van € 9.019,19 per maand;

6.4.

wijzigt de huurovereenkomst in die zin dat met ingang van 15 december 2020 tot en met 31 december 2020 de huur € 4.983,10 per maand bedraagt in plaats van € 9.019,19 per maand;

de tegenvordering

6.5.

bepaalt dat [eiseres] vanaf 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 € 5.363,38 per maand aan Segesta verschuldigd is, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over de afzonderlijke verschuldigde maandelijkse bedragen vanaf 31 maart 2021 tot aan de dag van betaling;

6.6.

bepaalt dat [eiseres] vanaf 1 juni 2020 tot en met 14 oktober 2020 van € 7.540,95 per maand aan Segesta verschuldigd is, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over de afzonderlijke verschuldigde maandelijkse bedragen vanaf 31 maart 2021 tot aan de dag van betaling;

6.7.

bepaalt dat [eiseres] met ingang van 15 oktober 2020 tot en met 14 december 2020 € 6.073,52 per maand aan Segesta verschuldigd is, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 31 maart 2021 tot aan de dag van betaling;

6.8.

bepaalt dat [eiseres] vanaf 15 december 2020 tot en met 31 december 2020 € 4.983,10 per maand aan Segesta verschuldigd is, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over het verschuldigde bedrag vanaf 31 maart 2021 tot aan de dag van betaling;

de vordering en de tegenvordering

6.9.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.10.

wijst het meer of anders gevorderde af;

6.11.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter