Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2020:9240

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
25-11-2020
Datum publicatie
27-11-2020
Zaaknummer
8213507 \ CV EXPL 19-9382
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

huurrecht; Gezamenlijke achterom valt onder het gehuurde. Plaatsing schutting levert een gebrek op. Verhuurder moet schutting verwijderen

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8213507 \ CV EXPL 19-9382 (IL)

Uitspraakdatum: 25 november 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats 1]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. T.E. Wolfswinkel

[toevoeging 4NE4747]

tegen

1. de stichting

Stichting Wooncompagnie

gevestigd te Hoorn

gedaagde

verder te noemen: Wooncompagnie

gemachtigde: mr. A.M. Feringa

2. [gedaagde sub 2]

3. [gedaagde sub 3]

beiden wonende te [woonplaats 2]

verdere gezamenlijk te noemen: [gedaagden]

niet verschenen

1 Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 25 november 2019 een vordering tegen Wooncompagnie en [gedaagden] ingesteld. Wooncompagnie heeft schriftelijk geantwoord. [gedaagden] zijn niet in het geding verschenen.

1.2.

Op 26 oktober 2020 heeft een zitting plaatsgevonden, waar [eiser] en Wooncompagnie zijn verschenen bijgestaan door hun gemachtigden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

2 De feiten

2.1.

[eiser] huurt sinds 28 september 2006 de zelfstandige woonruimte aan de [adres 1] van (de rechtsvoorganger van) Wooncompagnie.

2.2.

In artikel 1.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat verhuurder aan huurder verhuurt de woning “inclusief onroerende aanhorigheden en inclusief het medegebruik van de om het complex eventueel gelegen groenstroken, en tuinen die als onroerende aanhorigheid zijn te beschouwen en het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten”.

2.3.

[gedaagden] zijn de achterburen van [eiser] . Zij huren hun woning ( [adres 2] ) van Wooncompagnie.

2.4.

Tussen de woningen ligt een betegelde strook grond (hierna ook: de strook).

2.5.

[gedaagden] hebben in 2018 aan [eiser] voorgesteld een schutting te plaatsen in de lengterichting van de strook. Wooncompagnie heeft [gedaagden] laten weten dat er bij plaatsing van de schutting voor [eiser] minimaal 1.20 meter van de strook moet overblijven.

2.6.

De schutting is op de strook geplaatst op een afstand van 1.30 meter vanaf de schuur van [eiser] .

2.7.

[eiser] heeft Wooncompagnie bericht, samengevat, dat hij het niet eens is met de schutting op die locatie. Wooncompagnie heeft zich vervolgens op het standpunt gesteld dat de schutting juist geplaatst is en dat de doorgang naar de achteruitgang van [eiser] breed genoeg is, zelfs meer dan 1.20 meter.

2.8.

Bij brief van 24 september 2018 heeft [eiser] aan [gedaagden] bericht, samengevat, dat zij zich niet aan de afspraak hebben gehouden en hij onevenredig in het gebruik van de strook wordt beperkt. [gedaagden] hebben daarop het standpunt ingenomen dat [eiser] een conflict met Wooncompagnie heeft.

3 De vordering

3.1.

[eiser] vordert, zakelijk weergegeven, dat de kantonrechter Wooncompagnie en [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om binnen twee weken na betekening van het vonnis de schutting te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per gedaagde per dag, met veroordeling van Wooncompagnie en [gedaagden] in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt het volgende aan de vordering ten grondslag, zakelijk weergegeven.

3.3.

[eiser] heeft recht op het (mede)gebruik van de strook. Hij heeft niet ingestemd met de plaatsing van de schutting op de huidige plek. Door de plaatsing van de schutting op de afstand van 1.30 meter vanaf zijn schuur, wordt [eiser] onevenredig in het gebruik van de strook beperkt.

3.4.

De strook is gemeenschappelijk primair in de zin van de huurovereenkomst en subsidiair omdat de grond voor 2018 meer dan 20 jaar in onafgebroken gezamenlijk gebruik bij de vorige bewoners van nummer 78 en [eiser] aan de ene kant en de bewoners van 62 aan de andere kant is geweest.

3.5.

Subsidiair neemt [eiser] aan dat de grond aan de zijde van nummer 62 gehuurd wordt door [gedaagden] en dat de grond aan de kant van nummer 78 gehuurd wordt door [eiser] .

voorts ten aanzien van Wooncompagnie

3.6.

Partijen zijn ten aanzien van de strook gemeenschappelijk gebruik overeengekomen. Wooncompagnie moet de strook aan [eiser] ter beschikking stellen en houden (artikel 7:203 van het Burgerlijk Wetboek (BW)) en mag hem niet hinderen in het gebruik (genot) daarvan. Door de schutting toe te staan en de ontstane situatie voort te laten duren, maakt Wooncompagnie inbreuk op het gebruiksrecht van [eiser] .

voorts ten aanzien van [gedaagden]

3.7.

[eiser] is akkoord gegaan met de plaatsing van de schutting op de strook, mits de schutting wordt geplaatst in het midden van de strook. [gedaagden] zijn deze afspraak niet nagekomen. Door de plaatsing van de schutting op de onderhavige plek wordt [eiser] onrechtmatig in het gebruik van de strook beperkt, en in elk geval onevenredig.

4 Het verweer

4.1.

Wooncompagnie voert het volgende verweer, zakelijk weergegeven.

4.1.1.

De strook is geen groenstrook of tuin die als onroerende aanhorigheid is te beschouwen.

4.1.2.

De strook is niet aan te merken als een gemeenschappelijke ruimte waarvan het (mede)gebruik onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. Het eventuele gemeenschappelijke gebruik van de strook is hooguit overeengekomen tussen de bewoners van de woningen. Een eventuele afspraak tussen [eiser] en [gedaagden] , die door [gedaagden] is betwist, regardeert Wooncompagnie niet.

4.1.3.

Wooncompagnie heeft voldaan aan haar verplichting om het gehuurde ter beschikking van [eiser] te stellen. Wooncompagnie betwist dat zij [eiser] hindert in het gebruik van het gehuurde of zijn huurgenot en inbreuk maakt op het door [eiser] gestelde gebruiksrecht.

4.1.4.

Bij plaatsing van de schutting moest er voor [eiser] minimaal 1.20 meter van de strook overblijven. Die afstand is ruim voldoende om vuilcontainers te verplaatsen en de achteringang van de schuur van [eiser] is nog goed bereikbaar. Er is dus geen sprake van een relevante beperking van het woongenot van [eiser] , laat staan een beperking in het woongenot van [eiser] die Wooncompagnie kan worden toegerekend.

4.2.

[gedaagden] hebben geen verweer gevoerd.

5 De beoordeling

5.1.

[gedaagden] zijn, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen. Tegen hen wordt dan ook verstek verleend. Ingevolge het bepaalde in artikel 140 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) zal echter tussen alle partijen een vonnis gewezen worden, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

de vordering tegen Wooncompagnie

5.2.

Wooncompagnie moet het gehuurde aan [eiser] ter beschikking stellen (artikel 7:203 BW). In geschil is of de strook onder het gehuurde valt. De kantonrechter overweegt als volgt.

5.3.

Ter zitting is gebleken dat de deur van de schuur van [eiser] op de strook uitkomt en hij de woning aan de achterzijde alleen op die manier kan bereiken. De strook dient dus als achterom voor [eiser] . [eiser] gebruikt(e) de strook niet alleen als achterom, maar ook als achterplaats voor de stalling van de vuilcontainers en het uitladen van boodschappen. Wooncompagnie heeft niet betwist dat de strook, tot de plaatsing van de schutting in 2018, ook door de achterburen van [eiser] werd gebruikt. De vorige bewoner van nummer 62 heeft verklaard (productie 7 van [eiser] ) dat er van circa 1962 tot 1 maart 2018 nooit een hek naast dat perceel heeft gestaan. Volgens deze bewoner hoorde alleen een pad wat vlak langs het huis loopt, bij de woning van nummer 62. De kantonrechter neemt daarom aan dat de strook (met uitzondering van het pad vlak langs de woning van nummer 62) voor de plaatsing van de schutting in 2018 gezamenlijk door de bewoners van nummer 62 en nummer 78 werd gebruikt.

5.4.

De kantonrechter is van oordeel dat het (mede)gebruik van de strook door [eiser] onder het gehuurde valt. De situatie bestond al toen [eiser] de huurovereenkomst met Wooncompagnie aanging. [eiser] heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2006 feitelijk ook het medegebruik van de strook gekregen. In artikel 1.1. van de huurovereenkomst is bepaald, kort samengevat, dat het gehuurde ook bestaat uit het medegebruik van de om het complex eventueel gelegen groenstroken en het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten. [eiser] mocht dus ook gerechtvaardigd verwachten dat de strook deel uitmaakte van het door hem gehuurde en dat hij de strook kon (mede)gebruiken. Wooncompagnie heeft onvoldoende gesteld om anders te oordelen. De enkele stelling dat een achterom bij Wooncompagnie nooit onder een huurovereenkomst valt, is in dit verband onvoldoende.

5.5.

Omdat er een schutting op een afstand van 1.30 meter vanaf zijn schuur is geplaatst, wordt [eiser] thans in een bepaalde mate gehinderd in het (mede)gebruik van de strook. Hij kan de strook niet meer zoals voorheen, ongehinderd gebruiken. De omstandigheid dat het ‘slechts’ gaat om ongeveer 34 cm ten opzichte van het midden van de strook en dat Wooncompagnie een minimale afstand van 1.20 meter voor een achterom hanteert, zoals Wooncompagnie aanvoert, maakt dat niet anders.

5.6.

Naar het oordeel van de kantonrechter levert het niet meer ongehinderd kunnen (mede)gebruiken van de strook door [eiser] een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW op. Een gebrek omvat immers alles wat belet dat de huurder het huurgenot wordt verschaft waarop hij recht heeft. Daaronder vallen ook omstandigheden die betrekking hebben op het gehuurde voor zover zij het genot van de zaak zoals de huurder dat mocht verwachten beperken. [eiser] mocht, zoals gezegd, het (mede)gebruik van de strook verwachten. Het is evident dat de strook, met name als achterom, bijdraagt aan het gebruiksgenot van de woning.

5.7.

Het verweer van Wooncompagnie dat een en ander niet aan haar is toe te rekenen, gaat niet op. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder op verlangen van de huurder verplicht gebreken te verhelpen. Wooncompagnie moet de strook dus - ongehinderd door de schutting - aan [eiser] ter beschikking stellen. De omstandigheid dat [gedaagden] de schutting op de bewuste plek hebben geplaatst en niet in het midden van de strook, komt overigens ook voor rekening van Wooncompagnie. Zij heeft [gedaagden] immers toestemming gegeven de schutting te plaatsten zonder - zelf - [eiser] daarbij te betrekken. Bovendien heeft Wooncompagnie, als verhuurder van [gedaagden] , de bevoegdheid om jegens hen op te treden als zij het (mede)gebruik van de strook van [eiser] hinderen.

5.8.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] tot verwijdering van de schutting door Wooncompagnie zal toewijzen, als volgt.

de vordering tegen [gedaagden]

5.9.

[gedaagden] hebben geen verweer gevoerd. Daarmee staat vast dat zij met [eiser] hebben afgesproken dat ze de schutting in het midden van de strook zouden plaatsen en dat ze die afspraak niet zijn nagekomen. Verder staat, als niet weersproken, vast dat [eiser] door de plaatsing van de schutting op een afstand van 1.30 meter vanaf zijn schuur, in het (mede)gebruik van de strook wordt beperkt. De kantonrechter gaat er daarom – met [eiser] – van uit dat [gedaagden] onrechtmatig jegens hem handelen.

5.10.

De kantonrechter acht de vordering overigens niet onrechtmatig of ongegrond.

5.11.

De conclusie is dat de vordering jegens [gedaagden] zal worden toegewezen.

de vordering tegen Wooncompagnie en [gedaagden]

5.12.

De gevorderde dwangsom is als niet weersproken toewijsbaar, met dien verstande dat deze zal worden gemaximeerd als volgt.

5.13.

De proceskosten komen voor rekening van Wooncompagnie en [gedaagden] , omdat zij ongelijk krijgen. [eiser] procedeert op basis van een toevoeging op grond van de Wet op de Rechtsbijstand. Daarom is er geen wettelijke grondslag voor een veroordeling wat betreft de dagvaardingskosten. De proceskostenveroordeling ziet daarom alleen op het griffierecht en het salaris van de gemachtigde van [eiser] . Het salaris van de gemachtigde van [eiser] wordt -op basis van het liquidatietarief van € 300,00 per proceshandeling- bepaald op € 600,00. Hiervan komt € 450,00 voor rekening van Wooncompagnie (de helft van de dagvaarding, dus € 150,00, en € 300,00 voor de mondelinge behandeling) en € 150,00 voor rekening van [gedaagden] (de helft van de dagvaarding).

6 De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt Wooncompagnie en [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een nakomt de ander zal zijn gekweten, om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de schutting tussen de achterzijde van de woning van [eiser] en de tuin en zijkant van de woning van [gedaagden] te (doen) verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag of gedeelte daarvan dat gedaagden niet aan het vonnis voldoen, met een maximum van € 5.000,00 in totaal;

6.2.

veroordeelt Wooncompagnie en [gedaagden] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:

griffierecht € 81,00;

6.3.

veroordeelt Wooncompagnie tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag voorts vaststelt op:

salaris gemachtigde € 450,00 ;

6.4.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag voorts vaststelt op:

salaris gemachtigde € 150,00 ;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter