Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBNHO:2020:7980

Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak
14-10-2020
Datum publicatie
16-10-2020
Zaaknummer
8174774 CV EXPL 19-8876
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Op tegenspraak
Tussenuitspraak
Inhoudsindicatie

Tijdelijke huur agrarisch bedrijf na verkoop. Afwikkelingsgeschillen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8174774 CV EXPL 19-8876

Uitspraakdatum: 14 oktober 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser] en [eiseres]

beiden wonende te [woonplaats]

eisers in conventie, verweerders in reconventie

verder te noemen: [eisers]

gemachtigde: mr. W.F. Jekel

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie, eiser in reconventie

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M. Verhoog

1 Het procesverloop

1.1.

[eisers] heeft bij dagvaarding van 12 november 2019 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingesteld. Vervolgens is bij tussenvonnis van 11 maart 2020 een mondelinge behandeling bepaald op 11 mei 2020. Deze heeft als gevolg van de maatregelen in verband met het Covid-19-virus geen doorgang gevonden. Vervolgens hebben beide partijen nog een conclusie genomen, waarna [eisers] als laatste een conclusie met betrekking tot de tegenvordering heeft ingediend. Daarna is de datum voor vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Op 1 juni 2017 heeft [eisers] aan [gedaagde] verkocht het woonhuis met erf, ondergrond, land en schuren aan het adres [adres] (hierna: de onroerende zaak). De levering vond plaats op 28 juli 2017.

2.2.

Bij overeenkomst van 28 juli 2017 heeft [gedaagde] aan [eisers] de woning aan voornoemd adres verhuurd tot en met 1 juni 2018 tegen een huursom van EUR 1.500,- per maand inclusief water en elektra. Per dezelfde datum heeft [gedaagde] tevens de ter plaatse aanwezige koelcel (hierna: de koelcel) verhuurd aan [eisers] ten behoeve van het bewaren van kool voor de periode van 28 juli 2017 tot en met 1 juni 2018. Als nadere afspraak gold dat ook deze huur plaatsvond inclusief stroom. Verder is afgesproken: “de Poolse arbeiders mogen blijven wonen zolang de verkoper de woning bewoond. De units blijven achter voor de koper” en “De garage kan [onleesbaar] verkoper blijven gebruiken zolang de verkoper de woning bewoond”.

2.3.

Medio maart 2018 heeft [gedaagde] de sloten van de loods die toegang gaf tot de koelcel vervangen, zodat [eisers] zonder tussenkomst van [gedaagde] geen toegang meer had tot de koelcel.

2.4.

Op 22 mei 2018 heeft [gedaagde] zich toegang verschaft tot de aan [eisers] verhuurde woning.

3 De vordering

3.1.

[eisers] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van EUR 21.601,73, alsmede afgifte van een aantal koolboxen, dan wel veroordeling tot vervangende schadevergoeding voor die boxen van EUR 9.940,-, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[eisers] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij na de levering van de onroerende zaak een aantal kosten daarvoor is blijven betalen, terwijl die voor rekening van [gedaagde] komen, te weten (a) kosten elektriciteit EUR 13.246,47 en (b) waterschapsbelasting EUR 666,08. Verder heeft [eisers] onverschuldigd en onder protest (extra) huur voor de koelcel betaald EUR 7.089,18 en voor de woonunit van de Poolse werknemers EUR 600,-. Tot slot zijn er in de koelcel, nadat [eisers] hiertoe geen toegang meer had, 142 koolboxen blijven staan ad EUR 70,- per stuk die [gedaagde] weigert af te geven. Totale waarde EUR 9.940,-.

4 De tegenvordering

4.1.

[gedaagde] vordert dat de kantonrechter [eisers] veroordeelt tot betaling van EUR 38.296,99, vermeerderd met rente en kosten.

4.2.

Deze vordering is opgebouwd uit (a) vergoeding woonlasten Poolse werknemers EUR 10.350,-, (b) herstelkosten overheaddeur EUR 4.872, (c) herstelkosten vloer in de schuur EUR 3.500,-, (d) facturen van [gedaagde] aan [eisers] in verband met het afvoeren van kool uit de koelcel en afval uit de woning EUR 6.718,49, (e) herstelkosten wegens gebreken aan de woning en de loods EUR 6.565,-, (f) huur woning EUR 3.000,- en (g) elektra wegens oneigenlijk gebruik van de koelcel.

5 De beoordeling van de vordering en de tegenvordering

De vordering

(a) kosten elektra

5.1.

[eisers] heeft onbetwist aangevoerd dat het energiecontract van de aan [gedaagde] overgedragen onroerende zaak gedurende de periode dat [eisers] dit (gedeeltelijk) huurde op naam van [eisers] is blijven staan. Aangezien door partijen is overeengekomen dat [eisers] een huurprijs betaalde inclusief elektra, komen de in de huurperiode door de energiemaatschappij aan [eisers] in rekening gebrachte kosten voor elektra voor rekening van [gedaagde] . [eisers] heeft ter onderbouwing van de hoogte van deze kosten zijn bankafschriften overgelegd. Bij conclusie van dupliek in reconventie heeft [eisers] ook de (eind)afrekeningen van de energiemaatschappij in het geding gebracht. [gedaagde] heeft daarop nog niet kunnen reageren. Hij zal de gelegenheid krijgen om dat alsnog te doen bij akte. Het op dit punt door [gedaagde] genoemde oneigenlijk gebruik van de koelcel door [eisers] zal worden behandeld onder de tegenvordering.

(b) waterschapsbelasting

5.2.

[eisers] heeft aangevoerd dat hij ten behoeve van de aan [gedaagde] overgedragen onroerende zaak gedurende de huurperiode de waterschapslasten heeft betaald ad EUR 666,08. Volgens [gedaagde] heeft [eisers] zijn vordering niet onderbouwd met een aanslag en/of een bankafschrift waaruit betaling blijkt. Dit verweer slaagt. [eisers] heeft ter onderbouwing van zijn vordering slechts een bankafschrift overgelegd waaruit blijkt van een betaling aan het Hoogheemraadschap van EUR 94,14. Uit dit afschrift blijkt niet ten behoeve van welke aanslag deze betaling is gedaan. De aanslag is evenmin overgelegd. Dit deel van de vordering wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

(c) onverschuldigde betaling

5.3.

In de laatste fase van de huurperiode in 2018 is tussen partijen onenigheid ontstaan, aanvankelijk over de betaling van de kosten van de elektra, nadien ook over andere onderwerpen. Onderdeel van deze strijd was dat [gedaagde] de sloten van de loods die toegang gaf tot de koelcel had vervangen, zodat [eisers] zonder tussenkomst van [gedaagde] geen toegang meer had tot de koelcel. Onderdeel was ook dat [eisers] de koelcel ook na afloop van de afgesproken huurperiode in gebruik had. [eisers] heeft daarvoor aan [gedaagde] € 7.089,18 betaald. Verder heeft hij aan [gedaagde] € 600,- betaald voor het gebruik dat de Poolse werknemers die voor [eisers] werkten van de woonunit maakten. Thans stelt [eisers] dat hij deze bedragen uitsluitend heeft betaald omdat hij in een dwangpositie was gebracht door [gedaagde] : anders zou hij namelijk geen toegang krijgen tot de koelcel en zou aan de Poolse werknemers het gebruik van de woonunit worden ontzegd. [eisers] stelt dat verder dat hij deze bedragen onder protest heeft betaald. Dit betoog treft geen doel. Niet (voldoende) is betwist dat [eisers] ook na het verstrijken van de huurperiode nog enige tijd gebruik heeft gemaakt van de koelcel en dat zijn werknemers gebruik hebben gemaakt van de woonunit. [eisers] heeft facturen van [gedaagde] ter zake voldaan. Pas geruime tijd later, in november 2018, heeft hij hiertegen geprotesteerd. [eisers] heeft tegen die achtergrond onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat hij deze bedragen onverschuldigd heeft betaald. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.

(d) koolboxen

5.4.

[eisers] stelt dat in de koelcel 142 koolboxen zijn achtergebleven, die [gedaagde] weigert af te geven. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist. Hij heeft onder meer aangevoerd dat [eisers] nog op 23 juni 2018 kool met een heftruck op een aanhanger heeft geladen. [eisers] heeft dat niet betwist. [eisers] heeft onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] koolboxen van hem onder zich houdt. Dit deel van de vordering wordt afgewezen.

De tegenvordering

(a) vergoeding woonlasten Poolse werknemers

5.5.

Volgens [gedaagde] zou hij een bedrag van EUR 75,- per werknemer per week ontvangen van [eisers] . [eisers] heeft dit gemotiveerd betwist. Onder verwijzing naar het aanhangsel bij de huurovereenkomst heeft hij aangevoerd dat is afgesproken dat [gedaagde] na afloop van de huur de woonunits waarin de werknemers verbleven mocht behouden. [gedaagde] heeft daarop zijn vordering niet nader onderbouwd. Uit de betaling door [eisers] van EUR 600,- voor het verblijf van de Poolse werknemers na afloop van de overeengekomen huurperiode valt zonder nadere toelichting ook niet af te leiden dat de door [gedaagde] gestelde afspraak is gemaakt, omdat deze betaling zag op het verlengd verblijf van de werknemers in de woonunit. Dit deel van de vordering wordt daarom als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

(b) herstelkosten overheaddeur

5.6.

[gedaagde] stelt dat [eisers] de overheaddeur van de schuur geopend heeft met de lepels van een heftruck, waardoor de deur is beschadigd. Hij overlegt daartoe een schriftelijke verklaring van [naam 1] van 21 juli 2020 die onder meer schrijft: “Hierbij verklaar ik dat medio begin 2018 heb mee gemaakt dat de heer [eisers] de overhead deur opende met de heftruck lepels ipv met de hand. Hierdoor ontwrichte hij de deur waardoor de panelen schade opliepen en de deur niet meer open of dicht kon.” Verder overlegt [gedaagde] een offerte voor herstel van de deur van 26 juni 2019. [eisers] betwist dat hij de deur heeft beschadigd en wijst erop dat [gedaagde] medio maart 2018 de sloten van de loods had vervangen, zodat hij niet bij de heftruck in de loods kon komen.

5.7.

Bij deze stand van zaken heeft [gedaagde] zijn vordering op dit punt onvoldoende onderbouwd. Hij heeft niet gesteld wanneer de schade precies is ontstaan, waardoor deze moeilijk te weerspreken of te controleren valt. Gesteld noch gebleken is dat hij [eisers] hier na het ontstaan van de schade of op een ander moment voorafgaand aan deze procedure op heeft aangesproken, terwijl de schade volgens [gedaagde] toch zeer aanzienlijk is. In de schriftelijke verklaring is daarover vermeld dat de deur niet meer open of dicht kon. De offerte voor herstel dateert desondanks van meer dan een jaar later. Deze omstandigheden maken de vordering ongeloofwaardig.

(c) herstelkosten van de vloer in de schuur

5.8.

[gedaagde] betoogt dat [eisers] schade heeft veroorzaakt aan de vloer in de schuur doordat hij op 23 juni 2018 met een heftruck over de vloer reed, terwijl deze was gecoat en een week niet bereden mocht worden. Verder zijn nadien, tijdens het afvoeren van (rottende) rode kool, vlekken veroorzaakt. Ook deze vordering is niet genoeg onderbouwd. [eisers] heeft door [gedaagde] onbetwist aangevoerd dat hij alleen toegang had tot de schuur als [gedaagde] die zelf opendeed, aangezien [gedaagde] de sloten had vervangen. Hij betwist verder dat [gedaagde] hem erop heeft gewezen dat hij niet over de vloer mocht rijden. [gedaagde] heeft dit punt niet verder onderbouwd en het ligt ook niet voor de hand dat hij [eisers] toegang geeft tot de schuur terwijl deze niet over de vloer mag rijden. Daarbij komt dat [gedaagde] eerst in deze procedure [eisers] aansprakelijk houdt voor de gestelde schade, terwijl het gelet op de aard en omvang van de schade en de reeds bestaande onenigheid tussen partijen voor de hand zou hebben gelegen dat hij dat direct na het ontstaan van de schade zou hebben gedaan. Ook dit deel van de vordering wordt afgewezen.

(d) facturen van [gedaagde] aan [eisers] in verband met het afvoeren van kool uit de koelcel en afval uit de woning

5.9.

[gedaagde] vordert betaling van een aantal facturen gericht aan [eisers] wegens voortgezet gebruik van de koelcel na afloop van de afgesproken huurperiod en het afvoeren van kool uit de koelcel en (bedrijfs)afval. Ook deze vordering kan niet slagen. [eisers] heeft onbetwist aangevoerd dat [gedaagde] voor het einde van de afgesproken huurtermijn zich op 22 mei 2018 toegang heeft verschaft tot de woning nadat hij al eerder de sloten van de schuur die toegang gaf tot de koelcel had vervangen. Onder die omstandigheden kan [eisers] niet worden tegengeworpen dat hij de woning en de koelcel niet leeg heeft opgeleverd. Verder heeft [gedaagde] onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat [eisers] meer huur dient te betalen voor het gebruik van de koelcel en de woonunits van de werknemers dan hij al, buiten de in de huurovereenkomst afgesproken huursom, heeft gedaan. Onduidelijk is immers gebleven tot wanneer het voortgezet gebruik door [eisers] heeft geduurd; [gedaagde] heeft hiervoor evenmin voldoende onderbouwing gegeven.

(e) herstelkosten wegens gebreken aan de woning en de loods

5.10.

Onder verwijzing naar een rapport van [naam 2] van de Keuringsdienst voor Wonen van 4 maart 2019, gebaseerd op een inspectie van de onroerende zaak van 18 februari 2019, stelt [gedaagde] dat na de overdracht bleek van een aantal gebreken, te weten een oude lekkage vanuit de badkamer die de vloer op de 1e etage heeft aangetast, een niet aangesloten mechanische ventilatie en aangetaste muurbalken in de loods. De totale herstelkosten worden geraamd op EUR 6.565,-. [eisers] heeft daartegen aangevoerd dat deze gebreken hem niet bekend waren en hij beroept zich op de exoneratieclausule in artikel 6 van de koopovereenkomst. Hij betwist verder de juistheid van het rapport.

5.11.

In artikel 6 van de door partijen gesloten koopovereenkomst is bepaald dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. Verder is bepaald dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als agrarisch bedrijf, alsmede dat de verkoper niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Anders dan [gedaagde] stelt, volgt uit het door hem overgelegde rapport niet dat de geconstateerde gebreken aan een normaal gebruik als agrarisch bedrijf in de weg staan. Dit klemt temeer doordat [gedaagde] die op 28 juli 2017 eigenaar is geworden van de onroerende zaak pas in 2019 aanleiding zag om het betreffende rapport op te laten maken. Verder is gesteld noch gebleken hoe [gedaagde] als gevolg van de gebreken is belemmerd in bedoeld normaal gebruik. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.

(f) huur woning

5.12.

[gedaagde] vordert betaling van de overeengekomen huurtermijnen over de maanden april en mei 2018. [eisers] stelt dat hij de huur wel degelijk heeft betaald. Hij heeft ter onderbouwing bij conclusie van dupliek in reconventie bankafschriften overgelegd. [gedaagde] heeft zich daar nog niet over kunnen uitlaten en zal de gelegenheid krijgen om dit alsnog te doen in de al eerder genoemde akte.

(g) kosten elektra wegens oneigenlijk gebruik van de koelcel

5.13.

[gedaagde] stelt dat [eisers] gedurende tweeënhalve maand een onjuist gebruik heeft gemaakt van de koelcel als gevolg waarvan nodeloos hoge kosten voor elektra zijn gemaakt. Hij vordert terzake EUR 3.291,50, zijnde tweeënhalf keer de maandfactuur voor elektra minus EUR 100,- per maand wegens eigen gebruik. [eisers] betwist niet dat hij onnodige kosten voor elektra heeft veroorzaakt; hij heeft ter vergoeding daarvan betaling van EUR 1.835,- voorgesteld. Beide partijen hebben hun eigen lezing over de mate van verbruik van elektra door de ander; onvoldoende betwist is dat [eisers] hiervoor een vergoeding is verschuldigd; het precieze bedrag kan niet worden vastgesteld. De kantonrechter zal de extra kosten daarom schatten en wel op EUR 2.563,25 en dit deel van de vordering tot dat bedrag toewijzen.

Ten aanzien van de vordering en de tegenvordering

5.14.

De zaak wordt verwezen voor akte aan de zijde van [gedaagde] tot het doel als onder 5.1 en 5.12 omschreven. Al hetgeen [gedaagde] daarbuiten aanvoert, zal buiten beschouwing worden gelaten. Na deze akte zal opnieuw datum voor vonnis worden bepaald. Daarbij geeft de kantonrechter partijen in overweging om te bezien of zij op basis van de hierboven gegeven eindbeslissingen de zaak alsnog in de minne kunnen afdoen.

6 De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van 11 november 2020 voor akte aan de zijde van [gedaagde] tot (uitsluitend) het doel als omschreven in 5.1 en 5.12;

6.2.

iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Dit vonnis is gewezen door M. Flipse en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter