Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2021:1233

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
10-02-2021
Datum publicatie
25-02-2021
Zaaknummer
8103545 \ CV EXPL 19-7804
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

huurachterstand, bedoeling partijen, servicekosten, huurtoeslag, huurverhoging

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8103545 \ CV EXPL 19-7804 (TB)

Uitspraakdatum: 10 februari 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor Vermeer Schutte & Musen B.V.

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J. de Haan

1 Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 11 oktober 2019 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

[eiser] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven. [eiser] heeft vervolgens nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering. Vervolgens is bij tussenvonnis van 16 september 2020 zitting bepaald.

1.3.

Op 20 oktober 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 12 oktober 2020 nog stukken toegezonden. Partijen hebben daarna schikkingsonderhandelingen gevoerd en bij aktes van 18 november 2020 respectievelijk 16 december 2020 vonnis gevraagd.

2 De feiten

2.1.

[eiser] verhuurt, sinds 15 maart 2016 aan [gedaagde] het perceel, aan het adres [adres] .

2.2.

In de huurovereenkomst is in artikel 4.4. opgenomen dat de huurprijs per maand € 710,00 bedraagt en dat de servicekosten € 40,00 bedragen.

2.3.

In artikel 5.1 en 5.2 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald.

“5.1 De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in 5.2.

5.2

Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1. gesteld niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.”

2.4.

In artikel 6 is vervolgens het volgende opgenomen.

“6. De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende: Geen levering van diensten, huurder dient deze zelf te verzorgen”

2.5.

Artikel 18 van de algemene bepalingen bepaalt vervolgens, voor zover van belang:

“Huurprijswijziging

Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:

  • -

    vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);

  • -

    wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;

  • -

    […]

  • -

    […]

  • -

    geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.”

3 De vordering

3.1.

[eiser] vordert – na wijziging van eis – dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.231,60, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 oktober 2019 tot de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten van deze procedure.

3.2.

Hij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan tot en met mei 2020 van € 1.143,33. [gedaagde] is in gebreke gebleven met de betaling van de huurpenningen aan [eiser] . Ondanks herhaalde sommatie heeft [gedaagde] niet (volledig) aan haar betalingsverplichtingen voldaan. Naast betaling van de huurachterstand maakt [eiser] daarom aanspraak op de wettelijke rente, die tot 7 oktober 2019 € 6,59 bedraagt, en de buitengerechtelijke incassokosten van
€ 67,50 en de BTW daarover van € 14,18.

4 Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat de huurachterstand toe te rekenen is aan [eiser] . De overeengekomen (kale) huurprijs bedroeg € 710,00 per maand en de servicekosten bedroegen € 40,00 per maand. [eiser] wilde geen specificatie verstrekken van de servicekosten en daardoor vatte de Belastingdienst dit op als gewone (verkapte) huur en kwam [gedaagde] niet in aanmerking voor huurtoeslag. Doordat [eiser] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurbetalingsafspraak is [gedaagde] ten onrechte huurtoeslag misgelopen.

4.2.

Verder is de huurachterstand goeddeels gebaseerd op aangezegde huurverhogingen. Het is [gedaagde] niet duidelijk of [eiser] de huurverhoging correct heeft toegepast nu zij niet weet of de huurverhoging is toegepast op de kale huur of over het totaalbedrag. Er is daarom niet na te gaan in hoeverre sprake is van nog enige (gerechtvaardigde) huurbetalingsachterstand. [gedaagde] bestrijdt dan ook nog enig huurbedrag aan [eiser] verschuldigd te zijn.

4.3.

Indien en voor zover blijkt dat de servicekosten nergens op gebaseerd zijn omdat niet duidelijk is waar deze uit bestaan, stelt [gedaagde] dat zij de servicekosten vanaf het begin af aan onverschuldigd heeft betaald.

4.4.

[gedaagde] vordert samengevat – na vermeerdering van eis – bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt:

  1. om een betalingsoverzicht te verstrekken van 2019 én om [gedaagde] inzage te verschaffen in alle door [eiser] aangezegde huurverhogingen;

  2. tot betaling van € 15.925,00 te vermeerderen met de wettelijke rente hierover, onder bepaling dat [gedaagde] vanaf 1 januari 2020 het recht verkrijgt de door haar verschuldigde huur maandelijks met dit bedrag van € 350,00 per maand te verrekenen zolang [eiser] geen verantwoording verstrekt over de door hem gerekende servicekosten en [gedaagde] daardoor geen huurtoeslag verstrekt kan krijgen;

  3. aan [gedaagde] ex art. 7:259 BW een afrekening servicekosten te verstrekken over de jaren 2016, 2017 en 2018, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag dat [eiser] hier niet aan voldoet, met een maximum van € 5.000,00;

Voorwaardelijk: indien [eiser] niet kan aantonen dat hij kosten voor ‘service’ maakt en welke dat zijn:

4. tot betaling van € 1.820,00 wegens onverschuldigde betaling, onder bepaling voorts dat deze betalingsverplichting vervalt per 1 januari 2020;

Zowel voorwaardelijk als onvoorwaardelijk:

5. in de kosten van dit geding.

4.5.

[gedaagde] legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij gezien het vorenstaande, er recht en belang bij heeft dat [eiser] een compleet betalingsoverzicht verstrekt over 2019 èn inzicht verschaft in alle door hem aangezegde huurverhogingen (vgl. artikel 843a Rv). Niet uit valt te sluiten dat de huurverhoging is aangezegd over de totale huur en niet slechts over de (kale) huurprijs van € 710,00 per maand. Daarnaast heeft [gedaagde] een bedrag van € 15.925,00 aan huurtoeslag misgelopen doordat [eiser] de afspraak met betrekking tot het kunnen uitsplitsen van de huurprijs en servicekosten niet is nagekomen. Verder heeft [gedaagde] recht en belang bij een afrekening van de servicekosten over de jaren 2016, 2017 en 2018. Zij stelt ook dat indien er door [eiser] geen kosten voor service worden gemaakt, zij de servicekosten onverschuldigd heeft betaald aan [eiser] .

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5 De beoordeling

de vordering en de tegenvordering

5.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

huurovereenkomst

5.2.

Vast staat dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] € 710,00 aan kale huurprijs verschuldigd is en € 40,00 aan servicekosten. Allereerst staat ter beoordeling of partijen een huurprijs van € 750,00 zijn overeengekomen of een splitsing van € 710,00 aan kale huurprijs en € 40,00 aan servicekosten.

5.3.

Voor de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen, is niet alleen de tekst van de huurovereenkomst van belang. Ook is van belang de betekenis die partijen in dat kader over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en wat zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In dit verband overweegt de kantonrechter als volgt.

5.4.

Volgens [gedaagde] is zij met [eiser] een kale huurprijs van € 710,00 overeengekomen en servicekosten van € 40,00. Dit blijkt uit de overeenkomst en onduidelijkheid daarover behoort voor risico van [eiser] te komen. Door het niet verstrekken van een specificatie van de servicekosten kwam [gedaagde] niet in aanmerking voor huurtoeslag.

5.5.

[eiser] heeft hiertegen aangevoerd dat de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst € 750,00 bedroeg, en dat dit bedrag op verzoek van [gedaagde] is gesplitst in € 710,00 aan kale huur en € 40,00 aan servicekosten omdat [gedaagde] anders geen huurtoeslag zou ontvangen. [eiser] wilde een huurprijs ontvangen van € 750,00 en het is partijen vanaf het begin af aan duidelijk geweest dat er geen sprake was van servicekosten.

5.6.

De kantonrechter houdt de lezing van [eiser] voor de juiste. [gedaagde] heeft onder 4 van de conclusie van antwoord verklaard dat het de bedoeling was dat de huurprijs gesplitst werd zodat zij in aanmerking kon komen voor huurtoeslag. Dat betekent echter niet dat feitelijk ook sprake was van een huurprijs van € 710,00. De makelaar die namens [eiser] optrad bij de onderhandelingen en opstelling van het contract was blijkbaar bereid in de schriftelijke huurovereenkomst de prijs te splitsen, om [gedaagde] in staat te stellen huurtoeslag aan te vragen. Nu artikel 6 van de huurovereenkomst uitdrukkelijk bepaalt dat geen bijkomende leveringen en diensten worden verleend en [gedaagde] zelf gas, water en licht betaalde is er meer nodig om tot de conclusie te komen dat daadwerkelijk een huurprijs van € 710,00 was afgesproken en € 40,00 voor servicekosten. [gedaagde] heeft dit onvoldoende onderbouwd. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde] niet eerder dan in deze procedure, vier jaar na het begin van de huurovereenkomst, vraagt om een specificatie van de servicekosten. Dit klemt temeer nu [gedaagde] blijkens haar eigen verklaringen in 2016 al bijstand van een advocaat had in het kader van de onderhavige huurrelatie. Zij heeft ook niet eerder schriftelijk bij [eiser] geklaagd over het feit dat zij geen huurtoeslag kreeg. Hetgeen temeer te verwachten was geweest nu [gedaagde] bovendien stelt dat er een afspraak was tussen haar en (de vertegenwoordiger van) [eiser] dat zij vanwege deze uitsplitsing in aanmerking kon komen voor huurtoeslag. Met deze stelling geeft [gedaagde] feitelijk ook zelf aan dat de uitsplitsing uitsluitend met dat doel is gemaakt, en niet omdat er daadwerkelijk sprake was van servicekosten. De kantonrechter gaat daarom uit van een huurprijs van € 750,00 per maand.

huurverhogingen

5.7.

Partijen verschillen van mening over de door [eiser] aan [gedaagde] berekende huurverhogingen. [eiser] stelt hiertoe dat gelet op de inhoud van artikel 5.1 en 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 18 van de algemene bepalingen partijen zijn overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd. Ondanks dat hij daartoe niet verplicht was heeft [eiser] [gedaagde] bij schrijven van 10 april 2018, 11 februari 2019 en 16 maart 2020 in kennis gesteld van de huurverhoging. Aangezien de huurprijs bij aanvang een geliberaliseerde huurprijs betrof en [gedaagde] in de vrije sector huurt, zijn artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 18 van de algemene bepalingen van toepassing. De artikelen 7:252 BW en verder zijn niet op onderhavige huurovereenkomst van toepassing, aldus steeds [eiser] .

5.8.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat het haar niet duidelijk is en niet inzichtelijk is gemaakt waarover de huurverhoging is berekend. Daarnaast is op de huurverhogingen artikel 7:252 BW van toepassing nu zij een woning in de sociale sector huurt en zijn de huurverhogingen allemaal onjuist aangezegd zodat niet kan worden vastgesteld hoeveel de huurachterstand zou bedragen, als daar überhaupt nog wel sprake van is. Ter zitting vernietigt [gedaagde] de door [eiser] berekende huurverhogingen.

5.9.

De kantonrechter oordeelt hierover als volgt. Omdat de aanvangshuur in 2016 € 750,00 per maand bedroeg en hoger was dan de liberalisatiegrens, is sprake van een geliberaliseerde huurprijs. Voor geliberaliseerde woonruimte gelden geen wettelijke voorschriften met betrekking tot huurverhoging. Ten aanzien van de huurprijs en de verhoging daarvan geldt wat partijen daarover hebben afgesproken, zoals volgt uit art. 7:246 BW. Nu het geliberaliseerde woonruimte betreft is artikel 7:252 BW niet van toepassing. In de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten is bepaald in artikel 5.2 en in artikel 18 van de algemene bepalingen dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd. Op grond van hetgeen partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen was [eiser] niet verplicht om de huurprijsverhoging aan [gedaagde] aan te zeggen. [gedaagde] heeft de huurverhogingen dan ook onvoldoende betwist. Bij conclusie van repliek in conventie, akte verhoging/wijziging van eis heeft [eiser] de huurverhogingen vanaf 2016 herrekend en is de vordering verhoogd. Ter zitting is door (de gemachtigde van) [gedaagde] een beroep gedaan op vernietiging van de huurverhoging. [gedaagde] heeft niet onderbouwd waarop zij de vernietiging baseert en aan dit beroep geen gevolgen verbonden. Het beroep op vernietiging treft dan ook geen doel. Daarnaast heeft [gedaagde] ook geen bezwaar gemaakt tegen de verhoging/wijziging van eis, zodat de kantonrechter uit zal gaan van de berekening van [eiser] . Het door [gedaagde] in reconventie gevorderde betalingsoverzicht en inzage in alle door [eiser] aangezegde huurverhogingen zullen worden afgewezen. [gedaagde] heeft hier geen belang meer bij, mede gelet op het betalingsoverzicht van 2019 dat door [eiser] als productie 4 bij conclusie van repliek, akte verhoging/wijziging van eis is overgelegd.


conclusie met betrekking tot de gevorderde achterstallige huur

5.10.

Nu de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst € 750,00 per maand bedroeg en wordt uitgegaan van de door [eiser] gestelde huurverhogingen over de jaren 2017 tot en met 2020, zal de gevorderde huurachterstand na wijziging van eis van € 1.143,33 als onvoldoende weersproken worden toegewezen.

huurtoeslag

5.11.

Met betrekking tot de huurtoeslag merkt de kantonrechter op dat [gedaagde] [eiser] niet kan verwijten dat zij vanwege het niet verstrekken van een specificatie van de servicekosten niet in aanmerking kon komen voor huurtoeslag. Dit komt voor haar eigen rekening en risico. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om, zoals hiervoor in 5.6. al overwogen, eerder te klagen en daartoe dan ook actie te ondernemen. Voor zover [gedaagde] heeft willen stellen dat [eiser] is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst, is daartoe door [gedaagde] onvoldoende gesteld. Zou er al een afspraak in dit kader zijn gemaakt, dan is het wel of niet in aanmerking komen voor huurtoeslag van meerdere factoren afhankelijk, en niet alleen van een afspraak met de verhuurder of een specificatie van de servicekosten. [gedaagde] had [eiser] bovendien in gebreke moeten stellen. Dat heeft zij niet gedaan, zodat geen sprake is van verzuim en schadeplichtigheid van [eiser] . Het voorgaande leidt ertoe dat de tegenvordering tot vergoeding van de misgelopen huurtoeslag wordt afgewezen.

servicekosten

5.12.

Uit het voorgaande volgt dat de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst € 750,00 bedroeg en er geen sprake was van servicekosten. Dit leidt ertoe dat [gedaagde] geen belang meer heeft bij een afrekening servicekosten ex artikel 7:259 BW. Deze tegenvordering zal dan ook worden afgewezen. Aan de voorwaardelijk tegenvordering komt de kantonrechter niet toe.

buitengerechtelijke incassokosten en rente

5.13.

[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijk incassokosten. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn toewijsbaar, omdat wordt voldaan aan de wettelijke eisen daarvoor. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat deze kosten daadwerkelijk zijn betaald.

5.14.

[gedaagde] is in verzuim met tijdige betaling van de huur en is daarom wettelijke rente verschuldigd. Naast de in de dagvaarding berekende rente, zal de verdere rente worden toegewezen, zoals hierna zal worden vermeld.

proceskosten

5.15.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt. De proceskosten in de zaak van de tegenvordering worden op de helft van de punten gewaardeerd op gelijke voet als in de zaak van de vordering, omdat de tegenvordering voortvloeit uit het verweer.

6 De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 1.231,60, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.143,33 vanaf 7 oktober 2019 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 103,03
griffierecht € 231,00
salaris gemachtigde € 372,00;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

6.5.

wijst de vordering af;

6.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 186,00 aan salaris van de gemachtigde van [eiser] .

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter