Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2021:3446

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
14-04-2021
Datum publicatie
25-05-2021
Zaaknummer
8927339
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

Koopovereenkomst woning. Boete wegens niet tijdig rondkrijgen van financiering. Geen sprake van overmacht, vertraging als gevolg van coronapandemie komt voor rekening en risico van koper, aangezien pandemie ten tijde van de hypotheekaanvraag al langere tijd gaande was. Geen matiging boete.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 8927339 \ CV EXPL 20-10497

Uitspraakdatum: 14 april 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser in conventie

verweerder in reconventie

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. M. Maasdam

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie
eiser in reconventie

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M.H. Rijntjes

1 Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 1 december 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 12 maart 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 1 maart 2021 nog stukken toegezonden en bij brief van 9 maart 2021 een akte vermeerdering eis toegezonden.

2 De feiten

2.1.

[gedaagde] heeft zijn woning aan [adres] (hierna: de woning) te koop aangeboden op Funda.nl via Vlieg Makelaars. Op 14 april 2020 heeft
[gedaagde] een bod van € 442.500,00 van [eiser] geaccepteerd.

2.2.

Op 23 april 2020 heeft [eiser] de voorlopige koopovereenkomst getekend. In de koopovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:
(…)
artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 26 juni 2020 (…)
artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom
5.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 12 juni 2020 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 44.250,- (…)


artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding
(…)
11.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)

2.3.

Op 6 juni 2020 heeft Vlieg Makelaars per e-mail aan [gedaagde] en [eiser] het volgende – voor zover hier relevant – geschreven:
(…)
Gelukkig hebben we na een lange weg alle gegevens compleet en kunnen we toewerken naar het afronden van de koopovereenkomst door de financiering definitief te maken.
Aangezien de huidige data uit de overeenkomst niet meer haalbaar zijn, vraag ik jullie akkoord op de volgende data;
1. financieel voorbehoud 7 juli 2020
2. waarborgsom 8 juli 2020
3. opleverdatum 12 juli 2020 (…)

2.4.

Op 25 juni 2020 heeft notaris [notaris] per e-mail aan [eiser] laten weten dat de vrouw van [eiser] ook op de koopovereenkomst staat en dat, omdat zij in Pakistan verblijft, er extra documenten moeten worden getekend. Omdat dit tijd kost, verzoekt de notaris [eiser] tijdig contact op te nemen met de makelaar van [gedaagde] om, zo nodig, uitstel te vragen voor de levering van de woning.

2.5.

Per e-mail d.d. 9 juli 2020 heeft Vlieg Makelaars aan [eiser] doorgegeven dat [gedaagde] uitstel geeft voor de financiering en het afgeven van de waarborgsom/bankgarantie tot 24 juli 2020 en dat de overdracht zal plaatsvinden op 3 augustus 2020.

2.6.

Per brief d.d. 3 augustus 2020 heeft Vlieg Makelaars namens [gedaagde] [eiser] in gebreke gesteld met betrekking tot het storten/stellen van de waarborgsom/bankgarantie en het afnemen van de woning. In die brief heeft [eiser] tot 13 augustus 2020 (in de brief stond 11 augustus 2020, dat is later per e-mail hersteld naar 13 augustus 2020) de tijd gekregen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen.

2.7.

De financieel adviseur van [eiser] heeft op 6 augustus 2020 een e-mail ontvangen van de hypotheekverstrekker, waarin deze bericht dat het op dat moment enorm druk is met het verwerken van hypotheekaanvragen en dat de doorlooptijd voor een compleet dossier 13 dagen is. De doorlooptijd bij een zakelijk inkomen is 16 dagen.

2.8.

Per brief d.d. 13 augustus 2020 heeft Vlieg Makelaars aan [eiser] geschreven dat [gedaagde] nakoming van de overeenkomst vordert en dat het van goede wil zou getuigen als [eiser] de waarborgsom/bankgarantie zou storten/stellen.

2.9.

Per e-mail d.d. 1 september 2020 heeft Vlieg Makelaars het volgende aan [eiser] geschreven:
(…)
Donderdag 3 september a.s staat de levering gepland van de woning (…)
Op dit moment bent u naast het afnemen van de woning van de heer [gedaagde] verschuldigd
1. Een boete van circa € 18.585,- (…)
2. Een schade van een maand hypotheek circa € 900,-.
(…)
De heer [gedaagde] wil u het volgende keuze voorleggen;
A. De woning wordt 3 september as afgenomen en in plaats van de boete van € 19.485,- gaat hij akkoord met een boete ter hoogte van € 10.000.-
B. Indien u hier niet mee akkoord gaat, zal de heer [gedaagde] aanspraak maken op de 10% boete van de koopsom (…) te weten € 44.250,- (…)

2.10.

Op 3 september 2020 heeft [eiser] een bedrag van € 10.000,00 in depot gestort bij notaris [notaris] en is de akte van levering gepasseerd.

2.11.

Per e-mail d.d. 26 februari 2021 heeft de financieel adviseur van [eiser] het volgende – voor zover relevant – geschreven aan [eiser] :
(…)
BLG heeft uiteindelijk de aanvraag zoals we die gedaan hebben, na enkele aanpassingen, geaccepteerd. Enige nadeel was wel dat de verwerkingstijd voor zelfstandig ondernemers verschrikkelijk lang was. Vanwege het thuis werken ivm de Corona, de onderbezetting en de grote hoeveelheid aanvragen was de verwerkingstijd 13 werkdagen. Daar was ook niet onderuit te komen aangezien BLG zelf het inkomen van een zelfstandig ondernemer vast stelt, zij hebben daar een aparte afdeling voor. Daarnaast dienden we nog extra stukken aan te leveren. Al met al heeft dat de verwerking van het dossier geen goed gedaan. Daarnaast was er natuurlijk het feit dat de aanvraag zoals die ingediend moest worden niet mogelijk was op basis van de ontvangen koopovereenkomst. (…)

3 De vordering

3.1.

[eiser] vordert – na vermeerdering van eis – dat de kantonrechter:


Primair
I. voor recht verklaart dat [eiser] door overmacht de overeenkomst niet tijdig heeft kunnen nakomen maar wel heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting waardoor het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is om aanspraak te maken op de boeteclausule waardoor het in depot genomen bedrag niet aan [gedaagde] verschuldigd is;
II. [gedaagde] veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan de uitkering van het depotbedrag van € 10.000,00 en bepaalt dat het vonnis in de plaats treedt van de toestemming van [gedaagde] tot uitkering van het te betalen bedrag aan [eiser] ;
III. [gedaagde] veroordeelt de helft van het door [eiser] bij wijze van voorschot aan de notaris betaalde bedrag van € 1.000,00 te voldoen;

subsidiair
IV. bepaalt dat het door [eiser] in depot gegeven bedrag naar redelijkheid en billijkheid gematigd dient te worden tot een bedrag van € 900,00;
meer subsidiair
V. bepaalt dat het door [eiser] in depot gegeven bedrag naar redelijkheid en billijkheid gematigd dient te worden tot het eerder overeengekomen bedrag van € 900,00 vermeerderd met een boetebedrag wat in ieder geval niet meer is dan € 3.650,00;

zowel primair als (meer) subsidiair

VI. met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij door diverse omstandigheden buiten zijn macht om niet in staat is geweest om de hypothecaire lening voor de woning van [gedaagde] binnen de gestelde termijnen af te sluiten. Er is sprake van overmacht. [eiser] heeft geheel aan zijn inspanningsverplichtingen voldaan zodat hij het boetebedrag van € 10.000,00 niet verschuldigd is. Mocht [eiser] wel iets verschuldigd zijn, dan doet hij een beroep op matiging van de boete op grond van de redelijkheid en billijkheid.

4 Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat [eiser] ondanks het aanzienlijke uitstel dat [gedaagde] hem heeft verleend, zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst niet is nagekomen. De omstandigheden die [eiser] aanvoert, dienen voor zijn rekening en risico te komen.

4.2.

[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:
I. [eiser] veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan de uitkering van het depotbedrag van € 10.000,00 aan [gedaagde] , op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [eiser] hiermee in gebreke blijft;
II. bepaalt dat, indien [eiser] niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan de veroordeling onder punt I. heeft voldaan, het vonnis in de plaats treedt van de toestemming van [eiser] tot uitkering van het depotbedrag van € 10.000,00 aan [gedaagde] ;
III. [eiser] veroordeelt in de kosten van de procedure vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten.

4.3.

[gedaagde] legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [eiser] sinds 13 augustus 2020 in verzuim is met de nakoming van de koopovereenkomst en uit dien hoofde de contractuele boete en een schadevergoeding is verschuldigd. Derhalve maakt [gedaagde] aanspraak op uitkering van het depotbedrag.

4.4.

[eiser] betwist de tegenvordering.

5 De beoordeling

de vordering

5.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] de koopovereenkomst niet tijdig is nagekomen. [eiser] beroept zich op overmacht en voert aan dat hij deze verplichtingen niet tijdig kon nakomen omdat het ging om een complexe hypotheekaanvraag en het afhandelen van de financieringsaanvraag veel vertraging heeft opgelopen door, onder meer, de Coronapandemie (hierna: de pandemie).

5.2.

Voor een geslaagd beroep op overmacht is ingevolge artikel 6:75 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vereist dat de tekortkoming niet is te wijten aan de schuld van de debiteur en ook niet op grond van de wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn risico komt.

5.3.

Ter zitting heeft de gemachtigde van [eiser] zich op het standpunt gesteld dat de overmacht is gelegen in de pandemie en het feit dat [eiser] ZZP’er is. Door deze twee omstandigheden heeft de financieringsaanvraag veel langer dan normaal geduurd. In de aanloop naar de financieringsaanvraag waren er problemen met de koopakte, maar dat heeft niet tot de laatste, in deze zaak relevante, vertraging geleid, aldus [eiser] ter zitting.

5.4.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Dat de vertraging van de afhandeling van de financieringsaanvraag door de pandemie komt, is onvoldoende gebleken nu [eiser] heeft nagelaten deze stelling nader te onderbouwen. De hypotheekverstrekker maakt er in zijn e-mail van 6 augustus 2020 geen melding van dat de lange doorlooptijd van de aanvraag samenhangt met de pandemie. De financieel adviseur van [eiser] noemt de pandemie in zijn e-mail van 26 februari 2021 wel, maar slechts als één van de redenen voor de lange doorlooptijd. Derhalve is niet komen vast te staan dat in dit geval de vertraging (alleen) is veroorzaakt door de pandemie.

5.5.

Ook als wel zou zijn komen vast te staan dat de vertraging (enkel) door de pandemie is veroorzaakt, dan dient dit naar het oordeel van de kantonrechter volgens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening en risico van [eiser] te komen. De pandemie was immers ten tijde van de hypotheekaanvraag al langere tijd gaande. Er kon op dat moment dus niet meer gesproken worden van een uitzonderlijke, niet-voorzienbare situatie. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat [eiser] zelfstandig ondernemer is en dat in verband hiermee, zo begrijpt de kantonrechter, meer eisen worden gesteld aan een hypotheekaanvraag (als gevolg waarvan de doorlooptijd langer is). Ook dit is niet als uitzonderlijk of niet-voorzienbaar aan te merken.

5.6.

[eiser] had rekening moeten houden met een langere verwerkingstermijn en had, in ieder geval, [gedaagde] op de hoogte moeten houden van de voortgang van de aanvraag. [eiser] heeft [gedaagde] niet voorzien van nadere uitleg en heeft ook niet nogmaals gevraagd om uitstel. Gelet op het voorgaande, komt de omstandigheid dat de financieringsaanvraag niet tijdig is afgerond, voor rekening en risico van [eiser] . Nu [eiser] de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet tijdig is nagekomen en dit voor zijn rekening en risico komt, is [eiser] de tussen partijen overeengekomen boete verschuldigd.

5.7.

Ten aanzien van de hoogte van deze boete heeft [eiser] een beroep gedaan op matiging. De kantonrechter stelt voorop dat voor toepassing van de in artikel 6:94 lid 1 BW opgenomen matigingsbevoegdheid slechts plaats kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Toepassing van een boetebeding moet in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leiden. Daarvan is in deze zaak niet gebleken, waarbij de kantonrechter de volgende omstandigheden betrekt. [gedaagde] heeft aannemelijk gemaakt dat hij schade heeft geleden door de vertraagde levering; hij heeft langer hypotheek moeten betalen voor de woning en door de onzekerheid over de verkoop van de woning, van de aankoop van een andere woning moeten afzien. [gedaagde] is bovendien steeds zeer coulant geweest; hij heeft meermaals, onverplicht, met uitstel van de levering ingestemd. Daarbij komt dat [gedaagde] de boete reeds zelf heeft gematigd tot € 10.000,00. Dat de boete [eiser] onevenredig zwaar zou belasten is wel gesteld, maar niet onderbouwd.

5.8.

De stelling van [eiser] dat tussen partijen is overeengekomen dat hij slechts € 900,00 (één maandbedrag van de hypotheek van [gedaagde] ) hoefde te betalen en dat [gedaagde] geen aanspraak zou maken op de boete, is niet komen vast te staan. [gedaagde] heeft deze stelling betwist en er bovendien op gewezen dat [eiser] € 10.000,00 in depot heeft gestort, hetgeen hij niet zou hebben gedaan indien deze afspraak daadwerkelijk was gemaakt. Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft [eiser] niets in het geding gebracht waaruit blijkt dat [gedaagde] akkoord is gegaan met deze afspraak. Dat Vlieg Makelaars wellicht heeft aangegeven dat [gedaagde] zou afzien van de boete, maakt dit niet anders nu Vlieg Makelaar slechts een bode is voor zijn opdrachtgever en geen bindende afspraken kan maken. [eiser] heeft ook geen nader bewijsaanbod gedaan. Gelet op het bovenstaande is er voor matiging van de boete geen ruimte.

5.9.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen.

5.10.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.

de tegenvordering

5.11.

Gelet op hetgeen in conventie reeds is geoordeeld, zal de vordering van [gedaagde] worden toegewezen met dien verstande dat [eiser] binnen 14 dagen moet meewerken aan uitkering van het depotbedrag. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen nu een dwangsom ertoe is bestemd een prikkel tot nakoming te geven en er geen aanwijzingen zijn dat [eiser] niet zal meewerken. Daarbij komt dat de vordering onder II ook wordt toegewezen, zodat indien [eiser] niet binnen 14 dagen meewerkt aan uitkering van het depotbedrag, dit vonnis in de plaats zal treden van de toestemming van [eiser] tot uitkering van het depotbedrag.

5.12.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [gedaagde] grotendeels zal toewijzen.

5.13.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Daarbij wordt [eiser] ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt.

6 De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 622,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] ;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

de tegenvordering

6.4.

veroordeelt [eiser] om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan de uitkering van het depotbedrag van € 10.000,00 aan [gedaagde] ;

6.5.

bepaalt dat indien [eiser] niet voldoet aan het in 6.4. bepaalde, dit vonnis in de plaats zal treden van de toestemming van [eiser] tot uitkering van het depotbedrag van € 10.000,00 aan [gedaagde] ;

6.6.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 311,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.7.

veroordeelt [eiser] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

6.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.9.

wijst de vordering voor het overige af.


Dit vonnis is gewezen door mr. I. de Greef, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter