Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2021:4411

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
28-05-2021
Datum publicatie
03-06-2021
Zaaknummer
19/4167
Rechtsgebieden
Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Verzoek om planschade. Omvang waardevermindering en hoogte van het normaal maatschappelijk risico.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/4167


uitspraak van de meervoudige kamer van 28 mei 2021 in de zaak tussen

[eiser 1] en [eiser 2] , te [woonplaats] , eisers

(gemachtigde: mr. J.F. Verheijen),

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Castricum, verweerder

(gemachtigde: mr. M.M. Brinkman).

Als derde-partij nemen aan het geding deel:

1. Vereniging van Eigenaars “Startingerhof”te Akersloot (gemachtigde:
mr. N. Lubach), en

2. De besloten vennnootschap Sweco Nederland B.V.te De Bilt (gemachtigde:
mr. L.B. Hogenbirk).

Procesverloop

Bij besluit van 5 februari 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder eisers een tegemoetkoming in planschade van € 4.250,00, te vermeerderen met wettelijke rente, toegekend.

Bij besluit van 20 augustus 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het primaire besluit in stand gelaten.

Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 maart 2021. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Derde-partij sub 1 is vertegenwoordigd door haar gemachtigde en
[naam 1] . Derde-partij sub 2 is vertegenwoordigd door haar gemachtigde en [naam 2] .

Overwegingen

1. In de bijlage die bij deze uitspraak is gevoegd zijn de relevante bepalingen uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen. De bijlage maakt onderdeel uit van deze uitspraak.

2.1

Eisers zijn eigenaren van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] . Bij brief van 13 juni 2018 hebben eisers bij verweerder een aanvraag om tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro ingediend. Eisers stellen schade in de vorm van waardevermindering van hun woning te hebben geleden als gevolg van het op 3 juli 2014 vastgestelde en op 29 augustus 2014 in werking getreden bestemmingsplan “Startingerweg te Akersloot-Woonfase 1”. Het bestemmingsplan maakt onder meer woningbouw ten [..] en [...] van het perceel van eisers mogelijk. Op basis van het voorheen geldende planologische regime bestemmingsplan “Buitengebied Castricum” hadden de gronden ten [..] en [...] van het perceel van eisers de bestemming “Agrarisch-Tuinbouw” met de dubbelbestemming “Waarde-Archeologie 5”.

2.2

Verweerder heeft op basis van de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade van de gemeente Castricum [naam 3] B.V. ( [naam 3] ) de opdracht verstrekt om advies uit te brengen omtrent de aanvraag van eisers.

2.3

[naam 3] heeft, na alle betrokkenen te hebben gehoord en zich ter plaatse te hebben georiënteerd, op 14 januari 2019 een definitief advies uitgebracht. [naam 3] heeft verweerder geadviseerd de aanvraag toe te wijzen en aan eisers een tegemoetkoming in de planschade toe te kennen van € 4.250,00 te vermeerderen met wettelijke rente.

2.4

Verweerder heeft op basis van het advies van [naam 3] het primaire besluit genomen. Daartegen hebben eisers bezwaar gemaakt. Eisers hebben bij hun bezwaarschrift een tegenadvies van [naam 4] van 17 april 2019 ingebracht. In dat advies hebben [naam 4] geconcludeerd dat sprake is van vergoedbare planschade van
€ 20.475,00.

2.5

Bij brief van 26 juni 2019 heeft [naam 3] op verzoek van verweerder gereageerd op het advies van [naam 4] en haar advies gehandhaafd.

2.6

Verweerder heeft vervolgens het bestreden besluit genomen, waarbij hij het primaire besluit heeft gehandhaafd.

3. Op grond van het bestemmingsplan “Startingerweg te Akersloot-Woonfase 1” is onder meer woningbouw (54 wooneenheden) toegestaan met een maximale hoogte van 10,00 meter. Een woonblok, bestaande uit zeventien wooneenheden, is gesitueerd op ongeveer 2,00 meter ten [..] van het perceel van eisers en op ongeveer 11,50 meter van hun woning.

Niet in geschil is dat door de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan planologisch nadeel is ontstaan voor eisers in de vorm van waardevermindering van de bij hen in eigendom zijnde onroerende zaak. Evenmin is in geschil dat de marktwaarde van de onroerende zaak voor inwerkingtreding van dit bestemmingsplan kon worden vastgesteld op € 455.000,00.

4. Eisers betogen, mede onder verwijzing naar het advies van [naam 4] van
17 april 2019, dat verweerder het advies van [naam 3] van 14 januari 2019 niet aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen, omdat er concrete aanknopingspunten zijn aan de juistheid en volledigheid ervan te twijfelen wat betreft de onderdelen waardevermindering en het normaal maatschappelijk risico.

5. De rechtbank stelt, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 13 november 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3852, voorop dat een bestuursorgaan, indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies mag uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.

Waardevermindering

6.1

Eisers betogen, mede onder verwijzing naar het advies van [naam 4] van 17 april 2019, dat [naam 3] in haar advies niet heeft onderbouwd hoe zij tot een waardevermindering van hun woning van 5,9% is gekomen. Volgens eisers is als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan sprake van een aanzienlijke verslechtering wat betreft de factoren uitzicht, schaduwwerking, privacy, geluid, licht, verkeer, parkeren en situeringswaarde. Onduidelijk is of [naam 3] de verslechteringen als ernstig heeft gekwalificeerd en welke waarde hij heeft gehecht aan de afzonderlijke factoren. Daardoor is niet na te gaan of [naam 3] genoemde factoren juist heeft gewogen. Een percentage van 5,9% aan waardevermindering doet volgens eisers geen recht aan het nadeel dat is ontstaan. Uitgaande van planmaximalisatie en de bestaande omgeving ligt een percentage van 7,5% aan waardevermindering meer voor de hand, hetgeen neerkomt op een schadebedrag van € 34.125,00.

6.2

In het advies van [naam 3] van 14 januari 2019 is de waardevermindering van de woning vastgesteld op € 27.000,00. Dat is 5,9 procent van de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime. Aan de hand van planmaximalisatie van de bouw- en gebruiksmogelijkheden onder het oude en nieuwe planologische regime is [naam 3] in haar advies ingegaan op de factoren uitzicht, schaduwwerking, intensivering van woon- en leefomgeving, privacy, geluid, licht, verkeer, parkeren en situeringswaarde. [naam 3] heeft gesteld dat sprake is van een wezenlijke toename van bouwmassa binnen het plangebied alsmede dat de gronden van het plangebied aanzienlijk intensiever worden gebruikt. [naam 3] heeft geconcludeerd dat sprake is van planologisch nadeel met een waardeverminderend effect op de bij eisers in eigendom zijnde onroerende zaak.

Vervolgens heeft blijkens het advies op basis van de conclusies van de planvergelijking een taxatie plaatsgevonden door een register taxateur die de onroerende zaak ter plaatse heeft opgenomen. In het advies is een omschrijving gegeven van de onroerende zaak, waarbij is ingegaan op onder meer de aspecten omvang van de kavel, bouwaard, materialen, staat van onderhoud, ligging en belendingen. Deze aspecten zijn betrokken bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak, alsmede de planologische situatie. Ook is blijkens het advies getoetst aan algemeen gebruikelijke waardedalende componenten. Bij het bepalen van de marktwaarde van de onroerende zaak voor de planologische wijziging is de vergelijkingsmethode (aan de hand van een aantal in het advies genoemde referentieobjecten) in combinatie met de m2/m3-methode toegepast. Vervolgens is, zo is verder in het advies vermeld, een inschatting gemaakt van de impact van het vastgestelde planologische nadeel op de oorspronkelijk vastgestelde waarde voor de planologische wijziging.

In haar brief van 26 juni 2019 heeft [naam 3] daaraan toegevoegd dat het vaststellen van een te vergoeden bedrag aan waardevermindering specialistenwerk is, dat de uitkomst - het schadebedrag - altijd een inschatting blijft die nooit geheel objectief bepaalbaar kan zijn en dat het niet onlogisch of onjuist is dat een ter zake kundig adviseur in dit soort zaken niet alles cijfermatig inzichtelijk maakt, maar zich als deskundige mede door kennis, ervaring en intuïtie laat leiden. Voorts heeft [naam 3] aangegeven dat het niet mogelijk is voor elke afzonderlijk bij de beoordeling te hanteren factor een afzonderlijk bedrag dan wel percentage te noemen, teneinde nader inzicht te geven in het uiteindelijke bedrag van de schade. Een rekenkundig model is daarvoor niet voorhanden en zou ook niet te ontwikkelen zijn. Elke omgeving en elke onroerende zaak heeft immers zijn eigen specifieke kenmerken die voor de bepaling van de waarde en daarmee ook voor de eventuele schade van belang zijn. Verder heeft [naam 3] aangegeven dat volgens hem sprake is van planologisch nadeel dat, gelet op de mate van de vastgestelde schadefactoren, in zijn totaliteit als “zwaar” is aan te merken. Indien een inbreuk als zwaar is aan te merken ligt de waardedaling volgens hem op basis van een in de rechtspraak geaccepteerde globale verdeling tussen de circa 5 en 10%. De vastgestelde waardevermindering past daarmee bij de zwaarte die hij aan het nieuwe planologische regime heeft toegekend, zo vermeldt [naam 3] verder in de brief.

6.3

Gelet op hetgeen onder 6.2 is overwogen, heeft [naam 3] het schadebedrag van
€ 27.000,00 naar het oordeel van de rechtbank op een voldoende inzichtelijke wijze vastgesteld. Eisers hebben niet aannemelijk gemaakt dat [naam 3] de omvang van de schade heeft onderschat. Uit het advies van [naam 4] blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de adviezen van 14 januari 2019 en 26 juni 2019 van [naam 3] op dit onderdeel. De enkele omstandigheid dat [naam 4] op basis van een schatting van een schadepercentage van 7-8% uitkomen op een ander, hoger, schadebedrag dan [naam 3] vormt daarvoor geen grond, te minder omdat zij, anders dan [naam 3] , geen opname (door een taxateur) in en om de woning van eisers hebben laten maken. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat [naam 3] het planologisch nadeel in zijn totaliteit als “zwaar” heeft aangemerkt, hetgeen ook blijkt uit het resulterende schadepercentage van 5,9%.

6.4

De beroepsgrond slaagt niet.

Normaal maatschappelijk risico

7.1

Eisers betogen verder, mede onder verwijzing naar het advies van [naam 4] van 17 april 2019, dat [naam 3] in zijn advies ten onrechte is uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 5%.

Volgens eisers is geen sprake van een inbreidingslocatie of een inbreidingslocatie met de kenmerken van een uitbreidingslocatie, maar gaat het grotendeels om een uitbreidingslocatie. Het plangebied is volgens hen als het ware vastgemaakt aan een woonkern en weggehaald uit een buitengebied.

Volgens eisers dient in dit geval te worden uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 3%. Zij voeren daartoe aan dat er aanleiding is uit te gaan van een hoger normaal maatschappelijk risico dan 2%. Volgens [naam 4] is sprake van een normaal maatschappelijke ontwikkeling die gedeeltelijk in de lijn der verwachtingen lag en die passend is in het gevoerde beleid. Omdat de ontwikkeling evenwel gedeeltelijk passend is binnen de ruimtelijke structuur, nagenoeg direct grenst aan het perceel van eisers en omdat sprake is van een veelheid aan verslechteringen met een forse impact op eisers woon- en leefklimaat is het niet redelijk van een normaal maatschappelijk risico uit te gaan dat hoger ligt dan 3%.

7.2

Zoals de Afdeling in zijn uitspraak van 21 januari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:214 heeft overwogen, is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren.

7.3

Tussen partijen is niet in geschil dat het plangebied niet als een zuivere inbreidingslocatie is te typeren, zodat het toepassen van een drempel van 5 procent van de waarde van de woning, waarvan blijkens de rechtspraak van de Afdeling in het geval van een inbreidingslocatie in beginsel moet worden uitgegaan, geen vaststaand gegeven is.

De rechtbank is van oordeel dat het antwoord op de vraag hoe het plangebied in dit geval dan wel moet worden getypeerd in het midden kan blijven. Zelfs indien het plangebied als een uitbreidingslocatie is te typeren, zoals eisers betogen, brengt dat immers, gelet op de uitspraak van de Afdeling van 29 januari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:282, niet met zich dat het in dat geval reeds daarom niet gerechtvaardigd is een drempel van 5 procent van de waarde van de woning toe te passen. De hoogte van de drempel wordt immers bepaald door het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen ligt. Voor het antwoord op voormelde vraag is in ieder geval van belang of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling, naar haar aard en omvang, binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. Indien geheel aan beide indicatoren wordt voldaan, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen.

7.4

Volgens [naam 3] lag woningbouw in het plangebied al vanaf in ieder geval 2008/2009 in de lijn der verwachtingen. Hij heeft hiertoe uiteengezet dat de gemeenteraad van Castricum in 2008 heeft ingestemd met de ontwikkeling van een gebied ten zuiden van Akersloot met een grootte van circa 4 hectare. Naar aanleiding van de “Integrale stedenbouwkundige visie Startingerweg Akersloot” van het adviesbureau OD205 stedenbouw onderzoek en landschap B.V. heeft de raad het ruimtelijke kader voor de bouw van 109 woningen ten zuiden van Akersloot vastgesteld. In november 2009 is de “Lokale Woonvisie 2009-2030” vastgesteld waarin het plangebied is aangewezen als woningbouwlocatie. Het gehele plan aan de Startingerweg (met een indicatief aantal van 110 woningen), waar voorliggend plan onderdeel van uitmaakt, is in de visie benoemd als een zogeheten “zacht” plan, hetgeen betekent dat het plan ten tijde van de vaststelling van de visie in voorbereiding was bij het college van burgemeester en wethouders of nog op de planning stond en waarover nog geen besluitvorming door de raad had plaatsgevonden.

Daarnaast sluit de planologische ontwikkeling volgens [naam 3] aan bij de bestaande stedenbouwkundige structuur. De dichtst bij eisers gelegen woningen hebben een maximale bouwhoogte van 10,00 meter, de omliggende woningen mogen een vergelijkbare bouwhoogte hebben. Voorts zijn in de omgeving twee-aaneen, aaneengebouwde en vrijstaande woningen planologisch bezien mogelijk. De ontwikkeling past voorts in de Structuurvisie Buiten Gewoon Castricum 2030 (2010) en de Welstandsnota 2013 Castricum. De afstand van circa 11,50 meter tussen de nieuwbouw en de woning van eisers is volgens [naam 3] verder niet zodanig kort dat daarin grond is gelegen voor een normaal maatschappelijk risico van lager dan 5%.

In zijn brief van 26 juni 2019 heeft [naam 3] in aanvulling hierop nog aangegeven dat ook de hoogte van de schade volgens hem niet in de weg staat aan het toepassen van een normaal maatschappelijk risico van hoger dan 2%.

7.5

Gelet op hetgeen onder 7.4 is overwogen, heeft [naam 3] – en daarmee verweerder – de omvang van het normaal maatschappelijk risico naar het oordeel van de rechtbank naar behoren gemotiveerd.

De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat [naam 3] in haar adviezen, mede aan de hand van kaartmateriaal, een beschrijving heeft gegeven van de bebouwingsdichtheid en de aard en omvang van de bebouwing in de omgeving van het plangebied. Daaruit kan naar het oordeel van de rechtbank worden opgemaakt dat in de omgeving van het plangebied sprake is van nagenoeg vergelijkbare bebouwing en daarmee dat de planologische ontwikkeling als passend binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving is te beschouwen.

Wat betreft de vraag of de planologische ontwikkeling binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, stelt de rechtbank vast dat [naam 4] , evenals [naam 3] , hebben geconcludeerd dat de ontwikkeling passend is in het gevoerde beleid. Eerst ter zitting heeft de gemachtigde van eisers zich, in weerwil van de door eisers zelf ingeschakelde adviseur [naam 4] , op het standpunt gesteld dat de ontwikkeling niet passend is in het gevoerde beleid. Aan dat standpunt komt geen gewicht toe, omdat niet afdoende is gemotiveerd waarom zowel [naam 3] als [naam 4] tot een andersluidende conclusie hadden moeten komen.

De omstandigheid dat de planontwikkeling op korte afstand van de woning van eisers is gesitueerd brengt verder niet met zich dat geen drempel van 5 procent kon worden toegepast. Ook is geen sprake van een zeer ingrijpende planologische ontwikkeling die voor eisers tot een uitzonderlijk hoge schade heeft geleid in verhouding tot de waarde van de woning. De omvang van de schade – 5,9 procent van de waarde van de woning – is geen reden om bij eisers niet een drempel van 5 procent van de onroerende zaak toe te passen. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Afdeling van 1 juli 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1535.

7.6

De beroepsgrond slaagt niet.

8. Het beroep is ongegrond.

9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. W.B. Klaus, voorzitter, mr. E. Jochem en
mr. drs. B. Veenman, leden, in aanwezigheid vanmr. W.I.K. Baart, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 mei 2021.

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.

BIJLAGE

Wet ruimtelijke ordening

Artikel 6.1

1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

2 Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:

a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid; (…).

Artikel 6.2

1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager.

2 In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:

(…)

b.van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:

1°.van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of

2°.van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.